Dachgeschossausbau Moabit: Loft in der Fabriketage

Dachboden ausbauen›Rohling ausbauen›Maisonette›Loft und Fabriketage›Spitzboden›Aufstockung›Alle 28 Leistungen ↓

Fabriketage oder Dachboden: zwei Vorhaben auf der Moabiter Insel

Die Etage im dritten Stock eines Gewerbehofs ist leer, die Stahlfenster reichen fast bis zur Decke, und in der Mitte stehen zwei Reihen gusseiserner Stützen. Wer so eine Etage kauft, will darin wohnen oder Wohnungen daraus machen. In Moabit ist das einer der beiden Wege zu neuem Wohnraum. Der andere führt nach oben, in den Dachboden eines Mietshauses im geschlossenen Block.

Beide Vorhaben haben wenig gemeinsam, außer dass am Ende eine Wohnung steht. Beim Loft geht es um Gebietsart, Lärm, Licht in der Raumtiefe und Leitungen durch Beton. Beim Dachausbau geht es um Holzbalken, Brandwände und die Frage, wie die Feuerwehr an ein Fenster im fünften Stock kommt. Wir bauen beides und beginnen jedes Mal mit einem Rundgang vor Ort.

Ausgangslagen zwischen Huttenkiez und Stephankiez

Ein häufiger Fall ist eine Etage in einem Gewerbehof im Huttenkiez, früher Werkstatt, zuletzt Büro. Die Decken sind aus Stahlbeton, die Fenster groß, die Raumhöhe liegt weit über dem, was eine Wohnung braucht. Der neue Eigentümer möchte offen wohnen, mit Bad und Küche als Kern in der Mitte.

Ein anderer ist ein Mietshaus der Gründerzeit im Stephankiez mit Berliner Dach. Der Dachraum ist leer, das Oberdach flach, und links und rechts stehen die Brandwände der Nachbarhäuser. Die Gemeinschaft möchte den Boden zu zwei Wohnungen ausbauen und fragt, was der Bezirk dazu sagt.

Seltener, aber typisch für Moabit ist die oberste Etage eines Gewerbebaus mit Flachdach. Dort treffen sich beide Themen, denn zum Loft kommt eine Dachterrasse auf der tragfähigen Dachfläche. Welche Abdichtung und welche Brüstung dafür nötig sind, klären Tragwerksplaner und Dachdecker zu Beginn.

Industrie am Wasser, Mietshäuser dahinter

Moabit ist von Spree und Kanälen umschlossen, und das Wasser brachte die Industrie. Im späten 19. Jahrhundert siedelten sich an den Ufern Maschinenbau, Werkstätten und Lager an. Dazwischen wuchsen dichte Blocks mit Mietshäusern für die Menschen, die dort arbeiteten.

Viele Gewerbebauten stehen noch und haben längst andere Nutzer. Ältere Fabriketagen haben oft Decken auf gusseisernen Stützen, jüngere ein Skelett aus Stahlbeton. Die Mietshäuser um Turmstraße, Stephanplatz und Beusselstraße tragen Berliner Dächer, deren Räume lange als Trockenboden dienten. Beide Bestände bieten heute Platz für Wohnungen.

Beton, Gusseisen und Holzbalken: die Technik vor Ort

Decken, die für Werkstätten gerechnet sind

Fabrikdecken wurden für Maschinen und Lager bemessen und tragen in der Regel mehr als eine Wohnung braucht. Trotzdem rechnet der Tragwerksplaner jede neue Last nach, vor allem schwere Bäder und Trennwände. Durchbrüche und Kernbohrungen in Stahlbeton setzen wir erst nach seiner Freigabe, damit keine Bewehrung getroffen wird. Wo ein Wechsel oder eine Verstärkung nötig ist, kostet ein eingebauter Stahlträger erfahrungsgemäß 2.500 bis 8.000 Euro.

Gusseiserne Stützen und ihr Brandschutz

Bei der Umnutzung zu Wohnraum müssen bestehende Bauteile nach § 48 Abs. 5 BauO Bln die Brandschutzanforderungen der §§ 27 bis 32 nicht einhalten. Die Bauaufsicht kann bei einer Gefahr trotzdem Anpassungen verlangen. Welche Stützen und Unterzüge eine Bekleidung bekommen, legt der Brandschutzplaner fest. Eine Nutzungseinheit über 400 Quadratmetern Brutto-Grundfläche schließt außerdem die Gebäudeklasse 4 aus.

