Unter dem Karlshorster Dach wartet oft eine zweite Wohnung
Die Kinder sind ausgezogen, das Landhaus in Karlshorst ist für zwei Menschen zu groß, und über dem Obergeschoss stehen Kisten auf einem staubigen Boden. In Lichtenberg wird aus solchen Böden häufig eine Einliegerwohnung. Manche Eigentümer vermieten sie, andere ziehen selbst nach oben und überlassen das Erdgeschoss der nächsten Generation. In beiden Fällen entsteht ein Haus mit zwei Haushalten, und das verändert die Planung von der Decke bis zur Klingel.
Näher am Ostkreuz, in der Victoriastadt und im Weitlingkiez, stehen Mietshäuser der Gründerzeit. Dort gehört das Dach einer Eigentümergemeinschaft, und der Dachraum war einmal Trockenboden. Beide Welten liegen im selben Bezirk, und in beiden bauen wir aus. Was Ihr Dach hergibt, zeigt der erste gemeinsame Gang auf den Boden.
Drei Dachböden, wie wir sie in Lichtenberg antreffen
Der erste Boden liegt in einem Landhaus nahe der Treskowallee. Das Dach ist steil, der First hoch, und zwischen den Kehlbalken steht ein alter Schornsteinzug. Die Eindeckung hält dicht, eine Dämmung gibt es nicht. Gewünscht ist eine Wohnung mit Bad, Küchenzeile und eigener Heizung für die Tochter und ihre Familie.
Der zweite gehört zu einem kleineren Karlshorster Haus mit Krüppelwalm. Die Schrägen setzen tief an, und in der Mitte reicht die Höhe für einen Flur, kaum aber für ein Schlafzimmer. Hier bringt eine Gaube zur Gartenseite die Fläche, die zwei Zimmer brauchen. Der Spitzboden über den Kehlbalken bleibt Lager für Koffer und Weihnachtsschmuck.
Der dritte ist ein Rohling in einem viergeschossigen Mietshaus der Victoriastadt. Zur Straße zeigt sich die steile Fläche des Berliner Dachs, darunter liegen Holzbalkendecken. Der Käufer bringt Teilungserklärung und Kaufvertrag mit, wir sehen uns Treppenhaus, Hof und Steigleitungen an. Ob die Balkenlage für Bad und Küche reicht, rechnet danach der Tragwerksplaner.
Villenkolonie und Gründerzeit: woher die Lichtenberger Dächer stammen
Karlshorst ist um die Wende zum 20. Jahrhundert als Villen- und Landhauskolonie gewachsen. Die Häuser stehen frei in Gärten, haben Holzbalkendecken und große Dächer, oft als Satteldach mit Kehlbalkenlage oder als Walmdach. Der Dachraum war Speicher und ist es in vielen Häusern bis heute geblieben.
Die Victoriastadt östlich des heutigen Ostkreuzes ist älter und dichter bebaut. Sie entstand in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts als Mietshausviertel mit Vorderhäusern, Höfen und dem typischen Berliner Dach. In Lichtenberg wie im ganzen Osten Berlins begann der Dachausbau spät, laut Gutachterausschuss erst in den neunziger Jahren. Deshalb finden wir in Lichtenberg noch viele Böden, an denen seit der Bauzeit kaum jemand gearbeitet hat.
Was ein Lichtenberger Dach technisch mitbringt
Walm, Krüppelwalm und die nutzbare Höhe
Beim Walmdach steigen alle vier Seiten zum First hin an, der dadurch kurz bleibt. Die Fläche mit voller Höhe ist kleiner als unter einem Satteldach mit gleicher Neigung. Der Krüppelwalm schneidet nur die Giebelspitze ab und lässt mehr Raum. Nach § 4 WoFlV zählt Fläche ab 2 m Höhe voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte und darunter gar nicht.
Die Balkenlage zwischen zwei Haushalten
Die oberste Decke ist im Landhaus in der Regel eine Holzbalkendecke mit Einschub und Schüttung. Gebaut wurde sie für Koffer und Wäsche, nicht für ein Bad mit gefüllter Wanne. Der Tragwerksplaner prüft, ob die Balken die neue Last tragen oder verstärkt werden. Liegt die Decke künftig zwischen zwei Wohnungen, kommen Brandschutz und Trittschall als Aufgaben hinzu.
