Dachgeschossausbau Weißensee: Wohnungen unter der Mansarde

Dachboden ausbauen›Rohling ausbauen›Maisonette›Loft und Fabriketage›Spitzboden›Aufstockung›Alle 28 Leistungen ↓

Die Mansarde über einem kleinen Mietshaus

Das Haus hat drei Geschosse und sechs Parteien, und über der obersten Decke liegt eine Mansarde, die seit Jahrzehnten als Abstellraum dient. Die Eigentümergemeinschaft oder der Hauseigentümer fragt, was daraus werden kann. So sieht in Weißensee eine typische Anfrage aus. Im Komponistenviertel und um den Antonplatz stehen neben großen Blöcken viele kleinere Mietshäuser, oft mit Mansarddach.

Meist soll unter dem Mansarddach eine eigene Wohnung entstehen, manchmal zwei, gelegentlich die obere Ebene der Wohnung darunter. Ob das geht, entscheidet sich an drei Stellen. Erstens am Planungsrecht des Bezirks, zweitens an der Holzbalkendecke, drittens am zweiten Rettungsweg aus dem Dach. Alle drei sehen wir uns beim ersten Termin an.

Drei Häuser, drei Dächer

Im Komponistenviertel steht ein dreigeschossiges Mietshaus mit Mansarddach und Eigentümergemeinschaft. Die Wohnung im obersten Geschoss hat 75 m², die Mansarde darüber ist ungedämmt und nur über den Dachboden erreichbar. Die Eigentümer wünschten eine Maisonette, im Erhaltungsgebiet Komponistenviertel wird daraus eine eigene kleine Wohnung mit zwei Zimmern und Bad.

Nahe der Berliner Allee steht ein Eckhaus mit vier Geschossen und leerem Trockenboden. Hier plant die Gemeinschaft eine eigene Dachwohnung zum Verkauf. Die Käufer werden nach einem Aufzug fragen, und darauf muss die Planung eine Antwort haben.

Unweit des Weißen Sees liegt der dritte Fall: Eine Erbengemeinschaft hält ein ganzes Mietshaus mit acht vermieteten Wohnungen. Die Mansarde darüber ist groß genug für zwei Einheiten, eine zur Straße und eine zum Hof. Offen sind vor allem die Stränge und der Rettungsweg aus der hinteren Wohnung.

Neu-Weißensee und das Komponistenviertel

Weißensee war ein Dorf am See, bis im späten 19. Jahrhundert daneben ein neuer Ortsteil angelegt wurde, Neu-Weißensee. In den Jahrzehnten um 1900 entstanden Mietshäuser, deren Straßen im Komponistenviertel Namen von Musikern tragen. Gebaut wurde oft niedriger und kleinteiliger als in der Innenstadt. Das Mansarddach war eine beliebte Form, weil es unter der steilen Fläche viel nutzbaren Raum ließ.

Seit 1920 gehört Weißensee zu Berlin, seit der Bezirksreform 2001 zum Bezirk Pankow. Der Gutachterausschuss Berlin datiert den Beginn der Dachwohnungen im Osten auf die 1990er-Jahre. In Weißensee blieben viele Mansarden bis heute Speicher, andere tragen Ausbauten aus dieser Zeit.

Was das Mansarddach technisch mitbringt

Steile Unterseite, flache Oberseite

Das Mansarddach knickt auf halber Höhe. Unten steht die Dachfläche sehr steil, oben liegt ein flach geneigter Teil. Dadurch reicht die volle Stehhöhe bis nah an die Außenwand, und die Räume wirken fast wie ein Vollgeschoss. Gauben sitzen traditionell in der steilen Fläche und bringen vor allem Licht. Die Höhenregel der Bauordnung für Dachzimmer, 2,20 m über wenigstens der halben Netto-Raumfläche, erfüllt eine Mansarde deshalb meist ohne Mühe.

Holzbalken über dem obersten Wohngeschoss

Zwischen Wohnung und Mansarde liegt eine Holzbalkendecke, oft mit Schüttung zwischen den Balken. Für die Maisonette wird sie an einer Stelle geöffnet, und der Tragwerksplaner bestimmt die Lage des Wechsels. Die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss muss beim Ausbau feuerhemmend sein (§ 48 Abs. 6 BauO Bln). Rund um die Öffnung kommt deshalb eine Brandschutzbekleidung.

