Dachgeschossausbau Pankow: Altbau und Mietvilla

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Mietvilla oder Gründerzeithaus: zwei Pankower Dachwelten

Das Haus steht im Garten, das Walmdach ist hoch, und im Erdgeschoss wie im Obergeschoss wohnen Mieter. Nun soll unter dem Dach eine weitere Wohnung entstehen, damit das Haus seine Instandhaltung selbst trägt. So beginnen viele Gespräche in Niederschönhausen. Ein paar Straßen weiter, in Alt-Pankow und um die Florastraße, sieht es anders aus: Dort stehen Mietshäuser der Gründerzeit mit Holzbalkendecken und Trockenböden.

Dachausbau in Pankow heißt deshalb zweierlei. In der Mietvilla geht es um eine neue Wohnung unter einem Dach mit kurzem First. Im Gründerzeithaus geht es um die ganze Dachetage mit einer oder mehreren Wohnungen und um die Frage, ob die oberste Wohnung mit dem Dach verbunden werden darf. Beide Fälle sehen wir uns beim ersten Termin direkt unter den Sparren an.

Ausgangslagen zwischen Niederschönhausen und Florastraße

In Niederschönhausen steht eine Mietvilla mit zwei Vollgeschossen, je einer Wohnung pro Etage und einem Walmdach mit Kehlbalkenlage. Der Dachraum dient bisher als Abstellfläche, erreichbar über eine Luke. Die Erbengemeinschaft möchte dort eine dritte Wohnung mit zwei Zimmern, Bad und Küche.

Im Florakiez gehört einem Ehepaar die Wohnung im obersten Geschoss eines Gründerzeithauses. Der Dachboden darüber ist leer und soll zum Schlafgeschoss werden. Hier stellt sich vor allem eine Planungsfrage, bevor die erste Latte fällt.

Nahe der Breiten Straße verwaltet eine Hausverwaltung ein Vorderhaus mit Seitenflügel für eine Eigentümergemeinschaft. Der Trockenboden über beiden Flügeln ist ungenutzt, das Dach dicht, aber ungedämmt. Die Gemeinschaft lässt prüfen, ob dort zwei Wohnungen entstehen können, und will danach beschließen.

Vom Dorf zum Villenvorort

Pankow war lange ein Dorf nördlich von Berlin, gleich neben Niederschönhausen mit seinem Schloss. Im 19. Jahrhundert zogen Berliner zur Sommerfrische hinaus, und rund um den alten Ortskern entstanden Mietshäuser. In Niederschönhausen und später in Rosenthal wuchsen Villen, Landhäuser und kleinere Wohnhäuser mit Garten, manche davon mit mehreren Wohnungen. Seit 1920 gehört Pankow zu Groß-Berlin.

Die Villen bekamen oft hohe Walm- oder Zeltdächer, die Mietshäuser der Gründerzeit Trockenböden unter flach auslaufenden Dächern. Ausgebaut wurde darunter lange wenig. Wie im übrigen Osten Berlins kamen Dachwohnungen laut Gutachterausschuss erst seit den 1990er-Jahren dazu. Viele Pankower Dächer sind deshalb bis heute Speicher.

Was Walmdach und Altbaudach technisch verlangen

Kurzer First, wenig Stehhöhe

Beim Walmdach fallen alle vier Seiten zur Traufe ab. Die volle Höhe gibt es nur in der Mitte, entlang des kurzen Firsts. Gauben auf den Walmflächen holen am Rand Stehhöhe und Licht dazu. Liegt eine Kehlbalkenlage im Dach, bleibt darüber oft ein Spitzboden als Stauraum. Die Wohnfläche rechnet die Wohnflächenverordnung ab 2 m voll, von 1 bis 2 m zur Hälfte und darunter gar nicht.

Die Balkenlage über dem obersten Geschoss

In der Mietvilla wie im Gründerzeithaus trägt meist eine Holzbalkendecke den Dachraum. Sie war für Koffer und Wäsche gedacht, nun kommen Estrich, Bad und Möbel darauf. Der Tragwerksplaner prüft die Balken und legt fest, ob sie verstärkt werden. Liegt das Haus in Gebäudeklasse 4 oder 5, prüft die Bauaufsicht seinen Nachweis zusätzlich.

