Die Mansarde über der eigenen Wohnung
Die Familie wohnt im zweiten Stock, und über ihrer Decke liegt eine Mansarde, die seit Jahrzehnten als Abstellraum dient. Das Haus hat nur drei Geschosse und sechs Parteien, man kennt sich. So sieht in Weißensee eine typische Anfrage aus. Im Komponistenviertel und um den Antonplatz stehen neben großen Blöcken viele kleinere Mietshäuser, oft mit Mansarddach.
Der Wunsch ist fast immer derselbe: Die Wohnung soll nach oben wachsen, mit Treppe und Schlafzimmern unter der Schräge. Ob das geht, entscheidet sich an drei Stellen. Erstens am Planungsrecht des Bezirks, zweitens an der Holzbalkendecke, drittens am zweiten Rettungsweg aus der oberen Ebene. Alle drei sehen wir uns beim ersten Termin an.
Drei Häuser, drei Dächer
Im Komponistenviertel steht ein dreigeschossiges Mietshaus mit Mansarddach und Eigentümergemeinschaft. Die Wohnung im obersten Geschoss hat 75 m², die Mansarde darüber ist ungedämmt und nur über den Dachboden erreichbar. Die Eigentümer wünschten eine Maisonette, im Erhaltungsgebiet Komponistenviertel wird daraus eine eigene kleine Wohnung mit zwei Zimmern und Bad.
Nahe der Berliner Allee steht ein Eckhaus mit vier Geschossen und leerem Trockenboden. Hier plant die Gemeinschaft eine eigene Dachwohnung zum Verkauf. Die Käufer werden nach einem Aufzug fragen, und darauf muss die Planung eine Antwort haben.
Unweit des Weißen Sees liegt der dritte Fall, eine Mansardwohnung, die Mitte der Neunziger ausgebaut wurde. Die Dachfenster sind blind geworden, und im Juli klettert die Temperatur im Schlafzimmer hoch. Hier geht es um neue Fenster, bessere Dämmung und außenliegenden Sonnenschutz, beschrieben auf der Seite Dachwohnung renovieren.
Neu-Weißensee und das Komponistenviertel
Weißensee war ein Dorf am See, bis im späten 19. Jahrhundert daneben ein neuer Ortsteil angelegt wurde, Neu-Weißensee. In den Jahrzehnten um 1900 entstanden Mietshäuser, deren Straßen im Komponistenviertel Namen von Musikern tragen. Gebaut wurde oft niedriger und kleinteiliger als in der Innenstadt. Das Mansarddach war eine beliebte Form, weil es unter der steilen Fläche viel nutzbaren Raum ließ.
Seit 1920 gehört Weißensee zu Berlin, seit der Bezirksreform 2001 zum Bezirk Pankow. Der Gutachterausschuss Berlin datiert den Beginn der Dachwohnungen im Osten auf die 1990er-Jahre. In Weißensee blieben viele Mansarden bis heute Speicher, andere tragen Ausbauten aus dieser Zeit.
Was das Mansarddach technisch mitbringt
Steile Unterseite, flache Oberseite
Das Mansarddach knickt auf halber Höhe. Unten steht die Dachfläche sehr steil, oben liegt ein flach geneigter Teil. Dadurch reicht die volle Stehhöhe bis nah an die Außenwand, und die Räume wirken fast wie ein Vollgeschoss. Gauben sitzen traditionell in der steilen Fläche und bringen vor allem Licht. Die Höhenregel der Bauordnung für Dachzimmer, 2,20 m über wenigstens der halben Netto-Raumfläche, erfüllt eine Mansarde deshalb meist ohne Mühe.
Holzbalken über dem obersten Wohngeschoss
Zwischen Wohnung und Mansarde liegt eine Holzbalkendecke, oft mit Schüttung zwischen den Balken. Für die Maisonette wird sie an einer Stelle geöffnet, und der Tragwerksplaner bestimmt die Lage des Wechsels. Die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss muss beim Ausbau feuerhemmend sein (§ 48 Abs. 6 BauO Bln). Rund um die Öffnung kommt deshalb eine Brandschutzbekleidung.
