Dachgeschossausbau Reinickendorf: Mietshaus und Landhaus

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Neue Wohnungen im Norden: Dachausbau in Reinickendorf

Das Mietshaus an der Residenzstraße ist voll vermietet, und über dem vierten Stock liegt ein leerer Trockenboden. Ein paar Kilometer weiter in Frohnau steht ein Landhaus, das heute drei Eigentümern gehört, unter einem Walmdach, das größer ist als manche Etagenwohnung. Beide Häuser haben dieselbe Frage: Wie viele Wohnungen passen noch unter das Dach?

Der Bezirk hat dafür mehr Geschosswohnungsbau, als der Ruf der Gartenstadt vermuten lässt. In Reinickendorf-Ost stehen Mietshäuser der Zeit um 1900, in Tegel und Wittenau Wohnblöcke aus Zwischen- und Nachkriegszeit, im Norden große Landhäuser. Wir bauen für Eigentümergemeinschaften, Verwaltungen, Erbengemeinschaften und private Vermieter. Das Vorhaben ist eine ganze Wohnung oder mehrere, geplant vom ersten Termin bis zur Übergabe.

Drei Häuser im Norden Berlins

Das Mietshaus in Reinickendorf-Ost

Rund um Residenzstraße und Letteplatz stehen mehrgeschossige Mietshäuser, manche mit Seitenflügel. Das Dach hält dicht, zwischen den Balken liegt noch der alte Lehmschlag. Die Eigentümer wollen zwei Wohnungen mit Gauben zum Hof und fragen, wie die Stränge nach oben kommen.

Das aufgeteilte Landhaus mit Walmdach in Frohnau

Ein Landhaus aus den 1920er Jahren ist in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Über dem Obergeschoss liegt ein hoher Walmdachraum, darüber eine ungenutzte Kehlbalkenebene. Die Gemeinschaft möchte daraus eine weitere Wohnung machen, mit Bad und einer Galerie unter dem First.

Der Nachkriegsblock in Tegel

Ein Wohnblock der 1950er Jahre mit flach geneigtem Satteldach hat einen Dachraum, in dem man kaum aufrecht steht. Hier entsteht die neue Wohnfläche auf dem Haus, als Aufstockung in Holzbauweise.

Gartenstadt, Arbeiterquartier, Nachkriegsblock: wie Reinickendorf gebaut wurde

Die Gartenstadt Frohnau entstand ab 1910 auf Betreiben von Fürst Guido Henckel von Donnersmarck. Um den Zeltinger Platz und den Ludolfingerplatz wurden Straßen in den Wald gelegt, gesäumt von Landhäusern mit großen Gärten und hohen Walm- oder Satteldächern. In Hermsdorf wuchsen rund um das alte Dorf und den Waldsee ebenfalls Villen und Landhäuser. Manche dieser Häuser sind heute in mehrere Wohnungen geteilt.

Im Süden des Bezirks wuchs Reinickendorf-Ost mit den Fabriken im Norden Berlins, mit dichten Mietshäusern und Holzbalkendecken. Ende der 1920er Jahre entstand dort die Weiße Stadt, die heute zum Welterbe der Siedlungen der Berliner Moderne gehört. Seit 1920 gehören alle diese Orte zum Bezirk Reinickendorf. Nach dem Krieg kamen Wohnblöcke in Tegel und Wittenau hinzu, später das Märkische Viertel.

Was ein hohes Walmdach hergibt

Kurzer First, lange Grate

Beim Walmdach fallen alle vier Flächen zur Traufe ab. Der First ist deshalb kurz, und die volle Stehhöhe gibt es nur in der Mitte. Zu den Ecken hin wird der Raum schnell niedrig. Wer die neue Wohnung plant, legt Flur und Bad unter den First und Schränke in die Ecken.

Die Kehlbalkenlage als zweite Ebene

Viele hohe Landhausdächer haben eine Kehlbalkenlage, die den Dachraum in zwei Ebenen teilt. Die untere Ebene wird zur Wohnung, die obere bleibt oft ungenutzt. Ob sie als Galerie oder Schlafplatz taugt, hängt von den Kehlbalken ab. Sie wurden meist nicht für Möbel und Menschen bemessen, und der Tragwerksplaner rechnet sie deshalb nach.

