Bevor gezeichnet wird: die Frage nach der Tragfähigkeit
Der Dachboden ist leer, die Eigentümer haben den Ausbau beschlossen, und auf dem Tisch liegt ein erster Grundriss mit Bad und offener Küche. Ob das Haus diese Pläne trägt, zeigt erst die Statik. Unter dem Dach eines Berliner Altbaus liegt meist eine Holzbalkendecke, die für einen Trockenboden gebaut wurde. Aus diesem Boden soll nun eine Wohnung mit Estrich, Fliesen, Möbeln und Bewohnern werden.
Die Statik beantwortet drei Fragen. Trägt die oberste Decke die neuen Lasten? Hält der Dachstuhl, wenn Gauben, Fenster und Durchgänge hineingeschnitten werden? Und wie gelangen die Lasten sicher in Wände und Fundamente? Wer das vor dem Angebot klärt, erlebt weniger Überraschungen, sobald die Dielen offen sind.
Wer den Standsicherheitsnachweis aufstellt
Den Nachweis der Standsicherheit rechnet und unterschreibt ein Tragwerksplaner. In den Gebäudeklassen 1 bis 3 muss er nach § 66 Abs. 2 BauO Bln in der Liste der Baukammer Berlin stehen. Voraussetzung für diesen Eintrag sind mindestens drei Jahre Berufserfahrung in der Tragwerksplanung. Bautechnische Nachweise verlangt § 66 Abs. 1 für die Standsicherheit und für Brand-, Schall- und Erschütterungsschutz.
Die Bauvorlagen für ein Mietshaus zeichnet in der Regel ein Architekt oder ein gelisteter Ingenieur. Handwerksmeister des Maurer-, Beton- oder Zimmererfachs sind nach § 65 BauO Bln nur für kleine Gebäude bauvorlageberechtigt. Gemeint sind Häuser mit höchstens zwei Wohnungen und höchstens 250 Quadratmetern Brutto-Grundfläche. Rechnung und Unterlagen liegen damit beim Planer, und wir bauen nach seinen Vorgaben.
Gebäudeklasse 4 und 5: wann der Nachweis geprüft wird
In Gebäuden der Klassen 4 und 5 prüft die Bauaufsicht den Standsicherheitsnachweis, so verlangt es § 66 Abs. 3 BauO Bln. Diese Prüfung übernehmen in Berlin in der Regel Prüfingenieure oder Prüfämter. Sie bleibt Pflicht, wenn der Ausbau in der Genehmigungsfreistellung nach § 62 läuft, das stellt § 62 Abs. 6 klar. Maßgeblich ist der Rechtsstand September 2026, den wir vor dem Angebot mit Planer und Bauaufsicht abgleichen.
Welche Klasse ein Haus hat, hängt an seiner Höhe und an der Größe der Nutzungseinheiten. Als Höhe zählt die Fußbodenoberkante des höchsten Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, gemessen im Mittel über dem Gelände. Das fünfgeschossige Gründerzeithaus, das in Prenzlauer Berg ganze Straßenzüge prägt, liegt mit ausgebautem Dach meist über 13 Metern. Es gehört dann zur Gebäudeklasse 5, und der Planer prüft die Höhe für jedes Haus einzeln nach.
| Gebäudeklasse | Merkmal nach § 2 Abs. 3 BauO Bln | Typisches Beispiel | Standsicherheitsnachweis |
|---|---|---|---|
| 1 | freistehend, bis 7 m Höhe, höchstens 2 Nutzungseinheiten mit zusammen bis 400 m² | freistehendes Siedlungshaus | Tragwerksplaner aus der Liste der Baukammer |
| 2 | wie Klasse 1, aber nicht freistehend | Doppel- oder Reihenhaus | Tragwerksplaner aus der Liste der Baukammer |
| 3 | sonstige Gebäude bis 7 m Höhe | Haus mit mehr als zwei Wohnungen, niedrig | Tragwerksplaner aus der Liste der Baukammer |
| 4 | bis 13 m Höhe, Nutzungseinheiten je bis 400 m² | kleineres Mietshaus, je nach Höhe | Tragwerksplaner, Nachweis bauaufsichtlich geprüft |
| 5 | sonstige Gebäude | fünfgeschossiges Gründerzeithaus mit ausgebautem Dach | Tragwerksplaner, Nachweis bauaufsichtlich geprüft |
In Wohngebäuden der Klassen 1 und 2 sind Änderungen an tragenden Bauteilen nach § 61 BauO Bln verfahrensfrei. Standsicher muss das Haus trotzdem bleiben, denn auch verfahrensfreie Vorhaben müssen alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten. Ist die Änderung Teil eines freigestellten Ausbaus, gilt sie seit 23.07.2026 nicht mehr als eigenes verfahrensfreies Vorhaben.