Wasser und Wärme für die neue Wohnung

Jede neue Wohnung braucht Wasser, Abwasser und Wärme bis unters Dach. Wir verlängern die vorhandenen Stränge oder führen einen neuen Schacht neben den Bädern darunter nach oben. Den Heizkreis ins Dachgeschoss zu verlängern, kostet für 2 bis 4 Heizkörper erfahrungsgemäß 3.500 bis 8.000 €. Eine Fußbodenheizung im Trockensystem liegt bei 70 bis 120 € je m² Bodenfläche. Wie wir Leitungen unter dem Dach planen, zeigt die Seite Sanitär und Heizung im Dach.

Steckleiter oder Drehleiter

Die Mietvilla im Garten hat einen Vorteil beim zweiten Rettungsweg. Liegt die Brüstung des Rettungsfensters höchstens 8 m über Gelände, reicht nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr die tragbare Steckleiter. Das Fenster braucht eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 × 1,20 m, die Unterkante sitzt höchstens 1,20 m über dem Fußboden. Im fünfgeschossigen Altbau liegt die Brüstung höher, dort braucht es die Drehleiter oder einen zweiten baulichen Rettungsweg.

Dämmen bis zum Grat

Am Walmdach treffen die Flächen an Graten aufeinander, und dort wird die Dämmung aufwendiger. Wir dämmen zwischen und unter den Sparren und führen die Dampfbremse lückenlos um jede Kante. Am Walm wie am First muss die neue Dämmung den Wert aus Anlage 7 zu § 36 GModG schaffen, also U ≤ 0,24 W/(m²K). Hat die neue Wohnung mehr als 50 m², rechnet der Planer auch den sommerlichen Wärmeschutz nach.

Maisonette mit Galerie, Glasbrüstung und Luftraum unter dem Dach

Eine weitere Wohnung unter dem Walmdach

Eine neue Wohnung im Dach braucht mehr als ausgebaute Zimmer. Sie braucht einen Zugang über das Treppenhaus, eine eigene Wohnungstür und ein Bad. Einschiebbare Treppen sind als notwendige Treppe nach § 34 Abs. 2 BauO Bln unzulässig. Muss innerhalb der Wohnung eine Treppe zur Galerie führen, kostet eine gerade Holztreppe erfahrungsgemäß 4.500 bis 8.000 €.

Eine Mietvilla mit drei oder mehr Wohnungen liegt je nach Höhe meist in Gebäudeklasse 3 oder 4. Dann gilt für Aufenthaltsräume im Dach die Regel aus § 47 Abs. 1 BauO Bln: 2,20 m über mindestens der halben Netto-Raumfläche. Flächen mit höchstens 1,50 m lichter Höhe fallen aus dieser Rechnung heraus. Welcher Fall vorliegt, rechnet der Planer an Ihrem Haus nach.

Für den Schall zwischen den Wohnungen sorgt ein neuer Bodenaufbau mit Schüttung und Trittschalldämmung. Wie so ein Vorhaben insgesamt abläuft, beschreibt die Seite Dachboden zur Wohnung ausbauen.

neue Steigleitungen im geöffneten Schacht auf dem Weg ins Dachgeschoss

Maisonette im Pankower Altbau

Im Altbau um die Florastraße und die Breite Straße ist der Wunsch manchmal ein anderer. Die Familie aus dem obersten Geschoss möchte den Dachboden als zweite Ebene nutzen. Baulich braucht das einen Durchbruch in der Holzbalkendecke und eine Innentreppe. Der Durchbruch kostet erfahrungsgemäß 3.500 bis 8.000 € je Öffnung.

Im ganzen Bezirk Pankow gibt es 14 soziale Erhaltungsgebiete, gleichauf mit Mitte die meisten in Berlin. Gehört das Haus zu einem davon, führt die Verwaltungsvorschrift die Maisonette aus oberster Wohnung und Dachboden ausdrücklich als nicht genehmigungsfähig auf. Dort bleibt der Ausbau zu eigenständigen Wohnungen der Weg, den die Stadtplanung prüft. Für alle anderen Häuser zählen Bauordnung, Tragwerk und die Eigentümerversammlung, mehr dazu auf der Seite zur Maisonette-Planung.

