Dachausbau Genehmigung Berlin: Berliner Gründerzeitdächer mit Mansarden, Gauben und Brandwänden von oben

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Genehmigung für den Dachausbau im Berliner Mehrfamilienhaus

Diese Seite zeigt, welche Genehmigung neue Wohnungen im Dach eines Berliner Mietshauses brauchen, Stand September 2026. In der Freistellung beginnt der Bau frühestens einen Monat nach Vorlage.

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Die kurze Antwort für das Berliner Mietshaus

Der Dachboden über dem Vorderhaus ist geräumt, die Eigentümer haben drei neue Wohnungen beschlossen, und jetzt steht die Frage nach dem Bauantrag im Raum. Für den typischen Gründerzeitblock ohne Bebauungsplan lautet die Antwort meist: keine Baugenehmigung, aber vollständige Bauvorlagen. Der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken fällt dort unter die Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln. Neue Dachgauben sind darin eingeschlossen. Ob daraus eine Wohnung wird oder vier, ändert am Verfahrensweg nichts, wohl aber am Umfang von Statik, Brandschutz und Rettungswegen.

Freigestellt heißt nicht ungeprüft. Die Bauaufsicht bekommt die Unterlagen, kann ein Verfahren verlangen und prüft in hohen Häusern Statik und Brandschutz. Daneben entscheiden je nach Haus die Eigentümergemeinschaft, die Stadtplanung des Bezirks und die Denkmalbehörde. Alle Angaben auf dieser Seite geben den Rechtsstand September 2026 wieder. Eine Rechtsberatung ersetzen sie nicht, sie zeigen aber, wer worüber entscheidet.

Beratung unter der Dachschräge mit Planbogen und Tablet

Was das Gesetz für einfaches Bauen im Juli 2026 geändert hat

Seit dem 23.07.2026 genügen im Dachraum 2,20 m Raumhöhe auf mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche statt 2,30 m, und Abstandsflächen bleiben beim Dachausbau unbeachtlich. Geändert haben sich außerdem die Regeln zur Freistellung, zu verfahrensfreien Teilleistungen und zum Brandschutz im Bestand.

Viele Ratgeber zum Dachausbau sind seit dem Sommer veraltet. Das Gesetz für einfaches Bauen vom 9. Juli 2026 gilt seit dem 23.07.2026. Es ändert die Bauordnung an mehreren Stellen, die jeden Dachausbau betreffen. Nur Artikel 5 tritt erst am 20.01.2027 in Kraft.

Thema	Rechtslage seit 23.07.2026	Fundstelle
Raumhöhe im Dachraum	2,20 m auf mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche, zuvor 2,30 m	§ 47 Abs. 1 BauO Bln
Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2	Mindesthöhen für Aufenthaltsräume gelten dort nicht	§ 47 Abs. 1 S. 3 BauO Bln
Abstandsflächen	beim Dachausbau und bei der ersten Aufstockung um ein Geschoss unbeachtlich	§ 6 Abs. 12 BauO Bln
Freistellung im Bebauungsplan	auch mit erteilten Befreiungen, Ausnahmen und Abweichungen	§ 62 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 Buchst. a BauO Bln
Verfahrensfreie Teilleistungen	nicht mehr verfahrensfrei, wenn sie zu einem freigestellten Vorhaben gehören	§ 61 Abs. 5 BauO Bln
Brandschutz im Bestand	Erleichterungen neu gefasst, oberste Bestandsdecke nach Gebäudeklasse 3	§ 48 Abs. 5 und 6 BauO Bln

Kommt während des Ausbaus ein weiteres Dachfenster hinzu, darf es als verfahrensfreie Änderung nach § 61 Abs. 5 in der Regel ab Baubeginn ohne Nachtrag eingebaut werden. Vor Nutzungsbeginn muss es aber in angepassten Bauvorlagen stehen. Die allgemeine Mindesthöhe von 2,40 m gilt übrigens schon seit dem Schneller-Bauen-Gesetz vom Dezember 2024, vorher waren es 2,50 m. Wie sich beide Werte auf den eigenen Dachraum auswirken, zeigt der Ratgeber zur Raumhöhe im Dachgeschoss.

