Fabriketage oder Dachboden: zwei Vorhaben auf der Moabiter Insel
Die Etage im dritten Stock eines Gewerbehofs ist leer, die Stahlfenster reichen fast bis zur Decke, und in der Mitte stehen zwei Reihen gusseiserner Stützen. Wer so eine Etage kauft, will darin wohnen. In Moabit ist das einer der beiden Wege zu neuem Wohnraum. Der andere führt nach oben, in den Dachboden eines Mietshauses im geschlossenen Block.
Beide Vorhaben haben wenig gemeinsam, außer dass am Ende eine Wohnung steht. Beim Loft geht es um Gebietsart, Lärm, Licht in der Raumtiefe und Leitungen durch Beton. Beim Dachausbau geht es um Holzbalken, Brandwände und die Frage, wie die Feuerwehr an ein Fenster im fünften Stock kommt. Wir bauen beides und beginnen jedes Mal mit einem Rundgang vor Ort.
Ausgangslagen zwischen Huttenkiez und Stephankiez
Ein häufiger Fall ist eine Etage in einem Gewerbehof im Huttenkiez, früher Werkstatt, zuletzt Büro. Die Decken sind aus Stahlbeton, die Fenster groß, die Raumhöhe liegt weit über dem, was eine Wohnung braucht. Der neue Eigentümer möchte offen wohnen, mit Bad und Küche als Kern in der Mitte.
Ein anderer ist ein Mietshaus der Gründerzeit im Stephankiez mit Berliner Dach. Der Dachraum ist leer, das Oberdach flach, und links und rechts stehen die Brandwände der Nachbarhäuser. Die Gemeinschaft möchte den Boden ausbauen und fragt, was der Bezirk dazu sagt.
Seltener, aber typisch für Moabit ist die oberste Etage eines Gewerbebaus mit Flachdach. Dort treffen sich beide Themen, denn zum Loft kommt eine Dachterrasse auf der tragfähigen Dachfläche. Welche Abdichtung und welche Brüstung dafür nötig sind, klären Tragwerksplaner und Dachdecker zu Beginn.
Industrie am Wasser, Mietshäuser dahinter
Moabit ist von Spree und Kanälen umschlossen, und das Wasser brachte die Industrie. Im späten 19. Jahrhundert siedelten sich an den Ufern Maschinenbau, Werkstätten und Lager an. Dazwischen wuchsen dichte Blocks mit Mietshäusern für die Menschen, die dort arbeiteten.
Viele Gewerbebauten stehen noch und haben längst andere Nutzer. Ältere Fabriketagen haben oft Decken auf gusseisernen Stützen, jüngere ein Skelett aus Stahlbeton. Die Mietshäuser um Turmstraße, Stephanplatz und Beusselstraße tragen Berliner Dächer, deren Räume lange als Trockenboden dienten. Beide Bestände bieten heute Platz für Wohnungen.
Beton, Gusseisen und Holzbalken: die Technik vor Ort
Decken, die für Werkstätten gerechnet sind
Fabrikdecken wurden für Maschinen und Lager bemessen und tragen in der Regel mehr als eine Wohnung braucht. Trotzdem rechnet der Tragwerksplaner jede neue Last nach, vor allem schwere Bäder und Trennwände. Durchbrüche und Kernbohrungen in Stahlbeton setzen wir erst nach seiner Freigabe, damit keine Bewehrung getroffen wird. Wo ein Wechsel oder eine Verstärkung nötig ist, kostet ein eingebauter Stahlträger erfahrungsgemäß 2.500 bis 8.000 Euro.
Gusseiserne Stützen und ihr Brandschutz
Bei der Umnutzung zu Wohnraum müssen bestehende Bauteile nach § 48 Abs. 5 BauO Bln die Brandschutzanforderungen der §§ 27 bis 32 nicht einhalten. Die Bauaufsicht kann bei einer Gefahr trotzdem Anpassungen verlangen. Welche Stützen und Unterzüge eine Bekleidung bekommen, legt der Brandschutzplaner fest. Eine Nutzungseinheit über 400 Quadratmetern Brutto-Grundfläche schließt außerdem die Gebäudeklasse 4 aus.
