Brandschutz im Dachgeschoss: großes Ausstiegsfenster in der Dachschräge

Meisterbetrieb für Dachausbau, Maisonette und Loft

Brandschutz beim Dachgeschossausbau im Berliner Mehrfamilienhaus

Jede neue Wohnung im Dach eines Berliner Mehrfamilienhauses braucht zwei Rettungswege. Die lichte Öffnung des Rettungsfensters beträgt 0,90 × 1,20 m, zur Brandwand bleiben 1,25 m.

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Warum der Brandschutz den Ausbau zuerst bestimmt

Der Dachraum über dem fünften Geschoss ist leer, die Balken sind über hundert Jahre alt, und darunter wohnen acht Parteien. Oben sollen drei Wohnungen entstehen. Bevor hier ein Grundriss entsteht, muss feststehen, wie Menschen im Brandfall aus jeder dieser Wohnungen herauskommen. Ebenso muss klar sein, wie lange die Decke darunter einem Feuer standhält. Beides regelt die Bauordnung Berlin, und das Gesetz für einfaches Bauen hat die Regeln für den Bestand seit dem 23.07.2026 neu gefasst.

Den Brandschutznachweis stellt ein Planer aus, in den Gebäudeklassen 4 und 5 wird er nach § 66 BauO Bln bauaufsichtlich geprüft. Diese Seite ordnet die Regeln nach Rechtsstand September 2026 ein. Sie ersetzt keinen Nachweis, zeigt aber, welche Fragen am Anfang jeder Planung stehen.

Kalksandsteinwand neben einem alten Ziegelschornstein im Dachgeschoss

Die Gebäudeklasse entscheidet über den Feuerwiderstand

Die Gebäudeklasse hängt nach § 2 Abs. 3 BauO Bln von Höhe, Lage und Größe der Nutzungseinheiten ab. Als Höhe zählt die Fußbodenoberkante des obersten Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, im Mittel über dem Gelände. Gebäudeklasse 1 umfasst freistehende Gebäude bis 7 m Höhe mit höchstens zwei Nutzungseinheiten und zusammen bis 400 m². Gebäudeklasse 2 ist dasselbe ohne freie Stellung.

Gebäudeklasse	Merkmal	Tragende Wände, Stützen, Decken
GK 2 und GK 3	bis 7 m Höhe	feuerhemmend, laut Gesetzesbegründung F 30
GK 4	bis 13 m Höhe, Nutzungseinheiten je bis 400 m²	hochfeuerhemmend, laut Gesetzesbegründung F 60
GK 5	sonstige Gebäude	feuerbeständig

Die Anforderungen stehen in § 27 Abs. 1 und § 31 Abs. 1 BauO Bln. Für Geschosse im Dachraum gelten sie nur, wenn darüber noch Aufenthaltsräume möglich sind. Wer über fünf Altbaugeschossen ausbaut, landet mit dem neuen Fußboden meist jenseits von 13 m und in der Regel in Gebäudeklasse 5. Geländehöhe und Geschosshöhen entscheiden im Einzelfall, deshalb misst der Planer nach.

Was der Ausbau im Bestand erleichtert und was bleibt

Früher zog ein Dachausbau oft die Frage nach sich, ob das ganze Haus dem heutigen Brandschutz genügt. § 48 Abs. 5 BauO Bln beantwortet sie in der Fassung seit dem 23.07.2026 klar. Entsteht Wohnraum durch Dachausbau, müssen bestehende Bauteile die Brandschutzregeln der §§ 27 bis 32, 34, 35 Abs. 1 und 4 bis 8 sowie 36 nicht einhalten. Für neue Bauteile und die oberste Decke gilt § 48 Abs. 6.

