Ablauf eines Dachausbaus: Materialaufzug an einer Berliner Altbaufassade bringt Platten zum Dach

Meisterbetrieb für Dachausbau, Maisonette und Loft

Der Ablauf eines Dachausbaus im Mehrfamilienhaus in Wochen

Wie der Dachausbau in einem Berliner Mehrfamilienhaus abläuft, vom Termin auf dem Dachboden bis zur Abnahme. Bei rund 60 m² dauert der Bau erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen.

Kostenlosen Vor-Ort-Termin anfragen 030 7593 9913

Dachboden ausbauen›Innenausbau›Strangsanierung›Rohling ausbauen›Maisonette›Loft und Fabriketage›Alle 28 Leistungen ↓

Zwei Zeiträume: Vorlauf und Bauzeit

Die Eigentümergemeinschaft eines Gründerzeithauses hat den leeren Dachboden besichtigt und will wissen, wann dort zwei neue Wohnungen bezogen werden können. Die Antwort besteht aus zwei Zahlen. Die erste ist der Vorlauf für Planung, Statik, Unterlagen und Beschlüsse, der meist 2 bis 6 Monate dauert. Die zweite ist die Bauzeit, die bei rund 60 m² Grundfläche erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen beträgt.

Zusammengerechnet liegen zwischen dem ersten Termin und dem Einzug damit rund vier bis zehn Monate. Ist die Hülle schon fertig, mit gedämmtem Dach, Fenstern und Estrich, verkürzt sich die Bauzeit bei 60 bis 80 m² auf 6 bis 10 Wochen. Welche Ausgangslage welche Kosten bedeutet, zeigt der Rechner zu den Dachausbau-Kosten.

Vor dem ersten Hammerschlag: Termin und Tragwerk

Am Anfang steht ein kostenloser Termin auf dem Dachboden. Wir sehen uns Sparren, Kehlbalken, die oberste Decke und die Schornsteinzüge an. Genauso wichtig ist der Weg nach oben: Treppenhaus, Hofeinfahrt, Platz für Gerüst, Materialaufzug oder Kran.

Danach prüft ein Tragwerksplaner, was die Decke und der Dachstuhl tragen. In den Häusern bis Anfang des 20. Jahrhunderts ist die oberste Decke fast immer eine Holzbalkendecke. Ihre Tragfähigkeit entscheidet, ob Balken verstärkt, Stahlträger eingezogen oder leichtere Aufbauten gewählt werden. Aus dem Bild vom Dachboden und der Statik entsteht der erste Entwurf.

Planung, Unterlagen und Beschlüsse

Aus dem Entwurf werden die Unterlagen für die Bauaufsicht. Im Berliner Mietshaus braucht es dafür in der Regel einen Architekten oder einen gelisteten Ingenieur, denn nur sie sind dort bauvorlageberechtigt. Er erstellt Grundrisse, Schnitte und Nachweise, und wir stimmen seine Planung mit dem Bauablauf ab.

Parallel laufen die Beschlüsse. Wem das Dach gehört, regelt § 5 Abs. 2 WEG: Dach und tragende Decke sind Gemeinschaftseigentum, auch über einer einzelnen Wohnung. Bauliche Veränderungen werden nach § 20 WEG beschlossen oder einem Eigentümer per Beschluss gestattet. Im sozialen Erhaltungsgebiet muss außerdem das Stadtentwicklungsamt des Bezirks zustimmen, und zwar unabhängig von der Freistellung. Bei einem Baudenkmal braucht es für Gaubenform und Eindeckung die Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde.

Im unbeplanten Innenbereich fällt der Ausbau zu Wohnzwecken einschließlich neuer Gauben in der Regel unter die Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln. Der Bau darf dann losgehen, sobald seit der Vorlage der Unterlagen ein Monat vergangen ist. Diese Frist kann die Behörde um einen Monat verlängern, oder sie erklärt, dass doch ein vereinfachtes Verfahren durchgeführt wird. Wird nicht innerhalb von zwei Jahren begonnen, erlischt nach § 62 Abs. 3 das Recht zum Bauen. Welche Verfahren es gibt und welche Unterlagen nötig sind, erklärt der Ratgeber zur Genehmigung.