Wasser und Abwasser in der offenen Etage
Gewerbeetagen haben meist nur wenige Anschlüsse, oft in einer Ecke. Für Bad und Küche in der Mitte bauen wir ein Podest, unter dem Abwasserleitungen mit Gefälle zum Strang laufen. Die Anbindung an die Steigleitungen liegt erfahrungsgemäß bei 2.500 bis 5.000 Euro je Wohnung. Eine Fußbodenheizung im Trockensystem passt gut auf die großen Flächen und kostet 70 bis 120 Euro je Quadratmeter.
Licht bis in die Raumtiefe
Jeder Aufenthaltsraum braucht nach § 47 Abs. 2 BauO Bln Fenster mit mindestens einem Achtel seiner Netto-Raumfläche. In tiefen Etagen liegen deshalb die Wohn- und Schlafräume an der Fassade und die Nebenräume in der Mitte. Die Mindesthöhe von 2,40 Metern ist in Fabriketagen fast immer erreicht. Alte Stahlfenster tauschen wir gegen neue Fenster mit ähnlicher Teilung, damit der Charakter der Etage bleibt.
Das Dach im geschlossenen Block
Unter dem Berliner Dach trägt eine Holzbalkendecke, deren Reserven der Tragwerksplaner vor dem Ausbau bestimmt. Feuerhemmend muss dabei die Decke über dem letzten Bestandsgeschoss werden. Zur Brandwand des Nachbarn bleibt bei jedem neuen Dachfenster und jeder Gaube ein Abstand von 1,25 Metern oder mehr. In Seitenflügeln und Hinterhäusern fehlt oft eine Aufstellfläche für die Drehleiter, dann verlangt die Bauaufsicht einen zweiten baulichen Rettungsweg.
Vom Gewerberaum zur Wohnung: das Verfahren
Eine Nutzungsänderung ist nur verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen Anforderungen gelten. Wohnen stellt andere Anforderungen, etwa an Raumhöhe, Licht und Planungsrecht. Die Umnutzung läuft deshalb in der Regel über das vereinfachte Verfahren nach § 63 BauO Bln. Mit einem planungsrechtlichen Bescheid kann das Vorhaben in die Genehmigungsfreistellung übergehen.
Einige Erleichterungen helfen beim Umbau. Abstandsflächen sind nach § 6 Abs. 12 unbeachtlich, wenn in einem bestehenden Gebäude durch Umnutzung Wohnraum entsteht. Die Pflicht zum Spielplatz kann entfallen, wenn er auf dem Grundstück kaum herstellbar ist. Eine allgemeine Pflicht zu Kfz-Stellplätzen kennt § 49 nicht, für Fahrräder gilt eine Regel zum zusätzlichen Bedarf.
Das Zweckentfremdungsverbot steht dem Umbau nicht im Weg. Nach seinem Wortlaut schützt es Wohnraum vor anderer Nutzung und wirkt nur in diese Richtung. Alle Paragraphen hier beziehen sich auf den Stand September 2026. Welche Regel für Ihre Etage greift, stimmen wir vor dem Angebot mit Architekt und Behörde ab.
Lärm und Gebietsart als Planungsgrundlage
Ob in einer Gewerbeetage gewohnt werden darf, entscheidet zuerst das Planungsrecht. Im Gewerbegebiet sind Wohnungen nach § 8 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig, etwa für Betriebsinhaber und Aufsichtspersonen. Der Bau-Turbo nach § 246e BauGB erlaubt bis 31.12.2030 Abweichungen für die Umnutzung zu Wohnzwecken, wenn die Gemeinde zustimmt. Diesen Weg klärt der Architekt mit dem Bezirk.
