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Loft-Ausbau in Berlin: ausgebautes Loft in einer Fabriketage mit Sichtmauerwerk und Sprossenfenstern
Meisterbetrieb für Dachausbau, Maisonette und Loft

Loft-Ausbau in Berliner Industrie- und Gewerbeetagen

Aus Fabrik- und Gewerbeetagen in Berlin machen wir Lofts, eine Wohnung je Etage oder mehrere. Als Richtwert kostet der Ausbau 1.200 bis 2.200 Euro je m² Nutzfläche.

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Um welches Haus geht es?

Eine grobe Einordnung genügt. Flächen und Einheiten besprechen wir beim Termin vor Ort.

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Die Etage im Gewerbehof steht leer

Die Maschinen sind abgebaut, die Etage im dritten Hof ist besenrein. Stützen tragen eine Decke in mehr als drei Metern Höhe, die Fenster reichen fast bis unter die Decke. Der Eigentümer des Gewerbehofs will daraus Wohnungen machen, eine auf dieser Etage oder zwei, und die Frage ist, was dazwischen liegt.

Wir bauen Fabrik- und Gewerbeetagen in Berlin zu Lofts aus, auf Wunsch mehrere Etagen desselben Hauses nacheinander mit einer Baustelleneinrichtung. Vom Entkernen bis zum letzten Anstrich bleibt es ein Vertrag, ein Bauzeitenplan und ein Bauleiter, der die Etage kennt.

Der Loftausbau passt, wenn die Etage legal errichtet ist, genug Licht hat und die Umgebung Wohnen zulässt. Er spielt seine Stärke aus, sobald der große Raum offen bleiben soll. Dann trennen wir nur Bad, Schlafbereich und Technik ab und lassen den Rest frei.

Was in Berlin als Loft gilt

Der Gutachterausschuss Berlin verwendet den Begriff eng. Er meint Wohnungen, die durch den Umbau von Fabriketagen entstanden sind. Sie bestehen aus einem Großraum, der von Stützen unterbrochen sein kann, ohne feste Raumaufteilung außer Bad und WC.

Diese Beschreibung ist auch ein guter Maßstab für die Planung. Je weniger Wände Sie einziehen, desto mehr vom Charakter der Etage bleibt sichtbar. Stützen, Deckenuntersichten und alte Fensterbänder werden zum Teil der Wohnung.

Bevor gebaut wird: Gebiet und Verfahren

Wo Wohnen erlaubt ist

Die erste Frage stellt nicht der Bauleiter, sondern das Planungsrecht. Im Gewerbegebiet sind Wohnungen nur ausnahmsweise zulässig, etwa für Betriebsinhaber und Aufsichtspersonen (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). In Mischgebieten und im unbeplanten Innenbereich sieht das oft anders aus. Die Entscheidung trifft die Stadtplanung des Bezirks.

Seit dem sogenannten Bau-Turbo kann die Gemeinde nach § 246e BauGB von den Vorgaben abweichen. Das gilt auch für die Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter Anlagen zu Wohnzwecken. Voraussetzung ist ihre Zustimmung, möglich ist das bis 31.12.2030.

Welches Verfahren läuft

Eine Nutzungsänderung ist nur verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen Anforderungen gelten (§ 61 Abs. 2 BauO Bln). Beim Wohnen gelten andere Anforderungen, etwa an Raumhöhe und Belichtung. Deshalb läuft der Umbau in der Regel über das vereinfachte Verfahren nach § 63 BauO Bln.

Im Gebiet mit qualifiziertem Bebauungsplan kann die Genehmigungsfreistellung greifen. Ein planungsrechtlicher Bescheid nach § 75 Abs. 2 kann das Vorhaben ebenfalls in die Freistellung überleiten. Die Unterlagen reicht Ihr Architekt ein. Wir liefern Bestandsaufnahme, Leitungskonzept und Bauablauf zu, Stand September 2026 abgestimmt mit Planer und Behörde.

Lärm aus der Nachbarschaft

Gewerbehöfe sind selten still. Die TA Lärm nennt für die Umgebung Richtwerte, die sich je nach Gebiet deutlich unterscheiden.

Gebiet tags nachts
Gewerbegebiet 65 dB(A) 50 dB(A)
Urbanes Gebiet 63 dB(A) 45 dB(A)
Kern-, Dorf-, Mischgebiet 60 dB(A) 45 dB(A)
Allgemeines Wohngebiet 55 dB(A) 40 dB(A)

Innen gelten für schutzbedürftige Räume, die Geräusche aus fremden Betrieben aufnehmen, 35 dB(A) am Tag und 25 dB(A) in der Nacht. Ob die Werkstatt nebenan zur neuen Wohnung passt, klärt ein Schallschutzplaner vor dem Kauf der Fenster.