Strang und Heizung für die obere Ebene

Liegt das neue Bad oben genau über dem alten, genügt bei der Maisonette oft ein kurzer Anschluss an die eigenen Leitungen. Dann wird der Fallstrang nur ein Geschoss verlängert. Die Heizung führen wir als eigenen Kreis nach oben, bei 2 bis 4 Heizkörpern erfahrungsgemäß für 3.500 bis 8.000 €. Eine Fußbodenheizung im Trockensystem schont die Aufbauhöhe auf der alten Decke.

Rettungsweg aus zwei Etagen

Eine Maisonette ohne eigenen Treppenraum braucht in jedem ihrer beiden Geschosse einen anderen Rettungsweg. Oben ist das meist ein Rettungsfenster, das die Feuerwehr anleitern kann. Es hat mindestens 0,90 × 1,20 m lichte Öffnung und liegt höchstens 1 m waagerecht von der Traufkante. Schon im dreigeschossigen Haus liegt die Brüstung im Dach meist über 8 m, dann braucht es Zufahrt für ein Hubrettungsfahrzeug.

Wärme im Winter, Kühle im Sommer

Die steile Mansardfläche lässt nur begrenzt Sparrenhöhe für Dämmung. Das Gesetz akzeptiert dann die größte technisch mögliche Dicke, sofern der Dämmstoff λ 0,035 erreicht. Für den flachen Teil oben bleibt meist mehr Platz. Speichermasse im Dämmstoff und ein Rollladen außen halten die Mansarde im Sommer kühler.

Deckenöffnung in einer Holzbalkendecke mit Wechselbalken und Stahlträger

Maisonette: Wohnung und Mansarde verbinden

Eine Treppe aus dem Flur, oben zwei Zimmer und ein Bad: So wird aus der Etagenwohnung eine Maisonette. Bauordnungsrechtlich darf die Decke geöffnet werden, wenn beide Ebenen eine Wohnung bilden und zusammen höchstens 400 m² Brutto-Grundfläche haben. Ohne eigenen Treppenraum geht es bis 200 m² (§ 35 Abs. 1 BauO Bln). Am Treppenloch verlangt § 38 eine Umwehrung von 0,90 m Höhe, und zwischen den Stäben bleiben höchstens 12 cm frei.

In Weißensee kommt eine Planungsfrage hinzu. Weißensee ist seit 2001 Teil des Bezirks Pankow, und der Bezirk hat 14 soziale Erhaltungsgebiete, so viele wie sonst nur Mitte. Steht das Haus in einem dieser Gebiete, gilt die Mansarde als obere Ebene der Wohnung darunter laut Verwaltungsvorschrift als nicht genehmigungsfähig. Welche Kriterien dort gelten, fasst die Seite zu den Genehmigungskriterien im Milieuschutz zusammen. Außerhalb dieser Gebiete planen wir die Maisonette aus Wohnung und Dach mit Tragwerksplaner und Architekt.

Trockenestrich auf Ausgleichsschüttung über einer alten Holzbalkendecke

Aufzug im kleinen Mietshaus

Wer in ein kleines Mietshaus eine neue Dachwohnung bringt, hört bald die Frage nach dem Aufzug. Die Bauordnung verlangt keinen, wenn nur das oberste Geschoss nachträglich ausgebaut wird. Freiwillig eingebaut, darf ein Aufzugsturm vor der Außenwand geringere Abstandsflächen haben, sofern 3 m zur Nachbargrenze bleiben.

Anders sieht es im Milieuschutz aus. Nr. 2.4 der Verwaltungsvorschrift hält einen Aufzug in Bestandsgebäuden mit bis zu vier oberirdischen Geschossen für nicht genehmigungsfähig, in höheren Häusern grundsätzlich für genehmigungsfähig. Für die kleineren Häuser in Weißensee ist das oft die entscheidende Grenze. Wir planen die Dachwohnung deshalb so, dass sie auch ohne Aufzug gut erschlossen ist.

Was in Weißensee gefragt ist

Gemeinschaften und Hauseigentümer lassen den leeren Trockenboden zu einer oder zwei Dachwohnungen ausbauen, häufig mit neuen Fenstern in der Schräge. Daneben geht es um die Mansarde über der obersten Wohnung. Ist die Maisonette im Erhaltungsgebiet nicht genehmigungsfähig, wird die Mansarde eine eigene kleine Wohnung. Dazu kommen Renovierungen der Mansardwohnungen aus den Neunzigern, beschrieben auf der Seite Dachwohnung renovieren.

