Dachgeschossausbau Köpenick: Gaube oder Dachterrasse am Wasser

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Neue Wohnungen unter alten Dächern zwischen Dahme und Müggelsee

Hinter der Bölschestraße schimmert der Müggelsee, und über dem dritten Stock des Mietshauses liegt ein Trockenboden voller Gerümpel. Die Eigentümergemeinschaft möchte daraus zwei Wohnungen machen, eine davon mit Austritt zum Wasser. In Köpenick beginnen viele Ausbauten mit diesem Blick. Gemeinschaften, Hauseigentümer und Verwaltungen stehen dann vor der Frage, was das alte Dach hergibt. Für den Austritt zum Wasser rechnen wir auf tragfähiger Flachdachfläche erfahrungsgemäß mit 450 bis 900 Euro je Quadratmeter Terrassenfläche, Belag und Brüstung inbegriffen.

Solche Häuser stehen in Friedrichshagen, in der Altstadt und im Kietz, in der Dammvorstadt und in Oberschöneweide. Ihre Dächer sind oft über hundert Jahre alt, mit Holz, das Sommer und Winter nahe am Ufer erlebt hat. Wer dort ausbaut, prüft zuerst das Holz und plant danach die Wohnungen. In der Altstadt kommt der Denkmalschutz dazu, in den großen Villen von Grünau und Wendenschloß die Frage nach einer weiteren Einheit unter dem Walmdach.

Dachterrasse mit Holzdielen und Glasbrüstung über den Berliner Hinterhöfen

So sehen Köpenicker Dachböden vor dem Ausbau aus

Ein Mietshaus in Friedrichshagen, drei Geschosse, Satteldach mit Biberschwanz, dahinter ein Hofanbau mit flachem Dach. Unter den Kehlbalken liegt ein Speicher, die Eindeckung ist alt, einzelne Sparrenfüße zeigen dunkle Stellen. Die Gemeinschaft wünscht zwei Wohnungen und für eine davon eine Terrasse auf dem Anbau.

Ein Gründerzeithaus in Oberschöneweide, Vorderhaus mit Seitenflügel, zur Straße die steile Fläche des Berliner Dachs. Ein Käufer hat den Dachraum als Rohling erworben und will zwei Einheiten bauen. Hier geht es um die Holzbalkendecke, die Steigleitungen und den zweiten Rettungsweg aus dem Seitenflügel.

Ein kleines Mietshaus in der Altstadt, zwei Geschosse, steiles Dach, Denkmalschutz. Der Eigentümer möchte eine Dachwohnung vermieten. Gauben sind hier nur zur Hofseite denkbar, und Form und Eindeckung stimmt der Planer mit der Denkmalbehörde ab.

Altstadt, Kolonistendorf, Industrievorort: wie Köpenick zu seinen Dächern kam

Die Köpenicker Altstadt liegt auf einer Insel zwischen Dahme und Spree und ist viel älter als die Häuser an den Ufern. Um sie herum liegen der Kietz als alte Fischersiedlung und das Schloss auf seiner eigenen Insel. Die Häuser dort sind kleinteilig, viele stehen unter Denkmalschutz.

Friedrichshagen entstand im 18. Jahrhundert als Kolonistendorf. Mit der Eisenbahn kamen im späten 19. Jahrhundert Ausflügler, Sommergäste und bald auch Mietshäuser entlang der Bölschestraße. In Oberschöneweide wuchsen um 1900 Industriebetriebe an der Spree und daneben Mietshäuser für ihre Beschäftigten. Unter diesen Dächern wurde lange nur gelagert und Wäsche getrocknet, gewohnt wurde in den Geschossen darunter. Ab den 1970er-Jahren kamen mit dem Allende-Viertel Wohnblöcke aus Betonplatten dazu.

Was alte Dächer am Wasser technisch verlangen

Holzfeuchte, Balkenköpfe und alter Holzschutz

Beim ersten Termin messen wir die Holzfeuchte an Sparren, Pfetten und Balkenköpfen. Undichte Stellen der Eindeckung hinterlassen über Jahrzehnte dunkle Zonen, besonders an Traufe, Kehlen und Schornstein. Pilz- oder Insektenbefall beurteilt ein Holzsachverständiger, die Verstärkung rechnet der Tragwerksplaner. Findet sich alter Holzschutzanstrich, klären wir vor dem Ausbau, ob eine Schadstoffprobe nötig ist.