Wasser und Abwasser in der offenen Etage

Gewerbeetagen haben meist nur wenige Anschlüsse, oft in einer Ecke. Für Bad und Küche in der Mitte bauen wir ein Podest, unter dem Abwasserleitungen mit Gefälle zum Strang laufen. Die Anbindung an die Steigleitungen liegt erfahrungsgemäß bei 2.500 bis 5.000 Euro je Wohnung. Eine Fußbodenheizung im Trockensystem passt gut auf die großen Flächen und kostet 70 bis 120 Euro je Quadratmeter.

Licht bis in die Raumtiefe

Jeder Aufenthaltsraum braucht nach § 47 Abs. 2 BauO Bln Fenster mit mindestens einem Achtel seiner Netto-Raumfläche. In tiefen Etagen liegen deshalb die Wohn- und Schlafräume an der Fassade und die Nebenräume in der Mitte. Die Mindesthöhe von 2,40 Metern ist in Fabriketagen fast immer erreicht. Alte Stahlfenster tauschen wir gegen neue Fenster mit ähnlicher Teilung, damit der Charakter der Etage bleibt.

Das Dach im geschlossenen Block

Unter dem Berliner Dach trägt eine Holzbalkendecke, deren Reserven der Tragwerksplaner vor dem Ausbau bestimmt. Feuerhemmend muss dabei die Decke über dem letzten Bestandsgeschoss werden. Zur Brandwand des Nachbarn bleibt bei jedem neuen Dachfenster und jeder Gaube ein Abstand von 1,25 Metern oder mehr. In Seitenflügeln und Hinterhäusern fehlt oft eine Aufstellfläche für die Drehleiter, dann verlangt die Bauaufsicht einen zweiten baulichen Rettungsweg.

Kalksandsteinwand neben einem alten Ziegelschornstein im Dachgeschoss

Vom Gewerberaum zur Wohnung: das Verfahren

Eine Nutzungsänderung ist nur verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen Anforderungen gelten. Wohnen stellt andere Anforderungen, etwa an Raumhöhe, Licht und Planungsrecht. Die Umnutzung läuft deshalb in der Regel über das vereinfachte Verfahren nach § 63 BauO Bln. Mit einem planungsrechtlichen Bescheid kann das Vorhaben in die Genehmigungsfreistellung übergehen.

Einige Erleichterungen helfen beim Umbau. Abstandsflächen sind nach § 6 Abs. 12 unbeachtlich, wenn in einem bestehenden Gebäude durch Umnutzung Wohnraum entsteht. Die Pflicht zum Spielplatz kann entfallen, wenn er auf dem Grundstück kaum herstellbar ist. Eine allgemeine Pflicht zu Kfz-Stellplätzen kennt § 49 nicht, für Fahrräder gilt eine Regel zum zusätzlichen Bedarf.

Das Zweckentfremdungsverbot steht dem Umbau nicht im Weg. Nach seinem Wortlaut schützt es Wohnraum vor anderer Nutzung und wirkt nur in diese Richtung. Alle Paragraphen hier beziehen sich auf den Stand September 2026. Welche Regel für Ihre Etage greift, stimmen wir vor dem Angebot mit Architekt und Behörde ab.

Maler streicht eine Dachschräge mit der Rolle

Lärm und Gebietsart als Planungsgrundlage

Ob in einer Gewerbeetage gewohnt werden darf, entscheidet zuerst das Planungsrecht. Im Gewerbegebiet sind Wohnungen nach § 8 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig, etwa für Betriebsinhaber und Aufsichtspersonen. Der Bau-Turbo nach § 246e BauGB erlaubt bis 31.12.2030 Abweichungen für die Umnutzung zu Wohnzwecken, wenn die Gemeinde zustimmt. Diesen Weg klärt der Architekt mit dem Bezirk.

Wo gewohnt wird, zählt der Lärm von außen. Die TA Lärm nennt für Gewerbegebiete 65 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht. Im urbanen Gebiet sind es 63 und 45 dB(A), im Mischgebiet 60 und 45 dB(A). Liegt der Gewerbehof neben einem aktiven Betrieb, kann ein Gutachten nötig werden. Schallschutzfenster und die Lage der Schlafräume planen wir danach.

