Die kurze Antwort für das Berliner Mietshaus
Der Dachboden ist geräumt, die Eigentümer haben den Ausbau beschlossen, und jetzt steht die Frage nach dem Bauantrag im Raum. Für den typischen Gründerzeitblock ohne Bebauungsplan lautet die Antwort meist: keine Baugenehmigung, aber vollständige Bauvorlagen. Der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken fällt dort unter die Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln. Neue Dachgauben sind darin eingeschlossen.
Freigestellt heißt nicht ungeprüft. Die Bauaufsicht bekommt die Unterlagen, kann ein Verfahren verlangen und prüft in hohen Häusern Statik und Brandschutz. Daneben entscheiden je nach Haus die Eigentümergemeinschaft, die Stadtplanung des Bezirks und die Denkmalbehörde. Alle Angaben auf dieser Seite geben den Rechtsstand September 2026 wieder. Eine Rechtsberatung ersetzen sie nicht, sie zeigen aber, wer worüber entscheidet.
Was das Gesetz für einfaches Bauen im Juli 2026 geändert hat
Viele Ratgeber zum Dachausbau sind seit dem Sommer veraltet. Das Gesetz für einfaches Bauen vom 9. Juli 2026 gilt seit dem 23.07.2026. Es ändert die Bauordnung an mehreren Stellen, die jeden Dachausbau betreffen. Nur Artikel 5 tritt erst am 20.01.2027 in Kraft.
| Thema | Rechtslage seit 23.07.2026 | Fundstelle |
|---|---|---|
| Raumhöhe im Dachraum | 2,20 m auf mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche, zuvor 2,30 m | § 47 Abs. 1 BauO Bln |
| Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 | Mindesthöhen für Aufenthaltsräume gelten dort nicht | § 47 Abs. 1 S. 3 BauO Bln |
| Abstandsflächen | beim Dachausbau und bei der ersten Aufstockung um ein Geschoss unbeachtlich | § 6 Abs. 12 BauO Bln |
| Freistellung im Bebauungsplan | auch mit erteilten Befreiungen, Ausnahmen und Abweichungen | § 62 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 Buchst. a BauO Bln |
| Verfahrensfreie Teilleistungen | nicht mehr verfahrensfrei, wenn sie zu einem freigestellten Vorhaben gehören | § 61 Abs. 5 BauO Bln |
| Brandschutz im Bestand | Erleichterungen neu gefasst, oberste Bestandsdecke nach Gebäudeklasse 3 | § 48 Abs. 5 und 6 BauO Bln |
Kommt während des Ausbaus ein weiteres Dachfenster hinzu, darf es als verfahrensfreie Änderung nach § 61 Abs. 5 in der Regel ab Baubeginn ohne Nachtrag eingebaut werden. Vor Nutzungsbeginn muss es aber in angepassten Bauvorlagen stehen. Die allgemeine Mindesthöhe von 2,40 m gilt übrigens schon seit dem Schneller-Bauen-Gesetz vom Dezember 2024, vorher waren es 2,50 m. Wie sich beide Werte auf den eigenen Dachraum auswirken, zeigt der Ratgeber zur Raumhöhe im Dachgeschoss.
