Dachterrasse bauen lassen: Freisitz auf dem Berliner Dach

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Ein Stück Draußen über dem fünften Stock

Zwei neue Dachwohnungen sind geplant, und über ihnen liegt ein fast flaches Dach, das bisher niemand betreten hat. Auf vielen Gründerzeithäusern ist genau diese Fläche der Ort für eine Terrasse. Sie liegt über den Nachbardächern, bekommt viel Sonne und ist von der Straße aus oft kaum zu sehen. Mit einer Treppe oder einem Ausstieg aus jeder Wohnung darunter wird daraus ein Freisitz mit Blick über den Block, oft geteilt in zwei Terrassen.

Nicht jedes Dach hat einen flachen Teil. Im Steildach entsteht die Terrasse als Einschnitt in die Dachfläche, eine Loggia mit Tür und Brüstung. Wer nur einen kleinen Austritt möchte, bekommt ihn als Dachbalkon aus einer Klappfenster-Kombination. Und kommt ohnehin eine Gaube aufs Dach, kann sie einen Austritt oder Balkon gleich mit tragen.

Für die Wohnfläche zählt eine Dachterrasse nach § 4 der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Für Käufer und Mieter der neuen Einheiten zählt sie oft mehr. Deshalb planen wir sie für Eigentümer, Gemeinschaften und Projektentwickler zusammen mit dem Ausbau des ganzen Dachgeschosses.

Gründerzeitzeile mit zurückgesetztem Dachgeschossausbau und Dachterrasse

Vier Bauformen und wofür jede taugt

Welche Form möglich ist, entscheiden Dachform, Tragwerk und die Lage zur Straße. Die Tabelle zeigt, wo jede Form ihre Stärke ausspielt.

Bauform	passt, wenn …	Stärke
Terrasse auf dem Flachdach	eine tragfähige flache Fläche da ist, etwa auf dem Berliner Dach oder einem Anbau	größte Fläche, freier Himmel, Platz für Tisch und Pflanzen
Dacheinschnitt (Loggia)	das Steildach zum Hof genug Breite und Höhe hat	windgeschützt, vor Blicken geschützt, direkt am Wohnraum
Dachbalkon aus Klappfenster-Kombination	wenige Quadratmeter draußen genügen und das Dach seine Form behält	kurze Bauzeit, geschlossen ein Fenster, geöffnet ein Balkon
Gaube mit Austritt oder Balkon	ohnehin eine Gaube geplant ist	Stehhöhe und Freisitz in einem Bauteil

Auf dem flachen Dach

Die Terrasse auf dem Flachdach bietet die meiste Fläche. Der Belag liegt auf Stelzlagern über der Abdichtung, sodass Wasser darunter abläuft. Der Zugang führt über eine Treppe aus der Wohnung oder über einen Ausstieg im Dachaufbau. Wie sich eine Treppe in den Grundriss fügt, zeigt die Seite zur Treppe ins Dachgeschoss.

Im Einschnitt

Der Einschnitt spielt seine Stärke aus, wenn es kein flaches Dach gibt. Er liegt tiefer als die Dachfläche, deshalb sitzt man windgeschützt und vor Blicken geschützt. Die Zimmerei schneidet die Sparren aus und fängt die Last über Wechsel ab, danach wird die Wanne abgedichtet.

Als Dachbalkon oder mit der Gaube

Der Dachbalkon ist die kleinste Form und verändert die Dachfläche kaum. Die Gaube mit Austritt verbindet mehr Raum innen mit einem Platz draußen. Wie wir Gauben bauen, steht unter Gaube bauen lassen.

Der flache Teil des Berliner Dachs

Über der Traufe des Gründerzeithauses steigt zur Straße eine steile Fläche an, typisch sind etwa 60 Grad. Oben knickt sie in ein sehr flaches Dach ab, oft als Holzzementdach oder mit Pappe gedeckt. Dieser flache Teil ist der klassische Platz für eine Dachterrasse. Der Dachraum darunter war früher Trockenboden, und ob seine Balkenlage eine Terrasse trägt, zeigt erst die Statik. Wie diese Dachform aufgebaut ist, erklärt die Seite zu den Berliner Dachformen.

