Mahlsdorf, Kaulsdorf, Biesdorf: Platz suchen im eigenen Haus
Das zweite Kind ist da, das Arbeitszimmer ist zum Kinderzimmer geworden, und im Siedlungshaus in Kaulsdorf gibt es keinen freien Raum mehr. Der Blick geht nach oben, zu einem Dachboden mit schrägen Wänden und wenig Höhe. In Marzahn-Hellersdorf beginnt so fast jeder Auftrag. Die Frage lautet dann: Reicht das Dach, braucht es eine Gaube, oder kommt ein ganzes Geschoss obendrauf?
Mahlsdorf, Kaulsdorf und Biesdorf bilden eines der größten zusammenhängenden Einfamilienhausgebiete Deutschlands. Von Biesdorf bis zur Stadtgrenze stehen Siedlungshäuser der zwanziger und dreißiger Jahre neben Häusern aus späteren Jahrzehnten. Sie alle haben Gärten, die ihre Eigentümer behalten möchten. Deshalb wächst das Haus hier eher nach oben als in die Breite.
Drei Siedlungshäuser, drei Wege nach oben
Ein Haus in Mahlsdorf-Süd, eineinhalb Geschosse, steiles Satteldach, Kniestock kaum eine Handbreit. Unter dem First reicht die Höhe, zu den Seiten wird es schnell eng. Hier bringt eine Schleppgaube über fast die ganze Hausbreite zwei Zimmer mit Stehhöhe.
Ein Haus in Kaulsdorf mit kleinem Dachraum, schon teilweise ausgebaut, aber schlecht gedämmt. Über den Kehlbalken liegt ein Spitzboden, den bisher niemand betreten hat. Die Familie lässt die Dachzimmer dämmen und neu verkleiden und macht den Spitzboden zur Schlafebene für die Kinder.
Ein Haus in Biesdorf, dessen Dach am Ende seiner Lebensdauer ist. Statt es neu zu decken, soll ein volles Obergeschoss in Holzbauweise entstehen. Das alte Dach kommt herunter, das neue Geschoss mit flach geneigtem Dach kommt vorgefertigt auf die Baustelle.
Parzellen, Siedler und Eigenheime: wie das Gebiet entstand
Mahlsdorf, Kaulsdorf und Biesdorf waren Dörfer an der heutigen B1/B5, deren Kerne heute noch Alt-Mahlsdorf, Alt-Kaulsdorf und Alt-Biesdorf heißen. Vor allem in den ersten Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts wurden große Flächen um diese Kerne parzelliert. Auf den Grundstücken entstanden Siedlungshäuser, viele davon mit Eigenleistung und knappen Mitteln gebaut.
Die Häuser der zwanziger und dreißiger Jahre tragen meist steile Satteldächer über einem niedrigen Kniestock. Der Dachraum war Kammer, Speicher oder beides. In späteren Jahrzehnten kamen Häuser mit anderen Dachformen dazu, und viele Grundstücke wurden neu bebaut. Die alten Siedlungsdächer prägen das Bild aber bis heute.
Niedriger Kniestock, steiles Dach: die Technik im Siedlungshaus
Wie viel Höhe unter dem Siedlungsdach steckt
Bei steiler Neigung wächst die Höhe schnell, sobald man von der Außenwand zur Mitte geht. Der niedrige Kniestock kostet trotzdem Fläche, weil der Rand unter 1 m nach § 4 WoFlV nicht zur Wohnfläche zählt. Zwischen 1 und 2 m zählt die Fläche zur Hälfte, darüber voll. Eine Gaube verschiebt diese Grenzen nach außen und macht aus Abseiten Wohnraum.
Die Decke über dem Erdgeschoss
Die Decke zwischen Erdgeschoss und Dach ist in Siedlungshäusern dieser Zeit meist eine Holzbalkendecke. Oft war sie nur für Kammer und Speicher gedacht und hat schlanke Balken. Der Tragwerksplaner prüft, ob sie Bad, Estrich und Möbel trägt oder eine Verstärkung braucht. In Gebäudeklasse 1 stellt ein gelisteter Tragwerksplaner diesen Nachweis ohne bauaufsichtliche Prüfung auf.