Dachgeschoss ausbauen: die vier Wege durch das Bauordnungsrecht
| Weg | Wann er greift | Was die Behörde prüft | Baubeginn |
|---|---|---|---|
| Verfahrensfrei, § 61 | nichttragende Bauteile, Fenster und Öffnungen, Bedachung mit Dämmung, Solaranlagen; tragende Teile nur in Wohngebäuden der GK 1 und 2 | nichts vorab, die Vorschriften gelten trotzdem | ohne Vorlage |
| Genehmigungsfreistellung, § 62 | Dachausbau zu Wohnzwecken samt Gauben im unbeplanten Innenbereich oder im passenden Bebauungsplan, kein Sonderbau, Erschließung gesichert | kein Genehmigungsverfahren, aber Prüfung von Statik und Brandschutz in GK 4 und 5 | einen Monat nach Vorlage |
| Vereinfachtes Verfahren, § 63 | wenn die Freistellung nicht greift, etwa in der Regel bei der Aufstockung | Planungsrecht, Abweichungen, §§ 4 bis 6, § 8 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2, § 45, dazu Prüfungen nach § 66 | mit der Genehmigung |
| Baugenehmigungsverfahren, § 64 | Sonderbauten, darunter Hochhäuser | volles Verfahren | mit der Genehmigung |
Der typische Berliner Altbau liegt im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Dann greift § 62 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 Buchst. c BauO Bln, der die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen einschließlich neuer Gauben nennt. Die Aufstockung steht dort nicht. Sie läuft nach dem Wortlaut in der Regel über das vereinfachte Verfahren, mehr dazu auf der Seite zur Aufstockung in Holzbauweise.
Droht das vereinfachte Verfahren, gibt es einen Umweg über den planungsrechtlichen Bescheid nach § 75 Abs. 2 BauO Bln. Stellt der Bescheid die planungsrechtliche Zulässigkeit insgesamt fest, wird das Vorhaben in die Freistellung übergeleitet.
Bei sehr hohen Häusern lohnt ein Blick auf § 2 Abs. 3 und 4 BauO Bln. Maßgeblich ist die Fußbodenhöhe des obersten Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist. Liegt sie nach dem Ausbau über 22 m, wird das Gebäude nach dem Wortlaut zum Hochhaus und damit zum Sonderbau.
Die Freistellung Schritt für Schritt
- Vorlegen. Die Bauherrschaft reicht die Bauvorlagen bei der Bauaufsicht des Bezirks ein.
- Warten. Einen Monat nach Vorlage darf gebaut werden, die Behörde kann die Frist um einen Monat verlängern (§ 62 Abs. 3 BauO Bln).
- Früher anfangen. Teilt die Bauaufsicht vorher mit, dass kein Verfahren durchgeführt wird, darf früher begonnen werden.
- Fristen halten. Das Recht zum Bauen erlischt, wenn nicht binnen zwei Jahren begonnen wird oder das Vorhaben nach sechs Jahren nicht fertig ist.
Einen Rechtsanspruch auf die Freistellung gibt es nicht. Die Bauaufsicht kann nach § 62 Abs. 4 BauO Bln erklären, dass doch ein vereinfachtes Verfahren durchgeführt wird. Außerdem kann sie eine vorläufige Untersagung nach § 15 BauGB aussprechen. Die Bauherrschaft darf schon bei der Vorlage bestimmen, dass ihre Unterlagen in diesem Fall als Bauantrag gelten.
Wann Statik und Brandschutz geprüft werden
Das Vorderhaus hat fünf Geschosse, obendrauf soll die neue Wohnung entstehen. Hier setzt § 66 BauO Bln der Freistellung Grenzen. Nachzuweisen sind Standsicherheit sowie Brand-, Schall- und Erschütterungsschutz. In den Gebäudeklassen 4 und 5 werden Standsicherheits- und Brandschutznachweis bauaufsichtlich geprüft, und das gilt nach § 62 Abs. 6 auch im freigestellten Vorhaben.
