Dachgeschoss in Friedenau ausbauen: Wohnung mit Turmzimmer

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Türmchen, Giebel und ein verwinkelter Boden

Wer in Friedenau die Luke zum Dachboden öffnet, steht selten in einem geraden Raum. Über dem Erker ragt ein Zwerchgiebel ins Dach, an der Ecke sitzt ein kleiner Turm, und zwischen den Dachflächen laufen Kehlen und Grate. Die Häuser rund um den Friedrich-Wilhelm-Platz sind kleinteilig gebaut, mit Vorgärten, Erkern und Zierdächern. Ihre Dachräume sind entsprechend verwinkelt.

Ein Dachausbau heißt hier, aus vielen Nischen einen Grundriss zu machen, der sich gut bewohnen lässt. Das Turmzimmer wird zum Leseplatz, der Giebel zur hellsten Stelle der Wohnung. Und weil die meisten Häuser in Wohnungseigentum aufgeteilt sind, beginnt fast jedes Vorhaben mit einem Blick in die Teilungserklärung.

Drei Dachräume rund um den Friedrich-Wilhelm-Platz

So verschieden sehen drei Dachräume im Ortsteil aus. Der erste ist ein Eckhaus mit spitzem Turmhelm, wie es an vielen Friedenauer Straßenecken steht. Der Dachraum dahinter ist durch zwei Zwerchgiebel gegliedert, der Turmraum liegt eine halbe Treppe höher. Eine Eigentümerin hat das Ausbaurecht erworben und möchte dort eine eigene Wohnung bauen lassen, mit dem Turmzimmer als hellstem Raum.

Der zweite ist ein schmales Mietshaus mit Mansarde und kleinen Gauben aus der Bauzeit. Die Gemeinschaft hat sechs Parteien, und der Boden gehört laut Teilungserklärung allen. Die Versammlung möchte wissen, was ein Ausbau kostet, bevor sie über einen Verkauf spricht.

Im dritten Fall trägt die Mansarde Schiefer, und der Dachraum wurde schon in den frühen 1990er-Jahren ausgebaut. Die Eigentümer wollen neue Dämmung, größere Dachfenster und ein Bad, das zur heutigen Wohnung passt.

Von der Landhauskolonie zum dichten Wohnort

Friedenau wurde in den 1870er-Jahren als Landhauskolonie vor den Toren Berlins angelegt. Die Straßen folgen einem Plan mit Schmuckplätzen, der bis heute das Ortsbild prägt. Dicht bebaut wurde der Ort vor allem zwischen 1880 und 1914, meist mit Mietshäusern, die Landhausmotive aufnehmen.

Die Bauherren zeigten ihren Anspruch am Dach. Türmchen, Giebel, Erker mit eigenen Hauben und Schiefer auf der Mansarde gehören zum Straßenbild. Der Dachraum selbst diente als Boden für Wäsche und Vorräte. Genau diese Formen machen den Ausbau heute anspruchsvoll und die fertige Wohnung besonders.

Bauteile, die den Friedenauer Grundriss bestimmen

Kehlen, Grate und Zwerchgiebel

Wo ein Zwerchgiebel ins Hauptdach stößt, entsteht eine Kehle. Unter ihr fällt die Decke schräg in zwei Richtungen ab, und die Stehhöhe wechselt auf kurzer Strecke. Ein Aufenthaltsraum im Dach braucht nach § 47 BauO Bln auf wenigstens der halben Netto-Raumfläche eine lichte Höhe von 2,20 Metern. Wir legen die Wohnräume unter die Giebel und den First, Bad und Stauraum in die niedrigen Zonen.

Das Turmzimmer als eigener Raum

Der Raum im Turm ist oft rund oder vieleckig und nur wenige Quadratmeter groß. Sein Boden liegt nicht immer auf der Höhe des übrigen Dachgeschosses, manchmal braucht es zwei oder drei Stufen. Die Holzkonstruktion des Turmhelms prüft der Tragwerksplaner, bevor dort eine Nutzung geplant wird. Als Aufenthaltsraum zählt er nur, wenn die Turmfenster zusammen ein Achtel seiner Netto-Raumfläche erreichen.