Vom Hausanschlussraum bis unter den First
Wasser, Abwasser und Heizung enden im Siedlungshaus meist im Erdgeschoss. Für ein Bad unter dem Dach führen wir einen neuen Strang nach oben, möglichst direkt über Küche oder Bad. Der Heizkreis bekommt eine Verlängerung ins Dach, auf Wunsch mit Fußbodenheizung im Trockensystem. Für eine neue Unterverteilung sorgt der Elektro-Partnerbetrieb.
Rettungsfenster für das Haus in zweiter Reihe
Aus dem Dachgeschoss führt der zweite Rettungsweg über ein Fenster, das die Feuerwehr mit der Steckleiter erreicht. Sein Flügel gibt mindestens 90 cm Breite und 120 cm Höhe frei, und die Unterkante liegt nicht höher als 1,20 m über dem Boden. Waagerecht gemessen sitzt es höchstens 1 m hinter der Traufkante (§ 37 Abs. 5 BauO Bln). Für ein Haus hinter einem Vorderhaus fordert die Bauordnung in § 5 Abs. 1 einen geraden Weg von der Straße, über den die Feuerwehr ihre Leiter trägt.
Dämmen und dabei die Hitze draußen lassen
Unter einem kleinen, steilen Dach wird es im Sommer schnell warm. Holzfaser speichert Wärme länger als Mineralwolle und verzögert die Hitze am Nachmittag. Entstehen mehr als 50 m² neue Nutzfläche am Stück, gehört nach § 39 GModG ein Hitzeschutznachweis für den Sommer zu den Unterlagen. Die Dämmung von Dachflächen fördert die BEG Einzelmaßnahmen mit 15 %, wenn das Schrägdach U ≤ 0,14 erreicht und der Antrag vorher mit einem Energieeffizienz-Experten gestellt ist.
Spitzboden, Gaube oder ein ganzes Geschoss obendrauf
Der Spitzboden über den Kehlbalken passt, wenn Schlaf-, Lese- oder Stauraum reicht und unten schon Zimmer vorhanden sind. Er ist der schnellste Weg zu mehr Platz, weil das Dach bleibt, wie es ist. Mit einer Einschubtreppe bleibt er Lager, mit einer festen Treppe wird er zur Schlafebene.
Die Gaube spielt ihre Stärke aus, sobald unter dem Dach richtige Zimmer entstehen sollen. Eine Schleppgaube zur Gartenseite bringt über ihre ganze Breite Stehhöhe, eine Satteldachgaube passt zu einem einzelnen Zimmer. Die Zimmerei unserer festen Partnerbetriebe baut sie in zwei bis vier Wochen.
Die Aufstockung ist die Lösung, wenn ein volles Geschoss gebraucht wird oder das alte Dach ohnehin erneuert werden muss. Sie belegt keinen Quadratmeter Garten mehr. Das neue Geschoss entsteht in Holzbauweise aus vorgefertigten Elementen, die ein Kran in wenigen Tagen bis zwei Wochen aufsetzt. Abstandsflächen spielen bei einer ersten Aufstockung um ein Geschoss nach § 6 Abs. 12 BauO Bln keine Rolle.
Womit Eigentümer im Siedlungsgebiet zu uns kommen
Am häufigsten sind Schleppgauben, die aus einem engen Dachgeschoss zwei vollwertige Zimmer machen. Dazu kommen Dachfenster, eine neue Dämmung und eine Treppe, die den Weg nach oben bequem macht. Oft folgt ein kleines Duschbad unter der Schräge.
Häuser, deren Dach am Ende ist, bekommen zunehmend eine Aufstockung. Und wo nur Stauraum oder eine Schlafecke fehlt, reicht der Ausbau des Spitzbodens. Viele Eigentümer lassen zudem ältere Dachzimmer neu dämmen und verkleiden.
