Dachgeschossausbau Tempelhof: neue Wohnungen im Mietshaus

Dachboden ausbauen›Rohling ausbauen›Maisonette›Loft und Fabriketage›Spitzboden›Aufstockung›Alle 28 Leistungen ↓

Wohnungen unter Tempelhofer Mietshausdächern

Am Tempelhofer Damm und in den Straßen um Alt-Tempelhof stehen vier- und fünfgeschossige Mietshäuser mit Treppenhaus, Holzbalkendecken und einem Dachraum, der bis heute als Trockenboden oder Abstellfläche dient. Unter diesen Dächern liegen oft 100 bis 200 Quadratmeter Grundfläche, genug für eine bis drei Wohnungen. Wer ein solches Haus besitzt oder verwaltet, fragt nach Statik, Rettungsweg, Leitungen und dem Beschluss der Eigentümer.

Weiter südlich, in Tempelhof und Mariendorf, prägen Wohnblöcke der Zwischenkriegszeit und Zeilen der Wiederaufbaujahre das Bild. Ihre Dächer sind anders gebaut, und oft ist dort die Aufstockung die passendere Antwort als der Ausbau. Diese Seite zeigt beide Wege und was sie in Tempelhof kosten.

Drei Tempelhofer Häuser, drei Dachgeschosse

Ein Gründerzeithaus am Tempelhofer Damm, Vorderhaus mit Seitenflügel, gehört einer Erbengemeinschaft. Der Dachraum über dem Vorderhaus ist leer, das Dach ist dicht, und über den Hof führt nur das Treppenhaus nach oben. Die Eigentümer möchten zwei vermietbare Wohnungen und wollen wissen, was die Holzbalkendecke trägt.

Ein Wohnblock aus der Zwischenkriegszeit hat ein steiles Satteldach mit Kehlbalkenlage. Die Eigentümergemeinschaft hat den Dachraum als Rohling an einen Käufer abgegeben, der vier Wohnungen mit Gauben zur Hofseite plant. Hier stehen Teilungserklärung, Brandwandabstände und die Gaubenreihe im Vordergrund.

Eine Zeile der 1950er-Jahre in Mariendorf hat ein flach geneigtes Satteldach, unter dem kaum ein Erwachsener aufrecht steht. Der Eigentümer möchte zusätzlichen Wohnraum schaffen, ohne das Grundstück weiter zu bebauen. Hier rechnen wir die Aufstockung in Holzbauweise gegen einen Ausbau mit großen Gauben.

Vom Paradefeld zum gemischten Ortsteil

Das Tempelhofer Feld war lange Exerzier- und Paradeplatz des preußischen Militärs. Entlang des Tempelhofer Damms, der alten Straße nach Süden, wuchsen vor dem Ersten Weltkrieg Mietshäuser mit steilen Dachflächen und Holzbalkendecken. 1920 wurde Tempelhof Teil von Groß-Berlin, und westlich des Damms entstand die Gartenstadt Neu-Tempelhof mit Reihen- und Doppelhäusern nach Plänen von Fritz Bräuning.

Nach dem Zweiten Weltkrieg schlossen Wiederaufbauten die Lücken zwischen den Altbauten, und in Tempelhof und Mariendorf kamen Zeilen mit flach geneigten Satteldächern dazu. Heute stehen deshalb in einem Straßenzug oft ein hoher Altbaudachraum und ein niedriger Nachkriegsboden nebeneinander. Für den Ausbau heißt das: Jedes Haus bekommt seine eigene Planung, auch wenn die Adresse dieselbe Straße nennt.

Was Tempelhofer Mietshausdächer technisch hergeben

Dachform und Stehhöhe im Altbau und in der Zeile

Das Gründerzeithaus zeigt zur Straße meist eine steile Dachfläche, die nach einem Knick in ein flaches Dach übergeht. Darunter reicht die Höhe meist für volle Wohnräume, nach § 47 BauO Bln 2,20 Meter über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Im Nachkriegsdach liegen Kniestock und Firsthöhe oft darunter, und erst eine Gaube oder ein neues Geschoss schafft die nötige Höhe.