Freigestellt heißt nicht ungeprüft: In den Gebäudeklassen 4 und 5 prüft die Bauaufsicht Standsicherheit und Brandschutz trotzdem. Ein fünfgeschossiges Gründerzeithaus mit neuem Wohnraum im Dach liegt meist in Gebäudeklasse 5. Die Planung klärt außerdem zwei Pflichten: Bei mehr als 50 m² neuer zusammenhängender Nutzfläche ist der sommerliche Wärmeschutz nachzuweisen. Wird beim Ausbau die wasserführende Schicht erheblich erneuert, verlangt das Solargesetz Photovoltaik auf mindestens 30 % der Nettodachfläche.

Stehen Planung und Beschlüsse, erhalten Sie ein Festpreisangebot nach Gewerken und einen Bauzeitenplan. Für die Paragraphen auf dieser Seite gilt der Stand September 2026, und bevor ein Angebot rausgeht, klären wir den Einzelfall mit Planer und Behörde.

Übergabe eines fertig ausgebauten Dachgeschosses an die Eigentümer

Wer wann entscheidet

Über den Ausbau entscheiden die Eigentümer; danach folgen Tragwerksplaner und Bauaufsicht des Bezirks. Vor dem Trockenbau und bei der Abnahme entscheidet der Bauherr, im Erhaltungsgebiet zusätzlich die Stadtplanung des Bezirks, am Baudenkmal die Untere Denkmalschutzbehörde.

Zeitpunkt	Wer entscheidet	Worüber
vor der Planung	Eigentümer, in der WEG die Versammlung	ob ausgebaut wird, Nutzung, Budget
nach dem ersten Termin	Tragwerksplaner	Tragfähigkeit, Verstärkung, Wechsel für die Treppe
mit den Unterlagen	Bauaufsicht des Bezirks	Freistellung oder Verfahren, Prüfung in Gebäudeklasse 4 und 5
im Erhaltungsgebiet	Stadtplanung des Bezirks	Genehmigung nach Erhaltungsrecht
am Denkmal	Untere Denkmalschutzbehörde	Gaubenform, Eindeckung, Farbe
vor dem Trockenbau	Bauherr	Lage von Bad und Leitungen, Fliesen, Boden, Treppe, Türen
bei der Abnahme	Bauherr und Bauleiter gemeinsam	Protokoll, offene Punkte, Übergabe der Unterlagen

Für Sie als Bauherr sind zwei Termine entscheidend. Der Beschluss der Eigentümer sollte vor dem Einreichen stehen. Die Auswahl von Bad, Fliesen, Boden und Treppe sollte vor dem Trockenbau feststehen, weil Leitungen und Aufbauhöhen daran hängen.

Die Bauzeit Woche für Woche

Das Beispiel zeigt einen Ausbau mit rund 60 m² Grundfläche, dichtem Dach, neuer Dämmung und einer Gaube. Die Abschnitte überschneiden sich, und die Wochen sind Erfahrungswerte. Entstehen im selben Dach zwei oder drei Wohnungen, laufen die Abschnitte für alle Einheiten im gleichen Takt, und die Bauzeit wächst mit der Fläche. Den genauen Plan dafür stellen wir auf, sobald wir das Dach gesehen haben.

Woche	Abschnitt	Was im Haus zu merken ist
1	Baustelle einrichten: Gerüst, Materialaufzug oder Kran, Schutz des Treppenhauses	Gerüst am Haus, Stellfläche im Hof oder an der Straße
1–2	Rückbau und Entsorgung: Verschläge, alte Böden, Schutt	laut, Schuttrutsche oder Aufzug in Betrieb, Container
2–5	Zimmerei, Deckendurchbruch, Gaube, Dachfenster, Hülle dicht	Säge und Hammer, Dach zeitweise unter Planen
4–7	Leitungen: Strangverlängerung, Heizung, Elektro	angekündigte Abschaltungen von Wasser oder Strom
5–9	Dämmung, Dampfbremse, Trockenbau, Brandschutzbekleidung	ruhiger, Material kommt über den Aufzug
7–12	Estrich, Bad, Fliesen	wenig Lärm, Trocknungszeiten
9–15	Spachtel, Maler, Boden, Türen, Treppe	leise Arbeiten, letzte Transporte
10–16	Endmontage, Reinigung, gemeinsame Abnahme	Treppenhausschutz wird abgebaut

