Innenausbau Dachgeschoss Berlin: mehrere Wohnungen, ein Plan

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Wenn die Hülle dicht ist und drinnen alles anfängt

Der Dachdecker hat sein Gerüst abgebaut, die Gauben sind eingedeckt, und die Dachfenster schließen. Drinnen liegen Sparren, Kehlbalken und die alte Holzbalkendecke frei. Ab diesem Tag teilen sich viele Gewerke einen einzigen Dachraum. Innenausbau heißt bei uns: Ein Bauleiter bestimmt, wer wann an welcher Fläche arbeitet, und übergibt jede Fläche fertig an das nächste Gewerk.

Käufer eines Rohlings mit fertiger Hülle steigen an diesem Punkt ein, ob Privatleute mit einer Einheit oder Entwickler mit dem ganzen Dachgeschoss. Laut Gutachterausschuss Berlin sind die meisten Rohlinge allerdings unausgebaute Dachräume, bei denen die Hülle erst noch entsteht. Was beim Kauf und beim Ausbau solcher Einheiten zählt, erklärt die Seite zum Dachgeschossrohling.

Der zweite Fall ist der Eigentümer eines Mietshauses oder die Eigentümergemeinschaft, die das Dach selbst zu Wohnungen ausbauen lässt. Dort kommt der Innenausbau nach Zimmerei, Gauben und Fenstern, alles im selben Vertrag. Wird die oberste Wohnung mit dem Dach verbunden, stehen zusätzlich Treppe und Deckendurchbruch im Plan, wie beim Maisonette-Ausbau beschrieben.

Ausgebautes Altbau-Dachgeschoss mit weißen Holzbalken, großen Dachfenstern und Blick über die Dächer

Die Reihenfolge, die den Ausbau trägt

Leitungen im Rohbau. Sanitär, Heizung und Elektro legen ihre Wege, solange Sparrenfelder und Decke offen sind.
Dämmung und Dampfbremse. Die Dämmung füllt die Felder, die Bahn wird an Brandwand, Schornstein und Fenster luftdicht angeschlossen.
Installationsebene und Trockenbau. Vor der Bahn entsteht die Ebene für Kabel und Dosen, dann folgen Platten, Trennwände und Brandschutzbekleidung.
Boden und Bad. Auf der Holzbalkendecke folgen Schüttung, Trittschalldämmung und Trockenestrich, im Bad Abdichtung und Fliesen.
Oberflächen. Spachtel und Anstrich machen Schrägen und Wände fertig, danach kommt der Bodenbelag.
Endmontage. Zargen, Türblätter, Treppe, Sanitärobjekte, Schalter und Leuchten werden gesetzt.
Abnahme. Gemeinsamer Rundgang mit Protokoll, danach die Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung.

Jeder Schritt schließt etwas, das der vorige noch offen braucht. Wer eine Schräge beplankt, bevor die Druckprobe der Wasserleitung gelaufen ist, öffnet sie womöglich wieder. Wer den Parkettboden vor dem letzten Anstrich legt, deckt ihn wochenlang ab. Die Folge oben ist deshalb unser fester Rahmen, und abgewichen wird nur mit einem Grund. Bei vier Wohnungen im Dach läuft sie nicht viermal nacheinander, sondern gestaffelt: Während in der ersten gefliest wird, schließt der Trockenbau schon die zweite.

Übergaben zwischen den Gewerken

Vom offenen Dach an die Leitungen

Die erste Übergabe findet statt, wenn Zimmerei und Dachdecker fertig sind. Der Bauleiter prüft dann, ob Gaubenanschlüsse und Fenster dicht sind und ob Wasser irgendwo eingedrungen ist. Erst danach ziehen Sanitär und Elektro ein. An der Brandwand markieren wir einen Meterriss, von dem aus alle Gewerke ihre Höhen messen.

Von der Installation an den Trockenbau

Bevor eine Platte montiert wird, sind drei Dinge erledigt: Druckprobe der Wasser- und Heizungsleitungen, Prüfung der Kabelwege und Fotos jeder offenen Wand. Die Fotos bekommen Sie mit den Unterlagen, damit später jeder weiß, wo Leitungen liegen. Traversen für Waschtisch und Hängeschränke sitzen zu diesem Zeitpunkt schon.

Vom Trockenbau an Boden und Bad

Stehen Wände und Brandschutzbekleidung, kommt der Fußbodenaufbau auf die Holzbalkendecke. Ein Trockenestrich braucht keine lange Trocknung, was den Plan spürbar entlastet. Im Bad folgen Abdichtung und Fliesen durch unsere eigenen Leute. Die Höhe des fertigen Bodens steht jetzt fest, und nach ihr richten sich Türzargen und Treppenanschluss.

