Die Wohnung liegt oben, der Dachboden direkt darüber
Sie wohnen im vierten Stock eines Gründerzeithauses, über Ihrer Decke liegt der alte Trockenboden. Die Familie wächst, ein Umzug kommt nicht infrage. Eine Treppe nach oben würde die Wohnung um eine ganze Ebene erweitern.
Genau dafür bauen wir Maisonetten in Berlin. Wir verbinden die Wohnung im obersten Geschoss mit dem Dachraum zu einer Wohnung auf zwei Ebenen. Unten bleiben meist Küche und Wohnräume, oben entstehen Schlafzimmer, Bad oder Arbeitsplatz unter den Sparren.
Die Maisonette ist die richtige Wahl, wenn Wohnung und Dachraum demselben Eigentümer gehören oder die Gemeinschaft den Ausbau beschließt. Sie spielt ihre Stärke aus, sobald die Wohnung darunter schon gut geschnitten ist. Dann entsteht mit einem einzigen Eingriff in die Decke eine zweite Etage.
Zwei Ebenen, eine Wohnung: die Arbeiten
Die Öffnung in der Decke
Zwischen den beiden Ebenen liegt fast immer eine Holzbalkendecke. Der Tragwerksplaner legt fest, welche Balken wir schneiden und wie der Wechsel die Last seitlich abgibt. Dann öffnen wir die Decke, setzen den Wechsel ein und bekleiden die Ränder für den Brandschutz. Liegt eine Betondecke dazwischen, schneiden wir mit der Säge und nach Statik.
Die Treppe
Die Treppe bestimmt, wie sich beide Ebenen anfühlen. Eine gerade Holztreppe passt in einen langen Flur, eine Spindeltreppe in eine Ecke des Wohnraums. Viertel- oder halbgewendelte Treppen nutzen einen quadratischen Grundriss gut aus. Nach DIN 18065 gelten für notwendige Treppen in Wohnungen als Richtmaß mindestens 80 Zentimeter Laufbreite und 2 Meter Durchgangshöhe.
Die Ebene unter dem Dach
Oben bauen wir einen Dachgeschossausbau im vollen Umfang. Dämmung zwischen und unter den Sparren, Dachfenster oder Gaube, Trockenbau und Leitungen kommen dazu. Die Zimmerei und der Dachdecker gehören zu festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Für Sie bleibt es trotzdem bei einem Vertrag mit uns und einem Bauleiter für beide Ebenen.
Die Wohnung darunter
Unten bleibt der Eingriff klein, aber sichtbar. Rund um die Öffnung arbeiten unsere eigenen Stuckateure und Maler die Decke nach. Der Heizkreis und die Wasserleitungen führen unsere eigenen Leute für Sanitär und Heizung von unten nach oben. Die Elektrik der oberen Ebene hängt ein Partnerbetrieb an Ihre Unterverteilung oder an eine neue.
Welche Berliner Häuser sich eignen
Am häufigsten verbinden wir Wohnungen in Gründerzeithäusern mit Berliner Dach. Unter der steilen Straßenseite mit typisch etwa 60 Grad Neigung entsteht ein hoher Raum. Wo die Höhe unter der Schräge abnimmt, passen Stauraum und Bett hinein.
Kleinere Mietshäuser mit Mansarddach eignen sich ebenfalls gut. Die steile untere Mansardfläche schafft viel Stehhöhe, und die Treppe findet leicht einen Platz. In Häusern mit Kehlbalkenlage lässt sich zusätzlich eine Galerie über der zweiten Ebene anlegen.
In Häusern der Gründerzeit tragen fast immer Holzbalkendecken, auch als oberste Decke. Sie bestimmen, wo die Öffnung liegen kann. Am günstigsten liegt sie parallel zu den Balken, weil dann weniger Balken geschnitten werden.
Wie sich die zweite Ebene nutzen lässt
Die meisten Familien legen die Schlafräume nach oben. Dort ist es ruhiger, und der Wohnbereich unten bleibt offen für Gäste. Unter dem Dach wird es im Sommer allerdings warm, deshalb planen wir Dämmung, außenliegenden Sonnenschutz und Querlüftung von Anfang an mit. Bei mehr als 50 Quadratmetern neuer Nutzfläche ist der sommerliche Wärmeschutz nach § 39 GModG nachzuweisen.
Ein zweites Bad oben entlastet den Morgen spürbar. Am besten liegt es direkt über dem Bad der unteren Ebene. Dann bleibt der Weg zu Fallleitung und Strang kurz, und das Gefälle lässt sich leicht einhalten. Ein Bad im Dachgeschoss mit 5 bis 8 Quadratmetern kostet erfahrungsgemäß 18.000 bis 30.000 Euro.