Die Öffnung in der Decke entsteht früh, solange ohnehin Staub und Lärm anfallen. Die fertige Treppe kommt dagegen erst zum Schluss, damit sie ohne Baustellenspuren übergeben wird. Bis dahin führt eine Bautreppe nach oben.

Das Bad im Dachgeschoss braucht innerhalb dieser Zeit erfahrungsgemäß 3 bis 4 Wochen. Ein Trockenestrich verkürzt die Wartezeit, weil er keine lange Trocknung braucht. Wie die Innengewerke ineinandergreifen, beschreibt die Seite zum Innenausbau.

Wann das Haus vom Ausbau etwas merkt

Deutlich zu hören ist der Ausbau in den ersten Wochen, in denen Rückbau, Deckendurchbruch und Zimmerei laufen. Danach bleiben einzelne angekündigte Termine, an denen für die Strangverlängerung Wasser oder Strom abgestellt wird.

Im bewohnten Mietshaus leben die Nachbarn mit der Baustelle, und das bestimmt die Reihenfolge. Zuerst kommt das Gerüst, zur Straße oder in den Hof, und bleibt, bis die Hülle dicht ist. Im engen Hof ohne Stellfläche übernimmt ein Materialaufzug an der Fassade oder ein Kran den Transport.

Der Lärm konzentriert sich auf die ersten Wochen. Rückbau, Deckendurchbruch und das Abbinden neuer Hölzer sind im ganzen Haus zu hören. Danach wird es deutlich ruhiger, denn Dämmung, Trockenbau und Oberflächen sind leise Arbeiten.

Wasser und Strom betreffen die Nachbarn nur an einzelnen Terminen. Für die neue Wohnung werden die Steigleitungen nach oben verlängert, und dafür muss der Strang kurz abgestellt werden. Diese Abschaltungen hängen wir rechtzeitig im Treppenhaus aus und stimmen sie mit der Verwaltung ab. Wie das im bewohnten Haus abläuft, zeigt die Seite zur Strangsanierung.

Das Treppenhaus bekommt für die gesamte Bauzeit einen Schutz auf Stufen, Geländer und Wänden. Material und Schutt laufen möglichst über Aufzug oder Rutsche und nicht durch das Treppenhaus. Gearbeitet wird werktags, und laute Abschnitte kündigen wir vorher per Aushang an.

In Prenzlauer Berg liegt der Ausbau oft im Hinterhaus oder Seitenflügel, und der Hof ist zugleich Lagerfläche und Weg der Mieter. Im Wedding fehlt im Hinterhof häufig jede Stellfläche, und die Strangverlängerung führt durch ein voll bewohntes Haus. In Kreuzberg bestimmt der enge Hof, wo Aufzug und Container stehen.

Leere Fabriketage mit gusseisernen Stützen vor dem Ausbau

Was den Zeitplan verschieben kann

Verschieben können den Plan ein Fund beim Öffnen des Dachs, eine um einen Monat verlängerte Frist der Behörde und ein vertagter Beschluss der Eigentümerversammlung.

Ein Bauzeitenplan beruht auf dem, was vor dem Rückbau sichtbar ist. Zeigt sich beim Öffnen ein Balkenkopf mit Feuchteschaden, rechnet der Tragwerksplaner die Reparatur nach. Besteht der Verdacht auf alte Holzschutzmittel im Dachstuhl, kommt ein Gutachter dazu. Beides planen wir als Puffer ein und besprechen es sofort mit Ihnen.

Auf der Seite der Behörden kann die Frist der Freistellung um einen Monat wachsen, oder es wird ein Verfahren verlangt. Vertagt die Eigentümerversammlung den Beschluss, verschiebt sich der Beginn entsprechend. Solange das Dach offen ist, bestimmt außerdem das Wetter, an welchen Tagen die Zimmerei arbeitet.