Strang und Heizung für die obere Ebene
Liegt das neue Bad oben genau über dem alten, genügt bei der Maisonette oft ein kurzer Anschluss an die eigenen Leitungen. Dann wird der Fallstrang nur ein Geschoss verlängert. Die Heizung führen wir als eigenen Kreis nach oben, bei 2 bis 4 Heizkörpern erfahrungsgemäß für 3.500 bis 8.000 €. Eine Fußbodenheizung im Trockensystem schont die Aufbauhöhe auf der alten Decke.
Rettungsweg aus zwei Etagen
Eine Maisonette ohne eigenen Treppenraum braucht in jedem ihrer beiden Geschosse einen anderen Rettungsweg. Oben ist das meist ein Rettungsfenster, das die Feuerwehr anleitern kann. Es hat mindestens 0,90 × 1,20 m lichte Öffnung und liegt höchstens 1 m waagerecht von der Traufkante. Schon im dreigeschossigen Haus liegt die Brüstung im Dach meist über 8 m, dann braucht es Zufahrt für ein Hubrettungsfahrzeug.
Wärme im Winter, Kühle im Sommer
Die steile Mansardfläche lässt nur begrenzt Sparrenhöhe für Dämmung. Das Gesetz akzeptiert dann die größte technisch mögliche Dicke, sofern der Dämmstoff λ 0,035 erreicht. Für den flachen Teil oben bleibt meist mehr Platz. Speichermasse im Dämmstoff und ein Rollladen außen halten die Mansarde im Sommer kühler.
Maisonette: Wohnung und Mansarde verbinden
Eine Treppe aus dem Flur, oben zwei Zimmer und ein Bad: So wird aus der Etagenwohnung eine Maisonette. Bauordnungsrechtlich darf die Decke geöffnet werden, wenn beide Ebenen eine Wohnung bilden und zusammen höchstens 400 m² Brutto-Grundfläche haben. Ohne eigenen Treppenraum geht es bis 200 m² (§ 35 Abs. 1 BauO Bln). Am Treppenloch verlangt § 38 eine Umwehrung von 0,90 m Höhe, und zwischen den Stäben bleiben höchstens 12 cm frei.
In Weißensee kommt eine Planungsfrage hinzu. Weißensee ist seit 2001 Teil des Bezirks Pankow, und der Bezirk hat 14 soziale Erhaltungsgebiete, so viele wie sonst nur Mitte. Steht das Haus in einem dieser Gebiete, gilt die Mansarde als obere Ebene der Wohnung darunter laut Verwaltungsvorschrift als nicht genehmigungsfähig. Welche Kriterien dort gelten, fasst die Seite zu den Genehmigungskriterien im Milieuschutz zusammen. Außerhalb dieser Gebiete planen wir die Maisonette aus Wohnung und Dach mit Tragwerksplaner und Architekt.
Aufzug im kleinen Mietshaus
Wer in ein kleines Mietshaus eine neue Dachwohnung bringt, hört bald die Frage nach dem Aufzug. Die Bauordnung verlangt keinen, wenn nur das oberste Geschoss nachträglich ausgebaut wird. Freiwillig eingebaut, darf ein Aufzugsturm vor der Außenwand geringere Abstandsflächen haben, sofern 3 m zur Nachbargrenze bleiben.
Anders sieht es im Milieuschutz aus. Nr. 2.4 der Verwaltungsvorschrift hält einen Aufzug in Bestandsgebäuden mit bis zu vier oberirdischen Geschossen für nicht genehmigungsfähig, in höheren Häusern grundsätzlich für genehmigungsfähig. Für die kleineren Häuser in Weißensee ist das oft die entscheidende Grenze. Wir planen die Dachwohnung deshalb so, dass sie auch ohne Aufzug gut erschlossen ist.
