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Spitzboden ausbauen in Berlin: ausgebauter Spitzboden als Leseebene unter dem First
Meisterbetrieb für Dachausbau, Maisonette und Loft

Spitzboden über Berliner Dachwohnungen ausbauen

Wir bauen Spitzböden Berliner Mehrfamilienhäuser zur Galerie oder Stauraumebene der Dachwohnungen aus. Ohne Treppe kostet das erfahrungsgemäß 700 bis 1.300 € je m² Grundfläche.

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Wann die Ebene über den Kehlbalken mehr hergibt als Kisten

Über dem Dachgeschoss eines Mietshauses aus der Zwischenkriegszeit sitzt eine Luke, und dahinter beginnt ein niedriger, dreieckiger Raum bis unter den First. Das ist der Spitzboden, die Ebene über der Kehlbalkenlage. In vielen Berliner Mehrfamilienhäusern mit steilem Satteldach ist er staubig, ungedämmt und nur über eine Klapptreppe zu erreichen. Mit einem tragfähigen Boden, einer Dämmung und etwas Licht wird er zur Schlafebene der Wohnung darunter, zum Leseplatz unter dem First oder zu einem trockenen Stauraum.

Welche Nutzung passt, zeigt die Höhe. Ein niedriger Spitzboden, in dem man nur in der Mitte aufrecht steht, spielt seine Stärke als Stauraum aus und hält die Zimmer darunter frei. Ein höherer bietet Platz für eine Matratze unter dem Dachfenster, einen Schreibtisch am Giebel oder eine Galerie über dem Wohnraum. Beides planen wir so, dass Treppe, Licht und Dämmung zur gewählten Nutzung passen.

Meist gehört der Spitzboden zu einem größeren Vorhaben: Wir bauen das Dachgeschoss darunter zu Wohnungen aus und schlagen jeder die Ebene über den Kehlbalken als Galerie zu. Wie der Ausbau des Dachbodens im Ganzen läuft, steht auf einer eigenen Seite. Sind die Dachwohnungen schon bewohnt, ergänzt der Spitzboden sie um eine kleine Ebene, ohne dass der Grundriss darunter neu gedacht werden muss.

Mineralwolle wird zwischen die Sparren gedrückt

Was aus dem Spitzboden eine nutzbare Ebene macht

Ein Boden, der mehr trägt als Luft

Kehlbalken verbinden die Sparren miteinander und waren häufig nicht dafür bemessen, Möbel und Menschen zu tragen. Bevor wir einen Boden auflegen, rechnet ein Tragwerksplaner die Balken nach. Oft genügen zusätzliche oder aufgedoppelte Hölzer, damit die Lage ein Bett, Regale und Besuch trägt. Darauf kommen eine leichte Dämmschicht und ein Trockenestrich, der wenig Gewicht und wenig Aufbauhöhe braucht.

Warm bis unter den First

Soll die Ebene bewohnt werden, dämmen wir die Dachflächen bis zum First zwischen und unter den Sparren. Die Dampfbremse schließt luftdicht an Giebel, Kehlbalken und Fensterrahmen an, weil warme Luft am höchsten Punkt jede Fuge findet. Bleibt der Spitzboden Stauraum, reicht oft eine begehbare Dämmung auf der Kehlbalkenlage, und der Raum darüber bleibt kalt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz setzt in Anlage 7 eine Obergrenze von 0,24 W/(m²K), für die Kehlbalkenlage als oberste Geschossdecke ebenso wie für die Dachfläche.

Die Dämmung von Schrägdach und zugehöriger Kehlbalkenlage fördert die BEG Einzelmaßnahmen mit 15 Prozent, nach der Richtlinie vom 21.07.2026 und mit Stand September 2026. Voraussetzung ist ein U-Wert der gedämmten Fläche von 0,14 oder besser. Ein Energieeffizienz-Experte begleitet den Antrag für diese Dämmung, und zwar bevor wir anfangen. Wie die Schichten im Einzelnen aufgebaut sind, beschreibt die Seite zur Dachdämmung von innen.

