Baumschulenweg, Alt-Treptow, Johannisthal: drei Dachlandschaften in Treptow
Wer an der Baumschulenstraße nach oben schaut, sieht lange, steile Dachflächen über drei oder vier Geschossen, hier und da mit einer kleinen Gaube. Unter diesen Dächern liegen Trockenböden aus der Zwischenkriegszeit, oft kaum verändert. In Treptow heißt Dachausbau deshalb häufig: Wohnungen unter einem Satteldach mit Kehlbalken, im bewohnten Mietshaus, mit einer Reihe neuer Gauben.
Am Treptower Park und rund um die Karl-Kunger-Straße sieht es anders aus. Dort stehen Gründerzeithäuser mit dem flach auslaufenden Berliner Dach. In Johannisthal und Altglienicke wiederum überwiegen Einfamilienhäuser mit kleineren Dachräumen. Wir bauen in allen drei Lagen, und jede verlangt eine eigene Planung.
Ausgangslagen zwischen Treptower Park und Späthstraße
In einem Mietshaus nahe der Späthstraße hat die Gemeinschaft beschlossen, den Trockenboden zu verkaufen oder selbst auszubauen. Das Satteldach ist steil, die Kehlbalken liegen in etwa Kopfhöhe, und die Eindeckung stammt aus einer Reparatur der Nachkriegszeit. Geplant sind zwei Wohnungen mit je drei Gauben zur Straße.
An der Bouchéstraße liegt ein Rohling über vier Vollgeschossen der Gründerzeit. Die Straßenseite ist steil, zum Hof läuft das Dach flach aus. Hier geht es um Stehhöhe unter dem Knick, um die Holzbalkendecke und um den zweiten Rettungsweg aus dem Hofteil.
In Johannisthal wünscht sich eine Familie unter dem Dach ihres Einfamilienhauses zwei Kinderzimmer. Das Dach ist dicht, der Boden leer, die Treppe fehlt. Eine Schleppgaube zur Gartenseite und eine Raumspartreppe lösen die Aufgabe.
Warum die Treptower Mietshäuser so steile Dächer tragen
Alt-Treptow wuchs vor dem Ersten Weltkrieg mit dem dichten Mietshausbau, der das ganze Berlin jener Zeit prägt. Baumschulenweg, benannt nach der Späth'schen Baumschule, erhielt viele seiner Mietshäuser dagegen erst in den zwanziger Jahren. Nach 1924 finanzierte die Hauszinssteuer in Berlin zahlreiche neue Wohnbauten.
Ende der zwanziger Jahre stritten Berliner Architekten offen über Flach- und Steildach. Viele Bauherren blieben beim steilen Satteldach mit Kehlbalkenlage, das einen großen Trockenboden bot. Wohnungen zogen dort erst spät ein: Laut Gutachterausschuss Berlin begann der Dachausbau im Ostteil in den neunziger Jahren. Viele dieser Böden sind bis heute unausgebaut.
Unter dem Satteldach mit Kehlbalken: die Technik
Stehhöhe unter dem Kehlbalken und darüber
Die Kehlbalkenlage teilt den Dachraum in ein Hauptgeschoss und einen Spitzboden. Unter den Kehlbalken entsteht die Wohnung, darüber bleibt oft Raum für eine Galerie oder Stauraum. Für jeden Aufenthaltsraum im Mietshaus muss mindestens die Hälfte der Netto-Raumfläche 2,20 m lichte Höhe haben. Ecken, die höchstens 1,50 m hoch sind, fallen aus dieser Rechnung heraus (§ 47 Abs. 1 BauO Bln).
Holzbalken oder schon Massivdecke
Im Gründerzeithaus in Alt-Treptow finden wir als oberste Decke fast immer Holzbalken. In den Häusern der zwanziger Jahre ist das Bild gemischter, je nach Bauherr und Baujahr. Was wirklich verbaut ist, zeigt eine kleine Öffnung beim Termin. Danach entscheidet der Tragwerksplaner, ob die Decke Bad und Estrich trägt oder Verstärkung braucht.
