Dachgeschossausbau Lichterfelde: Villa und Mietshaus

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Ein Villendach wird zur Wohnung: Ausbauen in Lichterfelde

In Lichterfelde West sind viele der großen Villen und Landhäuser der Kaiserzeit längst in mehrere Wohnungen aufgeteilt. Über der obersten Partei liegt ein verwinkeltes Dach mit Walmflächen, einem Zeltdach über dem Turm und Kaminen aus der Bauzeit. Viel Stehhöhe gibt es nur in der Mitte, dafür ist der Raum oft größer, als man von unten vermutet, und reicht für eine weitere Wohnung.

In Lichterfelde Ost und rund um den Jungfernstieg sieht es anders aus. Dort stehen Mietshäuser mit Dächern, die denen der Innenstadt ähneln, mit Holzbalkendecken, Treppenhaus und Nachbarn im ganzen Haus. Beide Welten gehören zu diesem Ortsteil, und in beiden bauen wir ganze Dachgeschosse zu Wohnungen aus.

Drei Dachräume zwischen Drakestraße und Jungfernstieg

Ein häufiger Fall ist die Villa aus den 1890er Jahren in der Kolonie, heute in vier Eigentumswohnungen aufgeteilt. Der Dachboden ist trocken, die Sparren sind dunkel vom Alter, und im Turm liegt ein kleiner Raum mit Fenstern in drei Richtungen. Die Gemeinschaft möchte das Dach als fünfte Wohnung verkaufen und fragt, was Denkmalbehörde und Statik dazu sagen.

Ein zweiter Fall ist das Landhaus aus der Zeit um 1910 mit hohem Zeltdach, das eine Erbengemeinschaft mit drei Mietwohnungen hält. Die Eigentümer wollen das Dach als weitere Mietwohnung ausbauen und fragen, wie die Mieter hinaufkommen. Hier geht es um Zugang, Rettungswege und Trittschall, bevor über Fliesen gesprochen wird.

Der dritte Fall liegt in Lichterfelde Ost: ein viergeschossiges Mietshaus mit Berliner Dach, verwaltet für eine Eigentümergemeinschaft. Der Dachraum soll zu zwei Wohnungen werden, und der Beschluss steht auf der nächsten Versammlung.

Carstenns Kolonie und die hohen Dächer der Kaiserzeit

Lichterfelde West geht auf Johann Anton Wilhelm von Carstenn zurück, der in den 1860er Jahren Land erwarb und eine Villenkolonie anlegte. Wohlhabende Berliner bauten sich dort Landhäuser mit Gärten, und jeder wollte ein Dach, das von der Straße aus etwas hermacht. So entstanden Walm- und Zeltdächer, Türme, Giebel und Erker, oft auf einem Haus zugleich.

Die Kadettenanstalt brachte weitere Bewohner, und 1881 fuhr hier die erste elektrische Straßenbahn von Siemens. In Lichterfelde Ost wuchs rund um den Bahnhof ein dichterer Teil mit Mietshäusern. 1920 kam Lichterfelde zu Groß-Berlin, im Süden folgten später Siedlungen wie die Thermometersiedlung. Viele Häuser der Kolonie stehen heute einzeln unter Denkmalschutz, andere gehören zu geschützten Ensembles.

Walm, Zelt und Turm unter der Lupe

Wo unter dem kurzen First Stehhöhe bleibt

Ein Walmdach neigt sich nach allen vier Seiten, deshalb ist der First kurz und die volle Höhe auf einen Streifen in der Mitte beschränkt. Unter einem Zeltdach laufen alle Flächen in einer Spitze zusammen, und die Stehhöhe bildet ein Quadrat um den Mittelpunkt. Gauben und Erker weiten diese Zone nach außen. Im Haus mit mehr als zwei Wohnungen gilt § 47 BauO Bln mit seinen 2,20 Metern über der Hälfte der Netto-Raumfläche.

Balkenlagen der Kaiserzeit

Unter dem Dachboden liegt in Villa und Mietshaus fast immer eine Holzbalkendecke mit Einschub und Schüttung. Für eine Abstellfläche reicht sie, für Bäder mit Estrich und Wanne rechnet der Tragwerksplaner nach. Oft genügen zusätzliche Balken oder ein Stahlträger nach Statik, die wir aus einer Hand einbauen. Wer die neue Wohnung vermietet, rechnet nach § 4 WoFlV: Unter 1 Meter Höhe zählt nichts, bis unter 2 Meter die Hälfte, darüber alles.