Vom Gewerberaum zur Wohnung

Entkernen und den Bestand lesen

Zuerst kommt heraus, was vom Gewerbe übrig ist: Einbauten, Kabeltrassen, alte Bodenbeläge. Entkernung mit Entsorgung kostet erfahrungsgemäß 40 bis 90 Euro je Quadratmeter Grundfläche. Danach liegen Decken und Stützen frei. In Berliner Gewerbebauten finden wir oft Stahlbetondecken und Gussstützen.

Der Tragwerksplaner prüft, ob die Decke die neue Last aus Estrich, Bad und Trennwänden aufnimmt. Auch eine massive Decke wird nachgerechnet, bevor neue Lasten dazukommen. Durchbrüche für Leitungen setzen wir erst nach seiner Freigabe.

Licht und Höhe

Jeder Aufenthaltsraum braucht Fenster mit mindestens einem Achtel seiner Netto-Raumfläche (§ 47 Abs. 2 BauO Bln). Die lichte Höhe liegt bei mindestens 2,40 Metern. Fabriketagen erfüllen die Höhe meist ohne Mühe, beim Licht entscheidet die Tiefe des Gebäudes.

Deshalb legen wir Wohn- und Schlafräume an die Fensterseite. Nebenräume rücken nach innen, Glaswände lassen Licht in den Flur. Neue Fenster in der alten Teilung liefern wir aus einer Hand, samt Einbau und Anschluss.

Leitungen in einer Etage ohne Wohnungstechnik

Eine Gewerbeetage hat selten Wasser dort, wo später Bad und Küche liegen. Unsere eigenen Leute für Sanitär und Heizung verlegen die Stränge, binden die Wohnung an und bauen den Heizkreis. Eine Fußbodenheizung im Trockensystem kostet erfahrungsgemäß 70 bis 120 Euro je Quadratmeter Bodenfläche. Sie passt gut zu großen Fensterflächen und hohen Räumen.

Die Elektroinstallation übernimmt ein fester Partnerbetrieb, mit dem wir seit Jahren zusammen bauen. Er setzt die Unterverteilung und führt die Zuleitung neu. Im Bauzeitenplan steht er mit festen Wochen, koordiniert von unserem Bauleiter.

Wände, Schall und Brandschutz

Trennwände entstehen im Trockenbau, zur Nachbareinheit doppelt beplankt und gedämmt. Unsere eigenen Leute spachteln und streichen danach, auch an rohem Putz und alten Stützen. Die Wohnungseingangstür wird schall- und rauchdicht ausgeführt.

Bei der Umnutzung müssen bestehende Bauteile nach § 48 Abs. 5 BauO Bln bestimmte Anforderungen an Wärme-, Schall- und Brandschutz nicht einhalten. Neue Bauteile dagegen richten sich nach dem Brandschutznachweis. Nutzungseinheiten über 400 Quadratmeter Brutto-Grundfläche schließen die Gebäudeklasse 4 aus. Jede Wohnung braucht zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie.

Leere Fabriketage mit gusseisernen Stützen vor dem Ausbau

Die Berliner Gewerbehöfe

In Kreuzberg liegen Fabriketagen in den Höfen hinter den Vorderhäusern, oft über mehrere Aufgänge verteilt. In Moabit stehen Gewerbe- und Industriebauten an Spree und Kanälen. Im Wedding finden sich Gewerbehöfe und ehemalige Fabriken zwischen den Gründerzeitblocks.

Diese Häuser haben eines gemeinsam: Der Zugang läuft über den Hof, und der Hof ist eng. Material kommt über Aufzug, Kran oder Lastenaufzug, falls das Haus einen hat. Schuttrutsche oder Bauaufzug zu stellen, kostet erfahrungsgemäß 800 bis 2.500 Euro je Baustelle.

Was ein Loft kostet

Die Werte sind Erfahrungswerte, brutto, Stand September 2026. Die Bezugsgröße steht in jeder Zeile, denn sie wechselt.

