Dachgeschossausbau in Berlin-Lichtenberg

Berliner Dach, Satteldach und die nutzbare Höhe

Das Berliner Dach der Victoriastadt steigt zur Straße steil an und läuft zum Hof flach aus. Unter dem flachen Teil bleibt oft genug Höhe für Wohnräume, an der steilen Seite helfen Gauben. Im Satteldach mit Kehlbalkenlage liegt die nutzbare Fläche darunter, darüber bleibt ein Spitzboden. Nach § 4 WoFlV zählt Fläche ab 2 m Höhe voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte und darunter gar nicht.

Die Balkenlage zwischen alten und neuen Wohnungen

Die oberste Decke ist im Gründerzeithaus in der Regel eine Holzbalkendecke mit Einschub und Schüttung. Gebaut wurde sie für Wäsche und Gerümpel, nicht für ein Bad mit gefüllter Wanne. Der Tragwerksplaner prüft, ob die Balken die neue Last tragen oder verstärkt werden. Liegt die Decke künftig zwischen zwei Wohnungen, kommen Brandschutz und Trittschall als Aufgaben hinzu.

Wasser und Wärme bis unter den First

Im Mietshaus enden die Steigleitungen meist im obersten Vollgeschoss. Für jede Dachwohnung verlängern wir sie nach oben oder ziehen einen neuen Schacht neben dem Schornstein hoch. Das neue Bad planen wir möglichst über den Bädern darunter, dann bleiben die Wege für das Abwasser kurz. Die Anbindung einer neuen Wohnung an die Steigleitungen kostet erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 €.

Rettungsweg über Steckleiter oder Drehleiter

Jede neue Dachwohnung muss sich auf zwei Wegen verlassen lassen. Der erste führt über das Treppenhaus, der zweite meist über ein Fenster, an das die Feuerwehr anleitert. Die Steckleiter erreicht laut Merkblatt der Berliner Feuerwehr Brüstungen bis 8 m, darüber braucht es die Drehleiter mit Aufstellfläche. Das Fenster öffnet sich lichte 0,90 m breit und 1,20 m hoch und sitzt im Dach waagerecht höchstens 1 m hinter der Traufkante.

Dämmung zwischen schmalen Sparren

Alte Sparren sind oft niedriger als heutige, und zwischen ihnen passt nur begrenzt Dämmstoff. Für diesen Fall lässt Anlage 7 GModG die höchstmögliche Dämmdicke genügen, mit λ 0,035 oder bei Einblas- und Naturdämmstoff 0,045. Hinter der Abkürzung steckt das Gebäudemodernisierungsgesetz, seit Juli 2026 der neue Name des Gebäudeenergiegesetzes. Eine zusätzliche Lage unter den Sparren bringt Dicke und lässt Platz für Leitungen, ohne die Dampfbremse zu durchstoßen.

Ein viergeschossiges Mietshaus mit ausgebautem Dach liegt je nach Höhe in Gebäudeklasse 4 oder 5. Als Höhe zählt der Fußboden des obersten Geschosses mit Aufenthaltsraum, gemessen im Mittel über dem Gelände. In diesen Klassen prüft die Bauaufsicht Standsicherheit und Brandschutz, auch wenn das Vorhaben freigestellt ist. Die Bauvorlagen reicht in der Regel ein Architekt oder ein bei der Baukammer gelisteter Ingenieur ein.

Das Verfahren ist in allen Teilen des Bezirks meist dasselbe. Wo kein Bebauungsplan gilt, meldet der Planer den Ausbau samt Gauben in der Genehmigungsfreistellung nach § 62 an. Gebaut wird frühestens einen Monat nach dem Einreichen, sofern die Bauaufsicht kein Verfahren anordnet. Eine Aufstockung fällt nicht unter diese Regel und läuft in der Regel über das vereinfachte Verfahren. Das ist die Rechtslage im September 2026, die wir vor dem Angebot mit Planer und Bauaufsicht abgleichen.

In der Eigentümergemeinschaft kommen zwei Stellen hinzu. Weil Dach und tragende Decke der Gemeinschaft gehören, stimmt die Eigentümerversammlung nach § 20 WEG über den Ausbau ab. Außerdem zählt der Bezirk Lichtenberg drei soziale Erhaltungsgebiete, und ob Ihr Haus dazugehört, prüfen wir adressgenau. Liegt es in einem davon, braucht der Umbau dort eine eigene Genehmigung, auch bei Freistellung. Ein Berliner Bezirksamt stuft den Dachausbau selbst als „in der Regel genehmigungsfähig" ein. Die Verbindung der obersten Wohnung mit dem neuen Dach zu einer Maisonette ist dort nach VV 2026 Nr. 2.2 dagegen nicht genehmigungsfähig. Steht ein Haus unter Denkmalschutz, entscheidet zusätzlich die Denkmalbehörde über Gauben und Eindeckung.