| Gebäudeklasse | Merkmal nach § 2 Abs. 3 BauO Bln | Standsicherheitsnachweis |
|---|---|---|
| GK 1 | freistehend, Höhe bis 7 m, höchstens zwei Nutzungseinheiten mit zusammen bis 400 m² | Tragwerksplaner aus der Liste der Baukammer Berlin |
| GK 2 | wie GK 1, aber nicht freistehend | Tragwerksplaner aus der Liste der Baukammer Berlin |
| GK 3 | sonstige Gebäude bis 7 m Höhe | Tragwerksplaner aus der Liste der Baukammer Berlin |
| GK 4 | Höhe bis 13 m, Nutzungseinheiten je bis 400 m² | bauaufsichtlich geprüft, Brandschutz ebenso |
| GK 5 | sonstige Gebäude | bauaufsichtlich geprüft, Brandschutz ebenso |
Die Höhe meint die Fußbodenoberkante des obersten Geschosses mit möglichem Aufenthaltsraum, im Mittel über dem Gelände. Beim Berliner Vorderhaus mit fünf Geschossen und neuem Dachgeschoss ist die 13-m-Marke meist überschritten, das Haus zählt dann in der Regel zur Gebäudeklasse 5. Die Prüfaufgaben übernehmen in Berlin in der Regel Prüfingenieure oder Prüfämter. Was dabei an der Holzbalkendecke gerechnet wird, beschreibt der Ratgeber Statik beim Dachausbau.
Wer die Bauvorlagen unterschreibt
Bauvorlageberechtigt sind nach § 65 BauO Bln Architekten und Personen aus der Liste der Baukammer Berlin. Handwerksmeister des Maurer-, Beton- oder Zimmererfachs dürfen nur für Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen und höchstens 250 m² Brutto-Grundfläche unterschreiben. Für das Berliner Mietshaus braucht es deshalb in der Regel einen Architekten oder einen gelisteten Bauingenieur.
Nach einer Übersicht des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg umfasst ein typischer Satz Bauvorlagen diese Teile:
- Grundrisse, Schnitte und Ansichten
- amtlicher Lageplan und Auszug aus der Flurkarte
- Bau- und Betriebsbeschreibung
- statistischer Erhebungsbogen
- Nachweise für Fahrradstellplätze und Spielplatz
- Nachweis zur Solarpflicht
- Zustimmung des Grundstückseigentümers
In welcher Form die Unterlagen heute einzureichen sind, klärt der Planer mit dem zuständigen Bezirksamt.
Wer außer der Bauaufsicht mitentscheidet
| Wer | Worüber | Grundlage |
|---|---|---|
| Eigentümergemeinschaft | Dach und tragende Decke als Gemeinschaftseigentum, bauliche Veränderung per Beschluss | § 5 Abs. 2 und § 20 WEG |
| Stadtplanung des Bezirks | Änderungen im sozialen Erhaltungsgebiet, auch bei Freistellung | § 172 BauGB, VV Genehmigungskriterien 2026 |
| Untere Denkmalschutzbehörde | Veränderungen an Denkmalen | Denkmalschutzgesetz Berlin |
| Bauaufsicht | Unterlagen, Verfahren, Prüfung in GK 4 und 5 | §§ 62 bis 66 BauO Bln |
In der Eigentümergemeinschaft genügt für bauliche Veränderungen heute ein Beschluss nach § 20 WEG. Ältere Ratgeber beschreiben hier noch die Rechtslage vor der WEG-Reform. Veränderungen, die die Anlage grundlegend umgestalten, dürfen allerdings nicht beschlossen werden.
Berlin hat 82 soziale Erhaltungsgebiete, und dort ist die Genehmigung des Bezirks unabhängig von der Bauordnung nötig. Pankow und Mitte haben je 14 Gebiete, Friedrichshain-Kreuzberg hat 11. Wer in Prenzlauer Berg oder Kreuzberg ausbaut, klärt die Lage des Hauses deshalb vor der Planung. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Milieuschutz beim Dachausbau.
Im Denkmal gelten die Rahmenvorgaben des Landesdenkmalamts. Ein Ausbau ist danach zulässig, wenn Erscheinungsbild und Kubatur des Daches erhalten bleiben. Trauf- und Firsthöhe sowie die Dachneigung bleiben, straßenseitige Einschnitte sind unzulässig. In der Spandauer Vorstadt in Mitte prägt das viele Gaubenplanungen.