Dachgeschoss ausbauen: die vier Wege durch das Bauordnungsrecht

Weg	Wann er greift	Was die Behörde prüft	Baubeginn
Verfahrensfrei, § 61	nichttragende Bauteile, Fenster und Öffnungen, Bedachung mit Dämmung, Solaranlagen; tragende Teile nur in Wohngebäuden der GK 1 und 2	nichts vorab, die Vorschriften gelten trotzdem	ohne Vorlage
Genehmigungsfreistellung, § 62	Dachausbau zu Wohnzwecken samt Gauben im unbeplanten Innenbereich oder im passenden Bebauungsplan, kein Sonderbau, Erschließung gesichert	kein Genehmigungsverfahren, aber Prüfung von Statik und Brandschutz in GK 4 und 5	einen Monat nach Vorlage
Vereinfachtes Verfahren, § 63	wenn die Freistellung nicht greift, etwa in der Regel bei der Aufstockung	Planungsrecht, Abweichungen, §§ 4 bis 6, § 8 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2, § 45, dazu Prüfungen nach § 66	mit der Genehmigung
Baugenehmigungsverfahren, § 64	Sonderbauten, darunter Hochhäuser	volles Verfahren	mit der Genehmigung

Der typische Berliner Altbau liegt im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Dann greift § 62 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 Buchst. c BauO Bln, der die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen einschließlich neuer Gauben nennt. Die Aufstockung steht dort nicht. Wer auf die Zwischenkriegs- oder Nachkriegszeile ein ganzes Geschoss setzen will, landet nach dem Wortlaut deshalb in der Regel im vereinfachten Verfahren. Mehr dazu steht auf der Seite zur Aufstockung in Holzbauweise.

Droht das vereinfachte Verfahren, gibt es einen Umweg über den planungsrechtlichen Bescheid nach § 75 Abs. 2 BauO Bln. Stellt der Bescheid die planungsrechtliche Zulässigkeit insgesamt fest, wird das Vorhaben in die Freistellung übergeleitet.

Bei sehr hohen Häusern lohnt ein Blick auf § 2 Abs. 3 und 4 BauO Bln. Maßgeblich ist die Fußbodenhöhe des obersten Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist. Liegt sie nach dem Ausbau über 22 m, wird das Gebäude nach dem Wortlaut zum Hochhaus und damit zum Sonderbau.

Die Freistellung Schritt für Schritt

Vorlegen. Die Bauherrschaft reicht die Bauvorlagen bei der Bauaufsicht des Bezirks ein.
Warten. Einen Monat nach Vorlage darf gebaut werden, die Behörde kann die Frist um einen Monat verlängern (§ 62 Abs. 3 BauO Bln).
Früher anfangen. Teilt die Bauaufsicht vorher mit, dass kein Verfahren durchgeführt wird, darf früher begonnen werden.
Fristen halten. Das Recht zum Bauen erlischt, wenn nicht binnen zwei Jahren begonnen wird oder das Vorhaben nach sechs Jahren nicht fertig ist.

Einen Rechtsanspruch auf die Freistellung gibt es nicht. Die Bauaufsicht kann nach § 62 Abs. 4 BauO Bln erklären, dass doch ein vereinfachtes Verfahren durchgeführt wird. Außerdem kann sie eine vorläufige Untersagung nach § 15 BauGB aussprechen. Die Bauherrschaft darf schon bei der Vorlage bestimmen, dass ihre Unterlagen in diesem Fall als Bauantrag gelten.

Wann Statik und Brandschutz geprüft werden

In den Gebäudeklassen 4 und 5 werden Standsicherheits- und Brandschutznachweis bauaufsichtlich geprüft, nach § 62 Abs. 6 BauO Bln auch im freigestellten Vorhaben. Das Berliner Vorderhaus mit fünf Geschossen und neuem Dachgeschoss überschreitet meist die 13-m-Marke und zählt dann in der Regel zur Gebäudeklasse 5.

Das Vorderhaus hat fünf Geschosse, obendrauf soll die neue Wohnung entstehen. Hier setzt § 66 BauO Bln der Freistellung Grenzen. Nachzuweisen sind Standsicherheit sowie Brand-, Schall- und Erschütterungsschutz.

