Dachboden im Mietshaus entkernen und entrümpeln, Berlin

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Bevor der Ausbau beginnt, muss der Dachboden leer sein

Auf dem Dachboden stehen Lattenverschläge mit Fahrrädern, Koffern und alten Farbeimern. Zwischen den Balken liegt Lehm, darüber ein paar lose Dielen. An der Brandwand hängen noch die Leinen des alten Trockenbodens. Bevor hier zwei oder drei Wohnungen entstehen, muss all das heraus, und zwar geordnet.

Der Rückbau entscheidet über den Takt des ganzen Ausbaus. Wie viel Material herauskommt, bestimmt die Zahl der Container und die Art des Transports. Was im Boden bleiben darf, legt die Statik fest. Und ob Schadstoffe im Spiel sind, muss vor dem ersten Hammerschlag geklärt sein.

Den Auftrag geben meist Eigentümergemeinschaften, Verwalter oder Käufer eines Rohlings, die im Dach ihres Hauses Wohnungen schaffen. Abbruch und Entsorgung übernehmen wir aus einer Hand, als ersten Abschnitt dieses Ausbaus. Sie haben dafür keinen eigenen Vertrag, sondern denselben wie für Dämmung, Bad und Boden. Ein Bauleiter führt vom leeren Dachboden bis zur Abnahme, nach einem gemeinsamen Bauzeitenplan.

Unausgebauter Trockenboden eines Berliner Mietshauses mit Lattenverschlägen und Schornsteinzug

Was beim Rückbau unter dem Dach herauskommt

Hausrat und Lattenverschläge

Im Gründerzeithaus diente der Dachboden als Trockenboden und Abstellraum. Die Verschläge gehören oft einzelnen Parteien im Haus, und ihr Inhalt auch. Die Verwaltung kündigt die Räumung an und klärt, was wem gehört. Was danach übrig ist, räumen wir, und dann fallen die Latten.

Holz, Metall und mineralischer Schutt kommen getrennt in die Behälter. Das hält die Entsorgung übersichtlich und die Container leichter planbar.

Dielen, Fehlboden und Lehmschlag

Unter den losen Dielen liegt in der Holzbalkendecke meist ein Fehlboden mit Lehmschlag. Der Lehm ist schwer und füllt viele Säcke. Er bringt aber auch Masse, die Trittschall zur Wohnung darunter dämpft. Ob er bleibt, teilweise ersetzt wird oder ganz herauskommt, entscheidet der Tragwerksplaner mit Blick auf Schall- und Brandschutz.

Kommt der Lehm heraus, arbeiten wir von Hand und ohne schwere Schläge. Unter den Balken hängt der Deckenputz der obersten Wohnung, oft mit Stuck. Den Aufbau, der später auf die Balken kommt, beschreibt die Seite zum Bodenaufbau im Dachgeschoss.

Verkleidungen alter Dachwohnungen

Dachwohnungen aus den 1980ern und 1990ern bekommen heute oft einen neuen Grundriss. Dann bauen wir bis auf Sparren und Balken zurück: Gipskarton, Böden, Bad und alte Dämmung. Bei alter Mineralwolle klärt ein Gutachter, ob sie als Schadstoff zu behandeln ist. Wie viel bleiben kann, zeigt die Seite zur Renovierung von Dachwohnungen.

Eindeckung, Latten und Schornsteinköpfe

Entsteht eine Gaube oder eine neue Eindeckung, kommt die alte Deckung herunter. Das erledigen feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Dachdecker und Zimmerei stehen im selben Bauzeitenplan, und ihr Schutt läuft über denselben Container. Ungenutzte Schornsteinzüge bauen wir nach den Vorgaben der Statik zurück.

Leitungen, die niemand mehr braucht

Über manche Dachböden laufen noch Kabel zu längst abgebauten Lampen und Rohre zur alten Waschküche. Bevor ein Kabel fällt, schaltet es der Elektriker frei. Das übernehmen feste Partnerbetriebe, die mit uns im selben Bauzeitenplan stehen. Alte Wasserleitungen trennen unsere eigenen Leute aus Sanitär und Heizung sauber vom Strang ab. So bleibt das Haus während des Rückbaus versorgt, und die Stränge für die neue Wohnung starten von einem klaren Punkt.

klassizistische Villa in Potsdam mit Mansarddach und Gauben

Vom fünften Stock in den Container

Im Berliner Altbau gibt es selten einen Aufzug, und das Treppenhaus gehört allen. Deshalb geht der Schutt außen am Haus nach unten. Eine Schuttrutsche führt an der Fassade entlang direkt in den Container. Ein Bauaufzug nimmt Säcke und sperriges Holz mit und bringt später das Material für den Ausbau nach oben.

