Viel Dach über wenig Wohnfläche: Ausbau in Reinickendorf
Das Haus in Frohnau steht zwischen Kiefern, das Dach reicht fast bis zum Erdgeschoss herunter. Unter dem Walmdach liegt ein Raum, der größer ist als manche Etagenwohnung, und doch wird er nur für Koffer genutzt. In Reinickendorf beginnt der Dachausbau selten im Mietshaus. Er beginnt im Landhaus, im Siedlungshaus oder in der Doppelhaushälfte, deren Dach mehr hergibt als gedacht.
Die Aufgabe ist deshalb eine andere als in der Innenstadt. Es gibt keinen Hinterhof, meist keine Eigentümergemeinschaft und selten einen Strang durch fünf Etagen. Dafür geht es um Kehlbalken, Grate, Gauben und darum, wie die Familie während der Bauzeit im Haus wohnt.
Drei Häuser im Norden Berlins
Das Landhaus mit Walmdach in Frohnau
Ein Paar hat ein Landhaus aus den 1920er-Jahren gekauft. Das Obergeschoss unter dem Walmdach ist teilweise ausgebaut, darüber liegt eine ungenutzte Kehlbalkenebene. Die Dämmung besteht aus alten Matten, die Dachfenster sind klein. Gewünscht sind ein Arbeitszimmer, ein zweites Bad und mehr Licht.
Das Haus mit Satteldach in Hermsdorf
Eine Familie lebt in einem Haus mit steilem Satteldach nahe dem Waldsee. Die Kinder brauchen eigene Zimmer, und die Giebelseiten geben nur wenig Fenster her. Eine Schleppgaube zum Garten soll Stehhöhe und Licht bringen.
Die Doppelhaushälfte in Wittenau
Der Dachraum ist bisher nur über eine Einschubtreppe erreichbar und dient als Abstellboden. Die Eigentümer möchten dort ein Schlafzimmer einrichten. Damit werden Treppe, Dämmung und Rettungsfenster zum Thema.
Gartenstadt im Kiefernwald: wie Frohnau und Hermsdorf gebaut wurden
Die Gartenstadt Frohnau entstand ab 1910 auf Betreiben von Fürst Guido Henckel von Donnersmarck. Um den Zeltinger Platz und den Ludolfingerplatz wurden Straßen in den Wald gelegt, gesäumt von Landhäusern mit großen Gärten. Viele dieser Häuser tragen hohe Walm- oder Satteldächer, oft mit Biberschwanz oder Pfannen gedeckt. In Hermsdorf wuchsen rund um das alte Dorf und den Waldsee ebenfalls Villen und Landhäuser.
Bis in die 1930er-Jahre wuchsen auch die übrigen nördlichen Ortsteile mit Landhäusern und Siedlungshäusern weiter. Seit 1920 gehören diese Orte zum Bezirk Reinickendorf. Viele dieser Dachräume wurden als Speicher geplant, nicht als Wohnraum. Genau deshalb steckt in ihnen heute oft die größte Reserve des Hauses.
Was ein hohes Walmdach hergibt
Kurzer First, lange Grate
Beim Walmdach fallen alle vier Flächen zur Traufe ab. Der First ist deshalb kurz, und die volle Stehhöhe gibt es nur in der Mitte. Zu den Ecken hin wird der Raum schnell niedrig. Wer den Grundriss plant, legt Flur und Bad unter den First und Schränke in die Ecken.
Die Kehlbalkenlage als zweite Ebene
Viele hohe Landhausdächer haben eine Kehlbalkenlage, die den Dachraum in zwei Ebenen teilt. Die untere Ebene wird zum Wohngeschoss, die obere bleibt oft ungenutzt. Ob sie als Galerie oder Schlafplatz taugt, hängt von den Kehlbalken ab. Sie wurden meist nicht für Möbel und Menschen bemessen, und der Tragwerksplaner rechnet sie deshalb nach.
Galerie oder Stauraum unter dem First
Wird ein Teil der Kehlbalkenlage geöffnet, entsteht ein Luftraum bis unter den First. Das macht den Raum darunter hoch und hell. Die verbleibende Fläche wird zur Galerie oder zum Stauraum. Für eine Galerie mit Aufenthaltsraum braucht es eine feste Treppe und ein Geländer von mindestens 0,90 Metern Höhe.
Konstruktion und Haustechnik im Landhaus
Sparren, Pfetten und die Decke darunter
Im Landhaus trägt häufig ein Pfettendach, dessen Stuhlsäulen den Grundriss mitbestimmen. Die Decke über dem Obergeschoss ist eine Holzbalkendecke. Sie trägt oft mehr, als man denkt, aber selten ein neues Bad ohne Prüfung. Bei Gebäudeklasse 1 bis 3 erstellt ein Tragwerksplaner aus der Liste der Baukammer Berlin den Nachweis.
Wasser und Wärme für das neue Geschoss
Ein Einfamilienhaus hat selten einen Strang bis unters Dach. Wir führen Wasser und Abwasser von Bad oder Küche im Obergeschoss nach oben, oft in einem Schacht neben dem Schornstein. Die Heizung verlängern wir mit einem eigenen Kreis und zwei bis vier Heizkörpern. Das kostet erfahrungsgemäß 3.500 bis 8.000 Euro.