Bauteil	Anforderung beim Dachausbau	Fundstelle
bestehende Wände, Treppen und übrige Decken	Brandschutzregeln des Neubaus müssen nicht eingehalten werden	§ 48 Abs. 5 BauO Bln
Türen vom Treppenraum zum Keller	mindestens feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend	§ 48 Abs. 5 BauO Bln
bestehender Treppenraum	muss entraucht werden können	§ 48 Abs. 5, § 35 Abs. 8 BauO Bln
Decke über dem obersten Bestandsgeschoss	Anforderungen der GK 3, also feuerhemmend	§ 48 Abs. 6 BauO Bln
neue tragende und aussteifende Bauteile, neue Bauteile zwischen Räumen	Anforderungen der GK 3	§ 48 Abs. 6 BauO Bln
in GK 5: neue notwendige Treppen, Wände notwendiger Treppenräume, Brandwände	Anforderungen der GK 4	§ 48 Abs. 6 BauO Bln

Die Erleichterung hat eine Grenze. § 81 Abs. 2 und 3 BauO Bln bleiben unberührt, die Bauaufsicht kann also bei einer Gefahr trotzdem Anpassungen verlangen.

In der Praxis dreht sich viel um die Holzbalkendecke unter dem neuen Wohnraum. Sie muss feuerhemmend werden, etwa über eine Brandschutzbekleidung oder eine nichtbrennbare Schicht auf der Oberseite. Welcher Aufbau im Einzelfall gilt, legt der Nachweis fest. Für eine Brandschutzbekleidung an Balkenlage oder Decke rechnen wir erfahrungsgemäß mit 70 bis 130 € je m² Bauteilfläche. Wie sie im Trockenbau entsteht, zeigt die Seite Trockenbau im Dachgeschoss. Für die Aufstockung um bis zu zwei Geschosse gelten nach § 48 Abs. 7 strengere Zusatzregeln, beschrieben auf der Seite zur Aufstockung.

Zwei Rettungswege aus jeder Dachwohnung

§ 33 Abs. 1 BauO Bln verlangt für jede Nutzungseinheit in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie. In einer Dachwohnung führt der erste Rettungsweg über die notwendige Treppe im Treppenhaus. Der zweite kann eine weitere notwendige Treppe sein oder eine Stelle, die die Feuerwehr mit ihren Rettungsgeräten erreicht. Ein Sicherheitstreppenraum ersetzt den zweiten Rettungsweg.

Liegt die Brüstung der Anleiterstelle mehr als 8 m über dem Gelände, gilt § 33 Abs. 3. Dann darf nur gebaut werden, wenn die Feuerwehr die nötigen Geräte hat, etwa Hubrettungsfahrzeuge. Im Dachgeschoss eines Gründerzeithauses liegt die Brüstung in der Regel weit über dieser Marke. Eine Einschubtreppe taugt nach § 34 Abs. 2 nicht als notwendige Treppe zu einem Aufenthaltsraum.

Mehrere Wohnungen unter einem Dach

Aus 250 Quadratmetern Dachgrundfläche sollen drei Wohnungen werden, zwei zur Straße, eine zum Hof. Für den Brandschutz ist jede davon eine eigene Nutzungseinheit mit eigenen zwei Rettungswegen. Das gemeinsame Treppenhaus trägt den ersten Weg für alle. Den zweiten braucht jede Wohnung für sich, also in der Regel ein eigenes Rettungsfenster an einer anleiterbaren Stelle.

Daraus folgt der Grundriss. Die Hofwohnung braucht eine Anleiterstelle, die die Feuerwehr im Hof erreicht, sonst einen baulichen Weg. Neue Wände zwischen den Wohnungen und zum Treppenhaus schließen Räume ab und müssen deshalb nach § 48 Abs. 6 die Anforderungen der Gebäudeklasse 3 erfüllen. Eine Öffnung in der Decke erlaubt § 31 Abs. 4 innerhalb derselben Nutzungseinheit, also nur innerhalb einer der Wohnungen.

Anleitern nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr

Ob ein Fenster als zweiter Rettungsweg taugt, hängt am Gerät, das davor Platz findet. Das Merkblatt „Flächen für die Feuerwehr“ der Berliner Feuerwehr, Stand 06.2026, nennt dafür klare Grenzen.