Was in Weißensee gefragt ist
Am häufigsten geht es um die Mansarde über der eigenen Wohnung. Ist die Maisonette im Erhaltungsgebiet nicht genehmigungsfähig, wird die Mansarde oft eine eigene kleine Wohnung. Gemeinschaften mit leerem Trockenboden lassen daraus eine Dachwohnung bauen, häufig mit neuen Fenstern in der Schräge. Dazu kommen Renovierungen der Mansardwohnungen aus den Neunzigern.
In den Einfamilienhausgebieten nördlich des Kerns steht der ungenutzte Dachboden im Mittelpunkt. Dort geht es um Dämmung, Dachfenster und eine feste Treppe.
Kosten für Mansarde, Treppe und Durchbruch
| Vorhaben | Erfahrungswert | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Mansarde mit dichtem Dach, innen nichts gemacht | 1.400–2.100 € | je m² Grundfläche |
| Deckendurchbruch in der Holzbalkendecke | 3.500–8.000 € | je Öffnung |
| Gerade Holztreppe mit Montage | 4.500–8.000 € | je Stück |
| Neues Dachfenster in Standardgröße | 1.500–2.500 € | je Stück |
| Zwischen- und Untersparrendämmung mit Gipskarton Q2 | 140–220 € | je m² Dachfläche |
Eine Mansarde mit 50 m² Grundfläche kommt damit erfahrungsgemäß auf 70.000 bis 105.000 €, ohne Treppe und Bad. Eine neue Treppe mit Deckendurchbruch rechnen wir im Ausbau mit 12 Prozent Zuschlag. Für Dachfenster in der Mansarde gilt der Faktor 1,15.
Die Dachfläche fällt größer aus als die Grundfläche, bei 45 Grad Neigung etwa um das 1,4-Fache. Alle Zahlen sind brutto, Stand September 2026, und gelten ohne Gebühren und Prüfingenieur. Die verbindliche Summe steht nach dem Aufmaß im Festpreisangebot.
Freistellung, Beschluss und die Regeln im Bezirk Pankow
Der Ausbau einer Mansarde zu Wohnraum ist im unbeplanten Innenbereich nach § 62 BauO Bln von der Baugenehmigung freigestellt, neue Gauben eingeschlossen. Ein bauvorlageberechtigter Planer reicht die Unterlagen ein. Frühestens einen Monat danach darf der Bau beginnen, sofern die Behörde kein Verfahren verlangt. Ein Haus mit drei oder vier Geschossen und ausgebautem Dach liegt je nach Höhe oft in Gebäudeklasse 4, und dann werden Statik und Brandschutz geprüft.
Die Eigentümerversammlung entscheidet über den Eingriff in Dach und Decke per Beschluss. In einem sozialen Erhaltungsgebiet verlangt das Erhaltungsrecht eine eigene Genehmigung, die unabhängig von der bauordnungsrechtlichen Freistellung beim Stadtentwicklungsamt liegt. Für ein denkmalgeschütztes Haus gilt zusätzlich, dass die Kubatur des Dachs erhalten bleibt.
Der Rechtsstand dieser Absätze ist September 2026. Ob sich für Ihre Mansarde etwas anderes ergibt, klären wir vor dem Angebot mit Planer und Bezirksamt Pankow.
Arbeiten im Haus mit wenigen Parteien
In einem Haus mit sechs Parteien kennt jeder jeden, und eine Baustelle fällt sofort auf. Wir sprechen deshalb vor dem Start mit der Verwaltung und hängen einen Plan in den Hausflur. Das Gerüst steht zur Hofseite, bei breitem Gehweg auch zur Straße. Der Materialaufzug bringt Platten und Dämmstoff nach oben, der Container steht in einer beantragten Halteverbotszone.
Während Durchbruch und Treppe entstehen, ist die eigene Wohnung für 1 bis 2 Wochen Baustelle. Eine Staubschutzwand trennt den Flur ab. Laute Arbeiten legen wir auf die Werktage.