Vom Heizungskeller bis unter den Walm

In der aufgeteilten Villa beginnt jede Leitung im Keller und muss durch zwei oder drei bewohnte Geschosse nach oben. Wir führen sie durch vorhandene Schächte, alte Kaminzüge nach Prüfung oder durch einen neuen Installationsschacht im Treppenhaus. Ein Heizkreis mit zwei bis vier Heizkörpern lässt sich meist ins Dach verlängern. Für die neue Wohnung planen wir eigene Zähler und Absperrungen, damit Vermietung und Abrechnung sauber getrennt bleiben.

Gebäudeklasse und der Weg der Feuerwehr durch den Garten

Mit der zusätzlichen Wohnung verlässt eine Villa oft die Gebäudeklassen 1 und 2. Bis 7 Meter Höhe des obersten Geschosses mit Aufenthaltsraum liegt sie dann in Klasse 3, darüber meist in Klasse 4. Als zweiter Rettungsweg dient im Dach meist ein Fenster, dessen lichte Öffnung mindestens 90 Zentimeter breit und 1,20 Meter hoch ist. Bis 8 Meter Brüstungshöhe erreicht die Feuerwehr es mit tragbaren Leitern, darüber braucht sie eine Zufahrt für das Hubrettungsfahrzeug.

Dämmen unter Biberschwanz und Schiefer

Wo eine historische Deckung liegt, dämmen wir von innen und lassen das Dach außen, wie es ist. Zwischen die Sparren kommt Dämmstoff, darunter Dampfbremse und eine zweite Lage unter den Sparren. Ist die Sparrenhöhe begrenzt, erfüllt die höchstmögliche Dämmdicke die Anforderung aus Anlage 7 GModG. Dieses Gesetz hieß bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz. Ab 50 Quadratmetern neuer Nutzfläche gehört der Nachweis des sommerlichen Wärmeschutzes dazu.

Ausgebauter Spitzboden als Leseebene unter dem First

Eine weitere Wohnung unter dem Villendach

Eine zusätzliche Wohnung im Dach ist in Lichterfelde ein häufiger Wunsch von Gemeinschaften und Vermietern, weil sie Fläche schafft, ohne den Garten zu bebauen. Bauordnungsrechtlich entsteht damit eine eigene Nutzungseinheit mit eigenen Rettungswegen. Wie die neuen Bewohner hinaufkommen, meist über das verlängerte Treppenhaus, legt der Planer mit Blick auf den Brandschutz fest.

Zwischen der neuen und der vorhandenen Wohnung zählt der Schall. Auf der alten Balkenlage bauen wir Schüttung, Trittschalldämmung und Trockenestrich so auf, dass Schritte unten gedämpft ankommen. Die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss führen wir feuerhemmend aus. Für das Bad nehmen wir die Leitungen möglichst dort hoch, wo schon ein Strang liegt.

Gauben, die ins Ensemble passen

In der Kolonie wirkt jedes Dach in die Straße hinein, und eine neue Gaube verändert dieses Bild. Die Rahmenvorgaben des Landesdenkmalamts halten Trauf- und Firsthöhe sowie die Dachneigung fest. Einschnitte in die Dachfläche zur Straße sind unzulässig, und originale Deckungen werden erhalten oder form- und materialgleich ergänzt. Eine Satteldachgaube zum Garten, in Biberschwanz gedeckt wie das Hauptdach, fügt sich dagegen oft gut ein.

Die Gaubenform legen Planer und Denkmalbehörde gemeinsam fest, bevor wir ein Angebot schreiben. Die Zimmerei übernimmt einer unserer festen Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Welche Formen für welches Dach in Frage kommen, zeigt der Überblick zu den Gaubenarten.

Vorhaben unter Villen- und Mietshausdächern

In der aufgeteilten Villa führt der Weg zu einer weiteren Wohnung über den Ausbau des ganzen Dachs mit Bad und Küche. Fast immer kommen die Verlängerung des Treppenhauses oder eine feste Treppe, neue Dachfenster zur Gartenseite und die Dämmung von innen hinzu. Manche Gemeinschaften verkaufen den Dachraum auch als Rohling, und der Käufer beauftragt uns dann mit dem Ausbau.