Der Container steht am besten im Hof unter der Rutsche. In vielen Häusern in Wedding und Prenzlauer Berg ist der Hof dafür zu eng. Dann klären wir mit Verwaltung und Bezirk, ob der Container vor dem Haus stehen kann. Manchmal wird ein Kran nötig, der über das Vorderhaus hebt.

Durch das Treppenhaus tragen wir nur, was in Säcken sicher hindurchpasst. Stufen, Geländer und Wohnungstüren sind dabei abgedeckt. Staubwände an der Dachbodentür halten den Schmutz oben.

Die Nachbarn merken den Rückbau vor allem an Geräusch und Verkehr im Hof. Deshalb hängt vor Beginn ein Aushang im Treppenhaus, mit Zeitraum, Arbeitszeiten und einer Telefonnummer der Bauleitung. Die Dachbodentür bleibt außerhalb der Arbeitszeit verschlossen. Fahrräder und Mülltonnen im Hof stellen wir mit der Verwaltung so um, dass Rutsche und Container niemanden behindern.

Übergabe eines fertig ausgebauten Dachgeschosses an die Eigentümer

Gründerzeitdach, Rohling, Zeilenbau: was jeder Dachboden mitbringt

Im Gründerzeithaus mit Berliner Dach liegt über dem Trockenboden oft ein flacher Dachteil als Holzzementdach. Wird dieser Teil erneuert, kommt einiges an Material herunter. Die Holzbalkendecke mit Lehmschlag ist in diesen Häusern die Regel.

Ein gekaufter Rohling ist manchmal nur teilweise geräumt. Dann bleiben Verschläge, lose Dielen und alte Leitungen, die der Verkäufer stehen ließ. Den Umfang klären wir beim Termin, bevor der Ausbau kalkuliert wird. Wer einen Rohling erst kaufen will, schaut am besten vor dem Notartermin, wer das Räumen übernimmt. Mehr dazu steht unter Rohling ausbauen.

In den Zeilenbauten der 1950er und 1960er, wie sie in Steglitz stehen, ist der Dachraum flacher und fast leer. Oft führt nur eine Luke im obersten Treppenpodest hinauf. Der Schutt geht dann über ein Gerüst oder durch eine Dachöffnung nach draußen. In den Altbauten der Köpenicker Altstadt nahe am Wasser in Köpenick prüfen wir beim Freilegen Balken und Feuchte besonders genau.

In der Fabriketage fällt anderer Abbruch an. Dort kommen Zwischenwände, abgehängte Decken und Gewerbeeinbauten heraus, bis der Großraum frei ist.

Dachgeschossrohling mit Estrich und Dachfenstern vor dem Innenausbau

Kosten für Räumen, Entkernen und Container

Alle Beträge verstehen sich brutto als Erfahrungswerte mit Stand September 2026. Gebühren der Behörde sind nicht enthalten.

Leistung	Erfahrungswert	Bezugsgröße
Dachboden räumen, Verschläge zurückbauen	25–60 €	je m² Grundfläche
Entkernung inklusive Entsorgung	40–90 €	je m² Grundfläche
Container 7 m³	350–650 €	je Stück
Schuttrutsche oder Bauaufzug stellen	800–2.500 €	je Baustelle
Ungenutzten Schornsteinzug zurückbauen	1.500–4.000 €	je Zug

Ein Beispiel aus einem Seitenflügel mit 70 Quadratmetern Dachgrundfläche zeigt die Größenordnung. Räumen und Rückbau der Verschläge kosten 1.750 bis 4.200 Euro. Zwei Container und eine Rutsche kommen hinzu. Zusammen sind das als Richtwert 3.250 bis 8.000 Euro.

Die Bezugsgröße ist die Grundfläche des Dachgeschosses, nicht die spätere Wohnfläche. Den Ausbau danach berechnet der Rechner für die Dachausbau-Kosten mit denselben Bezugsgrößen.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Vom Termin bis zum besenreinen Dachboden

Beim kostenlosen Termin gehen wir den Dachboden ab. Wir schätzen das Volumen, sehen uns Zugang, Hof und Treppenhaus an und öffnen, wo nötig, eine Diele. Riecht es nach Holzschutzmittel oder liegen verdächtige Platten, kommt zuerst der Gutachter. Danach steht das Festpreisangebot mit Rückbau, Transport und Entsorgung.

Planung, Statik, Unterlagen und Beschlüsse brauchen meist 2 bis 6 Monate Vorlauf. In dieser Zeit räumen die Parteien ihre Verschläge. Im freigestellten Verfahren beginnt der Bau frühestens einen Monat nach Vorlage der Unterlagen. Dann stellen wir Gerüst, Rutsche oder Aufzug und schützen das Treppenhaus.

