Vier Ausgangslagen, vier Quadratmeterpreise
Der Dachboden ist ausgemessen, die Eigentümer wollen ausbauen, und nun steht die Frage nach dem Budget im Raum. Den größten Unterschied macht dabei nicht die Ausstattung, sondern der Zustand des Dachs zu Beginn. Ein gedämmter Rohling mit Fenstern und Estrich braucht nur noch den Innenausbau. Ein leerer Trockenboden unter alter Eindeckung braucht dagegen Zimmerei, Dachdecker und Gaube, bevor innen die erste Wand steht.
| Ausgangslage | Kennwert je m² Grundfläche |
|---|---|
| Hülle fertig: Dach gedämmt, Fenster und Estrich drin (vorbereiteter Rohling) | 900–1.500 € |
| Dach dicht, innen nichts gemacht | 1.400–2.100 € |
| Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu | 1.800–2.600 € |
| Neue Eindeckung und Gaube dazu | 2.300–3.400 € |
Auf diesen Kennwert setzt der Rechner zwei Zuschläge. Der erste hängt davon ab, wie Menschen und Material nach oben kommen, der zweite davon, was an Technik neu entsteht.
| Zuschlag im Rechner | Aufschlag |
|---|---|
| Treppe ist vorhanden | kein Aufschlag |
| Neue Treppe mit Deckendurchbruch | + 12 % |
| Eigener Zugang, Material per Kran oder Aufzug | + 20 % |
| Anschluss für Wasser und Heizung vorhanden, nur verlängern | kein Aufschlag |
| Bad neu | + 15 % |
| Bad und eigene Heizung neu | + 25 % |
| Grundfläche ab 250 m² | Summe nach Planung |
Gerechnet wird Grundfläche mal Kennwert, danach mal beide Zuschläge, gerundet auf volle tausend Euro. Alle Beträge sind Bruttowerte mit Preisstand September 2026 und stammen aus unserer Erfahrung mit Berliner Dächern. Eine frei zugängliche Primärquelle für solche Spannen gibt es nicht, deshalb ersetzen sie kein Angebot. Die Honorare von Tragwerksplaner und Architekt stecken als Planungsanteil im Kennwert, Gebühren der Behörde und Prüfingenieur dagegen nicht.
Welche Zeile für einen Berliner Rohling gilt
Wer in Berlin einen Rohling kauft, erwirbt in der Regel einen unausgebauten Dachraum mit Ausbaurecht. Der Gutachterausschuss führt solche Käufe in seinem Marktbericht als unausgebaute Dachräume. Für diesen Fall gelten die Zeilen zwei bis vier, je nachdem, wie es um Eindeckung und Dämmung steht. Die erste Zeile passt nur, wenn der Verkäufer die Hülle bereits fertiggestellt hat. Worauf es beim Ausbau eines gekauften Dachs ankommt, beschreibt die Seite Rohling ausbauen.
Grundfläche, Wohnfläche, Nutzfläche: worauf sich die Zahl bezieht
Zwei Angebote nennen einen Preis je Quadratmeter, und das scheinbar teurere ist am Ende das günstigere. Der Grund liegt fast immer in der Bezugsgröße. Unser Rechner arbeitet mit der Grundfläche des Dachgeschosses, also mit der ganzen Bodenfläche unter dem Dach. Die niedrigen Streifen an der Traufe zählen dabei mit. Diese Fläche lässt sich vor dem Ausbau messen, lange bevor ein Grundriss feststeht.
Die Wohnfläche fällt kleiner aus. § 4 WoFlV rechnet jeden Quadratmeter mit mindestens 2 m lichter Höhe voll, von 1 bis unter 2 m halb und darunter nicht mehr. Treppen mit mehr als drei Steigungen bleiben ebenfalls außen vor. Ein Dach von 10 mal 8 m mit 0,80 m Kniestock und 45 Grad Neigung hat 80,0 m² Grundfläche. Nach WoFlV bleiben davon 66,0 m² Wohnfläche. Wie sich das für Ihr eigenes Dach ergibt, zeigt der Rechner für die Wohnfläche unter der Schräge.
Wer einen Preis je m² Wohnfläche neben unseren Kennwert legt, vergleicht deshalb zwei verschiedene Dinge. Bei gleichem Dach und gleicher Summe liegt der Wert je m² Wohnfläche höher, sobald Schrägen im Spiel sind. Ein Berliner Anbieter nennt für einen Basis-Ausbau mit Dämmung 1.800 bis 2.600 € je m² Wohnfläche, Stand Februar 2026. Die Zahlen gleichen unserer dritten Zeile, die Bezugsgröße aber nicht.