Licht, Luft und Strom

Viele Spitzböden haben nur ein kleines Giebelfenster oder gar keins. Das Rohbaumaß der Fenster muss für einen Aufenthaltsraum mindestens ein Achtel der Netto-Raumfläche erreichen (§ 47 Abs. 2 BauO Bln). Ein neu eingebautes Dachfenster bringt Tageslicht und lässt die warme Luft im Sommer oben hinaus. Strom für Licht und Steckdosen verlegt ein fester Elektro-Partnerbetrieb in der Installationsebene vor der Dampfbremse.

Treppe und Geländer

Der Zugang entscheidet über die Nutzung. Eine Einschubtreppe ist nur in Gebäudeklasse 1 und 2 und nur zu einem Dachraum ohne Aufenthaltsraum zulässig. Für eine Schlafebene braucht es eine feste Treppe, meist eine Raumspartreppe, die im Flur der Dachwohnung wenig Fläche kostet. Wie wenig Fläche eine gute Lösung braucht, zeigen die Beispiele auf der Seite feste Treppen für den Dachraum.

Die offene Kante der Ebene und das Treppenloch werden umwehrt. Nach § 38 BauO Bln ist das Geländer bei 1 bis 12 m Absturzhöhe mindestens 0,90 m hoch, und Öffnungen darin messen in einer Richtung höchstens 12 cm. Das gilt auch für eine Galerie, die zum Wohnraum hin offen bleibt.

Dachgeschosswohnung aus den 1990er-Jahren vor der Renovierung

Zwischenkriegsblock, Landhausdach, Siedlung mit Geschosswohnungen

In Treptow stehen Mietshäuser der Zwischenkriegszeit mit steilem Satteldach und Kehlbalken. Wird das Dachgeschoss dort ausgebaut, kann der Spitzboden zur Galerie der Wohnung darunter werden. Welche Brandschutzanforderungen dann an die Kehlbalkenlage gestellt werden, legt der Brandschutznachweis fest.

Im Rheingauviertel in Wilmersdorf liegen über großen Dachräumen im Landhausstil Kehlbalkenlagen, in die sich eine Galerie hineinbauen lässt. Bei zwei oder drei Dachwohnungen nebeneinander bekommt jede ihren eigenen Abschnitt der oberen Ebene, getrennt durch Wände nach dem Brandschutznachweis.

Die Siedlungen der 1920er und 1930er Jahre in Zehlendorf und Marzahn-Hellersdorf haben ebenfalls steile Satteldächer, oft mit niedrigem Kniestock. Dort sehen wir uns vor allem die kleineren Mehrfamilienhäuser an, die zwischen vielen Einfamilienhäusern stehen. Ist ihr Dachgeschoss schon bewohnt, wird der Spitzboden zur zweiten Ebene der obersten Wohnung.

Die flach geneigten Satteldächer der 1950er und 1960er Jahre, etwa in Steglitz, lassen über den Kehlbalken wenig Höhe. Dort spielt der Spitzboden seine Stärke als sauberer, gedämmter Stauraum aus.

Maler streicht eine Dachschräge mit der Rolle

Was der Spitzboden kostet

Alle Beträge sind brutto, Richtwerte je nach Objekt, und geben den Stand September 2026 wieder. Der Hauptwert bezieht sich auf die Grundfläche des Spitzbodens und enthält keine Treppe.

Leistung Erfahrungswert Bezugsgröße
Spitzboden als Schlaf-, Lese- oder Stauraumebene, ohne Treppe 700–1.300 € je m² Grundfläche
Raumspartreppe aus Holz, mit Montage 2.800–5.000 € je Stück
Öffnung in einer Holzbalkenlage mit Statik, Wechsel, Brandschutzbekleidung und Randabschluss 3.500–8.000 € je Öffnung
Neues Dachfenster in Standardgröße, mit Einbau und Innenfutter 1.500–2.500 € je Stück
Kehlbalkenlage als oberste Geschossdecke begehbar dämmen 45–95 € je m²
Zwischen- und Untersparrendämmung mit Gipskarton Q2 140–220 € je m² Dachfläche
Trockenestrich 40–70 € je m² Bodenfläche

Ein Beispiel: Ein Spitzboden mit 20 m² Grundfläche wird zur Schlafebene. Ohne Treppe liegt das erfahrungsgemäß bei 14.000 bis 26.000 €. Mit Raumspartreppe und neuer Öffnung in der Balkenlage ergeben sich 20.300 bis 39.000 €. Die einzelnen Zeilen helfen, wenn nur ein Teil ansteht, etwa die begehbare Dämmung ohne weiteren Ausbau.

