Bevor der Ausbau beginnt, muss der Dachboden leer sein
Auf dem Dachboden stehen Lattenverschläge mit Fahrrädern, Koffern und alten Farbeimern. Zwischen den Balken liegt Lehm, darüber ein paar lose Dielen. An der Brandwand hängen noch die Leinen des alten Trockenbodens. Bevor hier eine Wohnung entsteht, muss all das heraus, und zwar geordnet.
Der Rückbau entscheidet über den Takt des ganzen Ausbaus. Wie viel Material herauskommt, bestimmt die Zahl der Container und die Art des Transports. Was im Boden bleiben darf, legt die Statik fest. Und ob Schadstoffe im Spiel sind, muss vor dem ersten Hammerschlag geklärt sein.
Abbruch und Entsorgung übernehmen wir aus einer Hand, als ersten Abschnitt Ihres Ausbaus. Sie haben dafür keinen eigenen Vertrag, sondern denselben wie für Dämmung, Bad und Boden. Ein Bauleiter führt vom leeren Dachboden bis zur Abnahme, nach einem gemeinsamen Bauzeitenplan.
Was beim Rückbau unter dem Dach herauskommt
Hausrat und Lattenverschläge
Im Gründerzeithaus diente der Dachboden als Trockenboden und Abstellraum. Die Verschläge gehören oft einzelnen Parteien im Haus, und ihr Inhalt auch. Die Verwaltung kündigt die Räumung an und klärt, was wem gehört. Was danach übrig ist, räumen wir, und dann fallen die Latten.
Holz, Metall und mineralischer Schutt kommen getrennt in die Behälter. Das hält die Entsorgung übersichtlich und die Container leichter planbar.
Dielen, Fehlboden und Lehmschlag
Unter den losen Dielen liegt in der Holzbalkendecke meist ein Fehlboden mit Lehmschlag. Der Lehm ist schwer und füllt viele Säcke. Er bringt aber auch Masse, die Trittschall zur Wohnung darunter dämpft. Ob er bleibt, teilweise ersetzt wird oder ganz herauskommt, entscheidet der Tragwerksplaner mit Blick auf Schall- und Brandschutz.
Kommt der Lehm heraus, arbeiten wir von Hand und ohne schwere Schläge. Unter den Balken hängt der Deckenputz der obersten Wohnung, oft mit Stuck. Den Aufbau, der später auf die Balken kommt, beschreibt die Seite zum Bodenaufbau im Dachgeschoss.
Verkleidungen alter Dachwohnungen
Dachwohnungen aus den 1980ern und 1990ern bekommen heute oft einen neuen Grundriss. Dann bauen wir bis auf Sparren und Balken zurück: Gipskarton, Böden, Bad und alte Dämmung. Bei alter Mineralwolle klärt ein Gutachter, ob sie als Schadstoff zu behandeln ist. Wie viel bleiben kann, zeigt die Seite zur Renovierung von Dachwohnungen.
Eindeckung, Latten und Schornsteinköpfe
Entsteht eine Gaube oder eine neue Eindeckung, kommt die alte Deckung herunter. Das erledigen feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Dachdecker und Zimmerei stehen im selben Bauzeitenplan, und ihr Schutt läuft über denselben Container. Ungenutzte Schornsteinzüge bauen wir nach den Vorgaben der Statik zurück.
Leitungen, die niemand mehr braucht
Über manche Dachböden laufen noch Kabel zu längst abgebauten Lampen und Rohre zur alten Waschküche. Bevor ein Kabel fällt, schaltet es der Elektriker frei. Das übernehmen feste Partnerbetriebe, die mit uns im selben Bauzeitenplan stehen. Alte Wasserleitungen trennen unsere eigenen Leute aus Sanitär und Heizung sauber vom Strang ab. So bleibt das Haus während des Rückbaus versorgt, und die Stränge für die neue Wohnung starten von einem klaren Punkt.
Vom fünften Stock in den Container
Im Berliner Altbau gibt es selten einen Aufzug, und das Treppenhaus gehört allen. Deshalb geht der Schutt außen am Haus nach unten. Eine Schuttrutsche führt an der Fassade entlang direkt in den Container. Ein Bauaufzug nimmt Säcke und sperriges Holz mit und bringt später das Material für den Ausbau nach oben.
Der Container steht am besten im Hof unter der Rutsche. In vielen Häusern in Wedding und Prenzlauer Berg ist der Hof dafür zu eng. Dann klären wir mit Verwaltung und Bezirk, ob der Container vor dem Haus stehen kann. Manchmal wird ein Kran nötig, der über das Vorderhaus hebt.