Wasser und Wärme bis unter den First
Im Landhaus enden die Leitungen meist im Obergeschoss. Für die Einliegerwohnung verlängern wir sie nach oben oder ziehen einen neuen Schacht neben dem Schornstein hoch. Das neue Bad planen wir möglichst über dem Bad darunter, dann bleiben die Wege für das Abwasser kurz. Ein eigener Heizkreis mit Heizkörpern oder eine Fußbodenheizung im Trockensystem versorgt die Räume.
Die Anleiterstelle im Garten
Auch die neue Einliegerwohnung muss sich auf zwei Wegen verlassen lassen. Im Landhaus führt der erste über die Treppe, der zweite meist über ein Fenster, an das die Feuerwehr ihre Steckleiter stellt. Mit dieser Leiter erreicht sie laut Merkblatt der Berliner Feuerwehr Fenster, deren Brüstung höchstens 8 m hoch liegt. Das Fenster öffnet sich dafür lichte 0,90 m breit und 1,20 m hoch, und im Dach sitzt es waagerecht höchstens 1 m hinter der Traufkante. Vom Gehweg bis zum Haus verlangt § 5 Abs. 1 BauO Bln dann einen geradlinigen Zu- oder Durchgang.
Dämmung zwischen schmalen Sparren
Alte Sparren sind oft niedriger als heutige, und zwischen ihnen passt nur begrenzt Dämmstoff. Für diesen Fall lässt Anlage 7 GModG die höchstmögliche Dämmdicke genügen, mit λ 0,035 oder bei Einblas- und Naturdämmstoff 0,045. Eine zusätzliche Lage unter den Sparren bringt Dicke und lässt Platz für Leitungen, ohne die Dampfbremse zu durchstoßen.
Leise übereinander wohnen: Trittschall und Brandschutz in der alten Decke
Oben rollt ein Bürostuhl über die Dielen, unten klirren die Gläser in der Vitrine. So klingt eine Holzbalkendecke ohne Schallschutz, und in einem Haus mit zwei Wohnungen wird daraus schnell ein Dauerthema. Die Bauordnung verlangt beim Dachausbau für die bestehende Decke keinen nachträglichen Schallschutz (§ 48 Abs. 5 BauO Bln). Wer unten wohnt, wünscht ihn sich trotzdem.
Wir bauen deshalb von oben auf: Ausgleichsschüttung, Trittschalldämmung, Trockenestrich und darauf der Belag. Die Schüttung bringt Masse, die Dämmlage trennt den Estrich von den Balken. Am Rand steht ein Dämmstreifen, damit der Estrich keine Wand berührt. Rohre bekommen Dämmschalen und liegen nicht starr auf dem Holz.
Von unten hilft eine abgehängte Decke auf Federschienen, wenn die untere Wohnung ohnehin renoviert wird. Dieselbe Unterdecke kann die Brandschutzbekleidung tragen, die der Planer für die Trenndecke festlegt. Welche Feuerwiderstandsfähigkeit nötig ist, richtet sich nach der Gebäudeklasse. Jede Stufe steht im Angebot als eigene Position, und Sie entscheiden, wie weit Sie gehen.
Womit Lichtenberger Eigentümer zu uns kommen
In Karlshorst steht die Einliegerwohnung ganz oben, mit Bad, Küchenzeile und eigenem Heizkreis. Häufig gehört eine Gaube zur Gartenseite dazu, manchmal ein Dachbalkon aus einer Klappfenster-Kombination. Wer das Haus allein bewohnt, lässt oft nur zwei Zimmer ausbauen und nutzt den Spitzboden als Lager.
In der Victoriastadt und im Weitlingkiez geht es vor allem um Rohlinge und leere Trockenböden, aus denen eigene Wohnungen werden. Der Käufer eines Rohlings bringt das Ausbaurecht mit, über Dach und Decke beschließt die Gemeinschaft. Welche Rolle der Milieuschutz spielt, klärt der Abschnitt über die Zustimmungen.
Kosten unter Lichtenberger Dächern
| Vorhaben | Beispiel aus Lichtenberg | Spanne brutto | Bezug |
|---|---|---|---|
| Dach dicht, innen nichts gemacht | Karlshorster Landhaus, Boden als Speicher | 1.400–2.100 € | je m² Grundfläche des Dachgeschosses |
| Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu | Landhaus mit intakter Eindeckung | 1.800–2.600 € | je m² Grundfläche des Dachgeschosses |
| Satteldachgaube | mehr Stehhöhe zur Gartenseite | 3.300–4.900 € | je laufendem Meter Gaubenbreite |
| Ausgleichsschüttung und Trittschalldämmung | Bodenaufbau auf der Holzbalkendecke | 15–30 € | je m² Bodenfläche |
| Brandschutzbekleidung an Balkenlage oder Decke | Trenndecke zwischen zwei Wohnungen | 70–130 € | je m² Bauteilfläche |
Die Spannen stammen aus unserer Erfahrung mit Lichtenberger Dächern, gerechnet brutto zum Stand September 2026. Jeder Quadratmeterpreis meint die Grundfläche unter dem Dach und nicht die kleinere Wohnfläche, die nach Abzug der Schrägen übrig bleibt. Kommen ein neues Bad und eine eigene Heizung dazu, rechnen wir 25 % auf. Für eine Einliegerwohnung mit 80 m² Grundfläche unter dichtem, leerem Dach ergibt das 140.000 bis 210.000 €.
