Maisonette-Ausbau im Berliner Mehrfamilienhaus

Die Öffnung in der Decke

Zwischen den beiden Ebenen liegt fast immer eine Holzbalkendecke. Der Tragwerksplaner legt fest, welche Balken wir schneiden und wie der Wechsel die Last seitlich abgibt. Dann öffnen wir die Decke, setzen den Wechsel ein und bekleiden die Ränder für den Brandschutz. Liegt eine Betondecke dazwischen, schneiden wir mit der Säge und nach Statik.

Die Treppe

Die Treppe bestimmt, wie sich beide Ebenen anfühlen. Eine gerade Holztreppe passt in einen langen Flur, eine Spindeltreppe in eine Ecke des Wohnraums. Viertel- oder halbgewendelte Treppen nutzen einen quadratischen Grundriss gut aus. Nach DIN 18065 gelten für notwendige Treppen in Wohnungen als Richtmaß mindestens 80 Zentimeter Laufbreite und 2 Meter Durchgangshöhe.

Die Ebene unter dem Dach

Oben bauen wir einen Dachgeschossausbau im vollen Umfang. Dämmung zwischen und unter den Sparren, Dachfenster oder Gaube, Trockenbau und Leitungen kommen dazu. Die Zimmerei und der Dachdecker gehören zu festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Für Sie bleibt es trotzdem bei einem Vertrag mit uns und einem Bauleiter für beide Ebenen.

Die Wohnung darunter

Unten bleibt der Eingriff klein, aber sichtbar. Rund um die Öffnung arbeiten unsere eigenen Stuckateure und Maler die Decke nach. Der Heizkreis und die Wasserleitungen führen unsere eigenen Leute für Sanitär und Heizung von unten nach oben. Die Elektrik der oberen Ebene hängt ein Partnerbetrieb an Ihre Unterverteilung oder an eine neue.

Der Beschluss der Gemeinschaft

Die tragende Decke und das Dach sind Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Über die Öffnung und den Ausbau beschließt die Gemeinschaft nach § 20 WEG. Nicht beschlossen werden darf eine Veränderung, die die Anlage grundlegend umgestaltet. Wir liefern Pläne und Beschreibung so, dass der Verwalter damit in die Versammlung gehen kann.

Öffnung und Treppe nach der Bauordnung

Stand September 2026 erlaubt § 31 Abs. 4 BauO Bln Öffnungen in Decken mit vorgeschriebener Feuerwiderstandsfähigkeit innerhalb derselben Nutzungseinheit. Die Einheit darf höchstens 400 Quadratmeter Brutto-Grundfläche in höchstens zwei Geschossen haben. Eine Treppe ohne eigenen Treppenraum verbindet höchstens zwei Geschosse einer Einheit bis 200 Quadratmeter (§ 35 Abs. 1). Dann muss in jedem Geschoss ein anderer Rettungsweg erreichbar sein.

Ist die Innentreppe der einzige Weg nach oben, gilt sie in der Regel als notwendige Treppe. Dann stellt § 34 BauO Bln Anforderungen an Baustoff und Feuerwiderstand, die der Brandschutzplaner festlegt. In Gebäudeklasse 5 muss eine neue notwendige Treppe die Anforderungen der Gebäudeklasse 4 erfüllen. Treppen brauchen einen festen Handlauf und dürfen nicht direkt hinter einer Tür beginnen, die zur Treppe aufschlägt.

Den zweiten Rettungsweg für die obere Ebene bildet oft ein Rettungsfenster im Dach. Seine lichte Öffnung misst mindestens 0,90 mal 1,20 Meter. Diese Angaben gleichen wir vor dem Angebot mit Planer und Bauaufsicht ab.

Vor der Planung: liegt das Haus im Erhaltungsgebiet?

Vor der Planung klären wir, ob das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet liegt. Berlin hat 82 solcher Gebiete, die meisten mit je 14 in Mitte und Pankow. Friedrichshain-Kreuzberg hat 11, Tempelhof-Schöneberg und Neukölln haben je 10, Charlottenburg-Wilmersdorf hat 9.

Dort ist eine Dachgeschoss-Maisonette aus Bestandswohnung und neuem Dach nach der Verwaltungsvorschrift von 2026 nicht genehmigungsfähig (Nr. 2.2). Die Genehmigungspflicht gilt auch in der Freistellung. Den Dachausbau selbst nennt ein Bezirk in der Regel genehmigungsfähig. Liegt Ihr Haus in einem solchen Gebiet, planen wir das Dach als eigenständige Wohnung.