Von den Oberflächen an Türen und Treppe

Nach dem Spachteln sieht der Bauleiter jede Fläche im Streiflicht der Dachfenster an. Dann kommen Anstrich und Bodenbelag, zuletzt Türen und Treppe. Die Treppe bauen wir erst spät ein, damit Stufen und Geländer die Bauzeit ohne Schrammen überstehen. Während der Arbeiten dient eine Bautreppe als Zugang.

Ingenieur prüft freigelegte Holzbalken einer alten Decke

Berliner Dachräume und was sie dem Ablauf abverlangen

Im Vorderhaus der Gründerzeit liegt das Dachgeschoss über vier oder fünf Etagen ohne Aufzug. Platten, Estrichelemente und Fliesen kommen deshalb über einen Materialaufzug an der Fassade oder per Kran nach oben. Wie lang eine Gipsplatte sein darf, entscheidet manchmal die Kurve im Treppenhaus. Solche Fragen klären wir beim Termin auf dem Dachboden, nicht am Liefertag.

Im Seitenflügel und im Hinterhaus ist der Hof oft zu eng für einen Kran. Dann steht der Aufzug im Hof, und die Liefertage richten sich nach seiner Kapazität. In Dachräumen mit Kehlbalkenlage kommt eine zweite Ebene dazu, deren Decke vor dem Estrich fertig sein muss. Beim Berliner Dach mit steiler Straßenseite und flachem Mittelteil liegt viel Arbeit in der waagerechten Decke.

Dachgeschosse, die in den 1990er-Jahren zu Wohnungen ausgebaut wurden, sind der dritte Typ. Dort beginnt der Innenausbau mit Rückbau, weil alte Verkleidung und Dämmung zuerst hinausmüssen. Danach läuft die bekannte Folge, nur mit dem Vorteil, dass Treppe und Zugang meist schon vorhanden sind.

neues Bad unter der Dachschräge mit bodengleicher Dusche und Dachfenster

Was der Innenausbau kostet und wie sich das verteilt

Ausgangslage	Preis je m² Grundfläche
Hülle fertig: Dach gedämmt, Fenster und Estrich drin	900–1.500 €
Dach dicht, innen nichts gemacht	1.400–2.100 €
Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu	1.800–2.600 €
Neue Eindeckung und Gaube dazu	2.300–3.400 €

Bei fertiger Hülle verteilt sich die Summe als Richtwert so, gerechnet für eine Einheit mit 70 m² Grundfläche und 63.000 bis 105.000 €:

Gewerk	Anteil	bei 70 m²
Trockenbau, Putz und Brandschutz	22 %	rund 13.900–23.100 €
Sanitär und Heizung	22 %	rund 13.900–23.100 €
Elektro	14 %	rund 8.800–14.700 €
Boden und Fliesen	16 %	rund 10.100–16.800 €
Maler und Spachtel	8 %	rund 5.000–8.400 €
Innentüren und Treppe	10 %	6.300–10.500 €
Planung und Baustelle	8 %	rund 5.000–8.400 €

Die Spannen sind Richtwerte, abhängig vom Objekt, und gelten brutto im September 2026. Bezugsgröße ist die Grundfläche des Dachgeschosses, nicht die Wohnfläche, die unter Schrägen kleiner ausfällt. Eine neue Treppe mit Deckendurchbruch schlägt 12 % auf, ein eigener Zugang mit Kran oder Aufzug 20 %. Ein neues Bad bringt 15 %, Bad und eigene Heizung zusammen 25 %. Ab 250 m² rechnen wir nach Planung, und Gebühren der Behörde oder des Prüfingenieurs sind nie enthalten.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Zeitplan in Wochen

Eine fertige Hülle mit 60 bis 80 m² bauen wir erfahrungsgemäß in 6 bis 10 Wochen aus. Beginnt der Ausbau im leeren Dachraum mit rund 60 m², sind es 10 bis 16 Wochen. Ein Bad im Dachgeschoss belegt davon 3 bis 4 Wochen, eine Treppe mit Deckendurchbruch 1 bis 2 Wochen. Beides liegt im Plan so, dass kein Gewerk auf ein anderes wartet. Für ein Dachgeschoss mit mehreren Einheiten setzen wir die Wochen je Wohnung versetzt an und nennen Ihnen einen gemeinsamen Übergabetermin.

Vor dem ersten Arbeitstag stehen meist 2 bis 6 Monate für Planung, Statik, Unterlagen und Beschlüsse. Läuft der Ausbau in der Genehmigungsfreistellung, darf frühestens einen Monat nach Vorlage der Unterlagen begonnen werden, so regelt es § 62 Abs. 3 BauO Bln. Diesen Monat nutzen wir für Bestellungen und die Baustelleneinrichtung.

