Dachgeschossausbau Marzahn-Hellersdorf: Aufstockung in Holz

Dachboden ausbauen›Rohling ausbauen›Maisonette›Loft und Fabriketage›Spitzboden›Aufstockung›Alle 28 Leistungen ↓

Wohnraum über den Dächern von Marzahn und Hellersdorf

Die Wohnungsgesellschaft sucht Platz für neue Wohnungen, ohne ein weiteres Grundstück zu bebauen. Über den Fünfgeschossern liegt dagegen ein flaches Betondach, auf dem nichts steht außer Lüftungshauben. In Marzahn-Hellersdorf beginnt ein Vorhaben unter dem Dach deshalb oft über dem Dach. Die Frage lautet: Trägt das Haus ein weiteres Geschoss, und wie kommen die Leitungen nach oben?

Daneben gibt es die kleineren Mietshäuser an den alten Hauptstraßen von Biesdorf, Kaulsdorf und Mahlsdorf. Dort steht ein geneigtes Dach mit einem Boden darunter, der noch als Abstellfläche dient. Für Eigentümer, Erbengemeinschaften und Verwalter geht es dort um ein oder zwei neue Wohnungen im Dach. Beide Aufgaben beginnen bei uns mit einem Termin auf dem Dach.

Drei Häuser, drei Wege zu neuen Wohnungen

Ein Fünfgeschosser in Hellersdorf, Plattenbau aus den 1980er-Jahren, Flachdach, kein Aufzug. Die Eigentümerin möchte ein Geschoss mit mehreren Wohnungen aufsetzen und die Stränge aus den Installationsschächten nach oben verlängern. Der Tragwerksplaner prüft zuerst, was Wandscheiben und Gründung zusätzlich aufnehmen.

Ein Mietshaus an einer Hauptstraße in Kaulsdorf, drei Geschosse, steiles Satteldach mit Kehlbalkenlage. Der Dachboden ist leer, die Sparren sind trocken, und die Erben haben sich auf zwei Dachwohnungen geeinigt. Gauben zum Hof bringen die fehlende Stehhöhe, die Holzbalkendecke braucht eine Verstärkung.

Ein Wohnblock in Marzahn, dessen Dachabdichtung ohnehin erneuert werden muss. Statt nur neu abzudichten, soll ein Staffelgeschoss in Holzbauweise entstehen. Die vorgefertigten Elemente kommen per Tieflader, der Kran setzt sie in wenigen Tagen.

Dörfer, Siedlungsgebiet und Großsiedlung: wie der Bestand entstand

Alle fünf Ortsteile des Bezirks waren einmal Dörfer. Ihre Kerne heißen bis heute Alt-Marzahn, Alt-Biesdorf oder Alt-Kaulsdorf. An den Hauptstraßen und um die Bahnhöfe entstanden vereinzelt Mietshäuser mit geneigtem Dach, während die Flächen dazwischen parzelliert wurden. Zwischen den Einfamilienhäusern des Siedlungsgebiets blieb der Geschosswohnungsbau lange die Ausnahme.

Das änderte sich mit der Großsiedlung. Ab 1977 entstand Marzahn, in den 1980er-Jahren folgte Hellersdorf, gebaut überwiegend aus vorgefertigten Betonplatten. Fünf- und sechsgeschossige Blöcke mit Flachdach stehen dort neben deutlich höheren Häusern. Genau diese niedrigeren Blöcke sind heute der Bestand, auf dem sich über eine Aufstockung neuer Wohnraum schaffen lässt.

Was Beton und Holz verbindet: die Technik vor Ort

Wie viel Last der Plattenbau aufnimmt

Ein Plattenbau trägt über seine Wandscheiben aus Beton, die Decken sind ebenfalls vorgefertigte Betonplatten. Ob diese Teile und die Gründung ein weiteres Geschoss aufnehmen, rechnet der Tragwerksplaner nach. Holzbauweise hält die Zusatzlast klein, deshalb passt sie hier besonders gut. Bei Gebäuden der Klassen 4 und 5 prüft die Bauaufsicht den Standsicherheitsnachweis zusätzlich.

