Dachgeschossausbau Schöneberg: Ausbau oder Aufstockung

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Altbaudach und Nachkriegsdach Wand an Wand

Links steht ein Gründerzeithaus mit Berliner Dach, rechts ein Haus aus den 1950er-Jahren mit flachem Satteldach und einer Brandwand, die über ihm offen in den Himmel ragt. Dieses Bild ist in Schöneberg alltäglich. Im Norden des Ortsteils, um Winterfeldtplatz und Nollendorfplatz, überwiegt der Altbau. Im Bayerischen Viertel wechseln Altbau und Wiederaufbau oft von Haus zu Haus.

Für ein Dachvorhaben heißt das: Erst klären wir, welches Dach Sie haben. Unter dem Berliner Dach steht ein Ausbau mit Gauben an. Auf dem flachen Nachkriegsdach ist die Aufstockung um ein Geschoss oft der Weg zu neuem Wohnraum. Und in vielen Straßen von Nord-Schöneberg kommt ein weiterer Schritt dazu, die Genehmigung im sozialen Erhaltungsgebiet.

Drei Schöneberger Häuser, drei Dachfragen

Drei Fälle kommen hier besonders oft vor. Nahe der Akazienstraße ist es typischerweise ein Vorderhaus der 1890er-Jahre mit Seitenflügel. Der Dachraum ist leer, die Pfannen zur Straße sind alt, das flache Oberdach wurde vor einigen Jahren abgedichtet. Die Gemeinschaft will ausbauen und fragt zuerst, ob ihr Haus in einem Erhaltungsgebiet liegt.

Im Bayerischen Viertel ist es häufig ein Haus aus den 1950er-Jahren in einer Kriegslücke. Es hat eine Etage weniger als die Nachbarn, und über seinem flachen Dach ragen beide Brandwände auf. Der Eigentümer möchte die Lücke zur Traufe der Altbauten schließen, mit einem neuen Geschoss in Holzbauweise.

Am Kleistpark geht es oft um eine Dachwohnung aus den späten 1980er-Jahren. Die Dämmung ist dünn, die Dachfenster sind undicht geworden, und im Sommer wird es unter der Schräge heiß. Hier geht es nicht um neuen Wohnraum, sondern um die Erneuerung eines frühen Ausbaus.

Dachterrasse mit Holzdielen und Glasbrüstung über den Berliner Hinterhöfen

Kriegslücken und Wiederaufbau im Bayerischen Viertel

Schöneberg wuchs im späten 19. Jahrhundert rasant vom Dorf zur Stadt, zuerst im Norden an der Grenze zu Berlin. Das Bayerische Viertel entstand um 1900 bis 1914 als gehobenes Wohnquartier rund um den Bayerischen Platz. Viele seiner Häuser trugen reich gestaltete Dächer mit Giebeln und Türmchen.

Im Zweiten Weltkrieg wurde das Viertel schwer getroffen. In den 1950er-Jahren füllte man die Lücken mit schlichten Mietshäusern, oft mit weniger Geschossen und flach geneigten Satteldächern. So stehen heute Dachräume mit mehreren Metern Höhe neben solchen, in denen man kaum aufrecht gehen kann. Diese Mischung bestimmt, was auf welchem Grundstück gebaut wird.

Was unter Schöneberger Dächern technisch zählt

Steiles Altbaudach, flaches Fünfzigerdach

Das Berliner Dach steigt zur Straße typisch um 60 Grad an und bietet dahinter einen Raum von etwa Geschosshöhe. Dort erreichen Aufenthaltsräume die 2,20 Meter über der Hälfte der Netto-Raumfläche, die § 47 BauO Bln im Dachraum verlangt, in der Regel ohne Umwege. Das flach geneigte Satteldach der Nachkriegszeit lässt dagegen meist nur einen niedrigen Spitzraum. Auf diesen Häusern schafft eine Aufstockung volle Raumhöhe für ein ganzes Geschoss.

Holzbalken im Altbau, massive Decken im Nachkriegshaus

Im Gründerzeithaus liegt unter dem Dach eine Holzbalkendecke, die der Tragwerksplaner für die neue Last nachrechnet. In den Häusern der 1950er-Jahre sind die Decken häufig massiv. Für eine Aufstockung zählt zusätzlich, was die Außenwände und Fundamente noch aufnehmen. Die leichte Holzbauweise spielt hier ihre Stärke aus, weil sie wenig Gewicht auf den Bestand bringt.

