Zwei Zeiträume: Vorlauf und Bauzeit
Die Eigentümer haben den leeren Dachboden besichtigt und wollen wissen, wann dort jemand wohnen kann. Die Antwort besteht aus zwei Zahlen. Die erste ist der Vorlauf für Planung, Statik, Unterlagen und Beschlüsse, der nach unseren Erfahrungswerten meist 2 bis 6 Monate dauert. Die zweite ist die Bauzeit, die bei rund 60 m² Grundfläche erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen beträgt.
Zusammengerechnet liegen zwischen dem ersten Termin und dem Einzug damit rund vier bis zehn Monate. Ist die Hülle schon fertig, mit gedämmtem Dach, Fenstern und Estrich, verkürzt sich die Bauzeit bei 60 bis 80 m² auf 6 bis 10 Wochen. Welche Ausgangslage welche Kosten bedeutet, zeigt der Rechner zu den Dachausbau-Kosten.
Vor dem ersten Hammerschlag: Termin und Tragwerk
Am Anfang steht ein kostenloser Termin auf dem Dachboden. Wir messen auf und sehen uns Sparren, Kehlbalken, die oberste Decke und die Schornsteinzüge an. Genauso wichtig ist der Weg nach oben: Treppenhaus, Hofeinfahrt, Platz für Gerüst, Materialaufzug oder Kran.
Danach prüft ein Tragwerksplaner, was die Decke und der Dachstuhl tragen. In den Häusern bis Anfang des 20. Jahrhunderts ist die oberste Decke fast immer eine Holzbalkendecke. Ihre Tragfähigkeit entscheidet, ob Balken verstärkt, Stahlträger eingezogen oder leichtere Aufbauten gewählt werden. Aus Aufmaß und Statik entsteht der erste Entwurf.
Planung, Unterlagen und Beschlüsse
Aus dem Entwurf werden die Unterlagen für die Bauaufsicht. Im Berliner Mietshaus braucht es dafür in der Regel einen Architekten oder einen gelisteten Ingenieur, denn nur sie sind dort bauvorlageberechtigt. Er erstellt Grundrisse, Schnitte und Nachweise, und wir stimmen seine Planung mit dem Bauablauf ab.
Parallel laufen die Beschlüsse. Wem das Dach gehört, regelt § 5 Abs. 2 WEG: Dach und tragende Decke sind Gemeinschaftseigentum, auch über einer einzelnen Wohnung. Bauliche Veränderungen werden nach § 20 WEG beschlossen oder einem Eigentümer per Beschluss gestattet. Im sozialen Erhaltungsgebiet muss außerdem das Stadtentwicklungsamt des Bezirks zustimmen, und zwar unabhängig von der Freistellung. Bei einem Baudenkmal braucht es für Gaubenform und Eindeckung die Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde.
Im unbeplanten Innenbereich fällt der Ausbau zu Wohnzwecken einschließlich neuer Gauben in der Regel unter die Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln. Der Bau darf dann losgehen, sobald seit der Vorlage der Unterlagen ein Monat vergangen ist. Diese Frist kann die Behörde um einen Monat verlängern, oder sie erklärt, dass doch ein vereinfachtes Verfahren durchgeführt wird. Wird nicht innerhalb von zwei Jahren begonnen, erlischt nach § 62 Abs. 3 das Recht zum Bauen. Welche Verfahren es gibt und welche Unterlagen nötig sind, erklärt der Ratgeber zur Genehmigung.
Freigestellt heißt nicht ungeprüft: In den Gebäudeklassen 4 und 5 prüft die Bauaufsicht Standsicherheit und Brandschutz trotzdem. Ein fünfgeschossiges Gründerzeithaus mit neuem Wohnraum im Dach liegt meist in Gebäudeklasse 5. Die Planung klärt außerdem zwei Pflichten: Bei mehr als 50 m² neuer zusammenhängender Nutzfläche ist der sommerliche Wärmeschutz nachzuweisen. Wird beim Ausbau die wasserführende Schicht erheblich erneuert, verlangt das Solargesetz Photovoltaik auf mindestens 30 % der Nettodachfläche.
Stehen Planung und Beschlüsse, erhalten Sie ein Festpreisangebot nach Gewerken und einen Bauzeitenplan. Für die Paragraphen auf dieser Seite gilt der Stand September 2026, und bevor ein Angebot rausgeht, klären wir den Einzelfall mit Planer und Behörde.