Die oberste Decke über der vierten Etage

Über dem obersten Vollgeschoss liegt im Altbau fast immer eine Holzbalkendecke mit Einschub und Schüttung. Für neue Bäder, Trennwände und Estrich rechnet der Tragwerksplaner jeden Balken nach. Oft reichen zusätzliche Hölzer oder ein Stahlträger nach Statik, die wir aus einer Hand einbauen. Im Nachkriegsbau trägt meist eine Massivdecke, die mehr Last aufnimmt, aber jeden Durchbruch in einen Sägeschnitt verwandelt.

Stränge für mehrere neue Wohnungen

Jede neue Wohnung braucht Wasser, Abwasser und Heizung aus den vorhandenen Strängen. Unsere eigenen Leute verlängern die Steigleitungen bis unter das Dach, im bewohnten Haus und mit angekündigten Abschaltungen. Zwei bis vier Heizkörper je Wohnung hängen wir an den Kreis, erfahrungsgemäß für 3.500 bis 8.000 Euro je Wohnung. Zähler, Unterverteilung und Leitungen legt unser fester Partnerbetrieb für Elektro.

Rettungsweg über Straße oder Hof

Zur Straße erreicht die Drehleiter am Tempelhofer Damm meist die neuen Fenster. Zur Hofseite hängt es an der Brüstungshöhe: Bis 8 Meter genügt die Steckleiter, darüber braucht die Feuerwehr eine Aufstellfläche. Im Seitenflügel mit engem Hof plant der Brandschutzplaner deshalb oft einen zweiten baulichen Rettungsweg. Die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss wird dabei feuerhemmend ausgeführt.

Dämmung zwischen Brandwänden

Im geschlossenen Block stehen die neuen Wohnungen zwischen zwei Brandwänden. Die Dämmung kommt zwischen und unter die Sparren, mit Dampfbremse und luftdichtem Anschluss an Brandwand und Giebel. Anlage 7 GModG setzt für die erneuerte Dachfläche höchstens 0,24 W/(m²K) an, und wo die Sparren das nicht hergeben, reicht die größtmögliche Dämmdicke.

Halbgewendelte Treppe aus Eiche durch die Deckenöffnung ins Dachgeschoss

Aufstocken, wo das Dach zu flach ist

Auf einer Zeile der 1950er-Jahre steht ein neues Geschoss oft wirtschaftlicher als ein Ausbau unter wenig Höhe. Die Elemente in Holzbauweise fertigt die Zimmerei eines festen Partnerbetriebs vor, und auf dem Haus stehen sie erfahrungsgemäß in wenigen Tagen bis 2 Wochen. Bis die neuen Wohnungen bezugsfertig sind, vergehen meist 4 bis 6 Monate.

Abstandsflächen spielen bei der ersten Aufstockung um ein Geschoss nach § 6 Abs. 12 BauO Bln keine Rolle. Die Aufstockung fällt nicht unter die Freistellung und läuft in der Regel über das vereinfachte Verfahren. Wie ein solches Geschoss entsteht, beschreibt die Seite zur Aufstockung in Holzbauweise.

Gauben in der Reihe eines Wohnblocks

Im Zwischenkriegsblock mit langem Satteldach entstehen die Wohnungen oft hinter einer Reihe gleicher Gauben zur Hofseite. Zur Brandwand hält jede Gaube nach § 32 BauO Bln mindestens 1,25 Meter Abstand, was die äußere Gaube in jeder Hausachse festlegt. Für das Gerüst über mehrere Geschosse rechnen wir bei Gauben den Faktor 1,18.

Gauben setzt bei uns die Zimmerei eines festen Partnerbetriebs, mit dem wir seit Jahren zusammen bauen und der im selben Bauzeitenplan steht. Welche Form wofür passt, beschreibt die Seite zu den Bauarten von Gauben.

Typische Vorhaben in Tempelhof und Mariendorf

Im Altbau am Damm bietet sich der Ausbau des ganzen Dachraums zu zwei oder drei Wohnungen an, mit Strangverlängerung und neuen Bädern. Wer einen Rohling gekauft hat, braucht den Ausbau bis zur Schlüsselübergabe, oft mit einer Planung, die schon vorliegt. Gehören oberste Wohnung und Dachraum demselben Eigentümer, ist außerhalb der Erhaltungsgebiete auch eine Maisonette möglich.

In den Nachkriegszeilen geht es um die Aufstockung oder um den Ausbau mit großen Gauben. Eine Dachwohnung aus den 1990er-Jahren lässt sich mit neuer Dämmung und neuen Fenstern auf den heutigen Stand bringen. Einen Überblick über den Ausbau aus dem leeren Dach gibt die Seite zum Dachboden ausbauen.