In Prenzlauer Berg und Friedrichshain sind viele Dächer bereits ausgebaut. Terrassen entstehen dort oft auf dem Vorderhaus, mit Blick über die Höfe. Im Hinterhaus kommt es auf den Materialtransport an, weil Kran und Aufzug im engen Hof Platz brauchen. In Kreuzberg und Neukölln prägt der Milieuschutz die Planung, und die Genehmigung gehört von Anfang an in den Zeitplan.

In der Spandauer Vorstadt in Mitte stehen viele Häuser unter Denkmal- oder Ensembleschutz. Dort zählt jede Veränderung, die man von der Straße aus sieht, und die Terrasse rückt zum Hof. In Köpenick liegen Altstadt und Friedrichshagen nah am Wasser. Auf manchem Mietshaus holt dort eine Terrasse oder Gaube mit Austritt diesen Blick in die neue Dachwohnung, in der denkmalgeschützten Altstadt ebenfalls zum Hof hin.

klassizistische Villa in Potsdam mit Mansarddach und Gauben

Unter dem Belag: Abdichtung, Gefälle, Tragwerk

Die Terrasse beginnt mit der Statik. Ein Tragwerksplaner rechnet, ob Balkenlage und Auflager die neue Last aus Belag, Menschen, Möbeln und Schnee tragen. Reicht das nicht, wird verstärkt, zum Beispiel mit einem Stahlträger nach Statik. Die Pläne dafür binden wir früh in den Ablauf ein.

Darauf folgt die Abdichtung mit Gefälle zu den Abläufen. Liegt darunter ein beheizter Raum, kommt eine Gefälledämmung hinein. Für Flachdachflächen mit Abdichtung verlangt Anlage 7 des Gebäudemodernisierungsgesetzes dann U ≤ 0,20 W/(m²K). An der Terrassentür wird die Abdichtung ausreichend hoch geführt, damit Schlagregen und Schnee draußen bleiben.

Auf der Abdichtung liegt der Belag, meist auf Stelzlagern aus Holz, Holzverbundstoff oder Platten. Die Brüstung wird so befestigt, dass die Abdichtung dicht bleibt, etwa über Aufkantung oder seitliche Montage. Eine Glasbrüstung hält den Blick frei, ein schlichtes Geländer wirkt leicht und ist günstiger.

Abdichtung und Zimmerei kommen von festen Partnerbetrieben, die nach unserem Bauzeitenplan arbeiten. Belag, Brüstung und Terrassentür kommen aus einer Hand, und für Außenlicht und Steckdose ist der Elektro-Partner eingeplant. Den Anschluss innen, also Trockenbau, Spachtel und Anstrich an der Tür, erledigen wir im selben Auftrag. Sie haben einen Vertrag und einen Bauleiter, der alle Termine auf dem Dach zusammenhält.

unausgebauter Trockenboden eines Berliner Mietshauses mit Lattenverschlägen und Schornsteinzug

Was eine Dachterrasse kostet

Alle Zahlen hier sind Richtwerte für Berlin, abhängig vom Objekt, als Bruttopreise mit Stand September 2026. Behördengebühren und Prüfingenieur rechnen sich zusätzlich.

Leistung	Preis	Bezugsgröße
Belag und Brüstung auf tragfähiger Flachdachfläche	450–900 €	je m² Terrassenfläche
Dachterrasse mit neuer Abdichtung und Gefälledämmung	800–1.500 €	je m² Terrassenfläche
Dacheinschnitt (Loggia) ins Steildach, mit Tür und Brüstung	20.000–45.000 €	je Einschnitt
Dachbalkon aus Klappfenster-Kombination	5.500–9.000 €	je Stück
Glasbrüstung	450–950 €	je laufendem Meter
Stahlträger für Wechsel oder Verstärkung, eingebaut	2.500–8.000 €	je Träger, nach Statik