Die Balkenlage unter dem kleinteiligen Dach

Auch in Friedenau liegt unter dem Dachraum meist eine Holzbalkendecke. Erker und Türme bringen Wechsel und kurze Balken in die Lage, die der Tragwerksplaner einzeln betrachtet. Nach § 48 Abs. 6 wird die oberste Bestandsdecke feuerhemmend ertüchtigt. Wo Balken frei liegen, bekommen sie eine Brandschutzbekleidung.

Kurze Wege für Wasser und Wärme

Die kleineren Häuser haben kürzere Stränge als die großen Mietshäuser der Innenstadt. Das macht die Verlängerung ins Dach übersichtlicher. Wir planen das Bad möglichst über den vorhandenen Leitungen und nicht unter einer Kehle. Für einen verlängerten Heizkreis mit zwei bis vier Heizkörpern rechnen wir erfahrungsgemäß 3.500 bis 8.000 Euro.

Rettungsfenster neben Erker und Turm

Der zweite Rettungsweg führt in Friedenau häufig über die Leiter der Feuerwehr. Das Rettungsfenster braucht dann eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 mal 1,20 Metern. Sitzt es in der Dachfläche, liegt es waagerecht nicht weiter als 1 Meter von der Traufkante entfernt. Schmale Turm- und Giebelfenster erreichen diese Maße selten, deshalb plant der Architekt ein eigenes Rettungsfenster.

Dämmen zwischen vielen Anschlüssen

Jede Kehle, jeder Giebel und jeder Turmanschluss ist eine Stelle, an der Dämmung und Dampfbremse lückenlos anschließen müssen. Hier zahlt sich Sorgfalt aus, weil gerade diese Ecken später Feuchte oder Zugluft zeigen würden. Begrenzt die Sparrenhöhe die Dämmdicke, nutzen wir das Sparrenfach ganz aus; was dabei herauskommt, hält der Planer fest. Unter den Sparren ergänzen wir eine zweite Lage mit Gipskarton.

Arbeitsplatz im Fenster einer breiten Gaube im ausgebauten Dachgeschoss

Gauben, die zum Straßenbild passen

Friedenaus Straßen leben von der Dachlandschaft. Eine neue Gaube zur Straße nimmt deshalb Achsen, Form und Deckung der vorhandenen Gauben auf. Auf Mansarden mit Schiefer spielen Fledermaus- und Tonnengauben ihre Stärke aus, weil sie sich weich in die Fläche legen. Zur Hofseite passt häufig eine Schlepp- oder Flachdachgaube, die mehr Stehhöhe für Bad und Küche bringt.

Für ein Baudenkmal gilt: Die Höhen von Traufe und First und die Neigung des Dachs ändern sich nicht. Straßenseitige Einschnitte in die Dachfläche sind dann unzulässig, und die historische Deckung wird form- und materialgleich wiederhergestellt. Wo das Haus an eine Brandwand grenzt, rückt keine Gaube näher als 1,25 Meter heran.

Die Gauben selbst bauen feste Partnerbetriebe für Zimmerei und Dach, mit denen wir seit Jahren zusammenarbeiten. Sie kennen Schiefer und Biberschwanz und stehen mit festen Wochen in unserem Bauzeitenplan. Den Innenausbau der Gaube übernehmen danach unsere eigenen Leute.

Trittschalldämmung auf einer Holzbalkendecke im Dachgeschoss

Teilungserklärung und Beschluss in der kleinen Gemeinschaft

In Friedenau sind viele Häuser in Wohnungseigentum aufgeteilt, oft in kleine Gemeinschaften. Beim ersten Termin fragen wir nach der Teilungserklärung, denn sie entscheidet über den Weg. Regelt sie nichts zum Dachraum, ist er Gemeinschaftseigentum. Häufig hat der Aufteiler aber schon eine Einheit im Dach gebildet und ein Ausbaurecht eingeräumt.

Das Dach selbst bleibt in jedem Fall Gemeinschaftseigentum, ebenso die tragende Decke. Die Entscheidung über den Ausbau fällt per Beschluss der Versammlung nach § 20 WEG. Wird aus einem Abstellraum Wohnungseigentum, ändert der Notar in der Regel die Teilungserklärung, und das Grundbuch wird angepasst.

In einer kleinen Gemeinschaft kennt jeder jeden, und das hilft. Wir bereiten für die Versammlung eine Baubeschreibung mit Zeitplan vor und sagen, wann Wasser, Strom und Treppenhaus betroffen sind. Wer weiß, was auf das Haus zukommt, stimmt leichter zu.

