Türmchen, Giebel und ein verwinkelter Boden
Wer in Friedenau die Luke zum Dachboden öffnet, steht selten in einem geraden Raum. Über dem Erker ragt ein Zwerchgiebel ins Dach, an der Ecke sitzt ein kleiner Turm, und zwischen den Dachflächen laufen Kehlen und Grate. Die Häuser rund um den Friedrich-Wilhelm-Platz sind kleinteilig gebaut, mit Vorgärten, Erkern und Zierdächern. Ihre Dachräume sind entsprechend verwinkelt.
Ein Dachausbau heißt hier, aus vielen Nischen einen Grundriss zu machen, der sich gut bewohnen lässt. Das Turmzimmer wird zum Leseplatz, der Giebel zur hellsten Stelle der Wohnung. Und weil die meisten Häuser in Wohnungseigentum aufgeteilt sind, beginnt fast jedes Vorhaben mit einem Blick in die Teilungserklärung.
Drei Dachräume rund um den Friedrich-Wilhelm-Platz
Drei Fälle begegnen uns in Friedenau immer wieder. Der erste ist ein Eckhaus mit spitzem Turmhelm, wie es an vielen Friedenauer Straßenecken steht. Der Dachraum dahinter ist durch zwei Zwerchgiebel gegliedert, der Turmraum liegt eine halbe Treppe höher. Die Eigentümerin der Wohnung darunter hat ein Ausbaurecht und möchte das Turmzimmer als Arbeitsplatz nutzen.
Der zweite ist ein schmales Mietshaus mit Mansarde und kleinen Gauben aus der Bauzeit. Die Gemeinschaft hat sechs Parteien, und der Boden gehört laut Teilungserklärung allen. Die Versammlung möchte wissen, was ein Ausbau kostet, bevor sie über einen Verkauf spricht.
Im dritten Fall trägt die Mansarde Schiefer, und der Dachraum wurde schon in den frühen 1990er-Jahren ausgebaut. Die Eigentümer wollen neue Dämmung, größere Dachfenster und ein Bad, das zur heutigen Wohnung passt.
Von der Landhauskolonie zum dichten Wohnort
Friedenau wurde in den 1870er-Jahren als Landhauskolonie vor den Toren Berlins angelegt. Die Straßen folgen einem Plan mit Schmuckplätzen, der bis heute das Ortsbild prägt. Dicht bebaut wurde der Ort vor allem zwischen 1880 und 1914, meist mit Mietshäusern, die Landhausmotive aufnehmen.
Die Bauherren zeigten ihren Anspruch am Dach. Türmchen, Giebel, Erker mit eigenen Hauben und Schiefer auf der Mansarde gehören zum Straßenbild. Der Dachraum selbst diente als Boden für Wäsche und Vorräte. Genau diese Formen machen den Ausbau heute anspruchsvoll und die fertige Wohnung besonders.
Bauteile, die den Friedenauer Grundriss bestimmen
Kehlen, Grate und Zwerchgiebel
Wo ein Zwerchgiebel ins Hauptdach stößt, entsteht eine Kehle. Unter ihr fällt die Decke schräg in zwei Richtungen ab, und die Stehhöhe wechselt auf kurzer Strecke. Ein Aufenthaltsraum im Dach braucht nach § 47 BauO Bln auf wenigstens der halben Netto-Raumfläche eine lichte Höhe von 2,20 Metern. Wir legen die Wohnräume unter die Giebel und den First, Bad und Stauraum in die niedrigen Zonen.
Das Turmzimmer als eigener Raum
Der Raum im Turm ist oft rund oder vieleckig und nur wenige Quadratmeter groß. Sein Boden liegt nicht immer auf der Höhe des übrigen Dachgeschosses, manchmal braucht es zwei oder drei Stufen. Die Holzkonstruktion des Turmhelms prüft der Tragwerksplaner, bevor dort eine Nutzung geplant wird. Als Aufenthaltsraum zählt er nur, wenn die Turmfenster zusammen ein Achtel seiner Netto-Raumfläche erreichen.