Steigleitungen aus der Bauzeit bis unters Dach
Die Stränge im Treppenhaus oder in der Küchenwand enden im obersten Geschoss. Für die neuen Wohnungen verlängern wir sie ins Dach, oft zusammen mit einer Erneuerung vom Keller an. Das geschieht im bewohnten Haus, strangweise und mit angekündigten Abschaltungen. Die Anbindung einer neuen Wohnung kostet erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 €.
Anleitern von der Straße und vom Hof
Ab einer Brüstungshöhe von 8 m reicht die Steckleiter nicht mehr, dann braucht die Feuerwehr ein Hubrettungsfahrzeug. Die Drehleiter erreicht laut Merkblatt der Berliner Feuerwehr Aufenthaltsräume bis 22 m Fußbodenhöhe, wenn Zufahrt und Aufstellfläche stimmen. Zur Straße klappt das meist. Im Hof fehlt oft die Fläche, und dann verlangt die Bauaufsicht einen zweiten baulichen Rettungsweg.
Dämmen unter großen Dachflächen
Ein steiles Dach hat viel Fläche im Verhältnis zur Grundfläche. Schon bei 45 Grad Neigung ist die Dachfläche rund 1,4-mal so groß wie die überdeckte Grundfläche. Neue Dachflächen samt Gauben erreichen nach Anlage 7 GModG einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K). Bei mehr als 50 m² neuer Fläche kommt der Nachweis zum sommerlichen Wärmeschutz dazu.
Gauben in Reihe: wenn eine Dachfläche ein Bild ergeben soll
Drei Gauben auf einem langen Dach sehen gut aus, wenn sie zusammenpassen. Gleiche Breite, gleiche Firsthöhe und Achsen über den Fenstern der Geschosse darunter machen aus Einzelteilen eine ruhige Reihe. Die Satteldachgaube passt zum steilen Hauptdach der Zwischenkriegszeit und bringt viel Licht. Die Schleppgaube spielt ihre Stärke aus, wenn zum Hof ein durchgehendes Band mit Stehhöhe entstehen soll.
An den Enden der Reihe bestimmt die Brandwand den Abstand. Gauben und Dachflächenfenster halten nach § 32 BauO Bln mindestens 1,25 m Abstand zur Brandwand, außer die Wand schützt sie. Bei traufständigen Häusern im geschlossenen Block betrifft das beide Seiten.
Eine Reihe baut die Zimmerei unserer festen Partnerbetriebe nacheinander vom selben Gerüst aus. Der Dachdecker schließt jede Gaube an, bevor die nächste geöffnet wird. So bleibt das Dach jeden Abend dicht. Steht das Haus unter Denkmalschutz, sind straßenseitige Einschnitte unzulässig, und Form und Eindeckung der Gauben stimmt der Planer mit der Denkmalbehörde ab.
Was Treptower Eigentümer am häufigsten beauftragen
Am häufigsten ist der Ausbau des Trockenbodens zu einer oder zwei Wohnungen, begleitet von einer Gaubenreihe. Dazu kommt fast immer die Verlängerung der Steigleitungen, manchmal eine Erneuerung des ganzen Strangs. Gemeinschaften, die den Boden verkaufen, lassen vorher die Hülle fertigstellen, damit der Käufer innen ausbauen kann.
In Alt-Treptow sind Rohlinge das Thema, gekauft mit Ausbaurecht und Teilungserklärung. In Johannisthal, Adlershof und Altglienicke bestellen Familien Gauben, Dachfenster und die Treppe nach oben.
Wo die alte Eindeckung ohnehin fällig ist, wird der Ausbau zum Dachprojekt. Erneuert der Umbau die wasserführende Schicht erheblich, verlangt das Berliner Solargesetz Photovoltaik auf mindestens 30 % der Nettodachfläche. Auf einem langen Satteldach mit Südseite lässt sich das mit der Gaubenreihe gut zusammen planen. Der Dachdecker unserer Partnerbetriebe stimmt Modulfeld, Gauben und Dachfenster in einem Plan ab. Die Elektroanbindung übernimmt der Partner für die Elektroinstallation, der ohnehin die neuen Wohnungen verkabelt.
