Dachgeschossausbau Treptow: Wohnungen unterm Satteldach

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Baumschulenweg, Alt-Treptow, Niederschöneweide: drei Dachlandschaften in Treptow

Wer an der Baumschulenstraße nach oben schaut, sieht lange, steile Dachflächen über drei oder vier Geschossen, hier und da mit einer kleinen Gaube. Unter diesen Dächern liegen Trockenböden aus der Zwischenkriegszeit, oft kaum verändert. In Treptow heißt Dachausbau deshalb häufig: Wohnungen unter einem Satteldach mit Kehlbalken, im bewohnten Mietshaus, mit einer Reihe neuer Gauben.

Am Treptower Park und rund um die Karl-Kunger-Straße sieht es anders aus. Dort stehen Gründerzeithäuser mit dem flach auslaufenden Berliner Dach. Weitere Mietshäuser säumen in Niederschöneweide die Schnellerstraße, während weiter südlich in Johannisthal und Altglienicke Einfamilienhäuser überwiegen. Gemeinschaften, Hauseigentümer und Verwaltungen finden hier sehr verschiedene Dächer vor, und jede Lage verlangt eine eigene Planung.

Ausgangslagen zwischen Treptower Park und Späthstraße

In einem Mietshaus nahe der Späthstraße hat die Gemeinschaft beschlossen, den Trockenboden zu verkaufen oder selbst auszubauen. Das Satteldach ist steil, die Kehlbalken liegen in etwa Kopfhöhe, und die Eindeckung stammt aus einer Reparatur der Nachkriegszeit. Geplant sind zwei Wohnungen mit je drei Gauben zur Straße.

An der Bouchéstraße liegt ein Rohling über vier Vollgeschossen der Gründerzeit. Die Straßenseite ist steil, zum Hof läuft das Dach flach aus. Hier geht es um Stehhöhe unter dem Knick, um die Holzbalkendecke und um den zweiten Rettungsweg aus dem Hofteil.

An der Schnellerstraße verwaltet eine Hausverwaltung ein Mietshaus mit Seitenflügel für eine Erbengemeinschaft. Der Dachboden über beiden Flügeln soll drei Wohnungen aufnehmen. Offen sind die Leitungswege und der zweite Rettungsweg aus dem Seitenflügel, dessen Hof keine Drehleiter aufnimmt.

Warum die Treptower Mietshäuser so steile Dächer tragen

Alt-Treptow wuchs vor dem Ersten Weltkrieg mit dem dichten Mietshausbau, der das ganze Berlin jener Zeit prägt. Baumschulenweg, benannt nach der Späth'schen Baumschule, erhielt viele seiner Mietshäuser dagegen erst in den zwanziger Jahren. Nach 1924 finanzierte die Hauszinssteuer in Berlin zahlreiche neue Wohnbauten.

Ende der zwanziger Jahre stritten Berliner Architekten offen über Flach- und Steildach. Viele Bauherren blieben beim steilen Satteldach mit Kehlbalkenlage, das einen großen Trockenboden bot. Wohnungen zogen dort erst spät ein: Laut Gutachterausschuss Berlin begann der Dachausbau im Ostteil in den neunziger Jahren. Viele dieser Böden sind bis heute unausgebaut.

Unter dem Satteldach mit Kehlbalken: die Technik

Stehhöhe unter dem Kehlbalken und darüber

Die Kehlbalkenlage teilt den Dachraum in ein Hauptgeschoss und einen Spitzboden. Unter den Kehlbalken entsteht die Wohnung, darüber bleibt oft Raum für eine Galerie oder Stauraum. Für jeden Aufenthaltsraum im Mietshaus muss mindestens die Hälfte der Netto-Raumfläche 2,20 m lichte Höhe haben. Ecken, die höchstens 1,50 m hoch sind, fallen aus dieser Rechnung heraus (§ 47 Abs. 1 BauO Bln).

Holzbalken oder schon Massivdecke

Im Gründerzeithaus in Alt-Treptow finden wir als oberste Decke fast immer Holzbalken. In den Häusern der zwanziger Jahre ist das Bild gemischter, je nach Bauherr und Baujahr. Was wirklich verbaut ist, zeigt eine kleine Öffnung beim Termin. Danach entscheidet der Tragwerksplaner, ob die Decke Bad und Estrich trägt oder Verstärkung braucht.

