Unter dem steilen Siedlungsdach: Ausbauen in Zehlendorf
Viele Zehlendorfer Familien kennen die Lage: Das Haus ist aus den 1920er oder 1930er Jahren, unten ist alles bewohnt, und oben liegen zwei Kammern mit schrägen Wänden. Darüber führt eine Luke in einen Spitzboden, in dem Koffer und Weihnachtsschmuck stehen. Mit dem zweiten Kind wird der Platz knapp, und der Blick geht nach oben.
Das steile Satteldach dieser Häuser hat Reserven, doch der Grundriss ist klein. Stehhöhe gibt es nur in einem schmalen Streifen, die Kammern sind kaum gedämmt, und die Fenster sitzen im Giebel. Ein Dachausbau in Zehlendorf heißt deshalb meist: eine Gaube für die Höhe, Dämmung von innen und ein Zimmer, in dem ein Kind wirklich wohnen kann. Daneben bauen wir in den Villen und Landhäusern von Zehlendorf-West große Dachräume aus.
Kammer, Spitzboden, Landhausdach: drei Zehlendorfer Ausgangslagen
Ein häufiger Fall ist das Doppelhaus aus den 1930ern mit einem Dachgeschoss, das halb ausgebaut ist. Die Kammern haben Putz auf Schilfrohr oder alte Holzfaserplatten, dahinter liegt kaum Dämmung. Die Eigentümer wollen aus zwei Kammern ein großes Kinderzimmer mit Duschbad machen und fragen nach einer Gaube zum Garten.
Ein zweiter Fall ist das freistehende Siedlungshaus, in dem nur der Spitzboden über den Kehlbalken ungenutzt ist. Dort soll eine Schlaf- und Leseebene für die Kinder entstehen, erreichbar über eine feste Treppe. Die Frage ist, ob die Höhe unter dem First dafür reicht.
Der dritte Fall steht in Zehlendorf-West: ein Landhaus mit hohem Walmdach, dessen Dachraum bisher nur Abstellboden war. Hier geht es um zwei Zimmer und ein Bad, um neue Dachfenster und um den Weg der Leitungen vom Keller nach oben.
Der Zehlendorfer Dächerkrieg und seine Folgen für heute
Ende der 1920er Jahre stritten Architekten in Zehlendorf öffentlich darüber, wie ein Dach auszusehen hat. Bruno Taut baute in der Waldsiedlung Onkel Toms Hütte mit flachen Dächern, gleich daneben entstand die Siedlung Am Fischtal mit steilen Satteldächern. Der Streit ging als Zehlendorfer Dächerkrieg in die Baugeschichte ein.
Für den Ausbau heute zählt vor allem die zweite Linie. Die Siedlungshäuser mit steilem Dach wurden sparsam gebaut, mit kleinen Grundrissen und einem Dachraum, der nur teilweise als Wohnraum gedacht war. Hinzu kommen die Villen und Landhäuser, die schon vor dem Ersten Weltkrieg rund um den Mexikoplatz entstanden. 1920 kam Zehlendorf zu Groß-Berlin, und später füllten Einfamilienhäuser vieler Jahrzehnte die Lücken.
Was steile Sparren und kleine Grundrisse technisch bedeuten
Kehlbalken, Spitzboden und die nutzbare Mitte
Im Siedlungshaus verbinden Kehlbalken die Sparrenpaare auf halber Höhe und bilden die Decke der Kammern. Darüber liegt der Spitzboden, dessen Höhe unter dem First oft nur für eine niedrige Ebene reicht. Kehlbalken höher zu setzen greift ins Tragwerk ein und gehört in die Hände des Tragwerksplaners und einer Zimmerei. Unser Partnerbetrieb für die Zimmerei arbeitet dabei fest in unserem Bauzeitenplan.
Die Decke zwischen Erdgeschoss und Kammer
Zwischen Erdgeschoss und Dachgeschoss liegt fast immer eine Holzbalkendecke. Für Kinderzimmer mit Parkett trägt sie in der Regel gut, für ein Duschbad rechnet der Tragwerksplaner die Lasten nach. Beim Bodenaufbau setzen wir auf Schüttung, Trittschalldämmung und Trockenestrich, damit Schritte im Wohnzimmer darunter leise bleiben.
