Was unter Kleinmachnower Dächern ansteht
Das Siedlungshaus ist gekauft, die Kinder werden größer, und im Obergeschoss fehlt ein Zimmer. Über der Decke liegt ein steiles Satteldach, das bisher nur Koffer und Kisten gesehen hat. In Kleinmachnow ist das eine häufige Lage, denn viele Häuser stammen aus den 1930er-Jahren und haben kleine Dachräume. Wer dort Wohnraum schafft, braucht fast immer eine Gaube, und die muss zum Bebauungsplan passen.
Kleinmachnow ist eine Gemeinde im Landkreis Potsdam-Mittelmark, unmittelbar an der Berliner Stadtgrenze. Für Bauvorhaben gilt die Brandenburgische Bauordnung, und für viele Gebiete gibt es Bebauungspläne mit Vorgaben zur Gestaltung. Ein Dachausbau beginnt hier deshalb mit einem Blick in diese Pläne, noch bevor die erste Skizze entsteht.
Häuser, wie sie in Kleinmachnow oft vorkommen
Die erste Lage ist ein Siedlungshaus in der Sommerfeld-Siedlung auf einem schmalen Gartengrundstück, meist anderthalbgeschossig. Der Dachraum hat einen niedrigen Kniestock, darüber liegt ein Kehlbalkenboden mit einem kleinen Spitzboden. Oben ist bisher höchstens eine Kammer ausgebaut, der Rest dient als Speicher. Gewünscht werden hier meist ein Kinderzimmer und ein kleines Bad unter einer neuen Schleppgaube.
Die zweite ist ein Einfamilienhaus aus der Nachkriegszeit oder den 1990ern in Richtung Machnower See. Das Dach ist flacher geneigt, der Kniestock höher, und eine Treppe nach oben gibt es schon. Hier geht es oft um ein Arbeitszimmer mit Dachfenstern und um eine bessere Dämmung.
Die dritte ist eine Doppelhaushälfte aus der Zeit der Siedlung, deren andere Hälfte bereits eine Gaube trägt. Die Eigentümer möchten nachziehen, und die neue Gaube soll zur vorhandenen passen. Breite, Höhe und Eindeckung zählen in diesem Fall mehr als sonst.
Wie die Siedlungen am Machnower See entstanden
Mit dem Teltowkanal, der 1906 eröffnet wurde, rückte das Dorf näher an die wachsende Großstadt. In den 1920er- und 1930er-Jahren zogen dann viele Berliner ins Grüne, und Kleinmachnow wurde zum Wohnort. Aus dieser Zeit stammt die Sommerfeld-Siedlung, benannt nach dem Berliner Bauunternehmer Adolf Sommerfeld. Ihre Häuser entstanden in großer Zahl nach wenigen Typen, meist mit steilen Satteldächern und knappen Grundrissen.
Von 1961 bis 1989 lag der Ort an der Grenze zu West-Berlin, und an vielen Häusern änderte sich wenig. Nach 1990 kamen neue Einfamilienhäuser dazu, und zahlreiche Siedlungshäuser bekamen neue Eigentümer. Die Gemeinde hat für viele Gebiete Bebauungspläne aufgestellt, die den Charakter der Siedlungen erhalten sollen. Wer heute ausbaut, arbeitet also mit einem kleinen Dach und mit klaren Regeln.
Bautechnik im kleinen Satteldach
Wenig Kniestock, steile Flächen
Ein steiles Dach bringt unter dem First viel Höhe, aber der niedrige Kniestock nimmt an den Seiten Fläche weg. Wer ein Bett unter die Schräge stellt, stößt beim Aufstehen schnell mit dem Kopf an. Eine Schleppgaube hebt die Dachfläche auf einer Seite an und macht aus dem Randstreifen nutzbaren Raum. Warum schon ein etwas höherer Kniestock viel verändert, erklärt der Ratgeber dazu.
Die Mindesthöhe für Aufenthaltsräume ergibt sich aus der Brandenburgischen Bauordnung, und der Planer legt sie am Schnitt an. Davon getrennt steht die Wohnflächenrechnung, die bundesweit nach der Wohnflächenverordnung läuft.
