Dachgeschossrohlinge im Berliner Mehrfamilienhaus ausbauen

Für diese Ausgangslage liegen wir erfahrungsgemäß bei 1.400 bis 2.100 Euro je Quadratmeter Grundfläche. Bei 70 Quadratmetern sind das 98.000 bis 147.000 Euro, noch ohne Zuschläge für Treppe, Zugang oder Bad. Gebühren der Behörde und der Prüfingenieur kommen dazu. Den Festpreis nennen wir nach dem Termin auf dem Dachboden.

Das Ausbaurecht regelt das Verhältnis zu den übrigen Eigentümern, die Bauordnung ersetzt es nicht. Vor dem ersten Schnitt braucht es Statik, Brandschutznachweis und Unterlagen für die Bauaufsicht. In der Genehmigungsfreistellung darf frühestens einen Monat nach Vorlage begonnen werden. Liegt das Haus im Erhaltungsgebiet oder unter Denkmalschutz, kommen diese Genehmigungen dazu.

Für den Ausbau des obersten Geschosses schreibt § 39 Abs. 4 BauO Bln keinen Aufzug vor. Wer freiwillig einen einbauen will, braucht den Beschluss der Eigentümer. In einem Erhaltungsgebiet ist ein Aufzug in Häusern mit mehr als vier Geschossen grundsätzlich genehmigungsfähig.

Das Dach und die tragende Decke gehören der Gemeinschaft, auch wenn die Räume darunter Ihr Sondereigentum sind (§ 5 Abs. 2 WEG). Für Eingriffe in diese Bauteile braucht es eine Grundlage in der Teilungserklärung oder einen Beschluss nach § 20 WEG. Welche Grundlage vorliegt, sehen wir uns vor der Planung gemeinsam an.

Einen solchen vorbereiteten Rohling mit 60 bis 80 Quadratmetern bauen wir erfahrungsgemäß in 6 bis 10 Wochen fertig. Die Kosten liegen dann meist bei 900 bis 1.500 Euro je Quadratmeter Grundfläche. Vorher prüfen wir, ob Dämmung und Estrich zum geplanten Grundriss passen.

Der Gutachterausschuss Berlin nennt für 2025 im Mittel 2.266 Euro je Quadratmeter Nutzfläche, aus 46 Verkäufen. Die Spanne reicht von 56 bis 6.173 Euro. Der Kaufpreis bezieht sich auf die Nutzfläche, unsere Ausbaupreise auf die Grundfläche des Dachgeschosses.

Die Anbindung einer neuen Wohnung an vorhandene Steigleitungen kostet erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 Euro. Müssen die Stränge erneuert oder bis unters Dach verlängert werden, rechnen wir 800 bis 1.500 Euro je Geschoss und Strang. Die Wasserabschaltungen dafür kündigen wir im Haus rechtzeitig an.

Ja, ein ganzes Dach bauen wir in einem Zug aus, mit einer Baustelleneinrichtung, einem Gerüst und einem Bauzeitenplan für alle Einheiten. Jede Einheit bekommt ihre eigene Anbindung an die Steigleitungen, erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 Euro je Wohnung. Ab 250 Quadratmetern Grundfläche kalkulieren wir nach Planung statt nach Kennwert.

Oft ja, der Gutachterausschuss nennt Rohlinge, bei denen Planung oder Genehmigung im Preis steckt. Wir prüfen die Pläne am Bestand gegen Stehhöhe, Sparrenlage und Leitungswege. Ob die Unterlagen noch gelten, klärt der Architekt, denn eine Freistellung erlischt ohne Baubeginn nach zwei Jahren.

In der Regel ja, denn die Bauvorlagen für ein Mietshaus dürfen Architekten und gelistete Ingenieure einreichen. Handwerksmeister sind nur bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen und 250 Quadratmetern Brutto-Grundfläche berechtigt. Wir binden den Planer ein und stimmen seine Termine mit dem Bauzeitenplan ab.