Nördlich des Kerns, wo zwischen Einfamilienhäusern auch kleinere Mehrfamilienhäuser stehen, geht es um denselben Maßstab. Dort entsteht unter dem Dach eine eigene Wohnung mit Dämmung, Dachfenstern und Anschluss an die Stränge.

Kosten für Mansarde, Treppe und Durchbruch

Vorhaben	Erfahrungswert	Bezugsgröße
Mansarde mit dichtem Dach, innen nichts gemacht	1.400–2.100 €	je m² Grundfläche
Deckendurchbruch in der Holzbalkendecke	3.500–8.000 €	je Öffnung
Gerade Holztreppe mit Montage	4.500–8.000 €	je Stück
Neues Dachfenster in Standardgröße	1.500–2.500 €	je Stück
Zwischen- und Untersparrendämmung mit Gipskarton Q2	140–220 €	je m² Dachfläche

Eine Mansarde mit 50 m² Grundfläche kommt damit erfahrungsgemäß auf 70.000 bis 105.000 €, ohne Treppe und Bad. Eine neue Treppe mit Deckendurchbruch rechnen wir im Ausbau mit 12 Prozent Zuschlag. Für Dachfenster in der Mansarde gilt der Faktor 1,15.

Die Dachfläche fällt größer aus als die Grundfläche, bei 45 Grad Neigung etwa um das 1,4-Fache. Alle Zahlen sind brutto, Stand September 2026, und gelten ohne Gebühren und Prüfingenieur. Die verbindliche Summe nennt Ihnen das Festpreisangebot.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Freistellung, Beschluss und die Regeln im Bezirk Pankow

Der Ausbau einer Mansarde zu Wohnraum ist im unbeplanten Innenbereich nach § 62 BauO Bln von der Baugenehmigung freigestellt, neue Gauben eingeschlossen. Ein bauvorlageberechtigter Planer reicht die Unterlagen ein. Frühestens einen Monat danach darf der Bau beginnen, sofern die Behörde kein Verfahren verlangt. Ein Haus mit drei oder vier Geschossen und ausgebautem Dach liegt je nach Höhe oft in Gebäudeklasse 4, und dann werden Statik und Brandschutz geprüft.

Die Eigentümerversammlung entscheidet über den Eingriff in Dach und Decke per Beschluss. In einem sozialen Erhaltungsgebiet verlangt das Erhaltungsrecht eine eigene Genehmigung, die unabhängig von der bauordnungsrechtlichen Freistellung beim Stadtentwicklungsamt liegt. Für ein denkmalgeschütztes Haus gilt zusätzlich, dass die Kubatur des Dachs erhalten bleibt.

Der Rechtsstand dieser Absätze ist September 2026. Ob sich für Ihre Mansarde etwas anderes ergibt, klären wir vor dem Angebot mit Planer und Bezirksamt Pankow.

Arbeiten im Haus mit wenigen Parteien

In einem Haus mit sechs Parteien kennt jeder jeden, und eine Baustelle fällt sofort auf. Wir sprechen deshalb vor dem Start mit der Verwaltung und hängen einen Plan in den Hausflur. Das Gerüst steht zur Hofseite, bei breitem Gehweg auch zur Straße. Der Materialaufzug bringt Platten und Dämmstoff nach oben, der Container steht in einer beantragten Halteverbotszone.

Während Durchbruch und Treppe entstehen, ist die eigene Wohnung für 1 bis 2 Wochen Baustelle. Eine Staubschutzwand trennt den Flur ab. Laute Arbeiten legen wir auf die Werktage.

Auf der Baustelle arbeiten mehrere Gewerke, doch für Sie gibt es nur einen Vertrag und einen Ansprechpartner. Für Bad, Heizkreis, Putz und Anstrich in der Mansarde sind unsere eigenen Leute zuständig. Die Gaube in der Mansardfläche setzt eine Partner-Zimmerei, und auch Dachdecker und Elektriker sind feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren bauen. Gipsplatten, Treppe und Dielenboden entstehen aus einer Hand, und alle Gewerke folgen einem gemeinsamen Bauzeitenplan.