Was Friedenauer Dachräume meist brauchen

Der Klassiker in Friedenau ist ein Dachraum unter dichtem Dach, der mit Dämmung, neuen Dachfenstern und eigenem Bad zur Wohnung wird. Fast immer kommt eine Gaube dazu, weil die Kehlen sonst zu viel Stehhöhe kosten. Das Turmzimmer wird dabei gern zum Arbeitsplatz der neuen Wohnung.

Ebenfalls häufig ist die Erneuerung früher Ausbauten aus den 1980er- und 1990er-Jahren. Dazu kommen Käufer von Rohlingen, die ihr Ausbaurecht nutzen wollen. Welche Gaubenform zu welchem Dach passt, ordnet die Seite zu den Gaubenarten ein.

Preisrahmen für Friedenauer Dachräume

Arbeit	Friedenauer Beispiel	Preis nach Erfahrung	Einheit
Dämmung und Dachfenster neu, Dach dicht	Mansarde mit dichtem Dach	1.800–2.600 €	je m² Grundfläche
Eindeckung neu, dazu Gaube	Schieferdach, Deckung aus der Bauzeit	2.300–3.400 €	je m² Grundfläche
Tonnen- oder Fledermausgaube, eingebaut	Straßenseite im Schieferdach	4.200–6.400 €	je lfm Gaubenbreite
Großes Fenster oder Ausstiegsfenster	Rettungsfenster nahe der Traufe	2.000–3.300 €	je Stück
Dachschräge verkleiden, Gipskarton Q2	Schrägen unter Kehlen und Giebeln	55–95 €	je m² Dachfläche

Es handelt sich um Erfahrungswerte mit Stand September 2026, jeweils brutto. Für Gauben auf dem Mehrfamilienhaus kommt der Faktor 1,18 dazu, für Schiefer, Biberschwanz oder Denkmalauflagen der Faktor 1,3. Dachfenster in Schiefer oder Mansarde rechnen wir mit dem Faktor 1,15. Grundlage für den Ausbaupreis ist die Grundfläche im Dachgeschoss, die Wohnfläche fällt kleiner aus. Was Bauaufsicht und Prüfingenieur berechnen, steht nicht in der Tabelle.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Freistellung, Erhaltungsgebiet und Denkmalliste

Ohne Bebauungsplan, also im Innenbereich nach § 34 BauGB, genügt für den Ausbau die Vorlage der Unterlagen nach § 62 BauO Bln, auch mit neuen Gauben. Der bauvorlageberechtigte Architekt reicht die Unterlagen ein, nach einem Monat darf der Bau beginnen. Innerhalb dieses Monats kann die Bauaufsicht doch noch ein Verfahren ansetzen. Standsicherheit und Brandschutz werden bei Gebäudeklasse 4 und 5 bauaufsichtlich geprüft. Maßgeblich ist die Fassung der Bauordnung vom September 2026, und die Anwendung auf Ihr Haus klären Architekt und Bauaufsicht vor unserem Angebot.

Friedenau gehört zu Tempelhof-Schöneberg, einem Bezirk mit zehn sozialen Erhaltungsgebieten. Liegt Ihr Haus in einem davon, braucht der Ausbau zusätzlich eine Genehmigung des Bezirksamts. Eine Maisonette aus der Wohnung darunter und dem neuen Dach ist dort nicht genehmigungsfähig. Ob Ihr Haus in der Denkmalliste steht, klären wir ebenfalls vor dem Entwurf.

Vorgarten, Hof und Nachbarn während der Bauzeit

Die Vorgärten machen den Transport etwas umständlicher. Ein Materialaufzug steht meist auf der Hofseite, ein Kran reicht über den Vorgarten hinweg. Für den Container vor dem Haus beantragen wir eine Halteverbotszone. Pflanzen und Zäune schützen wir, bevor das Gerüst kommt.

Im Haus decken wir Stufen und Geländer ab, denn viele Friedenauer Treppenhäuser haben ihre alten Holzgeländer noch. Die Nachbarn erfahren per Aushang, wann es laut wird. Unsere Kolonnen bleiben am Stück im Haus, und die Anfahrt ist im Festpreis enthalten.