Satteldach und Berliner Dach: wo die Höhe bleibt

Im Satteldach mit Kehlbalkenlage liegt die nutzbare Fläche unter den Kehlbalken, darüber bleibt ein Spitzboden als Stauraum. Das Berliner Dach in Oberschöneweide bietet unter dem flachen Teil viel Höhe, an der steilen Straßenseite helfen Gauben. Für jeden Aufenthaltsraum im Mietshaus braucht mindestens die Hälfte der Netto-Raumfläche 2,20 m lichte Höhe. Ecken unter 1,50 m Höhe lässt die Bauordnung bei dieser Rechnung weg.

Leitungen durch das bewohnte Haus nach oben

Im Mietshaus enden die Steigleitungen im obersten Geschoss, oft in Küchen- oder Badwänden der Wohnungen darunter. Wir verlängern sie für jede neue Wohnung ins Dach, strangweise und mit angekündigten Abschaltungen. Unsere eigenen Leute für Sanitär und Heizung verlängern auch den Heizkreis oder verlegen eine Fußbodenheizung im Trockensystem. Ungenutzte Schornsteinzüge bauen wir auf Wunsch zurück und gewinnen damit Stellfläche.

Rettungsweg über Straße oder Hof

Die Steckleiter der Feuerwehr erreicht laut Merkblatt Aufenthaltsräume bis 7 m Fußbodenhöhe. Im drei- oder mehrgeschossigen Mietshaus liegt das Dachgeschoss darüber, dann braucht es die Drehleiter mit Zufahrt und Aufstellfläche. Zur Straße klappt das meist, im engen Hof des Seitenflügels oft nicht. Dann plant der Brandschutzplaner einen zweiten baulichen Rettungsweg.

Dampfbremse und Dämmung für ein trockenes Dach

Wer am Ufer wohnt, kennt feuchte Herbstluft und Nebel am Morgen. Für das Dach zählt vor allem, dass die Feuchte aus den Räumen nicht in die Dämmung wandert. Eine feuchtevariable Dampfbremse, sauber an Sparren, Giebel und Fenster angeschlossen, lässt Holz und Dämmstoff nach innen austrocknen. Holzfaser oder Zellulose puffern Feuchte und halten im Sommer die Hitze länger draußen.

Aufmaß auf einem leeren Dachboden eines Berliner Altbaus mit alten Sparren

Terrasse, Loggia oder Gaube zur Wasserseite

Die Dachterrasse auf einem Hofanbau oder einem flachen Dachteil ist die klassische Lösung, wenn die Fläche trägt. Sie spielt ihre Stärke aus, wenn aus der neuen Dachwohnung eine Tür dorthin möglich ist. Der Aufbau bekommt eine neue Abdichtung mit Gefälle, einen Belag auf Stelzlagern und eine Brüstung. Bei Absturzhöhen bis 12 m ist die Umwehrung mindestens 0,90 m hoch, Öffnungen messen höchstens 12 cm.

Der Dacheinschnitt passt, wenn das Steildach zur Hofseite genug Fläche hat. Er schneidet eine Loggia in die Dachfläche, mit Tür, Brüstung und eigener Entwässerung. Der Dachbalkon aus einer Klappfenster-Kombination ist die kleinste Variante, seine Flügel öffnen sich zu Austritt und Geländer. Die Gaube mit Austritt verbindet mehr Stehhöhe mit einem Platz im Freien.

Schwäbisch Hall nennt für einen kleinen Austritt auf einem vorhandenen Flachdach etwa 5.000 € als Einstieg. Eine größere Terrasse auf einem umgestalteten Satteldach beziffert die Bausparkasse auf rund 20.000 €. Unsere eigenen Erfahrungswerte stehen in der Tabelle weiter unten. Bei der Wohnfläche zählt die Terrasse nach § 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel.

Stadtvilla um 1900 mit Walmdach und ausgebautem Dachgeschoss

Übliche Vorhaben unter Köpenicker Dächern

In Friedrichshagen und der Dammvorstadt entstehen unter dem Satteldach eines Mietshauses meist ein oder zwei Wohnungen, oft mit Gaube und Terrasse. Häufig ist gleichzeitig die alte Biberschwanzdeckung fällig. Dann rechnen wir den Ausbau mit neuer Eindeckung und Gaube.

In Oberschöneweide sind Rohlinge und leere Trockenböden über Vorderhaus und Seitenflügel das Thema. In der Altstadt kommen Dachwohnungen in kleinen Mietshäusern dazu, stets mit Blick auf die Denkmalauflagen. Bei den Villen mit Walmdach zählt vor allem, wie viel Stehhöhe die vier Schrägen übrig lassen.