Preise für Siedlungshaus und Aufstockung
| Vorhaben | Typischer Fall im Siedlungsgebiet | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|---|
| Spitzboden als Schlaf-, Lese- oder Stauraumebene, ohne Treppe | Kehlbalkenebene über den Dachzimmern | 700–1.300 € | pro m² Grundfläche |
| Schleppgaube | Stehhöhe über fast die ganze Hausbreite | 2.800–4.300 € | pro laufenden Meter Breite |
| Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu | Siedlungsdach mit brauchbarer Eindeckung | 1.800–2.600 € | pro m² Grundfläche unter dem Dach |
| Aufstockung in Holzbauweise, schlüsselfertig | neues Obergeschoss statt Satteldach | 2.800–4.200 € | je m² Wohnfläche |
| Raumspartreppe aus Holz | Aufgang im schmalen Flur | 2.800–5.000 € | je Stück mit Montage |
Wir nennen hier Erfahrungswerte, brutto gerechnet, mit Preisstand September 2026. Eine Schleppgaube mit 4 m Breite, innen verkleidet, gespachtelt und gestrichen, kostet damit 12.500 bis 19.500 €. Ein aufgestocktes Geschoss mit 60 m² Wohnfläche liegt bei 168.000 bis 252.000 €. Die Dämmung von innen mit Zwischen- und Untersparrendämmung und Gipskarton Q2 liegt bei 140 bis 220 € je m² Dachfläche. Zum Vergleich nennt co2online für die Zwischensparrendämmung ca. 70 bis 120 € je m², Stand 2025, Material und Einbau. Behördengebühren sind nicht enthalten.
Planungsrecht, Gebäudeklasse, Solarpflicht: was vor dem Bau geklärt wird
Ein freistehendes Siedlungshaus mit höchstens zwei Wohnungen und einer Höhe bis 7 m gehört zur Gebäudeklasse 1, die Doppelhaushälfte zur Klasse 2. Die Mindestraumhöhe aus § 47 Abs. 1 BauO Bln ist für diese beiden Klassen seit dem 23.07.2026 keine Vorgabe mehr. Die Fenster eines Aufenthaltsraums müssen weiterhin mindestens ein Achtel seiner Netto-Raumfläche haben. Ist die Wand zur Nachbarhälfte als Brandwand ausgeführt, halten Gauben und Dachfenster mindestens 1,25 m Abstand.
Für ein Siedlungshaus mit einer oder zwei Wohnungen und nicht mehr als 250 m² Brutto-Grundfläche kann ein Meister des Maurer-, Beton- oder Zimmererhandwerks die Bauvorlagen einreichen. Sonst übernimmt das ein Architekt oder ein bei der Baukammer gelisteter Ingenieur. Den Planer holen wir ins Projekt, seine Termine stehen in unserem Ablauf.
Ohne Bebauungsplan, also im unbeplanten Innenbereich, genügt für Dachwohnraum und Gauben die Freistellung nach § 62. Die Unterlagen liegen dann mindestens einen Monat bei der Bauaufsicht, bevor gebaut wird, und sie darf in dieser Zeit ein Verfahren anordnen. Gibt es einen qualifizierten Bebauungsplan, entscheiden seine Festsetzungen, notfalls mit Befreiung. Die Aufstockung fällt nicht unter die Freistellungsregel für Dachgeschosse und geht im unbeplanten Innenbereich in der Regel ins vereinfachte Genehmigungsverfahren. Wie viele Geschosse die Umgebung oder der Bebauungsplan zulässt, prüft der Planer vorab.
Wird beim Umbau die wasserführende Schicht des Dachs erheblich erneuert, greift das Berliner Solargesetz. Dann gehören Module auf mindestens 30 % der Nettodachfläche, bei bis zu zwei Wohnungen genügen alternativ 2 kW. Das alles beschreibt die Lage im September 2026. Für Ihr Grundstück prüfen Planer und Bauaufsicht die Einzelheiten, bevor wir anbieten.
Arbeiten am bewohnten Einfamilienhaus
Bei Gaube und Dachausbau wohnt die Familie in der Regel im Erdgeschoss weiter. Das Gerüst steht an einer oder zwei Seiten, der Container am Straßenrand oder in der Einfahrt. Solange die Gaube offen ist, schützt eine Plane das Dach über Nacht. Den Staub halten Folienwände an der Treppe vom Erdgeschoss fern.
Bei der Aufstockung ist das Haus in der Regel einige Tage ohne Dach. Die Elemente kommen per Tieflader, ein Mobilkran hebt sie von der Straße aus auf die Wände. Die Sperrung der Fahrbahn beantragen wir rechtzeitig, die Nachbarn erfahren den Termin vorher.