Abnahme, Unterlagen und Einzug

Am Ende gehen Sie mit dem Bauleiter durch die neue Wohnung. Was noch offen ist, steht im Abnahmeprotokoll mit einem Termin zur Erledigung. Mit der Abnahme übergeben wir die Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung.

In jedem Aufenthaltsraum außer der Küche und in den Fluren, über die Rettungswege führen, sind nach § 48 Abs. 4 BauO Bln Rauchwarnmelder Pflicht. Wann die Nutzung beginnen darf, stimmt der Planer mit der Bauaufsicht ab. Danach kann der Einzug kommen.

Kürzere und längere Vorhaben

Die folgenden Erfahrungswerte zeigen, wie lange einzelne Bausteine innerhalb eines Ausbaus brauchen und wie lange größere Projekte dauern. Wer nur ein einzelnes Dachfenster tauschen oder das Dach neu decken lassen will, bespricht den Termin direkt mit einem Dachdecker.

Vorhaben	Dauer
Gaube	2–4 Wochen
Dachfenster	1 Arbeitstag je Fenster, mit Innenfutter 2
Treppe mit Deckendurchbruch	1–2 Wochen
Dämmung von innen, 80 m² Dachfläche	1–2 Wochen
Bad im Dachgeschoss	3–4 Wochen innerhalb des Ausbaus
Ausbau einer fertigen Hülle, 60–80 m²	6–10 Wochen
Loft, 120–150 m²	12–20 Wochen
Aufstockung in Holzbauweise	Montage der Elemente wenige Tage bis 2 Wochen, fertig 4–6 Monate

Ein Loft in der Fabriketage folgt einem eigenen Verfahren, das der Ratgeber Gewerbe zu Wohnen beschreibt. Die Aufstockung läuft in der Regel über das vereinfachte Verfahren, Einzelheiten stehen auf der Seite zur Aufstockung.

Wie wir den Ablauf führen

Ein Bauleiter hält den Plan vom ersten Besuch auf dem Dachboden bis zur Abnahme zusammen und ist Ihr Ansprechpartner. Für Sie bleibt es dabei bei einem Vertrag mit uns.

Sanitär, Fliesen, Putz und Malerarbeiten übernehmen unsere eigenen Leute. Zimmerei, Dachdecker und Elektro stellen feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen, und sie stehen fest im Bauzeitenplan. Den Tragwerksplaner und den Architekten binden wir ein und stimmen ihre Termine mit dem Bau ab. Was vor dem Start alles geprüft wird, zeigt die Seite Dachboden ausbauen.

Ihr Zeitplan beginnt auf dem Dachboden

Sie möchten wissen, wie lange der Ausbau der Dachwohnungen in Ihrem Haus dauert? Nach einem kostenlosen Termin unter Ihrem Dach bekommen Sie von uns als Meisterbetrieb beides schriftlich: den Festpreis nach Gewerken und den Bauzeitenplan. Wie der Zeitplan für Ihr Haus aussieht, besprechen wir unter 030 7593 9913, werktags von 7 bis 18 Uhr. Außerhalb dieser Zeiten erreicht uns Ihre Nachricht über das Formular unten auf der Seite.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Dachausbau mit 60 m² Grundfläche?

Die Bauzeit liegt als Richtwert bei 10 bis 16 Wochen. Davor stehen Planung, Statik, Unterlagen und Beschlüsse, die meist 2 bis 6 Monate brauchen. Ist die Hülle schon fertig, sind es bei 60 bis 80 m² eher 6 bis 10 Wochen Bauzeit.

Wann dürfen wir nach dem Einreichen der Unterlagen anfangen?

In der Genehmigungsfreistellung nach § 62 Abs. 3 BauO Bln beginnt der Bau frühestens einen Monat nach Vorlage der Unterlagen. Die Bauaufsicht kann diese Frist um einen weiteren Monat verlängern oder ein vereinfachtes Verfahren verlangen. Teilt sie vorher mit, dass kein Verfahren durchgeführt wird, darf es früher losgehen.