Wer wann entscheidet
| Zeitpunkt | Wer entscheidet | Worüber |
|---|---|---|
| vor der Planung | Eigentümer, in der WEG die Versammlung | ob ausgebaut wird, Nutzung, Budget |
| nach dem Aufmaß | Tragwerksplaner | Tragfähigkeit, Verstärkung, Wechsel für die Treppe |
| mit den Unterlagen | Bauaufsicht des Bezirks | Freistellung oder Verfahren, Prüfung in Gebäudeklasse 4 und 5 |
| im Erhaltungsgebiet | Stadtplanung des Bezirks | Genehmigung nach Erhaltungsrecht |
| am Denkmal | Untere Denkmalschutzbehörde | Gaubenform, Eindeckung, Farbe |
| vor dem Trockenbau | Bauherr | Lage von Bad und Leitungen, Fliesen, Boden, Treppe, Türen |
| bei der Abnahme | Bauherr und Bauleiter gemeinsam | Protokoll, offene Punkte, Übergabe der Unterlagen |
Für Sie als Bauherr sind zwei Termine entscheidend. Der Beschluss der Eigentümer sollte vor dem Einreichen stehen. Die Auswahl von Bad, Fliesen, Boden und Treppe sollte vor dem Trockenbau feststehen, weil Leitungen und Aufbauhöhen daran hängen.
Die Bauzeit Woche für Woche
Das Beispiel zeigt einen Ausbau mit rund 60 m² Grundfläche, dichtem Dach, neuer Dämmung und einer Gaube. Die Abschnitte überschneiden sich, und die Wochen sind Erfahrungswerte.
| Woche | Abschnitt | Was im Haus zu merken ist |
|---|---|---|
| 1 | Baustelle einrichten: Gerüst, Materialaufzug oder Kran, Schutz des Treppenhauses | Gerüst am Haus, Stellfläche im Hof oder an der Straße |
| 1–2 | Rückbau und Entsorgung: Verschläge, alte Böden, Schutt | laut, Schuttrutsche oder Aufzug in Betrieb, Container |
| 2–5 | Zimmerei, Deckendurchbruch, Gaube, Dachfenster, Hülle dicht | Säge und Hammer, Dach zeitweise unter Planen |
| 4–7 | Leitungen: Strangverlängerung, Heizung, Elektro | angekündigte Abschaltungen von Wasser oder Strom |
| 5–9 | Dämmung, Dampfbremse, Trockenbau, Brandschutzbekleidung | ruhiger, Material kommt über den Aufzug |
| 7–12 | Estrich, Bad, Fliesen | wenig Lärm, Trocknungszeiten |
| 9–15 | Spachtel, Maler, Boden, Türen, Treppe | leise Arbeiten, letzte Transporte |
| 10–16 | Endmontage, Reinigung, gemeinsame Abnahme | Treppenhausschutz wird abgebaut |
Die Öffnung in der Decke entsteht früh, solange ohnehin Staub und Lärm anfallen. Die fertige Treppe kommt dagegen erst zum Schluss, damit sie ohne Baustellenspuren übergeben wird. Bis dahin führt eine Bautreppe nach oben.
Das Bad im Dachgeschoss braucht innerhalb dieser Zeit erfahrungsgemäß 3 bis 4 Wochen. Ein Trockenestrich verkürzt die Wartezeit, weil er keine lange Trocknung braucht. Wie die Innengewerke ineinandergreifen, beschreibt die Seite zum Innenausbau.
Wann das Haus vom Ausbau etwas merkt
Im bewohnten Mietshaus leben die Nachbarn mit der Baustelle, und das bestimmt die Reihenfolge. Zuerst kommt das Gerüst, zur Straße oder in den Hof, und bleibt, bis die Hülle dicht ist. Im engen Hof ohne Stellfläche übernimmt ein Materialaufzug an der Fassade oder ein Kran den Transport.
Der Lärm konzentriert sich auf die ersten Wochen. Rückbau, Deckendurchbruch und das Abbinden neuer Hölzer sind im ganzen Haus zu hören. Danach wird es deutlich ruhiger, denn Dämmung, Trockenbau und Oberflächen sind leise Arbeiten.
Wasser und Strom betreffen die Nachbarn nur an einzelnen Terminen. Für die neue Wohnung werden die Steigleitungen nach oben verlängert, und dafür muss der Strang kurz abgestellt werden. Diese Abschaltungen hängen wir rechtzeitig im Treppenhaus aus und stimmen sie mit der Verwaltung ab. Wie das im bewohnten Haus abläuft, zeigt die Seite zur Strangsanierung.
