Dachausbau im Berliner Mehrfamilienhaus: Zahlen zur Wertsteigerung

Was ausgebaute Dachwohnungen erzielt haben

Für fertige Dachraumwohnungen rechnet der Gutachterausschuss je Quadratmeter Wohnfläche. Er trennt dabei Erstverkäufe nach dem Ausbau und Weiterverkäufe.

Zwei Dinge fallen auf. Die Fallzahlen für Erstverkäufe sind klein, einzelne Verträge können den Mittelwert also spürbar verschieben. Und zwischen City und übrigem Stadtgebiet liegt bei Weiterverkäufen ein großer Abstand. Die Lage prägt den Wert einer Dachwohnung deutlich.

Laut Gutachterausschuss wurden Dachräume im Westteil weitgehend seit Mitte der 1980er ausgebaut, im Osten seit den 1990ern. Viele früh ausgebaute Dachwohnungen im Westteil sind heute also rund 40 Jahre alt. Für ausgebaute Fabriketagen, die Lofts, lässt sich wegen geringer Fallzahlen kein eigenes Preisbild ableiten.

Wie aus Grundfläche Wohnfläche wird

Nach § 4 WoFlV zählen Flächen ab 2 Metern lichter Höhe voll. Flächen zwischen 1 und 2 Metern zählen zur Hälfte, Flächen unter 1 Meter gar nicht. Treppen mit mehr als drei Steigungen und Schornsteine über 1,50 Meter Höhe mit mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche bleiben außer Betracht (§ 3 Abs. 3 WoFlV). Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.

Zwei Beispiele zeigen, wie stark die Dachform wirkt:

Die Bauordnung stellt eine zweite, eigene Regel auf. Nach § 47 Abs. 1 BauO Bln braucht ein Aufenthaltsraum im Dachraum 2,20 Meter lichte Höhe über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Raumteile bis 1,50 Meter bleiben dabei außer Betracht. Beispiel A erreicht das mit 79 Prozent, Beispiel B nur mit 30 Prozent.

Das hat Folgen für den Wert. Nach § 2 Abs. 3 WoFlV zählen Räume nicht zur Wohnfläche, die das Bauordnungsrecht für ihre Nutzung nicht erfüllen. Außerhalb der Gebäudeklassen 1 und 2 schafft in Beispiel B erst eine Gaube oder ein höherer Kniestock die nötige Stehhöhe. Ihre eigenen Maße rechnet der Rechner für die Wohnfläche unter der Schräge.

Zwingend ist die WoFlV, wenn die Wohnfläche nach dem WoFG des Bundes berechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Bei frei finanzierten Wohnungen sollte im Vertrag stehen, welche Rechenregel gilt.

Eine kurze Entscheidungshilfe

Bevor Sie Zahlen nebeneinanderlegen, lohnt der Blick auf sechs Punkte:

• Fläche: Wie viel Wohnfläche nach WoFlV entsteht, und erfüllen die Räume § 47 BauO Bln?
• Zugang: Gibt es einen Aufzug, oder ist einer genehmigungsfähig und bezahlbar?
• Recht: Liegt das Haus im Erhaltungsgebiet oder unter Denkmalschutz, und was folgt daraus für Maisonette und Aufteilung?
• Baukosten: Welche Ausgangslage aus der Tabelle trifft zu, und welche Zuschläge kommen dazu?
• Einheiten: Wird aus dem Dach eine große Wohnung oder werden es mehrere kleinere, jede mit eigenem Anschluss und Rettungsweg?
• Lage: Gehört das Haus zur City oder zum übrigen Stadtgebiet, gemessen an den Segmenten des Gutachterausschusses?

In Prenzlauer Berg wurden in den letzten Jahrzehnten viele Dachräume ausgebaut, und oft geht es dort um Rohlinge in Hinterhaus und Seitenflügel. Im Norden von Neukölln stellen Käufer von Rohlingen dieselben Fragen, oft mit Blick auf das Ausbaurecht im Kaufvertrag.

Unser Teil an dieser Rechnung

Den Wert der neuen Wohnungen schätzen andere, die Baukosten liefern wir. Beim kostenlosen Termin messen wir das Dachgeschoss Ihres Hauses auf und prüfen Sparren, Decke, Schornsteine und Zugang. Daraus entsteht ein Festpreisangebot nach Gewerken und je Einheit, das sich klar auf die Grundfläche bezieht. Alles unter dem Dach kommt dabei aus einer Hand: ein Vertrag, ein Bauzeitenplan, ein Ansprechpartner.

Wer die Zahlen für seine Kalkulation braucht, erreicht uns unter 030 7593 9913, Mo–Fr 7–18 Uhr. Ihre Unterlagen können Sie auch über das Formular unten auf der Seite schicken.