Der Strang als Engstelle

Jede neue Wohnung unter dem Dach braucht Wasser, Abwasser und Wärme aus dem Keller. Im Altbau verlängern wir die vorhandenen Stränge, im Nachkriegshaus liegen sie oft in einem Schacht neben dem Bad. Wie gut die alten Leitungen noch sind, zeigt sich beim Öffnen. Den Heizkreis ins neue Geschoss zu verlängern, kostet erfahrungsgemäß 3.500 bis 8.000 Euro je Wohnung.

Hof, Leiter und zweiter Rettungsweg

Seitenflügel und Hinterhäuser in Nord-Schöneberg sind für die Drehleiter oft schwer erreichbar. Liegt die Brüstung der Anleiterstelle höher als 8 Meter, braucht es eine Zufahrt für das Hubrettungsfahrzeug. Fehlt auf dem Hof die Aufstellfläche, verlangt die Bauaufsicht einen zweiten baulichen Rettungsweg. Bei der Aufstockung eines Vorderhauses an der Straße ist die Anleiterung meist einfacher zu planen.

Wärmeschutz unter dem neuen Dach

Wer aufstockt, baut ein neues Dach und dämmt es vollständig. Beim Ausbau im Altbau begrenzt die Sparrenhöhe oft die Dämmdicke. Dann genügt nach dem GModG die höchstmögliche Dicke, bei Einblasdämmung oder Naturdämmstoff mit einer Wärmeleitfähigkeit von 0,045. Entstehen mehr als 50 Quadratmeter neue Nutzfläche, gehört der Nachweis zum sommerlichen Wärmeschutz in die Planung.

Arbeitsplatz im Fenster einer breiten Gaube im ausgebauten Dachgeschoss

Aufstocken statt ausbauen: das neue Geschoss auf dem Lückenbau

Auf dem Nachkriegshaus im Bayerischen Viertel entsteht das neue Geschoss aus vorgefertigten Holzelementen. Das alte Dach kommt herunter, die Elemente werden mit dem Kran gesetzt, und in wenigen Tagen ist die neue Etage geschlossen. Zimmerei und Dachdecker kommen von festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren in dieser Bauweise arbeiten. Wir koordinieren sie mit dem Innenausbau im selben Bauzeitenplan.

Rechtlich hat die Aufstockung einige Erleichterungen. Bei der ersten Aufstockung um höchstens ein Geschoss sind Abstandsflächen nach § 6 Abs. 12 BauO Bln unbeachtlich. Die neuen tragenden Bauteile und die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss müssen nur die Anforderungen der Gebäudeklasse 3 erfüllen. Einen Aufzug verlangt § 39 Abs. 4 bei einer Aufstockung um bis zu zwei Geschosse nicht.

Dafür läuft die Aufstockung nicht über die Freistellung, sondern in der Regel über das vereinfachte Verfahren nach § 63. Und weil die wasserführende Schicht neu entsteht, gilt die Solarpflicht mit Photovoltaik auf mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche. Die Leitungswege für die Anlage planen wir im Ausbau gleich mit.

Oft schließt die neue Etage die Lücke zur Traufe der Nachbarhäuser. Dann grenzt sie an deren Brandwände, und neue Fenster in der Dachfläche halten mindestens 1,25 Meter Abstand. Wie das neue Geschoss konstruktiv aufgebaut wird, beschreibt die Seite zur Aufstockung in Holzbauweise.

Einbau eines Dachflächenfensters von innen zwischen den Sparren

Milieuschutz gehört in den Zeitplan

Tempelhof-Schöneberg hat zehn soziale Erhaltungsgebiete. Liegt Ihr Haus in einem solchen Gebiet, brauchen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung eine eigene Genehmigung. Das gilt unabhängig von der Bauordnung, also auch dann, wenn der Ausbau freigestellt ist. Wer das am Anfang klärt, verliert später keine Wochen.

Ohne Baugenehmigung entscheidet die Stadtplanung des Bezirks. Braucht das Vorhaben eine Genehmigung nach der Bauordnung, etwa bei der Aufstockung, entscheidet die Bauaufsicht und beteiligt die Stadtplanung. Den Dachausbau regelt die Verwaltungsvorschrift von 2026 nicht ausdrücklich. Ob er dort als Errichtung oder als Änderung gilt, klärt deshalb das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg am einzelnen Vorhaben.

