Dachgeschossausbau Zehlendorf: Villa, Wohnblock und Zeile

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Neue Wohnungen unter Zehlendorfer Dächern

Das Wohnhaus ist über hundert Jahre alt, unten liegen Läden, darüber vermietete Wohnungen und ganz oben ein Trockenboden, auf dem seit Jahrzehnten niemand mehr Wäsche aufhängt. Die Erbengemeinschaft, der es gehört, fragt nach zwei Wohnungen unter dem Dach. So oder ähnlich sieht es über vielen Zehlendorfer Wohnungen aus.

Der Ortsteil gilt als Villengebiet, doch unter den großen Dächern steckt viel Geschosswohnungsbau. Dort stehen Wohn- und Geschäftshäuser in Zehlendorf-Mitte und am Mexikoplatz, Wohnbauten der Zwischenkriegssiedlungen, Zeilen aus der Nachkriegszeit und Villen, von denen manche in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind. Wir bauen für Eigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen, Erbengemeinschaften und Bestandshalter mit einem Haus oder einem kleinen Bestand. Das Vorhaben ist fast immer eine ganze Einheit oder mehrere, von der Rohbaufrage bis zur Schlüsselübergabe.

Wohnhaus, Villa, Zeile: drei Ausgangslagen in Zehlendorf

Ein häufiger Fall ist das mehrgeschossige Wohnhaus aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg, wie es um den Mexikoplatz und nahe dem S-Bahnhof Zehlendorf steht. Das Dach ist steil, der Dachraum hoch, und die oberste Decke besteht aus Holzbalken. Die Eigentümer wollen zwei Wohnungen mit je einem Bad und fragen, ob Gauben zum Hof genügen oder ob auch zur Straße etwas geht.

Der zweite Fall ist die große Villa in Zehlendorf-West, die in drei oder vier Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Unter dem Walmdach liegt ein Boden, der laut Teilungserklärung der Gemeinschaft gehört. Die Verwaltung will wissen, ob daraus eine vierte Wohnung werden kann und was die Versammlung dafür beschließen muss.

Der dritte Fall ist eine Zeile aus den 1950er oder 1960er Jahren mit flach geneigtem Satteldach und niedrigem Dachraum. Für Wohnungen reicht die Höhe dort selten. Hier geht es um eine Aufstockung in Holzbauweise, die ein ganzes Geschoss mit mehreren Wohnungen auf das Haus setzt.

Fertiges Dachflächenfenster mit weißem Innenfutter und Plissee über einem Lesesessel

Dächerkrieg, Villenkolonie, Nachkriegszeile: wie Zehlendorf gebaut wurde

Ende der 1920er Jahre stritten Architekten in Zehlendorf öffentlich darüber, wie ein Dach auszusehen hat. Bruno Taut baute in der Waldsiedlung Onkel Toms Hütte mit flachen Dächern, gleich daneben entstand die Siedlung Am Fischtal mit steilen Satteldächern. Der Streit ging als Zehlendorfer Dächerkrieg in die Baugeschichte ein.

Für den Ausbau heute zählen beide Linien. Unter den Flachdächern gibt es keinen Dachraum, dort geht es höchstens um eine Aufstockung, und die hängt am Denkmalschutz. Hohe Böden liegen dagegen unter den Steildächern der Wohnhäuser um den Mexikoplatz und der wenigen Mehrfamilienhäuser am Fischtal, die wie die ganze Siedlung unter Denkmalschutz stehen. Schon vor dem Ersten Weltkrieg entstand die Villenkolonie in Zehlendorf-West, 1920 kam der Ort zu Groß-Berlin. Nach dem Krieg füllten Zeilenbauten mit flachen Satteldächern viele Lücken, und genau diese Häuser tragen heute eine Aufstockung oft besser als einen Dachausbau.