Steigleitungen aus der Bauzeit bis unters Dach

Die Stränge im Treppenhaus oder in der Küchenwand enden im obersten Geschoss. Für die neuen Wohnungen verlängern wir sie ins Dach, oft zusammen mit einer Erneuerung vom Keller an. Das geschieht im bewohnten Haus, strangweise und mit angekündigten Abschaltungen. Die Anbindung einer neuen Wohnung kostet erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 €.

Anleitern von der Straße und vom Hof

Ab einer Brüstungshöhe von 8 m reicht die Steckleiter nicht mehr, dann braucht die Feuerwehr ein Hubrettungsfahrzeug. Die Drehleiter erreicht laut Merkblatt der Berliner Feuerwehr Aufenthaltsräume bis 22 m Fußbodenhöhe, wenn Zufahrt und Aufstellfläche stimmen. Zur Straße klappt das meist. Im Hof fehlt oft die Fläche, und dann verlangt die Bauaufsicht einen zweiten baulichen Rettungsweg.

Dämmen unter großen Dachflächen

Ein steiles Dach hat viel Fläche im Verhältnis zur Grundfläche. Schon bei 45 Grad Neigung ist die Dachfläche rund 1,4-mal so groß wie die überdeckte Grundfläche. Neue Dachflächen samt Gauben erreichen nach Anlage 7 GModG einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K). Bei mehr als 50 m² neuer Fläche kommt der Nachweis zum sommerlichen Wärmeschutz dazu.

Trockenbauer beplankt eine Dachschräge mit Gipskarton

Gauben in Reihe: wenn eine Dachfläche ein Bild ergeben soll

Drei Gauben auf einem langen Dach sehen gut aus, wenn sie zusammenpassen. Gleiche Breite, gleiche Firsthöhe und Achsen über den Fenstern der Geschosse darunter machen aus Einzelteilen eine ruhige Reihe. Die Satteldachgaube passt zum steilen Hauptdach der Zwischenkriegszeit und bringt viel Licht. Die Schleppgaube spielt ihre Stärke aus, wenn zum Hof ein durchgehendes Band mit Stehhöhe entstehen soll.

An den Enden der Reihe bestimmt die Brandwand den Abstand. Gauben und Dachflächenfenster halten nach § 32 BauO Bln mindestens 1,25 m Abstand zur Brandwand, außer die Wand schützt sie. Bei traufständigen Häusern im geschlossenen Block betrifft das beide Seiten.

Eine Reihe baut die Zimmerei unserer festen Partnerbetriebe nacheinander vom selben Gerüst aus. Der Dachdecker schließt jede Gaube an, bevor die nächste geöffnet wird. So bleibt das Dach jeden Abend dicht. Steht das Haus unter Denkmalschutz, sind straßenseitige Einschnitte unzulässig, und Form und Eindeckung der Gauben stimmt der Planer mit der Denkmalbehörde ab.

Deckenöffnung in einer Holzbalkendecke mit Wechselbalken und Stahlträger

Welche Ausbauten sich in Treptow anbieten

Im Mietshaus führt der Weg meist über den Ausbau des Trockenbodens zu einer oder zwei Wohnungen, begleitet von einer Gaubenreihe. Dazu gehört fast immer die Verlängerung der Steigleitungen, manchmal eine Erneuerung des ganzen Strangs. Wer den Boden verkaufen will, kann vorher die Hülle fertigstellen lassen, damit der Käufer innen ausbaut.

In Alt-Treptow sind Rohlinge das Thema, gekauft mit Ausbaurecht und Teilungserklärung. In Niederschöneweide geht es oft um ganze Dachetagen über Vorderhaus und Seitenflügel, die eine Verwaltung betreut.

Wo die alte Eindeckung ohnehin fällig ist, wird der Ausbau zum Dachprojekt. Erneuert der Umbau die wasserführende Schicht erheblich, verlangt das Berliner Solargesetz Photovoltaik auf mindestens 30 % der Nettodachfläche. Alternativ reicht eine Mindestleistung, die sich nach der Zahl der Wohnungen richtet. Rechtsstand dieser Angabe ist der September 2026. Auf einem langen Satteldach mit Südseite lässt sich das Modulfeld mit der Gaubenreihe gut zusammen planen. Der Dachdecker unserer Partnerbetriebe stimmt Modulfeld, Gauben und Dachfenster in einem Plan ab. Die Elektroanbindung übernimmt der Partner für die Elektroinstallation, der ohnehin die neuen Wohnungen verkabelt.

