Wo in Bernau ausbaufähige Dächer stehen
Das Haus ist abbezahlt, die Heizung erneuert, und nun fällt der Blick nach oben: Unter dem Dach liegt ein kalter Boden mit alten Kisten. In Bernau ist das eine vertraute Lage, denn in Schönow, Waldfrieden und Ladeburg stehen viele Einfamilienhäuser mit ungenutztem Dachraum. Die Häuser stammen aus den 1930er- bis 1990er-Jahren, und ihre Dächer sind so verschieden wie ihre Bauzeit. Gemeinsam ist ihnen, dass der Ausbau meist mit Dämmung von innen und neuen Dachfenstern beginnt.
Bernau bei Berlin liegt nordöstlich der Stadtgrenze im Landkreis Barnim. Anders als im Berliner Mietshaus geht es hier fast immer um ein Einfamilienhaus mit eigenem Keller, eigener Heizung und kurzen Leitungswegen. Das macht den Ausbau überschaubar, sobald Statik und Genehmigungsfrage geklärt sind.
Drei Bernauer Häuser, drei Dächer
Das erste ist ein Siedlungshaus in Schönow aus den 1930ern, mit steilem Satteldach und kleinem Kniestock. Oben liegen zwei Kammern mit Bretterwänden, gedämmt ist kaum etwas, und die Treppe ist steil. Beauftragt wird hier ein Ausbau zu zwei Zimmern mit Dachfenstern, gedämmten Schrägen und einer bequemeren Treppe.
Das zweite ist ein Einfamilienhaus aus den 1970ern mit flach geneigtem Satteldach in Ladeburg. Unter dem First reicht die Höhe gerade für einen Gang. Hier entscheiden die Eigentümer, ob eine Gaube Wohnraum schafft oder der Boden als gedämmter Stauraum hergerichtet wird.
Das dritte steht in Waldfrieden: ein Haus aus den 1990ern mit Kniestock und gedämmter oberster Decke. Der Dachboden war von Anfang an als Reserve gedacht, eine Einschubtreppe führt hinauf. Gewünscht sind ein Arbeitszimmer und ein Gästezimmer mit Duschbad.
Wie Bernau gewachsen ist
Bernau ist eine alte Stadt, deren Kern bis heute von einer mittelalterlichen Stadtmauer umschlossen wird. Steintor und Pulverturm gehören zu den bekannten Resten dieser Befestigung, dazu kommt die große Marienkirche. Große Teile der Altstadt wurden in der DDR-Zeit abgerissen und mit Plattenbauten neu bebaut.
Wohnhäuser mit Garten entstanden vor allem am Stadtrand und in den Dörfern ringsum. Die Bahnverbindung nach Berlin, heute die S-Bahn, machte die Stadt früh zum Wohnort für Pendler. Schönow und Waldfrieden wuchsen vielfach in der Zwischenkriegszeit, später kamen Häuser der DDR-Zeit und nach 1990 zahlreiche Neubauten dazu. Daraus ergibt sich die Mischung unter Bernauer Dächern: steile Siedlungsdächer, flache Dächer der Nachkriegsjahrzehnte und Neubauten mit Ausbaureserve.
Was Einfamilienhausdächer in Bernau mitbringen
Steil aus den 1930ern, flach aus der DDR-Zeit
Das steile Siedlungsdach bietet unter dem First viel Höhe und eignet sich gut für Zimmer mit Schräge. Das flach geneigte Satteldach späterer Jahrzehnte bringt breite, aber niedrige Räume. Dort schafft eine Gaube die Stehhöhe, oder der Raum dient als gedämmtes Lager. Für Aufenthaltsräume schreibt das Brandenburger Bauordnungsrecht eine Mindesthöhe vor, die der Planer im Schnitt nachweist.