Rettungsgerät	Reichweite nach Merkblatt	Voraussetzung
4-teilige Steckleiter	Brüstung bis 8,00 m oder Fußboden bis 7,00 m, in der Regel bis zum 2. OG	Leiter 8,40 m lang, Rettungshöhe 7,40 m, mit Festhaltemöglichkeit 8,00 m, Anstellwinkel 65 bis 75 Grad
Drehleiter	Aufenthaltsräume bis 22,00 m Fußbodenhöhe, in der Regel bis zum 7. OG	bei Brüstung von 8,0 bis 23,0 m Aufstellfläche 3,0 bis 12,0 m vor der Fassade, mindestens 5,5 m breit befestigt
3-teilige Schiebleiter im Bestand bis September 2005	oft bis zum 3. OG und 12,50 m Brüstung genehmigt	Aufstellfläche 5,00 × 8,00 m

Dazu kommt § 5 Abs. 1 BauO Bln. Zu rückwärtigen Gebäuden braucht es einen geradlinigen Zu- oder Durchgang. Liegt die Brüstung der Anleiterstelle über 8,00 m, ist stattdessen eine Zu- oder Durchfahrt nötig, dazu Aufstell- und Bewegungsflächen für das Hubrettungsfahrzeug.

Im Berliner Hinterhof wird das schnell eng. Im Seitenflügel in Kreuzberg oder im Hinterhaus in Prenzlauer Berg kann die Drehleiter oft nicht aufgestellt werden. Die Bauaufsicht verlangt dann in der Regel einen zweiten baulichen Rettungsweg oder einen Sicherheitstreppenraum. Nach einer Senatsantwort von 2015 ist das der übliche Weg, und der Grundsatz folgt aus § 33 und § 5 BauO Bln.

Das Rettungsfenster in Schräge und Gaube

Soll die Feuerwehr über ein Fenster retten, muss es nach § 37 Abs. 5 BauO Bln diese Maße erfüllen:

Anforderung	Maß
lichte Öffnung, Breite	mindestens 0,90 m
lichte Öffnung, Höhe	mindestens 1,20 m
Unterkante über Fußbodenoberkante	höchstens 1,20 m
Lage in Dachschräge oder Dachaufbau	Unterkante oder vorgelagerter Austritt waagerecht höchstens 1 m von der Traufkante

Die Traufregel prägt den Grundriss. Am Berliner Dach ist die steile Straßenseite typisch um 60 Grad geneigt, die Hofseite um 45 Grad. Ein Rettungsfenster sitzt deshalb unten in der Schräge, nahe der Traufe, und nicht mitten im Dach. Bei einer Gaube gilt die Grenze für die Unterkante ihres Fensters oder für einen vorgelagerten Austritt. Ein großes Fenster oder Ausstiegsfenster kostet mit Einbau und Innenfutter erfahrungsgemäß 2.000 bis 3.300 € je Stück. Mehr zu Größen und Einbau steht auf der Seite Dachfenster einbauen.

Brandwand, Dachfenster und Gauben

Im geschlossenen Berliner Block steht links und rechts eine Brandwand zum Nachbarhaus. Jede Öffnung im Dach muss deshalb Abstand halten, § 32 Abs. 5 und 6 BauO Bln regeln das.

Bauteil	Abstand zur Brandwand	Ausnahme
Dachflächenfenster und andere Öffnungen	mindestens 1,25 m	Brandwand mindestens 0,30 m über die Bedachung geführt
Dachgauben und ähnliche Aufbauten	mindestens 1,25 m	Brandwand schützt sie gegen Brandübertragung

Bei traufseitig aneinandergebauten Gebäuden kommt eine weitere Regel hinzu. Die Dächer müssen dort von innen nach außen feuerhemmend sein, und Öffnungen halten waagerecht mindestens 2 m Abstand zur Brandwand. In Häusern mit Brandwänden zu beiden Seiten, wie sie in Friedrichshain typisch sind, bleibt für Fenster und Gauben entsprechend weniger Dachfläche.

Eine Frage ist nach heutigem Stand offen. Ob die Bestandserleichterung des § 48 Abs. 5 auch für neue Öffnungen neben Brandwänden gilt, ist nicht geklärt. Wahrscheinlich nicht, weil die Regel nur bestehende Bauteile betrifft. Das klären wir vor der Planung mit dem Brandschutzplaner oder dem Prüfingenieur.

