Dachgeschossausbau Steglitz: Altbau und Nachkriegszeile

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Zwei Dächer, ein Stadtteil: Ausbauen in Steglitz

Wer in Steglitz einen Dachboden aufschließt, steht entweder unter einem hohen Gründerzeitdach oder unter dem flachen Satteldach einer Nachkriegszeile. Rund um die Schloßstraße, die Albrechtstraße und die Birkbuschstraße stehen vier- und fünfgeschossige Mietshäuser mit Holzbalkendecken und steilen Dachflächen zur Straße. Daneben stehen Zeilen der 1950er und 1960er Jahre, deren Dachraum als Trockenboden gedacht war und nie als Wohnung.

Für den Ausbau heißt das zweierlei. Im Altbau geht es um Brandwände, um die Statik der alten Balkenlage und um den Weg des Materials nach oben. Im Nachkriegsbau geht es zuerst um Höhe, also um Kniestock, Neigung und die Frage, ob erst eine Gaube den Raum nutzbar macht. Welche der beiden Aufgaben bei Ihnen ansteht, sehen wir beim ersten Termin unter Ihrem Dach.

Drei Dachböden, wie wir sie in Steglitz antreffen

Ein typischer Fall ist das Mietshaus aus der Zeit um 1900 in der Nähe des Hermann-Ehlers-Platzes. Zur Straße fällt die Dachfläche steil ab, zum Hof flacher, dazwischen liegt ein fast ebenes Pappdach. Unter den Sparren hängen noch die Lattenverschläge der Mieter, der Boden ist Lehmschlag zwischen Holzbalken. Die Eigentümergemeinschaft will daraus zwei Wohnungen machen und bereitet den Beschluss vor.

Ein zweiter Fall ist der Dachraum über einer dreigeschossigen Zeile aus den späten 1950ern in einer Seitenstraße. Die Neigung ist flach, der Kniestock niedrig, und unter dem First reicht die Höhe gerade für einen schmalen Gang. Die Eigentümer möchten wissen, ob hier mit einer Gaubenreihe Wohnungen entstehen oder ob ein neues Geschoss mehr bringt. Die Antwort hängt an einer Gaube und an der Rechnung des Tragwerksplaners.

Der dritte Fall ist ein Rohling, den jemand mit Ausbaurecht gekauft hat. Die Teilungserklärung beschreibt die künftige Einheit, das Dach selbst bleibt Gemeinschaftseigentum. Bevor Kaufpreis und Ausbau zusammen kalkuliert werden, braucht die Käuferin ein Festpreisangebot nach Gewerken.

Schlafzimmer mit niedrigem Kniestock unter der Schräge

Vom Dorf an der Potsdamer Bahn zur Zeile der Wiederaufbaujahre

Steglitz war lange ein Dorf und wuchs erst mit der Eisenbahn nach Potsdam zu einem dicht bebauten Vorort. Um die Schloßstraße entstanden im späten 19. Jahrhundert Mietshäuser mit Läden im Erdgeschoss und Dächern, deren Raum als Trockenboden diente. Mit dem Groß-Berlin-Gesetz kam Steglitz 1920 zur Stadt.

Nach dem Krieg entstanden neben dem alten Kern Zeilen mit flach geneigten Satteldächern. Sie sollten schnell und sparsam Wohnungen liefern, ihr Dachraum blieb Nebenfläche. Laut Gutachterausschuss wurden Dächer im Westteil Berlins weitgehend seit Mitte der 1980er Jahre ausgebaut. Viele dieser frühen Steglitzer Dachwohnungen stehen heute selbst zur Renovierung einer Dachgeschosswohnung an.

Was Sparren, Decken und Leitungen in Steglitz vorgeben

Steile Straßenseite, flache Neigung im Nachkriegsbau

Im Gründerzeithaus zeigt sich zur Straße eine steile Fläche, typisch um 60 Grad, zum Hof meist um 45 Grad. Bei 60 Grad gewinnt der Raum je Meter Abstand von der Traufe gut 1,70 Meter an Höhe, bei 30 Grad knapp 58 Zentimeter. Das erklärt, warum der Altbauboden oft viel Stehhöhe hergibt und der Nachkriegsboden wenig. Maßgeblich ist § 47 BauO Bln in der Fassung seit 23.07.2026: 2,20 Meter über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche, Raumteile bis 1,50 Meter zählen dabei nicht mit.