Ihr Ansprechpartner bleibt ein Bauleiter, und alles steht in einem Vertrag und einem Bauzeitenplan. Gaube und Holzbau stellen feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Aus diesem Kreis kommen auch Dachdecker und Elektriker. Das neue Duschbad installieren, fliesen und streichen unsere eigenen Leute, ebenso Putz und Spachtel. Den Innenausbau mit Gipskarton, Estrich, Bodenbelag und Treppe liefern wir aus einer Hand. Die Anfahrt aus Lankwitz ändert daran nichts, denn unsere Kolonne bleibt bis zum Abschnittsende vor Ort und die Fahrt steckt im Festpreis.
Wochenplan vom ersten Termin bis zur Abnahme
Den ersten Besuch auf Ihrem Dachboden stellen wir nicht in Rechnung. Danach folgen Statik, Planung und Unterlagen, wofür meist zwei bis sechs Monate vergehen.
Die Schleppgaube ist erfahrungsgemäß nach zwei bis vier Wochen fertig. Ein einzelnes Dachfenster sitzt nach einem Tag, mit Innenfutter nach zweien. Die Dämmung von 80 m² Dachfläche dauert ein bis zwei Wochen, eine Treppe mit Deckendurchbruch ebenfalls. Für einen kompletten Dachausbau mit etwa 60 m² Grundfläche planen wir 10 bis 16 Wochen ein. Bei der Aufstockung dauert die Montage wenige Tage bis zwei Wochen, bis zum fertigen Geschoss vergehen vier bis sechs Monate. Am Ende steht die gemeinsame Abnahme mit Protokoll und den Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Bodentreppe zum Selbsteinbau: Eine Einschubtreppe als Baumarktkauf bekommen Sie im Fachhandel.
- Undichte Stelle nach einem Unwetter: Wenn Wasser durchkommt, hilft sofort ein Dachdecker mit Notdienst, während wir in geplanten Abschnitten bauen.
- Neue Fassade ohne Arbeiten unter dem Dach: Dafür ist ein Fassadenbetrieb der passende Auftragnehmer.
- Statik und Bauantrag: Die Unterlagen erstellen Tragwerksplaner und Architekt, wir holen beide an den Tisch.
Von Biesdorf bis an die Stadtgrenze: wo wir bauen
Wir bauen in Mahlsdorf zwischen Hönower Straße und Hultschiner Damm, in Mahlsdorf-Süd und Kaulsdorf-Süd. Dazu kommen Kaulsdorf rund um den S-Bahnhof und die Kaulsdorfer Seen sowie Biesdorf nahe dem Schloss Biesdorf. Auch um die alten Dorfkerne von Marzahn und Hellersdorf sind unsere Kolonnen unterwegs.
Westlich von Biesdorf liegt Lichtenberg mit den Landhäusern in Karlshorst. Südlich schließt Köpenick an, dessen Villen und Siedlungen bis an Müggelsee und Dahme reichen. Über Hohenschönhausen hinaus erreichen wir Weißensee mit seinen kleineren Mietshäusern.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Spitzboden ausbauen — Schlaf- und Stauraum über der Kehlbalkenlage.
- Aufstockung in Holzbauweise — Verfahren, Statik und Montage des neuen Geschosses.
- Kniestock verstehen — wie seine Höhe über Stehhöhe und Wohnfläche entscheidet.
- Dachboden mit wenig Höhe — was sich unter einem flachen Raum machen lässt.
- Treppe ins Dach planen — welche Treppe in welchen Flur passt.
Ihr Siedlungshaus, unser Termin
Gaube, Spitzboden oder neues Geschoss: Welche Lösung zu Ihrem Haus passt, zeigt ein Termin auf Ihrem Dachboden. Wir messen auf, prüfen Kniestock, Sparren und Decke und schicken Ihnen danach Festpreis und Bauzeitenplan. Telefonisch sind wir unter 030 8268 9996 erreichbar, Mo–Fr von 7 bis 18 Uhr. Außerhalb dieser Zeiten schreiben Sie uns über das Formular unten auf der Seite.