Unsere eigenen Leute übernehmen Sanitär und Heizung, Fliesen, Putz, Stuck und Anstrich. Elektrik, Dach und Zimmerei kommen von Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren bauen. Alle arbeiten nach einem Plan und unter einem Bauleiter, und die Gemeinschaft hat einen Vertrag.

So verteilen sich die Wochen

Nach dem kostenlosen Ersttermin folgen Statik, Entwurf und der Beschluss der Gemeinschaft, zusammen meist 2 bis 6 Monate. Liegt das Haus im Erhaltungsgebiet, läuft der Antrag beim Bezirk parallel. Einen Monat nach Vorlage der Unterlagen beginnt in der Freistellung der Bau.

Zuerst wird der Boden geräumt, dann entstehen Gauben und Dachfenster, bis die Hülle dicht ist. Anschließend ziehen wir Leitungen, dämmen, beplanken und bekleiden, bevor Estrich, Bad und Fliesen an der Reihe sind. Zum Schluss kommen Spachtel, Maler, Boden, Türen und Treppe. Ein Dachraum mit etwa 60 Quadratmetern Grundfläche braucht 10 bis 16 Wochen, jede Gaube davon 2 bis 4 Wochen. Die Abnahme machen wir gemeinsam, mit Protokoll und allen Unterlagen.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Reparatur am Turmhelm oder an der Schieferdeckung ohne Ausbau: Das übernimmt ein Dachdecker, der solche Einzelaufträge fährt.
Ein einzelnes Dachfenster, eine einzelne Gaube am bewohnten Einfamilienhaus, eine Neueindeckung ohne Ausbau: Hier ist der Dachdecker der richtige Betrieb. Wir bauen das Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses als Ganzes aus.
Einschubtreppe als Selbstbau: Die Bodentreppe aus dem Baumarkt bauen Heimwerker selbst ein. Unser Teil ist die feste Treppe in einen ausgebauten Dachraum.
Küche oder Möbel nach Maß ohne Bauleistung: Das planen Schreiner und Küchenstudios unabhängig vom Ausbau.
Statik und Bauvorlagen: Tragwerksplaner und Architekt stellen sie aus. Wir binden beide in den Ablauf ein.

Von Friedenau in die angrenzenden Bezirke

Gebaut wird rund um den Friedrich-Wilhelm-Platz, den Breslauer Platz und den Renée-Sintenis-Platz. Dazu kommen die Straßen am Perelsplatz, an der Rheinstraße und an der Bundesallee.

Nördlich schließt Schöneberg an, wo Altbau und Wiederaufbau im selben Block stehen. Im Süden liegt Steglitz mit seinen Nachkriegszeilen und Altbauten an der Schloßstraße. Westlich beginnt Wilmersdorf mit den großen Steildächern des Rheingauviertels. Weiter östlich liegt Tempelhof mit Gründerzeithäusern am Damm und Wohnblöcken weiter südlich.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Dachgaube bauen lassen: Bauarten, Brandwandabstand und der Ablauf mit der Zimmerei.
Gaube: Kosten rechnen: Meterpreis und Faktoren für Schiefer und Gerüst.
Dachfenster einbauen: Rettungsfenster, Belichtung und Sonnenschutz.
Kniestock verstehen: was die niedrige Wand für Stehhöhe und Wohnfläche bedeutet.
Dampfbremse im Dachausbau: Anschlüsse an Kehlen, Giebel und Turm.

Ein Rundgang unter Ihrem Friedenauer Dach

Wir kommen vorbei und sehen uns Turm, Giebel, Balkenlage und Zugang an. Der Termin kostet nichts, und Sie erfahren dabei, ob der Dachraum eine oder zwei Wohnungen hergibt. Bringen Sie die Teilungserklärung mit, dann klären wir den Weg durch die Gemeinschaft gleich mit. Unter 030 7593 9913 vereinbaren Sie den Rundgang, Mo–Fr 7–18 Uhr. Auch unser Formular erreicht uns jederzeit.

Häufige Fragen

Unser Dach hat ein kleines Turmzimmer. Kann das zur neuen Wohnung gehören?

Oft ja, wenn der Turmraum vom Dachgeschoss aus erreichbar ist und genug Höhe hat. Für einen Aufenthaltsraum braucht er Fenster mit mindestens einem Achtel der Netto-Raumfläche. Häufig wird das Turmzimmer zum Lese- oder Arbeitsplatz, der offen an den Wohnraum anschließt. Ob der Turmhelm dafür verstärkt werden muss, klärt der Tragwerksplaner.