Holzbalken über dem Altbau, Massivdecke über der Zeile

Über dem obersten Altbaugeschoss liegt fast immer eine Holzbalkendecke mit Einschub und Schüttung. Ob sie die neue Wohnung trägt, rechnet der Tragwerksplaner nach, und wo nötig verstärken wir sie mit Balken oder Stahlträgern nach seiner Statik. Beim Ausbau muss diese Decke nach § 48 Abs. 6 BauO Bln feuerhemmend sein, also die Anforderungen der Gebäudeklasse 3 erfüllen. In vielen Zeilen der 1950er liegt oben dagegen eine massive Decke, deren Bauart die Bauakte oder eine Probeöffnung zeigt.

Vom Küchenstrang bis unter den First

Wasser und Abwasser holen wir im Altbau meist aus dem Strang, der durch Küchen und Bäder der Wohnungen darunter läuft. Die Verlängerung ins Dach bedeutet angekündigte Abschaltungen für das ganze Haus. Die Heizung kommt über einen verlängerten Heizkreis oder als eigene Anlage in die neue Wohnung. In der Zeile liegen Bad und Küche meist übereinander, dafür ist im niedrigen Dachraum wenig Platz für die Leitungsführung.

Hof, Straße und die Leiter der Feuerwehr

Jede neue Wohnung braucht zwei Rettungswege, der zweite führt im Bestand oft über Rettungsgeräte der Feuerwehr. Das Rettungsfenster hat eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 mal 1,20 Metern und liegt im Dach höchstens einen Meter waagerecht von der Traufkante entfernt. Zur Straße erreicht die Drehleiter nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr Aufenthaltsräume bis 22 Meter Fußbodenhöhe. Im Hof fehlt dafür oft die Aufstellfläche, und dann verlangt die Bauaufsicht einen zweiten baulichen Rettungsweg.

Dämmen zwischen alten und neuen Sparren

Wie viel Dämmung zwischen die Sparren passt, bestimmt ihre Höhe. Für erneuerte Dachflächen nennt Anlage 7 GModG einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K). Reicht die Sparrenhöhe dafür nicht, genügt die höchstmögliche Dämmdicke mit Wärmeleitfähigkeit 0,035, bei Einblasdämmung oder Naturdämmstoffen 0,045. Ab 50 Quadratmetern neuer Nutzfläche ist zusätzlich der sommerliche Wärmeschutz nachzuweisen. Wie wichtig er ist, merkt unter einer Südschräge im Juli jeder.

Maler streicht eine Dachschräge mit der Rolle

Kniestock, Gaube oder Stauraum: was der Nachkriegsboden hergibt

Der niedrige Dachraum über einer Zeile der 1950er verlangt eine eigene Planung. Die erste Frage ist die Stehhöhe, und hier wird mit einer Schleppgaube aus einem schmalen Streifen unter dem First ein Raum mit geraden Wänden. Ein höherer Kniestock greift dagegen in die Dachkonstruktion ein und ist deshalb eine Aufgabe für Tragwerksplaner und Zimmerei.

Für die Wohnfläche gilt eine andere Regel als für die Raumhöhe. Nach § 4 WoFlV zählen Flächen ab 2 Metern voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und darunter gar nicht. Wer beides getrennt nachrechnen will, findet die Schritte bei der Wohnfläche unter Schrägen.

Reicht die Höhe auch mit Gaube nur für einen Teil, wird der Rest zu wertvollem Stauraum. Unter der Schräge setzen wir Einbauten in Trockenbau mit Schiebetüren, die erfahrungsgemäß 600 bis 1.200 Euro je laufendem Meter kosten. Welche Lösung wohin passt, gehen wir vor Ort mit Ihnen durch.

fertige Satteldachgaube mit Zinkeindeckung auf einem Altbaudach

Häufige Aufgaben unter Steglitzer Dächern

Im Altbau geht es meist um den Ausbau des ganzen Dachgeschosses zu einer oder zwei Wohnungen. Ansprechpartner sind dann die Eigentümergemeinschaft oder der Käufer eines Rohlings. Häufig gehört eine Gaube zur Hofseite dazu, weil sie Licht und Stehhöhe bringt und die Straßenansicht ruhig lässt. Gehören die Wohnung im obersten Geschoss und der Dachraum demselben Eigentümer, entsteht oft eine Maisonette mit neuer Treppe.