Durch das Treppenhaus tragen wir nur, was in Säcken sicher hindurchpasst. Stufen, Geländer und Wohnungstüren sind dabei abgedeckt. Staubwände an der Dachbodentür halten den Schmutz oben.
Die Nachbarn merken den Rückbau vor allem an Geräusch und Verkehr im Hof. Deshalb hängt vor Beginn ein Aushang im Treppenhaus, mit Zeitraum, Arbeitszeiten und einer Telefonnummer der Bauleitung. Die Dachbodentür bleibt außerhalb der Arbeitszeit verschlossen. Fahrräder und Mülltonnen im Hof stellen wir mit der Verwaltung so um, dass Rutsche und Container niemanden behindern.
Gründerzeitdach, Rohling, Siedlungshaus: was jeder Dachboden mitbringt
Im Gründerzeithaus mit Berliner Dach liegt über dem Trockenboden oft ein flacher Dachteil als Holzzementdach. Wird dieser Teil erneuert, kommt einiges an Material herunter. Die Holzbalkendecke mit Lehmschlag ist in diesen Häusern die Regel.
Ein gekaufter Rohling ist manchmal nur teilweise geräumt. Dann bleiben Verschläge, lose Dielen und alte Leitungen, die der Verkäufer stehen ließ. Den Umfang klären wir beim Termin, bevor der Ausbau kalkuliert wird. Wer einen Rohling erst kaufen will, schaut am besten vor dem Notartermin, wer das Räumen übernimmt. Mehr dazu steht unter Rohling ausbauen.
Im Einfamilienhaus, etwa in Spandau, ist der Dachboden kleiner. Oft führt nur eine Einschubtreppe hinauf. Der Schutt geht dann über ein Gerüst oder durch ein Dachfenster nach draußen. In alten Villen am Wasser, wie sie in Köpenick stehen, prüfen wir beim Freilegen Balken und Feuchte besonders genau.
In der Fabriketage fällt anderer Abbruch an. Dort kommen Zwischenwände, abgehängte Decken und Gewerbeeinbauten heraus, bis der Großraum frei ist.
Kosten für Räumen, Entkernen und Container
Alle Beträge verstehen sich brutto als Erfahrungswerte mit Stand September 2026. Gebühren der Behörde sind nicht enthalten.
| Leistung | Erfahrungswert | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Dachboden räumen, Verschläge zurückbauen | 25–60 € | je m² Grundfläche |
| Entkernung inklusive Entsorgung | 40–90 € | je m² Grundfläche |
| Container 7 m³ | 350–650 € | je Stück |
| Schuttrutsche oder Bauaufzug stellen | 800–2.500 € | je Baustelle |
| Ungenutzten Schornsteinzug zurückbauen | 1.500–4.000 € | je Zug |
Ein Beispiel mit 70 Quadratmetern Grundfläche zeigt die Größenordnung. Räumen und Rückbau der Verschläge kosten 1.750 bis 4.200 Euro. Zwei Container und eine Rutsche kommen hinzu. Zusammen sind das nach unseren Erfahrungswerten 3.250 bis 8.000 Euro.
Die Bezugsgröße ist die Grundfläche des Dachgeschosses, nicht die spätere Wohnfläche. Den Ausbau danach berechnet der Rechner für die Dachausbau-Kosten mit denselben Bezugsgrößen.
Vom Termin bis zum besenreinen Dachboden
Beim kostenlosen Termin gehen wir den Dachboden ab. Wir schätzen das Volumen, sehen uns Zugang, Hof und Treppenhaus an und öffnen, wo nötig, eine Diele. Riecht es nach Holzschutzmittel oder liegen verdächtige Platten, kommt zuerst der Gutachter. Danach steht das Festpreisangebot mit Rückbau, Transport und Entsorgung.
Planung, Statik, Unterlagen und Beschlüsse brauchen meist 2 bis 6 Monate Vorlauf. In dieser Zeit räumen die Parteien ihre Verschläge. Im freigestellten Verfahren beginnt der Bau frühestens einen Monat nach Vorlage der Unterlagen. Dann stellen wir Gerüst, Rutsche oder Aufzug und schützen das Treppenhaus.
Der Rückbau steht am Anfang, danach folgt die Zimmerei. Wie viele Arbeitstage er dauert, steht nach dem Aufmaß im Bauzeitenplan. Ein Ausbau von rund 60 Quadratmetern Grundfläche braucht insgesamt erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen. Den ganzen Zeitplan beschreibt die Seite Ablauf und Dauer.