Wasser für ein Duschbad unter dem Dach
Das Bad im Erdgeschoss oder im Keller ist der Ausgangspunkt für jede neue Leitung. Liegt das neue Duschbad darüber, bleibt der Weg kurz, und das Abwasser findet ohne Umwege den Strang. Für die Heizung verlängern wir den vorhandenen Heizkreis, bei Bedarf mit einer Fußbodenheizung im Trockensystem. Sie kostet erfahrungsgemäß 70 bis 120 Euro je Quadratmeter Bodenfläche.
Ein Fenster, durch das die Feuerwehr einsteigt
Für das Kinderzimmer verlangt die Bauordnung einen zweiten Rettungsweg, und im Siedlungshaus übernimmt das ein Fenster mit wenigstens 0,90 Meter Breite und 1,20 Meter Höhe im Licht. Seine Unterkante darf höchstens 1,20 Meter über dem Fußboden liegen. Sitzt die Gaube weiter als einen Meter waagerecht hinter der Traufkante, zählt ihr Fenster nicht als Rettungsfenster. Im Siedlungshaus erreicht die Feuerwehr die Brüstung mit tragbaren Leitern, sofern ein Weg durch Vorgarten oder Seiteneingang frei ist.
Warm im Winter, erträglich im August
Die Dämmung kommt im Siedlungshaus fast immer von innen, zwischen und unter die Sparren, mit Dampfbremse und Gipskarton. Das Gebäudemodernisierungsgesetz begrenzt den U-Wert neu gedämmter Dachflächen in Anlage 7 auf 0,24 W/(m²K). Bei schmalen Sparren gilt die Pflicht als erfüllt, wenn so dick gedämmt wird, wie der Querschnitt erlaubt. Holzfaser speichert Wärme länger und dämpft die Hitze, im Preis rechnen wir dafür den Faktor 1,2. Den Nachweis des sommerlichen Wärmeschutzes verlangt das Gesetz erst ab mehr als 50 Quadratmetern neuer Nutzfläche, die Sommerhitze kommt auch in kleinere Dächer.
Das zweite Kinderzimmer unter dem Dach
Ein Kinderzimmer im Dach braucht drei Dinge: Stehhöhe dort, wo das Kind sich bewegt, Licht und eine sichere Treppe. Das Bett passt gut unter die Schräge, der Schreibtisch gehört ans Fenster, und der Schrank findet im Kniestock Platz. So wird aus einer Kammer mit acht Quadratmetern Grundfläche ein Raum, der sich größer anfühlt, als die Zahl sagt.
Die Wohnflächenverordnung rechnet anders: Jeder Quadratmeter mit mindestens 2 Metern Höhe zählt ganz, einer mit 1 bis unter 2 Metern halb. Diese Regel ist unabhängig von der Bauordnung. Wer das Zimmer später vermieten oder das Haus verkaufen will, braucht diese Zahl, und wir rechnen sie auf Wunsch mit aus. Wie das im Einzelnen geht, zeigt die Seite zur Wohnflächenberechnung unter Schrägen.
Gaube für die Stehhöhe: welche Form zum Siedlungshaus passt
Die Schleppgaube spielt ihre Stärke aus, wo viel Fläche mit gerader Wand entstehen soll, denn ihr Dach läuft flacher als das Hauptdach. Die Satteldachgaube passt, wo das Haus schon kleine Giebel zeigt und die neue Gaube sich einreihen soll. Eine vorgefertigte Gaube eignet sich für kurze Montagezeiten, weil sie als Element aufs Dach kommt.
In geschlossenen Siedlungen der 1920er und 1930er Jahre wirkt jede Gaube auf das Straßenbild, und oft ist die Denkmalbehörde beteiligt. Zur Gartenseite ist meist mehr möglich als zur Straße. Wir stimmen Form und Breite mit Planer und Behörde ab, bevor die Zimmerei Maß nimmt. Einen Überblick über alle Formen gibt die Seite zur Dachgaube.
Womit Zehlendorfer Familien uns am häufigsten beauftragen
Ganz vorn steht der Ausbau der Kammern zu ein oder zwei Kinderzimmern mit neuer Gaube. Fast immer gehören Dämmung, neue Dachfenster und ein kleines Duschbad dazu. Oft wird die steile alte Stiege gegen eine Treppe getauscht, die ein Kind sicher hinaufsteigt.
