Was in Berlin als Dachrohling verkauft wird
Im Exposé steht ein Dachboden mit Verschlägen, offenen Sparren und einem Preis je Quadratmeter Nutzfläche. Gemeint ist in der Regel ein unausgebautes Wohnungseigentum im Dachgeschoss, das der Käufer auf eigene Kosten ausbaut. Der Käufer erhält dabei, wie Fachanwälte es nennen, ein sogenanntes Ausbaurecht. Der Gutachterausschuss Berlin führt diese Dachräume in seiner Statistik als Teileigentum.
Die meisten Rohlinge liegen im Altbau. Rund 72 Prozent der 2025 verkauften unausgebauten Dachräume stehen laut Gutachterausschuss in Häusern bis Baujahr 1910, im Jahr davor waren es rund 68 Prozent. Das passt zur Geschichte: Im Westteil wurden Dächer weitgehend seit Mitte der 1980er ausgebaut, im Osten erst seit den 1990ern. Was heute noch leer ist, sitzt deshalb häufig unter einem Berliner Dach mit steiler Straßenseite und flachem Oberteil.
Die Angaben auf dieser Seite geben den Stand September 2026 wieder. Über den Kaufvertrag entscheiden Sie mit Notar und Anwalt, über den Ausbau die Bauaufsicht und im Erhaltungsgebiet die Stadtplanung des Bezirks. Vor jedem Angebot gleichen wir die Rechtslage mit dem Planer und der Behörde ab.
Was Rohlinge laut Gutachterausschuss kosten
Im Exposé steht ein Preis, im Nachbarhaus wurde ein anderer gezahlt. Belastbar sind die Zahlen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, zuletzt im Immobilienmarktbericht 2025/2026.
| Jahr | Kauffälle | Spanne je m² Nutzfläche | Mittelwert |
|---|---|---|---|
| 2023 | 65 | 167 bis 3.595 € | 1.739 € |
| 2024 | 61 | 79 bis 6.421 € | 2.392 € |
| 2025 | 46 | 56 bis 6.173 € | 2.266 € |
Die Spanne ist groß, und der Gutachterausschuss nennt die Gründe. Den Preis treiben die Gestaltungsmöglichkeiten des Dachraums, Größe und Schnitt der späteren Fläche und ein vorhandener Aufzug. Dazu kommt der Aufwand für den Grundausbau: Dachänderungen, Deckenverstärkungen, Sanitäranschlüsse und neue Steigleitungen. Teils ist die Planung oder sogar die Baugenehmigung schon im Preis enthalten, meist im oberen Bereich.
Rohlinge werden je Quadratmeter Nutzfläche gehandelt, ausgebaute Dachwohnungen je Quadratmeter Wohnfläche. Die beiden Zahlen lassen sich deshalb nicht gegeneinander rechnen. Was ein Ausbau an Fläche und Wert bringt, ordnet die Seite zu Wert und Miete ein.
Die Prüfliste vor dem Notartermin
Der Notartermin steht in drei Wochen, und die Bank will wissen, was nach dem Kaufpreis noch kommt. Diese Punkte sollten vorher geklärt sein:
| Prüfpunkt | Wo Sie nachsehen | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Ausbaurecht und Einheit | Teilungserklärung | Sondereigentum oder Teileigentum an der künftigen Einheit, Umfang des Ausbaurechts, Zweckbestimmung |
| Eintragung | Grundbuch | Aufteilung vollzogen, Einheit eingetragen |
| Beschlüsse | Beschlusssammlung, Protokolle | bauliche Veränderung nach § 20 WEG, Auflagen der Gemeinschaft |
| Tragwerk | Tragwerksplaner vor Ort | Holzbalkendecke, Sparren, Kehlbalken, Auflager |
| Leitungen | Keller, Schächte, Heizung | Steigleitungen, Anschlusspunkte, Weg nach oben |
| Zugang | Treppenhaus, Hof | Aufzug, Materialtransport, Stellfläche |
| Rettungsweg | Hof und Straße | Anleiterbarkeit, Brüstungshöhe, Aufstellfläche |
| Verfahren | Bauaufsicht, Planungsrecht | § 34-Gebiet oder Bebauungsplan, Freistellung oder vereinfachtes Verfahren |
| Schutzgebiete | Bezirksamt | soziales Erhaltungsgebiet, Denkmal |
| Pflichten am Bestand | Kaufvertrag | wer Kellertüren, Entrauchung und Solaranlage bezahlt |
Teilungserklärung, Ausbaurecht und das Dach der Gemeinschaft
Eine Eigentümergemeinschaft in Wilmersdorf verkauft ihren Dachboden, und die Teilungserklärung ist dreißig Jahre alt. Ohne Regelung darin ist ein unausgebauter Dachraum nach Darstellung von Fachanwälten Gemeinschaftseigentum. Im Regelfall hat der Aufteiler jedoch schon Sondereigentum oder Teileigentum an den künftigen Dachwohnungen gebildet und ein Ausbaurecht eingeräumt. Genau diese Stelle gehört vor dem Kauf gelesen.