Die Balkenlage unter dem kleinteiligen Dach
Auch in Friedenau liegt unter dem Dachraum meist eine Holzbalkendecke. Erker und Türme bringen Wechsel und kurze Balken in die Lage, die der Tragwerksplaner einzeln betrachtet. Nach § 48 Abs. 6 wird die oberste Bestandsdecke feuerhemmend ertüchtigt. Wo Balken frei liegen, bekommen sie eine Brandschutzbekleidung.
Kurze Wege für Wasser und Wärme
Die kleineren Häuser haben kürzere Stränge als die großen Mietshäuser der Innenstadt. Das macht die Verlängerung ins Dach übersichtlicher. Wir planen das Bad möglichst über den vorhandenen Leitungen und nicht unter einer Kehle. Für einen verlängerten Heizkreis mit zwei bis vier Heizkörpern rechnen wir erfahrungsgemäß 3.500 bis 8.000 Euro.
Rettungsfenster neben Erker und Turm
Der zweite Rettungsweg führt in Friedenau häufig über die Leiter der Feuerwehr. Das Rettungsfenster braucht dann eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 mal 1,20 Metern. Sitzt es in der Dachfläche, liegt es waagerecht nicht weiter als 1 Meter von der Traufkante entfernt. Schmale Turm- und Giebelfenster erreichen diese Maße selten, deshalb plant der Architekt ein eigenes Rettungsfenster.
Dämmen zwischen vielen Anschlüssen
Jede Kehle, jeder Giebel und jeder Turmanschluss ist eine Stelle, an der Dämmung und Dampfbremse lückenlos anschließen müssen. Hier zahlt sich Sorgfalt aus, weil gerade diese Ecken später Feuchte oder Zugluft zeigen würden. Begrenzt die Sparrenhöhe die Dämmdicke, gilt nach dem GModG die höchstmögliche Dicke als ausreichend. Unter den Sparren ergänzen wir eine zweite Lage mit Gipskarton.
Gauben, die zum Straßenbild passen
Friedenaus Straßen leben von der Dachlandschaft. Eine neue Gaube zur Straße nimmt deshalb Achsen, Form und Deckung der vorhandenen Gauben auf. Auf Mansarden mit Schiefer spielen Fledermaus- und Tonnengauben ihre Stärke aus, weil sie sich weich in die Fläche legen. Zur Hofseite passt häufig eine Schlepp- oder Flachdachgaube, die mehr Stehhöhe für Bad und Küche bringt.
Für ein Baudenkmal gilt: Die Höhen von Traufe und First und die Neigung des Dachs ändern sich nicht. Straßenseitige Einschnitte in die Dachfläche sind dann unzulässig, und die historische Deckung wird form- und materialgleich wiederhergestellt. Wo das Haus an eine Brandwand grenzt, rückt keine Gaube näher als 1,25 Meter heran.
Die Gauben selbst bauen feste Partnerbetriebe für Zimmerei und Dach, mit denen wir seit Jahren zusammenarbeiten. Sie kennen Schiefer und Biberschwanz und stehen mit festen Wochen in unserem Bauzeitenplan. Den Innenausbau der Gaube übernehmen danach unsere eigenen Leute.
Teilungserklärung und Beschluss in der kleinen Gemeinschaft
In Friedenau sind viele Häuser in Wohnungseigentum aufgeteilt, oft in kleine Gemeinschaften. Beim ersten Termin fragen wir nach der Teilungserklärung, denn sie entscheidet über den Weg. Regelt sie nichts zum Dachraum, ist er Gemeinschaftseigentum. Häufig hat der Aufteiler aber schon eine Einheit im Dach gebildet und ein Ausbaurecht eingeräumt.
Das Dach selbst bleibt in jedem Fall Gemeinschaftseigentum, ebenso die tragende Decke. Die Entscheidung über den Ausbau fällt per Beschluss der Versammlung nach § 20 WEG. Wird aus einem Abstellraum Wohnungseigentum, ändert der Notar in der Regel die Teilungserklärung, und das Grundbuch wird angepasst.