Was in Pankow gebaut wird

Im Altbau geht es um den Ausbau des Trockenbodens zu einer oder mehreren neuen Wohnungen. Häufig gehört eine Gaube zum Hof dazu, fast immer neue Dachfenster und eine Dämmung nach heutigem Stand. In den Mietvillen von Niederschönhausen geht es meist um eine zusätzliche Wohnung unter dem Walmdach.

Ein eigener Fall ist die Maisonette, die oberste Wohnung und Dachboden verbindet. Als Meisterbetrieb stimmen wir jede dieser Varianten vor dem Angebot mit dem Tragwerksplaner ab.

Richtwerte für Mietvilla und Altbau

Vorhaben	Erfahrungswert	Bezugsgröße
Dach dicht, Dämmung und Dachfenster kommen neu	1.800–2.600 €	je m² Grundfläche
Neue Eindeckung und Gaube dazu	2.300–3.400 €	je m² Grundfläche
Satteldachgaube, eingebaut	3.300–4.900 €	je laufendem Meter
Anbindung einer neuen Wohnung an die Steigleitungen	2.500–5.000 €	je Wohnung
Heizkreis ins Dachgeschoss, 2 bis 4 Heizkörper	3.500–8.000 €	je Wohnung

Für eine Dachwohnung mit 70 m² Grundfläche ergibt die erste Zeile 126.000 bis 182.000 €. Ein neues Bad mit eigener Heizung erhöht den Preis erfahrungsgemäß um 25 Prozent, ein neues Bad allein um 15 Prozent. Am Mehrfamilienhaus mit Gerüst über mehrere Geschosse rechnen wir für Gauben den Faktor 1,18 auf den Meterpreis.

Die Spannen sind brutto, Stand September 2026, und dienen als Orientierung. Bezugsgröße ist die Grundfläche des Dachgeschosses. Was Bauaufsicht und gegebenenfalls ein Prüfingenieur berechnen, kommt zu diesen Spannen dazu.

Gebäudeklasse, Bebauungsplan, Erhaltungsgebiet

Steht das Haus im unbeplanten Innenbereich, greift beim Dachausbau zu Wohnzwecken die Genehmigungsfreistellung aus § 62 BauO Bln, Gauben inklusive. Gilt ein qualifizierter Bebauungsplan, greift die Freistellung, wenn das Vorhaben ihm nicht widerspricht. In beiden Fällen gehen die Unterlagen an die Bauaufsicht, und frühestens einen Monat später beginnt der Bau. Bis dahin darf die Behörde noch ein vereinfachtes Verfahren anordnen.

Im Altbau mit fünf Geschossen liegt das Haus nach dem Ausbau meist in Gebäudeklasse 5. Standsicherheit und Brandschutz werden dann bauaufsichtlich geprüft. Für den Altbau an der Florastraße schreibt die Bauordnung beim Dachausbau keinen Aufzug vor. Wer im Erhaltungsgebiet trotzdem einen möchte, braucht ein Haus mit mehr als vier oberirdischen Geschossen, denn darunter gilt er dort als nicht genehmigungsfähig.

In der Eigentümergemeinschaft sind Dach und tragende Decke Gemeinschaftseigentum, über den Ausbau entscheidet ein Beschluss nach § 20 WEG. Steht eine Villa unter Denkmalschutz, bleiben Trauf- und Firsthöhe und die Neigung des Dachs erhalten. Diese rechtlichen Angaben geben den Stand September 2026 wieder, die Einzelheiten klären Architekt und Bauaufsicht vor unserem Angebot.

Elektroleitungen in der Unterkonstruktion einer Dachschräge

Bauen, während unten gewohnt wird

In der Mietvilla bleiben die Mieter meist in ihren Wohnungen, während oben gebaut wird. Das Gerüst steht an der Gartenseite, der Container in der Einfahrt oder am Straßenrand. Lange Hölzer kommen über das Gerüst oder per Kran direkt aufs Dach. Im Treppenhaus trennt eine Staubschutzwand die Baustelle vom Wohnbereich.

Im Gründerzeithaus ist es enger, dort steht der Materialaufzug im Hof und das Treppenhaus wird geschützt. Gearbeitet wird werktags, und größere Abschaltungen kündigen wir an.