Rettungsfenster und tragbare Leiter
Im freistehenden Haus liegt der Dachraum meist in einer Höhe, die die Steckleiter der Feuerwehr erreicht. Nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr reicht sie bis 8 Meter Brüstungshöhe. Als Rettungsfenster taugt nur eine Öffnung, die im Lichten mindestens 0,90 Meter breit und 1,20 Meter hoch ist. Von der Traufkante trennt sie waagerecht höchstens ein Meter.
Dämmen ohne die Dachhaut zu öffnen
Ist die Eindeckung intakt, dämmen wir von innen zwischen und unter den Sparren. Eine Dampfbremse schließt die Fläche luftdicht ab. Wird eine neue Dämmschicht eingebaut, verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz für die Dachfläche einen U-Wert von höchstens 0,24. Bei schmalen Sparren genügt die höchstmögliche Dämmdicke.
Für die Dämmung von Dachflächen gibt es über die BEG Einzelmaßnahmen 15 Prozent Zuschuss, anrechenbar bis 30.000 Euro für die erste Wohneinheit. Die gedämmte Schräge muss dafür einen U-Wert von höchstens 0,14 erreichen. Den Antrag für diese Dämmung stellen Sie mit einem Energieeffizienz-Experten vor dem Baubeginn. Bei mehr als 50 Quadratmetern neuer Nutzfläche gehört ein Nachweis gegen Überhitzung im Sommer dazu.
Dachfenster und Gauben im großen Dach
Die Kinderzimmer sollen Licht bekommen, und die Frage ist, woher. Im großen Landhausdach gibt es zwei Wege. Dachfenster bringen viel Licht auf wenig Fläche und sind in einem Arbeitstag eingebaut, mit Innenfutter in zwei. Eine Gaube bringt zusätzlich Stehhöhe und eine senkrechte Fensterfläche.
Auf dem Walmdach passen stehende Gauben mit eigenem Satteldach gut zur Dachform. Auf dem Satteldach in Hermsdorf spielt die Schleppgaube ihre Stärke aus, weil sie breit ist und viel Kopfhöhe schafft. Welche Form zum Haus passt, zeigt die Seite Gaubenarten im Vergleich. Gauben richten feste Partner-Zimmereien auf, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen.
Was Reinickendorfer Hausbesitzer am häufigsten beauftragen
Am häufigsten ist der vollständige Ausbau des Dachgeschosses mit Dämmung, Dachfenstern und einem Bad. Oft kommt eine Gaube dazu, seltener zwei. Daneben steht die Kehlbalkenebene, die zur Galerie oder zum Stauraum wird. Dazu fragen Familien nach einer Einliegerwohnung unter dem Dach, für Eltern oder erwachsene Kinder.
Preisrahmen für das Landhausdach
| Bauteil oder Vorhaben | Beispiel in Reinickendorf | Richtpreis | Maßeinheit |
|---|---|---|---|
| Ausbau samt neuer Dämmung und Dachfenster | Landhaus mit Walmdach in Frohnau | 1.800–2.600 € | je m² Grundfläche |
| Kehlbalkenebene als Schlaf-, Lese- oder Stauraum | Ebene über dem neuen Wohngeschoss, ohne Treppe | 700–1.300 € | je m² Grundfläche |
| Schleppgaube zum Garten | Satteldach in Hermsdorf | 2.800–4.300 € | je laufenden Meter |
| Satteldachgaube | Walmdach zur Gartenseite | 3.300–4.900 € | je lfm Gaubenbreite |
| Neues Dachfenster in Standardgröße | Ziegeldach im Siedlungshaus | 1.500–2.500 € | je Stück |
| Zwischen- und Untersparrendämmung mit Gipskarton Q2 | Walmdach von innen | 140–220 € | je m² Dachfläche |
Bei Biberschwanz oder Schiefer steigen Gauben um den Faktor 1,3 und Dachfenster um 1,15. Die Dachfläche ist bei 45 Grad Neigung rund 1,4-mal so groß wie die überdeckte Grundfläche. Alle Werte sind Erfahrungswerte, brutto, mit Stand September 2026, ohne Gebühren der Behörde.
Freistellung, Gebäudeklasse, Denkmalliste: was in Reinickendorf gilt
Der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken mit neuen Gauben ist in Berlin in der Regel genehmigungsfrei gestellt. Das gilt im unbeplanten Innenbereich und dort, wo ein qualifizierter Bebauungsplan eingehalten wird. Sind die Unterlagen bei der Bauaufsicht, vergeht mindestens ein Monat bis zum ersten Handgriff. Ein förmliches Verfahren kann die Behörde trotzdem anordnen.
Das freistehende Landhaus mit höchstens zwei Wohnungen gehört in der Regel zur Gebäudeklasse 1. Dort gilt die Mindesthöhe aus § 47 BauO Bln für Wohnräume seit Juli 2026 nicht mehr. Eine bauaufsichtliche Prüfung der Statik ist erst ab Gebäudeklasse 4 vorgeschrieben. Auf Abstandsflächen kommt es beim Dachausbau nach § 6 Abs. 12 nicht an.