Die Holzbalkendecke unter dem Dachboden
In Häusern, die bis zum Beginn des vorigen Jahrhunderts entstanden sind, liegen überwiegend Holzbalkendecken, auch als oberste Decke. Zwischen den Balken sitzt meist ein Einschub mit Lehm oder Schüttung, oben liegen Dielen, unten trägt die Decke den Putz der Wohnung darunter. Beim Ausbau bestimmt diese Decke die Statik, den Trittschall zur Nachbarwohnung und den Brandschutz. Was sie aufnehmen kann, hängt an Querschnitt und Abstand der Balken, an der Spannweite und am Zustand des Holzes.
Der Tragwerksplaner braucht dafür echte Maße statt Annahmen. Wir öffnen die Dielen an einigen Stellen, messen Balken und Abstände und prüfen das Holz auf Schädlinge, Fäulnis und alte Anstriche. Besteht Verdacht auf Holzschutzmittel oder andere Schadstoffe, holen wir einen Gutachter dazu. Laut Gutachterausschuss Berlin gehören Deckenverstärkungen zu den Posten, die den Aufwand beim Ausbau eines Dachrohlings bestimmen.
Balkenköpfe und Auflager
Eine empfindliche Stelle liegt dort, wo die Balken in der Außenwand aufliegen. Dringt über Jahre Feuchte ins Mauerwerk, leiden die Balkenköpfe zuerst. Wir legen diese Stellen frei, wenn das Aufmaß Hinweise gibt, etwa alte Wasserflecken oder federnde Dielen am Rand. Geschädigte Köpfe werden nach Vorgabe des Planers ersetzt oder ergänzt, neue Auflager entstehen aus Mauerwerk, Beton oder Stahl.
Wie solche Auflager, Brandwände und Wechsel im Mauerwerk entstehen, beschreibt die Seite zu den Maurerarbeiten unter dem Dach.
Verstärken: Holz neben Holz oder Stahl darunter
Rechnet die Decke nicht aus, gibt es mehrere Wege. Neben die alten Balken kommen neue Hölzer oder Laschen, die fest mit ihnen verbunden werden. Zwischen die Balken lassen sich zusätzliche Balken mit eigenen Auflagern legen. Wo große Lasten und weite Spannweiten zusammenkommen, übernimmt ein Stahlträger einen Teil der Last.
Nach unseren Erfahrungswerten kostet ein eingebauter Stahlträger für Wechsel oder Verstärkung 2.500 bis 8.000 Euro je Träger. Wo der Preis in dieser Spanne landet, hängt an Länge, Profil und Einbausituation. Ins Dach kommt der Träger über das Treppenhaus, über einen Materialaufzug an der Fassade oder mit dem Kran. Welche Lösung passt, entscheidet die Rechnung des Planers, nicht der Preis allein.
Ein Wechsel an jeder neuen Öffnung
Jede neue Öffnung in der Balkenlage unterbricht Balken. Ein Wechsel ist ein Querholz oder Stahlteil, das die Last der unterbrochenen Balken auf ihre Nachbarn verteilt. Das gilt für die Treppenöffnung einer Maisonette ebenso wie für einen Leitungsschacht, der einen Balken kreuzt. Öffnungen in Decken mit Feuerwiderstand erlaubt § 31 Abs. 4 BauO Bln innerhalb einer Nutzungseinheit von höchstens 400 Quadratmetern über höchstens zwei Geschosse.