Den Vertrag schließen Sie nur mit uns, auch wenn mehrere Gewerke im Haus sind. Das Bad der Dachwohnung, ihre Heizkörper und die gestrichenen Schrägen entstehen durch unsere eigenen Leute. Die Zimmerleute für Walmgaube und Dachstuhl, der Dachdecker und der Elektriker kommen aus festen Partnerbetrieben und sind seit Jahren mit uns eingespielt. Ein Bauleiter führt den gemeinsamen Zeitplan, und Trockenbau, Boden und Treppe kommen aus einer Hand.

großformatige Wandfliesen im Bad unter der Schräge

So verteilen sich die Wochen

Bis der Tragwerksplaner gerechnet und der Architekt eingereicht hat, vergehen meist 2 bis 6 Monate. Danach beginnt der Bau mit dem Gerüst und der Öffnung des Dachs. Die Gaube steht in 2 bis 4 Wochen, bis dahin ist die Hülle wieder geschlossen. Leitungen, Dämmung und Trockenbau folgen, dann Estrich, Bad und Fliesen.

Den Abschluss bilden Türen, Boden und Anstrich. Beginnen wir im leeren Dach, steht eine Dachwohnung mit etwa 60 m² erfahrungsgemäß nach 10 bis 16 Wochen. Zwei Wohnungen in derselben Dachetage bauen wir im selben Takt nebeneinander. Zur Übergabe gehören ein gemeinsames Abnahmeprotokoll und die Nachweise für Strom, Wasser und Dämmstoff.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Ein Sturmschaden am Dach, der schnell dicht werden muss: Dafür gibt es Dachdecker mit Notdienst. Wir planen in Bauabschnitten.
Das Walmdach soll nur neu gedeckt werden, der Dachraum bleibt Speicher: Das ist ein Auftrag für den Dachdecker.
Ein einzelnes Dachfenster soll ersetzt oder zusätzlich eingebaut werden, ohne Ausbau: Auch hier ist der Dachdecker der richtige Ansprechpartner.
Für das Haus zeichnen Tragwerksplaner oder Architekt Statik und Bauvorlagen, und wir holen sie früh in die Planung.

Von Wilhelmsruh bis Französisch Buchholz

Gebaut wird in Alt-Pankow rund um Breite Straße und Bürgerpark, im Florakiez und in Niederschönhausen bis zum Majakowskiring. Dazu kommen Rosenthal, Wilhelmsruh, Französisch Buchholz, Heinersdorf und Blankenburg. Aus Lankwitz fährt die Kolonne am Stück an, und die Anfahrt ist Teil des Festpreises.

Südlich schließt Prenzlauer Berg an, östlich liegt Weißensee. Im Westen grenzen der Wedding und Reinickendorf an.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Walmdach, Mansarde und Berliner Dach: was jede Dachform für den Ausbau bedeutet.
Gaubenpreis nach Bauart: Breite, Bauart und Faktoren im Rechner.
Ein neues Bad unter der Schräge: Leitungsweg, Gefälle und Duschplatz im Dach.
Wohnfläche unter Schrägen berechnen: Wohnflächenverordnung und Bauordnung getrennt erklärt.
Mindesthöhe im Dachgeschoss: die Werte aus § 47 und wann sie gelten.

Ihr Dach in Pankow: der erste Termin

Walmdach in Niederschönhausen oder Trockenboden an der Florastraße: Wir kommen vorbei und prüfen Balken, Sparren und Zugang. Der Termin ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts. Danach liegt ein Festpreis nach Gewerken auf dem Tisch. Die Telefonnummer lautet 030 7593 9913, besetzt ist sie Mo–Fr 7–18 Uhr. Abends oder am Wochenende erreicht uns Ihre Nachricht über das Anfrageformular, gern mit der Zahl der geplanten Wohnungen.

Häufige Fragen

Unsere Mietvilla in Niederschönhausen hat drei Wohnungen. Was kostet eine vierte unter dem Walmdach?

Ist das Dach dicht und kommen Dämmung und Dachfenster neu, liegen wir erfahrungsgemäß bei 1.800 bis 2.600 € je m² Grundfläche. Eine Fläche von 70 m² landet so bei 126.000 bis 182.000 € vor Zuschlägen. Ein neues Bad mit eigener Heizung erhöht den Preis um 25 Prozent.