Für einen Aufenthaltsraum im Dach zählt die Stehhöhe. Stand September 2026 verlangt § 47 Abs. 1 BauO Bln im Dachraum 2,20 Meter über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Was unter 1,50 Meter liegt, zählt für diese Rechnung nicht mit. Die niedrigen Zonen am Kniestock nutzen wir für Einbauschränke mit Schiebetüren.
Was eine Maisonette kostet
Die Kosten setzen sich aus zwei Teilen zusammen: dem Ausbau des Dachgeschosses und der Verbindung nach unten. Es handelt sich um Bruttowerte aus unserer Erfahrung, Stand September 2026. Gebühren der Behörde und Prüfingenieur kommen dazu.
| Leistung | Preis |
|---|---|
| Deckendurchbruch in Holzbalkendecke, mit Statik, Wechsel, Brandschutzbekleidung, Randabschluss | 3.500–8.000 € je Öffnung |
| Deckendurchbruch in Betondecke, mit Statik, Sägeschnitt, Randabschluss | 5.000–11.000 € je Öffnung |
| Raumspartreppe aus Holz | 2.800–5.000 € |
| Gerade Holztreppe | 4.500–8.000 € |
| Spindel- oder Wendeltreppe | 5.500–11.000 € |
| Viertel- oder halbgewendelte Holztreppe | 6.500–12.000 € |
| Bolzen- oder Faltwerktreppe | 12.000–24.000 € |
| Glas- oder Designgeländer statt schlichtem Geländer | × 1,2 auf die Treppe |
| Dachgeschoss ausbauen, Dach dicht, innen nichts gemacht | 1.400–2.100 € je m² Grundfläche |
| Dachgeschoss ausbauen, Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu | 1.800–2.600 € je m² Grundfläche |
Im Rechner schlagen wir für eine neue Treppe mit Deckendurchbruch 12 Prozent auf den Ausbau auf. Der Durchbruch selbst ist ein fester Betrag, der Geländerfaktor wirkt nur auf die Treppe. Die Tragwerksplanung für einen Durchbruch bieten Büros häufig zum Festpreis an, ein Berliner Büro nennt 999 Euro.
Die Werte je Quadratmeter beziehen sich auf die Grundfläche des Dachgeschosses. Die Wohnfläche der oberen Ebene fällt unter den Schrägen kleiner aus.
Wie viele Wochen Sie einplanen
Für Planung, Statik, Beschluss der Eigentümer und Unterlagen vergehen meist 2 bis 6 Monate. In der Genehmigungsfreistellung darf der Bau frühestens einen Monat nach Vorlage beginnen. Dann folgt die Baustelleneinrichtung mit Materialaufzug und Schutz des Treppenhauses.
Den Dachgeschossausbau mit rund 60 Quadratmetern schaffen wir erfahrungsgemäß in 10 bis 16 Wochen. Der Deckendurchbruch mit Treppe braucht davon 1 bis 2 Wochen. Wir setzen ihn meist spät, wenn oben Hülle, Dämmung und Trockenbau stehen.
So bleibt Ihre Wohnung lange unberührt. Für die Tage mit offener Decke stellen wir eine Staubwand und decken Boden und Möbel im Umfeld ab. Am Ende gehen wir gemeinsam über beide Ebenen und halten die Abnahme im Protokoll fest.
Was eine Maisonette teuer macht, wenn man es übersieht
Die Lage der Öffnung zur Balkenrichtung ist der größte Kostenpunkt. Quer zu den Balken braucht es längere Wechsel, manchmal einen Stahlträger nach Statik. Ein solcher Träger kostet eingebaut erfahrungsgemäß 2.500 bis 8.000 Euro.
Die Durchgangshöhe über der Treppe wird unter der Schräge schnell knapp. Wir prüfen beim Aufmaß, ob die Treppe unter dem hohen Teil des Dachs ankommt. Sonst stößt man sich jeden Tag den Kopf, oder die Treppe muss gedreht werden.
Die Decke über Ihrer Wohnung muss feuerhemmend ausgeführt sein. In alten Balkendecken heißt das oft eine neue Bekleidung von unten oder eine Schicht von oben. Wer das vergisst, öffnet die frisch gestrichene Decke ein zweites Mal.
Auch der Schall wandert über die offene Treppe. Wer oben schläft und unten kocht, plant eine Tür am oberen Treppenende oder einen Abschluss zum Schlafbereich.
Eigentümer, Bauordnung und Erhaltungsgebiet
Der Beschluss der Gemeinschaft
Die tragende Decke und das Dach sind Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Über die Öffnung und den Ausbau beschließt die Gemeinschaft nach § 20 WEG. Nicht beschlossen werden darf eine Veränderung, die die Anlage grundlegend umgestaltet. Wir liefern Pläne und Beschreibung so, dass der Verwalter damit in die Versammlung gehen kann.
