Wenn aus dem Trockenboden eine Wohnung werden soll
Die Eigentümergemeinschaft steht auf dem Dachboden eines Hauses von 1905. Zwischen den Schornsteinen hängen noch Wäscheleinen, und durch die Luke fällt Licht auf den Lehmschlag. Jemand fragt, was eine Wohnung hier oben wert wäre. Ein anderer will wissen, ob man den Boden besser verkauft.
Solche Fragen lassen sich nicht mit einer Faustzahl beantworten. Es gibt aber belastbare Anhaltspunkte. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin wertet jedes Jahr die Kaufverträge aus, auch für Dachräume und Dachwohnungen. Diese Zahlen, die Regeln der Wohnflächenverordnung und die Baukosten ergeben zusammen ein nüchternes Bild.
Diese Seite ordnet die Zahlen ein und zeigt, wo sie enden. Eine Renditezusage leitet sich daraus nicht ab. Ob sich ein Vorhaben für Sie rechnet, prüfen Sie mit Bank, Sachverständigem und Steuerberater.
Was unausgebaute Dachräume gekostet haben
Der Gutachterausschuss führt unausgebaute Dachräume als Teileigentum und rechnet ihre Preise je Quadratmeter Nutzfläche. Sein Immobilienmarktbericht 2025/2026 nennt diese Werte:
| Jahr | Kauffälle | Spanne je m² Nutzfläche | Mittelwert je m² Nutzfläche |
|---|---|---|---|
| 2023 | 65 | 167–3.595 € | 1.739 € |
| 2024 | 61 | 79–6.421 € | 2.392 € |
| 2025 | 46 | 56–6.173 € | 2.266 € |
Die Spannen sind enorm, und das hat Gründe. Rund 72 Prozent der 2025 verkauften Dachräume lagen in Häusern bis Baujahr 1910, im Jahr davor waren es rund 68 Prozent. Es geht also meist um Gründerzeithäuser mit Holzbalkendecken, Brandwänden und steilen Dächern.
Den Preis treiben laut Gutachterausschuss vier Dinge. Wichtig sind die Gestaltungsmöglichkeit des Dachraums sowie Größe und Schnitt der späteren Fläche. Hinzu kommen ein vorhandener Aufzug und der Aufwand für den Grundausbau, etwa Dachänderungen, Deckenverstärkungen, Sanitäranschlüsse und neue Steigleitungen. Im oberen Preisbereich ist teils schon die Planung oder sogar die Baugenehmigung enthalten.
Wer einen Rohling kaufen will, findet die Prüfpunkte vor dem Vertrag unter Rohling kaufen. Marktpreise von Maklerseiten lassen wir hier bewusst weg, weil sie nicht aus Kaufverträgen stammen.
Was ausgebaute Dachwohnungen erzielt haben
Für fertige Dachraumwohnungen rechnet der Gutachterausschuss je Quadratmeter Wohnfläche. Er trennt dabei Erstverkäufe nach dem Ausbau und Weiterverkäufe.
| Segment | Kauffälle | Spanne je m² Wohnfläche | Mittelwert je m² Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Erstverkauf nach Ausbau, City, 2024 | 21 | 6.757–10.547 € | 8.538 € |
| Erstverkauf nach Ausbau, City, 2025 | 16 | 8.286–11.339 € | 9.638 € |
| Weiterverkauf, City, 2025 | 141 | 4.287–9.516 € | 6.777 € |
| Weiterverkauf, übriges Stadtgebiet, 2025 | 81 | 2.503–5.998 € | 4.099 € |
Zwei Dinge fallen auf. Die Fallzahlen für Erstverkäufe sind klein, einzelne Verträge können den Mittelwert also spürbar verschieben. Und zwischen City und übrigem Stadtgebiet liegt bei Weiterverkäufen ein großer Abstand. Die Lage prägt den Wert einer Dachwohnung deutlich.
Laut Gutachterausschuss wurden Dachräume im Westteil weitgehend seit Mitte der 1980er ausgebaut, im Osten seit den 1990ern. Viele früh ausgebaute Dachwohnungen im Westteil sind heute also rund 40 Jahre alt. Für ausgebaute Fabriketagen, die Lofts, lässt sich wegen geringer Fallzahlen kein eigenes Preisbild ableiten.
Warum die beiden Tabellen nicht zusammengehören
Es liegt nahe, den Rohlingpreis vom Wohnungspreis abzuziehen und die Ausbaukosten dazwischenzusetzen. Diese Rechnung trägt nicht. Die Rohlinge sind je Quadratmeter Nutzfläche erfasst, die Wohnungen je Quadratmeter Wohnfläche. Wie weit beide Größen auseinanderliegen, hängt an Kniestock und Neigung, wie der Abschnitt zur Wohnfläche zeigt.