Reicht die Höhe unter einem Walmdach überhaupt für Zimmer?

Unter dem Walmdach steigt die Höhe von allen vier Seiten zur Mitte an, der First ist kurz. Gauben auf den Walmflächen schaffen Stehhöhe am Rand. Im Haus mit mehreren Wohnungen muss die Hälfte der Netto-Raumfläche 2,20 m lichte Höhe erreichen. Für die Wohnfläche zählt jede Stelle unter 1 m nicht mit.

Wie kommen die Mieter der neuen Dachwohnung nach oben?

Meist verlängern wir das vorhandene Treppenhaus bis unters Dach, dann führt der erste Rettungsweg über diese notwendige Treppe. Einschiebbare Treppen und Leitern sind dafür nach § 34 Abs. 2 BauO Bln unzulässig. Wie die Verlängerung im Bestand ausgeführt wird, legen Architekt und Brandschutzplaner fest.

Wie kommt die Feuerwehr an das Rettungsfenster unserer Mietvilla im Garten?

Liegt die Brüstung höchstens 8 m über Gelände, reicht nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr die tragbare Steckleiter. Für die Leiter braucht es dann von der Straße einen geradlinigen Zu- oder Durchgang zum Haus. Das Rettungsfenster misst mindestens 0,90 × 1,20 m lichte Öffnung.

Müssen wir beim Dachausbau unseres Mietshauses in Rosenthal Solarmodule aufs Dach setzen?

Wird die wasserführende Schicht des Dachs beim Ausbau erheblich erneuert, greift das Berliner Solargesetz. Dann sind Module auf 30 Prozent der Nettodachfläche nötig. Alternativ reicht bei drei bis fünf Wohnungen eine Leistung von 3 kW, bei sechs bis zehn Wohnungen von 6 kW.

Was kostet eine Gaube für die neue Dachwohnung im Pankower Altbau?

Eine Satteldachgaube mit 2 m Breite am Mehrfamilienhaus mit Gerüst liegt innen roh erfahrungsgemäß bei 8.000 bis 11.500 €. Soll sie innen fertig verkleidet und gestrichen sein, kommt der Faktor 1,12 dazu. Bei Schiefer oder Biberschwanz rechnen wir mit dem Faktor 1,3.

Wir wohnen ganz oben im Altbau an der Florastraße. Geht eine Maisonette mit dem Dachboden?

Rund um die Florastraße prüfen wir zuerst, ob das Haus in einem der 14 sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks Pankow liegt. Dann wäre die Verbindung Ihrer Wohnung mit dem neuen Dachraum dort nicht genehmigungsfähig, so regelt es die Verwaltungsvorschrift unter Punkt 2.2. Außerhalb solcher Gebiete geht es um die Tragfähigkeit der Balken, die Rettungswege und einen Beschluss der Versammlung.

Wie lange dauert der Ausbau einer Dachwohnung mit rund 60 Quadratmetern?

Wird die Wohnung aus einem ungenutzten Speicher gebaut, vergehen auf der Baustelle erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen. Eine Gaube braucht davon 2 bis 4 Wochen, das Bad 3 bis 4 Wochen innerhalb des Ausbaus. Die Vorbereitung mit Planer und Statiker nimmt vorher meist 2 bis 6 Monate in Anspruch.

Können unsere Mieter wohnen bleiben, während oben gebaut wird?

In der Regel ja. Wir schützen das Treppenhaus, trennen den Dachzugang mit einer Staubschutzwand ab und bringen Material möglichst über das Gerüst nach oben. Wann Wasser oder Strom kurz abgestellt werden, hängt einige Tage vorher im Hausflur aus.

Gibt es für die Dämmung des Walmdachs einen Zuschuss?

Für die Dämmung von Dachflächen zahlt das BAFA über die BEG Einzelmaßnahmen 15 Prozent, bei einem Schrägdach mit U ≤ 0,14. Der Antrag für die Dachdämmung muss vor Vorhabenbeginn gestellt sein, mit einem Energieeffizienz-Experten. Anrechenbar sind bei der ersten Wohneinheit höchstens 30.000 €, die sich Dach, Fenster und Heizungsoptimierung im selben Jahr teilen.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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