Kehlbalken als Boden des Spitzbodens
Die Kehlbalken halten die Sparrenpaare zusammen und tragen zugleich den Boden des Spitzbodens. Wer sie entfernen oder höher setzen will, braucht einen Tragwerksplaner, denn sie gehören zum Tragwerk. Meist bleiben sie stehen und werden verkleidet. Darüber entsteht dann eine Ebene für Stauraum oder eine kleine Schlafkoje.
Wie Wasser und Wärme nach oben kommen
Das Bad unter der Gaube braucht Anschluss an Wasser und Abwasser, in der Regel über das vorhandene Bad darunter. Der kürzeste Weg führt oft durch einen Wandschlitz oder einen neuen Schacht in einer Zimmerecke. Die Heizung verlängern wir mit einem Heizkreis bis unters Dach, im kleinen Dachraum reichen häufig zwei Heizkörper. Eine Fußbodenheizung im Trockensystem baut flach und passt auf die leichte Balkenlage.
Der Weg ins Freie aus dem Kinderzimmer
Ein Kinderzimmer unter dem Dach braucht einen zweiten Rettungsweg, beim Einfamilienhaus meist über ein Fenster. Die Feuerwehr muss es mit der Leiter erreichen, und seine Öffnung muss groß genug zum Aussteigen sein. Die Maße bestimmt das Brandenburger Bauordnungsrecht, und der Planer setzt sie in die Zeichnung um. Eine Gaube mit breitem Fenster oder ein großes Ausstiegsfenster erfüllt diese Aufgabe häufig gleich mit.
Dünne Dämmung aus der Bauzeit
Viele Siedlungsdächer sind innen nur mit Brettern oder Holzwolleplatten verkleidet, gedämmt ist wenig. Beim Ausbau kommt diese Verkleidung heraus, und die Sparrenfelder werden neu gefüllt. Unter den Sparren folgt eine zweite Lage, die Wärmebrücken überdeckt und Platz für Leitungen lässt. Nach Anlage 7 GModG gilt bei erneuerten Dachflächen U ≤ 0,24 W/(m²K), mit einer Erleichterung bei knapper Sparrenhöhe, Stand September 2026.
Für die Dämmung des Schrägdachs gibt es über die BEG Einzelmaßnahmen 15 Prozent Zuschuss, wenn sie U ≤ 0,14 erreicht und der Antrag vor Baubeginn gestellt ist. Den Antrag begleitet ein Energieeffizienz-Experte, den Sie vor dem Auftrag einbinden.
Die häufigsten Aufträge im Ort
Ganz oben steht die Schleppgaube zur Gartenseite, mit der ein Kinderzimmer oder ein Arbeitsplatz entsteht. Dazu kommen die Dämmung des ganzen Dachs und neue Dachfenster auf der Gegenseite. Wo bisher eine Bodenluke war, bauen wir eine feste Raumspartreppe ein, damit man das neue Zimmer sicher erreicht.
Häufig folgt ein kleines Bad unter der Gaube, mit der Dusche an der höchsten Stelle des Raums. Den Spitzboden darüber nutzen viele als Lager, erreichbar über eine Luke in der Decke des neuen Zimmers. Im Kniestock entstehen Schränke mit Schiebetüren, wie sie die Seite zum Stauraum in der Abseite zeigt.
Was der Bebauungsplan zur Gaube sagt
Ein Bebauungsplan legt fest, was auf einem Grundstück gebaut werden darf. In Kleinmachnow enthalten viele dieser Pläne auch Vorgaben zur Gestaltung, etwa zu Dachform, Neigung oder Aufbauten. Solche Vorgaben können die Breite einer Gaube, ihren Abstand zum Giebel oder die Farbe der Eindeckung betreffen. Welche Festsetzungen für Ihr Grundstück gelten, steht im Plan selbst, den die Gemeinde bereithält.
