Dachausbau im Mehrfamilienhaus: Kosten in Berlin berechnen

Vier Ausgangslagen, vier Quadratmeterpreise

Ein Dachgeschossausbau kostet in Berlin erfahrungsgemäß 900 bis 3.400 Euro je m² Grundfläche, brutto, Preisstand September 2026. Welche der vier Zeilen gilt, entscheidet der Zustand des Dachs zu Beginn.

Das Dach über dem Vorderhaus ist ausgemessen, die Eigentümer haben den Ausbau beschlossen, und nun geht es um das Budget für eine oder mehrere neue Wohnungen. Den größten Unterschied macht dabei nicht die Ausstattung, sondern der Zustand des Dachs zu Beginn. Ein gedämmter Rohling mit Fenstern und Estrich braucht nur noch den Innenausbau. Ein leerer Trockenboden unter alter Eindeckung braucht dagegen Zimmerei, Dachdecker und Gaube, bevor innen die erste Wand steht.

Auf diesen Kennwert setzt der Rechner zwei Zuschläge. Der erste hängt davon ab, wie Menschen und Material nach oben kommen, der zweite davon, was an Technik neu entsteht.

Gerechnet wird Grundfläche mal Kennwert, danach mal beide Zuschläge, gerundet auf volle tausend Euro. Alle Beträge sind Bruttowerte mit Preisstand September 2026 und Richtwerte, die stark vom einzelnen Objekt abhängen. Eine frei zugängliche Primärquelle für solche Spannen gibt es nicht, deshalb ersetzen sie kein Angebot. Die Honorare von Tragwerksplaner und Architekt stecken als Planungsanteil im Kennwert, Gebühren der Behörde und Prüfingenieur dagegen nicht.

Entstehen im Dach mehrere Wohnungen, tragen Sie die Grundfläche des ganzen Dachgeschosses ein. Die Spanne gilt dann für alle Einheiten zusammen, vom Treppenhausanschluss bis zur letzten Wohnungstür. Wie sich die Fläche später auf die Wohnungen verteilt, legt der Grundriss fest und nicht der Rechner.

Welche Zeile für einen Berliner Rohling gilt

Wer in Berlin einen Rohling kauft, erwirbt in der Regel einen unausgebauten Dachraum mit Ausbaurecht. Der Gutachterausschuss führt solche Käufe in seinem Marktbericht als unausgebaute Dachräume. Für diesen Fall gelten die Zeilen zwei bis vier, je nachdem, wie es um Eindeckung und Dämmung steht. Die erste Zeile passt nur, wenn der Verkäufer die Hülle bereits fertiggestellt hat. Worauf es beim Ausbau eines gekauften Dachs ankommt, beschreibt die Seite Rohling ausbauen.

Drei Dächer, Schritt für Schritt gerechnet

Die folgenden Fälle sind typische Berliner Ausgangslagen, keine Referenzobjekte. Die Ergebnisse sind die, die der Rechner auf dieser Seite für dieselben Angaben ausgibt.

60 m² unter dichtem Dach, mit neuem Bad

Angenommen, das Dach eines Gründerzeithauses wurde vor einigen Jahren neu gedeckt, der Trockenboden darunter ist leer. Gedämmt wird neu, dazu kommen neue Dachfenster, und das Treppenhaus reicht bis unters Dach. Der Kennwert liegt bei 1.800 bis 2.600 € je m², das neue Bad hebt ihn um 15 %. Heraus kommen 124.000 bis 179.000 €.

80 m² leerer Dachraum, neue Treppe

In einem Zwischenkriegsblock soll die oberste Wohnung mit dem Dach darüber zur Maisonette wachsen. Das Dach ist dicht, innen fehlt noch alles: Dämmung, Wände, Estrich. Eine neue Treppe führt aus der Wohnung durch die Holzbalkendecke nach oben, Wasser und Heizung werden nur verlängert. Der Kennwert beträgt 1.400 bis 2.100 € je m², Treppe und Durchbruch bringen 12 % dazu. Das Ergebnis liegt bei 125.000 bis 188.000 €.

70 m² Rohling mit fertiger Hülle

Im Seitenflügel eines Gründerzeithauses hat der Verkäufer das Dach gedämmt, die Fenster gesetzt und den Estrich eingebracht, erreichbar ist die Einheit über das Treppenhaus. Neu entstehen ein Bad und eine eigene Heizung. Auf den Kennwert von 900 bis 1.500 € je m² kommen 25 %. Die Summe beträgt 79.000 bis 131.000 €.

Staffel für 30, 50, 80 und 100 m²

Wer zunächst eine Größenordnung sucht, liest sie in dieser Staffel ab. Beide Spalten gelten mit vorhandener Treppe und vorhandenem Anschluss, ohne Zuschlag für ein Bad.

Die Staffel wächst gleichmäßig, weil der Rechner mit einem festen Kennwert je Quadratmeter arbeitet. Bei kleinen Dächern liegt die tatsächliche Summe erfahrungsgemäß eher in der oberen Hälfte der Spanne. Bad, Treppe und Baustelleneinrichtung schrumpfen eben nicht mit der Fläche.