Zur Einordnung nennt die Bausparkasse Schwäbisch Hall für einen kleinen Austritt auf einem vorhandenen Flachdach ab etwa 5.000 €. Eine größere Terrasse auf einem umgestalteten Satteldach beziffert sie mit rund 20.000 €. Wer ältere Angebote vergleicht, sollte das Statistische Bundesamt kennen: Dachdeckungs- sowie Zimmer- und Holzbauarbeiten kosteten im Mai 2026 7,3 % mehr als ein Jahr zuvor. Kommt die Terrasse mit einer Gaube, rechnet der Rechner für Gaubenkosten den Gaubenteil.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Vom ersten Blick aufs Dach bis zum ersten Abend draußen

Der erste Termin kostet nichts: Wir steigen mit Ihnen aufs Dach, soweit es sicher begehbar ist. Dabei sehen wir uns Deckung, Abläufe, Brandwände und den Weg für das Material an. Danach rechnet der Tragwerksplaner, und der Architekt klärt mit der Bauaufsicht, ob die Terrasse mit dem Ausbau in der Freistellung läuft oder ein Verfahren braucht.

Bis Statik, Pläne und Eigentümerbeschluss stehen, rechnen wir meist mit 2 bis 6 Monaten Vorlauf. In der Freistellung liegt zwischen dem Einreichen und dem ersten Bautag in der Regel ein Monat. Bis dahin liegt Ihnen ein Festpreis nach Gewerken und ein Bauzeitenplan vor.

Auf der Baustelle kommen zuerst Gerüst und Materialaufzug oder Kran. Dann folgen Verstärkung, Abdichtung, Tür, Brüstung und Belag, bei gutem Wetter und in dieser Reihenfolge. Ist die Terrasse Teil eines Ausbaus mit rund 60 m² Grundfläche, dauert das Ganze erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen. Die gemeinsame Abnahme mit Protokoll schließt die Arbeit ab.

Übergabe eines fertig ausgebauten Dachgeschosses an die Eigentümer

Wo Dachterrassen teurer werden, als man denkt

Der Übergang von innen nach außen ist die empfindlichste Stelle. Die Abdichtung muss an der Tür hoch genug stehen, und trotzdem soll die Schwelle bequem bleiben. Das planen wir mit Rinne und Rost vor der Tür, bevor der Fußbodenaufbau innen festliegt.

Das Wasser braucht einen sicheren Weg vom Dach. Abläufe, Gefälle und ein zweiter Weg für den Notfall gehören in die Planung, bevor der Belag liegt. Unter alten Holzzementdächern finden sich manchmal feuchte Balkenköpfe, die vor der Terrasse saniert werden.

Die Brandwand zum Nachbarn bestimmt, wo Öffnungen im Dach liegen dürfen. Für Öffnungen in der Dachfläche nennt § 32 BauO Bln mindestens 1,25 m Abstand zur Brandwand. Wie das für Einschnitt und Ausstieg im Einzelnen gilt, legt der Brandschutznachweis fest. Und die Umwehrung wird teurer, sobald die Absturzhöhe 12 m übersteigt und die Brüstung auf 1,10 m wächst.

Brüstung, Denkmal, Wohnfläche: was im September 2026 gilt

Umwehrung

Begehbare Flächen am Absturz brauchen eine Umwehrung. § 38 BauO Bln verlangt bei 1 bis 12 m Absturzhöhe mindestens 0,90 m, darüber 1,10 m. Öffnungen im Geländer messen in mindestens einer Richtung höchstens 12 cm. Auf dem Dach eines Gründerzeithauses liegt die Absturzhöhe meist über 12 m.

Denkmal und Milieuschutz

Für Baudenkmale setzt das Landesdenkmalamt einen klaren Rahmen: Das Dach behält sein historisches Bild und seine Kubatur. Trauf- und Firsthöhe bleiben ebenso wie die Neigung, und zur Straße hin sind Einschnitte in die Dachfläche unzulässig. Im Denkmal planen wir die Terrasse deshalb in der Regel zum Hof oder auf die flache Fläche, und die untere Denkmalschutzbehörde entscheidet über die Form.