Am zweithäufigsten ist die Dämmung des Daches von innen ohne weiteren Ausbau, weil die Kammern im Winter kalt und im Sommer heiß sind. Dazu kommen Spitzböden als Schlaf- oder Stauraumebene. In den Landhäusern von Zehlendorf-West bauen wir große Dachräume mit mehreren Zimmern aus.
Rechenwerte für Siedlungshaus und Landhaus
| Vorhaben | Typischer Fall in Zehlendorf | Erfahrungswert, brutto | Bezugsgröße |
|---|---|---|---|
| Zwischen- und Untersparrendämmung, Gipskarton Q2 | Kammern im Siedlungshaus | 140–220 € | je m² Dachfläche |
| Wie vor, gespachtelt Q3 und gestrichen | Kinderzimmer, fertig zum Einzug | 165–255 € | je m² Dachfläche |
| Schleppgaube im Einfamilienhaus | Gartenseite, 3 m breit, innen roh | 8.500–13.000 € | je Gaube |
| Spitzboden als Schlaf- oder Stauraumebene | Ebene über den Kehlbalken, ohne Treppe | 700–1.300 € | je m² Grundfläche |
| Ausbau, Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu | Landhaus in Zehlendorf-West | 1.800–2.600 € | je m² Grundfläche des Dachgeschosses |
Es handelt sich um Bruttowerte aus unserer Praxis mit Stand September 2026. Die Dachfläche ist bei 45 Grad Neigung rund das 1,4-Fache der überdeckten Grundfläche, bei steilen Siedlungsdächern mehr. Für Holzfaser oder Zellulose gilt der Faktor 1,2. Muss erst eine alte Verkleidung heraus, rechnen wir mit dem Faktor 1,25. Für 70 Quadratmeter Dachfläche in Q3 mit Rückbau der alten Verkleidung sind das rund 14.400 bis 22.300 Euro. Wer die eigene Fläche einsetzen will, nutzt den Rechner für die Dämmkosten.
Gebäudeklasse 1 oder 2: was das Recht im kleinen Haus erleichtert
Gebäudeklasse 1 verlangt ein freistehendes Wohnhaus, dessen oberster Aufenthaltsraum nicht höher als 7 Meter über dem Gelände liegt und das höchstens zwei Nutzungseinheiten mit zusammen 400 m² Brutto-Grundfläche hat. Das Doppel- oder Reihenhaus mit denselben Maßen liegt in Klasse 2. Für Aufenthaltsräume in solchen Wohngebäuden gilt die Raumhöhenregel des § 47 Abs. 1 BauO Bln seit 23.07.2026 nicht. Den Standsicherheitsnachweis stellt ein Tragwerksplaner aus, eine bauaufsichtliche Prüfung schreibt das Gesetz erst ab Klasse 4 vor.
Für das Kinderzimmer mit Gaube genügt im unbeplanten Innenbereich meist die Genehmigungsfreistellung des § 62 BauO Bln, solange die Bauaufsicht kein Verfahren verlangt. Auch unter einem Bebauungsplan kann das Haus in der Freistellung bleiben, vorausgesetzt, Gaube und Ausbau halten seine Festsetzungen ein oder sind befreit. Zwischen Einreichen und Baubeginn liegt dann mindestens ein Monat. Erneuert der Ausbau die Dachhaut erheblich, gilt die Berliner Solarpflicht, bei Häusern mit bis zu zwei Wohnungen alternativ mit 2 kW Leistung. Diese Regeln beschreiben die Rechtslage im September 2026, und im Einzelfall entscheidet die Bauaufsicht, mit der unser Planer vor dem Angebot spricht.
Leiter am Giebel, Container in der Einfahrt
Am Siedlungshaus reicht meist ein Gerüst an der Gartenseite oder am Giebel, wo die Gaube entsteht. Dämmstoff und Platten fahren über einen kleinen Aufzug am Gerüst direkt in den Giebel, sodass niemand damit durch die Wohnräume läuft. Den Container stellen wir in die Einfahrt, und wo sie zu schmal ist, auf die Straße mit beantragtem Halteverbot. Vor der Tür zum Dachgeschoss setzen wir eine Staubschutzwand, und laute Arbeiten legen wir auf feste Zeiten.