ausgebautes Loft in einer Fabriketage mit Sichtmauerwerk und Sprossenfenstern

Kosten für ein Treptower Dach

Leistung	So sieht es in Treptow aus	Erfahrungswert	Einheit
Dach dicht, innen nichts gemacht	Trockenboden im Mietshaus der zwanziger Jahre	1.400–2.100 €	je m² Grundfläche im Dach
Neue Eindeckung und Gaube dazu	alte Eindeckung, Gaubenreihe zur Straße	2.300–3.400 €	je m² Grundfläche im Dach
Satteldachgaube	einzelne Gaube in der Reihe	3.300–4.900 €	je Meter Gaubenbreite
Schleppgaube	durchgehendes Gaubenband zum Hof	2.800–4.300 €	je Meter Gaubenbreite
Steigleitungen erneuern oder verlängern	Strang vom Keller bis ins Dach	800–1.500 €	je Geschoss und Strang

Jede Spanne ist ein Richtwert, abhängig vom Objekt, als Bruttopreis mit Stand September 2026. Bei Gauben am Mehrfamilienhaus mit Gerüst über mehrere Geschosse rechnen wir den Faktor 1,18 ein. Eine Satteldachgaube mit 2 m Breite, innen roh, liegt damit bei 8.000 bis 11.500 €. Gerechnet wird der Ausbau über die Grundfläche unter dem Dach. Nach Wohnflächenverordnung bleibt davon wegen der Schrägen weniger übrig. Behördengebühren und Prüfingenieur kommen jeweils hinzu.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Beschluss, Freistellung, Prüfingenieur: die Zustimmungen

Im Mietshaus beginnt alles mit der Eigentümergemeinschaft. Dach und tragende Decken sind Gemeinschaftseigentum, und die Versammlung beschließt den Ausbau nach § 20 WEG. Ein Rohling mit Ausbaurecht verkürzt diesen Schritt, ersetzt aber nicht den Blick in die Teilungserklärung.

Für die Bauordnung ist Wohnraum im Dach samt neuer Gauben im unbeplanten Innenbereich ein Fall des § 62 BauO Bln, der Genehmigungsfreistellung. Der Bau darf losgehen, wenn seit dem Eingang der Unterlagen ein Monat vergangen ist und die Bauaufsicht kein Verfahren verlangt hat. Weil das Haus meist in Gebäudeklasse 4 oder 5 fällt, prüft sie trotzdem Statik und Brandschutz. Für ein Mietshaus dieser Größe unterschreibt ein Architekt oder ein in Berlin gelisteter Ingenieur die Bauvorlagen.

Beim Brandschutz hilft § 48 Abs. 6 dem Bestand. Die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss und die neuen tragenden Teile müssen nur feuerhemmend sein. In Gebäudeklasse 5 erfüllen neue notwendige Treppen, Treppenraumwände und Brandwände die Anforderungen der Klasse 4. Rauchdichte, selbstschließende Kellertüren und die Entrauchung des Treppenraums bleiben Pflicht.

Drei soziale Erhaltungsgebiete liegen im Bezirk Treptow-Köpenick, eines davon in Alt-Treptow. Liegt das Haus darin, genehmigt der Bezirk den Umbau gesondert, auch wenn die Bauordnung keine Genehmigung verlangt. Für den Ausbau des Dachs als solchen verwendet ein Bezirksamt die Formel „in der Regel genehmigungsfähig". Die Dachgeschoss-Maisonette ist dort nicht genehmigungsfähig, ein Aufzug in Häusern bis vier Geschosse ebenso wenig. Rechtlich gilt hier der Stand September 2026. Bevor das Angebot rausgeht, prüfen wir ihn mit Planer und Behörde für Ihr Haus nach.

Leere Fabriketage mit gusseisernen Stützen vor dem Ausbau

Gerüst an der Straße, Aufzug im Hof: die Baustelle

Das Gerüst steht an der Straßenseite, oft auch zum Hof, und trägt einen Materialaufzug bis zur Traufe. Die Höfe der Zwischenkriegshäuser sind häufig weiter als in der Gründerzeit, das erleichtert Container und Anlieferung. Das Treppenhaus bekommt Schutz, bevor die erste Platte nach oben geht. Aushänge sagen den Mietern, wann Wasser oder Strom kurz fehlen.