Maisonette und offene Innentreppe

Wer die Wohnung im obersten Geschoss mit dem Dach verbindet, öffnet eine Decke mit Feuerwiderstand. § 31 Abs. 4 BauO Bln erlaubt das innerhalb derselben Nutzungseinheit bis 400 m² Brutto-Grundfläche in höchstens zwei Geschossen. Eine notwendige Treppe ohne eigenen Treppenraum ist nach § 35 Abs. 1 bis 200 m² Brutto-Grundfläche zulässig. In jedem Geschoss muss dann ein anderer Rettungsweg erreichbar sein.

Ob die Innentreppe eine notwendige Treppe ist, hängt in der Regel davon ab, ob das Dachgeschoss nur über sie erreichbar ist. Ist sie es, gilt § 48 Abs. 6: In Gebäudeklasse 5 erfüllt eine neue notwendige Treppe die Anforderungen der Gebäudeklasse 4. Im sozialen Erhaltungsgebiet ist eine Maisonette aus Bestandswohnung und neuem Dach nach VV Nr. 2.2 nicht genehmigungsfähig. Die Planung beschreibt die Seite Maisonette ausbauen.

Rauchwarnmelder und Rauchabzug im Treppenhaus

Rauchwarnmelder gehören nach § 48 Abs. 4 BauO Bln in jeden Aufenthaltsraum außer der Küche. Ebenso braucht jeder Flur einen Melder, wenn über ihn ein Rettungsweg aus Aufenthaltsräumen führt. In jeder Dachwohnung sind das die Schlaf-, Kinder- und Wohnräume sowie der Flur zur Wohnungstür.

Für das Treppenhaus nennt § 35 Abs. 8 zwei Wege zur Entrauchung. Entweder gibt es in jedem oberirdischen Geschoss ein öffenbares Fenster mit mindestens 0,60 × 0,90 m freiem Querschnitt und höchstens 1,20 m Brüstung. Oder an oberster Stelle sitzt eine Rauchabzugsöffnung mit mindestens 1 m² freiem Querschnitt. In Gebäudeklasse 5 ist die obere Öffnung auch bei der Fenstervariante Pflicht. Bedienbar sein muss sie vom Erdgeschoss und vom obersten Treppenabsatz aus.

Was wir beim Termin prüfen und später bauen

Den Brandschutznachweis erstellt der Planer, die Prüfung liegt bei der Bauaufsicht. Wir kommen vorher kostenlos auf den Dachboden des Hauses und sehen uns an, was den Nachweis bestimmt: Brandwände, Schornsteinzüge, die oberste Decke und die Kellertür. Vom Hof aus prüfen wir, wo eine Leiter stehen könnte und ob die Durchfahrt reicht.

Auf der Baustelle setzen wir um, was der Nachweis verlangt. Das betrifft die Bekleidung der Balkenlage und die feuerhemmenden Trockenbauwände. Jede neue Wohnungseingangstür wird schall- und rauchdicht, erfahrungsgemäß für 1.800 bis 3.500 € je Tür. Elektro und Zimmerei kommen von festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren bauen, und derselbe Bauleiter führt alle Gewerke. Für Sie bleibt es ein Vertrag. Welche Verfahren daneben laufen, erklärt der Ratgeber zur Genehmigung des Dachausbaus.

Rettungsweg und Decke für Ihr Haus klären

Am Anfang steht ein Blick auf Hof, Treppenhaus und Dach. Danach wissen Sie, welche Fragen der Brandschutzplaner beantworten muss und was sie für den Grundriss bedeuten. Sie erreichen uns Mo–Fr 7–18 Uhr unter 030 7593 9913. Ihre Fragen zum Rettungsweg können Sie auch in das Formular unten auf der Seite schreiben.

Häufige Fragen

Wir bauen über dem vierten Obergeschoss in Friedrichshain aus. Wie kommt die Feuerwehr an unser Fenster?

Liegt die Brüstung der Anleiterstelle über 8 m, braucht es nach § 5 BauO Bln eine Zu- oder Durchfahrt und Flächen für ein Hubrettungsfahrzeug. Die Drehleiter erreicht nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr Aufenthaltsräume bis 22 m Fußbodenhöhe. Ob sie vor Ihrem Haus aufgestellt werden kann, klärt der Brandschutzplaner vor der Planung.