Galerie oder Stauraum unter dem First

Wird ein Teil der Kehlbalkenlage geöffnet, entsteht ein Luftraum bis unter den First. Das macht den Wohnraum darunter hoch und hell. Die verbleibende Fläche wird zur Galerie oder zum Stauraum. Für eine Galerie mit Aufenthaltsraum braucht es eine feste Treppe und ein Geländer von mindestens 0,90 Metern Höhe.

Mineralwolle wird zwischen die Sparren gedrückt

Konstruktion und Haustechnik im Mehrfamilienhaus

Sparren, Pfetten und die Decke darunter

Im Landhaus trägt häufig ein Pfettendach, dessen Stuhlsäulen den Grundriss mitbestimmen. Die Decke über dem Obergeschoss ist dort wie im Mietshaus eine Holzbalkendecke. Sie trägt oft mehr, als man denkt, aber selten ein neues Bad ohne Prüfung. Beim Ausbau muss sie nach § 48 Abs. 6 BauO Bln feuerhemmend sein, meist über eine Bekleidung von unten oder eine nichtbrennbare Schicht von oben.

Stränge durch bewohnte Etagen

Im Mietshaus enden Wasser und Abwasser meist im obersten Vollgeschoss. Wir verlängern die Stränge durch die Wohnungen darunter, strangweise und mit angekündigten Abschaltungen. Pro Strang und Geschoss liegt das erfahrungsgemäß bei 800 bis 1.500 Euro. Im aufgeteilten Landhaus führen wir die Leitungen oft in einem Schacht neben dem Schornstein nach oben.

Rettungsfenster und Leiter der Feuerwehr

Jede neue Wohnung braucht zwei Rettungswege, der zweite führt oft über Geräte der Feuerwehr. Nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr reicht die Steckleiter bis 8 Meter Brüstungshöhe, im Landhaus genügt das meist. Beim vier- oder fünfgeschossigen Mietshaus braucht es die Drehleiter mit Zufahrt, und im Hof fehlt dafür oft der Platz. Als Rettungsfenster taugt nur eine Öffnung, die im Lichten mindestens 0,90 Meter breit und 1,20 Meter hoch ist.

Dämmen ohne die Dachhaut zu öffnen

Ist die Eindeckung intakt, dämmen wir von innen zwischen und unter den Sparren. Eine Dampfbremse schließt die Fläche luftdicht ab. Für die neue Dämmschicht verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz an der Dachfläche einen U-Wert von höchstens 0,24, bei schmalen Sparren genügt die höchstmögliche Dämmdicke. Bei mehr als 50 Quadratmetern neuer Nutzfläche gehört ein Nachweis gegen Überhitzung im Sommer dazu.

neues Bad unter der Dachschräge mit bodengleicher Dusche und Dachfenster

Gauben und Aufstockung: Wohnfläche im und auf dem Dach

Die neue Wohnung braucht Licht, und im großen Dach gibt es zwei Wege dahin. Dachfenster bringen viel Licht auf wenig Fläche. Eine Gaube bringt zusätzlich Stehhöhe und eine senkrechte Fensterfläche. Auf dem Walmdach passen stehende Gauben mit eigenem Satteldach gut zur Dachform, auf dem Satteldach des Mietshauses spielt die Schleppgaube zum Hof ihre Stärke aus. Gauben richten feste Partner-Zimmereien auf, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen.

Auf dem flach geneigten Dach eines Nachkriegsblocks reicht die Höhe für keinen Wohnraum. Dort setzen wir ein Geschoss in Holzbauweise auf, dessen Elemente in wenigen Tagen bis 2 Wochen montiert sind. Bis das neue Geschoss bezogen wird, vergehen erfahrungsgemäß 4 bis 6 Monate. Welche Gaubenform zu welchem Dach passt, zeigt die Seite Gaubenarten im Vergleich.

Trockenboden, Walmdach oder ein Geschoss obendrauf

Nahe liegt der Ausbau eines Trockenbodens im Mietshaus zu einer oder zwei Wohnungen, mit Gauben, Bad und verlängerten Strängen. Daneben steht das aufgeteilte Landhaus, dessen Gemeinschaft unter dem Walmdach eine weitere Einheit schaffen will. Die Kehlbalkenebene als Galerie gehört dort oft dazu. Die Aufstockung eines Nachkriegsblocks bringt ein ganzes Geschoss auf einmal.