Wird die wasserführende Schicht beim Dachausbau erheblich erneuert, verlangt das Solargesetz Berlin Photovoltaik auf mindestens 30 % der Nettodachfläche. Einen Aufzug fordert § 39 Abs. 4 BauO Bln beim nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses nicht. Barrierefreie Wohnungen verlangt § 50 Abs. 1 in diesem Fall ebenfalls nicht.
Dachausbau Genehmigung in NRW, Bayern oder Brandenburg
Wer nach der Genehmigung in Nordrhein-Westfalen oder Bayern sucht, landet oft bei Berliner Texten. Jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung mit eigenen Verfahren, Fristen und Maßen. Die Berliner Regeln auf dieser Seite lassen sich deshalb nicht übertragen.
In Potsdam und Kleinmachnow gilt die Brandenburgische Bauordnung. Was dort genehmigt werden muss, klärt die untere Bauaufsicht von Stadt oder Landkreis, und wir stimmen das vor dem Angebot mit dem Planer ab.
Dachausbau ohne Genehmigung: was dann droht
Manchmal taucht die Frage erst beim Kauf auf, weil ein Vorbesitzer den Dachboden ohne Unterlagen ausgebaut hat. Die Bauaufsicht kann in solchen Fällen die Arbeiten stoppen und die Nutzung der Räume untersagen. Räume, die das Bauordnungsrecht für ihre Nutzung nicht erfüllen, zählen nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche.
Wer einen Rohling mit begonnenem Ausbau kaufen will, lässt sich deshalb die eingereichten Bauvorlagen zeigen. Worauf beim Kauf sonst zu achten ist, fasst der Ratgeber Dachgeschossrohling kaufen zusammen.
Vom ersten Termin bis zum Baubeginn
| Abschnitt | Dauer |
|---|---|
| Planung, Statik, Bauvorlagen, Beschluss der Eigentümer | erfahrungsgemäß 2–6 Monate |
| Wartefrist in der Freistellung | ein Monat nach Vorlage, verlängerbar um einen Monat |
| Gaube bauen | erfahrungsgemäß 2–4 Wochen |
| Ausbau einer fertigen Hülle mit 60–80 m² | erfahrungsgemäß 6–10 Wochen |
| Dachgeschossausbau mit rund 60 m² Grundfläche | erfahrungsgemäß 10–16 Wochen |
Die Wartefrist steht im Gesetz, alle anderen Zeilen sind Erfahrungswerte. Wie sich die Wochen danach verteilen, zeigt der Ratgeber zu Ablauf und Dauer.
Was wir vor dem Einreichen vorbereiten
Bevor jemand über Verfahren spricht, kommen wir kostenlos auf den Dachboden und nehmen Maß. Wir sehen uns Sparren, Kehlbalken, die oberste Decke, Schornsteinzüge und den Zugang für das Material an. Daraus entsteht die Grundlage, mit der Tragwerksplaner und Architekt arbeiten. Beide binden wir ein und stimmen ihre Termine auf den Bauablauf ab.
Die Bauvorlagen unterschreibt der Architekt, die Entscheidung trifft die Behörde. Von uns kommen Aufmaß, Festpreisangebot nach Gewerken und ein Bauzeitenplan, der erst nach der Wartefrist beginnt. Mit diesen Unterlagen kann die Verwaltung in die Eigentümerversammlung gehen. Für Sie bleibt es ein Vertrag: Zimmerei und Dachdecker kommen von festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen, Sanitär und Maler von unseren eigenen Leuten.
Den Weg für Ihr Dach klären
Ob Freistellung, Verfahren oder zusätzliche Genehmigung: Das entscheidet sich an Lage, Höhe und Zustand Ihres Hauses. Beim Termin auf dem Dachboden sehen wir, welche Stellen darüber bestimmen, und sagen, wen Sie als Nächstes brauchen. Welche Unterlagen Ihr Haus braucht, besprechen wir unter 030 8268 9996, montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr. Vorhandene Pläne schicken Sie uns über das Anfrageformular auf dieser Seite.