Kosten für ein Treptower Dach
| Leistung | So sieht es in Treptow aus | Erfahrungswert | Einheit |
|---|---|---|---|
| Dach dicht, innen nichts gemacht | Trockenboden im Mietshaus der zwanziger Jahre | 1.400–2.100 € | je m² Grundfläche im Dach |
| Neue Eindeckung und Gaube dazu | alte Eindeckung, Gaubenreihe zur Straße | 2.300–3.400 € | je m² Grundfläche im Dach |
| Satteldachgaube | einzelne Gaube in der Reihe | 3.300–4.900 € | je Meter Gaubenbreite |
| Schleppgaube | durchgehendes Gaubenband zum Hof | 2.800–4.300 € | je Meter Gaubenbreite |
| Steigleitungen erneuern oder verlängern | Strang vom Keller bis ins Dach | 800–1.500 € | je Geschoss und Strang |
Jede Spanne ist ein Erfahrungswert aus unseren Baustellen, als Bruttopreis mit Stand September 2026. Bei Gauben am Mehrfamilienhaus mit Gerüst über mehrere Geschosse rechnen wir den Faktor 1,18 ein. Eine Satteldachgaube mit 2 m Breite, innen roh, liegt damit bei 8.000 bis 11.500 €. Gerechnet wird der Ausbau über die Grundfläche unter dem Dach. Nach Wohnflächenverordnung bleibt davon wegen der Schrägen weniger übrig. Behördengebühren und Prüfingenieur kommen jeweils hinzu.
Beschluss, Freistellung, Prüfingenieur: die Zustimmungen
Im Mietshaus beginnt alles mit der Eigentümergemeinschaft. Dach und tragende Decken sind Gemeinschaftseigentum, und die Versammlung beschließt den Ausbau nach § 20 WEG. Ein Rohling mit Ausbaurecht verkürzt diesen Schritt, ersetzt aber nicht den Blick in die Teilungserklärung.
Für die Bauordnung ist Wohnraum im Dach samt neuer Gauben im unbeplanten Innenbereich ein Fall des § 62 BauO Bln, der Genehmigungsfreistellung. Der Bau darf losgehen, wenn seit dem Eingang der Unterlagen ein Monat vergangen ist und die Bauaufsicht kein Verfahren verlangt hat. Weil das Haus meist in Gebäudeklasse 4 oder 5 fällt, prüft sie trotzdem Statik und Brandschutz. Für ein Mietshaus dieser Größe unterschreibt ein Architekt oder ein in Berlin gelisteter Ingenieur die Bauvorlagen.
Beim Brandschutz hilft § 48 Abs. 6 dem Bestand. Die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss und die neuen tragenden Teile müssen nur feuerhemmend sein. In Gebäudeklasse 5 erfüllen neue notwendige Treppen, Treppenraumwände und Brandwände die Anforderungen der Klasse 4. Rauchdichte, selbstschließende Kellertüren und die Entrauchung des Treppenraums bleiben Pflicht.
Drei soziale Erhaltungsgebiete liegen im Bezirk Treptow-Köpenick, eines davon in Alt-Treptow. Liegt das Haus darin, genehmigt der Bezirk den Umbau gesondert, auch wenn die Bauordnung keine Genehmigung verlangt. Für den Ausbau des Dachs als solchen verwendet ein Bezirksamt die Formel „in der Regel genehmigungsfähig". Die Dachgeschoss-Maisonette ist dort nicht genehmigungsfähig, ein Aufzug in Häusern bis vier Geschosse ebenso wenig. Rechtlich gilt hier der Stand September 2026. Bevor das Angebot rausgeht, prüfen wir ihn mit Planer und Behörde für Ihr Haus nach.
Gerüst an der Straße, Aufzug im Hof: die Baustelle
Das Gerüst steht an der Straßenseite, oft auch zum Hof, und trägt einen Materialaufzug bis zur Traufe. Die Höfe der Zwischenkriegshäuser sind häufig weiter als in der Gründerzeit, das erleichtert Container und Anlieferung. Das Treppenhaus bekommt Schutz, bevor die erste Platte nach oben geht. Aushänge sagen den Mietern, wann Wasser oder Strom kurz fehlen.
