Der Kauf ist beurkundet, der Dachboden noch leer
Der Notartermin liegt hinter Ihnen, der Schlüssel zum Dachboden hängt am Brett. Oben stehen alte Verschläge, ein Schornsteinzug und die Sparren eines Hauses aus der Gründerzeit. Jetzt beginnt der Teil, für den Sie einen Betrieb brauchen, der täglich unter Berliner Dächern arbeitet.
Wir bauen Rohlinge in Berlin zur Wohnung aus, von der ersten Sichtung bis zur Abnahme. Dabei bleibt es für Sie bei einem Vertrag, einem Bauzeitenplan und einem Bauleiter, der die Gewerke nacheinander ins Haus holt. Worauf Sie schon vor der Unterschrift achten sollten, steht im Ratgeber Dachgeschossrohling kaufen. Diese Seite beginnt dort, wo der Kauf abgeschlossen ist.
Als Meisterbetrieb sehen wir uns den Dachraum zuerst in Ruhe an. Der Termin auf dem Dachboden mit Aufmaß kostet nichts. Danach wissen Sie, welche Ausgangslage Sie gekauft haben und was bis zum Einzug fehlt.
Zwei Rohlinge, die unter demselben Wort verkauft werden
In Berlin bezeichnet „Rohling“ zwei recht verschiedene Dinge. Der Gutachterausschuss meint damit meist einen unausgebauten Dachraum, für den der Käufer ein Ausbaurecht erwirbt. Seltener ist der vorbereitete Rohling, bei dem der Verkäufer die Hülle schon fertig gestellt hat.
Der leere Dachraum mit Ausbaurecht
Das Dach ist dicht, darunter liegt der alte Trockenboden mit Lattenverschlägen. Die oberste Decke ist eine Holzbalkendecke mit Lehmschlag oder Schüttung. Wasser, Strom und Heizung enden ein Geschoss tiefer. Hier bauen wir alles: Dämmung, Dachfenster oder Gaube, Leitungen, Trockenbau, Bad und Oberflächen.
Der vorbereitete Rohling mit fertiger Hülle
Dach gedämmt, Fenster eingebaut, Estrich eingebracht: So wird ein Teil der Rohlinge verkauft. Dann beginnen wir beim Innenausbau mit Wänden, Leitungen und Bad. Das spart Wochen und senkt den Preis je Quadratmeter deutlich. Vorher prüfen wir, ob Dämmstärke, Dampfbremse und Estrichhöhe zu Ihrem Grundriss passen.
Was Kaufvertrag und Teilungserklärung festlegen
Der Rohling ist in der Regel als Teileigentum oder Sondereigentum im Grundbuch eingetragen, verbunden mit einem Recht zum Ausbau. Dieses Recht steht in der Regel in der Teilungserklärung, der Kaufvertrag nimmt darauf Bezug. Was es ohne weiteren Beschluss der Eigentümer erlaubt, prüfen wir mit Ihnen am Wortlaut.
Das Dach selbst bleibt Gemeinschaftseigentum, ebenso die tragende Decke darunter (§ 5 Abs. 2 WEG). Neue Gauben, Dachfenster oder eine Verstärkung der Balkenlage berühren deshalb immer das Eigentum aller. Fehlt eine Regelung dazu, beschließt die Gemeinschaft nach § 20 WEG über die bauliche Veränderung.
Soll aus dem Teileigentum später Wohnungseigentum werden, ist in der Regel eine Änderung der Teilungserklärung mit Eintrag ins Grundbuch nötig. Das erledigt der Notar. Wir legen die Unterlagen so an, dass Verwalter und Notar damit arbeiten können.
Vom offenen Dachstuhl zur Wohnung
Balkenlage, Sparren und Auflager
Zuerst kommt der Dachraum leer, die Verschläge gehen über die Rutsche in den Container. Dann liegt die Holzbalkendecke frei, und der Tragwerksplaner sieht sich Balkenköpfe, Spannweiten und Auflager an. Oft reicht die alte Decke für Wohnlasten nicht ohne Verstärkung. Ein Stahlträger nach Statik kostet eingebaut erfahrungsgemäß 2.500 bis 8.000 Euro.
Leitungen vom Keller bis unters Dach
Ein Rohling hat keine eigenen Anschlüsse, sie müssen durch das bewohnte Haus nach oben. Unsere eigenen Leute für Sanitär und Heizung verlängern die Steigleitungen und binden die neue Wohnung an. Wo die Stränge alt sind, erneuern wir sie im selben Zug. Den Strom führt ein fester Partnerbetrieb, mit dem wir seit Jahren zusammen bauen, bis zur neuen Unterverteilung.
Hülle, Dämmung und Licht
Am Dach arbeitet die Zimmerei unserer Partner, die Gauben setzt und Öffnungen für Dachfenster schneidet. Der Dachdecker schließt die Eindeckung wieder, damit die Hülle vor dem Innenausbau dicht ist. Danach folgen Dämmung zwischen und unter den Sparren und eine Dampfbremse mit sauberen Anschlüssen. Die Fensterfläche plant der Architekt mit mindestens einem Achtel der Netto-Raumfläche.