Kostenrahmen für Tempelhofer Mehrfamilienhäuser

Vorhaben	Typischer Fall in Tempelhof	Erfahrungswert, brutto	Bezugsgröße
Ausbau, Dach dicht, innen nichts gemacht	Gründerzeithaus am Tempelhofer Damm	1.400–2.100 €	je m² Grundfläche des Dachgeschosses
Ausbau mit neuer Eindeckung und Gaube	Zwischenkriegsblock mit Satteldach	2.300–3.400 €	je m² Grundfläche
Schleppgaube, Mehrfamilienhaus mit Gerüst	Gaubenreihe zur Hofseite	2.800–4.300 €, Faktor 1,18	je laufendem Meter Gaubenbreite
Aufstockung in Holzbauweise, schlüsselfertig	Nachkriegszeile in Mariendorf	2.800–4.200 €	je m² Wohnfläche
Anbindung einer neuen Wohnung an die Steigleitungen	jede Einheit im Dach	2.500–5.000 €	je Wohnung

Wir nennen diese Zahlen als Erfahrungswerte mit Stand September 2026, einschließlich Mehrwertsteuer und ohne Verwaltungsgebühren. Beim Ausbau zählt die Grundfläche unter dem Dach, bei der Aufstockung die fertige Wohnfläche. Für 160 Quadratmeter Grundfläche im dichten, leeren Altbaudach ergeben sich 224.000 bis 336.000 Euro. Eigene Varianten rechnet der Kostenrechner für den Dachausbau durch.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Freistellung, Beschluss und Erhaltungsrecht

Im unbeplanten Innenbereich zählt ein Dachausbau zum Wohnen, Gauben eingeschlossen, zu den freigestellten Vorhaben des § 62 BauO Bln. Gebaut wird frühestens einen Monat nach Einreichung der Unterlagen, und die Behörde kann ein Verfahren verlangen. Im Mietshaus reicht in der Regel ein Architekt oder gelisteter Ingenieur die Bauvorlagen ein. Wir beschreiben hier den Stand September 2026, verbindlich wird er für Ihr Haus erst durch die Abstimmung zwischen Planer und Bauaufsicht vor unserem Angebot.

Für Mietshäuser zählt zusätzlich das Erhaltungsrecht, denn Tempelhof-Schöneberg hat zehn soziale Erhaltungsgebiete. Dort braucht auch ein freigestellter Ausbau die Genehmigung der Stadtplanung. Eine Maisonette, die eine vorhandene Wohnung mit dem neuen Dach verbindet, lässt die Verwaltungsvorschrift in diesen Gebieten nicht zu. In der Eigentümergemeinschaft beschließt die Versammlung den Ausbau nach § 20 WEG.

Erneuert ein Ausbau die wasserführende Schicht erheblich, verlangt das Solargesetz Berlin Photovoltaik auf mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche. Statt der Fläche ist auch eine Mindestleistung je nach Zahl der Wohnungen zulässig. Beides gilt nach dem Rechtsstand September 2026, und die Modulfläche planen wir mit dem Architekten von Beginn an in die Dachansicht ein.

Arbeitsplatz im Fenster einer breiten Gaube im ausgebauten Dachgeschoss

Baustelle im bewohnten Mietshaus

Am Tempelhofer Damm steht das Gerüst zur Straße, und für Container und Materialaufzug beantragen wir eine Halteverbotszone. Sparren, Platten und Dämmung kommen über den Aufzug an der Fassade nach oben, damit das Treppenhaus frei bleibt. Wo Hof und Durchfahrt es zulassen, heben wir schwere Teile mit einem Kran ein. Das Treppenhaus schützen wir mit Platten und Folie, bevor die erste Ladung Schutt hinuntergeht.

Die Mieter erfahren laute Tage und Wasserabschaltungen vorher über Aushang im Hausflur. Am Anschluss zum Nachbardach arbeitet unser Partnerbetrieb für Dachdeckerarbeiten, damit beide Dächer dicht bleiben. Für Sie bleibt es bei einem Vertrag, einem Ansprechpartner und einem Bauzeitenplan, der alle Gewerke im Haus ordnet. Unsere Kolonne bleibt am Stück auf der Baustelle, und der Weg dorthin ist im Festpreis enthalten.