Braucht die Baustelle im Mietshaus einen Kran oder Aufzug als eigenen Zugang, kommen 20 % hinzu. Gebühren der Bauaufsicht und ein Prüfingenieur, wo das Haus einen braucht, sind in keiner Zahl enthalten.
Gebäudeklasse, Freistellung und wer die Pläne einreicht
Ein freistehendes Landhaus bis 7 m Höhe mit höchstens zwei Wohnungen und zusammen bis 400 m² Brutto-Grundfläche gehört zur Gebäudeklasse 1. Die Doppelhaushälfte mit denselben Maßen fällt in Klasse 2. Als Höhe zählt der Fußboden des obersten Geschosses mit Aufenthaltsraum, gemessen im Mittel über dem Gelände. Für beide Klassen gilt die Raumhöhenregel des § 47 Abs. 1 BauO Bln seit dem 23.07.2026 nicht. Die Fensterfläche muss trotzdem mindestens ein Achtel der Netto-Raumfläche erreichen.
In diesen Klassen stellt ein Tragwerksplaner aus der Liste der Baukammer Berlin die Statik auf. Eine bauaufsichtliche Prüfung der Standsicherheit schreibt § 66 BauO Bln erst ab Gebäudeklasse 4 vor. Bauvorlageberechtigt sind Architekten und gelistete Ingenieure. Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen und höchstens 250 m² Brutto-Grundfläche dürfen auch Meister des Maurer-, Beton- oder Zimmererhandwerks die Bauvorlagen einreichen.
Das Verfahren ist in beiden Teilen des Bezirks meist dasselbe. Wo kein Bebauungsplan gilt, meldet der Planer den Ausbau samt Gauben in der Genehmigungsfreistellung nach § 62 an. Gebaut wird frühestens einen Monat nach dem Einreichen, sofern die Bauaufsicht kein Verfahren anordnet. In einem qualifizierten Bebauungsplan muss der Ausbau dessen Festsetzungen einhalten oder die nötigen Befreiungen haben. Das ist die Rechtslage im September 2026. Ob sie für Ihr Haus genau so greift, klären wir vor dem Angebot mit Planer und Bauaufsicht.
Im Mietshaus der Victoriastadt kommen zwei Stellen hinzu. Weil Dach und tragende Decke der Gemeinschaft gehören, stimmt die Eigentümerversammlung nach § 20 WEG über den Ausbau ab. Außerdem zählt der Bezirk Lichtenberg drei soziale Erhaltungsgebiete, eines davon um die Kaskelstraße in der Victoriastadt. Liegt das Haus in einem davon, braucht der Umbau dort eine eigene Genehmigung, auch bei Freistellung. Ein Berliner Bezirksamt stuft den Dachausbau selbst als „in der Regel genehmigungsfähig" ein. Die Verbindung der obersten Wohnung mit dem neuen Dach zu einer Maisonette ist dort nach VV 2026 Nr. 2.2 dagegen nicht genehmigungsfähig. Steht ein Haus unter Denkmalschutz, entscheidet zusätzlich die Denkmalbehörde über Gauben und Eindeckung.
Baustelle im Garten, Baustelle im Hof
Am Landhaus steht das Gerüst meist nur an einer oder zwei Seiten, und der Materialaufzug fährt über den Garten nach oben. Den Container stellen wir in die Einfahrt, der Rasen liegt unter Platten. Die Familie wohnt während des Ausbaus unten weiter. Abschaltungen von Wasser oder Strom kündigen wir vorher an und legen sie möglichst auf den Vormittag.
Im Mietshaus der Victoriastadt geht es enger zu. Stufen und Geländer im Treppenhaus bekommen Schutz, der Materialaufzug steht an der Fassade oder im Hof. Schutt läuft über eine Rutsche in den Container. Die Nachbarn erfahren per Aushang, wann es laut wird und wann das Wasser abgestellt ist.