Wände, Bad und Oberflächen
Im Innenausbau entstehen Kniestockwände, Trennwände und die Brandschutzbekleidung an der Balkenlage. Dann kommen Estrich, das neue Bad und die Fliesen, die ebenfalls unsere eigenen Leute verlegen. Spachtel, Anstrich und Putzarbeiten an Giebel oder Brandwand übernehmen ebenfalls unsere eigenen Leute. Zum Schluss folgen Boden, Innentüren und die Wohnungseingangstür.
Die Häuser, in denen Rohlinge gehandelt werden
Rund 72 Prozent der 2025 verkauften unausgebauten Dachräume liegen laut Gutachterausschuss in Häusern bis Baujahr 1910. Das ist das Berliner Mietshaus mit Vorderhaus, Seitenflügel und oft einem Hinterhaus. Viele dieser Häuser tragen ein Berliner Dach: zur Straße eine steile Fläche von typisch etwa 60 Grad, dahinter ein sehr flacher Teil.
Diese Form bestimmt, wo Sie stehen können. Wie viel Fläche unter der steilen Straßenseite und unter dem flachen Teil genug Höhe hat, zeigt erst das Aufmaß. Zum Hof ist das Dach meist flacher geneigt, typisch um 45 Grad. Eine Gaube zum Hof bringt dort oft die fehlende Stehhöhe.
Im geschlossenen Block stehen links und rechts Brandwände zum Nachbarn. Dachfenster und Gauben halten davon mindestens 1,25 Meter Abstand (§ 32 BauO Bln). Im Seitenflügel ist der Dachraum schmal und der Hof eng, was Zugang und Rettungsweg prägt.
Was der Ausbau eines Rohlings kostet
Die Werte beziehen sich auf die Grundfläche des Dachgeschosses, nicht auf die spätere Wohnfläche. Unter den Schrägen zählt die Wohnfläche nach WoFlV weniger, deshalb liegt sie meist darunter. Alle Angaben sind Erfahrungswerte, brutto, Stand September 2026.
| Ausgangslage des Rohlings | €/m² Grundfläche |
|---|---|
| Hülle fertig: Dach gedämmt, Fenster und Estrich drin | 900–1.500 |
| Dach dicht, innen nichts gemacht | 1.400–2.100 |
| Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu | 1.800–2.600 |
| Neue Eindeckung und Gaube dazu | 2.300–3.400 |
Für eine neue Treppe mit Deckendurchbruch rechnen wir 12 Prozent dazu, für einen eigenen Zugang mit Kran oder Aufzug 20 Prozent. Ein neues Bad erhöht den Wert um 15 Prozent, Bad und eigene Heizung um 25 Prozent. Ab 250 Quadratmetern kalkulieren wir nach Planung. Gebühren der Behörde und Prüfingenieur sind nicht enthalten.
Ein Beispiel für den vorbereiteten Rohling: 70 Quadratmeter mit fertiger Hülle, vorhandener Treppe, neuem Bad und eigener Heizung. Dafür liegen wir bei 79.000 bis 131.000 Euro.
Im leeren Dachraum verteilt sich das Budget erfahrungsgemäß so: Dach, Dämmung und Gauben 26 Prozent, Trockenbau, Putz und Brandschutz 16 Prozent. Sanitär und Heizung machen 14 Prozent aus, Elektro 9 Prozent, Fenster, Türen und Treppe 12 Prozent. Estrich, Boden und Fliesen folgen mit 10 Prozent, Maler und Spachtel mit 5 Prozent. Planung, Statik und Baustelle nehmen 8 Prozent ein.
Bei fertiger Hülle verschiebt sich das Gewicht nach innen. Trockenbau, Putz und Brandschutz sowie Sanitär und Heizung nehmen je 22 Prozent ein. Elektro folgt mit 14 Prozent, Boden und Fliesen mit 16 Prozent, Maler und Spachtel mit 8 Prozent. Innentüren und Treppe liegen bei 10 Prozent, Planung und Baustelle bei 8 Prozent.
Vom Termin bis zur Schlüsselübergabe
Vor dem ersten Hammerschlag vergehen meist 2 bis 6 Monate für Planung, Statik, Unterlagen und Beschlüsse. Nach dem Einreichen läuft in der Freistellung die Monatsfrist aus § 62 Abs. 3 BauO Bln. Parallel schreiben wir das Festpreisangebot nach Gewerken und den Bauzeitenplan.
Der Ausbau eines leeren Dachraums mit rund 60 Quadratmetern dauert erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen. Ein Rohling mit fertiger Hülle und 60 bis 80 Quadratmetern ist in 6 bis 10 Wochen fertig. Das Bad braucht innerhalb dieser Zeit 3 bis 4 Wochen.
Die Reihenfolge ist fest: Gerüst oder Materialaufzug stellen, Treppenhaus schützen, räumen und entsorgen. Es folgen Zimmerei, Gauben und Dachfenster, bis die Hülle dicht ist. Danach kommen Leitungen, Dämmung, Trockenbau und Brandschutzbekleidung, dann Estrich, Bad und Oberflächen. Am Ende gehen wir gemeinsam durch die Wohnung und halten alles im Abnahmeprotokoll fest.