Der Rückbau steht am Anfang, danach folgt die Zimmerei. Wie viele Arbeitstage er dauert, legt der Bauzeitenplan fest, sobald Umfang und Menge feststehen. Ein Ausbau von rund 60 Quadratmetern Grundfläche braucht insgesamt erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen. Den ganzen Zeitplan beschreibt die Seite Ablauf und Dauer.

Wo Abbruch unter dem Dach teuer wird

Der Lehmschlag wiegt mehr, als es aussieht. Wer ihn im Angebot mit zu wenig Containern ansetzt, zahlt später jede weitere Fahrt. Wir schätzen die Menge deshalb an einer geöffneten Stelle. Auch der Takt der Wechsel zählt. Ein Container, der nur einmal am Tag getauscht wird, bremst die ganze Kolonne. Wir stimmen die Wechsel deshalb mit dem Entsorger ab, bevor die Rutsche steht. So arbeitet die Kolonne am Stück, und der Hof bleibt nur so lange belegt wie nötig.

Beim Freilegen zeigen sich manchmal feuchte Balkenköpfe oder alte Anstriche am Dachstuhl. Dann halten wir an und holen Tragwerksplaner oder Gutachter dazu. Erst mit ihrem Befund geht es weiter, und der Nachtrag steht schriftlich fest.

Ein offenes Dach und nasser Lehm vertragen sich schlecht. Den Rückbau am Dach legen wir deshalb in trockene Wochen und halten Planen bereit. Im bewohnten Haus kündigen wir laute Tage an und halten feste Arbeitszeiten ein.

Erhaltungsrecht, Freistellung, Gemeinschaft: die Regeln

Die Regeln in diesem Abschnitt geben wir mit Stand September 2026 wieder. Für Ihr Haus stimmen wir sie vor dem Angebot mit dem Planer und der Bauaufsicht ab.

Der Dachausbau zu Wohnzwecken läuft im unbeplanten Innenbereich in der Regel über die Genehmigungsfreistellung (§ 62 BauO Bln). Frühestens einen Monat nach Einreichen der Unterlagen darf es losgehen, sofern die Bauaufsicht kein Verfahren verlangt. Der Rückbau gehört zum Vorhaben und beginnt deshalb erst nach dieser Frist.

In den 82 sozialen Erhaltungsgebieten Berlins sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, auch bei Freistellung. Ohne Baugenehmigung entscheidet darüber die Stadtplanung des Bezirks. Den Rückbau beginnen wir deshalb erst, wenn diese Genehmigung vorliegt. Die Einzelheiten stehen unter Milieuschutz beim Dachausbau.

Ohne Regelung in der Teilungserklärung ist ein unausgebauter Dachraum in der Regel Gemeinschaftseigentum. Über bauliche Veränderungen beschließt dann die Eigentümergemeinschaft nach § 20 WEG. Am Denkmal sind originale Eindeckungen nach den Vorgaben des Landesdenkmalamts zu erhalten oder gleichartig wiederherzustellen. Über den Rückbau entscheiden also Bauaufsicht, Stadtplanung, Denkmalbehörde und Eigentümer, jeder für seinen Teil.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Beim Räumen taucht eine Wellplatte auf, die nach Asbestzement aussieht. Oder der Dachstuhl riecht nach alten Holzschutzmitteln. Dann untersucht zuerst ein Gutachter die Proben. Die Sanierung mit Freimessung übernimmt ein Fachbetrieb für Schadstoffe als eigenen Auftrag, und danach übernehmen wir den Dachboden.

Eine neue Eindeckung ohne Ausbau im Dach vergibt man an einen Dachdeckerbetrieb als eigenständigen Auftrag. Ist das Dach nach einem Sturm undicht, hilft ein Dachdecker mit Notdienst schneller. Die Statik für den Umgang mit Lehmschlag und Balken stellt der Tragwerksplaner aus, und wir binden ihn ein.

Soll der Dachboden nur entrümpelt werden und bleibt danach Abstellfläche, ist ein Entrümpelungsdienst der passende Betrieb. Wir räumen dort, wo anschließend Wohnungen gebaut werden.

Wo wir Dachböden frei räumen

Unsere Kolonnen räumen Dachböden in ganz Berlin. Einige Beispiele aus dem Einsatzgebiet:

Neukölln: Rohlinge im Norden, die mit Verschlägen und Lehmschlag verkauft wurden.
Kreuzberg: Gewerbeetagen im Hinterhof, die für den Loft entkernt werden.
Schöneberg: Erhaltungsgebiete, in denen die Genehmigung vor dem Rückbau vorliegt.
Friedrichshain: Seitenflügel mit engen Höfen, in denen jeder Container geplant sein will.
Pankow: Gründerzeithäuser um die Florastraße, deren Trockenboden zu mehreren Wohnungen wird.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Dachboden ausbauen: was nach dem Rückbau aus dem Speicher wird.
Innenausbau unter dem Dach: die Reihenfolge der Gewerke, wenn die Hülle dicht ist.
Statik beim Dachausbau: was die Holzbalkendecke trägt und wer das rechnet.
Rohling kaufen: worauf vor dem Kauf zu achten ist, vom Ausbaurecht bis zum Zustand des Dachbodens.