Das Treppenhaus bekommt für die gesamte Bauzeit einen Schutz auf Stufen, Geländer und Wänden. Material und Schutt laufen möglichst über Aufzug oder Rutsche und nicht durch das Treppenhaus. Gearbeitet wird werktags, und laute Abschnitte kündigen wir vorher per Aushang an.
In Prenzlauer Berg liegt der Ausbau oft im Hinterhaus oder Seitenflügel, und der Hof ist zugleich Lagerfläche und Weg der Mieter. Im Wedding fehlt im Hinterhof häufig jede Stellfläche, und die Strangverlängerung führt durch ein voll bewohntes Haus. In Kreuzberg bestimmt der enge Hof, wo Aufzug und Container stehen.
Was den Zeitplan verschieben kann
Ein Bauzeitenplan beruht auf dem, was vor dem Rückbau sichtbar ist. Zeigt sich beim Öffnen ein Balkenkopf mit Feuchteschaden, rechnet der Tragwerksplaner die Reparatur nach. Besteht der Verdacht auf alte Holzschutzmittel im Dachstuhl, kommt ein Gutachter dazu. Beides planen wir als Puffer ein und besprechen es sofort mit Ihnen.
Auf der Seite der Behörden kann die Frist der Freistellung um einen Monat wachsen, oder es wird ein Verfahren verlangt. Vertagt die Eigentümerversammlung den Beschluss, verschiebt sich der Beginn entsprechend. Solange das Dach offen ist, bestimmt außerdem das Wetter, an welchen Tagen die Zimmerei arbeitet.
Abnahme, Unterlagen und Einzug
Am Ende gehen Sie mit dem Bauleiter durch die neue Wohnung. Was noch offen ist, steht im Abnahmeprotokoll mit einem Termin zur Erledigung. Mit der Abnahme übergeben wir die Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung.
In jedem Aufenthaltsraum außer der Küche und in den Fluren, über die Rettungswege führen, sind nach § 48 Abs. 4 BauO Bln Rauchwarnmelder Pflicht. Wann die Nutzung beginnen darf, stimmt der Planer mit der Bauaufsicht ab. Danach kann der Einzug kommen.
Kürzere und längere Vorhaben
Nicht jedes Vorhaben ist ein vollständiger Ausbau. Die folgenden Zeiten sind Erfahrungswerte für einzelne Bauteile und für größere Projekte.
| Vorhaben | Dauer |
|---|---|
| Gaube | 2–4 Wochen |
| Dachfenster | 1 Arbeitstag je Fenster, mit Innenfutter 2 |
| Treppe mit Deckendurchbruch | 1–2 Wochen |
| Dämmung von innen, 80 m² Dachfläche | 1–2 Wochen |
| Bad im Dachgeschoss | 3–4 Wochen innerhalb des Ausbaus |
| Ausbau einer fertigen Hülle, 60–80 m² | 6–10 Wochen |
| Loft, 120–150 m² | 12–20 Wochen |
| Aufstockung in Holzbauweise | Montage der Elemente wenige Tage bis 2 Wochen, fertig 4–6 Monate |
Ein Loft in der Fabriketage folgt einem eigenen Verfahren, das der Ratgeber Gewerbe zu Wohnen beschreibt. Die Aufstockung läuft in der Regel über das vereinfachte Verfahren, Einzelheiten stehen auf der Seite zur Aufstockung.
Wie wir den Ablauf führen
Ein Bauleiter hält den Plan vom Aufmaß bis zur Abnahme zusammen und ist Ihr Ansprechpartner. Sanitär, Fliesen, Putz und Malerarbeiten übernehmen unsere eigenen Leute. Zimmerei, Dachdecker und Elektro stellen feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen, und sie stehen fest im Bauzeitenplan. Für Sie bleibt es bei einem Vertrag mit uns. Den Tragwerksplaner und den Architekten binden wir ein und stimmen ihre Termine mit dem Bau ab. Was vor dem Start alles geprüft wird, zeigt die Seite Dachboden ausbauen.
Ihr Zeitplan beginnt auf dem Dachboden
Sie möchten wissen, wie lange der Ausbau in Ihrem Haus dauert? Nach einem kostenlosen Termin unter Ihrem Dach bekommen Sie von uns als Meisterbetrieb beides schriftlich: den Festpreis nach Gewerken und den Bauzeitenplan. Wie der Zeitplan für Ihr Haus aussieht, besprechen wir unter 030 8268 9996, werktags von 7 bis 18 Uhr. Außerhalb dieser Zeiten erreicht uns Ihre Nachricht über das Formular unten auf der Seite.