Preisrahmen für Mietshaus, Landhaus und Aufstockung

Bauteil oder Vorhaben	Beispiel in Reinickendorf	Richtpreis	Maßeinheit
Ausbau, Dach dicht, innen nichts gemacht	Trockenboden an der Residenzstraße	1.400–2.100 €	je m² Grundfläche
Ausbau samt neuer Dämmung und Dachfenster	aufgeteiltes Landhaus in Frohnau	1.800–2.600 €	je m² Grundfläche
Kehlbalkenebene als Schlaf-, Lese- oder Stauraum	Galerie über der neuen Wohnung, ohne Treppe	700–1.300 €	je m² Grundfläche
Satteldachgaube	Walmdach zur Gartenseite	3.300–4.900 €	je lfm Gaubenbreite
Aufstockung in Holzbauweise, schlüsselfertig	Nachkriegsblock in Tegel	2.800–4.200 €	je m² Wohnfläche

Für ein Landhaus mit 110 Quadratmetern Dachgrundfläche, neuer Dämmung und neuen Dachfenstern ergeben sich 198.000 bis 286.000 Euro, bevor Zuschläge dazukommen. Bei Biberschwanz oder Schiefer steigen Gauben um den Faktor 1,3, bei Gerüst über mehrere Geschosse zusätzlich um 1,18. Die Anbindung jeder neuen Wohnung an die Steigleitungen kostet 2.500 bis 5.000 Euro. Alle Werte sind Erfahrungswerte, brutto, mit Stand September 2026, ohne Gebühren der Behörde.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Freistellung, Gebäudeklasse, Gemeinschaft: was in Reinickendorf gilt

Der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnungen mit neuen Gauben ist in Berlin in der Regel genehmigungsfrei gestellt. Das gilt im unbeplanten Innenbereich und dort, wo ein qualifizierter Bebauungsplan eingehalten wird. Sind die Unterlagen bei der Bauaufsicht, vergeht mindestens ein Monat bis zum ersten Handgriff. Ein förmliches Verfahren kann die Behörde trotzdem anordnen, die Aufstockung läuft in der Regel ohnehin über das vereinfachte Verfahren.

Das Mietshaus mit ausgebautem Dach liegt meist in Gebäudeklasse 4 oder 5, und dort prüft die Bauaufsicht Statik und Brandschutz. Entsteht im Landhaus die dritte Wohnung, verlässt es die Klassen 1 und 2, und die Mindesthöhe aus § 47 gilt auch im Dach. Die Bauvorlagen stellt dann ein Architekt oder gelisteter Ingenieur aus. Auf Abstandsflächen kommt es beim Dachausbau nach § 6 Abs. 12 nicht an.

Dach und tragende Decken gehören nach § 5 Abs. 2 WEG der Gemeinschaft, die den Ausbau nach § 20 WEG beschließt. Mit 2 sozialen Erhaltungsgebieten spielt der Milieuschutz im Bezirk eine kleine Rolle, abgefragt wird er trotzdem. Die Rechtslage auf dieser Seite entspricht dem September 2026, und vor jedem Angebot prüfen wir sie gemeinsam mit dem Planer.

Vorwandinstallation mit neuen Leitungen unter der Dachschräge

Baustelle im bewohnten Haus

Die Mieter und Eigentümer wohnen unten weiter, und oben wird gebaut. Wir trennen den Zugang zum Dach mit einer Staubschutzwand ab und schützen Treppenhaus, Handläufe und Wohnungstüren. Das Gerüst steht an der Hof- oder Gartenseite, im Landhausgarten schützen wir die Bäume mit Brettern und Abstand. Der Container findet in Frohnau meist auf der Einfahrt Platz, an der Residenzstraße in einer beantragten Halteverbotszone.

Für eine Gaube oder die Elemente einer Aufstockung kommt das Material mit einem Kran über das Dach. Dachfenster und Dämmung gehen über den Aufzug am Gerüst nach oben. Abschaltungen für die Strangarbeiten hängen einige Tage vorher im Hausflur aus.

Für die Eigentümer bleibt es ein Vertrag mit einem Ansprechpartner für alle Gewerke. Bäder, Stränge, Heizkreis, Fliesen und Anstrich übernehmen unsere eigenen Leute. Elektro und Dachdeckerarbeiten liegen bei festen Partnern im selben Bauzeitenplan, Trockenbau und Boden kommen ebenfalls aus einer Hand.