Die Decke zwischen Obergeschoss und Dach
In älteren Häusern trägt eine Holzbalkenlage den Dachboden, in jüngeren oft eine Betondecke. War die Holzdecke nur für einen Speicher gedacht, schaut sich der Tragwerksplaner die Balken vor dem Ausbau an. Ein leichter Aufbau aus Trockenestrich mit Schüttung und Trittschalldämmung hält die Last klein und dämpft Schritte. Trockenestrich kostet erfahrungsgemäß 40 bis 70 Euro je Quadratmeter, Schüttung und Trittschalldämmung weitere 15 bis 30 Euro.
Heizung und Wasser bis unter den First
Im Einfamilienhaus steht der Wärmeerzeuger im Keller, und die Wege nach oben sind kurz. Den Heizkreis verlängern wir ins Dachgeschoss, oft über einen vorhandenen Schacht oder neben dem Schornstein. Für ein Duschbad unter der Schräge holen wir Wasser und Abwasser vom Bad darunter nach oben. Die Dusche kommt dorthin, wo der Raum am höchsten ist.
Rettung über das Dachfenster
Ein Schlafraum im Dach braucht einen zweiten Weg ins Freie, den im Einfamilienhaus meist ein Fenster bildet. Die Feuerwehr muss es mit tragbaren Leitern erreichen, und die Öffnung muss zum Aussteigen genügen. Welche Maße dafür verlangt sind, hält der Planer nach Brandenburger Vorgaben fest. Ein großes Ausstiegsfenster erfüllt das häufig und bringt zugleich viel Licht.
Dämmstärke und Sparrenhöhe
Viele ältere Dächer haben schmale Sparren, zwischen die nur wenig Dämmung passt. Anlage 7 GModG lässt dann die höchstmögliche Dämmdicke genügen, wenn der Dämmstoff λ 0,035 erreicht, Stand September 2026. Eine zweite Lage unter den Sparren verbessert den Wert weiter und nimmt Kabel und Dosen auf. Dahinter liegt die Dampfbremse, luftdicht verklebt, damit keine Feuchte in die Konstruktion zieht.
Die Aufträge, die in Bernau überwiegen
Oft steht zuerst die Dämmung der Schrägen an, zusammen mit zwei bis vier neuen Dachfenstern. Danach folgen Trockenbau, Boden und eine feste Treppe, und aus dem Speicher werden ein oder zwei Zimmer. In Häusern mit flachem Dach kommt eine Gaube dazu, oder der Spitzboden bleibt ein gedämmter Lagerraum.
Ein Bad im ausgebauten Dach wünschen sich viele Familien, damit morgens zwei Bäder bereitstehen. Wer eine vorhandene Dachwohnung aus den 1990ern auffrischen möchte, findet unter Dachgeschosswohnung renovieren den passenden Weg.
Licht und Wärme: Dachfenster und Dämmung von innen
Ein neues Dachfenster verändert einen dunklen Dachraum sofort. Wir setzen es zwischen die Sparren, und wo die Breite nicht reicht, kommt nach Statik ein Wechsel dazu. Das Innenfutter verbindet Fenster und Dämmebene, damit an der Laibung keine Kältebrücke entsteht. Wie Einbau und Tausch im Einzelnen ablaufen, beschreibt die Seite Dachfenster einbauen lassen.
Für Dachflächenfenster mit Uw ≤ 1,0 und für die Dämmung des Schrägdachs mit U ≤ 0,14 gibt es über die BEG Einzelmaßnahmen jeweils 15 Prozent, Stand September 2026. Der Antrag muss vor Beginn gestellt sein, und bis zu 30.000 Euro für die erste Wohneinheit werden angerechnet. Außen liegender Sonnenschutz hält die Hitze vor der Scheibe zurück; mit Solar- oder Funkantrieb rechnen wir den Fensterpreis mit dem Faktor 1,4.
Die Dämmung selbst beschreibt die Seite zur Dämmung von innen mit allen Aufbauten.