In Lichterfelde Ost geht es eher um den klassischen Ausbau im Mietshaus zu zwei oder drei Wohnungen, mit Strangverlängerung und Rettungsweg über Straße oder Hof. Wer ein bereits ausgebautes Dach aus den 1990ern besitzt, fragt nach neuen Fenstern und besserer Dämmung.

Preise für Villa und Mietshaus in Lichterfelde

Vorhaben	Typischer Fall in Lichterfelde	Erfahrungswert, brutto	Bezugsgröße
Ausbau mit neuer Dämmung und Dachfenstern	Villendach über vier Wohnungen, Deckung bleibt	1.800–2.600 €	je m² Grundfläche des Dachgeschosses
Ausbau, Dach dicht, innen nichts gemacht	Mietshaus in Lichterfelde Ost	1.400–2.100 €	je m² Grundfläche
Satteldachgaube	Gartenseite einer Villa	3.300–4.900 €	je laufendem Meter Gaubenbreite
Aufschlag für Denkmal, Schiefer oder Biberschwanz	Gaube in der Kolonie	Faktor 1,3	auf die Gaube
Bad im Dachgeschoss, 5–8 m²	Bad der neuen Dachwohnung	18.000–30.000 €	je Bad

Die Tabelle zeigt Erfahrungs- und Richtwerte brutto zum Stand September 2026, die je nach Haus abweichen; Behördengebühren rechnet sie nicht mit. Gemessen wird der Ausbaupreis an der Grundfläche des ganzen Dachgeschosses, während unter Walm und Schräge weniger Wohnfläche übrig bleibt. Eine neue Treppe mit Deckendurchbruch schlägt beim Ausbau mit 12 Prozent zu Buche, ein neues Bad mit eigener Heizung mit 25 Prozent. Eine 2 Meter breite Satteldachgaube mit Denkmalfaktor, innen verkleidet und gestrichen, kommt auf rund 9.600 bis 14.300 Euro. Für die eigene Gaube rechnet der Gaubenrechner mit denselben Werten.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Denkmalbehörde, Gemeinschaft, Tragwerksplaner: wer mitredet

Steht das Haus unter Denkmalschutz oder in einem geschützten Ensemble, braucht jede Veränderung am Dach die Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde des Bezirks. Das gilt auch dann, wenn die Bauordnung den Ausbau freistellt. Wir empfehlen, die Behörde vor der Detailplanung einzubinden, damit Gaubenform und Eindeckung früh feststehen.

Wo kein Bebauungsplan gilt, braucht ein Wohnungsausbau unter dem Dach samt neuer Gauben nach § 62 BauO Bln keine Baugenehmigung, sondern läuft über die Freistellung. Gilt ein Bebauungsplan, bleibt die Freistellung möglich, wenn das Vorhaben ihm nicht widerspricht oder Befreiungen erteilt sind. Nach Vorlage der Unterlagen darf frühestens einen Monat später gebaut werden. Maßgeblich ist die Rechtslage vom September 2026, und ob sie für Ihr Haus genau so greift, klären Planer und Bauaufsicht, bevor wir anbieten.

Die Bauvorlagen reicht beim Haus mit mehreren Wohnungen in der Regel ein Architekt oder gelisteter Ingenieur ein, den wir von Beginn an ins Projekt holen. In der aufgeteilten Villa beschließt die Eigentümerversammlung den Ausbau nach § 20 WEG. Im Bezirk Steglitz-Zehlendorf liegen zudem drei soziale Erhaltungsgebiete, deren Grenzen wir für Mietshäuser in Lichterfelde Ost vorab prüfen.

halbgewendelte Treppe aus Eiche durch die Deckenöffnung ins Dachgeschoss

Gerüst im Garten, Bäume im Blick

An der Villa steht das Gerüst meist im Garten und auf dem Zugang zur Haustür. Alte Bäume und Beete schützen wir mit Bohlen und Abstand, bevor die erste Stange steht. Material kommt über einen Bauaufzug am Gerüst nach oben, damit das gemeinsame Treppenhaus und die historische Treppe frei bleiben. Wo es enger wird, heben wir Balken und Gipskartonplatten mit einem kleinen Kran über das Dach.

Für Schutt und Verschnitt reicht meist ein Platz neben der Zufahrt, sonst beantragen wir vor dem Tor ein Halteverbot. Die Bewohner der unteren Wohnungen erfahren laute Tage und Wasserabschaltungen vorher über die Verwaltung und einen Aushang.