Mit 2 sozialen Erhaltungsgebieten spielt der Milieuschutz im Bezirk eine kleine Rolle, abgefragt wird er trotzdem. Einzelne Landhäuser stehen auf der Denkmalliste, dann entscheidet die Denkmalbehörde über Gauben und Eindeckung mit. Die Rechtslage auf dieser Seite entspricht dem September 2026, und vor jedem Angebot prüfen wir sie gemeinsam mit dem Planer.
Baustelle am freistehenden Haus
Die Familie wohnt unten weiter, und oben wird gebaut. Wir trennen die Treppe zum Dach mit einer Staubschutzwand ab und legen die Wege im Haus fest. Das Gerüst steht im Garten, die Bäume schützen wir mit Brettern und Abstand. Der Container findet meist auf der eigenen Einfahrt Platz.
Für eine Gaube kommt das Material oft mit einem kleinen Kran über das Dach. Dachfenster und Dämmung gehen über das Gerüst nach oben. Laute Arbeiten legen wir auf feste Zeiten, weil die Nachbarn hier Garten an Garten wohnen.
Für Sie bleibt es ein Vertrag mit einem Ansprechpartner für alle Gewerke. Bad, Heizkreis, Fliesen und Anstrich übernehmen unsere eigenen Leute. Elektro und Dachdeckerarbeiten liegen bei festen Partnern im selben Bauzeitenplan, Trockenbau und Boden kommen ebenfalls aus einer Hand.
Zeitplan für Gaube, Fenster und Ausbau
Am Anfang steht unser Besuch mit Zollstock und Laser, ohne Kosten für Sie. Sparren, Kehlbalken und Decke bewertet dann der Tragwerksplaner. Für Entwurf und Unterlagen vergehen meist zwei bis sechs Monate. Anschließend erhalten Sie den Festpreis und den Plan mit allen Bauwochen. Ab dem Tag, an dem die Unterlagen vorliegen, zählt ein Monat Wartezeit.
Eine Gaube steht erfahrungsgemäß nach 2 bis 4 Wochen, ein Dachfenster nach einem Arbeitstag. Die Dämmung von 80 Quadratmetern Dachfläche dauert 1 bis 2 Wochen. Wer das ganze Dachgeschoss mit etwa 60 Quadratmetern ausbauen lässt, plant 10 bis 16 Wochen ein. Zum Schluss gehen wir gemeinsam durchs Haus und übergeben die Unterlagen für Dämmung, Elektro und Sanitär.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Nach einem Sturm fehlen Ziegel, und das Dach muss sofort dicht werden. Das ist ein Fall für den Dachdecker mit Notdienst.
- Die Einschubtreppe aus dem Baumarkt, die Sie in Eigenleistung montieren, ist ein Heimwerkerprojekt.
- Soll nur das Dach neu gedeckt werden, ohne Ausbau innen, ist das ein eigener Auftrag für den Dachdecker.
- Die Berechnung der Sparren und die Bauvorlagen liefert Ihr Tragwerksplaner oder Architekt, und wir richten die Baustelle danach aus.
Von Heiligensee bis Wittenau: unser Einsatzgebiet
Gebaut wird in Frohnau rund um Zeltinger Platz und Ludolfingerplatz, in Hermsdorf und in Waidmannslust. Dazu kommen Tegel, Konradshöhe und Heiligensee an der Havel sowie Wittenau und Lübars.
Südlich liegt der Wedding mit seinen Rohlingen im Mietshaus. Östlich schließt Pankow an, wo in Niederschönhausen ebenfalls Villen mit großem Dach stehen. Westlich hinter Havel und Tegeler Forst beginnt Spandau.
Über die Stadtgrenze hinaus fahren wir auch nach Bernau, dort gilt die Brandenburgische Bauordnung. Unsere Kolonnen fahren morgens aus der Haynauer Straße 58 in Lankwitz los. Weil sie am Stück bleiben, steckt die Anfahrt im Festpreis.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Wie aus dem leeren Boden eine Wohnung wird, beschreibt Dachboden ausbauen. Für die Ebene unter dem First lohnt der Blick auf Spitzboden ausbauen.
Was ein neues Fenster im Schrägdach kostet, rechnet der Dachfenster-Rechner vor. Die Preise für Schlepp- und Satteldachgauben stehen unter Gaube: Kosten. Zuschüsse für Dämmung und Dachfenster erklärt Förderung beim Dachausbau.
Unter das Dach schauen, bevor geplant wird
Walmdach, Kehlbalken, Biberschwanz: Beim ersten Termin steigen wir unter das Dach und nehmen alles auf, was den Preis bestimmt. Im Anschluss liegt Ihnen ein Festpreis vor, dazu die Bauzeit in Wochen. Zwischen 7 und 18 Uhr sprechen Sie uns werktags von Montag bis Freitag direkt an, unter 030 8268 9996. Schriftlich erreichen Sie uns über das Formular unten auf der Seite.