Das geneigte Dach im kleinen Mietshaus

Im älteren Mietshaus liegt über dem obersten Geschoss meist eine Holzbalkendecke. Sie war für Wäsche und Gerümpel gedacht, nicht für Estrich und Bad. Für einen Aufenthaltsraum im Dachraum braucht mindestens die Hälfte der Netto-Raumfläche 2,20 m lichte Höhe. Was niedriger als 1,50 m ist, zählt für diesen Nachweis nicht. Wo die Höhe fehlt, setzt eine Gaube an.

Stränge aus dem Schacht nach oben

Im Plattenbau liegen Wasser, Abwasser und Heizung meist gebündelt in Installationsschächten neben Bad und Küche. Für die neuen Wohnungen verlängern wir diese Stränge durch das Dach nach oben. Jede neue Wohnung an die Steigleitungen anzuschließen, liegt als Richtwert bei 2.500 bis 5.000 €. Abschaltungen im bewohnten Haus kündigen wir mit Vorlauf an.

Rettungsweg über die Drehleiter

Die Fußböden einer Aufstockung auf einem Sechsgeschosser liegen weit über 8 m. Führt der zweite Rettungsweg über Geräte der Feuerwehr, braucht es deshalb eine Aufstellfläche für die Drehleiter. Das Merkblatt der Berliner Feuerwehr nennt dafür 3 bis 12 m Abstand zur Fassade und mindestens 5,5 m Breite. Fehlt diese Fläche, plant der Brandschutzplaner einen zweiten baulichen Rettungsweg.

Dämmen, abdichten, Sommerhitze bremsen

Das neue Geschoss bekommt ein gedämmtes, abgedichtetes Dach, dessen Wärmeschutz der Planer nach dem GModG nachweist, dem umbenannten Gebäudeenergiegesetz. Entstehen mehr als 50 m² neue Nutzfläche am Stück, gehört ein Nachweis zum sommerlichen Wärmeschutz dazu. Im geneigten Dach des Mietshauses dämmen wir zwischen und unter den Sparren. Die BEG Einzelmaßnahmen fördern die Dämmung von Dachflächen mit 15 %, wenn das Schrägdach U ≤ 0,14 erreicht und der Antrag vorher mit einem Energieeffizienz-Experten gestellt ist. Diese Förderangaben haben den Stand September 2026.

Ausgebauter Spitzboden als Leseebene unter dem First

Aufstockung, Dachausbau oder Staffelgeschoss

Die Aufstockung passt, wenn ein Haus ein flaches Dach trägt und darunter kein nutzbarer Raum liegt. Sie schafft ein volles Geschoss auf vorhandener Grundfläche, ohne neues Bauland. Bei einer ersten Aufstockung um ein Geschoss spielen Abstandsflächen nach § 6 Abs. 12 BauO Bln keine Rolle.

Der Dachausbau spielt seine Stärke aus, sobald ein geneigtes Dach mit Stehhöhe vorhanden ist. Dann bleibt die Kubatur, und aus dem Boden werden eine oder mehrere Wohnungen. Die Freistellung nach § 62 macht den Weg dorthin in der Regel kürzer als bei der Aufstockung.

Das Staffelgeschoss ist eine zurückgesetzte Form der Aufstockung. Es lässt vor den Wohnungen Platz für Terrassen und wirkt von der Straße aus niedriger. Welche Form das Planungsrecht zulässt, klärt der Planer zuerst.

Aufstockung und Dachausbau: die Ausgangslagen im Bezirk

Bei Wohnungsunternehmen und Genossenschaften geht es um die Aufstockung ganzer Blöcke, oft abschnittsweise über mehrere Treppenhäuser. Bei privaten Eigentümern kleinerer Mietshäuser soll der leere Dachboden ein oder zwei Wohnungen aufnehmen. Eigentümergemeinschaften brauchen vor allem Zahlen für den Beschluss. Dazu kommen Dachwohnungen, die neu gedämmt und verkleidet werden sollen.