Sie schließen einen einzigen Vertrag, bekommen einen Bauzeitenplan und haben einen Ansprechpartner für alles unter dem Dach. Wer im Villendach die Heizkörper anschließt, die Duschwand fliest oder den Stuck ergänzt, gehört zu unseren eigenen Leuten, ebenso Putzer und Maler. Dachdecker, Zimmerei und Elektro kommen von festen Partnerbetrieben, die fest im Bauzeitenplan stehen und vom selben Bauleiter geführt werden.

Ingenieur prüft freigelegte Holzbalken einer alten Decke

Monate der Planung, Wochen der Baustelle

Der erste Termin im Dach kostet Sie nichts, und wir sehen uns Sparren, Kehlbalken, Kamine und den Zugang an. Danach prüft der Tragwerksplaner die Balkenlage, der Architekt zeichnet und stimmt sich mit Denkmalbehörde und Bauaufsicht ab. Dieser Vorlauf dauert meist 2 bis 6 Monate, bei Denkmalfragen eher am oberen Ende.

Auf der Baustelle rechnen wir für rund 60 Quadratmeter Grundfläche mit 10 bis 16 Wochen. Das Gerüst kommt zuerst, dann Rückbau, Zimmerei, Gauben und Dachfenster, bis die Hülle wieder dicht ist. Nach Leitungen, Dämmung und Trockenbau folgen Estrich, Bad und Fliesen. Zuletzt kommen Maler, Boden, Türen und die Treppe. Das Bad im Dach braucht innerhalb dieser Zeit 3 bis 4 Wochen. Am Ende gehen wir gemeinsam durch die Räume, halten alles im Abnahmeprotokoll fest und übergeben die Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Die Reparatur einer historischen Deckung ohne Ausbau innen: Das ist Sache eines Dachdeckers, der genau solche Arbeiten als eigenen Auftrag führt.
Ein einzelnes Dachfenster zu tauschen oder eine einzelne Gaube am bewohnten Einfamilienhaus: Auch das gehört zum Dachdecker, wir planen das ganze Dachgeschoss.
Eine Schadstoffsanierung mit Freimessung, wenn im alten Dachstuhl Holzschutzmittel vermutet werden und sonst nichts gebaut wird.
Das denkmalrechtliche Gutachten und die Bauvorlagen: Sie stellt der Architekt aus, den wir einbinden.

Von der Kolonie bis an den südlichen Stadtrand

Gebaut wird in Lichterfelde West rund um Drakestraße, Baseler Straße, Curtiusstraße und Kadettenweg, am Hindenburgdamm und an der Finckensteinallee. In Lichterfelde Ost arbeiten wir rund um den Jungfernstieg und den Bahnhof, im Süden an Goerzallee und Ostpreußendamm bis hinunter zur Stadtgrenze. Auch am Lilienthalpark mit dem Fliegeberg stehen Häuser mit ausbaufähigen Dächern.

Im Norden grenzt Steglitz mit Gründerzeit und Nachkriegszeilen an, im Westen Zehlendorf mit Villen und Landhäusern. Hinter Steglitz beginnt Friedenau mit seinen kleinteiligen Mietshäusern. Weiter nordöstlich liegt Tempelhof mit den Mietshäusern am Tempelhofer Damm.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Berliner Dachformen: Walm, Mansarde und Kehlbalken und was jede Form an Stehhöhe lässt.
Dachgeschossrohling ausbauen: vom gekauften Dachraum bis zur fertigen Wohnung.
Neues Bad unter der Schräge: Leitungsweg, Gefälle und Duschplatz im Dach.
Schallschutz zwischen zwei Wohnungen: Trittschall auf der Holzbalkendecke.
Raumhöhe im Dachgeschoss: § 47 BauO Bln und wann er im Dach gilt.

Das Dach Ihres Hauses in Lichterfelde: so kommen wir ins Gespräch

Aufgeteilte Villa mit Walmdach oder Mietshaus in Lichterfelde Ost: Am Anfang steht ein Termin unter dem Dach, gern mit Verwaltung oder Beirat, bei dem wir vor allem zuhören. Danach liegen ein Festpreis nach Gewerken, ein Bauzeitenplan und die Liste der Beteiligten vor. Unser Telefon unter 030 7593 9913 ist von Montag bis Freitag zwischen 7 und 18 Uhr besetzt. Schriftlich erreicht uns Ihre Anfrage über das Formular am Ende dieser Seite.