Trittschalldämmung auf einer Holzbalkendecke im Dachgeschoss

Wochenplan für Maisonette und Mansardausbau

Im kleinen Haus mit wenigen Eigentümern ist der Beschluss oft schnell gefasst, Planung und Statik brauchen trotzdem meist 2 bis 6 Monate. Hat die Bauaufsicht die Unterlagen erhalten, beginnen wir frühestens einen Monat später. Auf der Baustelle folgen zuerst Gerüst, Rückbau und die Arbeiten der Zimmerei, eine Gaube steht nach 2 bis 4 Wochen.

Anschließend ziehen Leitungen durch den Dachraum, bevor Dämmung, Dampfbremse und Gipsplatten die Schrägen schließen. Für das Bad in der Mansarde sind im laufenden Ausbau 3 bis 4 Wochen eingeplant. Erst wenn oben alles geschlossen ist, öffnen wir die Decke für die Treppe. Für rund 60 m² sind insgesamt 10 bis 16 Wochen üblich, bis wir gemeinsam abnehmen und das Protokoll unterschreiben.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Ein Dachfenster in der Mansarde soll nur getauscht werden, ohne dass jemand ausbaut: Das übernimmt ein Dachdecker.
Neueindeckung oder Fassadenanstrich als eigener Auftrag, wenn innen nicht ausgebaut wird.
Die Rechnung für die Mansardbalken, den Brandschutznachweis und die Bauvorlagen liefert ein Tragwerksplaner oder Architekt. Wir binden ihn ein und stimmen die Termine ab.

Rund um den Weißen See und darüber hinaus

Gebaut wird im Komponistenviertel, am Antonplatz und entlang der Berliner Allee. Dazu kommen die Häuser um Langhansstraße und Pistoriusstraße, am Weißen See sowie in Heinersdorf und Blankenburg. Unsere Leute kommen aus Lankwitz, fahren am Stück an und rechnen die Anfahrt in den Festpreis ein.

Im Südwesten grenzt Prenzlauer Berg an, im Nordwesten Pankow. Östlich beginnt mit Hohenschönhausen der Bezirk Lichtenberg. Noch weiter östlich liegen die Wohnblöcke von Marzahn-Hellersdorf.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Die passende Treppe ins Dach: welche Bauart zu welchem Grundriss passt.
Durchbruch in der Decke: Statik und Brandschutz an der Öffnung.
Dachfensterpreise mit Faktoren: Mansarde, Rollladen und Gerüst durchgerechnet.
Hitze unter der Schräge: Dämmstoff, Sonnenschutz und Lüftung gegen warme Nächte.
Gaubenformen im Überblick: welche Gaube in welches Dach passt.

Mansarde ansehen, Festpreis bekommen

Mansarde über dem ganzen Haus oder Trockenboden im Eckhaus: Wir kommen nach Weißensee und schauen uns Decke, Dach und Rettungsweg an. Der Termin ist kostenlos. Anschließend liegt Ihr Angebot vor, mit festem Preis je Gewerk und einem Wochenplan. Über Ihr Dach und die Zahl der geplanten Wohnungen sprechen wir am Telefon: 030 7593 9913, erreichbar Mo–Fr 7–18 Uhr. Fotos vom Dachboden und eine kurze Beschreibung schicken Sie uns über das Formular unten auf der Seite.

Häufige Fragen

Uns gehört die Wohnung unter dem Mansarddach im Komponistenviertel. Können wir die Mansarde dazunehmen?

Das Komponistenviertel ist ein soziales Erhaltungsgebiet, die genaue Abgrenzung prüfen wir für Ihre Adresse. In einem solchen Gebiet nennt die Verwaltungsvorschrift die Maisonette aus vorhandener Wohnung und neuem Dachgeschoss als Beispiel für eine nicht genehmigungsfähige Zusammenlegung. Sonst prüfen wir mit dem Tragwerksplaner die Decke, und die Gemeinschaft stimmt per Beschluss ab. Die Lage Ihrer Adresse fragen wir vor der Planung ab.

Was kosten Treppe und Deckendurchbruch für eine Maisonette in Weißensee?