In einer kleinen Gemeinschaft kennt jeder jeden, und das hilft. Wir bereiten für die Versammlung eine Baubeschreibung mit Zeitplan vor und sagen, wann Wasser, Strom und Treppenhaus betroffen sind. Wer weiß, was auf das Haus zukommt, stimmt leichter zu.
Was in Friedenau am häufigsten gebaut wird
Der Klassiker in Friedenau ist ein Dachraum unter dichtem Dach, der Dämmung und neue Dachfenster bekommt. Fast immer kommt eine Gaube dazu, weil die Kehlen sonst zu viel Stehhöhe kosten. Das Turmzimmer wird dabei gern zum Arbeitsplatz.
Ebenfalls häufig ist die Erneuerung früher Ausbauten aus den 1980er- und 1990er-Jahren. Dazu kommen Käufer von Rohlingen, die ihr Ausbaurecht nutzen wollen. Welche Gaubenform zu welchem Dach passt, ordnet die Seite zu den Gaubenarten ein.
Preisrahmen für Friedenauer Dachräume
| Arbeit | Friedenauer Beispiel | Preis nach Erfahrung | Einheit |
|---|---|---|---|
| Dämmung und Dachfenster neu, Dach dicht | Mansarde mit dichtem Dach | 1.800–2.600 € | je m² Grundfläche |
| Eindeckung neu, dazu Gaube | Schieferdach, Deckung aus der Bauzeit | 2.300–3.400 € | je m² Grundfläche |
| Tonnen- oder Fledermausgaube, eingebaut | Straßenseite im Schieferdach | 4.200–6.400 € | je lfm Gaubenbreite |
| Großes Fenster oder Ausstiegsfenster | Rettungsfenster nahe der Traufe | 2.000–3.300 € | je Stück |
| Dachschräge verkleiden, Gipskarton Q2 | Schrägen unter Kehlen und Giebeln | 55–95 € | je m² Dachfläche |
Es handelt sich um Erfahrungswerte mit Stand September 2026, jeweils brutto. Für Gauben auf dem Mehrfamilienhaus kommt der Faktor 1,18 dazu, für Schiefer, Biberschwanz oder Denkmalauflagen der Faktor 1,3. Dachfenster in Schiefer oder Mansarde rechnen wir mit dem Faktor 1,15. Grundlage für den Ausbaupreis ist die Grundfläche im Dachgeschoss, die Wohnfläche fällt kleiner aus. Was Bauaufsicht und Prüfingenieur berechnen, steht nicht in der Tabelle.
Freistellung, Erhaltungsgebiet und Denkmalliste
Ohne Bebauungsplan, also im Innenbereich nach § 34 BauGB, genügt für den Ausbau die Vorlage der Unterlagen nach § 62 BauO Bln, auch mit neuen Gauben. Der bauvorlageberechtigte Architekt reicht die Unterlagen ein, nach einem Monat darf der Bau beginnen. Innerhalb dieses Monats kann die Bauaufsicht doch noch ein Verfahren ansetzen. Standsicherheit und Brandschutz werden bei Gebäudeklasse 4 und 5 bauaufsichtlich geprüft. Maßgeblich ist die Fassung der Bauordnung vom September 2026, und die Anwendung auf Ihr Haus klären Architekt und Bauaufsicht vor unserem Angebot.
Friedenau gehört zu Tempelhof-Schöneberg, einem Bezirk mit zehn sozialen Erhaltungsgebieten. Liegt Ihr Haus in einem davon, braucht der Ausbau zusätzlich eine Genehmigung des Bezirksamts. Eine Maisonette aus der Wohnung darunter und dem neuen Dach ist dort nicht genehmigungsfähig. Ob Ihr Haus in der Denkmalliste steht, klären wir ebenfalls vor dem Entwurf.
Vorgarten, Hof und Nachbarn während der Bauzeit
Die Vorgärten machen den Transport etwas umständlicher. Ein Materialaufzug steht meist auf der Hofseite, ein Kran reicht über den Vorgarten hinweg. Für den Container vor dem Haus beantragen wir eine Halteverbotszone. Pflanzen und Zäune schützen wir, bevor das Gerüst kommt.