Kostenrahmen für Bernauer Dachräume
In der Tabelle stehen Bruttopreise nach Erfahrung, Stand September 2026, und was die Behörde an Gebühren verlangt, ist nicht eingerechnet.
| Arbeit am Dach | Bernauer Beispiel | Spanne brutto | Einheit |
|---|---|---|---|
| Dämmung zwischen und unter den Sparren, Gipskarton Q2 | Siedlungshaus in Schönow | 140–220 € | je m² Dachfläche |
| Wie vor, gespachtelt Q3 und gestrichen | Arbeitszimmer im Haus der 1990er | 165–255 € | je m² Dachfläche |
| Neues Dachfenster in Standardgröße | Kammer mit kleinem Fenster | 1.500–2.500 € | je Stück |
| Ausbau mit neuen Schrägen und Fenstern, Dach bleibt | Einfamilienhaus mit kaltem Dachboden | 1.800–2.600 € | je m² Grundfläche |
| Gerade Holztreppe | Ersatz für die steile Bodentreppe | 4.500–8.000 € | je Stück mit Montage |
Die Dachfläche ist bei 45 Grad Neigung rund 1,4-mal so groß wie die überdeckte Grundfläche. Holzfaser statt Mineralwolle rechnen wir bei der Dämmung mit dem Faktor 1,2. Durchgerechnet ergeben 60 Quadratmeter Grundfläche mit dichtem Dach, neuer Dämmung, neuen Dachfenstern und neuem Bad erfahrungsgemäß 124.000 bis 179.000 Euro. Diese Summe gilt, wenn die Treppe bleiben kann.
Bauordnung, Landkreis Barnim und Denkmal
Rechtlich ist Bernau brandenburgisch, maßgeblich ist also die Bauordnung des Landes, Stand September 2026. Für die Frage, ob und wie genehmigt wird, ist die untere Bauaufsicht zuständig, bei der Stadt oder beim Landkreis Barnim. Mit dem Planer stimmen wir das ab, bevor wir Ihnen einen Festpreis nennen. Auch für neue Dachfenster kann ein Bebauungsplan Vorgaben enthalten, deshalb sehen wir ihn uns früh an.
Wer die Statik rechnet und wer als bauvorlageberechtigter Planer die Pläne unterschreibt, steht bei uns schon vor dem Angebot fest. In der Altstadt können einzelne Häuser unter Denkmalschutz stehen. Dann sprechen wir Dachfenster und Gauben mit der Denkmalbehörde ab, bevor gezeichnet wird. Was zulässig ist, entscheiden die Behörden, und unser Bauzeitenplan folgt ihren Bescheiden.
Gehört das Haus mehreren Eigentümern als Wohnungseigentum, ist das Dach nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum. Bauliche Veränderungen daran beschließt die Gemeinschaft nach § 20 WEG.
So läuft die Baustelle im bewohnten Haus
Meist wohnt die Familie während des Ausbaus im Erdgeschoss weiter. Wir decken Treppe und Flur ab, trennen das Dachgeschoss mit einer Staubwand und tragen den Schutt in Säcken hinaus. Für Dachfenster genügt oft ein kleines Gerüst oder ein Hubsteiger an der Traufe. Der Container steht auf dem Grundstück, und Lieferungen legen wir so, dass die Einfahrt nur kurz belegt ist.
Gearbeitet wird werktags tagsüber, und an Tagen mit offener Dachfläche behalten wir das Wetter im Blick. Wir sind Teil der WRS Gruppe, und in dieser Gruppe kommen über 150 Jahre Meisterhandwerk zusammen.
Ein Vertrag, ein Bauleiter, ein Zeitplan: So bleibt der Ausbau für Sie übersichtlich. Heizung und Sanitär, das Fliesen des Duschbads und der letzte Anstrich liegen bei unseren eigenen Leuten. Bei Dachfenstern, Dachdeckung und Strom arbeiten wir mit festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen, und der Vertrag bleibt trotzdem einer mit uns.