Preise für Aufstockung und Dachausbau

Vorhaben	Typischer Fall im Bezirk	Preis	Bezugsgröße
Aufstockung in Holzbauweise, schlüsselfertig	neues Geschoss auf dem Fünfgeschosser	2.800–4.200 €	je m² Wohnfläche
Dach dicht, innen nichts gemacht	Dachboden im Mietshaus an der Hauptstraße	1.400–2.100 €	pro m² Grundfläche unter dem Dach
Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu	Satteldach mit brauchbarer Eindeckung	1.800–2.600 €	pro m² Grundfläche unter dem Dach
Anbindung einer neuen Wohnung an die Steigleitungen	Strang aus dem Installationsschacht	2.500–5.000 €	je Wohnung
Satteldachgaube	Stehhöhe für die Dachwohnung zum Hof	3.300–4.900 €	pro laufenden Meter Breite

Die Tabelle nennt Erfahrungs- und Richtwerte, die vom Objekt abhängen, brutto gerechnet mit Preisstand September 2026. Eine aufgestockte Wohnung mit 60 m² Wohnfläche liegt damit bei 168.000 bis 252.000 €. Steht für die Gauben ein Gerüst über mehrere Geschosse, kommt der Faktor 1,18 auf den Meterpreis. Die Dämmung von innen mit Zwischen- und Untersparrendämmung und Gipskarton Q2 liegt bei 140 bis 220 € je m² Dachfläche. Behördengebühren und Prüfingenieur sind nicht enthalten.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Planungsrecht, Brandschutz, Solarpflicht: was vor dem Bau geklärt wird

Den Ausbau eines vorhandenen Dachgeschosses stellt § 62 BauO Bln im unbeplanten Innenbereich frei. Die Unterlagen liegen dann mindestens einen Monat bei der Bauaufsicht, und sie darf in dieser Zeit ein Verfahren anordnen. Die Aufstockung fällt nicht unter diese Regel und geht in der Regel ins vereinfachte Verfahren nach § 63. Gibt es einen qualifizierten Bebauungsplan, entscheiden seine Festsetzungen, notfalls mit Befreiung.

Beim Brandschutz hilft der Bestand aus Beton. Bei einer Aufstockung um ein Geschoss müssen die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss und die neuen Bauteile nach § 48 Abs. 6 die Anforderungen der Gebäudeklasse 3 erfüllen. Bei zwei Geschossen gelten die strengeren Regeln aus Absatz 7. Die Bauvorlagen für ein Mehrfamilienhaus reicht in der Regel ein Architekt oder ein gelisteter Ingenieur ein.

Laut Straßenliste der Senatsverwaltung vom 21.02.2026 liegt im Bezirk kein soziales Erhaltungsgebiet. Eine Maisonette aus oberster Wohnung und neuem Dach ist hier deshalb nicht durch Milieuschutz ausgeschlossen. Wird das Dach wesentlich umgebaut, greift das Berliner Solargesetz mit Modulen auf mindestens 30 % der Nettodachfläche. Das beschreibt die Lage im September 2026, die Einzelheiten prüfen Planer und Bauaufsicht vor unserem Angebot.

klassizistische Villa in Potsdam mit Mansarddach und Gauben

Baustelle auf dem bewohnten Wohnblock

Unter der Baustelle wohnen Dutzende Haushalte, die morgens zur Arbeit müssen. Der Mobilkran steht auf der Zufahrt oder einer gesperrten Fahrspur, die Elemente kommen per Tieflader. Die Sperrung beantragen wir rechtzeitig, die Mieter erfahren Kranzeiten über Aushang und Verwaltung. Solange das neue Geschoss offen ist, schützt eine Plane die alte Abdichtung.

Im kleinen Mietshaus sieht die Baustelle anders aus. Ein Bauaufzug an der Fassade bringt Gipskarton und Dämmung nach oben, der Schutt geht über eine Rutsche in den Container. Treppenhaus und Geländer schützen wir, bevor das erste Material kommt.