Verklebte Dampfbremsbahn an der Dachschräge

Zeitplan für Gaube, Wohnung und Aufstockung

Am Anfang steht unser erster Besuch bei Ihnen im Haus, ohne Kosten für Sie. Sparren, Kehlbalken und Decke bewertet dann der Tragwerksplaner. Für Entwurf, Beschluss und Unterlagen vergehen meist zwei bis sechs Monate. Anschließend erhalten Sie den Festpreis und den Plan mit allen Bauwochen.

Eine Gaube steht erfahrungsgemäß nach 2 bis 4 Wochen, danach ist das Dach wieder dicht. Es folgen Stränge, Dämmung, Trockenbau und das Bad, das im Ausbau 3 bis 4 Wochen braucht. Wer eine Wohnung mit etwa 60 Quadratmetern Grundfläche ausbauen lässt, plant 10 bis 16 Wochen ein. Zum Schluss gehen wir gemeinsam durch die Wohnung und übergeben die Unterlagen für Dämmung, Elektro und Sanitär.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Nach einem Sturm fehlen Ziegel, und das Dach muss sofort dicht werden. Das ist ein Fall für den Dachdecker mit Notdienst.
Soll nur ein Dachfenster getauscht oder eine einzelne Gaube auf ein bewohntes Einfamilienhaus gesetzt werden, ist der Dachdecker der richtige Ansprechpartner. Unser Maßstab ist die ganze Wohnung unter dem Dach.
Soll nur das Dach neu gedeckt werden, ohne Ausbau innen, ist das ein eigener Auftrag für den Dachdecker.
Die Berechnung der Sparren und die Bauvorlagen liefert Ihr Tragwerksplaner oder Architekt, und wir richten die Baustelle danach aus.

Von Frohnau bis Reinickendorf-Ost: unser Einsatzgebiet

Gebaut wird in Reinickendorf-Ost rund um Residenzstraße und Letteplatz, in Tegel und Borsigwalde, in Wittenau und Waidmannslust. Im Norden kommen Frohnau rund um Zeltinger Platz und Ludolfingerplatz, Hermsdorf, Lübars, Konradshöhe und Heiligensee an der Havel dazu.

Südlich liegt der Wedding mit seinen Rohlingen im Mietshaus. Östlich schließt Pankow an, wo um die Florastraße ebenfalls Gründerzeit steht. Westlich hinter Havel und Tegeler Forst beginnt Spandau mit den Mietshäusern der Wilhelmstadt.

Unsere Kolonnen fahren morgens aus der Haynauer Straße 58 in Lankwitz los. Weil sie am Stück bleiben, steckt die Anfahrt im Festpreis.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Wie aus dem leeren Trockenboden eine Wohnung wird, beschreibt Dachboden ausbauen. Für die Ebene unter dem First lohnt der Blick auf Spitzboden ausbauen.

Wann ein zusätzliches Geschoss mehr bringt als der Ausbau, erklärt die Seite zur Aufstockung. Die Preise für Schlepp- und Satteldachgauben stehen unter Gaube: Kosten. Wie die Stränge durch ein bewohntes Haus nach oben kommen, zeigt die Strangsanierung im Dachgeschoss.

Unter das Dach schauen, bevor geplant wird

Walmdach, Trockenboden oder Nachkriegsblock: Beim ersten Termin steigen wir unter das Dach und sehen uns alles an, was Preis und Zahl der Wohnungen bestimmt. Im Anschluss liegt Ihnen ein Festpreis vor, dazu die Bauzeit in Wochen. Zwischen 7 und 18 Uhr sprechen Sie uns werktags von Montag bis Freitag direkt an, unter 030 7593 9913. Schriftlich erreichen Sie uns über das Formular unten auf der Seite.

Häufige Fragen

Unser Landhaus in Frohnau ist in drei Wohnungen aufgeteilt, darüber liegt ein hohes Walmdach. Wie viel Wohnfläche steckt darin?

Beim Walmdach fallen alle vier Seiten zur Traufe, volle Höhe gibt es nur unter dem kurzen First. Nach § 4 WoFlV zählt Fläche ab 2 Metern lichter Höhe voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte. Beim Termin messen wir Kniestock, Neigung und Firsthöhe und rechnen die Fläche der neuen Wohnung aus.

