Warum der Brandschutz den Ausbau zuerst bestimmt
Der Dachraum über dem fünften Geschoss ist leer, die Balken sind über hundert Jahre alt, und darunter wohnen acht Parteien. Bevor hier ein Grundriss entsteht, muss feststehen, wie Menschen im Brandfall aus der neuen Wohnung herauskommen. Ebenso muss klar sein, wie lange die Decke darunter einem Feuer standhält. Beides regelt die Bauordnung Berlin, und das Gesetz für einfaches Bauen hat die Regeln für den Bestand seit dem 23.07.2026 neu gefasst.
Den Brandschutznachweis stellt ein Planer aus, in den Gebäudeklassen 4 und 5 wird er nach § 66 BauO Bln bauaufsichtlich geprüft. Diese Seite ordnet die Regeln nach Rechtsstand September 2026 ein. Sie ersetzt keinen Nachweis, zeigt aber, welche Fragen am Anfang jeder Planung stehen.
Die Gebäudeklasse entscheidet über den Feuerwiderstand
Die Gebäudeklasse hängt nach § 2 Abs. 3 BauO Bln von Höhe, Lage und Größe der Nutzungseinheiten ab. Als Höhe zählt die Fußbodenoberkante des obersten Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, im Mittel über dem Gelände. Gebäudeklasse 1 umfasst freistehende Gebäude bis 7 m Höhe mit höchstens zwei Nutzungseinheiten und zusammen bis 400 m². Gebäudeklasse 2 ist dasselbe ohne freie Stellung.
| Gebäudeklasse | Merkmal | Tragende Wände, Stützen, Decken |
|---|---|---|
| GK 2 und GK 3 | bis 7 m Höhe | feuerhemmend, laut Gesetzesbegründung F 30 |
| GK 4 | bis 13 m Höhe, Nutzungseinheiten je bis 400 m² | hochfeuerhemmend, laut Gesetzesbegründung F 60 |
| GK 5 | sonstige Gebäude | feuerbeständig |
Die Anforderungen stehen in § 27 Abs. 1 und § 31 Abs. 1 BauO Bln. Für Geschosse im Dachraum gelten sie nur, wenn darüber noch Aufenthaltsräume möglich sind. Wer über fünf Altbaugeschossen ausbaut, landet mit dem neuen Fußboden meist jenseits von 13 m und in der Regel in Gebäudeklasse 5. Geländehöhe und Geschosshöhen entscheiden im Einzelfall, deshalb misst der Planer nach.
Was der Ausbau im Bestand erleichtert und was bleibt
Früher zog ein Dachausbau oft die Frage nach sich, ob das ganze Haus dem heutigen Brandschutz genügt. § 48 Abs. 5 BauO Bln beantwortet sie in der Fassung seit dem 23.07.2026 klar. Entsteht Wohnraum durch Dachausbau, müssen bestehende Bauteile die Brandschutzregeln der §§ 27 bis 32, 34, 35 Abs. 1 und 4 bis 8 sowie 36 nicht einhalten. Für neue Bauteile und die oberste Decke gilt § 48 Abs. 6.
| Bauteil | Anforderung beim Dachausbau | Fundstelle |
|---|---|---|
| bestehende Wände, Treppen und übrige Decken | Brandschutzregeln des Neubaus müssen nicht eingehalten werden | § 48 Abs. 5 BauO Bln |
| Türen vom Treppenraum zum Keller | mindestens feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend | § 48 Abs. 5 BauO Bln |
| bestehender Treppenraum | muss entraucht werden können | § 48 Abs. 5, § 35 Abs. 8 BauO Bln |
| Decke über dem obersten Bestandsgeschoss | Anforderungen der GK 3, also feuerhemmend | § 48 Abs. 6 BauO Bln |
| neue tragende und aussteifende Bauteile, neue Bauteile zwischen Räumen | Anforderungen der GK 3 | § 48 Abs. 6 BauO Bln |
| in GK 5: neue notwendige Treppen, Wände notwendiger Treppenräume, Brandwände | Anforderungen der GK 4 | § 48 Abs. 6 BauO Bln |
Die Erleichterung hat eine Grenze. § 81 Abs. 2 und 3 BauO Bln bleiben unberührt, die Bauaufsicht kann also bei einer Gefahr trotzdem Anpassungen verlangen.
In der Praxis dreht sich viel um die Holzbalkendecke unter dem neuen Wohnraum. Sie muss feuerhemmend werden, etwa über eine Brandschutzbekleidung oder eine nichtbrennbare Schicht auf der Oberseite. Welcher Aufbau im Einzelfall gilt, legt der Nachweis fest. Für eine Brandschutzbekleidung an Balkenlage oder Decke rechnen wir erfahrungsgemäß mit 70 bis 130 € je m² Bauteilfläche. Wie sie im Trockenbau entsteht, zeigt die Seite Trockenbau im Dachgeschoss. Für die Aufstockung um bis zu zwei Geschosse gelten nach § 48 Abs. 7 strengere Zusatzregeln, beschrieben auf der Seite zur Aufstockung.