Öffnung und Treppe nach der Bauordnung
Stand September 2026 erlaubt § 31 Abs. 4 BauO Bln Öffnungen in Decken mit vorgeschriebener Feuerwiderstandsfähigkeit innerhalb derselben Nutzungseinheit. Die Einheit darf höchstens 400 Quadratmeter Brutto-Grundfläche in höchstens zwei Geschossen haben. Eine Treppe ohne eigenen Treppenraum verbindet höchstens zwei Geschosse einer Einheit bis 200 Quadratmeter (§ 35 Abs. 1). Dann muss in jedem Geschoss ein anderer Rettungsweg erreichbar sein.
Ist die Innentreppe der einzige Weg nach oben, gilt sie in der Regel als notwendige Treppe. Dann stellt § 34 BauO Bln Anforderungen an Baustoff und Feuerwiderstand, die der Brandschutzplaner festlegt. In Gebäudeklasse 5 muss eine neue notwendige Treppe die Anforderungen der Gebäudeklasse 4 erfüllen. Treppen brauchen einen festen Handlauf und dürfen nicht direkt hinter einer Tür beginnen, die zur Treppe aufschlägt.
Den zweiten Rettungsweg für die obere Ebene bildet oft ein Rettungsfenster im Dach. Seine lichte Öffnung misst mindestens 0,90 mal 1,20 Meter. Diese Angaben gleichen wir vor dem Angebot mit Planer und Bauaufsicht ab.
Vor der Planung: liegt das Haus im Erhaltungsgebiet?
Vor der Planung klären wir, ob das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet liegt. Berlin hat 82 solcher Gebiete, die meisten mit je 14 in Mitte und Pankow. Friedrichshain-Kreuzberg hat 11, Tempelhof-Schöneberg und Neukölln haben je 10, Charlottenburg-Wilmersdorf hat 9.
Dort ist eine Dachgeschoss-Maisonette aus Bestandswohnung und neuem Dach nach der Verwaltungsvorschrift von 2026 nicht genehmigungsfähig (Nr. 2.2). Die Genehmigungspflicht gilt auch in der Freistellung. Den Dachausbau selbst nennt ein Bezirk in der Regel genehmigungsfähig. Liegt Ihr Haus in einem solchen Gebiet, planen wir das Dach als eigenständige Wohnung.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Eine Einschub- oder Bodentreppe als Baumarktkauf zum Selbsteinbau passt zu einem Dachboden ohne Wohnraum, nicht zu unserer Maisonette.
- Den Tragwerksnachweis für die Öffnung und die Bauvorlagen stellen Tragwerksplaner und Architekt aus. Wir binden sie ein und legen ihre Termine in den Bauzeitenplan.
- Asbest, künstliche Mineralfasern oder alte Holzschutzmittel im Dachstuhl gehören als eigener Auftrag mit Freimessung zu einem Fachbetrieb für Schadstoffe.
- Für eine neue Küche ohne Bauleistung ist ein Küchenstudio der passende Ansprechpartner.
Wo wir Maisonetten bauen
Die Wohnung im obersten Geschoss mit dem Dach zu verbinden, ist in Friedrichshain ein häufiger Auftrag. In Weißensee eignen sich die kleineren Mietshäuser mit Mansarddach dafür besonders.
In Pankow bauen wir Maisonetten im Altbau rund um die Florastraße. In Charlottenburg bringen hohe Dachräume über den Vorderhäusern viel Stehhöhe mit.
Im Rheingauviertel in Wilmersdorf passt eine Galerie in den Kehlbalkenraum. In Schöneberg steht die Frage nach dem Erhaltungsgebiet oft am Anfang der Planung.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Öffnung in der Decke: Wechsel, Statik und Brandschutz beim Durchbruch.
- Welche Treppe ins Dach passt: Treppenarten je Grundriss.
- Treppe und Durchbruch berechnen: der Rechner mit Geländerfaktor.
- Maße für die Innentreppe: Laufbreite, Schrittmaß und Durchgangshöhe.
- Erhaltungsgebiete und Dachausbau: was im Milieuschutz genehmigt wird.
Von der Idee zur zweiten Etage
Am Anfang steht ein Termin in Ihrer Wohnung und auf dem Dachboden darüber. Wir messen beide Ebenen auf, sehen uns Balkenrichtung, Sparren und Leitungswege an und zeigen Ihnen, wo die Treppe hinpasst. Danach erhalten Sie ein Festpreisangebot nach Gewerken mit Bauzeitenplan. Rufen Sie an, wenn Wohnung und Dach zusammenkommen sollen: 030 8268 9996, werktags von 7 bis 18 Uhr. Schriftlich geht es über das Anfrageformular unten auf der Seite.