Wie groß muss ein Rettungsfenster in der Dachschräge sein?

Die lichte Öffnung muss nach § 37 Abs. 5 BauO Bln mindestens 0,90 m breit und 1,20 m hoch sein. Die Unterkante liegt höchstens 1,20 m über dem Fußboden. In der Dachschräge darf sie waagerecht höchstens 1 m von der Traufkante entfernt sein.

Wie weit muss ein Dachfenster von der Brandwand zum Nachbarhaus entfernt sein?

§ 32 BauO Bln verlangt für Dachflächenfenster mindestens 1,25 m Abstand zur Brandwand. Ohne Abstand geht es nur, wenn die Brandwand mindestens 0,30 m über die Bedachung geführt ist. Für Gauben gelten ebenfalls 1,25 m, sofern die Wand sie nicht gegen Brandübertragung schützt.

Muss die alte Holzbalkendecke über dem vierten Obergeschoss ertüchtigt werden?

Nach § 48 Abs. 6 BauO Bln muss die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss beim Dachausbau die Anforderungen der Gebäudeklasse 3 erfüllen. Sie muss also feuerhemmend sein, laut Gesetzesbegründung entspricht das F 30. Wie Ihre Decke das erreicht, legt der Brandschutznachweis fest.

Welche Gebäudeklasse hat ein fünfgeschossiges Gründerzeithaus mit ausgebautem Dach?

Die Fußbodenhöhe des obersten Geschosses liegt dann meist über 13 m, und das Haus fällt in der Regel in Gebäudeklasse 5. Entscheidend sind im Einzelfall Geländehöhe und Geschosshöhen. In Gebäudeklasse 5 wird der Brandschutznachweis bauaufsichtlich geprüft.

Was muss im Treppenhaus trotz der Erleichterungen für den Bestand gemacht werden?

§ 48 Abs. 5 BauO Bln verlangt beim Dachausbau Türen vom Treppenraum zum Keller, die mindestens feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend sind. Außerdem muss der Treppenraum nach § 35 Abs. 8 entraucht werden können. In Gebäudeklasse 5 gehört dazu immer eine Öffnung an oberster Stelle.

Wir planen drei Wohnungen im Dach. Braucht jede davon einen eigenen zweiten Rettungsweg?

Ja, § 33 Abs. 1 BauO Bln verlangt zwei unabhängige Rettungswege für jede Nutzungseinheit, und jede Wohnung ist eine. Den ersten stellt meist das gemeinsame Treppenhaus. Für den zweiten braucht jede Wohnung eine eigene Anleiterstelle oder einen baulichen Weg, und das bestimmt, wo die Wohnungsgrenzen im Dach verlaufen.

Reicht bei unserer Maisonette mit 140 m² eine offene Innentreppe?

§ 35 Abs. 1 BauO Bln erlaubt eine notwendige Treppe ohne eigenen Treppenraum für höchstens zwei Geschosse einer Nutzungseinheit bis 200 m² Brutto-Grundfläche. In jedem Geschoss muss dann ein anderer Rettungsweg erreichbar sein. Im Dachgeschoss kann das ein Rettungsfenster sein, im Geschoss darunter die Wohnungstür zum Treppenhaus.

Unser Seitenflügel in Kreuzberg liegt am engen Hof. Reicht das Fenster als zweiter Rettungsweg?

Das hängt davon ab, ob die Feuerwehr ihr Gerät dort einsetzen kann. Tragbare Leitern reichen nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr bis 8 m Brüstungshöhe, darüber braucht es in der Regel die Drehleiter. Findet sie im Hof keinen Platz, verlangt die Bauaufsicht in der Regel einen zweiten baulichen Rettungsweg oder einen Sicherheitstreppenraum.

Was kostet eine Brandschutzbekleidung an der Balkenlage?

Richtwerte dafür sind 70 bis 130 € je m² Bauteilfläche, brutto und mit Stand September 2026. Welche Bekleidung nötig ist, bestimmt der Brandschutznachweis des Planers. Gebühren für die bauaufsichtliche Prüfung sind darin nicht enthalten.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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