Gebäudeklasse	Merkmal nach § 2 Abs. 3 BauO Bln	Standsicherheitsnachweis
GK 1	freistehend, Höhe bis 7 m, höchstens zwei Nutzungseinheiten mit zusammen bis 400 m²	Tragwerksplaner aus der Liste der Baukammer Berlin
GK 2	wie GK 1, aber nicht freistehend	Tragwerksplaner aus der Liste der Baukammer Berlin
GK 3	sonstige Gebäude bis 7 m Höhe	Tragwerksplaner aus der Liste der Baukammer Berlin
GK 4	Höhe bis 13 m, Nutzungseinheiten je bis 400 m²	bauaufsichtlich geprüft, Brandschutz ebenso
GK 5	sonstige Gebäude	bauaufsichtlich geprüft, Brandschutz ebenso

Die Höhe meint die Fußbodenoberkante des obersten Geschosses mit möglichem Aufenthaltsraum, im Mittel über dem Gelände. Beim Berliner Vorderhaus mit fünf Geschossen und neuem Dachgeschoss ist die 13-m-Marke meist überschritten, das Haus zählt dann in der Regel zur Gebäudeklasse 5. Die Prüfaufgaben übernehmen in Berlin in der Regel Prüfingenieure oder Prüfämter. Was dabei an der Holzbalkendecke gerechnet wird, beschreibt der Ratgeber Statik beim Dachausbau.

Wer die Bauvorlagen unterschreibt

Für das Berliner Mietshaus unterschreibt in der Regel ein Architekt oder ein gelisteter Bauingenieur. Handwerksmeister des Maurer-, Beton- oder Zimmererfachs dürfen nur für Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen und höchstens 250 m² Brutto-Grundfläche unterschreiben.

Beides regelt § 65 BauO Bln. Bauvorlageberechtigt sind danach Architekten und Personen aus der Liste der Baukammer Berlin.

Nach einer Übersicht des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg umfasst ein typischer Satz Bauvorlagen diese Teile:

Grundrisse, Schnitte und Ansichten
amtlicher Lageplan und Auszug aus der Flurkarte
Bau- und Betriebsbeschreibung
statistischer Erhebungsbogen
Nachweise für Fahrradstellplätze und Spielplatz
Nachweis zur Solarpflicht
Zustimmung des Grundstückseigentümers

In welcher Form die Unterlagen heute einzureichen sind, klärt der Planer mit dem zuständigen Bezirksamt.

Wer außer der Bauaufsicht mitentscheidet

Neben der Bauaufsicht entscheiden die Eigentümergemeinschaft nach § 20 WEG, im sozialen Erhaltungsgebiet die Stadtplanung des Bezirks und am Denkmal die Untere Denkmalschutzbehörde.

Wer	Worüber	Grundlage
Eigentümergemeinschaft	Dach und tragende Decke als Gemeinschaftseigentum, bauliche Veränderung per Beschluss	§ 5 Abs. 2 und § 20 WEG
Stadtplanung des Bezirks	Änderungen im sozialen Erhaltungsgebiet, auch bei Freistellung	§ 172 BauGB, VV Genehmigungskriterien 2026
Untere Denkmalschutzbehörde	Veränderungen an Denkmalen	Denkmalschutzgesetz Berlin
Bauaufsicht	Unterlagen, Verfahren, Prüfung in GK 4 und 5	§§ 62 bis 66 BauO Bln

In der Eigentümergemeinschaft genügt für bauliche Veränderungen heute ein Beschluss nach § 20 WEG. Ältere Ratgeber beschreiben hier noch die Rechtslage vor der WEG-Reform. Veränderungen, die die Anlage grundlegend umgestalten, dürfen allerdings nicht beschlossen werden.

Berlin hat 82 soziale Erhaltungsgebiete, und dort ist die Genehmigung des Bezirks unabhängig von der Bauordnung nötig. Pankow und Mitte haben je 14 Gebiete, Friedrichshain-Kreuzberg hat 11. Wer in Prenzlauer Berg oder Kreuzberg ausbaut, klärt die Lage des Hauses deshalb vor der Planung. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Milieuschutz beim Dachausbau.

Im Denkmal gelten die Rahmenvorgaben des Landesdenkmalamts. Ein Ausbau ist danach zulässig, wenn Erscheinungsbild und Kubatur des Daches erhalten bleiben. Trauf- und Firsthöhe sowie die Dachneigung bleiben, straßenseitige Einschnitte sind unzulässig. In der Spandauer Vorstadt in Mitte prägt das viele Gaubenplanungen.