Für einen Deckendurchbruch in der Holzbalkendecke rechnen wir erfahrungsgemäß mit 3.500 bis 8.000 Euro je Öffnung. Darin sind Statik, Wechsel, Brandschutzbekleidung und Randabschluss enthalten. Für die Rechnung allein nennt ein Berliner Statikbüro einen Festpreis von 999 Euro.
Der Dachstuhl: Sparren, Pfetten, Kehlbalken, Stützen
Über der Decke steht der Dachstuhl, und auch er verändert sich beim Ausbau. Für eine Gaube werden Sparren ausgeschnitten, ein Wechsel fängt sie auf und leitet die Last seitlich ab. Stuhlsäulen und Streben mitten im künftigen Wohnraum können durch Träger ersetzt werden, sobald der Planer den neuen Lastweg gerechnet hat. Kehlbalken stützen die Sparren gegeneinander ab, sie bleiben deshalb, oder ein anderes Bauteil übernimmt ihre Arbeit.
Auch die Dämmung hat eine statische Seite. Reicht die Sparrenhöhe nicht für die nötige Dämmdicke, werden die Sparren innen aufgedoppelt, was zusätzliches Gewicht bringt. Photovoltaik, die das Solargesetz Berlin beim erheblichen Erneuern der Dachhaut verlangt, lastet ebenfalls auf dem Dach. Beides gehört von Anfang an in die Lastannahmen.
Leicht bauen, wo die Decke knapp rechnet
Oft entscheidet der Bodenaufbau, ob eine Decke ohne große Verstärkung auskommt. Ein Nassestrich bringt viel Gewicht und Feuchte in den Bau, ein Trockenestrich aus Platten ist deutlich leichter und schnell belegbar. Trockenestrich liegt bei uns erfahrungsgemäß bei 40 bis 70 Euro je Quadratmeter, eine Fußbodenheizung im Trockensystem bei 70 bis 120 Euro. Welcher Aufbau zu welcher Decke passt, zeigt die Seite zum Bodenaufbau über alten Balken.
Schwere Lasten gehören an die richtigen Stellen. Ein Bad unter der Schräge mit Wanne und Fliesen liegt statisch günstig nahe einer tragenden Wand oder über einem Unterzug. Trennwände entstehen als leichte Ständerwände, einfach beplankt erfahrungsgemäß für 45 bis 75 Euro je Quadratmeter Wandfläche. Ungenutzte Schornsteinzüge bauen wir nach Prüfung durch den Planer zurück, nach unseren Erfahrungswerten für 1.500 bis 4.000 Euro je Zug.
Brandschutz und Tragwerk gehören zusammen
Beim Dachausbau verlangt § 48 Abs. 6 BauO Bln feuerhemmende Bauteile für die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss und für alle neuen tragenden Teile. Das entspricht den Anforderungen der Gebäudeklasse 3, laut Gesetzesbegründung also 30 Minuten Feuerwiderstand. Ein neuer Stahlträger oder eine verstärkte Balkenlage bekommt deshalb in der Regel eine Bekleidung. Für diese Bekleidung rechnen wir erfahrungsgemäß mit 70 bis 130 Euro je Quadratmeter Bauteilfläche.
Wie Rettungsweg, Brandwand und Rauchwarnmelder dazukommen, erklärt der Beitrag zum Brandschutz beim Ausbau unter dem Dach.
Aufstockung und Fabriketage: andere Lasten, dieselbe Frage
Bei einer Aufstockung in Holzbauweise trägt das Haus ein ganzes neues Geschoss. Holz ist leicht, und trotzdem verfolgt der Tragwerksplaner den Lastweg vom neuen Dach über die Wände bis in die Fundamente. Genehmigt wird eine Aufstockung in Berlin in der Regel im vereinfachten Verfahren nach § 63 BauO Bln.