Eine dritte Größe begegnet vor allem Käufern. Der Gutachterausschuss Berlin führt unausgebaute Dachräume je m² Nutzfläche, 2025 im Mittel mit 2.266 €. Das ist ein Kaufpreis für den Raum und kein Baupreis, beide Zahlen lassen sich nicht miteinander verrechnen. Die Raumhöhe nach § 47 BauO Bln ist wiederum eine eigene Regel. Sie entscheidet, ob ein Aufenthaltsraum entsteht, nicht wie viel Fläche zählt.
Drei Dächer, Schritt für Schritt gerechnet
Die folgenden Fälle sind typische Berliner Ausgangslagen, keine Referenzobjekte. Die Ergebnisse sind die, die der Rechner auf dieser Seite für dieselben Angaben ausgibt.
60 m² unter dichtem Dach, mit neuem Bad
Angenommen, das Dach eines Gründerzeithauses wurde vor einigen Jahren neu gedeckt, der Trockenboden darunter ist leer. Gedämmt wird neu, dazu kommen neue Dachfenster, und das Treppenhaus reicht bis unters Dach. Der Kennwert liegt bei 1.800 bis 2.600 € je m², das neue Bad hebt ihn um 15 %. Heraus kommen 124.000 bis 179.000 €.
80 m² leerer Dachraum, neue Treppe
Das Dach ist dicht, innen fehlt noch alles: Dämmung, Wände, Estrich. Nach oben führt künftig eine neue Treppe durch die Holzbalkendecke, Wasser und Heizung liegen in Reichweite und werden nur verlängert. Der Kennwert beträgt 1.400 bis 2.100 € je m², Treppe und Durchbruch bringen 12 % dazu. Das Ergebnis liegt bei 125.000 bis 188.000 €.
70 m² Rohling mit fertiger Hülle
Der Verkäufer hat das Dach gedämmt, die Fenster gesetzt und den Estrich eingebracht, erreichbar ist die Einheit über das Treppenhaus. Neu entstehen ein Bad und eine eigene Heizung. Auf den Kennwert von 900 bis 1.500 € je m² kommen 25 %. Die Summe beträgt 79.000 bis 131.000 €.
Staffel für 30, 50, 80 und 100 m²
Wer zunächst eine Größenordnung sucht, liest sie in dieser Staffel ab. Beide Spalten gelten mit vorhandener Treppe und vorhandenem Anschluss, ohne Zuschlag für ein Bad.
| Grundfläche | Dach dicht, innen nichts gemacht | Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu |
|---|---|---|
| 30 m² | 42.000–63.000 € | 54.000–78.000 € |
| 50 m² | 70.000–105.000 € | 90.000–130.000 € |
| 80 m² | 112.000–168.000 € | 144.000–208.000 € |
| 100 m² | 140.000–210.000 € | 180.000–260.000 € |
Die Staffel wächst gleichmäßig, weil der Rechner mit einem festen Kennwert je Quadratmeter arbeitet. Bei kleinen Dächern liegt die tatsächliche Summe erfahrungsgemäß eher in der oberen Hälfte der Spanne. Bad, Treppe und Baustelleneinrichtung schrumpfen eben nicht mit der Fläche.
Wohin das Geld im Ausbau fließt
Eine Summe wird greifbarer, wenn man sieht, welches Gewerk welchen Teil trägt. Beim Ausbau aus dem leeren Dach und beim Ausbau einer fertigen Hülle verteilt sie sich erfahrungsgemäß so:
| Gewerk | leeres Dach | Hülle fertig |
|---|---|---|
| Dach, Dämmung und Gauben | 26 % | entfällt |
| Trockenbau, Putz und Brandschutz | 16 % | 22 % |
| Sanitär und Heizung | 14 % | 22 % |
| Elektroinstallation | 9 % | 14 % |
| Fenster, Türen und Treppe (Hülle fertig: Innentüren und Treppe) | 12 % | 10 % |
| Estrich, Boden und Fliesen (Hülle fertig: Boden und Fliesen) | 10 % | 16 % |
| Maler und Spachtel | 5 % | 8 % |
| Planung und Baustelle (leeres Dach: mit Statik) | 8 % | 8 % |
Beim leeren Dach fließt gut ein Viertel der Summe in Dach, Dämmung und Gauben, bevor innen gearbeitet wird. Bei fertiger Hülle verschiebt sich das Gewicht zu Bad, Heizung und Trockenbau. Wer bei der Ausstattung spart, bewegt meist nur die Anteile für Boden, Fliesen und Maler. Die großen Posten hängen an Statik, Brandschutz und Leitungswegen.