Worauf der Bauleiter achtet

Eine Höhe für alle. Der Meterriss an der Wand gilt für Estrich, Fliesen, Türen und Treppe gleichermaßen.
Maße erst am Bau. Treppe, Einbauschränke und Duschtrennwand werden aufgemessen, wenn Wände und Boden stehen.
Schutz fertiger Flächen. Fliesen, Stufen und Fensterbänke bekommen Abdeckungen, bis das letzte Gewerk gegangen ist.
Änderungen früh melden. Jede verschobene Steckdose ist vor dem Beplanken eine Kleinigkeit und danach eine offene Wand.
Mieter im Haus. Laute Arbeiten legen wir auf feste Zeiten und kündigen sie im Treppenhaus und bei der Verwaltung an.
Materialweg. Liefermengen richten sich nach Aufzug, Hof und Treppenhaus, damit nichts im Flur lagert.

Was die Bauordnung während des Innenausbaus verlangt

Ein Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken liegt im unbeplanten Innenbereich in der Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln. Die Behörde kann trotzdem ein Verfahren verlangen, einen Anspruch auf die Freistellung gibt es nicht. Standsicherheit und Brandschutz bleiben in den Gebäudeklassen 4 und 5 prüfpflichtig, auch wenn das Vorhaben freigestellt ist. Das typische Berliner Mietshaus mit fünf Geschossen fällt in der Regel in Klasse 5.

Beim Ausbau selbst gelten Pflichten auch für das Bestandshaus. Türen vom Treppenraum zum Keller müssen mindestens feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend sein, und der Treppenraum muss sich entrauchen lassen. Beides steht in § 48 Abs. 5 und gehört bei uns in den Bauzeitenplan. In Aufenthaltsräumen und in Fluren mit Rettungsweg kommen Rauchwarnmelder dazu.

In der Eigentümergemeinschaft sind Dach und tragende Decke Gemeinschaftseigentum. Für bauliche Veränderungen daran braucht es einen Beschluss nach § 20 WEG. Maßgeblich ist hier der Rechtsstand vom September 2026. Mit dem Planer und der Bauaufsicht, die über das Verfahren entscheidet, prüfen wir ihn noch einmal, ehe wir anbieten.

Vorwandinstallation mit neuen Leitungen unter der Dachschräge

Ein Bauleiter, ein Vertrag, ein Plan

Am Tag, an dem im Bad die Fliesen kommen, arbeiten dort unsere eigenen Leute, wie zuvor schon an den Wasser- und Heizungsleitungen: Sanitär, Heizung, Fliesen, Putz und Anstrich liegen bei ihnen. Trockenbau, Boden, Parkett, Fenster und Türen kommen bei uns aus einer Hand. Für Elektro, Zimmerei und Dachdeckerarbeiten arbeiten wir mit festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen.

Für Sie bleibt davon genau ein Vertrag mit uns übrig. Ein gemeinsamer Bauzeitenplan zeigt jedem Gewerk seine Tage, und ein Ansprechpartner kennt jeden davon.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Eine Küche oder Einbaumöbel planen lassen, ohne dass dabei gebaut wird: Das übernimmt ein Küchen- oder Möbelplaner.
Wer Pläne für die Bauaufsicht zeichnet und die Tragfähigkeit berechnet, ist Architekt oder Tragwerksplaner. Seine Termine hängen wir in denselben Ablauf wie die Gewerke.
Eine neue Eindeckung oder Fassade als eigener Auftrag, ohne dass innen ausgebaut wird, gehört zu einem Dachdecker- oder Fassadenbetrieb.
Eine Schadstoffsanierung mit anschließender Freimessung, bei der sonst nichts ausgebaut wird, erledigt ein darauf spezialisierter Betrieb.

Wo wir Dachräume innen ausbauen

In Prenzlauer Berg bauen wir viele Rohlinge im Hinterhaus und im Seitenflügel aus. Die Dachräume in Mitte liegen oft über schmalen Treppenhäusern, was die Materialplanung bestimmt. In Nord-Neukölln übernehmen Käufer Rohlinge mit Ausbaurecht und brauchen einen Plan für alle Gewerke.

In Friedrichshain liegen die Dächer zwischen Brandwänden über engen Höfen. In Alt-Pankow und um die Florastraße in Pankow verbinden wir oft die oberste Altbauwohnung mit dem Dach zur Maisonette. In Weißensee bauen wir Mansarden kleinerer Mietshäuser aus.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Den Dachboden ausbauen: Voraussetzungen, Ausgangslagen und Verfahren vom Speicher zur Wohnung.
Ablauf und Dauer: die Chronologie mit Wochen und den Terminen der Entscheider.
Der Kostenrechner: Ausgangslage wählen, Zuschläge setzen, Spanne ablesen.
Böden auf der Holzbalkendecke: Schüttung, Trittschall und Trockenestrich.
Fliesen unter der Schräge: Abdichtung und Großformat im Dachbad.
Genehmigung in Berlin: Freistellung, Verfahren und Unterlagen.