Der Durchbruch in der Holzbalkendecke liegt erfahrungsgemäß bei 3.500 bis 8.000 €, mit Statik, Wechsel und Brandschutzbekleidung. Eine Raumspartreppe aus Holz kostet 2.800 bis 5.000 €, eine gerade Holztreppe 4.500 bis 8.000 €. Beide Beträge addieren sich.

Wie viel Stehhöhe bietet eine Mansarde?

Mehr als die meisten Satteldächer, weil die untere Dachfläche sehr steil steht. Die geforderten 2,20 m lichte Höhe über der halben Netto-Raumfläche erreicht eine Mansarde deshalb oft ohne Gaube. Die Wohnflächenverordnung rechnet anders, deshalb weisen wir beide Werte getrennt aus.

Wir möchten einen Aufzug in unser viergeschossiges Haus am Antonplatz einbauen. Ist das möglich?

Vorgeschrieben ist er nicht, weil die Bauordnung den nachträglichen Dachausbau von der Aufzugspflicht ausnimmt. Liegt das Haus am Antonplatz in einem Erhaltungsgebiet, zählt es mit vier Geschossen zu den Häusern, in denen die Verwaltungsvorschrift einen Aufzug als nicht genehmigungsfähig einstuft. Außerhalb solcher Gebiete klärt der Architekt Lage und Abstandsflächen mit der Bauaufsicht.

Was kostet ein neues Dachfenster in der steilen Mansardfläche?

Ein neues Fenster in Standardgröße liegt erfahrungsgemäß bei 1.500 bis 2.500 € mit Einbau und Innenfutter. Für Mansarde, Schiefer oder Biberschwanz kommt der Faktor 1,15 dazu. Steht ein Gerüst am Mehrfamilienhaus, rechnen wir zusätzlich mit dem Faktor 1,25.

Dürfen wir auf das Mansarddach eine Gaube zur Straße setzen?

Liegt das Haus im unbeplanten Innenbereich, sind Gauben beim Wohnungsbau im Dach Teil der Freistellung. Zur Brandwand halten sie mindestens 1,25 m Abstand. Bei einem Denkmal kommt die Denkmalbehörde dazu, und Einschnitte in die straßenseitige Dachfläche sind dann unzulässig.

Wie viele Wochen dauert es, bis aus der Mansarde eine eigene Wohnung geworden ist?

Bei etwa 60 m² Mansarde, die bisher ungenutzt war, planen wir erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen Bauzeit. Entstehen zwei Wohnungen nebeneinander, laufen die Gewerke in beiden im selben Takt. Die Wochen auf der Baustelle folgen auf eine Vorbereitung von meist 2 bis 6 Monaten.

Braucht der Durchbruch in unsere Mansarde einen Beschluss der Eigentümer?

Ja, denn die tragende Decke zählt zum Gemeinschaftseigentum, so bestimmt es das Wohnungseigentumsgesetz. Über bauliche Veränderungen entscheidet die Versammlung nach § 20 WEG per Beschluss. Den Beschlussantrag bereiten Sie mit Ihrer Verwaltung vor, unsere Planungsunterlagen liefern die technische Grundlage.

Wird die Mansarde im Sommer zu heiß zum Schlafen?

Nicht, wenn Dämmung, Sonnenschutz und Lüftung zusammen geplant werden. Ein Außenrollladen mit Solar- oder Funkantrieb erhöht den Fensterpreis erfahrungsgemäß um den Faktor 1,4.

Bauen Sie auch in Heinersdorf und Blankenburg?

Ja, beide Ortsteile gehören zu unserem Einsatzgebiet rund um Weißensee. Wir bauen dort Dachgeschosse in Mehrfamilienhäusern aus, auch in kleineren Häusern mit drei oder vier Wohnungen. Maßstab ist jeweils eine ganze neue Wohneinheit unter dem Dach.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

Kostenlos und unverbindlich

Ihr Dachausbau in Weißensee

Beschreiben Sie kurz Haus und Dachboden, oder rufen Sie an. Beim kostenlosen Termin vor Ort sehen wir uns Dachstuhl und Zugang an und nennen Ihnen danach einen Festpreis — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

030 7593 9913

Mo–Fr 7–18 Uhr

Mit dem Absenden willigen Sie ein, dass wir Ihre Angaben zur Bearbeitung der Anfrage verwenden. Einzelheiten in der Datenschutzerklärung.