Kostenrahmen für Mietshaus und Dachterrasse in Köpenick

Bauaufgabe	Köpenicker Fall	Preis	Bezug
Neue Eindeckung und Gaube dazu	Mietshaus in Friedrichshagen mit Biberschwanz	2.300–3.400 €	je m² Dachgrundfläche
Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu	Gründerzeithaus in Oberschöneweide, Deckung noch gut	1.800–2.600 €	je m² Dachgrundfläche
Dachterrasse: Belag und Brüstung auf tragfähiger Flachdachfläche	Hofanbau mit dichtem Flachdach	450–900 €	je m² Terrassenfläche
Dachterrasse mit neuer Abdichtung und Gefälledämmung	Flachdachteil zur Wasserseite	800–1.500 €	je m² Terrassenfläche
Dacheinschnitt (Loggia) ins Steildach, mit Tür und Brüstung	Loggia zur Hofseite	20.000–45.000 €	je Einschnitt

Die Tabelle zeigt unsere Erfahrungswerte als Bruttobeträge, Stand September 2026. Bei Gauben auf Schiefer- oder Biberschwanzdächern und unter Denkmalschutz rechnen wir den Faktor 1,3 auf den Meterpreis, am Mehrfamilienhaus mit Gerüst über mehrere Geschosse den Faktor 1,18. Die Anbindung jeder neuen Wohnung an die Steigleitungen kostet erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 €. Bezugsgröße beim Ausbau ist die überdachte Grundfläche, die spätere Wohnfläche liegt darunter. Gebühren der Behörde und gegebenenfalls ein Prüfingenieur sind nicht enthalten.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Denkmal in der Altstadt, Beschluss im Mietshaus: wer zustimmt

Ein Mietshaus mit drei Geschossen und ausgebautem Dach liegt meist in Gebäudeklasse 4, solange der oberste Fußboden 13 m nicht übersteigt. Höhere Häuser wie in Oberschöneweide rücken in Klasse 5. In beiden Klassen prüft die Bauaufsicht Standsicherheit und Brandschutz. Die Bauvorlagen für ein Mietshaus unterschreibt in der Regel ein Architekt oder ein gelisteter Ingenieur.

In der Eigentümergemeinschaft gehören Dach und tragende Decke der Gemeinschaft, über den Ausbau entscheidet die Versammlung per Beschluss nach § 20 WEG. Wer einen Rohling mit eingetragenem Ausbaurecht gekauft hat, liest trotzdem vorher genau, was die Teilungserklärung erlaubt.

Wohnraum im Dach, auch mit neuen Gauben, braucht im unbeplanten Innenbereich keine Baugenehmigung, sondern läuft über die Freistellung nach § 62 BauO Bln. Für ein Grundstück mit qualifiziertem Bebauungsplan zählt, ob der Ausbau zu dessen Festsetzungen passt. Andernfalls braucht es eine Befreiung. Ob eine Dachterrasse im selben Schritt läuft, klärt der Planer mit der Bauaufsicht. Diese Rechtslage beschreibt den September 2026, für Ihr Grundstück klären wir sie vor dem Angebot mit Planer und Bauaufsicht.

Für Baudenkmale in der Altstadt, im Kietz und bei einzelnen Häusern am Ufer gelten die Vorgaben des Landesdenkmalamts. Trauf- und Firsthöhe sowie die Dachneigung bleiben, zur Straße sind Einschnitte unzulässig. Originale Eindeckungen werden erhalten oder in Form und Material gleich erneuert. Die Genehmigung erteilt die Denkmalbehörde des Bezirks.

Im Bezirk Treptow-Köpenick gibt es außerdem drei Milieuschutzgebiete. Für ein Mietshaus in einem davon ist zusätzlich die Erlaubnis des Stadtentwicklungsamts nötig, selbst wenn baurechtlich die Freistellung reicht. Der Dachausbau gilt bei einem Bezirk nach dessen Worten als „in der Regel genehmigungsfähig", die Dachgeschoss-Maisonette ist in diesen Gebieten nicht genehmigungsfähig.

klassizistische Villa in Potsdam mit Mansarddach und Gauben

Gerüst, Materialaufzug und Hof: die Baustelle am Mietshaus

Am Mietshaus steht das Gerüst an der Straßen- und oft auch an der Hofseite, denn Biberschwanz und Schiefer werden von außen gedeckt. Ein Materialaufzug bringt Platten und Dämmstoff bis unter die Traufe, große Hölzer und Terrassenelemente hebt bei Bedarf ein Kran. Treppenhaus und Geländer schützen wir, der Container steht in einer beantragten Halteverbotszone. Während die Hülle offen ist, deckt eine Plane das Dach jeden Abend ab.