In einem sozialen Erhaltungsgebiet braucht die bauliche Änderung eine Genehmigung, auch bei Freistellung. Ein erstmaliger Balkon oder Freisitz unter 4 m² ist nach der Verwaltungsvorschrift von 2026 zu genehmigen, wenn er nicht besonders kostenaufwendig ist. Mehr dazu steht auf der Seite Milieuschutz und Dachausbau.

Verfahren und Gemeinschaft

Der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken ist im unbeplanten Innenbereich in der Regel genehmigungsfrei gestellt. Ob die Terrasse darin mitläuft, klärt der Architekt mit der Bauaufsicht, die innerhalb der Frist ein Verfahren verlangen kann. Das Dach ist Gemeinschaftseigentum, und die Eigentümer beschließen über die Terrasse nach § 20 WEG. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber zur Baugenehmigung, und wir gleichen alles vor dem Angebot mit Planer und Behörde ab.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Eine Terrasse bauen wir als Teil eines Dachgeschosses, in dem neue Wohnungen entstehen. Wer dagegen nur ein einzelnes Bauteil am Dach braucht, fährt mit einem Dachdecker besser:

Ein einzelnes Dachfenster tauschen oder einen Ausstieg nachrüsten: Das erledigt ein Dachdeckerbetrieb als kurzen Einsatz.
Eine einzelne Gaube am bewohnten Einfamilienhaus, etwa mit kleinem Austritt: Hier planen Dachdecker und Zimmerei direkt mit dem Hauseigentümer.
Nur die Flachdachabdichtung oder Eindeckung soll neu, ohne Terrasse und ohne Ausbau: Das ist ein Auftrag für einen Dachdeckerbetrieb.
Das Flachdach ist undicht und Wasser läuft in die Wohnung: Das braucht einen Dachdecker mit Notdienst, der sofort kommt, während wir in geplanten Abschnitten bauen.
Tragwerk und Bauvorlagen: Die Statik rechnet ein Tragwerksplaner, die Unterlagen zeichnet ein Architekt, und wir stimmen beide mit dem Bauablauf ab.
Möbel, Pflanzkübel und Sichtschutz ohne Bauleistung: Dafür sind Garten- und Einrichtungsplaner die richtige Adresse.

Wo wir Dachterrassen bauen

Dachterrassen entstehen bei uns überall in Berlin und in Potsdam. Meist sind es Gründerzeithäuser mit flachem Dachteil, daneben Wohnblöcke der Zwischenkriegszeit und Nachkriegszeilen, die mit einer Aufstockung in Holzbauweise gleich eine Terrasse auf dem neuen Geschoss bekommen. Die Kolonne kommt am Stück, und alle Gewerke stehen in einem gemeinsamen Zeitplan.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Tragwerk und Statik: wie Balkenlage und Auflager geprüft und verstärkt werden.
Berliner Dachformen erklärt: warum das Berliner Dach oben flach ist.
Dachfenster und Dachbalkon: der kleine Austritt aus der Schräge.
Wohnfläche unter der Schräge: wie Terrasse und Schräge in die Fläche eingehen.
Dachausbau planen und bauen: die Terrasse als Teil des ganzen Ausbaus.

Terrassen für Ihr Dachgeschoss: der Anfang

Ob das Dach Ihres Hauses Terrassen für die neuen Wohnungen trägt, zeigt der Blick auf Balken, Abdichtung und Brandwände. Diesen ersten Gang aufs Dach zahlen Sie nicht, danach bekommen Sie einen Festpreis und einen Zeitplan. Wir sind unter 030 7593 9913 erreichbar, montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr. Schriftlich geht es über das Formular unten auf der Seite, am besten mit einem Foto vom Dach oder vom Hof.

Häufige Fragen

Was kostet eine Dachterrasse mit 20 Quadratmetern auf einem vorhandenen Flachdach?

Ist die Fläche tragfähig und dicht, rechnen wir für Belag und Brüstung erfahrungsgemäß 450 bis 900 € je m², also 9.000 bis 18.000 €. Muss die Abdichtung samt Gefälledämmung neu, liegen wir bei 800 bis 1.500 € je m², also 16.000 bis 30.000 €. Alle Werte sind brutto, Stand September 2026. Eine Glasbrüstung rechnen wir gesondert mit 450 bis 950 € je laufendem Meter.