In Fabriketagen sieht die Statik anders aus. In Moabit und Kreuzberg stehen Gewerbebauten, in denen oft Stahlbetondecken auf gusseisernen Stützen liegen. Für ein Loft in der alten Fabriketage klärt der Planer, wo Durchbrüche für Treppe und Leitungen möglich sind und was die Decken an neuen Lasten aufnehmen. Ein Durchbruch in Beton kostet erfahrungsgemäß 5.000 bis 11.000 Euro je Öffnung, mit Statik, Sägeschnitt und Randabschluss.
Was Statik und Verstärkung kosten
| Posten | Erfahrungswert, brutto | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Stahlträger für Wechsel oder Verstärkung, eingebaut | 2.500–8.000 € | je Träger, nach Statik |
| Deckendurchbruch in Holzbalkendecke, mit Statik, Wechsel, Brandschutzbekleidung, Randabschluss | 3.500–8.000 € | je Öffnung |
| Deckendurchbruch in Betondecke, mit Statik, Sägeschnitt, Randabschluss | 5.000–11.000 € | je Öffnung |
| Tragwerksplanung für einen Deckendurchbruch | häufig Festpreis, ein Berliner Büro nennt 999 € | je Vorgang |
| Brandschutzbekleidung an Balkenlage oder Decke | 70–130 € | je m² Bauteilfläche |
| Trockenestrich | 40–70 € | je m² Bodenfläche |
| Ungenutzten Schornsteinzug zurückbauen | 1.500–4.000 € | je Zug |
Die Spannen der Tabelle beruhen auf unserer Kalkulation und gelten brutto, Stand September 2026. Gebühren der Bauaufsicht und das Honorar des Prüfingenieurs sind darin nicht enthalten. Beim Ausbau aus dem leeren Dach entfallen nach unserer Aufteilung rund 8 Prozent der Summe auf Planung, Statik und Baustelle.
Vom Aufmaß zum geprüften Nachweis
- Termin auf dem Dachboden mit Aufmaß von Sparren, Kehlbalken, Decke, Schornsteinen und Zugang.
- Bauteilöffnungen an ausgewählten Stellen, damit der Tragwerksplaner mit echten Maßen rechnet.
- Statisches Konzept: wo verstärkt wird, wo Träger liegen, welcher Bodenaufbau passt.
- Standsicherheitsnachweis, in den Gebäudeklassen 4 und 5 geprüft durch Prüfingenieur oder Prüfamt.
- Festpreisangebot nach Gewerken, die Verstärkungen als eigene Positionen.
- Bau nach den geprüften Plänen, mit Kontrolle der Verstärkungen, bevor die Decke geschlossen wird.
Für Planung, Statik, Unterlagen und Beschlüsse vergehen meist 2 bis 6 Monate, bevor die Kolonne anrückt. Die bauaufsichtliche Prüfung gehört in diesen Vorlauf und sollte von Anfang an im Zeitplan stehen.
Was wir aus der Rechnung des Planers machen
Die Rechnung liegt beim Tragwerksplaner, die Umsetzung bei uns. Wir liefern ihm Maße, Fotos und offene Bauteile, stimmen seine Vorgaben mit dem Grundriss ab und bauen Verstärkungen, Wechsel und Träger danach ein. Sparren, Pfetten und Wechsel am Dachstuhl setzt die Zimmerei, ein fester Partnerbetrieb, mit dem wir seit Jahren zusammen bauen. Für Sie bleibt es bei einem Vertrag und einem Bauleiter, der Planer, Prüfer und Kolonnen zusammenhält.
Tragfähigkeit klären, bevor die Pläne stehen
Sie überlegen, Ihren Dachboden auszubauen, und wollen wissen, was die Decke hergibt? Unter 030 8268 9996 erreichen Sie uns montags bis freitags zwischen 7 und 18 Uhr. Beim kostenlosen Termin sehen wir uns Balkenlage und Dachstuhl an und sagen Ihnen, welche Unterlagen der Tragwerksplaner braucht. Eine schriftliche Anfrage nimmt das Formular am Ende dieser Seite entgegen.