Welche Aufgaben in Moabit anstehen

Bei den Gewerbeetagen geht es meist um Eigentümer, die dort selbst einziehen möchten. Oft ist die Etage schon gekauft, und das Verfahren wird erst danach geklärt. Ein Überblick über Verfahren und Planungsrecht steht auf der Seite Gewerbe zu Wohnen.

Daneben bauen wir ganze Dachgeschosse in den Mietshäusern zu einer oder mehreren Wohnungen aus, meist mit Gauben zum Hof. Hinzu kommt der gekaufte Dachrohling, bei dem der Kaufvertrag die erste Grundlage der Planung bildet. Die fachliche Seite des Etagenumbaus beschreibt Loft in der Fabriketage ausführlich.

Kostenrahmen für Loft und Dach in Moabit

Umbau	Wo das in Moabit vorkommt	Spanne	Bezugsgröße
Loft: Fabrik- oder Gewerbeetage zu Wohnraum	Etage im Gewerbehof, Stahlbetondecke	1.200–2.200 €	je m² Nutzfläche
Dachboden unter dichtem Dach, ohne Innenausbau	Mietshaus im Stephankiez	1.400–2.100 €	je m² Grundfläche
Elektro neu mit Unterverteilung und Zuleitung	Loft mit neuer Wohnungsverteilung	115–195 €	je m² Wohnfläche
Fußbodenheizung im Trockensystem	große offene Etage	70–120 €	je m² Bodenfläche
Dachterrasse auf tragfähigem Flachdach	oberste Gewerbeetage	450–900 €	je m² Terrassenfläche

Brutto und nach Stand September 2026 sind das Richtwerte je nach Objekt, keine Angebote. Beim Loft zählt die Nutzfläche der Etage, beim Dachausbau die Grundfläche des Dachgeschosses. Dachterrassen gehen nach WoFlV in der Regel zu einem Viertel in die Wohnfläche ein. Behördengebühren, Gutachten und Prüfingenieur sind nicht enthalten.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Bezirk Mitte: Erhaltungsgebiete und Eigentümer

Moabit gehört zum Bezirk Mitte, der mit 14 sozialen Erhaltungsgebieten gemeinsam mit Pankow die meisten in Berlin hat. Liegt Ihr Haus in einem davon, prüft der Bezirk bauliche Änderungen zusätzlich nach Erhaltungsrecht. Zur Richtung Gewerbe zu Wohnen trifft die Verwaltungsvorschrift keine Aussage. Anders beim Dach: Bestandswohnung und neuer Dachraum dürfen dort nicht zur Maisonette zusammengelegt werden.

Für den Dachausbau im Mietshaus gilt im unbeplanten Innenbereich die Genehmigungsfreistellung nach § 62, einschließlich neuer Gauben. Gebaut wird frühestens einen Monat nach Vorlage der Unterlagen. In Gebäudeklasse 5 prüft die Bauaufsicht Standsicherheit und Brandschutz trotzdem. In der Eigentümergemeinschaft beschließt die Versammlung nach § 20 WEG, weil Dach und tragende Decke Gemeinschaftseigentum sind.

Aufzug, Rampe, Hof: die Baustelle im Gewerbehof

Gewerbehöfe haben einen Vorteil, den Mietshäuser selten bieten. Oft gibt es einen Lastenaufzug, eine Rampe und Platz für den Container im Hof. Den Aufzug nutzen wir nach Absprache mit der Verwaltung und schützen Kabine und Türen. Wo andere Mieter arbeiten, legen wir laute Arbeiten auf abgestimmte Zeiten.

Beim Dachausbau im Mietshaus sieht es anders aus. Dort kommt das Material über einen Materialaufzug an der Fassade oder einen Kran nach oben. Die Schuttrutsche endet im Container, für den wir eine Halteverbotszone beantragen. Das Treppenhaus decken wir ab, und die Nachbarn erfahren per Aushang, wann Wasser oder Strom kurz abgestellt werden.