In den Nachkriegszeilen geht es zuerst um Höhe. Eine Reihe von Gauben macht aus dem Trockenboden eine oder zwei Wohnungen, sonst schafft eine Aufstockung ein volles Geschoss. Dazu kommen Dachwohnungen aus den späten 1980ern und 1990ern, deren Schrägen, Fenster und Bäder eine Erneuerung brauchen.

Erfahrungswerte für Steglitzer Dächer

Vorhaben	Typischer Fall in Steglitz	Erfahrungswert, brutto	Bezugsgröße
Ausbau, Dach dicht, innen nichts gemacht	Gründerzeitboden mit Verschlägen	1.400–2.100 €	je m² Grundfläche des Dachgeschosses
Ausbau mit neuer Dämmung und Dachfenstern	Altbau, Dach dicht, Fenster fehlen	1.800–2.600 €	je m² Grundfläche
Ausbau mit neuer Eindeckung und Gaube	Nachkriegszeile mit flacher Neigung	2.300–3.400 €	je m² Grundfläche
Schleppgaube im Mehrfamilienhaus mit Gerüst	Hofseite im Altbau	2.800–4.300 €, Faktor 1,18	je laufendem Meter Gaubenbreite
Stauraum im Kniestock mit Schiebetüren	Nachkriegsboden	600–1.200 €	je laufendem Meter

Alle Werte sind Erfahrungswerte mit Stand September 2026 und keine Angebote. Die Quadratmeterpreise beziehen sich auf die Grundfläche des Dachgeschosses, nicht auf die spätere Wohnfläche unter den Schrägen. Eine neue Treppe mit Deckendurchbruch erhöht den Wert um 12 Prozent, ein neues Bad um 15 Prozent. Ab 250 Quadratmetern rechnen wir nach Planung. Gebühren der Bauaufsicht und die Kosten des Prüfingenieurs kommen hinzu, und den eigenen Wert ermittelt der Rechner für die Ausbaukosten.

Freistellung, Beschluss und Erhaltungsrecht im Bezirk

Viele Berliner Altbauten liegen im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Dort fällt der Ausbau zu Wohnzwecken samt neuer Gauben unter die Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln. Der Planer reicht die Unterlagen ein, und frühestens einen Monat später darf die Baustelle beginnen, wenn die Bauaufsicht kein Verfahren verlangt. Standsicherheit und Brandschutz prüft die Behörde in Gebäudeklasse 4 und 5 trotzdem. Das ist der Stand September 2026, und wir gleichen ihn vor jedem Angebot mit Planer und Behörde ab.

In der Eigentümergemeinschaft gehören Dach und tragende Decke allen. Die Versammlung beschließt den Ausbau als bauliche Veränderung oder gestattet ihn einem einzelnen Eigentümer. Beim Rohling regeln Teilungserklärung und Kaufvertrag, welches Ausbaurecht besteht.

Drei soziale Erhaltungsgebiete zählt die Straßenliste der Senatsverwaltung für Steglitz-Zehlendorf. Wer dort baut, braucht neben der Freistellung eine Genehmigung der Stadtplanung. Für den Ausbau selbst gilt nach der Praxis eines Berliner Bezirksamts die Einschätzung „in der Regel genehmigungsfähig". Die Verbindung von Bestandswohnung und neuem Dach zur Maisonette schließt die Verwaltungsvorschrift von 2026 dort dagegen aus.

Arbeitsplatz im Fenster einer breiten Gaube im ausgebauten Dachgeschoss

Materialaufzug an der Fassade, Container am Bordstein

Einen Aufzug hat kaum ein Steglitzer Altbau, und das Treppenhaus soll so bleiben, wie es ist. Balken, Gipskarton und Dämmung kommen deshalb über einen Materialaufzug an der Fassade oder mit einem Kran nach oben. Stufen, Geländer und Wohnungstüren bekommen Schutz, bevor die erste Palette ankommt. Der Container steht an der Straße in einer beantragten Halteverbotszone, der Schutt geht über eine Schuttrutsche hinunter.

Im bewohnten Haus kündigen wir jede Wasser- und Stromabschaltung für die Strangverlängerung per Aushang an. Gearbeitet wird werktags zu den üblichen Zeiten, laute Arbeiten legen wir in feste Blöcke.