Leistung Preis Bezugsgröße
Loft: Ausbau einer Fabrik- oder Gewerbeetage zu Wohnraum 1.200–2.200 € je m² Nutzfläche
Entkernung inklusive Entsorgung 40–90 € je m² Grundfläche
Anbindung einer neuen Wohnung an die Steigleitungen 2.500–5.000 € je Wohnung
Fußbodenheizung im Trockensystem 70–120 € je m² Bodenfläche
Elektro komplett neu mit Unterverteilung und Zuleitung 115–195 € je m² Wohnfläche
Ständerwand doppelt beplankt, gedämmt 62–95 € je m² Wandfläche
Brandschutzbekleidung an Balkenlage oder Decke 70–130 € je m² Bauteilfläche
Wohnungseingangstür, schall- und rauchdicht 1.800–3.500 € je Tür
Parkett oder Dielen schleifen und versiegeln 25–45 € je m² Bodenfläche

Die Loftspanne umfasst den vollständigen Ausbau zur Wohnung. Die übrigen Zeilen helfen, einzelne Positionen im Angebot nachzuvollziehen. Gebühren der Behörde und Prüfingenieur rechnen wir nicht ein.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

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Förderung nach KfW 266

Die KfW fördert den Umbau von Gewerbe zu Wohnen mit dem Zuschuss 266. Er beträgt bis zu 30.000 Euro je neu entstandener Wohnung und insgesamt bis zu 300.000 Euro. Auch Privatpersonen können den Zuschuss für diese Umnutzung beantragen.

Für den geförderten Umbau verlangt die KfW mindestens den Standard Effizienzhaus 85 EE oder Effizienzhaus Denkmal EE. Der Antrag für die Umwandlung muss bis spätestens 31.12.2026 gestellt sein. Ob die Etage diesen Standard erreicht, klärt Ihr Planer, bevor der Antrag gestellt wird.

Wochen bis zum Einzug

Planung, Nachweise und Verfahren brauchen meist 2 bis 6 Monate. Parallel stellen wir das Festpreisangebot nach Gewerken und den Bauzeitenplan auf. Eine Etage mit 120 bis 150 Quadratmetern bauen wir erfahrungsgemäß in 12 bis 20 Wochen aus.

Zuerst wird entkernt und entsorgt, dann folgen Durchbrüche und Rohleitungen. Danach kommen Trockenbau, Estrich und Bad, später Spachtel, Anstrich und Boden. Am Ende stehen Türen, Endmontage und der gemeinsame Rundgang mit Abnahmeprotokoll.

Wo ein Loft teurer wird als geplant

Der Abwasserweg ist der erste Punkt. Liegt der nächste Strang am anderen Ende der Etage, braucht die Leitung Gefälle und damit Bodenaufbau. Das hebt den Boden und kann Türhöhen verändern.

Der zweite Punkt ist der Schall zum Betrieb darunter oder daneben. Wer ihn erst nach dem Einzug bemerkt, öffnet fertige Böden. Wir planen den Aufbau deshalb mit dem Schallschutzplaner vor dem Estrich.

Der dritte Punkt sind alte Oberflächen. Farben und Kleber aus der Gewerbezeit können belastet sein. Bei Verdacht holen wir vor dem Abbruch einen Gutachter dazu.

Ist die Etage einmal legal Wohnung, gilt sie in der Regel selbst als geschützter Wohnraum. Das Berliner Zweckentfremdungsverbot betrifft die Richtung von Wohnen zu Gewerbe, nicht den Umbau zum Loft.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

  • Schadstoffsanierung mit Freimessung, etwa bei belasteten Farben oder Mineralfasern, beauftragen Sie als eigenen Auftrag bei einem Fachbetrieb.
  • Die Nutzungsänderung beantragt der Architekt, den Brandschutznachweis stellt der Fachplaner aus. Wir binden beide ein und stimmen ihre Termine ab.
  • Eine neue Eindeckung des Hofgebäudes oder eine Fassade ohne Ausbau innen vergeben Sie an einen Dachdecker oder Fassadenbetrieb, der sich auf die Hülle konzentriert.
  • Für Möbel und Küche ohne Bauleistung ist ein Tischler oder Küchenstudio der richtige Partner.

Wo wir Lofts bauen

Fabriketagen in Hinterhöfen sind in Kreuzberg ein häufiger Auftrag, oft mit engem Hof als Zugang. In Moabit stehen Gewerbebauten mit Stahlbetondecken und Gussstützen.

Im Wedding bauen wir Lofts in ehemaligen Fabriken, meist ohne Stellfläche im Hof. In Mitte und Friedrichshain kommen Gewerbeetagen in dichten Blocks mit schmalen Aufgängen dazu.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Die Etage ansehen, dann planen

Am Anfang gehen wir gemeinsam durch die Etage und sehen uns Decke, Stützen, Fenster und den Weg zum nächsten Strang an. Das Festpreisangebot nach Gewerken kommt danach, zusammen mit dem Bauzeitenplan. Der Termin kostet nichts. Für ein erstes Gespräch über Ihre Etage wählen Sie 030 7593 9913, Mo–Fr zwischen 7 und 18 Uhr. Oder Sie schildern Ihr Vorhaben im Formular am Ende dieser Seite.