Vom Dachboden zum Zeitplan

Am Anfang steigen wir mit Ihnen oder Ihrer Verwaltung ins Dach des Hauses und schauen uns Hülle, Decke und Zugang an. Dieser erste Termin kostet Sie nichts. Danach erhalten Sie ein Festpreisangebot nach Gewerken und einen Bauzeitenplan, der die Reihenfolge Woche für Woche zeigt. Rufen Sie uns an unter 030 7593 9913, montags bis freitags zwischen 7 und 18 Uhr, oder schreiben Sie über das Formular unten auf der Seite.

Häufige Fragen

Unser Rohling hat eine fertige Hülle mit 70 m². Was kostet der Innenausbau?

Für eine Hülle mit gedämmtem Dach, Fenstern und Estrich rechnen wir erfahrungsgemäß 900 bis 1.500 € je m² Grundfläche. Bei 70 m² ergibt das 63.000 bis 105.000 €. Kommen ein neues Bad und eine eigene Heizung dazu, schlägt der Kostenrechner 25 % auf.

Welches Gewerk kommt nach dem Dachdecker als Nächstes?

Zuerst legen Sanitär, Heizung und Elektro ihre Leitungen, solange alles offen ist. Danach folgen Dämmung, Dampfbremse und Trockenbau, anschließend Estrich, Bad und Fliesen. Spachtel, Anstrich, Boden, Türen und Treppe bilden den Abschluss.

Wer teilt den Elektriker ein, wenn er von einem Partnerbetrieb kommt?

Das macht derselbe Bauleiter, der auch unsere eigenen Leute einteilt. Der Elektro-Partner baut seit Jahren mit uns und steht mit festen Tagen im Bauzeitenplan. Ihr Vertrag läuft trotzdem allein mit uns.

Wie lange dauert eine Dachwohnung mit 60 m², wenn das Dach des Hauses noch leer ist?

Aus einem leeren Dachabschnitt mit etwa 60 m² Grundfläche wird erfahrungsgemäß in 10 bis 16 Wochen eine Wohnung. Der erste Teil gehört Zimmerei, Gauben und Dachfenster. Planung, Statik, Unterlagen und Beschlüsse brauchen davor in der Regel 2 bis 6 Monate.

Können wir während des Ausbaus eine Wand noch verschieben?

Eine nichttragende Wand lässt sich meist noch versetzen, solange keine Leitungen darin liegen. Nach § 61 Abs. 5 BauO Bln dürfen verfahrensfreie Änderungen ab Baubeginn ohne Nachtrag ausgeführt werden. Vor Nutzungsbeginn müssen sie aber in angepassten Bauvorlagen stehen, die der Planer nachzieht.

Wann müssen die Küchen für drei neue Dachwohnungen bestellt sein?

Die Lage von Spüle, Herd und Geschirrspüler brauchen wir für jede Wohnung vor der Rohinstallation. Das Aufmaß für die Möbel nimmt der Küchenplaner, sobald die Wände stehen und gespachtelt sind. Die Lieferung legen wir hinter Boden und Anstrich in den Bauzeitenplan.

Was passiert bei der Abnahme am Ende des Innenausbaus?

Wir gehen gemeinsam durch jeden Raum und halten den Zustand in einem Protokoll fest. Offene Punkte stehen dort mit Termin. Dazu erhalten Sie die Unterlagen zu Elektro, Sanitär und Dämmung.

Unsere Mieter wohnen im vierten Stock direkt darunter. Wie viel bekommen sie mit?

Laut wird es vor allem beim Rückbau und beim Setzen der Unterkonstruktion. Das Treppenhaus schützen wir mit Abdeckungen, schweres Material kommt über Aufzug oder Kran nach oben. Jede Abschaltung von Wasser oder Strom kündigen wir vorher im Haus an.

Brauchen wir einen Architekten, wenn nur innen ausgebaut wird?

Wird ein Dachraum zu Wohnraum, braucht die Bauaufsicht Unterlagen. Im Berliner Mietshaus stellt diese in der Regel ein Architekt oder gelisteter Ingenieur aus. Standsicherheit und Brandschutz werden dort ebenfalls nachgewiesen. Wir binden das Büro ein und legen seine Vorgaben in den Bauablauf.

Was kostet eine Innentür unter der Schräge?

Eine Innentür mit Zarge liegt in der Regel bei 450 bis 1.100 € je Tür. Wir setzen sie dorthin, wo vor der Kniestockwand die volle Höhe bleibt. Eine schall- und rauchdichte Wohnungseingangstür kostet erfahrungsgemäß 1.800 bis 3.500 €.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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