Wo Abbruch unter dem Dach teuer wird
Der Lehmschlag wiegt mehr, als es aussieht. Wer ihn im Angebot mit zu wenig Containern ansetzt, zahlt später jede weitere Fahrt. Wir schätzen die Menge deshalb an einer geöffneten Stelle. Auch der Takt der Wechsel zählt. Ein Container, der nur einmal am Tag getauscht wird, bremst die ganze Kolonne. Wir stimmen die Wechsel deshalb mit dem Entsorger ab, bevor die Rutsche steht. So arbeitet die Kolonne am Stück, und der Hof bleibt nur so lange belegt wie nötig.
Beim Freilegen zeigen sich manchmal feuchte Balkenköpfe oder alte Anstriche am Dachstuhl. Dann halten wir an und holen Tragwerksplaner oder Gutachter dazu. Erst mit ihrem Befund geht es weiter, und der Nachtrag steht schriftlich fest.
Ein offenes Dach und nasser Lehm vertragen sich schlecht. Den Rückbau am Dach legen wir deshalb in trockene Wochen und halten Planen bereit. Im bewohnten Haus kündigen wir laute Tage an und halten feste Arbeitszeiten ein.
Erhaltungsrecht, Freistellung, Gemeinschaft: die Regeln
Die Regeln in diesem Abschnitt geben wir mit Stand September 2026 wieder. Für Ihr Haus stimmen wir sie vor dem Angebot mit dem Planer und der Bauaufsicht ab.
Der Dachausbau zu Wohnzwecken läuft im unbeplanten Innenbereich in der Regel über die Genehmigungsfreistellung (§ 62 BauO Bln). Frühestens einen Monat nach Einreichen der Unterlagen darf es losgehen, sofern die Bauaufsicht kein Verfahren verlangt. Der Rückbau gehört zum Vorhaben und beginnt deshalb erst nach dieser Frist.
In den 82 sozialen Erhaltungsgebieten Berlins sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, auch bei Freistellung. Ohne Baugenehmigung entscheidet darüber die Stadtplanung des Bezirks. Den Rückbau beginnen wir deshalb erst, wenn diese Genehmigung vorliegt. Die Einzelheiten stehen unter Milieuschutz beim Dachausbau.
Ohne Regelung in der Teilungserklärung ist ein unausgebauter Dachraum in der Regel Gemeinschaftseigentum. Über bauliche Veränderungen beschließt dann die Eigentümergemeinschaft nach § 20 WEG. Am Denkmal sind originale Eindeckungen nach den Vorgaben des Landesdenkmalamts zu erhalten oder gleichartig wiederherzustellen. Über den Rückbau entscheiden also Bauaufsicht, Stadtplanung, Denkmalbehörde und Eigentümer, jeder für seinen Teil.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Beim Räumen taucht eine Wellplatte auf, die nach Asbestzement aussieht. Oder der Dachstuhl riecht nach alten Holzschutzmitteln. Dann untersucht zuerst ein Gutachter die Proben. Die Sanierung mit Freimessung übernimmt ein Fachbetrieb für Schadstoffe als eigenen Auftrag, und danach übernehmen wir den Dachboden.
Eine neue Eindeckung ohne Ausbau im Dach vergibt man an einen Dachdeckerbetrieb als eigenständigen Auftrag. Ist das Dach nach einem Sturm undicht, hilft ein Dachdecker mit Notdienst schneller. Die Statik für den Umgang mit Lehmschlag und Balken stellt der Tragwerksplaner aus, und wir binden ihn ein.
Wo wir Dachböden frei räumen
Unsere Kolonnen räumen Dachböden in ganz Berlin. Einige Beispiele aus dem Einsatzgebiet:
- Neukölln: Rohlinge im Norden, die mit Verschlägen und Lehmschlag verkauft wurden.
- Kreuzberg: Gewerbeetagen im Hinterhof, die für den Loft entkernt werden.
- Schöneberg: Erhaltungsgebiete, in denen die Genehmigung vor dem Rückbau vorliegt.
- Friedrichshain: Seitenflügel mit engen Höfen, in denen jeder Container geplant sein will.
- Pankow: Stadtvillen, deren Dachboden zur Einliegerwohnung wird.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Dachboden ausbauen: was nach dem Rückbau aus dem Speicher wird.
- Innenausbau unter dem Dach: die Reihenfolge der Gewerke, wenn die Hülle dicht ist.
- Statik beim Dachausbau: was die Holzbalkendecke trägt und wer das rechnet.
- Rohling kaufen: worauf vor dem Kauf zu achten ist, vom Ausbaurecht bis zum Zustand des Dachbodens.
Den Dachboden gemeinsam öffnen
Wie viel herauskommt, zeigt sich am schnellsten mit einer geöffneten Diele. Wir kommen für das Aufmaß kostenlos vorbei. Rufen Sie an unter 030 8268 9996, Mo–Fr zwischen 7 und 18 Uhr. Oder schreiben Sie uns über das Formular auf dieser Seite.