Wird die wasserführende Schicht beim Dachausbau erheblich erneuert, verlangt das Solargesetz Berlin Photovoltaik auf mindestens 30 % der Nettodachfläche. Einen Aufzug fordert § 39 Abs. 4 BauO Bln beim nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses nicht. Barrierefreie Wohnungen verlangt § 50 Abs. 1 in diesem Fall ebenfalls nicht.

Dachausbau Genehmigung in NRW, Bayern oder Brandenburg

Wer nach der Genehmigung in Nordrhein-Westfalen oder Bayern sucht, landet oft bei Berliner Texten. Jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung mit eigenen Verfahren, Fristen und Maßen. Die Berliner Regeln auf dieser Seite lassen sich deshalb nicht übertragen.

Für Mietshäuser in Potsdam gilt die Brandenburgische Bauordnung. Was dort genehmigt werden muss, klärt die untere Bauaufsicht der Stadt, und wir stimmen das vor dem Angebot mit dem Planer ab.

Dachausbau ohne Genehmigung: was dann droht

Die Bauaufsicht kann die Arbeiten stoppen und die Nutzung der Räume untersagen. Räume, die das Bauordnungsrecht für ihre Nutzung nicht erfüllen, zählen nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche.

Manchmal taucht die Frage erst beim Kauf auf, weil ein Vorbesitzer den Dachboden ohne Unterlagen ausgebaut hat. Wer einen Rohling mit begonnenem Ausbau kaufen will, lässt sich deshalb die eingereichten Bauvorlagen zeigen. Worauf beim Kauf sonst zu achten ist, fasst der Ratgeber Dachgeschossrohling kaufen zusammen.

Vom ersten Termin bis zum Baubeginn

Abschnitt	Dauer
Planung, Statik, Bauvorlagen, Beschluss der Eigentümer	erfahrungsgemäß 2–6 Monate
Wartefrist in der Freistellung	ein Monat nach Vorlage, verlängerbar um einen Monat
Gaube bauen	erfahrungsgemäß 2–4 Wochen
Ausbau einer fertigen Hülle mit 60–80 m²	erfahrungsgemäß 6–10 Wochen
Dachgeschossausbau mit rund 60 m² Grundfläche	erfahrungsgemäß 10–16 Wochen

Die Wartefrist steht im Gesetz, alle anderen Zeilen sind Erfahrungswerte. Mehrere Einheiten im selben Dach bauen wir in Abschnitten, die sich überlappen, der Bauzeitenplan steht deshalb erst mit der fertigen Planung. Wie sich die Wochen danach verteilen, zeigt der Ratgeber zu Ablauf und Dauer.

Was wir vor dem Einreichen vorbereiten

Von uns kommen die Angaben aus dem Dachgeschoss, ein Festpreisangebot nach Gewerken und ein Bauzeitenplan, der erst nach der Wartefrist beginnt. Unterschrieben werden die Bauvorlagen vom Architekten, entschieden wird bei der Behörde.

Bevor jemand über Verfahren spricht, treffen wir uns mit Ihnen auf dem Dachboden Ihres Hauses. Dieser erste Termin ist kostenlos. Wir schauen auf Sparren, Kehlbalken, die oberste Decke, Schornsteinzüge und den Zugang für das Material. Daraus entsteht die Grundlage, mit der Tragwerksplaner und Architekt arbeiten. Beide binden wir ein und stimmen ihre Termine auf den Bauablauf ab.

Mit diesen Unterlagen kann die Verwaltung in die Eigentümerversammlung gehen. Für Sie bleibt es ein Vertrag: Zimmerei und Dachdecker kommen von festen Partnerbetrieben, Sanitär und Maler von unseren eigenen Leuten.

Den Weg für das Dach Ihres Hauses klären

Ob Freistellung, Verfahren oder zusätzliche Genehmigung: Das entscheidet sich an Lage, Höhe und Zustand des Hauses und an der Zahl der geplanten Einheiten. Beim Termin auf dem Dachboden sehen wir, welche Stellen darüber bestimmen, und sagen, wen Sie als Nächstes brauchen. Welche Unterlagen Ihr Haus braucht, besprechen wir unter 030 7593 9913, montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr. Vorhandene Pläne schicken Sie uns über das Anfrageformular auf dieser Seite.

Häufige Fragen

Brauchen wir für den Dachausbau im Altbau in Prenzlauer Berg eine Baugenehmigung?