Einige Punkte stehen dagegen fest. Wer die vorhandene Wohnung mit dem neuen Dachraum zusammenlegen will, bekommt dafür im Erhaltungsgebiet keine Genehmigung. Für einen Aufzug gilt das in Häusern bis vier Geschosse ebenso, darüber ist er grundsätzlich zu genehmigen. Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist grundsätzlich genehmigungsfähig, wenn sie den U-Wert der BEG nicht unterschreitet.

Unsere Reihenfolge ist deshalb immer dieselbe. Wir prüfen die Adresse in der Straßenliste der Senatsverwaltung, planen den Ausbau passend zu den Kriterien und reichen den Antrag parallel zu den Bauunterlagen ein. Die Entscheidung trifft das Bezirksamt.

Fertiges Dachflächenfenster mit weißem Innenfutter und Plissee über einem Lesesessel

Altbaudach ausbauen, Nachkriegshaus aufstocken

Im Altbau von Nord-Schöneberg steht der Ausbau des leeren Dachraums zu einer bis drei Wohnungen an. Meist gehört ein neues Bad unter der Schräge dazu, dessen Leitungen an den Strang im Haus anschließen. Im Bayerischen Viertel kommt auf den Nachkriegshäusern die Aufstockung infrage.

Dazu kommt die Erneuerung von Dachwohnungen, die in den 1980er-Jahren ausgebaut wurden. Wie so eine Renovierung abläuft, steht auf der Seite Dachgeschosswohnung renovieren. Maisonetten planen wir dort, wo kein Erhaltungsgebiet entgegensteht.

Was Ausbau und Aufstockung in Schöneberg kosten

Vorhaben in Schöneberg	Ausgangslage	Erfahrungswert	gerechnet je
Dachraum leer, Dach dicht	Berliner Dach nahe Akazienstraße	1.400–2.100 €	m² Grundfläche
Neue Eindeckung plus Gaube	Altbaudach mit alter Pfannendeckung	2.300–3.400 €	m² Grundfläche
Aufstockung in Holzbauweise, schlüsselfertig	Nachkriegshaus im Bayerischen Viertel	2.800–4.200 €	m² Wohnfläche
Flachdachgaube, eingebaut	Hofseite eines Altbaus	3.000–4.500 €	lfm Gaubenbreite
Steigleitungen erneuern oder verlängern	fünfgeschossiges Vorderhaus	800–1.500 €	Geschoss und Strang

Die Spannen beruhen auf unseren Erfahrungswerten, brutto gerechnet und Stand September 2026. Der Ausbau rechnet nach Grundfläche des Dachgeschosses, die Aufstockung nach Wohnfläche. Bei Gauben auf dem Mehrfamilienhaus kommt für das Gerüst über mehrere Geschosse der Faktor 1,18 dazu. Behördengebühren und Prüfingenieur sind in keiner Zeile enthalten.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Bauaufsicht, Gemeinschaft und Denkmal in Schöneberg

Der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken ist im unbeplanten Innenbereich nach § 62 BauO Bln freigestellt, samt neuer Gauben. Der Architekt legt die Unterlagen vor, einen Monat später darf der Bau beginnen, wenn die Behörde kein Verfahren verlangt. Standsicherheit und Brandschutz prüft die Bauaufsicht bei Gebäudeklasse 4 und 5 trotzdem. Diese Angaben entsprechen dem Recht im September 2026. Ob sie für Ihr Grundstück genau so gelten, bespricht der Planer vor unserem Angebot mit dem Bezirk.

In der Eigentümergemeinschaft beschließt die Versammlung nach § 20 WEG über Ausbau oder Aufstockung. Dach und tragende Decken gehören der Gemeinschaft. Bei einem Baudenkmal verlangt das Landesdenkmalamt, dass Trauf- und Firsthöhe und der Neigungswinkel des Dachs bleiben. Einschnitte in die straßenseitige Dachfläche lässt es nicht zu.

Baustelle zwischen Winterfeldtplatz und Akazienstraße

Die Straßen in Nord-Schöneberg sind eng und zugeparkt. Für Kran, Container und Materialaufzug beantragen wir früh eine Halteverbotszone. Bei der Aufstockung braucht es für die Montage der Holzelemente einen Kran, meist für wenige Tage. Beim Ausbau reicht oft ein Materialaufzug an der Hof- oder Straßenfassade.