Für Sie bleibt es bei einem Vertrag, einem Bauzeitenplan und einem Bauleiter, der alle Gewerke steuert. Wasser, Heizung und Fliesen legen unsere eigenen Leute, ebenso Putz, Spachtel und Anstrich. Zimmerleute, Dachdecker und Elektriker stammen aus festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen und die wir wie eigene Kolonnen einplanen. Den Trockenbau, den Estrich, Dielen oder Parkett und die Türen bekommen Sie aus einer Hand. Unsere Kolonnen starten in Lankwitz an der Haynauer Straße 58 und kommen am Stück nach Lichtenberg, die Anfahrt steckt im Festpreis.
Vom Aufmaß bis zum Einzug: die Wochen im Überblick
Am Anfang steht der kostenlose Termin auf dem Dachboden mit Aufmaß und einem Blick auf Sparren, Kehlbalken, Schornstein und Zugang. Danach rechnet der Tragwerksplaner, der Planer zeichnet, und im Mietshaus bereitet die Verwaltung den Beschluss vor. Für diesen Vorlauf vergehen meist zwei bis sechs Monate. Zwischen Einreichen und Baubeginn liegt dann mindestens dieser eine Monat.
Der Ausbau eines Dachs mit rund 60 m² Grundfläche dauert erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen. Zuerst kommen Rückbau und Zimmerei, bis die Hülle mit Gaube und Dachfenstern dicht ist. Es folgen Leitungen, Dämmung, Dampfbremse und Trockenbau, danach Estrich, Bad und Fliesen. Das Bad braucht innerhalb dieses Zeitraums drei bis vier Wochen. Zum Schluss kommen Spachtel, Anstrich, Boden, Türen und Treppe, dann die gemeinsame Abnahme mit Protokoll.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Sturm hat Ziegel gelöst, und es tropft: Das ist ein Fall für einen Dachdecker mit Notdienst. Wir planen in Bauabschnitten, nicht im Stundeneinsatz.
- Alter Holzschutz im Dachstuhl als eigener Auftrag: Die Sanierung mit Freimessung übernimmt ein Fachbetrieb für Schadstoffe.
- Ein neues Dach ganz ohne Innenausbau: Die Neueindeckung für sich gehört zu einem Dachdeckerbetrieb.
- Statik und Bauvorlagen: Sie stammen vom Tragwerksplaner und vom Architekten, und wir holen beide ins Projekt.
Von Karlshorst bis Wartenberg: hier sind unsere Kolonnen unterwegs
Gebaut wird in Karlshorst rund um die Treskowallee und den S-Bahnhof, in der Victoriastadt um den Nöldnerplatz und im Weitlingkiez. Dazu kommen Rummelsburg, Friedrichsfelde und Alt-Hohenschönhausen. Im Norden des Bezirks liegen Malchow, Wartenberg und Falkenberg mit Einfamilienhäusern und kleineren Dächern.
Westlich der Ringbahn beginnt Friedrichshain mit seinen Altbau-Seitenflügeln. Im Nordwesten schließt Weißensee an, wo kleinere Mietshäuser mit Mansarddach stehen. Östlich folgt Marzahn-Hellersdorf mit dem Siedlungsgebiet um Biesdorf. Über die Spree geht es nach Treptow, und südlich der Wuhlheide liegt Köpenick mit seinen Villen am Wasser.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Schallschutz im Dachgeschoss — welche Aufbauten auf der Holzbalkendecke wie viel bringen.
- Raumhöhe unter der Schräge — was § 47 verlangt und wo die Ausnahme für kleine Wohngebäude greift.
- Was eine Dachgaube kostet — der Rechner für Bauart, Breite und Innenausbau.
- Rohling vor dem Kauf prüfen — Teilungserklärung, Ausbaurecht und die Fragen an die Gemeinschaft.
- Quadratmeterpreise für den Dachausbau — die Werte je Ausgangslage mit durchgerechneten Beispielen.
Ein Termin unter dem Dach in Karlshorst oder der Victoriastadt
Einliegerwohnung im Landhaus, Rohling im Altbau: Der erste Schritt ist in beiden Fällen der gemeinsame Gang auf den Boden mit Aufmaß. Danach liegen Festpreis, Bauzeitenplan und die Liste der nötigen Zustimmungen schriftlich vor. Sie erreichen uns unter 030 8268 9996, Mo–Fr 7–18 Uhr. Zu allen anderen Zeiten nimmt das Formular unten auf der Seite Ihre Anfrage auf.