Wie lange sind die Nachbarn ohne Wasser, wenn der Strang verlängert wird?

Das hängt davon ab, wie viele Wohnungen am Strang hängen und wie die Leitungen liegen. Wir legen die Abschaltungen in wenige, vorher angekündigte Zeitfenster und hängen die Termine rechtzeitig im Treppenhaus aus. Die Verwaltung erhält den Plan vorab.

Müssen die Mieter im obersten Geschoss während des Ausbaus ausziehen?

Ausziehen muss in der Regel niemand. Staub und Lärm entstehen vor allem in den ersten Wochen mit Rückbau, Durchbruch und Zimmerei, und diese Abschnitte kündigen wir an. Entsteht eine Maisonette mit Öffnung in eine bewohnte Wohnung, planen wir Staubschutzwände und die Tage des Durchbruchs mit den Bewohnern gemeinsam.

Wann muss die Eigentümergemeinschaft den Dachausbau beschließen?

Der Beschluss sollte vorliegen, bevor die Unterlagen eingereicht und Aufträge vergeben werden. In einer Eigentümergemeinschaft zählen Dach und tragende Decke zum Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG), und die Versammlung beschließt oder gestattet den Umbau nach § 20 WEG. Angebot, Bauzeitenplan und Baustellenkonzept liefern wir so, dass die Verwaltung damit in die Versammlung gehen kann.

Wie lange steht das Gerüst am Haus?

Das Gerüst bleibt, bis Zimmerei, Gauben, Dachfenster und Eindeckung fertig sind und die Hülle dicht ist. Bei einem Ausbau mit Gaube betrifft das erfahrungsgemäß die ersten fünf bis sechs Wochen der Bauzeit. Den genauen Zeitraum nennt der Bauzeitenplan, den Sie vor Baubeginn erhalten.

Wann müssen wir Fliesen, Boden und Treppe aussuchen?

Die Auswahl sollte feststehen, bevor der Trockenbau beginnt, weil Leitungen, Abläufe und Aufbauhöhen davon abhängen. Treppen und Fenster mit längerer Lieferzeit bestellen wir früh im Ablauf. Im Bauzeitenplan steht für jede dieser Entscheidungen ein Datum.

Wie lange dauert eine Gaube innerhalb des Ausbaus?

Für eine Gaube rechnen wir mit 2 bis 4 Wochen. Ein Dachfenster ist in einem Arbeitstag eingebaut, mit Innenfutter in zwei. Beides gehört zu der Phase, in der die Hülle geschlossen wird, und liegt damit am Anfang der Bauzeit.

Ab wann können die neuen Dachwohnungen bezogen oder vermietet werden?

Bezogen werden können sie nach der gemeinsamen Abnahme mit Protokoll, wenn alle Arbeiten abgeschlossen sind. Bei Häusern der Gebäudeklassen 4 und 5 prüft die Bauaufsicht zusätzlich Statik und Brandschutz, und diese Prüfung gehört in den Vorlauf vor dem Bau. Den Termin für den Nutzungsbeginn klärt der Planer mit der Bauaufsicht.

Wie laut wird der Dachausbau in einem bewohnten Haus in Prenzlauer Berg?

Laut wird es vor allem beim Rückbau, beim Deckendurchbruch und bei der Zimmerei, also in den ersten Wochen. Danach folgen Leitungen, Trockenbau und Oberflächen, die im Haus deutlich weniger zu hören sind. Die Bautage liegen werktags, und vor jedem lauten Abschnitt hängt ein Aushang im Treppenhaus.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

Kostenlos und unverbindlich

Ihr Dachausbau in Berlin

Beschreiben Sie kurz Haus und Dachboden, oder rufen Sie an. Beim kostenlosen Termin vor Ort sehen wir uns Dachstuhl und Zugang an und nennen Ihnen danach einen Festpreis — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

030 7593 9913

Mo–Fr 7–18 Uhr

Mit dem Absenden willigen Sie ein, dass wir Ihre Angaben zur Bearbeitung der Anfrage verwenden. Einzelheiten in der Datenschutzerklärung.