Was kostet der Ausbau von 90 m² Dachgrundfläche über einem Mietshaus in Reinickendorf-Ost?

Unter dichtem Dach ohne jeden Innenausbau setzen wir erfahrungsgemäß 1.400 bis 2.100 Euro je Quadratmeter Grundfläche an. 90 Quadratmeter kommen damit auf 126.000 bis 189.000 Euro brutto, Zuschläge noch nicht eingerechnet. Mit neuem Bad steigt der Quadratmeterwert um 15 Prozent, mit neuer Treppe samt Deckendurchbruch um 12 Prozent.

Dürfen wir die Ebene über den Kehlbalken als Schlafgalerie der neuen Dachwohnung nutzen?

Wird dort geschlafen, gilt die Ebene in der Regel als Aufenthaltsraum. Eine einschiebbare Treppe ist dann nach § 34 Abs. 2 BauO Bln nicht mehr zulässig, es braucht eine feste Treppe. Vorher prüft der Tragwerksplaner, ob die Kehlbalken die neue Last tragen.

Was kostet eine Satteldachgaube auf dem Walmdach eines Mehrfamilienhauses mit Biberschwanz?

Die Satteldachgaube liegt erfahrungsgemäß bei 3.300 bis 4.900 Euro je laufendem Meter Gaubenbreite. Für Biberschwanz gilt der Faktor 1,3, für das Gerüst über mehrere Geschosse zusätzlich 1,18. Damit landet ein Meter bei rund 5.100 bis 7.500 Euro, eingebaut mit Zimmerei, Eindeckung, Blech, Fenster und Dämmung.

Aus zwei Wohnungen werden durch den Dachausbau drei. Ändert sich damit die Gebäudeklasse?

Gebäudeklasse 1 und 2 setzen höchstens zwei Nutzungseinheiten voraus, mit der dritten Wohnung rückt das Haus mindestens in Klasse 3. Dann gilt im Dach die Mindesthöhe aus § 47 BauO Bln: 2,20 Meter über wenigstens der halben Netto-Raumfläche. Auch die Bauvorlagen muss dann ein Architekt oder gelisteter Ingenieur stellen.

Braucht das Mietshaus in Tegel nach dem Dachausbau einen Aufzug?

Nein, wer nachträglich das oberste Geschoss ausbaut, muss nach § 39 Abs. 4 BauO Bln keinen Aufzug einbauen. Das gilt auch für eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse. Barrierefreie Wohnungen verlangt die Bauordnung beim Dachausbau ebenfalls nicht.

Müssen wir nach dem Dachausbau eine Solaranlage aufs Dach setzen?

Wird beim Ausbau die wasserführende Schicht des Dachs erheblich erneuert, greift das Berliner Solargesetz. Mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche tragen dann Photovoltaik. Im Haus mit drei bis fünf Wohnungen genügen alternativ 3 Kilowatt Leistung.

Kann unser Nachkriegsblock in Wittenau ein zusätzliches Geschoss bekommen?

Das klärt zuerst der Tragwerksplaner an Wänden und Fundamenten. Die Aufstockung läuft in der Regel über das vereinfachte Verfahren, und bei der ersten um ein Geschoss spielen Abstandsflächen nach § 6 Abs. 12 keine Rolle. Für ein Geschoss in Holzbauweise, schlüsselfertig, rechnen wir erfahrungsgemäß mit 2.800 bis 4.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Wie lange dauert der Ausbau einer Wohnung unter dem Landhausdach?

Planung, Statik, Beschluss und Unterlagen brauchen meist zwei bis sechs Monate. Eine Wohnung mit rund 60 Quadratmetern Grundfläche ist danach erfahrungsgemäß nach 10 bis 16 Wochen fertig. Eine Gaube steht in 2 bis 4 Wochen, danach ist das Dach wieder dicht.

Liegt unser Haus in Reinickendorf im Milieuschutz oder unter Denkmalschutz?

Im Bezirk Reinickendorf gibt es 2 soziale Erhaltungsgebiete, und wir klären vorab beim Bezirksamt, ob Ihr Grundstück darin liegt. Einzelne Landhäuser und Siedlungen stehen zudem auf der Berliner Denkmalliste. Dann stimmen wir Gauben und Eindeckung vor der Planung mit der Denkmalbehörde ab.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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