Wo gewohnt wird, zählt der Lärm von außen. Die TA Lärm nennt für Gewerbegebiete 65 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht. Im urbanen Gebiet sind es 63 und 45 dB(A), im Mischgebiet 60 und 45 dB(A). Liegt der Gewerbehof neben einem aktiven Betrieb, kann ein Gutachten nötig werden. Schallschutzfenster und die Lage der Schlafräume planen wir danach.
Was in Moabit oft angefragt wird
Die meisten Anfragen betreffen Gewerbeetagen, die ihre Eigentümer selbst bewohnen möchten. Oft ist die Etage schon gekauft, und die Frage nach dem Verfahren kommt erst danach. Ein Überblick über Verfahren und Planungsrecht steht auf der Seite Gewerbe zu Wohnen.
Daneben bauen wir Dachböden in den Mietshäusern aus, meist mit Gauben zum Hof. Auch wer einen Dachrohling gekauft hat, ruft an, meist mit dem Kaufvertrag in der Hand. Die fachliche Seite des Etagenumbaus beschreibt Loft in der Fabriketage ausführlich.
Kostenrahmen für Loft und Dach in Moabit
| Umbau | Wo das in Moabit vorkommt | Spanne | Bezugsgröße |
|---|---|---|---|
| Loft: Fabrik- oder Gewerbeetage zu Wohnraum | Etage im Gewerbehof, Stahlbetondecke | 1.200–2.200 € | je m² Nutzfläche |
| Dachboden unter dichtem Dach, ohne Innenausbau | Mietshaus im Stephankiez | 1.400–2.100 € | je m² Grundfläche |
| Elektro neu mit Unterverteilung und Zuleitung | Loft mit neuer Wohnungsverteilung | 115–195 € | je m² Wohnfläche |
| Fußbodenheizung im Trockensystem | große offene Etage | 70–120 € | je m² Bodenfläche |
| Dachterrasse auf tragfähigem Flachdach | oberste Gewerbeetage | 450–900 € | je m² Terrassenfläche |
Brutto und nach Stand September 2026 sind das unsere Erfahrungswerte, keine Angebote. Beim Loft zählt die Nutzfläche der Etage, beim Dachausbau die Grundfläche des Dachgeschosses. Dachterrassen gehen nach WoFlV in der Regel zu einem Viertel in die Wohnfläche ein. Behördengebühren, Gutachten und Prüfingenieur sind nicht enthalten.
Bezirk Mitte: Erhaltungsgebiete und Eigentümer
Moabit gehört zum Bezirk Mitte, der mit 14 sozialen Erhaltungsgebieten gemeinsam mit Pankow die meisten in Berlin hat. Liegt Ihr Haus in einem davon, prüft der Bezirk bauliche Änderungen zusätzlich nach Erhaltungsrecht. Zur Richtung Gewerbe zu Wohnen trifft die Verwaltungsvorschrift keine Aussage. Anders beim Dach: Bestandswohnung und neuer Dachraum dürfen dort nicht zur Maisonette zusammengelegt werden.
Für den Dachausbau im Mietshaus gilt im unbeplanten Innenbereich die Genehmigungsfreistellung nach § 62, einschließlich neuer Gauben. Gebaut wird frühestens einen Monat nach Vorlage der Unterlagen. In Gebäudeklasse 5 prüft die Bauaufsicht Standsicherheit und Brandschutz trotzdem. In der Eigentümergemeinschaft beschließt die Versammlung nach § 20 WEG, weil Dach und tragende Decke Gemeinschaftseigentum sind.
Aufzug, Rampe, Hof: die Baustelle im Gewerbehof
Gewerbehöfe haben einen Vorteil, den Mietshäuser selten bieten. Oft gibt es einen Lastenaufzug, eine Rampe und Platz für den Container im Hof. Den Aufzug nutzen wir nach Absprache mit der Verwaltung und schützen Kabine und Türen. Wo andere Mieter arbeiten, legen wir laute Arbeiten auf abgestimmte Zeiten.