Sie unterschreiben einen Vertrag, bekommen einen Bauzeitenplan und haben einen Bauleiter als Ansprechpartner. Die Leitungen für Wasser und Heizung legen unsere eigenen Leute, und sie fliesen, verputzen und streichen auch. Für Zimmerei, Eindeckung und Elektro setzen wir feste Partnerbetriebe ein, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen und die im selben Plan stehen. Den Abbruch, die Trockenbauwände, den Estrich und die Türen bekommen Sie ebenfalls aus einer Hand. Die Kolonne fährt morgens aus Lankwitz los und bleibt bis zum Ende des Abschnitts in Treptow, die Anfahrt ist im Festpreis enthalten.
Zeitplan in Wochen für ein Treptower Dach
Bis zum Baubeginn vergehen für Beschluss, Statik, Planung und Unterlagen meist zwei bis sechs Monate. Nach dem Einreichen gilt die Monatsfrist der Freistellung.
Auf der Baustelle selbst rechnen wir für ein Dachgeschoss mit etwa 60 m² Grundfläche mit 10 bis 16 Wochen. Die ersten Wochen gehören Gerüst, Rückbau, Zimmerei und Gauben, jede Gaube mit zwei bis vier Wochen. Sobald die Hülle dicht ist, folgen Leitungen, Dämmung, Trockenbau und Brandschutzbekleidung. Estrich, Bad und Fliesen schließen sich an, zuletzt Oberflächen, Böden und Türen. Die Abnahme machen wir gemeinsam und halten sie im Protokoll fest.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Undichtes Dach ohne Ausbauabsicht: Für die schnelle Reparatur ist ein Dachdecker mit Notdienst zuständig. Unsere Arbeit läuft in Bauabschnitten.
- Fassade oder Neueindeckung als eigenes Projekt: Ohne Arbeiten im Dachraum vergibt die Gemeinschaft das an einen Fassaden- oder Dachdeckerbetrieb.
- Brandschutznachweis und Statik: Beides stellt der Fachplaner aus, und wir stimmen uns mit ihm ab.
- Asbest oder künstliche Mineralfasern mit Freimessung: Das übernimmt ein Betrieb für Schadstoffsanierung als eigenen Auftrag.
Unterwegs in Treptow und den Nachbarbezirken
Wir bauen in Alt-Treptow zwischen Treptower Park und Elsenstraße, im Plänterwald und in Baumschulenweg entlang der Baumschulenstraße und der Kiefholzstraße. Weiter südöstlich liegen Niederschöneweide an der Schnellerstraße, Johannisthal am Sterndamm und Adlershof. Altglienicke und Bohnsdorf mit ihren Einfamilienhäusern gehören ebenfalls dazu.
Im Nordwesten schließt Kreuzberg mit Gewerbehöfen und Seitenflügeln an. Im Westen grenzt Neukölln an, wo viele Rohlinge gehandelt werden. Über die Elsenbrücke erreicht man Friedrichshain. Stromaufwärts folgt Köpenick mit Villen und Altstadt. Nordöstlich, jenseits der Spree, liegt Lichtenberg mit den Karlshorster Landhäusern.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Gaubenarten im Vergleich — Schlepp-, Sattel- und Flachdachgaube mit ihren Einsatzfällen.
- Gaube planen und bauen lassen — Ablauf mit der Zimmerei, Brandwandabstand und Freistellung.
- Rettungsfenster und Brandschutz — Gebäudeklassen, Anleitern und die Bestandsregeln.
- Steigleitungen bis ins Dach — Strangarbeiten im bewohnten Haus.
- Genehmigung in Berlin — Freistellung, Verfahren, Prüfpflicht und Unterlagen.
Ihr Dach in Treptow: der erste Anruf
Trockenboden in Baumschulenweg, Rohling am Treptower Park oder Kinderzimmer in Johannisthal: Am Anfang steht ein Termin unter dem Dach, der Sie nichts kostet. Wir messen auf, prüfen Sparren, Kehlbalken und Zugang und schicken danach ein Festpreisangebot nach Gewerken. Unser Telefon 030 8268 9996 ist montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr besetzt. Schreiben können Sie uns jederzeit über das Anfrageformular am Ende dieser Seite.