Ihr Ansprechpartner bleibt ein Bauleiter, und alles steht in einem Vertrag und einem Bauzeitenplan. Holzbau, Gauben und Abdichtung übernehmen feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen, ebenso die Elektrik. Bäder, Heizung, Fliesen, Putz und Anstrich liefern unsere eigenen Leute. Trockenbau, Estrich, Boden und Türen kommen aus einer Hand. Unsere Kolonne bleibt bis zum Abschnittsende vor Ort, und die Fahrt dorthin steckt im Festpreis.

unausgebauter Trockenboden eines Berliner Mietshauses mit Lattenverschlägen und Schornsteinzug

Wochenplan vom ersten Termin bis zur Abnahme

Den ersten Besuch auf Ihrem Dach stellen wir nicht in Rechnung. Danach folgen Statik, Planung, Unterlagen und bei Gemeinschaften der Beschluss, wofür meist zwei bis sechs Monate vergehen.

Bei der Aufstockung dauert die Montage wenige Tage bis zwei Wochen, bis zum fertigen Geschoss vergehen vier bis sechs Monate. Für einen Dachausbau mit etwa 60 m² Grundfläche planen wir 10 bis 16 Wochen ein. Eine Gaube steht nach zwei bis vier Wochen, eine Treppe mit Deckendurchbruch nach ein bis zwei Wochen. Am Ende steht die gemeinsame Abnahme mit Protokoll und den Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Flachdach nur neu abdichten: Eine Sanierung der Abdichtung ohne neues Geschoss übernimmt ein Dachdecker.
Einzelnes Dachfenster tauschen oder nachrüsten: Auch dafür ist ein Dachdeckerbetrieb der richtige Auftragnehmer.
Gaube am selbst bewohnten Einzelhaus: Eine einzelne Gaube ohne Ausbau weiterer Wohnungen baut ein Dachdecker oder Zimmerer.
Statik und Bauantrag: Die Unterlagen erstellen Tragwerksplaner und Architekt, wir holen beide an den Tisch.

Von Biesdorf bis Hellersdorf: wo wir bauen

Wir bauen in Marzahn rund um die Marzahner Promenade und den Helene-Weigel-Platz und in Hellersdorf um den Cottbusser Platz. Dazu kommen die Mietshäuser in Biesdorf, Kaulsdorf und Mahlsdorf, etwa zwischen Hönower Straße und Hultschiner Damm. Auch um die alten Dorfkerne von Marzahn und Hellersdorf sind unsere Kolonnen unterwegs.

Westlich von Biesdorf liegt Lichtenberg mit der Victoriastadt und den Wohnblöcken in Hohenschönhausen. Südlich schließt Köpenick an, mit Altstadt und Mietshäusern bis an die Spree. Über Hohenschönhausen hinaus erreichen wir Weißensee mit seinen kleineren Mietshäusern.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Aufstockung in Holzbauweise— Verfahren, Statik und Montage des neuen Geschosses.
Brandschutz im Dachgeschoss— Gebäudeklassen, Rettungsweg und Anleitern.
Statik beim Dachausbau— wer rechnet und was geprüft wird.
Strangsanierung bis ins Dach— Steigleitungen im bewohnten Haus verlängern.
Dachausbau-Kosten rechnen— Richtwerte je m² Grundfläche für den Dachboden im Mietshaus.

Ihr Haus, unser Termin

Aufstockung, Dachausbau oder Staffelgeschoss: Welche Lösung zu Ihrem Haus passt, zeigt ein Termin vor Ort. Wir sehen uns Dach, Decke, Schächte und Zufahrt an und schicken Ihnen danach Festpreis und Bauzeitenplan. Telefonisch sind wir unter 030 7593 9913 erreichbar, Mo–Fr von 7 bis 18 Uhr. Außerhalb dieser Zeiten schreiben Sie uns über das Formular unten auf der Seite und nennen die Zahl der geplanten Wohnungen.

Häufige Fragen

Kann auf unseren Fünfgeschosser in Hellersdorf noch ein Geschoss?

Das entscheidet zuerst der Tragwerksplaner, der Wände, Decken und Gründung auf die neue Last nachrechnet. Eine Aufstockung in Holzbauweise ist leicht und kommt dem Bestand entgegen. Wie viele Geschosse das Planungsrecht zulässt, klärt der Planer mit dem Bezirk, bevor wir anbieten.

Was kostet eine Aufstockung in Holzbauweise je Wohnung?