Wie hoch muss das Geländer auf unserer Dachterrasse im fünften Stock sein?

Die Bauordnung Berlin verlangt bei 1 bis 12 m Absturzhöhe mindestens 0,90 m, darüber 1,10 m (§ 38). Eine Terrasse über dem fünften Stock liegt meist höher als 12 m, dann gilt 1,10 m. Zwischen den Stäben oder Füllungen bleiben höchstens 12 cm Luft, zumindest in einer Richtung.

Zählt die Dachterrasse zur Wohnfläche der Dachwohnung?

Nach § 4 der Wohnflächenverordnung zählen Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Eine Terrasse mit 20 m² bringt damit in der Regel 5 m² Wohnfläche. Ob diese Verordnung für Ihre Wohnung gilt, hängt davon ab, was Kauf- oder Mietvertrag vereinbaren.

Unser Haus in Prenzlauer Berg steht unter Denkmalschutz. Geht dort ein Dacheinschnitt?

Nach den Vorgaben des Landesdenkmalamts sind straßenseitige Einschnitte in Dachflächen unzulässig. Auf der Hofseite entscheidet die untere Denkmalschutzbehörde, ob Erscheinungsbild und Kubatur gewahrt bleiben. Die Höhe von Traufe und First und der Neigungswinkel sind dabei beizubehalten.

Trägt das flache Dach eines Gründerzeithauses überhaupt eine Terrasse?

Das rechnet ein Tragwerksplaner für jedes Haus einzeln, weil die Balken unter dem Flachteil sehr unterschiedlich erhalten sind. Reicht die Tragfähigkeit nicht, wird verstärkt, etwa mit einem Stahlträger für erfahrungsgemäß 2.500 bis 8.000 € je Träger nach Statik. Im Haus der Gebäudeklasse 5 prüft die Bauaufsicht den Standsicherheitsnachweis.

Was kostet ein Dacheinschnitt mit Tür und Brüstung im Steildach?

Als Richtwert liegt ein Dacheinschnitt, also eine Loggia im Steildach, bei 20.000 bis 45.000 € je Einschnitt. Darin stecken Zimmerei, Abdichtung, Tür, Brüstung und Belag. Die Spanne hängt vor allem von Breite, Deckung und dem Zustand der Sparren ab.

Brauchen wir als Eigentümergemeinschaft einen Beschluss für die Dachterrasse?

Ja, denn das Dach ist Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG), und die Terrasse ist eine bauliche Veränderung. Die Versammlung beschließt darüber nach § 20 WEG oder gestattet sie einem Eigentümer.

Unser Haus in Kreuzberg liegt im Milieuschutzgebiet. Ist eine Dachterrasse dort genehmigungsfähig?

Friedrichshain-Kreuzberg hat 11 soziale Erhaltungsgebiete, und dort braucht jede bauliche Änderung eine Genehmigung, auch bei Freistellung. Ein erstmaliger Balkon oder Freisitz unter 4 m² ist nach der Verwaltungsvorschrift zu genehmigen, wenn er nicht besonders kostenaufwendig ist. Über größere Terrassen entscheidet die Stadtplanung des Bezirks im Einzelfall.

Was ist günstiger: ein Dachbalkon aus Fenstern oder eine Gaube mit Austritt?

Der Dachbalkon aus einer Klappfenster-Kombination liegt erfahrungsgemäß bei 5.500 bis 9.000 €. Eine Gaube rechnen wir je Meter Breite, zum Beispiel eine Flachdachgaube mit 3.000 bis 4.500 € je Meter. Die Gaube bringt dafür zusätzlich Stehhöhe in den Raum dahinter.

Im Internet steht, eine Dachterrasse gibt es ab 5.000 €. Stimmt das?

Die Bausparkasse Schwäbisch Hall nennt für einen kleinen Austritt auf einem vorhandenen Flachdach ab etwa 5.000 €. Für eine größere Terrasse auf einem umgestalteten Satteldach nennt sie rund 20.000 €. Unsere Richtwerte rechnen wir je Quadratmeter, und sie hängen stark vom Zustand der Abdichtung ab.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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