Im bewohnten Haus schützen wir das Treppenhaus und kündigen laute Arbeiten und Abschaltungen per Aushang an. Unsere Kolonnen starten in Lankwitz und bleiben am Stück bis zum Abschnittsende. Die Anfahrt ist im Festpreis enthalten.

Im Innenausbau arbeiten unsere eigenen Leute für Sanitär und Heizung, für Fliesen, Putz und Anstrich. Elektrik und Dach liegen bei festen Partnerbetrieben, die seit Jahren mit uns bauen. Ein Bauleiter führt alle, und Sie haben einen Vertrag für das ganze Vorhaben.

Wochen und Monate bis zur fertigen Dachwohnung

Bis alles für den Baustart bereitliegt, vergehen mit Planung, Statik und Beschluss meist 2 bis 6 Monate. Im Erhaltungsgebiet läuft der Antrag beim Bezirk in dieser Zeit mit. Ein freigestellter Ausbau darf einen Monat, nachdem die Unterlagen eingereicht sind, starten. Eine Aufstockung wartet auf die Genehmigung im vereinfachten Verfahren.

Der Ausbau von rund 60 Quadratmetern Grundfläche dauert dann 10 bis 16 Wochen. Bei der Aufstockung stehen die Elemente in wenigen Tagen bis 2 Wochen, fertig ist die Etage nach 4 bis 6 Monaten. Am Ende steht die gemeinsame Abnahme mit Protokoll. Die Unterlagen zu Elektro, Sanitär und Dämmung übergeben wir dabei.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Undichtes Dach ohne Ausbau: Für die schnelle Reparatur nach einem Sturm ist ein Dachdecker mit Notdienst zuständig. Unsere Kolonnen arbeiten in geplanten Bauabschnitten.
Neueindeckung oder Fassadensanierung allein: Ohne Arbeiten unter dem Dach ist ein Fachbetrieb für Dach oder Fassade der richtige Partner.
Ein Dachfenster tauschen oder nachrüsten, eine Gaube am bewohnten Einfamilienhaus: Solche Einzelarbeiten erledigt ein Dachdecker. Wir übernehmen das Dachgeschoss als Ganzes, mit allen Wohnungen darin.
Schadstoffe mit Freimessung: Asbest oder alte Holzschutzmittel im Dachstuhl saniert ein Fachbetrieb mit Messung, wenn das der ganze Auftrag ist.
Genehmigungsunterlagen und Statik: Architekt und Tragwerksplaner stellen sie aus. Wir holen beide früh dazu.

Unterwegs in Schöneberg und den Nachbarbezirken

Wir bauen rund um Winterfeldtplatz und Nollendorfplatz, im Akazienkiez und auf der Roten Insel. Dazu kommen das Bayerische Viertel, die Straßen am Kleistpark und der Viktoria-Luise-Platz.

Im Westen grenzt Wilmersdorf mit großen Steildächern an. Südlich liegt Friedenau mit seinen kleinteiligen Häusern und Ziergiebeln. Östlich jenseits der Bahntrassen beginnt Tempelhof, wo Mietshäuser am Tempelhofer Damm und Nachkriegszeilen neue Dachwohnungen bekommen. Nach Nordosten schließt Kreuzberg an, mit Hinterhöfen und Fabriketagen. Im Nordwesten beginnt hinter dem Wittenbergplatz Charlottenburg.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Milieuschutz beim Dachausbau erklärt die Kriterien der Verwaltungsvorschrift im Einzelnen.
Dachausbau genehmigen lassen stellt Freistellung und vereinfachtes Verfahren nebeneinander.
Berliner Dachformen zeigt, was Berliner Dach, Mansarde und flaches Satteldach für den Ausbau bedeuten.
Raumhöhe im Dachgeschoss rechnet die Mindesthöhe nach § 47 vor.
Kosten für den Dachausbau liefert den Rechner für Ihre Grundfläche.

Ihr Schöneberger Dach: so geht es los

Sagen Sie uns am Telefon, ob Ihr Haus aus der Gründerzeit oder aus den 1950er-Jahren stammt. Dann kommen wir kostenlos zum ersten Termin und sehen uns Dach, Decke und Zugang an. Danach wissen Sie, ob Ausbau oder Aufstockung passt, wie viele Wohnungen entstehen können und welche Zustimmungen nötig sind. Unter 030 7593 9913 sind wir Mo–Fr 7–18 Uhr erreichbar. Anfragen außerhalb dieser Zeit nimmt das Formular unten auf der Seite auf.