Zwei Rettungswege aus jeder Dachwohnung
§ 33 Abs. 1 BauO Bln verlangt für jede Nutzungseinheit in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie. In einer Dachwohnung führt der erste Rettungsweg über die notwendige Treppe im Treppenhaus. Der zweite kann eine weitere notwendige Treppe sein oder eine Stelle, die die Feuerwehr mit ihren Rettungsgeräten erreicht. Ein Sicherheitstreppenraum ersetzt den zweiten Rettungsweg.
Liegt die Brüstung der Anleiterstelle mehr als 8 m über dem Gelände, gilt § 33 Abs. 3. Dann darf nur gebaut werden, wenn die Feuerwehr die nötigen Geräte hat, etwa Hubrettungsfahrzeuge. Im Dachgeschoss eines Gründerzeithauses liegt die Brüstung in der Regel weit über dieser Marke. Eine Einschubtreppe taugt nach § 34 Abs. 2 nicht als notwendige Treppe zu einem Aufenthaltsraum.
Anleitern nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr
Ob ein Fenster als zweiter Rettungsweg taugt, hängt am Gerät, das davor Platz findet. Das Merkblatt „Flächen für die Feuerwehr“ der Berliner Feuerwehr, Stand 06.2026, nennt dafür klare Grenzen.
| Rettungsgerät | Reichweite nach Merkblatt | Voraussetzung |
|---|---|---|
| 4-teilige Steckleiter | Brüstung bis 8,00 m oder Fußboden bis 7,00 m, in der Regel bis zum 2. OG | Leiter 8,40 m lang, Rettungshöhe 7,40 m, mit Festhaltemöglichkeit 8,00 m, Anstellwinkel 65 bis 75 Grad |
| Drehleiter | Aufenthaltsräume bis 22,00 m Fußbodenhöhe, in der Regel bis zum 7. OG | bei Brüstung von 8,0 bis 23,0 m Aufstellfläche 3,0 bis 12,0 m vor der Fassade, mindestens 5,5 m breit befestigt |
| 3-teilige Schiebleiter im Bestand bis September 2005 | oft bis zum 3. OG und 12,50 m Brüstung genehmigt | Aufstellfläche 5,00 × 8,00 m |
Dazu kommt § 5 Abs. 1 BauO Bln. Zu rückwärtigen Gebäuden braucht es einen geradlinigen Zu- oder Durchgang. Liegt die Brüstung der Anleiterstelle über 8,00 m, ist stattdessen eine Zu- oder Durchfahrt nötig, dazu Aufstell- und Bewegungsflächen für das Hubrettungsfahrzeug.
Im Berliner Hinterhof wird das schnell eng. Im Seitenflügel in Kreuzberg oder im Hinterhaus in Prenzlauer Berg kann die Drehleiter oft nicht aufgestellt werden. Die Bauaufsicht verlangt dann in der Regel einen zweiten baulichen Rettungsweg oder einen Sicherheitstreppenraum. Nach einer Senatsantwort von 2015 ist das der übliche Weg, und der Grundsatz folgt aus § 33 und § 5 BauO Bln.
Das Rettungsfenster in Schräge und Gaube
Soll die Feuerwehr über ein Fenster retten, muss es nach § 37 Abs. 5 BauO Bln diese Maße erfüllen:
| Anforderung | Maß |
|---|---|
| lichte Öffnung, Breite | mindestens 0,90 m |
| lichte Öffnung, Höhe | mindestens 1,20 m |
| Unterkante über Fußbodenoberkante | höchstens 1,20 m |
| Lage in Dachschräge oder Dachaufbau | Unterkante oder vorgelagerter Austritt waagerecht höchstens 1 m von der Traufkante |
Die Traufregel prägt den Grundriss. Am Berliner Dach ist die steile Straßenseite typisch um 60 Grad geneigt, die Hofseite um 45 Grad. Ein Rettungsfenster sitzt deshalb unten in der Schräge, nahe der Traufe, und nicht mitten im Dach. Bei einer Gaube gilt die Grenze für die Unterkante ihres Fensters oder für einen vorgelagerten Austritt. Ein großes Fenster oder Ausstiegsfenster kostet mit Einbau und Innenfutter erfahrungsgemäß 2.000 bis 3.300 € je Stück. Mehr zu Größen und Einbau steht auf der Seite Dachfenster einbauen.