Auf der Baustelle arbeiten mehrere Gewerke, doch für Sie gibt es nur einen Vertrag und einen Ansprechpartner. Für Bad, Heizkreis, Putz und Anstrich in der Mansarde sind unsere eigenen Leute zuständig. Die Gaube in der Mansardfläche setzt eine Partner-Zimmerei, und auch Dachdecker und Elektriker sind feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren bauen. Gipsplatten, Treppe und Dielenboden entstehen aus einer Hand, und alle Gewerke folgen einem gemeinsamen Bauzeitenplan.
Wochenplan für Maisonette und Mansardausbau
Im kleinen Haus mit wenigen Eigentümern ist der Beschluss oft schnell gefasst, Planung und Statik brauchen trotzdem meist 2 bis 6 Monate. Hat die Bauaufsicht die Unterlagen erhalten, beginnen wir frühestens einen Monat später. Auf der Baustelle folgen zuerst Gerüst, Rückbau und die Arbeiten der Zimmerei, eine Gaube steht nach 2 bis 4 Wochen.
Anschließend ziehen Leitungen durch den Dachraum, bevor Dämmung, Dampfbremse und Gipsplatten die Schrägen schließen. Für das Bad in der Mansarde sind im laufenden Ausbau 3 bis 4 Wochen eingeplant. Erst wenn oben alles geschlossen ist, öffnen wir die Decke für die Treppe. Für rund 60 m² sind insgesamt 10 bis 16 Wochen üblich, bis wir gemeinsam abnehmen und das Protokoll unterschreiben.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Eine Leiter- oder Bodentreppe aus dem Baumarkt, die Sie selbst einbauen: Die passt im Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 für einen Speicher ohne Aufenthaltsraum.
- Neueindeckung oder Fassadenanstrich als eigener Auftrag, wenn innen nicht ausgebaut wird.
- Die Rechnung für die Mansardbalken, den Brandschutznachweis und die Bauvorlagen liefert ein Tragwerksplaner oder Architekt. Wir binden ihn ein und stimmen die Termine ab.
Rund um den Weißen See und darüber hinaus
Gebaut wird im Komponistenviertel, am Antonplatz und entlang der Berliner Allee. Dazu kommen die Häuser um Langhansstraße und Pistoriusstraße, am Weißen See sowie in Heinersdorf und Blankenburg. Unsere Leute kommen aus Lankwitz, fahren am Stück an und rechnen die Anfahrt in den Festpreis ein.
Im Südwesten grenzt Prenzlauer Berg an, im Nordwesten Pankow. Östlich beginnt mit Hohenschönhausen der Bezirk Lichtenberg. Noch weiter östlich liegen die Siedlungsgebiete von Marzahn-Hellersdorf.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Die passende Treppe ins Dach: welche Bauart zu welchem Grundriss passt.
- Durchbruch in der Decke: Statik und Brandschutz an der Öffnung.
- Dachfensterpreise mit Faktoren: Mansarde, Rollladen und Gerüst durchgerechnet.
- Hitze unter der Schräge: Dämmstoff, Sonnenschutz und Lüftung gegen warme Nächte.
- Gaubenformen im Überblick: welche Gaube in welches Dach passt.
Mansarde ansehen, Festpreis bekommen
Mansarde über der eigenen Wohnung oder Trockenboden im Eckhaus: Wir kommen nach Weißensee, messen auf und schauen uns Decke, Dach und Rettungsweg an. Der Termin ist kostenlos. Anschließend liegt Ihr Angebot vor, mit festem Preis je Gewerk und einem Wochenplan. Über Ihre Mansarde sprechen wir am Telefon: 030 8268 9996, erreichbar Mo–Fr 7–18 Uhr. Fotos vom Dachboden und eine kurze Beschreibung schicken Sie uns über das Formular unten auf der Seite.