Sie unterschreiben einen Vertrag, bekommen einen Bauzeitenplan und haben einen Bauleiter als Ansprechpartner. Die Leitungen für Wasser und Heizung legen unsere eigenen Leute, und sie fliesen, verputzen und streichen auch. Für Zimmerei, Eindeckung und Elektro setzen wir feste Partnerbetriebe ein, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen und die im selben Plan stehen. Den Abbruch, die Trockenbauwände, den Estrich und die Türen bekommen Sie ebenfalls aus einer Hand. Die Kolonne bleibt bis zum Ende des Abschnitts im Haus, die Anfahrt ist im Festpreis enthalten.

Zeitplan in Wochen für ein Treptower Dach

Bis zum Baubeginn vergehen für Beschluss, Statik, Planung und Unterlagen meist zwei bis sechs Monate. Nach dem Einreichen gilt die Monatsfrist der Freistellung.

Auf der Baustelle selbst rechnen wir für ein Dachgeschoss mit etwa 60 m² Grundfläche mit 10 bis 16 Wochen. Die ersten Wochen gehören Gerüst, Rückbau, Zimmerei und Gauben, jede Gaube mit zwei bis vier Wochen. Sobald die Hülle dicht ist, folgen Leitungen, Dämmung, Trockenbau und Brandschutzbekleidung. Estrich, Bad und Fliesen schließen sich an, zuletzt Oberflächen, Böden und Türen. Die Abnahme machen wir gemeinsam und halten sie im Protokoll fest.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Undichtes Dach ohne Ausbauabsicht: Für die schnelle Reparatur ist ein Dachdecker mit Notdienst zuständig. Unsere Arbeit läuft in Bauabschnitten.
Fassade oder Neueindeckung als eigenes Projekt: Ohne Arbeiten im Dachraum vergibt die Gemeinschaft das an einen Fassaden- oder Dachdeckerbetrieb.
Ein Dachfenster tauschen oder eines nachrüsten: Als Einzelauftrag ohne Ausbau gehört das zum Dachdecker.
Brandschutznachweis und Statik: Beides stellt der Fachplaner aus, und wir stimmen uns mit ihm ab.

Unterwegs in Treptow und den Nachbarbezirken

Wir bauen in Alt-Treptow zwischen Treptower Park und Elsenstraße, im Plänterwald und in Baumschulenweg entlang der Baumschulenstraße und der Kiefholzstraße. Weiter südöstlich liegen Niederschöneweide an der Schnellerstraße, Johannisthal am Sterndamm und Adlershof. Auch Altglienicke und Bohnsdorf gehören zum Einsatzgebiet.

Im Nordwesten schließt Kreuzberg mit Gewerbehöfen und Seitenflügeln an. Im Westen grenzt Neukölln an, wo viele Rohlinge gehandelt werden. Über die Elsenbrücke erreicht man Friedrichshain. Stromaufwärts folgt Köpenick mit seiner Altstadt. Nordöstlich, jenseits der Spree, liegt Lichtenberg mit der Victoriastadt.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Gaubenarten im Vergleich— Schlepp-, Sattel- und Flachdachgaube mit ihren Einsatzfällen.
Gaube planen und bauen lassen— Ablauf mit der Zimmerei, Brandwandabstand und Freistellung.
Rettungsfenster und Brandschutz— Gebäudeklassen, Anleitern und die Bestandsregeln.
Steigleitungen bis ins Dach— Strangarbeiten im bewohnten Haus.
Genehmigung in Berlin— Freistellung, Verfahren, Prüfpflicht und Unterlagen.

Ihr Dach in Treptow: der erste Anruf

Trockenboden in Baumschulenweg, Rohling am Treptower Park oder Dachetage an der Schnellerstraße: Am Anfang steht ein Termin unter dem Dach, der Sie nichts kostet. Wir sehen uns Sparren, Kehlbalken und Zugang an und schicken danach ein Festpreisangebot nach Gewerken. Unser Telefon 030 7593 9913 ist montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr besetzt. Schreiben können Sie uns jederzeit über das Anfrageformular am Ende dieser Seite, am besten mit der Zahl der geplanten Wohnungen.

Häufige Fragen

Unser Mietshaus in Baumschulenweg stammt aus den zwanziger Jahren. Taugt das Dach für Wohnungen?