Bauzeit in Wochen
Bis die Bauarbeiten beginnen, vergehen nach unserer Erfahrung meist 2 bis 6 Monate. In dieser Zeit rechnet der Tragwerksplaner, und der Planer bereitet die Unterlagen vor. Auf der Baustelle ist ein Dachfenster an einem Arbeitstag eingesetzt, mit Innenfutter an zwei.
Für die Schrägen eines typischen Siedlungshauses mit etwa 80 Quadratmetern Dachfläche planen wir 1 bis 2 Wochen Dämmarbeit ein. Eine Treppe mit Deckendurchbruch braucht 1 bis 2 Wochen, ein Duschbad im Dach 3 bis 4 Wochen innerhalb des Ausbaus. Wird der ganze Speicher mit etwa 60 Quadratmetern Grundfläche zu Wohnraum, stehen 10 bis 16 Wochen im Bauzeitenplan.
Die Arbeiten folgen dieser Reihenfolge: Fenster und Öffnungen, Leitungen, Dämmung mit Dampfbremse, Trockenbau, Estrich und Bad, Oberflächen, Treppe. Am letzten Tag gehen wir gemeinsam durch alle Räume. Restarbeiten stehen im Protokoll, und die Nachweise zu Strom, Wasser und Dämmung liegen bei.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Hagel hat Dachsteine zerschlagen, und Wasser läuft in den Speicher. Für solche Soforthilfe gibt es Dachdecker mit Notdienst; unsere Kolonnen sind für geplante Ausbauabschnitte eingeteilt.
- Der Dachstuhl wurde früher mit Holzschutzmitteln behandelt, und das soll als eigener Auftrag heraus. Solche Sanierungen mit Messung am Ende übernehmen Fachbetriebe für Schadstoffe.
- Das Haus bekommt neue Dachsteine oder eine neue Fassade, drinnen bleibt alles. Dafür ist ein Dach- oder Fassadenbetrieb der passende Partner.
Schönow, Waldfrieden, Altstadt und der Weg nach Berlin
Gebaut wird in der Bernauer Innenstadt rund um den Mauerring, in Schönow, in Waldfrieden und in Ladeburg. Ebenso sind wir in Birkholz, Lobetal und den übrigen Ortsteilen unterwegs.
Stadteinwärts führt der Weg nach Pankow, wo Villen in Niederschönhausen und Altbauten um die Florastraße stehen. Westlich davon liegt Reinickendorf mit den Landhäusern von Frohnau und Hermsdorf. Südöstlich von Pankow schließt Weißensee an, bekannt für kleinere Mietshäuser mit Mansarddach.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Was ein Dachfenster mit Einbau kostet rechnet Größe, Sonnenschutz und Eindeckung durch.
- Dämmkosten je Quadratmeter Dachfläche erklärt die Umrechnung von der Grundfläche.
- Hitzeschutz im Dachgeschoss zeigt, warum Speichermasse und Sonnenschutz außen zusammengehören.
- Niedriges Dach, trotzdem Wohnraum hilft bei flach geneigten Dächern der 1970er.
- Kosten für den ganzen Ausbau bietet den Rechner für Ihre Grundfläche.
Termin für Ihr Dach in Bernau
Am Anfang steht ein Besuch auf Ihrem Dachboden, bei dem wir Sparren, Decke und mögliche Fensterplätze aufnehmen. Der Termin ist kostenlos, und danach wissen Sie, was die Schrägen hergeben und in welchem Rahmen die Kosten liegen. Das Festpreisangebot schreiben wir, sobald die Genehmigungsfrage mit dem Planer geklärt ist. Anrufen können Sie montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr unter 030 8268 9996. Außerhalb dieser Zeiten erreicht uns Ihre Nachricht über das Kontaktformular weiter unten.