Brandwand, Dachfenster und Gauben
Im geschlossenen Berliner Block steht links und rechts eine Brandwand zum Nachbarhaus. Jede Öffnung im Dach muss deshalb Abstand halten, § 32 Abs. 5 und 6 BauO Bln regeln das.
| Bauteil | Abstand zur Brandwand | Ausnahme |
|---|---|---|
| Dachflächenfenster und andere Öffnungen | mindestens 1,25 m | Brandwand mindestens 0,30 m über die Bedachung geführt |
| Dachgauben und ähnliche Aufbauten | mindestens 1,25 m | Brandwand schützt sie gegen Brandübertragung |
Bei traufseitig aneinandergebauten Gebäuden kommt eine weitere Regel hinzu. Die Dächer müssen dort von innen nach außen feuerhemmend sein, und Öffnungen halten waagerecht mindestens 2 m Abstand zur Brandwand. In Häusern mit Brandwänden zu beiden Seiten, wie sie in Friedrichshain typisch sind, bleibt für Fenster und Gauben entsprechend weniger Dachfläche.
Eine Frage ist nach heutigem Stand offen. Ob die Bestandserleichterung des § 48 Abs. 5 auch für neue Öffnungen neben Brandwänden gilt, ist nicht geklärt. Wahrscheinlich nicht, weil die Regel nur bestehende Bauteile betrifft. Das klären wir vor der Planung mit dem Brandschutzplaner oder dem Prüfingenieur.
Maisonette und offene Innentreppe
Wer die Wohnung im obersten Geschoss mit dem Dach verbindet, öffnet eine Decke mit Feuerwiderstand. § 31 Abs. 4 BauO Bln erlaubt das innerhalb derselben Nutzungseinheit bis 400 m² Brutto-Grundfläche in höchstens zwei Geschossen. Eine notwendige Treppe ohne eigenen Treppenraum ist nach § 35 Abs. 1 bis 200 m² Brutto-Grundfläche zulässig. In jedem Geschoss muss dann ein anderer Rettungsweg erreichbar sein.
Ob die Innentreppe eine notwendige Treppe ist, hängt in der Regel davon ab, ob das Dachgeschoss nur über sie erreichbar ist. Ist sie es, gilt § 48 Abs. 6: In Gebäudeklasse 5 erfüllt eine neue notwendige Treppe die Anforderungen der Gebäudeklasse 4. Im sozialen Erhaltungsgebiet ist eine Maisonette aus Bestandswohnung und neuem Dach nach VV Nr. 2.2 nicht genehmigungsfähig. Die Planung beschreibt die Seite Maisonette ausbauen.
Rauchwarnmelder und Rauchabzug im Treppenhaus
Rauchwarnmelder gehören nach § 48 Abs. 4 BauO Bln in jeden Aufenthaltsraum außer der Küche. Ebenso braucht jeder Flur einen Melder, wenn über ihn ein Rettungsweg aus Aufenthaltsräumen führt. In der Dachwohnung sind das die Schlaf-, Kinder- und Wohnräume sowie der Flur zur Wohnungstür.
Für das Treppenhaus nennt § 35 Abs. 8 zwei Wege zur Entrauchung. Entweder gibt es in jedem oberirdischen Geschoss ein öffenbares Fenster mit mindestens 0,60 × 0,90 m freiem Querschnitt und höchstens 1,20 m Brüstung. Oder an oberster Stelle sitzt eine Rauchabzugsöffnung mit mindestens 1 m² freiem Querschnitt. In Gebäudeklasse 5 ist die obere Öffnung auch bei der Fenstervariante Pflicht. Bedienbar sein muss sie vom Erdgeschoss und vom obersten Treppenabsatz aus.
Was wir beim Termin prüfen und später bauen
Den Brandschutznachweis erstellt der Planer, die Prüfung liegt bei der Bauaufsicht. Wir kommen vorher kostenlos auf den Dachboden und sehen uns an, was den Nachweis bestimmt: Brandwände, Schornsteinzüge, die oberste Decke und die Kellertür. Vom Hof aus prüfen wir, wo eine Leiter stehen könnte und ob die Durchfahrt reicht.
Auf der Baustelle setzen wir um, was der Nachweis verlangt. Das betrifft die Bekleidung der Balkenlage und die feuerhemmenden Trockenbauwände. Die Wohnungseingangstür wird schall- und rauchdicht, erfahrungsgemäß für 1.800 bis 3.500 € je Tür. Elektro und Zimmerei kommen von festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren bauen, und derselbe Bauleiter führt alle Gewerke. Für Sie bleibt es ein Vertrag. Welche Verfahren daneben laufen, erklärt der Ratgeber zur Genehmigung des Dachausbaus.
Rettungsweg und Decke für Ihr Haus klären
Am Anfang steht ein Blick auf Hof, Treppenhaus und Dach. Danach wissen Sie, welche Fragen der Brandschutzplaner beantworten muss und was sie für den Grundriss bedeuten. Sie erreichen uns Mo–Fr 7–18 Uhr unter 030 8268 9996. Ihre Fragen zum Rettungsweg können Sie auch in das Formular unten auf der Seite schreiben.