Vom Rundgang bis zur Übergabe der Wohnungen

Beim kostenlosen ersten Termin sehen wir uns Dachraum, Decke, Treppenhaus, Stränge, Schornsteine und Hof an. Danach rechnet der Tragwerksplaner die Balkenlage, der Architekt zeichnet, und die Gemeinschaft fasst ihren Beschluss. Bis alles vorliegt, vergehen meist 2 bis 6 Monate.

Auf der Baustelle kommen zuerst Gerüst, Rückbau und Entsorgung, dann Zimmerei und Gauben, bis die Hülle dicht ist. Danach verlängern wir die Leitungen, dämmen, beplanken und bauen die Brandschutzbekleidung ein. Estrich, Bäder und Fliesen folgen, am Ende stehen Spachtel, Farbe, Boden und Türen. Eine Einheit um 60 Quadratmeter Grundfläche beschäftigt uns erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen, die Abnahme machen wir gemeinsam mit Protokoll.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Ein einzelnes Dachfenster tauschen oder nachrüsten, ohne dass darunter eine Wohnung entsteht: Das ist die Arbeit eines Dachdeckers.
Eine einzelne Gaube am bewohnten Einfamilienhaus und die Neueindeckung ohne Ausbau: Beides gehört zum Dachdecker, unser Maßstab ist das ganze Dachgeschoss.
Die Notreparatur nach einem Sturm, wenn Ziegel fehlen: Dafür gibt es Dachdecker mit Notdienst, wir bauen in geplanten Abschnitten.
Statik und Bauvorlagen: Der Tragwerksplaner und der Architekt stellen sie aus, wir binden beide ein.

Tempelhof, Mariendorf und die Bezirke daneben

Gebaut wird in Tempelhof entlang des Tempelhofer Damms zwischen Platz der Luftbrücke und Alt-Tempelhof, rund um den Tempelhofer Hafen und in den Straßen westlich des Damms bis zum Adolf-Scheidt-Platz. Im Süden des Bezirks arbeiten wir in Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade an Wohnblöcken und Zeilen der Nachkriegszeit.

Westlich schließt Schöneberg mit Altbau und Nachkriegsdächern an, nördlich hinter dem Tempelhofer Feld liegt Kreuzberg. Im Osten grenzt Neukölln mit seinen Gründerzeitblöcken an. Südwestlich erreichen wir Steglitz und dahinter Lichterfelde.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Rohling ausbauen: vom gekauften Dachraum bis zur Schlüsselübergabe.
Strangsanierung: Steigleitungen im bewohnten Haus erneuern und nach oben führen.
Brandschutz im Dachgeschoss: Rettungsweg, Gebäudeklasse und feuerhemmende Decke.
Genehmigung in Berlin: was bei Freistellung und vereinfachtem Verfahren eingereicht wird.
Milieuschutz beim Dachausbau: was im Erhaltungsgebiet zusätzlich gilt.

Das Dach Ihres Tempelhofer Hauses: rufen Sie an

Ob Gründerzeithaus am Damm, Wohnblock oder Nachkriegszeile: Wir kommen vorbei, sehen uns das Dach an und zeigen Ihnen, wie viele Wohnungen darin Platz finden. Danach liegen Festpreis nach Gewerken und Zeitplan schriftlich vor. Zwischen 7 und 18 Uhr sprechen wir von Montag bis Freitag mit Ihnen, unter 030 7593 9913. Rund um die Uhr steht Ihnen das Kontaktformular auf dieser Seite offen.

Häufige Fragen

Unser Mietshaus am Tempelhofer Damm hat 160 m² Dachgrundfläche. Was kosten zwei Wohnungen darin?

Bei dichtem Dach und leerem Dachraum liegen wir erfahrungsgemäß bei 1.400 bis 2.100 Euro je Quadratmeter Grundfläche. Auf 160 Quadratmeter gerechnet ergibt das brutto 224.000 bis 336.000 Euro. Bäder, Treppe und eigener Zugang kommen je nach Planung als Zuschlag hinzu.

In welche Gebäudeklasse fällt ein Tempelhofer Altbau mit fünf Geschossen und ausgebautem Dach?

Ein fünfgeschossiges Mietshaus mit neuer Dachwohnung liegt in der Regel in Gebäudeklasse 5. Dann prüft die Bauaufsicht Standsicherheit und Brandschutz auch im freigestellten Verfahren. Den Nachweis stellen Tragwerksplaner und Brandschutzplaner aus, wir binden beide von Anfang an ein.