Häufige Fragen

Was kostet der Umbau einer Fabriketage mit 140 m² zum Loft?

Für den Ausbau einer Fabrik- oder Gewerbeetage zu Wohnraum rechnen wir erfahrungsgemäß mit 1.200 bis 2.200 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Eine Etage mit 140 Quadratmetern landet damit bei 168.000 bis 308.000 Euro. Wo die Etage innerhalb der Spanne liegt, hängt vor allem von Leitungswegen, Schallschutz und der Zahl der Bäder ab. Behördengebühren sind nicht enthalten.

Unsere Etage liegt in einem Gewerbegebiet. Dürfen wir dort überhaupt wohnen?

Im Gewerbegebiet sind Wohnungen nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig, etwa für Betriebsinhaber oder Aufsichtspersonen. Seit dem „Bau-Turbo“ kann die Gemeinde nach § 246e BauGB bis 31.12.2030 abweichen, wenn sie zustimmt. Darüber entscheidet der Bezirk, nicht wir. Wir klären die Gebietsart deshalb, bevor ein Plan gezeichnet wird.

Brauchen wir für den Umbau von Gewerbe zu Wohnen einen Bauantrag?

In der Regel ja, denn Wohnen stellt andere Anforderungen als Gewerbe. Meist läuft die Nutzungsänderung über das vereinfachte Verfahren nach § 63 BauO Bln. Im qualifizierten Bebauungsplan oder nach einem planungsrechtlichen Bescheid kommt auch die Genehmigungsfreistellung infrage. Den Antrag stellt Ihr Architekt, wir liefern Bestand und Bauablauf zu.

Aus zwei Gewerbeetagen sollen vier Wohnungen werden. Gibt es 2026 einen Zuschuss dafür?

Die KfW fördert den Umbau von Gewerbe zu Wohnen im Programm 266 mit bis zu 30.000 Euro je neu entstandener Wohnung, bei vier Wohnungen also bis zu 120.000 Euro. Insgesamt sind bis zu 300.000 Euro möglich, auch Privatpersonen dürfen beantragen. Verlangt wird mindestens der Standard Effizienzhaus 85 EE. Der Antrag muss bis 31.12.2026 gestellt sein.

Unter der Etage arbeitet noch eine Werkstatt. Wie laut darf es in der Wohnung werden?

Wird Lärm eines Betriebs im selben Gebäude übertragen, nennt die TA Lärm für betriebsfremde schutzbedürftige Räume innen 35 dB(A) am Tag und 25 dB(A) in der Nacht. Wir planen Boden und Wände zur Werkstatt deshalb mit entkoppeltem Aufbau. Welche Werte im Einzelfall gelten, legt der Schallschutzplaner fest.

Die Fenster liegen nur an einer Längsseite. Reicht das Licht für Wohnräume?

Jeder Aufenthaltsraum braucht Fenster mit mindestens einem Achtel seiner Netto-Raumfläche (§ 47 Abs. 2 BauO Bln). In tiefen Etagen legen wir Wohn- und Schlafräume an die Fensterfront. Bad, Abstellraum und Garderobe rücken in die Mitte, wo kein Tageslicht nötig ist.

Wie hoch muss ein Wohnraum im Loft mindestens sein?

Stand September 2026 verlangt § 47 Abs. 1 BauO Bln für Aufenthaltsräume mindestens 2,40 Meter lichte Höhe. Fabriketagen sind oft deutlich höher gebaut. Abgehängte Decken für Leitungen planen wir so, dass die Mindesthöhe erhalten bleibt.

Wie lange dauert der Ausbau einer Etage mit 130 m²?

Eine Loftetage mit 120 bis 150 Quadratmetern bauen wir erfahrungsgemäß in 12 bis 20 Wochen aus. Davor liegen meist 2 bis 6 Monate für Planung, Nachweise und Verfahren. Den Bauzeitenplan erhalten Sie mit dem Festpreisangebot.

Können Bad und Küche mitten im großen Raum stehen?

Ja, wenn das Abwasser genug Gefälle zum Strang bekommt. Auf langen Wegen braucht der Boden dafür Aufbauhöhe, die wir beim ersten Termin in der Etage nachmessen. Die Anbindung einer neuen Wohnung an die Steigleitungen kostet erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 Euro.

Braucht unser Loft eigene Autostellplätze?

Eine allgemeine Pflicht für Kfz-Stellplätze enthält § 49 BauO Bln nicht. Fahrradabstellplätze sind bei einer Nutzungsänderung für den zusätzlichen Bedarf herzustellen. Wo das auf dem Hof nicht geht, ist eine Ablöse möglich.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau
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