Bad und Heizung, Fliesen, Putz und Anstrich erledigen unsere eigenen Leute. Für Elektro, Dach und Zimmerei arbeiten wir mit festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammenarbeiten. Den Ablauf steuert ein Bauleiter, und Sie haben für das ganze Vorhaben einen Vertrag.

fertige Satteldachgaube mit Zinkeindeckung auf einem Altbaudach

Bauzeit für Loft und Dachausbau

Vor dem Bau stehen Planung, Statik, Unterlagen und bei Bedarf Gutachten, zusammen meist 2 bis 6 Monate. Beim Loft kommt die Genehmigung im vereinfachten Verfahren dazu. Der freigestellte Dachausbau wartet nach dem Einreichen einen Monat.

Ein Loft mit 120 bis 150 Quadratmetern bauen wir erfahrungsgemäß in 12 bis 20 Wochen um. Zuerst kommen Rückbau und Leitungen, dann Podest, Trockenbau und Estrich, danach Bad, Küche und Oberflächen. Für den Dachboden mit etwa 60 Quadratmetern Grundfläche planen wir 10 bis 16 Wochen ein. Beide enden mit der gemeinsamen Abnahme und den Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Altlasten im Gewerbebau: Schadstoffe wie Asbest oder künstliche Mineralfasern saniert ein Fachbetrieb mit Freimessung, wenn das ein eigener Auftrag ist.
Lärm- und Brandschutzgutachten: Diese Nachweise erstellen Gutachter und Planer. Wir binden sie ein und bauen nach ihren Vorgaben.
Dach- oder Fassadensanierung ohne Umbau innen: Dafür ist ein Dachdecker- oder Fassadenbetrieb der richtige Ansprechpartner.
Einzelne Dachfenster oder eine einzelne Gaube am bewohnten Einfamilienhaus: Auch das führt ein Dachdecker als eigenen Auftrag. Unser Maßstab ist die ganze Etage oder das ganze Dachgeschoss.
Einrichtung und Küche ohne Bauleistung: Die planen Küchenstudios und Schreiner.

Unsere Baustellen in Moabit und rundherum

Gebaut wird im Huttenkiez und im Beusselkiez, im Stephankiez und rund um die Turmstraße. Dazu kommen die Straßen an der Lehrter Straße, am Kleinen Tiergarten und am Ufer der Spree.

Östlich schließt Mitte mit dichter historischer Dachlandschaft an. Nördlich, hinter dem Westhafen, liegt Wedding mit Fabriklofts und Rohlingen. Westlich des Kanals beginnt Charlottenburg mit der Mierendorffinsel und dem Kiez am Klausenerplatz. Südlich, auf der anderen Seite des Tiergartens, liegt Schöneberg.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Schallschutz unter dem Dach: Trittschall, Estrich und Außenlärm.
Brandschutz beim Ausbau: Rettungswege, Gebäudeklassen und Bekleidungen.
Dachterrasse bauen: Abdichtung, Brüstung und Statik auf dem Flachdach.
Rohling ausbauen lassen: Ausbaurecht, Hülle und Preise.
Sanitär und Heizung im Ausbau: Leitungswege, Heizkreis und Fußbodenheizung.

Moabiter Etage oder Dach ansehen lassen

Ob Gewerbeetage oder Dachgeschoss eines Mietshauses, am Anfang steht ein Rundgang vor Ort. Wir sehen uns Decken, Stützen, Anschlüsse und Zugang an und sagen, welche Planer als Nächstes gebraucht werden. Für diesen Rundgang berechnen wir nichts. Ein Anruf unter 030 7593 9913 genügt, Mo–Fr 7–18 Uhr. Schreiben können Sie uns über das Formular unten auf der Seite.

Häufige Fragen

Wir haben eine Gewerbeetage im Hinterhof gekauft. Dürfen wir dort wohnen?

Dafür braucht es eine Nutzungsänderung, weil Wohnen andere Anforderungen stellt als Gewerbe. Sie läuft in der Regel über das vereinfachte Verfahren oder einen planungsrechtlichen Bescheid. Entscheidend ist zuerst die Gebietsart des Grundstücks. Das klärt der Architekt, bevor wir ein Angebot für den Umbau erstellen.

Was kostet der Umbau einer Fabriketage mit 140 Quadratmetern zum Loft?