Dazu kommen Unterschiede, die keine Tabelle zeigt. Die Kauffälle stammen aus verschiedenen Häusern, Lagen und Jahren. Ein Rohling mit Aufzug und fertiger Planung ist ein anderes Gut als ein Dachboden mit Lehmschlag und ohne Steigleitung. Notar, Grunderwerbsteuer, Finanzierung und Leerstand während der Bauzeit fehlen in beiden Zahlen.
Wir nennen die Werte deshalb nebeneinander, verrechnen sie aber nicht. Wer eine eigene Kalkulation aufstellt, beginnt besser mit der Fläche, die nach dem Ausbau tatsächlich als Wohnfläche zählt.
Wie aus Grundfläche Wohnfläche wird
Nach § 4 WoFlV zählen Flächen ab 2 Metern lichter Höhe voll. Flächen zwischen 1 und 2 Metern zählen zur Hälfte, Flächen unter 1 Meter gar nicht. Treppen mit mehr als drei Steigungen und Schornsteine über 1,50 Meter Höhe mit mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche bleiben außer Betracht (§ 3 Abs. 3 WoFlV). Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
Zwei Beispiele zeigen, wie stark die Dachform wirkt:
| Beispiel A | Beispiel B | |
|---|---|---|
| Grundriss | 10 × 8 m | 8 × 6 m |
| Kniestock, Neigung | 0,80 m, 45 Grad | 0,40 m, 35 Grad |
| Grundfläche | 80,0 m² | 48,0 m² |
| Wohnfläche nach § 4 WoFlV | 66,0 m² | 22,9 m² |
| Anteil der Grundfläche | rund 83 % | rund 48 % |
Die Bauordnung stellt eine zweite, eigene Regel auf. Nach § 47 Abs. 1 BauO Bln braucht ein Aufenthaltsraum im Dachraum 2,20 Meter lichte Höhe über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Raumteile bis 1,50 Meter bleiben dabei außer Betracht. Beispiel A erreicht das mit 79 Prozent, Beispiel B nur mit 30 Prozent.
Das hat Folgen für den Wert. Nach § 2 Abs. 3 WoFlV zählen Räume nicht zur Wohnfläche, die das Bauordnungsrecht für ihre Nutzung nicht erfüllen. Außerhalb der Gebäudeklassen 1 und 2 schafft in Beispiel B erst eine Gaube oder ein höherer Kniestock die nötige Stehhöhe. Ihre eigenen Maße rechnet der Rechner für die Wohnfläche unter der Schräge.
Zwingend ist die WoFlV, wenn die Wohnfläche nach dem WoFG des Bundes berechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Bei frei finanzierten Wohnungen sollte im Vertrag stehen, welche Rechenregel gilt.
Was der Ausbau kostet und worauf sich die Zahl bezieht
Die Baukosten beziehen sich auf die Grundfläche des Dachgeschosses, nicht auf die Wohnfläche. Nach unseren Erfahrungswerten, brutto und Stand September 2026, gelten diese Spannen:
| Ausgangslage | Erfahrungswert je m² Grundfläche |
|---|---|
| Hülle fertig: Dach gedämmt, Fenster und Estrich drin | 900–1.500 € |
| Dach dicht, innen nichts gemacht | 1.400–2.100 € |
| Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu | 1.800–2.600 € |
| Neue Eindeckung und Gaube dazu | 2.300–3.400 € |
Eine neue Treppe mit Deckendurchbruch schlägt mit 12 Prozent zu Buche, ein eigener Zugang mit Kran oder Aufzug mit 20 Prozent. Ein neues Bad erhöht die Baukosten um 15 Prozent, Bad und eigene Heizung um 25 Prozent. Gebühren der Behörde und der Prüfingenieur sind nie enthalten.
Ein Beispiel rechnet mit 60 Quadratmetern Grundfläche unter dichtem Dach, mit neuer Dämmung und neuen Dachfenstern, vorhandener Treppe und neuem Bad. Das ergibt 124.000 bis 179.000 Euro. Dieser Betrag bezieht sich auf 60 Quadratmeter Grundfläche, die spätere Wohnfläche liegt darunter. Weitere Fälle rechnet die Seite Dachausbau-Kosten durch.
Die Preise bewegen sich weiter. Destatis meldet für Mai 2026 gegenüber dem Vorjahr 7,3 Prozent mehr bei Dachdeckungs- sowie Zimmer- und Holzbauarbeiten. Angebote aus dem Vorjahr sind deshalb nur noch ein grober Anhalt.
Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen
Wer die Dachwohnung vermietet, rechnet die Miete in aller Regel je Quadratmeter Wohnfläche. Hier zahlt sich eine saubere Flächenberechnung doppelt aus. Welche Miethöhe zulässig ist, richtet sich nach dem Mietrecht, und das gehört vor der Kalkulation zu einer Rechtsberatung.
Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz untersagt, Wohnraum ohne Genehmigung des Bezirksamts als Ferienwohnung zu nutzen. Eine neu ausgebaute Wohnung dürfte ab der Wohnnutzung selbst als Wohnraum gelten. Wer eine andere Nutzung plant, klärt das vorab mit dem Bezirk. Wie Ausbaukosten steuerlich behandelt werden, beantwortet Ihr Steuerberater.
Einige Regeln erleichtern die Planung. Beim nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses besteht keine Aufzugspflicht (§ 39 Abs. 4 BauO Bln), und barrierefreie Wohnungen sind nicht vorgeschrieben (§ 50). Seit Juli 2026 bleiben beim Dachausbau auch die Abstandsflächen außer Betracht (§ 6 Abs. 12). Ein vorhandener Aufzug hebt trotzdem den Wert, wie die Preistreiber des Gutachterausschusses zeigen.
Umwandlung, Aufteilung und Milieuschutz
Die stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2030. Sie betrifft bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen und stellt die Umwandlung in Eigentum unter Genehmigungsvorbehalt. Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum entsteht, nimmt sie aus. Laut Senat gehören Anbauten, Aufstockung und Dachausbau zu dieser Ausnahme.
Rechtlich beschreibt dieser Abschnitt den Stand September 2026. Über eine Umwandlung entscheidet die zuständige Behörde, über den Kaufvertrag die Parteien mit dem Notar.
In allen 82 sozialen Erhaltungsgebieten steht die Umwandlung seit 13.03.2025 ebenfalls unter Vorbehalt. Für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen hat die Verordnung nach § 250 Vorrang. Ob für die Aufteilung eines Dachrohlings im Erhaltungsgebiet trotzdem der Vorbehalt nach § 172 BauGB greift, ist nicht geklärt. Diese Frage gehört vor jedem Kauf oder Verkauf zu Notar und Fachanwalt.
Im Erhaltungsgebiet gelten weitere Grenzen, die den Wert beeinflussen. Eine Dachgeschoss-Maisonette aus Bestandswohnung und neuem Dach ist nach der Verwaltungsvorschrift 2026 nicht genehmigungsfähig. Ein Aufzug ist in Häusern bis vier oberirdische Geschosse nicht genehmigungsfähig, darüber grundsätzlich schon. Die meisten Gebiete haben die Bezirke Mitte und Pankow mit je 14. Mehr dazu steht unter Milieuschutz und Dachausbau.
Eine kurze Entscheidungshilfe
Bevor Sie Zahlen nebeneinanderlegen, lohnt der Blick auf fünf Punkte:
- Fläche: Wie viel Wohnfläche nach WoFlV entsteht, und erfüllen die Räume § 47 BauO Bln?
- Zugang: Gibt es einen Aufzug, oder ist einer genehmigungsfähig und bezahlbar?
- Recht: Liegt das Haus im Erhaltungsgebiet oder unter Denkmalschutz, und was folgt daraus für Maisonette und Aufteilung?
- Baukosten: Welche Ausgangslage aus der Tabelle trifft zu, und welche Zuschläge kommen dazu?
- Lage: Gehört das Haus zur City oder zum übrigen Stadtgebiet, gemessen an den Segmenten des Gutachterausschusses?
In Prenzlauer Berg wurden in den letzten Jahrzehnten viele Dachräume ausgebaut, und oft geht es dort um Rohlinge in Hinterhaus und Seitenflügel. Im Norden von Neukölln stellen Käufer von Rohlingen dieselben Fragen, oft mit Blick auf das Ausbaurecht im Kaufvertrag.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Rohling ausbauen: was nach dem Kauf auf die Baustelle zukommt.
- Genehmigung beim Dachausbau: Freistellung, Fristen und Prüfpflichten.
- Raumhöhe im Dachgeschoss: die 2,20 Meter nach § 47 im Detail.
Unser Teil an dieser Rechnung
Den Wert einer Wohnung schätzen andere, die Baukosten liefern wir. Beim kostenlosen Termin messen wir den Dachboden auf und prüfen Sparren, Decke, Schornsteine und Zugang. Daraus entsteht ein Festpreisangebot nach Gewerken, das sich klar auf die Grundfläche bezieht. Alles unter dem Dach kommt dabei aus einer Hand: ein Vertrag, ein Bauzeitenplan, ein Ansprechpartner.
Wer die Zahlen für seine Kalkulation braucht, erreicht uns unter 030 8268 9996, Mo–Fr 7–18 Uhr. Ihre Unterlagen können Sie auch über das Formular unten auf der Seite schicken.