Solange die Gaube offen ist, schützen Planen das Dach, und wir arbeiten die Öffnung in wenigen Tagen zu. Im Zeitplan steht, an welchen Tagen Wasser oder Strom kurz abgestellt werden.
Sie haben einen Vertrag, einen Bauzeitenplan und einen Ansprechpartner, der alle Gewerke unter Ihrem Dach führt. Das Duschbad installieren und fliesen unsere eigenen Leute, die auch Putz und Anstrich im Kinderzimmer übernehmen. Dach, Zimmerei und Elektro liegen bei festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Wir sind ein Meisterbetrieb und Teil der WRS Gruppe, in der über 150 Jahre Meisterhandwerk zusammenkommen. Wer im Zehlendorfer Dach arbeitet, bleibt bis zum Ende seines Abschnitts, und Fahrtkosten tauchen im Angebot nicht als eigene Zeile auf.
Wie die Wochen im Siedlungshaus verlaufen
Beim kostenlosen Termin messen wir Kammern und Spitzboden auf und sehen uns Sparren, Kehlbalken, Schornstein und Treppe an. Danach prüft der Tragwerksplaner die Balken, der Planer zeichnet die Gaube und reicht die Unterlagen ein. Dieser Vorlauf dauert meist 2 bis 6 Monate, der Baubeginn liegt frühestens einen Monat nach Vorlage.
Die Gaube selbst steht erfahrungsgemäß nach 2 bis 4 Wochen, danach ist das Dach wieder dicht. Es folgen Leitungen, Dämmung und Trockenbau, für 80 Quadratmeter Dachfläche braucht die Dämmung 1 bis 2 Wochen. Ein Duschbad kommt mit 3 bis 4 Wochen innerhalb des Ausbaus hinzu. Zum Schluss spachteln und streichen wir, verlegen den Boden und setzen Türen und Treppe. Bei der Abnahme gehen wir mit Ihnen durch jedes Zimmer und halten alles im Protokoll fest.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Eine Bodentreppe aus dem Baumarkt zum Selbsteinbau: Die gibt es im Handel, wir bauen feste Treppen als Teil eines Ausbaus.
- Die neue Eindeckung des ganzen Daches ohne Arbeiten innen, als eigener Auftrag beim Dachdecker.
- Kinderzimmermöbel und Einbauschränke nach Katalog ohne Bauleistung.
- Die Bauvorlagen und die Statik: Sie kommen vom Planer und Tragwerksplaner, die wir ins Projekt holen.
Von Onkel Toms Hütte bis Düppel
Gebaut wird in Zehlendorf-Mitte am Teltower Damm, in Zehlendorf-West rund um den Mexikoplatz und in den Siedlungen Am Fischtal und Onkel Toms Hütte. Dazu kommen Krumme Lanke, Düppel, Schlachtensee, Nikolassee, Wannsee und Dahlem.
Östlich grenzt Lichterfelde mit seinen Villen an, dahinter liegt Steglitz. Nördlich, hinter Dahlem und dem Grunewald, erreichen wir Wilmersdorf. Südlich der Stadtgrenze beginnt Kleinmachnow mit seinen Siedlungshäusern, und jenseits von Wannsee liegt Potsdam. Dort gilt die Brandenburgische Bauordnung.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Spitzboden ausbauen: die Ebene über den Kehlbalken als Schlaf- oder Stauraum.
- Dämmung von innen: Zwischen- und Untersparren, Dampfbremse und U-Werte.
- Niedriger Dachboden: was bei wenig Höhe unter dem First möglich ist.
- Hitze unter dem Dach: Speichermasse, Sonnenschutz und Lüftung.
- Förderung von Dämmung und Dachfenstern: Sätze und technische Anforderungen für genau diese beiden Maßnahmen.
Mehr Platz im Zehlendorfer Dach: der erste Schritt
Zwei Kammern, ein Spitzboden oder ein Landhausdach: Beim ersten Termin sehen wir uns alles an und sagen Ihnen, was die Sparren hergeben. Danach bekommen Sie einen Festpreis nach Gewerken und einen Zeitplan in Wochen. Die Nummer 030 8268 9996 ist montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr für Ihre Fragen zum Dach geschaltet. Lieber in Ruhe schreiben? Dafür ist das Formular unten auf der Seite da.