Den Ausbau einer Fabrik- oder Gewerbeetage zu Wohnraum rechnen wir erfahrungsgemäß mit 1.200 bis 2.200 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. 140 Quadratmeter kosten damit 168.000 bis 308.000 Euro brutto. Wie weit die Spanne ausgeschöpft wird, hängt vor allem an Leitungen, Fenstern und Brandschutz.

Unsere Decken ruhen auf gusseisernen Stützen. Müssen die verkleidet werden?

Bei der Umnutzung zu Wohnraum müssen bestehende Bauteile die Brandschutzanforderungen der §§ 27 bis 32 BauO Bln nicht einhalten. Die Bauaufsicht kann bei einer Gefahr trotzdem Anpassungen verlangen. Ob die Stützen eine Bekleidung bekommen, legt der Brandschutzplaner fest. Brandschutzbekleidung kostet erfahrungsgemäß 70 bis 130 Euro je Quadratmeter Bauteilfläche.

Unser Gewerbehof liegt im Gewerbegebiet. Geht Wohnen dort überhaupt?

Im Gewerbegebiet sind Wohnungen nach § 8 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig, etwa für Betriebsinhaber oder Aufsichtspersonen. Mit Zustimmung der Gemeinde erlaubt der sogenannte Bau-Turbo nach § 246e BauGB bis 31.12.2030 Abweichungen für die Umnutzung zu Wohnzwecken. Ob das für Ihr Grundstück in Frage kommt, klärt der Architekt mit dem Bezirk.

Wie laut darf es draußen vor einem Loft sein?

Die TA Lärm nennt für Gewerbegebiete außen 65 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht. Im Mischgebiet sind es 60 und 45 dB(A), im allgemeinen Wohngebiet 55 und 40 dB(A). Ob ein Lärmgutachten nötig wird, legt der Planer mit der Behörde fest.

Gilt in Moabit Milieuschutz?

Der Bezirk Mitte hat 14 soziale Erhaltungsgebiete, gemeinsam mit Pankow die meisten in Berlin. Welche Straßen dazugehören, steht in einer Liste der Senatsverwaltung, die wir vor jeder Planung prüfen. Ein Dachausbau in einem solchen Gebiet braucht die Zustimmung der Stadtplanung, die Freistellung ersetzt sie nicht.

Wie hell muss ein Wohnraum in der tiefen Fabriketage sein?

Die Fensterfläche im Rohbau muss mindestens ein Achtel der Netto-Raumfläche erreichen. Die lichte Raumhöhe muss mindestens 2,40 Meter betragen, was Fabriketagen meist deutlich übertreffen. In der Raumtiefe planen wir deshalb Bad, Abstellraum und Küche, an die Fenster die Wohnräume.

Brauchen wir für das neue Loft Autostellplätze?

Eine allgemeine Pflicht zu Kfz-Stellplätzen enthält § 49 BauO Bln nicht. Für den zusätzlichen Bedarf an Fahrradabstellplätzen gibt es dagegen eine Regel, eine Ablöse ist möglich. Abweichende Vorgaben aus einem Bebauungsplan prüft der Architekt.

Wie kommen Bad und Küche in die Mitte der offenen Etage?

Meist bauen wir ein Podest, unter dem die Abwasserleitungen mit Gefälle zum nächsten Strang laufen. Durchbrüche in der Betondecke bohren wir erst nach Freigabe durch den Tragwerksplaner. Die Anbindung an die Steigleitungen kostet erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 Euro je Wohnung.

Dürfen wir das Loft später als Ferienwohnung vermieten?

Das Zweckentfremdungsverbot schützt Wohnraum vor der Nutzung als Ferienwohnung. Ist das Loft einmal rechtmäßig Wohnung, wird es in der Regel selbst als Wohnraum behandelt. Ob eine Ferienvermietung genehmigt wird, entscheidet das Bezirksamt.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

Kostenlos und unverbindlich

Ihr Dachausbau in Moabit

Beschreiben Sie kurz Haus und Dachboden, oder rufen Sie an. Beim kostenlosen Termin vor Ort sehen wir uns Dachstuhl und Zugang an und nennen Ihnen danach einen Festpreis — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

030 7593 9913

Mo–Fr 7–18 Uhr

Mit dem Absenden willigen Sie ein, dass wir Ihre Angaben zur Bearbeitung der Anfrage verwenden. Einzelheiten in der Datenschutzerklärung.