Mit uns haben Sie einen Vertrag, einen Bauzeitenplan und einen Bauleiter für alles unter dem Dach. Das Dach selbst, also Zimmerei und Deckung, sowie die Elektrik übernehmen feste Partnerbetriebe, die wir auf jeder Baustelle selbst einteilen. Sanitär, Heizung, Fliesen, Putz und Anstrich machen unsere eigenen Leute. Wände aus Gipskarton, Parkett und Innentüren kommen aus einer Hand.

Unsere Leute bleiben ohne Unterbrechung auf der Baustelle, bis das Dachgeschoss fertig ist. Die Fahrt nach Köpenick ist im Festpreis schon eingerechnet. Laute Tage und Abschaltungen kündigen wir den Bewohnern per Aushang an.

Wie lange Köpenicker Dachausbauten dauern

Vor dem ersten Handgriff liegen meist zwei bis sechs Monate für Holzprüfung, Statik, Planung, Beschluss und gegebenenfalls Denkmalgenehmigung. Nach dem Einreichen der Unterlagen beginnt der Bau frühestens einen Monat später.

Eine Dachwohnung mit etwa 60 m² Grundfläche ist erfahrungsgemäß nach 10 bis 16 Wochen bezugsfertig. In dieser Zeit steckt die Gaube mit zwei bis vier Wochen. Das Bad unter der Schräge entsteht in drei bis vier Wochen innerhalb des Ausbaus. Die Terrasse folgt, sobald Abdichtung und Tür eingebaut sind. Am Ende gehen wir gemeinsam durch alle Räume und halten das Ergebnis im Protokoll fest.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Sturmschaden am Schieferdach: Die Notreparatur ohne Ausbau erledigt ein Dachdecker mit Notdienst, wir arbeiten in geplanten Abschnitten.
Ein Dachfenster austauschen oder zusätzlich setzen: Ohne Ausbau des Dachgeschosses ist das ein Auftrag für den Dachdecker.
Nur die Neueindeckung: Ohne Arbeiten im Dachraum ist ein Dachdeckerbetrieb der richtige Partner.
Belastetes Holz im Dachstuhl: Wer alte Schutzanstriche entfernen und das Ergebnis freimessen lassen will, beauftragt einen Schadstoffsanierer.

Von der Altstadt bis Schmöckwitz: unser Einsatzgebiet

Gebaut wird in der Altstadt und im Kietz, in der Dammvorstadt, in Spindlersfeld und Wendenschloß. Dazu kommen Friedrichshagen entlang der Bölschestraße, Oberschöneweide an der Wilhelminenhofstraße und das Allende-Viertel. Im Süden gehören Grünau an der Regattastraße und Schmöckwitz dazu, im Osten Rahnsdorf und Müggelheim.

Spreeabwärts liegt Treptow mit seinen Mietshäusern der zwanziger Jahre. Jenseits der Wuhlheide beginnt Lichtenberg mit Karlshorst und der Victoriastadt. Nördlich schließt Marzahn-Hellersdorf an, wo Wohnblöcke auf eine Aufstockung warten. Weiter im Westen folgt Neukölln mit den Rohlingen im Norden.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Dachterrasse bauen lassen— Abdichtung, Statik, Umwehrung und Dacheinschnitt im Detail.
Dampfbremse im Dachausbau— Feuchteschutz, feuchtevariable Bahn und Luftdichtheit.
Statik des alten Dachstuhls— wer rechnet und wann verstärkt wird.
Berliner Dachformen— Walm, Mansarde, Kehlbalken und was sie für den Ausbau heißen.
Wohnfläche unter der Schräge berechnen— der Rechner nach Wohnflächenverordnung.

Gespräch über Ihr Köpenicker Dach

Mietshaus in Friedrichshagen, Rohling in Oberschöneweide oder Dachwohnung in der Altstadt: Für den ersten Besuch unter Ihrem Dach berechnen wir nichts. Wir prüfen Holz, Tragwerk und Zugang und schicken Ihnen danach Festpreis und Zeitplan. Am Telefon: 030 7593 9913, Montag bis Freitag zwischen 7 und 18 Uhr. Fotos von Dach und Hof sowie die Zahl der geplanten Wohnungen nimmt das Formular unten auf der Seite mit auf.