Weicht die gewünschte Gaube davon ab, braucht es in der Regel eine Befreiung, über die die Behörden entscheiden. Wir lesen den Plan deshalb vor dem ersten Entwurf und richten die Gaube danach aus. So stimmt die Form, bevor jemand Geld für Zeichnungen ausgibt.
Die Schleppgaube spielt im steilen Siedlungsdach ihre Stärke aus, weil sie mit wenig Neigung viel Stehhöhe gewinnt und von der Straße ruhig wirkt. Zählt das ausgebaute Dach planungsrechtlich als Vollgeschoss, kann das eine Festsetzung zur Geschosszahl berühren. Das rechnet der Planer nach Brandenburger Recht, bevor die Größe der Gaube feststeht.
Kosten für Gaube, Spitzboden und Ausbau
Gerechnet ist brutto nach unseren Erfahrungswerten vom September 2026, und Behördengebühren kommen außerhalb dieser Aufstellung hinzu. Die Ausbauzeile bezieht sich auf die Grundfläche des Dachraums, die Gauben auf den laufenden Meter Breite.
| Leistung | Passend für | Kosten | pro |
|---|---|---|---|
| Schleppgaube, eingebaut | Gartenseite des Siedlungshauses | 2.800–4.300 € | je lfm Gaubenbreite |
| Fertiggaube, vorgefertigt | Doppelhaushälfte, Nachbar hat schon eine Gaube | 2.300–3.600 € | je lfm Gaubenbreite |
| Spitzboden als Schlaf- oder Stauraumebene, ohne Treppe | Kehlbalkenboden über dem neuen Zimmer | 700–1.300 € | je m² Grundfläche |
| Ausbau, Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu | Dachraum mit alter Bretterverkleidung | 1.800–2.600 € | je m² Grundfläche |
| Raumspartreppe aus Holz | Ersatz für die Bodenluke | 2.800–5.000 € | je Stück mit Montage |
Eine Schleppgaube von 4 Metern Breite, innen fertig verkleidet, kommt am Einfamilienhaus erfahrungsgemäß auf 12.500 bis 19.500 Euro. Bei Biberschwanzdeckung gilt für die Gaube der Faktor 1,3. Für einen kleinen Dachraum mit 30 Quadratmetern Grundfläche, neuer Dämmung und Dachfenstern ergibt unsere Staffel 54.000 bis 78.000 Euro. Diese Summe setzt voraus, dass Treppe und Anschlüsse schon vorhanden sind.
Genehmigung im Landkreis Potsdam-Mittelmark
Für Kleinmachnow gilt die Brandenburgische Bauordnung, Stand September 2026. Ob Ihr Ausbau eine Genehmigung braucht und welche Unterlagen dazugehören, klärt die untere Bauaufsicht des Landkreises. Wir stimmen das vor dem Angebot mit dem Planer ab, damit Zeitplan und Preis auf dem richtigen Verfahren stehen.
Für Zeichnungen und Antrag braucht es einen Architekten oder Ingenieur mit Bauvorlageberechtigung, für die Lastannahmen einen Tragwerksplaner. Beide holen wir von Beginn an dazu, damit Gaube, Balkenlage und Treppe zusammenpassen. Über die Genehmigung entscheidet allein die Behörde, und nach ihrem Bescheid richten wir den Baubeginn aus.
Manche Doppelhäuser stehen als Wohnungseigentum im Grundbuch. Dann gehört das Dach nach § 5 Abs. 2 WEG der Gemeinschaft, und die Eigentümer beschließen die Gaube nach § 20 WEG.
Die Baustelle am Einfamilienhaus
Am Siedlungshaus steht das Gerüst meist nur an der Seite, an der die Gaube entsteht. Der Container findet Platz in der Einfahrt oder im Vorgarten, sodass die Straße frei bleibt. Die Zimmerei bringt die Gaube in Teilen oder als fertiges Element, das ein kleiner Kran aufsetzt. Offen ist das Dach dafür nur wenige Tage, und jeden Abend wird es sicher abgedeckt.