Das Dach selbst bleibt immer Gemeinschaftseigentum. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, können nach § 5 Abs. 2 WEG kein Sondereigentum sein, etwa die tragende Decke. Ein bloßes Sondernutzungsrecht am Dachboden reicht laut dem Verband Wohnen im Eigentum für den Ausbau nicht. Soll aus Teileigentum Wohnungseigentum werden, braucht es nach derselben Quelle eine Änderung der Teilungserklärung mit Grundbucheintrag.
Über bauliche Veränderungen entscheidet die Gemeinschaft per Beschluss oder gestattet sie einem Eigentümer (§ 20 Abs. 1 WEG). Einen Anspruch darauf hat ein Eigentümer, wenn alle einverstanden sind, die über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Veränderungen, die die Anlage grundlegend umgestalten, können nicht beschlossen werden (§ 20 Abs. 4 WEG). Ältere Ratgeber mit anderer Regel beziehen sich auf das Recht vor der WEG-Reform.
Holzbalkendecke, Sparren und die Statik
Unter dem Rohling liegt in fast jedem Haus aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg eine Holzbalkendecke. Sie trägt künftig Estrich, Bad und Möbel, und sie bestimmt Trittschall und Brandschutz. Ob sie das schafft, rechnet ein Tragwerksplaner. Ein fünfgeschossiges Gründerzeithaus mit ausgebautem Dach gehört meist zur Gebäudeklasse 5, und dort wird der Standsicherheitsnachweis bauaufsichtlich geprüft.
Beim Ausbau muss die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss feuerhemmend sein, ebenso alle neuen tragenden Bauteile (§ 48 Abs. 6 BauO Bln). Wird eine Verstärkung nötig, kostet ein eingebauter Stahlträger nach unseren Erfahrungswerten 2.500 bis 8.000 € je Träger, je nach Statik. Mehr zu Auflagern und Leichtbau steht auf der Seite zur Statik im Dachausbau.
Steigleitungen, Heizung und der Weg nach oben
Im Keller enden die Leitungen, und bis unter das Dach sind es fünf Geschosse durch bewohnte Wohnungen. Die neue Wohnung braucht Wasser, Abwasser, Heizung und Strom, und der Weg dorthin kostet oft mehr als erwartet. Nach unseren Erfahrungswerten kostet das Erneuern oder Verlängern der Steigleitungen 800 bis 1.500 € je Geschoss und Strang. Die Anbindung der neuen Wohnung liegt bei 2.500 bis 5.000 €, ein Heizkreis mit zwei bis vier Heizkörpern bei 3.500 bis 8.000 €.
Für einen Strang über fünf Geschosse sind das 4.000 bis 7.500 € allein für die Steigleitung. Die Abschaltungen von Wasser und Strom kündigen wir im Haus rechtzeitig an. Wie das im bewohnten Haus abläuft, zeigt die Strangsanierung im Dachgeschoss.
Der Zugang ist die zweite Frage. Einen Aufzug verlangt die Bauordnung beim nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses nicht (§ 39 Abs. 4). Material kommt dann über einen Aufzug an der Fassade oder per Kran nach oben, und im engen Hinterhof ohne Stellfläche wird das zur Planungsaufgabe. In Wedding begegnet uns das in vielen Gewerbehöfen und Seitenflügeln.
Rettungsweg und Anleitern im Hinterhaus
Der Rohling liegt im Hinterhaus, und der Hof ist nur über eine Durchfahrt erreichbar. Jede Wohnung braucht zwei Rettungswege, der zweite führt oft über Rettungsgeräte der Feuerwehr (§ 33 BauO Bln). Ein Rettungsfenster hat eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 × 1,20 m und eine Unterkante höchstens 1,20 m über dem Fußboden. Im Dach darf es waagerecht höchstens 1 m von der Traufkante entfernt liegen (§ 37 Abs. 5).
Liegt die Brüstung der Anleiterstelle mehr als 8 m über dem Gelände, braucht es eine Zufahrt und ein Hubrettungsfahrzeug. Laut Merkblatt der Berliner Feuerwehr erreicht die Drehleiter Aufenthaltsräume bis 22 m Fußbodenhöhe. In Hinterhöfen und Seitenflügeln kann sie oft nicht aufgestellt werden, dann verlangt die Bauaufsicht in der Regel einen zweiten baulichen Rettungsweg oder einen Sicherheitstreppenraum. In Prenzlauer Berg mit seinen Hinterhäusern und Seitenflügeln klären wir das mit dem Planer, bevor Sie unterschreiben.
Stehhöhe und Fläche: was aus dem Rohling wird
Im Kaufvertrag steht eine Nutzfläche, später zählt die Wohnfläche. Für einen Aufenthaltsraum im Dachraum verlangt § 47 Abs. 1 BauO Bln 2,20 m lichte Höhe über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Raumteile bis 1,50 m bleiben dabei außer Betracht, und die Fenster brauchen mindestens ein Achtel der Netto-Raumfläche.