Für Sie bleibt es bei einem Vertrag, einem Bauzeitenplan und einem Ansprechpartner, auch wenn unter Ihrem Dach viele Hände arbeiten. Sanitär und Heizung, Fliesen, Putz und Malerarbeiten übernehmen unsere eigenen Leute. Zimmerei, Dachdeckerarbeiten und Elektro liegen bei festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen und die derselbe Bauleiter koordiniert. Unsere Kolonnen bleiben am Stück im Haus, und die Anfahrt steckt im Festpreis.

Der Weg vom ersten Termin zur Abnahme in Wochen

Am Anfang steht der kostenlose Termin auf dem Dachboden, bei dem wir uns Sparren, Kehlbalken, Schornsteinzüge und den Zugang ansehen. Danach prüft der Tragwerksplaner die Decke, der Architekt zeichnet die Unterlagen, und die Eigentümer fassen ihren Beschluss. Für diesen Vorlauf rechnen wir meist mit 2 bis 6 Monaten.

Die Baustelle selbst dauert bei rund 60 Quadratmetern Grundfläche erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen. Zuerst kommen Aufzug oder Gerüst, Rückbau und Entsorgung, dann Zimmerei, Gauben und Dachfenster, bis die Hülle dicht ist. Es folgen Leitungen, Dämmung, Dampfbremse und Trockenbau mit Brandschutzbekleidung, danach Estrich, Bad und Fliesen. Zum Schluss kommen Spachtel, Farbe, Boden und Treppe, und wir gehen mit Ihnen zur Abnahme mit Protokoll durch die Räume.

Eine einzelne Gaube braucht 2 bis 4 Wochen, ein Dachfenster einen Arbeitstag und mit Innenfutter zwei. Als Meisterbetrieb übergeben wir am Ende die Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Das undichte Dach nach einem Sturm: Hier hilft ein Dachdecker mit Notdienst, denn wir planen in Bauabschnitten und nicht im Stundeneinsatz.
Die neue Eindeckung einer Nachkriegszeile, wenn innen nichts ausgebaut wird, ebenso ein einzelnes Dachfenster oder eine einzelne Gaube am bewohnten Einfamilienhaus: Das ist Dachdeckerarbeit, wir bauen das Dachgeschoss als Ganzes aus.
Eine Schadstoffsanierung mit Freimessung, etwa bei alten Holzschutzmitteln im Dachstuhl, als eigener Auftrag.
Statik, Brandschutznachweis und Bauvorlagen: Sie kommen vom Tragwerksplaner oder Architekten, den wir von Beginn an einbinden.

Von Südende bis zum Fichtenberg: wo wir in Steglitz bauen

Gebaut wird rund um die Schloßstraße und den Hermann-Ehlers-Platz, an Albrechtstraße, Birkbuschstraße und Steglitzer Damm, am Stadtpark Steglitz und in Südende. Am Fichtenberg stehen Villen und Landhäuser mit eigenen Dachformen, deren Dachräume wir ebenso ausbauen.

Nördlich schließt Friedenau mit seinen verwinkelten Dächern an, nordwestlich liegt Wilmersdorf. Nach Süden geht Steglitz in Lichterfelde über, wo Villendächer den Ton angeben. Weiter südwestlich folgt Zehlendorf mit großen Landhausdächern, Richtung Osten erreichen unsere Kolonnen Tempelhof mit Altbau am Damm und Zeilen in Mariendorf.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Kniestock: was der Drempel für Stehhöhe und Wohnfläche unter einem flachen Dach bedeutet.
Gauben nach Bauart: welche Gaube zu welcher Dachneigung passt.
Brandschutz unter dem Dach: Rettungsfenster, Brandwand und Gebäudeklasse im Mietshaus.
Schränke unter der Schräge: Kniestock und Abseite als Stauraum.
Tragwerk und Decke: was der Tragwerksplaner an der Holzbalkendecke prüft.

Ihr Steglitzer Mehrfamilienhaus: der erste Anruf

Ob hoher Gründerzeitboden oder flacher Raum über der Zeile, am Anfang steht ein Termin unter Ihrem Dach, für den wir nichts berechnen. Danach haben Sie einen Festpreis nach Gewerken, einen Bauzeitenplan und eine klare Übersicht, wer was entscheidet. Unter 030 7593 9913 sind wir werktags von 7 bis 18 Uhr zu erreichen. Außerhalb dieser Zeiten nimmt das Anfrageformular Ihr Vorhaben auf.

Häufige Fragen

Reicht die Höhe im Dachboden einer Steglitzer Zeile von 1958 für eine Wohnung?