Gibt es im Bezirk Tempelhof-Schöneberg Milieuschutz für Mietshäuser?

Ja, nach der Straßenliste der Senatsverwaltung zählt Tempelhof-Schöneberg zehn soziale Erhaltungsgebiete. Liegt ein Mietshaus darin, braucht der Dachausbau zusätzlich eine Genehmigung nach Erhaltungsrecht. Wer dort eine vorhandene Wohnung mit dem neuen Dach zur Maisonette verbinden will, bekommt dafür nach der Verwaltungsvorschrift keine Genehmigung.

Unsere Zeile in Mariendorf hat ein flaches Satteldach. Passt eher ein Ausbau oder eine Aufstockung?

Unter einem flach geneigten Dach der Nachkriegszeit reicht die Höhe meist nur für Abstellräume. Ein neues Geschoss in Holzbauweise schafft volle Wohnungen und liegt erfahrungsgemäß bei 2.800 bis 4.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Für das neue Geschoss führt der Weg in der Regel über das vereinfachte Verfahren.

Wer entscheidet in einer Tempelhofer Eigentümergemeinschaft über den Ausbau des Dachs?

Dach und tragende Decke sind nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum. Über die bauliche Veränderung beschließt die Versammlung nach § 20 WEG. Für die Einladung liefern wir Planungsstand, Festpreis und Bauzeitenplan, damit die Verwaltung mit belastbaren Zahlen abstimmen lässt.

Wie kommt die Feuerwehr an eine neue Dachwohnung zur Hofseite?

Das Rettungsfenster braucht eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 auf 1,20 Meter. Mit der Steckleiter erreicht die Feuerwehr Brüstungen bis 8 Meter, darüber braucht sie eine Aufstellfläche für die Drehleiter. Fehlt diese im Hof, plant der Brandschutzplaner einen zweiten baulichen Rettungsweg.

Was kostet der Anschluss von drei neuen Dachwohnungen an die Leitungen im Haus?

Für die Anbindung an die Steigleitungen rechnen wir erfahrungsgemäß mit 2.500 bis 5.000 Euro je Wohnung, bei drei Wohnungen also 7.500 bis 15.000 Euro. Müssen die Stränge selbst erneuert oder verlängert werden, kommen 800 bis 1.500 Euro je Geschoss und Strang hinzu.

Wie lange dauert in Tempelhof der Ausbau eines ganzen Dachgeschosses?

Eine Einheit um 60 Quadratmeter Grundfläche braucht auf der Baustelle erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen. Mehrere Wohnungen im selben Dach bauen wir in einem Durchgang, den genauen Zeitplan legt der Bauzeitenplan nach der Planung fest. Für Planung, Statik, Unterlagen und Beschluss vergehen vorher meist 2 bis 6 Monate.

Brauchen wir für die neue Dachwohnung in unserem Tempelhofer Altbau einen Aufzug?

Nein, für eine Dachwohnung im obersten Geschoss eines Bestandshauses schreibt § 39 Abs. 4 BauO Bln keinen Aufzug vor. Barrierefreie Wohnungen schreibt § 50 für den Dachausbau ebenfalls nicht vor. Wer trotzdem einen Aufzug möchte, plant ihn mit Architekt und Gemeinschaft früh mit.

Haben wir in Tempelhof für Dach, Leitungen und Bäder mehrere Verträge?

Nein, Sie haben einen Vertrag mit uns und einen Bauleiter. Trockenbau, Boden und Treppen kommen aus einer Hand, Bad, Fliesen und Anstrich von unseren eigenen Leuten. Zimmerei, Dach und Elektro übernehmen feste Partnerbetriebe, die im selben Bauzeitenplan stehen.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

Kostenlos und unverbindlich

Ihr Dachausbau in Tempelhof

Beschreiben Sie kurz Haus und Dachboden, oder rufen Sie an. Beim kostenlosen Termin vor Ort sehen wir uns Dachstuhl und Zugang an und nennen Ihnen danach einen Festpreis — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

030 7593 9913

Mo–Fr 7–18 Uhr

Mit dem Absenden willigen Sie ein, dass wir Ihre Angaben zur Bearbeitung der Anfrage verwenden. Einzelheiten in der Datenschutzerklärung.