Behördliche Gebühren stecken in keiner dieser Zahlen, ebenso wenig die Kosten eines Prüfingenieurs. Was eine Treppe mit Geländer und Durchbruch im Einzelnen kostet, rechnet der Rechner für Treppenkosten nach Art und Ausführung durch.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

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Schritt für Schritt nach oben

Am Anfang steigen wir gemeinsam mit Ihnen durch die Luke. Wir messen die Höhe unter dem First, die Abstände der Kehlbalken und die Lage des Giebels, und wir sehen nach, ob Holzschutzmittel oder Feuchte eine Rolle spielen. Bezahlen müssen Sie diesen ersten Termin nicht.

  1. Planung und Statik. Der Tragwerksplaner rechnet die Kehlbalken, der Planer legt fest, ob die Ebene ein Aufenthaltsraum wird.
  2. Angebot. Sie erhalten einen Festpreis nach Gewerken und einen Bauzeitenplan.
  3. Öffnung und Treppe. Wechsel, Brandschutzbekleidung und Treppe brauchen erfahrungsgemäß 1 bis 2 Wochen.
  4. Dachfenster. Ein Fenster setzen wir an einem Arbeitstag, mit Innenfutter an zwei.
  5. Dämmung und Dampfbremse. Für 80 m² Dachfläche rechnen wir mit 1 bis 2 Wochen; ein Spitzboden hat meist deutlich weniger.
  6. Boden und Oberflächen. Trockenestrich, Belag, Spachtel und Anstrich, dann das Geländer.
  7. Abnahme. Wir gehen gemeinsam über die neue Ebene und halten alles im Protokoll fest.

Gespachtelt und gestrichen wird von unseren eigenen Leuten, und den Trockenbau unter den Sparren liefern wir aus einer Hand dazu. Für Zimmerarbeiten und Elektrik holen wir feste Partnerbetriebe dazu, die seit Jahren mit uns auf Baustellen stehen. Sie arbeiten nach demselben Bauzeitenplan und unter demselben Bauleiter, und Ihr Vertrag bleibt einer mit uns.

Worauf wir unter dem First achten

Über der Treppe fehlt im Spitzboden oft die Kopfhöhe. Nach DIN 18065 gilt für die lichte Durchgangshöhe ein Richtmaß von 2,00 m, und das bestimmt, wo die Treppe ankommen kann. Deshalb legen wir die Öffnung meist dorthin, wo der First am höchsten ist.

Im Sommer staut sich die Wärme am höchsten Punkt des Hauses. Ein Dämmstoff mit Speichermasse, ein außenliegender Sonnenschutz und ein Fenster, das sich weit öffnen lässt, halten die Ebene erträglich. Mehr dazu steht unter Hitzeschutz im Dachgeschoss.

Im geschlossenen Block steht die Brandwand zum Nachbarhaus direkt neben dem Spitzboden. Ein Dachfenster braucht dort 1,25 m Luft zur Brandwand (§ 32 BauO Bln), es sei denn, die Wand ragt 0,30 m oder mehr über das Dach. Bei mehreren Galerien nebeneinander verteilen wir die Fenster so, dass jede ihr Licht bekommt und der Abstand trotzdem hält.