Den Dachboden gemeinsam öffnen

Wie viel herauskommt, zeigt sich am schnellsten mit einer geöffneten Diele. Für einen ersten Besuch auf Ihrem Dachboden stellen wir Ihnen nichts in Rechnung. Rufen Sie an unter 030 7593 9913, Mo–Fr zwischen 7 und 18 Uhr. Oder schreiben Sie uns über das Formular auf dieser Seite, gern mit der Zahl der geplanten Wohnungen.

Häufige Fragen

Was kostet es, den Dachboden eines Vorderhauses mit 80 Quadratmetern zu räumen?

Räumen samt Rückbau der Verschläge liegt in der Regel bei 25 bis 60 Euro je Quadratmeter Grundfläche. Für 80 Quadratmeter sind das 2.000 bis 4.800 Euro. Container und Rutsche oder Bauaufzug kommen als eigene Positionen dazu.

Was kostet die komplette Entkernung einer alten Dachwohnung?

Eine Entkernung mit Entsorgung kostet in der Regel 40 bis 90 Euro je Quadratmeter Grundfläche. Gemeint ist der Rückbau von Verkleidungen, Böden und Einbauten bis auf die Konstruktion. Das betrifft etwa Dachwohnungen aus den 1990ern, die von Grund auf neu entstehen sollen.

Was kostet ein Container für den Bauschutt vom Dachboden?

Ein Container mit 7 Kubikmetern kostet erfahrungsgemäß 350 bis 650 Euro je Stück. Wie viele es werden, hängt vor allem am Lehmschlag und an alten Einbauten. Fehlt im Hof der Platz, klären wir den Stellplatz vorab mit Verwaltung und Bezirk.

Wie kommt der Schutt aus dem fünften Stock nach unten?

Der Schutt geht über eine Schuttrutsche an der Fassade oder über einen Bauaufzug nach unten. Beides kostet meist 800 bis 2.500 Euro je Baustelle. Das Treppenhaus bleibt dabei abgedeckt und frei für die Nachbarn.

Was ist Lehmschlag, und muss er heraus?

Lehmschlag ist die Lehmfüllung zwischen den Balken alter Holzbalkendecken, meist auf einem eingeschobenen Fehlboden. Er ist schwer und bringt Masse für den Schallschutz. Ob er bleibt, teilweise ersetzt wird oder ganz herauskommt, entscheidet der Tragwerksplaner mit Blick auf Schall- und Brandschutz.

Auf unserem Dachboden stehen noch Lattenverschläge der Mieter. Wer räumt sie?

Die Verschläge und ihr Inhalt gehören oft verschiedenen Parteien im Haus. Die Verwaltung kündigt die Räumung an und klärt, was wem gehört. Danach bauen wir die Latten zurück und entsorgen, was übrig bleibt.

Wir vermuten Asbest oder alte Holzschutzmittel im Dachstuhl. Wie geht es weiter?

Bei Verdacht auf Asbest, künstliche Mineralfasern oder alte Holzschutzmittel prüft zuerst ein Gutachter. Die Sanierung mit Freimessung übernimmt ein Fachbetrieb für Schadstoffe als eigener Auftrag. Auf dem freigemessenen Dachboden beginnen wir dann mit Rückbau und Ausbau.

Dürfen die Abbrucharbeiten schon vor Ablauf der Monatsfrist beginnen?

Den Rückbau planen wir als Teil des Ausbaus. Auch der Rückbau wartet in der Freistellung die Monatsfrist nach Vorlage der Unterlagen ab (§ 62 Abs. 3 BauO Bln), sofern die Behörde nicht früher Bescheid gibt. Im sozialen Erhaltungsgebiet muss zusätzlich die Genehmigung nach dem Erhaltungsrecht vorliegen, denn sie erfasst auch den Rückbau.

Wie stark ist das Haus während des Abbruchs belastet?

Der Rückbau ist der lauteste und staubigste Abschnitt des Ausbaus. Wir legen ihn an den Anfang, kündigen ihn über die Verwaltung an und decken Treppenhaus und Geländer ab. Die Zahl der Arbeitstage steht im Bauzeitenplan, sobald die Planung steht.

Wer entsorgt die alte Dacheindeckung, wenn eine Gaube dazukommt?

Die alte Eindeckung bauen die Dachdecker unserer festen Partnerbetriebe zurück. Den Abtransport planen wir im selben Konzept aus Container und Aufzug. Für Sie bleibt es bei einem Vertrag und einem Bauzeitenplan.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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