Wo ein Rohling Geld kostet, wenn man nicht hinsieht
Die Holzbalkendecke ist der erste Punkt. Faule Balkenköpfe an der Außenwand fallen erst auf, wenn der Boden offen ist. Wir öffnen deshalb beim Termin eine Stelle, wo es der Eigentümer erlaubt.
Der zweite Punkt sind die Steigleitungen. Viele Häuser haben noch alte Stränge, die für eine weitere Wohnung zu knapp sind. Wer das erst im Rohbau merkt, verliert Wochen, weil die Abschaltungen im bewohnten Haus Vorlauf brauchen.
Der dritte Punkt ist der Rettungsweg. Der zweite Rettungsweg führt im Altbau oft über das Anleitern der Feuerwehr. Im Hinterhof fehlt dafür häufig die Aufstellfläche, dann braucht es einen zweiten baulichen Rettungsweg. Das gehört vor die Planung, nicht in den Bauablauf.
Dazu kommen ungenutzte Schornsteinzüge, die mitten im künftigen Wohnraum stehen. Ihr Rückbau kostet erfahrungsgemäß 1.500 bis 4.000 Euro je Zug und braucht einen Beschluss der Gemeinschaft.
Bauaufsicht, Brandschutz und Eigentümer
Stand September 2026 fällt der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken im unbeplanten Innenbereich unter die Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln. Neue Gauben sind eingeschlossen. Die Behörde kann trotzdem ein vereinfachtes Verfahren verlangen. Welche Form gilt, klären wir mit Planer und Bauaufsicht, bevor das Angebot steht.
Das typische fünfgeschossige Gründerzeithaus mit ausgebautem Dach ist in der Regel Gebäudeklasse 5. Dann werden Standsicherheit und Brandschutz auch in der Freistellung bauaufsichtlich geprüft. Die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss und alle neuen tragenden Bauteile müssen feuerhemmend sein (§ 48 Abs. 6 BauO Bln).
Pflicht bleiben rauchdichte, selbstschließende Türen vom Treppenraum zum Keller und die Entrauchung des Treppenraums. Das Rettungsfenster braucht eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 mal 1,20 Metern. Seine Unterkante liegt höchstens 1,20 Meter über dem Fußboden.
Wird die wasserführende Schicht des Dachs erheblich erneuert, greift die Berliner Solarpflicht. Dann gehört Photovoltaik auf mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche. Abstandsflächen spielen beim Dachausbau keine Rolle (§ 6 Abs. 12 BauO Bln).
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Eine neue Eindeckung ohne Ausbau darunter ist ein Auftrag für einen Dachdecker, der ganze Dächer am Stück deckt.
- Statik, Brandschutznachweis und Bauvorlagen stellen Tragwerksplaner und Architekt aus. Wir holen beide früh dazu und stimmen ihre Termine ab.
- Asbest, künstliche Mineralfasern oder alte Holzschutzmittel im Dachstuhl als eigener Auftrag mit Freimessung gehören zu einem Fachbetrieb für Schadstoffe.
- Eine Küche oder Möbel nach Maß ohne Bauleistung plant ein Küchenstudio oder Tischler.
Wo wir Rohlinge ausbauen
Rohlinge liegen dort, wo die Gründerzeit dicht gebaut hat. In Prenzlauer Berg sind es Vorderhäuser und Seitenflügel rund um Kollwitzplatz und Helmholtzplatz. In Nord-Neukölln kaufen viele einen Rohling mit Ausbaurecht im Mietshaus.
Im Wedding fehlt im Hinterhof oft die Stellfläche, dort planen wir den Materialtransport besonders früh. In Mitte bringt das schmale Treppenhaus der Spandauer Vorstadt eigene Fragen mit.
Gebaut wird außerdem in Friedrichshain mit seinen engen Höfen und in Kreuzberg mit Seitenflügeln und Gewerbehöfen.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Kosten eines Dachausbaus: der Rechner mit allen Zuschlägen und durchgerechneten Beispielen.
- Genehmigung in Berlin: Freistellung, vereinfachtes Verfahren und die nötigen Unterlagen.
- Steigleitungen verlängern: wie die Stränge im bewohnten Haus nach oben kommen.
- Tragfähigkeit der Balkenlage: was der Tragwerksplaner prüft und wann ein Stahlträger nötig wird.
- Rettungsweg und Brandschutz: Anleitern, Rettungsfenster und Gebäudeklassen.
Ihr Rohling, unser erster Termin
Bringen Sie Kaufvertrag, Teilungserklärung und vorhandene Pläne zum Termin auf dem Dachboden mit. Wir messen auf, sehen uns Sparren, Decke und Leitungswege an und sagen Ihnen, welche Ausgangslage Sie haben. Danach bekommen Sie ein Festpreisangebot nach Gewerken und einen Bauzeitenplan. Rufen Sie uns an unter 030 8268 9996, Mo–Fr 7–18 Uhr. Außerhalb dieser Zeiten erreicht uns Ihre Nachricht über das Formular unten auf der Seite.