Im Haus decken wir Stufen und Geländer ab, denn viele Friedenauer Treppenhäuser haben ihre alten Holzgeländer noch. Die Nachbarn erfahren per Aushang, wann es laut wird. Von Lankwitz aus ist Friedenau für unsere Kolonnen nah, sie bleiben am Stück im Haus, und die Anfahrt ist im Festpreis enthalten.
Unsere eigenen Leute übernehmen Sanitär und Heizung, Fliesen, Putz, Stuck und Anstrich. Elektrik, Dach und Zimmerei kommen von Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren bauen. Alle arbeiten nach einem Plan und unter einem Bauleiter, und die Gemeinschaft hat einen Vertrag.
So verteilen sich die Wochen
Nach dem kostenlosen Termin mit Aufmaß folgen Statik, Entwurf und der Beschluss der Gemeinschaft, zusammen meist 2 bis 6 Monate. Liegt das Haus im Erhaltungsgebiet, läuft der Antrag beim Bezirk parallel. Einen Monat nach Vorlage der Unterlagen beginnt in der Freistellung der Bau.
Zuerst wird der Boden geräumt, dann entstehen Gauben und Dachfenster, bis die Hülle dicht ist. Anschließend ziehen wir Leitungen, dämmen, beplanken und bekleiden, bevor Estrich, Bad und Fliesen an der Reihe sind. Zum Schluss kommen Spachtel, Maler, Boden, Türen und Treppe. Ein Dachraum mit etwa 60 Quadratmetern Grundfläche braucht 10 bis 16 Wochen, jede Gaube davon 2 bis 4 Wochen. Die Abnahme machen wir gemeinsam, mit Protokoll und allen Unterlagen.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Reparatur am Turmhelm oder an der Schieferdeckung ohne Ausbau: Das übernimmt ein Dachdecker, der solche Einzelaufträge fährt.
- Einschubtreppe als Selbstbau: Die Bodentreppe aus dem Baumarkt bauen Heimwerker selbst ein. Unser Teil ist die feste Treppe in einen ausgebauten Dachraum.
- Küche oder Möbel nach Maß ohne Bauleistung: Das planen Schreiner und Küchenstudios unabhängig vom Ausbau.
- Statik und Bauvorlagen: Tragwerksplaner und Architekt stellen sie aus. Wir binden beide in den Ablauf ein.
Von Friedenau in die angrenzenden Bezirke
Gebaut wird rund um den Friedrich-Wilhelm-Platz, den Breslauer Platz und den Renée-Sintenis-Platz. Dazu kommen die Straßen am Perelsplatz, an der Rheinstraße und an der Bundesallee.
Nördlich schließt Schöneberg an, wo Altbau und Wiederaufbau im selben Block stehen. Im Süden liegt Steglitz mit seinen Nachkriegszeilen und Altbauten an der Schloßstraße. Westlich beginnt Wilmersdorf mit den großen Steildächern des Rheingauviertels. Weiter östlich liegt Tempelhof mit Reihenhäusern und Mietshäusern.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Dachgaube bauen lassen: Bauarten, Brandwandabstand und der Ablauf mit der Zimmerei.
- Gaube: Kosten rechnen: Meterpreis und Faktoren für Schiefer und Gerüst.
- Dachfenster einbauen: Rettungsfenster, Belichtung und Sonnenschutz.
- Kniestock verstehen: was die niedrige Wand für Stehhöhe und Wohnfläche bedeutet.
- Dampfbremse im Dachausbau: Anschlüsse an Kehlen, Giebel und Turm.
Ein Rundgang unter Ihrem Friedenauer Dach
Wir kommen vorbei, messen auf und sehen uns Turm, Giebel, Balkenlage und Zugang an. Der Termin kostet nichts, und Sie erfahren dabei, welche Ausgangslage vorliegt. Bringen Sie die Teilungserklärung mit, dann klären wir den Weg durch die Gemeinschaft gleich mit. Unter 030 8268 9996 vereinbaren Sie den Rundgang, Mo–Fr 7–18 Uhr. Auch unser Formular erreicht uns jederzeit.