Schlüsselfertig rechnen wir erfahrungsgemäß mit 2.800 bis 4.200 € je m² Wohnfläche. Eine neue Wohnung mit 60 m² liegt damit bei 168.000 bis 252.000 €. Für ein ganzes Geschoss zählen Sie die Flächen aller Einheiten zusammen, Behördengebühren kommen hinzu.

Brauchen die neuen Wohnungen auf dem Plattenbau einen Aufzug?

Nach § 39 Abs. 4 BauO Bln löst eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse keine Aufzugspflicht aus. Auch barrierefreie Wohnungen verlangt § 50 für diese Einheiten nicht. Wer trotzdem einen Aufzug plant, stimmt ihn früh mit dem Planer ab.

Welches Verfahren braucht eine Aufstockung in Marzahn?

Ohne Bebauungsplan läuft die Aufstockung in der Regel über das vereinfachte Verfahren nach § 63 BauO Bln. Die Freistellung nach § 62 gilt nur für den Ausbau vorhandener Dachgeschosse. Bei der ersten Aufstockung um ein Geschoss spielen Abstandsflächen nach § 6 Abs. 12 keine Rolle.

Liegt unser Haus in Marzahn-Hellersdorf in einem Milieuschutzgebiet?

Laut Straßenliste der Senatsverwaltung vom 21.02.2026 hat der Bezirk kein soziales Erhaltungsgebiet. Die Regeln der Verwaltungsvorschrift, etwa zur Dachgeschoss-Maisonette oder zum Aufzug, greifen hier also nicht. Den aktuellen Stand für Ihre Adresse prüfen wir vor dem Angebot.

Müssen auf das neue Dach Solarmodule?

Eine Aufstockung gilt nach dem Berliner Solargesetz als wesentlicher Umbau des Dachs. Gefordert sind Module auf mindestens 30 % der Nettodachfläche. Alternativ genügen bei drei bis fünf Wohnungen 3 kW, bei sechs bis zehn Wohnungen 6 kW.

Was verlangt der Brandschutz, wenn wir zwei Geschosse aufsetzen?

Nach § 48 Abs. 7 BauO Bln müssen Wände und Stützen des Bestands aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen, was ein Plattenbau in der Regel mitbringt. Neue brennbare Bauteile bekommen eine Brandschutzbekleidung. Ist das Treppenauge schmaler als 0,15 m, kommt eine trockene Steigleitung dazu.

Wir haben ein kleines Mietshaus mit sechs Wohnungen in Mahlsdorf. Was kostet der Dachausbau?

Ist das Dach dicht und innen nichts gemacht, liegt der Ausbau erfahrungsgemäß bei 1.400 bis 2.100 € je m² Grundfläche. Mit neuer Dämmung und neuen Dachfenstern sind es 1.800 bis 2.600 €. Für ein neues Bad kommen 15 % dazu.

Wir sind eine Eigentümergemeinschaft. Wer entscheidet über das neue Geschoss?

Dach und tragende Teile sind Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG. Über bauliche Veränderungen entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss nach § 20 WEG. Für die Versammlung bereiten wir mit dem Planer Grundriss, Kosten und Bauzeit so auf, dass darüber abgestimmt werden kann.

Können die Mieter während der Aufstockung im Haus wohnen bleiben?

In der Regel ja, denn gebaut wird oberhalb der obersten Wohnungen. Wir planen mit dem Tragwerksplaner so, dass das Haus während der Montage gegen Regen geschützt bleibt. Kranzeiten, Lärm und Abschaltungen kündigen wir über die Verwaltung rechtzeitig an.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

Kostenlos und unverbindlich

Ihr Dachausbau in Marzahn-Hellersdorf

Beschreiben Sie kurz Haus und Dachboden, oder rufen Sie an. Beim kostenlosen Termin vor Ort sehen wir uns Dachstuhl und Zugang an und nennen Ihnen danach einen Festpreis — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

030 7593 9913

Mo–Fr 7–18 Uhr

Mit dem Absenden willigen Sie ein, dass wir Ihre Angaben zur Bearbeitung der Anfrage verwenden. Einzelheiten in der Datenschutzerklärung.