Was die Summe in einem Berliner Haus nach oben oder unten schiebt
Das Gründerzeithaus hat fünf Geschosse, keinen Aufzug und einen Hof, in dem kaum ein Container Platz findet. Solche Häuser prägen den Berliner Dachausbau, und sie erklären die Breite der Spannen. Material fährt über einen Aufzug an der Fassade oder per Kran nach oben, Schutt über die Rutsche nach unten. Bekommt die neue Wohnung einen eigenen Zugang und muss alles per Kran oder Aufzug hinauf, setzt der Rechner 20 % an. Wie das in engen Höfen aussieht, beschreibt die Seite zum Dachausbau im Wedding.
Die oberste Decke ist in diesen Häusern fast immer eine Holzbalkendecke. Sie muss beim Ausbau feuerhemmend sein, ebenso alle neuen tragenden Bauteile (§ 48 Abs. 6 BauO Bln). Ob sie die zusätzliche Last trägt, rechnet der Tragwerksplaner vor dem Angebot. In Gebäudeklasse 5, dem Regelfall beim ausgebauten Gründerzeithaus, prüft die Bauaufsicht zusätzlich Standsicherheit und Brandschutz. Diese Prüfung und die Gebühren kommen zur Summe aus dem Rechner hinzu.
Erneuert der Ausbau die wasserführende Schicht des Dachs in erheblichem Umfang, kommt das Berliner Solargesetz ins Spiel. Es verlangt dann Photovoltaik auf mindestens 30 % der Nettodachfläche. Diese Anlage gehört deshalb von Anfang an in die Planung. Für die Dämmung der Dachflächen und neue Dachflächenfenster zahlt die BEG Einzelmaßnahmen nach der Richtlinie vom Juli 2026 einen Zuschuss von 15 %. Den Antrag für Dämmung und Fenster stellen Sie vor Vorhabenbeginn, begleitet von einem Energieeffizienz-Experten, wie unter Förderung beim Dachausbau beschrieben.
Auch der Zeitpunkt bewegt die Summe. Laut Statistischem Bundesamt lagen die Preise für Dachdeckungs- sowie Zimmer- und Holzbauarbeiten im Mai 2026 um 7,3 % über dem Vorjahresmonat. Preislisten aus dem vergangenen Jahr liegen deshalb eher zu niedrig. Für die rechtlichen Angaben gilt der Stand September 2026, und vor jedem Angebot gleichen wir sie mit Planer und Behörde ab.
Zehn bis sechzehn Wochen Baustelle, davor die Planung
Die Baustelle ist das kürzere Stück des Weges. Ein Dachgeschoss mit rund 60 m² Grundfläche steht nach unserer Erfahrung 10 bis 16 Wochen im Bau. Eine fertige Hülle mit 60 bis 80 m² ist meist nach 6 bis 10 Wochen ausgebaut. Vorher vergehen in der Regel 2 bis 6 Monate, bis Planung, Statik, Unterlagen und der Beschluss der Eigentümer stehen.
Im unbeplanten Innenbereich fällt der Ausbau zu Wohnzwecken samt neuer Gauben in die Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln. Gebaut werden darf dann frühestens einen Monat nach Vorlage der Unterlagen, und die Bauaufsicht kann trotzdem ein Verfahren verlangen. Liegt das Haus in einem Milieuschutzgebiet, braucht der Umbau zusätzlich die Genehmigung des Bezirks. Die Einzelheiten stehen unter Genehmigung für den Dachausbau in Berlin, die Reihenfolge der Wochen im Ablauf eines Dachausbaus.
Vom Rechenwert zum Festpreis
Der Rechner liefert eine Spanne, das Angebot eine Zahl. Dazwischen liegt ein kostenloser Termin auf Ihrem Dachboden: Wir messen auf und sehen uns Sparren, Kehlbalken, Decke, Schornsteinzüge und den Weg für das Material an. Danach prüft der Tragwerksplaner die Tragfähigkeit, und Sie erhalten ein Festpreisangebot, nach Gewerken aufgeschlüsselt. Wie ein kompletter Ausbau abläuft, lesen Sie unter Dachboden ausbauen.
Gebaut wird aus einer Hand. Das Bad bauen unsere eigenen Leute, Dach und Zimmerei übernehmen feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Für Sie bleibt es ein Vertrag mit einem Ansprechpartner und einem Bauzeitenplan. Wie sich die Kennwerte im Altbau einzelner Bezirke auswirken, zeigen etwa die Seiten zu Prenzlauer Berg und zu Neukölln.
Für die Fragen zu Ihrem Dach sind wir Mo–Fr 7–18 Uhr unter 030 8268 9996 am Telefon. Wer lieber schreibt, nutzt das Formular unten auf der Seite und schickt den Wert aus dem Rechner gleich mit.