Alte Dachstühle wurden manchmal mit Holzschutzmitteln behandelt. Bei Verdacht kommt vor dem ersten Schnitt ein Gutachter. Und jede Schlafebene bekommt nach § 48 Abs. 4 BauO Bln einen Rauchwarnmelder.

fertige Satteldachgaube mit Zinkeindeckung auf einem Altbaudach

Stehhöhe, Treppe, Wohnfläche: was die Regeln sagen

Alles Rechtliche gibt den Stand September 2026 wieder und wird vor dem Angebot mit Planer und Bauaufsicht abgeglichen. Ein Aufenthaltsraum unter dem Dach muss nach § 47 Abs. 1 BauO Bln auf wenigstens der halben Netto-Raumfläche 2,20 m lichte Höhe haben. Raumteile bis 1,50 m zählen dabei nicht mit. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 ist die Regel entfallen, für ein Mietshaus mit mehreren Obergeschossen gilt sie weiter.

Wer oben schläft, braucht einen zweiten Weg nach draußen, denn § 33 verlangt für Geschosse mit Aufenthaltsräumen zwei unabhängige Rettungswege. Ein Rettungsfenster im Dach darf nach § 37 Abs. 5 höchstens 1 m waagerecht von der Traufkante entfernt sein. Ein Dachfenster hoch im Spitzboden erfüllt das meist nicht, deshalb legt der Planer fest, wie der zweite Rettungsweg aus der oberen Ebene verläuft.

Für die Wohnfläche gilt die Wohnflächenverordnung, eine andere Regel mit anderen Grenzwerten. Flächen ab 2 m Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte und unter 1 m gar nicht. Bodenräume und Räume, die das Bauordnungsrecht nicht erfüllen, gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche. Treppen mit mehr als drei Steigungen bleiben ebenfalls außen vor. Den Unterschied rechnet der Wohnflächenrechner für Schrägen an Beispielen vor.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

  • Ein einzelnes Dachfenster im Spitzboden, ohne weiteren Ausbau: Den Einbau übernimmt ein Dachdecker. Bei uns gehört der Spitzboden zum Ausbau der Wohnungen darunter.
  • Das Dach tropft nach dem letzten Sturm: Das schließt ein Dachdecker mit Notdienst, wir planen in Bauabschnitten.
  • Holzschutzmittel oder alte Mineralwolle müssen raus: Die Sanierung mit Freimessung ist ein eigener Auftrag für einen Fachbetrieb.
  • Ein Schrankbett oder Regale nach Maß ohne Bauarbeiten: Dafür ist ein Möbelplaner oder Tischler da.

Wo wir Spitzböden ausbauen

Unsere Leute bauen in allen Berliner Bezirken und in Potsdam. Als zweite Ebene kommt der Spitzboden vor allem in Mietshäusern mit steilem Dach infrage, deren Dachgeschoss gerade zu Wohnungen wird. In Potsdam gilt dafür Brandenburger Bauordnungsrecht. Die Abstimmung mit der unteren Bauaufsicht übernimmt dort der Planer, bevor wir ein Angebot schreiben.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Ein Blick durch die Luke

Für den ersten Termin brauchen wir nur eine Leiter und etwas Licht auf dem Spitzboden. Telefonisch erreichen Sie uns Mo–Fr 7–18 Uhr unter 030 7593 9913. Für eine schriftliche Anfrage steht das Formular unten auf der Seite bereit.

Nach dem Termin wissen Sie, ob die Kehlbalken reichen, welche Treppe passt und in welcher Spanne der Ausbau liegt.

Häufige Fragen

Über unseren Dachwohnungen hat der Spitzboden unter dem First 1,90 Meter. Kann dort eine Schlafebene hin?

Im Mietshaus gilt für Aufenthaltsräume im Dachraum § 47 BauO Bln: 2,20 Meter über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Mit 1,90 Metern am First erreicht die Ebene das allein nicht. Wie sie trotzdem genutzt wird, etwa als offene Galerie oder als Stauraum, legt der Architekt fest. Nach Wohnflächenverordnung zählt eine Fläche mit 1,90 Metern Höhe nur zur Hälfte.

Was kostet der Ausbau eines Spitzbodens mit 20 Quadratmetern über einer Dachwohnung?