Das hängt an Neigung, Kniestock und Hausbreite. Für ein Mehrfamilienhaus gilt § 47 BauO Bln: 2,20 Meter lichte Höhe über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche, Raumteile bis 1,50 Meter bleiben außer Betracht. Fehlt diese Höhe, schafft eine Gaube sie.

Was kostet es, 70 m² Dachboden in einem Steglitzer Altbau auszubauen, wenn das Dach dicht ist?

Ist innen noch nichts gemacht, liegen wir erfahrungsgemäß bei 1.400 bis 2.100 Euro je Quadratmeter Grundfläche. Für 70 Quadratmeter sind das 98.000 bis 147.000 Euro brutto. Eine neue Treppe mit Deckendurchbruch kommt mit 12 Prozent hinzu, Gebühren der Behörde und Prüfingenieur sind nicht eingerechnet.

Unser Gründerzeithaus in Steglitz hat fünf Geschosse. Brauchen wir für das neue Dachgeschoss einen Aufzug?

Nein, § 39 Abs. 4 BauO Bln verlangt beim nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses keinen Aufzug. Wer trotzdem einen möchte, plant ihn mit Architekt und Eigentümergemeinschaft. Im sozialen Erhaltungsgebiet ist ein Aufzug bei mehr als vier Geschossen grundsätzlich genehmigungsfähig, mit Ausnahmen.

Wie viele Wochen dauert ein Dachausbau mit 60 m² Grundfläche in Steglitz?

Auf der Baustelle rechnen wir erfahrungsgemäß mit 10 bis 16 Wochen. Davor liegen meist 2 bis 6 Monate für Statik, Planung, Unterlagen und Beschluss. Ist das Vorhaben freigestellt, liegt zwischen Einreichen und Baubeginn in der Regel ein Monat.

Was kostet Stauraum im Kniestock unter einem flachen Nachkriegsdach?

Einbauten in Trockenbau mit Schiebetüren kosten als Richtwert 600 bis 1.200 Euro je laufendem Meter. Die Abseitenwand dahinter dämmen wir mit, damit im Schrank kein kalter Winkel entsteht. Wie viele Meter der Kniestock hergibt, hängt von der Länge der Abseite ab.

Wer muss in einer Steglitzer Eigentümergemeinschaft über den Dachausbau entscheiden?

Im aufgeteilten Haus gehören Dach und tragende Decke nach § 5 Abs. 2 WEG allen Eigentümern gemeinsam. Über die bauliche Veränderung entscheidet die Versammlung per Beschluss nach § 20 WEG. Wir liefern Planungsstand, Festpreis und Bauzeitenplan so, dass die Verwaltung damit in die Versammlung gehen kann.

Liegt Steglitz im Milieuschutz, und was heißt das für eine Maisonette?

Im Bezirk Steglitz-Zehlendorf gibt es drei soziale Erhaltungsgebiete. Für ein Haus darin braucht der Umbau eine Genehmigung nach Erhaltungsrecht, auch in der Freistellung. Eine Maisonette aus Bestandswohnung und neuem Dach ist dort nicht genehmigungsfähig. Ob Ihre Adresse betroffen ist, fragen wir beim Bezirksamt ab.

Was kostet eine Schleppgaube zur Hofseite eines Steglitzer Mietshauses?

Wir rechnen erfahrungsgemäß mit 2.800 bis 4.300 Euro je laufendem Meter Gaubenbreite. Steht ein Gerüst über mehrere Geschosse, gilt der Faktor 1,18. Im Preis stecken Zimmerei, Eindeckung, Blech, Fenster und die Dämmung der Gaube.

Wie nah darf ein Dachfenster in Steglitz an der Brandwand zum Nachbarhaus liegen?

§ 32 BauO Bln verlangt für Dachfenster und Gauben mindestens 1,25 Meter Abstand zur Brandwand. Beim Dachfenster entfällt der Abstand, wenn die Brandwand mindestens 0,30 Meter über das Dach geführt ist. Im geschlossenen Block planen wir diese Maße von der ersten Skizze an ein.

Wer rechnet die Statik der alten Holzbalkendecke in Steglitz?

Die Statik rechnet ein Tragwerksplaner, den wir früh ins Projekt holen. In Gebäudeklasse 4 und 5 prüft die Bauaufsicht den Standsicherheitsnachweis zusätzlich. Ein fünfgeschossiges Gründerzeithaus mit ausgebautem Dach liegt in der Regel in Gebäudeklasse 5.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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