Häufige Fragen

Unser Haus im Bayerischen Viertel stammt von 1956. Reicht das flache Dach für eine Wohnung?

Flach geneigte Satteldächer der 1950er-Jahre haben selten genug Höhe für Aufenthaltsräume. Die Bauordnung fordert unter dem Dach 2,20 Meter lichte Höhe, gemessen über die Hälfte der Netto-Raumfläche. Wo das nicht erreicht wird, schafft eine Aufstockung ein volles neues Geschoss. Welcher Weg passt, zeigt der Termin unter Ihrem Dach.

Was kostet eine Aufstockung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche?

Eine Aufstockung in Holzbauweise liegt schlüsselfertig nach unseren Erfahrungswerten bei 2.800 bis 4.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Für 70 Quadratmeter ergibt das 196.000 bis 294.000 Euro brutto. Statik, Gebühren und Prüfingenieur kommen dazu, die genaue Summe steht nach der Planung fest.

Brauchen wir für die Aufstockung eine Baugenehmigung?

In der Regel ja, denn die Genehmigungsfreistellung des § 62 BauO Bln nennt nur den Ausbau von Dachgeschossen. Im unbeplanten Innenbereich läuft die Aufstockung deshalb meist über das vereinfachte Verfahren nach § 63. Abstandsflächen spielen bei der ersten Aufstockung um ein Geschoss keine Rolle.

Unser Haus steht in Nord-Schöneberg. Was ändert der Milieuschutz am Dachausbau?

Tempelhof-Schöneberg hat zehn soziale Erhaltungsgebiete. Für Adressen in diesen Gebieten prüft das Bezirksamt den Ausbau gesondert, unabhängig von der bauordnungsrechtlichen Freistellung. Wohnung und neues Dach zu einer Maisonette zu verbinden, lässt die Verwaltungsvorschrift dort nicht zu. Dasselbe gilt für einen Aufzug in Häusern bis vier Geschosse.

Müssen wir nach einer Aufstockung einen Aufzug einbauen?

Nein, § 39 Abs. 4 BauO Bln verlangt keinen Aufzug bei einer Aufstockung um bis zu zwei Geschosse. Auch barrierefreie Wohnungen sind in diesem Fall nicht vorgeschrieben. Wer trotzdem einen Aufzug möchte, plant ihn am besten gleich mit.

Gilt die Solarpflicht auch für unser neues Dach?

Ja, eine Aufstockung oder ein Dachausbau, der die wasserführende Schicht erheblich erneuert, zählt als wesentlicher Umbau des Dachs. Dann verlangt das Solargesetz Berlin Photovoltaik auf mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche. Bei 6 bis 10 Wohnungen reicht alternativ eine Leistung von 6 kW.

Wie lange ist das Haus bei einer Aufstockung eine Baustelle?

Die vorgefertigten Holzelemente stehen erfahrungsgemäß in wenigen Tagen bis 2 Wochen. Bis die neue Etage bezugsfertig ist, vergehen meist 4 bis 6 Monate. Davor liegen Planung, Statik und Verfahren, oft noch einmal mehrere Monate.

Die neue Etage stößt an die Brandwand des Altbaus nebenan. Was gilt dort?

Zwischen Brandwand und jedem neuen Dachfenster oder jeder Gaube liegen nach § 32 BauO Bln mindestens 1,25 Meter. Neue Brandwände müssen in einem Haus der Gebäudeklasse 5 die Anforderungen der Gebäudeklasse 4 erfüllen. Die Details legt der Brandschutzplaner fest, wir bauen danach.

Was kostet es, die Steigleitungen für eine neue Dachwohnung zu verlängern?

Nach unseren Erfahrungswerten liegen Sie bei 800 bis 1.500 Euro für jedes Geschoss und jeden Strang. Bei fünf Geschossen und zwei Strängen sind das 8.000 bis 15.000 Euro. Die Anbindung der neuen Wohnung an die Steigleitungen kostet zusätzlich 2.500 bis 5.000 Euro.

Kann das neue Dach mit unserer Wohnung darunter eine Maisonette werden?

Außerhalb eines Erhaltungsgebiets ja, mit Beschluss der Gemeinschaft, Statik und Deckendurchbruch. Eine Innentreppe ohne eigenen Treppenraum verbindet höchstens zwei Geschosse einer Wohnung bis 200 Quadratmeter Brutto-Grundfläche. In jedem Geschoss muss ein anderer Rettungsweg erreichbar sein.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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