Häufige Fragen

Kann die neue Dachwohnung in unserem Mietshaus in Friedrichshagen eine Terrasse zum Müggelsee bekommen?

Das hängt an Dachform, Tragwerk und Denkmalschutz. Auf einem tragfähigen Flachdachteil entsteht die Terrasse am einfachsten, im Steildach über einen Einschnitt oder einen Dachbalkon. Welche Lösung das Haus trägt, klären wir beim Termin mit dem Tragwerksplaner.

Was kostet eine Dachterrasse mit 20 m² und neuer Abdichtung?

Mit neuer Abdichtung und Gefälledämmung rechnen wir erfahrungsgemäß 800 bis 1.500 € je m² Terrassenfläche, bei 20 m² also 16.000 bis 30.000 €. Ist die Fläche schon dicht und tragfähig, liegen Belag und Brüstung bei 450 bis 900 € je m². Eine Glasbrüstung kostet 450 bis 950 € je laufendem Meter.

Der Dachstuhl unseres Mietshauses ist über hundert Jahre alt. Hält das Holz einen Ausbau aus?

Oft ja, denn alte Sparren tragen meist noch gut, wenn sie trocken geblieben sind. Beim Termin messen wir die Holzfeuchte und sehen uns Balkenköpfe, Fußpunkte und Traufe an. Zeigen sich Pilz oder Insekten, zieht der Tragwerksplaner einen Holzsachverständigen hinzu.

Dürfen in der Köpenicker Altstadt Gauben gebaut werden?

Das Landesdenkmalamt hält einen Dachausbau für zulässig, wenn Erscheinungsbild und Kubatur des Daches nicht wesentlich leiden. Trauf- und Firsthöhe sowie die Neigung bleiben, straßenseitige Einschnitte sind unzulässig. Über Form und Eindeckung einer Gaube entscheidet die Denkmalbehörde des Bezirks.

Wie viel Wohnfläche bringt eine Dachterrasse?

Nach § 4 WoFlV zählen Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Eine Terrasse mit 20 m² bringt also meist 5 m² Wohnfläche. Ihren eigentlichen Wert hat sie als Platz im Freien mit Blick übers Wasser.

Wie hoch muss das Geländer auf der Dachterrasse sein?

Bei einer Absturzhöhe bis 12 m verlangt § 38 BauO Bln eine Umwehrung von mindestens 0,90 m, darüber 1,10 m. Öffnungen im Geländer dürfen in mindestens einer Richtung höchstens 12 cm messen. Welche Höhe gilt, ergibt sich aus der Lage der Terrasse über dem Gelände.

Unser Mietshaus in Oberschöneweide hat fünf Geschosse. Welche Regeln gelten für den Dachausbau?

Mit ausgebautem Dach liegt ein solches Haus in der Regel in Gebäudeklasse 5. Die Bauaufsicht prüft dann Standsicherheit und Brandschutz, auch wenn der Ausbau freigestellt ist. Die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss muss nach § 48 Abs. 6 BauO Bln feuerhemmend sein.

Gibt es in Köpenick soziale Erhaltungsgebiete?

Im Bezirk Treptow-Köpenick sind es drei. Ob Ihre Adresse betroffen ist, prüfen wir anhand der Straßenliste der Senatsverwaltung. Fällt Ihr Haus in eines, prüft das Bezirksamt den Umbau gesondert.

Was kostet ein Dacheinschnitt mit Loggia zur Hofseite?

Einen Einschnitt ins Steildach mit Tür und Brüstung bauen wir erfahrungsgemäß für 20.000 bis 45.000 € je Einschnitt. Die Spanne hängt an Größe, Abdichtung und daran, wie viele Sparren ausgewechselt werden. Bei einem Baudenkmal ist ein solcher Einschnitt zur Straße unzulässig.

Wie lange dauert der Ausbau einer Dachetage mit zwei Wohnungen in Friedrichshagen?

Bis alles geplant, gerechnet, beschlossen und eingereicht ist, dauert es meist zwei bis sechs Monate. Eine Wohnung mit etwa 60 m² Grundfläche ist danach erfahrungsgemäß in 10 bis 16 Wochen fertig, die Gaube eingeschlossen. Zwei Wohnungen im selben Dach bauen wir im gleichen Takt nebeneinander.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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