Was kostet eine Fledermausgaube von 2 Metern auf einem Friedenauer Mietshaus?

Für Tonnen- und Fledermausgauben rechnen wir erfahrungsgemäß 4.200 bis 6.400 Euro je laufendem Meter. Mit dem Gerüst über mehrere Geschosse sind das bei 2 Metern rund 10.000 bis 15.000 Euro. Bei Biberschwanz oder Denkmalauflagen kommt der Faktor 1,3 dazu, dann liegen Sie bei rund 13.000 bis 19.500 Euro.

Laut Teilungserklärung gehört der Dachboden allen. Wie kommen wir zum Ausbau?

Dann beschließt die Versammlung nach § 20 WEG über den Ausbau. Bekommt ein Eigentümer die neue Wohnung, braucht es meist eine geänderte Teilungserklärung mit Eintrag im Grundbuch. Das begleitet ein Notar. Wir liefern der Versammlung vorher Baubeschreibung, Zeitplan und Festpreis.

Dürfen wir auf der Straßenseite eine neue Gaube bauen?

In der Genehmigungsfreistellung sind neue Gauben beim Dachausbau eingeschlossen. Bei einem Baudenkmal sind straßenseitige Einschnitte in die Dachfläche unzulässig, und Traufe, First und Neigung bleiben, wie sie sind. Eine Gaube zur Straße stimmen wir deshalb vor dem Entwurf mit der Denkmalbehörde ab.

Wie viel Wohnfläche bleibt in einem verwinkelten Dach mit vielen Kehlen?

Nach § 4 WoFlV zählen Flächen ab 2 Metern Höhe voll und zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte. Schornsteine über 1,50 Meter Höhe mit mehr als 0,1 Quadratmetern Grundfläche fallen heraus. In verwinkelten Dächern liegt die Wohnfläche deshalb spürbar unter der Grundfläche. Der Wohnflächenrechner auf unserer Website zeigt die Rechnung Schritt für Schritt.

Gilt für Häuser in Friedenau Milieuschutz?

Friedenau gehört zum Bezirk Tempelhof-Schöneberg, und der hat zehn soziale Erhaltungsgebiete. Wir schlagen Ihre Hausnummer vor der Planung in der Liste der Senatsverwaltung nach. Trifft es zu, entscheidet der Bezirk zusätzlich über den Ausbau, auch wenn er nach Bauordnung freigestellt ist.

Die Turmfenster sind schmal. Taugen sie als zweiter Rettungsweg?

Ein Rettungsfenster braucht eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 mal 1,20 Metern. Die Unterkante liegt höchstens 1,20 Meter über dem Fußboden. Erreichen die Turmfenster das nicht, plant der Architekt ein Dachfenster, das höchstens 1 Meter waagerecht von der Traufkante sitzt.

Wie lange dauert der Ausbau eines Friedenauer Dachraums?

Die Bauzeit liegt bei rund 60 Quadratmetern Grundfläche erfahrungsgemäß zwischen 10 und 16 Wochen, jede Gaube belegt davon 2 bis 4 Wochen. Bis zum Baustart vergehen mit Entwurf, Statik und Versammlung meist 2 bis 6 Monate.

Unser Dach ist mit Schiefer gedeckt. Was heißt das für neue Dachfenster?

Ein neues Dachfenster in Standardgröße kostet erfahrungsgemäß 1.500 bis 2.500 Euro mit Einbau und Innenfutter. Für Schiefer, Biberschwanz oder eine Mansarde rechnen wir den Faktor 1,15 auf. Der Anschluss an die Deckung ist aufwendiger, weil der Dachdecker Schiefer einzeln einpasst.

Unsere Gemeinschaft hat sechs Parteien. Wer trägt die Planungskosten vor dem Beschluss?

Das entscheidet die Gemeinschaft selbst, zum Beispiel mit dem Beschluss, dass der ausbauwillige Eigentümer die Kosten übernimmt. Der erste Termin bei Ihnen im Haus kostet nichts. Für Statik und Entwurf fallen dagegen Honorare bei Tragwerksplaner und Architekt an, die wir Ihnen vorab nennen lassen.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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