Während oben gebaut wird, wohnen Sie unten meist weiter. Den Weg vom Eingang zur Treppe belegen wir mit Platten, und eine Staubwand trennt die Baustelle vom Wohnbereich. Gearbeitet wird werktags, laute Arbeiten legen wir in feste Zeitfenster.
Vertraglich haben Sie einen Partner für alles, was unter dem Dach passiert, mit einem Zeitplan für sämtliche Gewerke. Die Leitungen für Bad und Heizung verlegen unsere eigenen Leute, und dieselben Kolonnen fliesen, putzen und streichen. Für Gaube, Eindeckung und Elektro setzen wir auf feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Unser Bauleiter hält alle Termine zusammen und ist Ihr einziger Ansprechpartner.
Zeitplan für ein kleines Dach
Vor dem Bau vergehen erfahrungsgemäß 2 bis 6 Monate für den Blick in den Bebauungsplan, den Entwurf, die Statik und die Genehmigung. Die Baustelle selbst beginnt mit der Gaube, die nach 2 bis 4 Wochen steht und das Dach wieder schließt.
Danach folgen Leitungen, Dämmung und Trockenbau. Jedes Dachfenster braucht einen Arbeitstag, mit Innenfutter zwei. Die Treppe samt Deckendurchbruch ist in 1 bis 2 Wochen eingebaut, das Bad unter der Gaube in 3 bis 4 Wochen innerhalb des Ausbaus. Rund 80 Quadratmeter Dachfläche zu dämmen, dauert 1 bis 2 Wochen.
Zum Schluss gehen wir gemeinsam durch die neuen Räume und halten das Ergebnis im Protokoll fest. Mit der Abnahme bekommen Sie die Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Eine Bodentreppe aus dem Baumarkt zum Selbsteinbau. Dafür braucht es keinen Ausbaubetrieb, das schaffen geübte Heimwerker allein.
- Nach dem Sturm ist ein Ziegel verrutscht, und es regnet herein. Hier ist ein Dachdecker mit Notdienst schneller, weil unsere Arbeit in Bauabschnitten geplant ist.
- Die Einbauküche oder Möbel ohne Bauarbeiten. Das gehört zu einem Küchen- oder Möbelplaner.
Kleinmachnow und die Nachbarschaft an der Stadtgrenze
Gebaut wird in der Sommerfeld-Siedlung, rund um den Rathausmarkt, am Machnower See und am Bäketal. Ebenso sind wir in Dreilinden und in den Wohnstraßen entlang des Teltowkanals unterwegs.
Nördlich grenzt Zehlendorf an, dessen Siedlungshäuser aus derselben Zeit stammen. Östlich schließt Teltow an, wo viele Häuser aus den 1990ern und 2000ern stehen. Weiter westlich liegt Potsdam mit den Villen in Babelsberg und am Griebnitzsee. Etwas weiter nordöstlich folgt Lichterfelde, bekannt für Landhäuser mit Walmdach.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Wer eine Gaube plant, findet unter Dachgaube bauen lassen die Einsatzfälle je Bauart und den Ablauf mit der Zimmerei.
- Der Gaubenrechner zeigt die Spanne für Ihre Breite und Bauart.
- Wie man mit wenig Höhe plant, beschreibt Ideen für den niedrigen Dachboden.
- Was vom Dachraum als Wohnfläche zählt, rechnet Wohnfläche im Dach nachrechnen Schritt für Schritt vor.
- Die Seite zur Dämmung zwischen den Sparren erklärt Aufbau, Dampfbremse und U-Werte.
So beginnt Ihr Ausbau in Kleinmachnow
Bevor eine Gaube gezeichnet wird, steigen wir mit Ihnen unter das Dach und nehmen Maß. Wenn Sie uns die Adresse vorher nennen, bringen wir den Bebauungsplan schon gelesen mit. Der Termin ist kostenlos, und das Festpreisangebot folgt nach Rücksprache mit dem Planer. Als Meisterbetrieb sind wir Montag bis Freitag von 7 bis 18 Uhr unter 030 8268 9996 für Sie erreichbar. Schriftlich geht es jederzeit über das Anfrageformular unten auf der Seite.