Im Gründerzeitblock ohne Bebauungsplan in der Regel nicht, denn dort greift die Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln. Sie legen die Bauvorlagen bei der Bauaufsicht vor und dürfen frühestens einen Monat später beginnen. Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, braucht der Ausbau zusätzlich die Genehmigung des Bezirks.

Wir wollen zwei Gauben zur Hofseite bauen. Ist das auch freigestellt?

§ 62 Abs. 2 BauO Bln nennt beim Ausbau zu Wohnzwecken die Errichtung von Dachgauben ausdrücklich. Gauben brauchen nach § 32 BauO Bln 1,25 m Abstand zur Brandwand, es sei denn, die Wand schützt sie vor einem Feuerüberschlag. Steht das Haus unter Denkmalschutz, entscheidet zusätzlich die Untere Denkmalschutzbehörde.

Wie lange müssen wir nach dem Einreichen warten, bis gebaut werden darf?

Nach § 62 Abs. 3 BauO Bln darf der Bau einen Monat nach Vorlage der Unterlagen beginnen. Die Bauaufsicht kann diese Frist um einen weiteren Monat verlängern. Teilt sie vorher mit, dass kein Verfahren durchgeführt wird, geht es früher los.

Gilt das auch für einen Dachausbau in NRW oder Bayern?

Diese Seite beschreibt die Bauordnung Berlin. Jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung mit eigenen Verfahren, Fristen und Grenzwerten. Für Potsdam gilt die Brandenburgische Bauordnung, dort klärt die untere Bauaufsicht der Stadt die Frage.

Was passiert, wenn ein Dach ohne Unterlagen ausgebaut wird?

Die Bauaufsicht kann die Arbeiten stoppen und die Nutzung der Räume untersagen. Räume, die das Bauordnungsrecht für ihre Nutzung nicht erfüllen, zählen nach § 2 Abs. 3 WoFlV auch nicht zur Wohnfläche. Wer einen solchen Ausbau vorfindet, klärt den Weg zur Bauaufsicht am besten mit einem Architekten.

Unser Haus hat fünf Geschosse. Wird die Statik dann eigens geprüft?

Mit ausgebautem Dach zählt ein Haus dieser Höhe in der Regel zur Gebäudeklasse 5. Dann werden Standsicherheits- und Brandschutznachweis nach § 66 BauO Bln bauaufsichtlich geprüft, auch in der Freistellung. Die Gebühren dafür sind in unseren Festpreisen nicht enthalten.

Darf ein Zimmermeister die Bauvorlagen für unser Mietshaus mit zwölf Wohnungen unterschreiben?

Handwerksmeister des Maurer-, Beton- oder Zimmererfachs sind nach § 65 BauO Bln nur für kleine Gebäude bauvorlageberechtigt. Die Grenze liegt bei höchstens zwei Wohnungen und 250 m² Brutto-Grundfläche. Für ein Mietshaus mit zwölf Wohnungen braucht es deshalb in der Regel einen Architekten oder einen gelisteten Ingenieur.

Mitten im Ausbau unserer drei Dachwohnungen soll ein Dachfenster mehr hinein. Brauchen wir neue Unterlagen?

Fenster samt den dafür bestimmten Öffnungen sind nach § 61 Abs. 1 BauO Bln verfahrensfrei. Gehören sie zu einem freigestellten Ausbau, dürfen sie nach § 61 Abs. 5 ab Baubeginn ohne Nachtrag eingebaut werden. Vor Nutzungsbeginn müssen sie aber in angepassten Bauvorlagen stehen, und Denkmal- und Erhaltungsrecht gelten unabhängig davon.

Müssen wir beim Ausbau im fünften Obergeschoss einen Aufzug einbauen?

Nein, § 39 Abs. 4 BauO Bln nimmt den nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses von der Aufzugspflicht aus. Barrierefreie Wohnungen verlangt § 50 beim Dachausbau ebenfalls nicht. Wer freiwillig einen Aufzug plant, prüft im Milieuschutzgebiet vorher die Regeln des Bezirks.

Wie viele Monate liegen zwischen dem ersten Termin und dem Baubeginn?

Planung, Statik, Unterlagen und Beschlüsse brauchen erfahrungsgemäß 2 bis 6 Monate. Dazu kommt mindestens der eine Monat Wartefrist der Freistellung. Der Ausbau selbst dauert bei rund 60 m² Grundfläche meist 10 bis 16 Wochen.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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