Ohne Treppe rechnen wir erfahrungsgemäß mit 700 bis 1.300 Euro je Quadratmeter Grundfläche, also 14.000 bis 26.000 Euro. Kommen eine Raumspartreppe und eine neue Öffnung in der Balkenlage dazu, liegt das Vorhaben bei 20.300 bis 39.000 Euro. Den genauen Betrag nennen wir Ihnen nach dem ersten Termin als Festpreis.

Reicht eine Klapptreppe, wenn der Spitzboden nur Stauraum der Dachwohnung wird?

Einschubtreppen zu einem Dachraum ohne Aufenthaltsraum lässt § 34 Abs. 2 BauO Bln nur in Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 zu. Ein mehrgeschossiges Mietshaus liegt darüber, deshalb planen wir dort eine feste Treppe. Für eine hölzerne Raumspartreppe samt Einbau rechnen wir erfahrungsgemäß 2.800 bis 5.000 Euro.

Tragen die Kehlbalken ein Bett und ein paar Regale?

Kehlbalken waren häufig nicht als Boden für Möbel und Menschen bemessen, deshalb rechnet ein Tragwerksplaner sie nach. Oft genügen zusätzliche oder aufgedoppelte Hölzer. Darauf legen wir einen leichten Trockenestrich, der erfahrungsgemäß 40 bis 70 Euro je Quadratmeter Bodenfläche kostet.

Wie dämmen wir, wenn der Spitzboden nur Abstellfläche bleibt?

Dann genügt es oft, die Kehlbalkenlage begehbar zu dämmen und den Raum darüber kalt zu lassen. Das kostet erfahrungsgemäß 45 bis 95 Euro je Quadratmeter. Soll die Ebene bewohnt werden, dämmen wir stattdessen die Dachflächen bis zum First.

Zählt der ausgebaute Spitzboden zur Wohnfläche?

Als reiner Bodenraum zählt er nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht, ebenso wenig Räume, die das Bauordnungsrecht nicht erfüllen. Ein bauordnungsrechtlich zulässiger Wohnraum zählt ab 2 Metern Höhe voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte. Flächen unter 1 Meter und Treppen mit mehr als drei Steigungen bleiben außen vor.

Brauchen wir für die Schlafebene ein neues Dachfenster?

Aufenthaltsräume brauchen nach § 47 Abs. 2 BauO Bln Fenster mit mindestens einem Achtel der Netto-Raumfläche. Reicht das Giebelfenster dafür nicht, setzen wir ein Dachfenster ein. Ein neues Fenster in Standardgröße kostet mit Einbau und Innenfutter erfahrungsgemäß 1.500 bis 2.500 Euro.

Unser Mietshaus steht im geschlossenen Block. Wo darf das Dachfenster im Spitzboden sitzen?

Neben der Brandwand gilt für Dachfenster ein Mindestabstand von 1,25 Metern, so steht es in § 32 BauO Bln. Ohne Abstand geht es nur, wenn die Wand mindestens 30 Zentimeter über die Bedachung reicht. Steht das Haus unter Denkmalschutz, stimmen wir Lage und Größe vorher mit der Denkmalbehörde ab.

Wie lange dauert es, den Spitzboden auszubauen?

Die Öffnung mit neuer Treppe braucht erfahrungsgemäß 1 bis 2 Wochen. Ein Dachfenster setzen wir an einem Arbeitstag, mit Innenfutter an zwei. Die Gesamtdauer für Ihren Spitzboden steht später im Bauzeitenplan zum Angebot.

Braucht eine Schlafebene im Spitzboden einen Rauchwarnmelder?

Ja, § 48 Abs. 4 BauO Bln verlangt Rauchwarnmelder in Aufenthaltsräumen und in Fluren, über die Rettungswege führen. Den Melder setzen wir mit den Elektroarbeiten gleich mit. Wie der zweite Rettungsweg aus dem Spitzboden verläuft, legt der Planer fest.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau
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Beschreiben Sie kurz Haus und Dachboden, oder rufen Sie an. Beim kostenlosen Termin vor Ort sehen wir uns Dachstuhl und Zugang an und nennen Ihnen danach einen Festpreis — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

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