Die Wohnfläche folgt einer anderen Regel. Nach § 4 WoFlV zählen Flächen ab 2 m Höhe voll, von 1 bis unter 2 m zur Hälfte und darunter gar nicht. Bei 10 × 8 m Grundfläche, 0,80 m Kniestock und 45 Grad Neigung bleiben so 66,0 m² Wohnfläche. Wie das für Ihren Grundriss aussieht, rechnet die Seite zur Wohnfläche unter der Schräge.
Genehmigung, Milieuschutz und Denkmal
Im unbeplanten Innenbereich ist der Ausbau zu Wohnzwecken einschließlich neuer Gauben in der Genehmigungsfreistellung (§ 62 BauO Bln). Die Unterlagen gehen an die Bauaufsicht, frühestens einen Monat später darf begonnen werden, und die Behörde kann ein Verfahren verlangen. Das Recht zum Bauen erlischt, wenn nicht binnen zwei Jahren begonnen wurde oder das Vorhaben nach sechs Jahren nicht fertig ist. Die Unterlagen stellt ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur aus.
In Berlin gibt es 82 soziale Erhaltungsgebiete, und dort braucht der Ausbau zusätzlich eine Genehmigung, auch bei Freistellung. Ein Bezirk nennt den Dachausbau in der Regel genehmigungsfähig. Die stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2030 für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen. Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum entsteht, sind davon ausgenommen, also auch der Dachausbau.
Offen ist eine Frage, die gerade Käufer im Norden von Neukölln betrifft. Ob beim Aufteilen eines Rohlings im Erhaltungsgebiet trotz dieser Ausnahme der Umwandlungsvorbehalt nach § 172 BauGB greift, ist nicht geklärt. Klären Sie das vor dem Kauf mit Notar und Bezirksamt. Eine Maisonette aus Bestandswohnung und neuem Dach ist im Erhaltungsgebiet nach der VV 2026 nicht genehmigungsfähig.
Im Denkmal bleiben Erscheinungsbild, Kubatur, Trauf- und Firsthöhe sowie die Neigung erhalten, straßenseitige Einschnitte sind unzulässig. Die Genehmigung erteilt nach Angaben des Landesdenkmalamts die Untere Denkmalschutzbehörde des Bezirks, in Mitte etwa bei vielen Häusern der Spandauer Vorstadt. Wird beim Ausbau die wasserführende Schicht erheblich erneuert, verlangt das Solargesetz Photovoltaik auf mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche. Die Türen vom Treppenraum zum Keller müssen mindestens feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend sein, und der Treppenraum muss entraucht werden können.
Was der Ausbau nach dem Kauf kostet
Für den leeren Dachraum gelten nach unseren Erfahrungswerten die unteren drei Zeilen, für eine fertige Hülle die erste. Alle Preise brutto je m² Grundfläche des Dachgeschosses, Stand September 2026, ohne Gebühren und Prüfingenieur.
| Ausgangslage | €/m² Grundfläche |
|---|---|
| Hülle fertig: Dach gedämmt, Fenster und Estrich drin | 900–1.500 |
| Dach dicht, innen nichts gemacht | 1.400–2.100 |
| Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu | 1.800–2.600 |
| Neue Eindeckung und Gaube dazu | 2.300–3.400 |
Eine neue Treppe mit Deckendurchbruch schlägt mit 12 Prozent zu Buche, ein eigener Zugang mit Kran oder Aufzug mit 20 Prozent. Ein neues Bad kostet 15 Prozent mehr, Bad und eigene Heizung 25 Prozent. Den ganzen Weg vom Rohling zur Wohnung beschreibt die Seite Rohling ausbauen, die Zahlen rechnet der Rechner für den Dachausbau.
Was wir vor Ihrem Kauf beitragen
Vor der Unterschrift kommen wir zum kostenlosen Termin auf den Dachboden und nehmen auf. Wir sehen uns Sparren, Kehlbalken, Decke, Schornsteinzüge und den Zugang an und binden bei Bedarf den Tragwerksplaner ein. Daraus entsteht ein Festpreisangebot nach Gewerken, mit dem Sie zur Bank gehen können. Später bauen wir mit einem Vertrag und einem Ansprechpartner aus, vom Rückbau der Verschläge bis zur Abnahme.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Milieuschutz beim Dachausbau: Genehmigung im Erhaltungsgebiet, Aufzug und Umwandlung.
- Brandschutz unter dem Dach: Gebäudeklassen, Rettungsfenster und Brandwand.
- Genehmigung in Berlin: Freistellung, vereinfachtes Verfahren und die nötigen Unterlagen.
Vor dem Notartermin auf den Dachboden
Ein Blick auf Balken, Leitungen und Hof spart später teure Überraschungen. Rufen Sie uns an unter 030 8268 9996, Mo–Fr 7–18 Uhr, und nennen Sie Adresse und Notartermin. Exposé und Teilungserklärung können Sie uns auch über das Formular unten auf der Seite schicken.