Häufige Fragen

Unsere Villa in Lichterfelde West ist in vier Wohnungen aufgeteilt. Wie viel Wohnraum steckt im Walmdach?

Unter einem Walmdach ist der First kurz, weil alle vier Seiten geneigt sind. Gut nutzbar ist vor allem die Mitte, an den Walmflächen bleibt wenig Stehhöhe. Gauben holen Fläche dazu, soweit Denkmal- und Ensembleschutz sie zulassen, und oft reicht es dann für eine fünfte Wohnung.

Gilt die Mindesthöhe von 2,20 m auch für die neue Dachwohnung in unserer Villa mit mehreren Parteien?

Ja, sobald das Haus mehr als zwei Wohnungen hat, liegt es außerhalb der Gebäudeklassen 1 und 2. Dann verlangt § 47 Abs. 1 BauO Bln 2,20 Meter über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Was unter 1,50 Meter Höhe liegt, rechnet bei dieser Prüfung nicht mit.

Wir möchten im Dach eine zusätzliche Wohnung vermieten. Was ist vorab zu klären?

Zu klären sind die zwei Rettungswege, der Zugang über das vorhandene Treppenhaus und der Trittschall zur Wohnung darunter. Mit einer weiteren Wohnung kann das Haus in eine höhere Gebäudeklasse rücken. Das prüft der Planer, bevor wir das Angebot schreiben.

Was kostet eine Satteldachgaube auf einer denkmalgeschützten Villa in Lichterfelde?

Eine Satteldachgaube kostet erfahrungsgemäß 3.300 bis 4.900 Euro je laufendem Meter. Bei Denkmalschutz, Schiefer oder Biberschwanz rechnen wir mit dem Faktor 1,3. Eine 2 Meter breite Gaube, innen verkleidet und gestrichen, liegt damit bei rund 9.600 bis 14.300 Euro.

Wer entscheidet in einer aufgeteilten Lichterfelder Villa über den Ausbau des Dachs?

In der aufgeteilten Villa sind Dach und tragende Decke Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG. Die bauliche Veränderung beschließt die Versammlung nach § 20 WEG. Für die Abstimmung liefern wir Planungsstand, Festpreis und Bauzeitenplan, auf die sich der Beschluss stützen kann.

Wie lange dauert der Ausbau von 60 m² Grundfläche unter einem Lichterfelder Villendach?

Für die Arbeiten im Haus planen wir erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen ein. Bei Denkmalschutz fällt die Abstimmung mit der Denkmalbehörde in den Vorlauf, der meist 2 bis 6 Monate dauert. Eine Gaube allein steht in 2 bis 4 Wochen.

Müssen wir beim Dachausbau Solarmodule auf das Dach unseres Hauses in Lichterfelde setzen?

Erneuert der Ausbau die wasserführende Schicht erheblich, greift das Berliner Solargesetz mit Photovoltaik auf mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche. Solaranlagen genehmigt das Landesdenkmalamt nach eigenen Angaben regelmäßig. Die Fläche planen wir mit dem Architekten auf der Gartenseite ein.

Braucht eine Gaube auf einem Denkmal in Lichterfelde West eine eigene Genehmigung?

Ja, Veränderungen an einem Denkmal genehmigt die Untere Denkmalschutzbehörde des Bezirks. Nach den Vorgaben des Landesdenkmalamts bleiben Trauf- und Firsthöhe sowie die Neigung erhalten, straßenseitige Einschnitte sind unzulässig. Gaubenform und Eindeckung klären Planer und Behörde, bevor wir das Angebot schreiben.

Trägt die Balkenlage unter dem Dach eines Lichterfelder Mietshauses von 1900 zwei neue Bäder?

Das entscheidet der Tragwerksplaner nach Aufmaß und Probeöffnung. In den Gebäudeklassen 4 und 5 prüft die Bauaufsicht seinen Nachweis zusätzlich. Ein neues Bad unter der Schräge kostet erfahrungsgemäß 18.000 bis 30.000 Euro je Bad.

Kommt Ihre Kolonne jeden Tag nach Lichterfelde, oder kostet die Anfahrt extra?

Lichterfelde gehört zu unserem festen Einsatzgebiet. Die Kolonne kommt morgens am Stück und bleibt bis zum Ende des Bauabschnitts. Die Anfahrt ist Teil des Festpreises und erscheint nicht als eigene Position.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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