Häuser dieser Zeit tragen oft ein steiles Satteldach mit viel Volumen unter den Sparren. Ob daraus Wohnungen werden, hängt an Stehhöhe unter der Kehlbalkenlage, Tragfähigkeit der Decke und Rettungsweg. Diese drei Punkte prüfen wir beim ersten Termin gemeinsam mit dem Tragwerksplaner.

Was kostet eine Satteldachgaube mit 2 m Breite an unserem Mehrfamilienhaus?

Mit Gerüst über mehrere Geschosse und innen roh liegt sie erfahrungsgemäß bei 8.000 bis 11.500 €. Darin stecken Zimmerei, Eindeckung, Blech, Fenster und Dämmung der Gaube. Soll die Gaube innen verkleidet, gespachtelt und gestrichen übergeben werden, kommen 12 % dazu.

Können die Kehlbalken raus, damit es oben höher wird?

Kehlbalken gehören zum Tragwerk des Dachs und halten die Sparrenpaare zusammen. Sie zu versetzen oder zu ersetzen, ist Sache des Tragwerksplaners, der dafür eine andere Lösung rechnet. Die Zimmerei unserer Partnerbetriebe baut sie danach ein.

Die Gemeinschaft möchte eine Gaubenreihe zur Straße. Worauf kommt es an?

Gauben und Dachfenster halten zur Brandwand mindestens 1,25 m Abstand, außer die Wand schützt sie gegen Brandübertragung. Gleiche Breite, gleiche Höhe und Achsen über den Fenstern darunter geben der Dachfläche Ruhe. Steht das Haus unter Denkmalschutz, stimmt der Planer Form und Eindeckung mit der Denkmalbehörde ab.

Braucht unser Haus einen Aufzug, wenn das Dach ausgebaut wird?

Beim nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses besteht nach § 39 Abs. 4 BauO Bln keine Aufzugspflicht. Ein Aufzug kann trotzdem gewünscht sein, etwa für den Wert der neuen Wohnungen. Im sozialen Erhaltungsgebiet ist er bei Häusern bis vier oberirdischen Geschossen nicht genehmigungsfähig.

Gibt es in Treptow Milieuschutzgebiete?

Laut Straßenliste der Senatsverwaltung gibt es im Bezirk Treptow-Köpenick drei Milieuschutzgebiete, eines davon in Alt-Treptow. Ob Ihr Haus darin liegt, sehen wir vor der Planung nach. In einem solchen Gebiet ist eine Maisonette aus Bestandswohnung und neuem Dach nach VV 2026 Nr. 2.2 nicht genehmigungsfähig.

Wer prüft bei einem viergeschossigen Haus die Statik des Ausbaus?

Ein Mietshaus mit ausgebautem Dach liegt meist in Gebäudeklasse 4 oder 5. Dort prüft die Bauaufsicht den Standsicherheitsnachweis und den Brandschutznachweis, auch bei Genehmigungsfreistellung. Den Nachweis selbst stellt der Tragwerksplaner auf, den wir einbinden.

Wie kommt die Feuerwehr an eine Dachwohnung, deren Fenster zum Hof gehen?

Liegt die Brüstung höher als 8 m, braucht es ein Hubrettungsfahrzeug mit Zufahrt und Aufstellfläche. Im Hof fehlt dafür oft der Platz. Dann plant der Brandschutzplaner einen Rettungsweg über ein Fenster zur Straße oder einen zweiten baulichen Rettungsweg.

Unsere Gemeinschaft will den Trockenboden verkaufen. Was bringt es, vorher die Hülle fertigzustellen?

Eine fertige Hülle heißt: Dach gedämmt, Fenster und Estrich drin. Der Käufer baut dann innen aus, erfahrungsgemäß für 900 bis 1.500 € je m² Grundfläche statt 1.400 bis 2.100 € aus dem leeren Dach. Der Gutachterausschuss nennt den Aufwand für den Grundausbau als einen der Punkte, die den Kaufpreis eines Rohlings bestimmen.

Wie lange steht das Gerüst an unserer Fassade in Alt-Treptow?

Das Gerüst steht, bis Gauben, Dachfenster und Eindeckung fertig sind. Eine einzelne Gaube braucht erfahrungsgemäß 2 bis 4 Wochen. Den genauen Zeitraum nennt der Bauzeitenplan, den die Verwaltung vor Baubeginn bekommt.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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