Beim Dachausbau im Mietshaus sieht es anders aus. Dort kommt das Material über einen Materialaufzug an der Fassade oder einen Kran nach oben. Die Schuttrutsche endet im Container, für den wir eine Halteverbotszone beantragen. Das Treppenhaus decken wir ab, und die Nachbarn erfahren per Aushang, wann Wasser oder Strom kurz abgestellt werden.
Sanitär, Heizung, Fliesen, Putz und Anstrich machen unsere eigenen Leute. Für Elektro, Dach und Zimmerei arbeiten wir mit festen Partnerbetrieben, die seit Jahren an unseren Baustellen stehen. Den Ablauf steuert ein Bauleiter, und Sie haben für das ganze Vorhaben einen Vertrag.
Bauzeit für Loft und Dachausbau
Vor dem Bau stehen Planung, Statik, Unterlagen und bei Bedarf Gutachten, zusammen meist 2 bis 6 Monate. Beim Loft kommt die Genehmigung im vereinfachten Verfahren dazu. Der freigestellte Dachausbau wartet nach dem Einreichen einen Monat.
Ein Loft mit 120 bis 150 Quadratmetern bauen wir erfahrungsgemäß in 12 bis 20 Wochen um. Zuerst kommen Rückbau und Leitungen, dann Podest, Trockenbau und Estrich, danach Bad, Küche und Oberflächen. Für den Dachboden mit etwa 60 Quadratmetern Grundfläche planen wir 10 bis 16 Wochen ein. Beide enden mit der gemeinsamen Abnahme und den Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Altlasten im Gewerbebau: Schadstoffe wie Asbest oder künstliche Mineralfasern saniert ein Fachbetrieb mit Freimessung, wenn das ein eigener Auftrag ist.
- Lärm- und Brandschutzgutachten: Diese Nachweise erstellen Gutachter und Planer. Wir binden sie ein und bauen nach ihren Vorgaben.
- Dach- oder Fassadensanierung ohne Umbau innen: Dafür ist ein Dachdecker- oder Fassadenbetrieb der richtige Ansprechpartner.
- Einrichtung und Küche ohne Bauleistung: Die planen Küchenstudios und Schreiner.
Unsere Baustellen in Moabit und rundherum
Gebaut wird im Huttenkiez und im Beusselkiez, im Stephankiez und rund um die Turmstraße. Dazu kommen die Straßen an der Lehrter Straße, am Kleinen Tiergarten und am Ufer der Spree.
Östlich schließt Mitte mit dichter historischer Dachlandschaft an. Nördlich, hinter dem Westhafen, liegt Wedding mit Fabriklofts und Rohlingen. Westlich des Kanals beginnt Charlottenburg mit der Mierendorffinsel und dem Kiez am Klausenerplatz. Südlich, auf der anderen Seite des Tiergartens, liegt Schöneberg.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Schallschutz unter dem Dach: Trittschall, Estrich und Außenlärm.
- Brandschutz beim Ausbau: Rettungswege, Gebäudeklassen und Bekleidungen.
- Dachterrasse bauen: Abdichtung, Brüstung und Statik auf dem Flachdach.
- Rohling ausbauen lassen: Ausbaurecht, Hülle und Preise.
- Sanitär und Heizung im Ausbau: Leitungswege, Heizkreis und Fußbodenheizung.
Moabiter Etage oder Dach ansehen lassen
Ob Gewerbeetage oder Dachboden, am Anfang steht ein Rundgang mit Aufmaß. Wir sehen uns Decken, Stützen, Anschlüsse und Zugang an und sagen, welche Planer als Nächstes gebraucht werden. Der Termin ist kostenlos. Ein Anruf unter 030 8268 9996 genügt, Mo–Fr 7–18 Uhr. Schreiben können Sie uns über das Formular unten auf der Seite.