Trockenbauer beplankt eine Dachschräge mit Gipskarton

Was Steildach und Balkenlage im Zehlendorfer Mehrfamilienhaus bedeuten

Kehlbalken und nutzbare Höhe

In den steilen Dächern der Zwischenkriegszeit verbinden Kehlbalken die Sparrenpaare auf halber Höhe. Darunter liegt das künftige Wohngeschoss, darüber ein Spitzboden, der Schlafgalerie oder Stauraum werden kann. Kehlbalken höher zu setzen greift ins Tragwerk ein und gehört in die Hände des Tragwerksplaners. Die Zimmerei stellt ein fester Partnerbetrieb, der in unserem Bauzeitenplan fest eingetaktet ist.

Die oberste Decke über vermieteten Wohnungen

Unter dem Dachboden liegt in den älteren Häusern eine Holzbalkendecke, in den Nachkriegszeilen meist eine Massivdecke. Die Holzbalkendecke war für Wäsche und Kisten berechnet, der Tragwerksplaner rechnet sie für Bäder und Estrich nach. Beim Ausbau muss sie nach § 48 Abs. 6 BauO Bln feuerhemmend sein. Den Boden bauen wir mit Schüttung, Trittschalldämmung und Trockenestrich auf, damit die Mieter darunter wenig hören.

Steigleitungen durch bewohnte Etagen

Wasser und Abwasser enden heute meist im obersten Vollgeschoss. Für die neuen Wohnungen verlängern wir die Stränge durch die Etagen darunter, strangweise und mit angekündigten Abschaltungen. Das kostet erfahrungsgemäß 800 bis 1.500 Euro je Geschoss und Strang. Für jede neue Wohnung kommen 2.500 bis 5.000 Euro für die Anbindung hinzu.

Rettungsweg über Vorgarten und Zufahrt

Ein dreigeschossiges Haus mit ausgebautem Dach liegt mit der Brüstung der neuen Fenster meist über 8 Metern. Die tragbare Steckleiter reicht dann nicht mehr, und die Feuerwehr braucht eine Zufahrt für das Hubrettungsfahrzeug. In Zehlendorf liegen viele Häuser mit Vorgarten an breiten Straßen, das hilft der Planung. Das Rettungsfenster misst im Licht mindestens 0,90 mal 1,20 Meter und sitzt im Dach höchstens einen Meter waagerecht hinter der Traufkante.

Dämmung zwischen und unter den Sparren

Gedämmt wird von innen, zwischen und unter den Sparren, mit Dampfbremse und Gipskarton. Das Gebäudemodernisierungsgesetz begrenzt den U-Wert neu gedämmter Dachflächen in Anlage 7 auf 0,24 W/(m²K). Bei schmalen Sparren gilt die Pflicht als erfüllt, wenn so dick gedämmt wird, wie der Querschnitt erlaubt.

Vollflächige Spachtelung einer Gipskartonschräge im Streiflicht

Die aufgeteilte Villa: Ausbau in der Eigentümergemeinschaft

In Zehlendorf-West und Schlachtensee stehen große Villen, von denen manche heute mehreren Eigentümern gehören. Der Dachboden darüber ist oft Gemeinschaftseigentum, manchmal auch schon als Sondereigentum mit Ausbaurecht beschrieben. Was gilt, steht in der Teilungserklärung, und die liegt beim ersten Termin mit auf dem Tisch.

Das Dach selbst bleibt immer Sache der Gemeinschaft, auch wenn der Raum darunter einem Eigentümer gehört. Über den Ausbau als bauliche Veränderung beschließt die Versammlung nach § 20 WEG. Wir liefern der Verwaltung Beschreibung, Gewerkeliste und Zeitplan so, dass die Versammlung eine klare Vorlage hat. Wie der Weg vom leeren Boden zur verkauften Einheit aussieht, zeigt die Seite zum Rohling ausbauen.

Gauben im Steildach, ein Geschoss auf der Zeile

Im steilen Dach bringt eine Gaube Stehhöhe und eine senkrechte Fensterfläche für die neue Wohnung. Die Schleppgaube spielt ihre Stärke aus, wo viel gerade Wand entstehen soll. Die Satteldachgaube passt, wo das Haus schon kleine Giebel zeigt und die neue Gaube sich einreihen soll. Am Mehrfamilienhaus mit Gerüst über mehrere Geschosse rechnen wir den Gaubenpreis erfahrungsgemäß mit dem Faktor 1,18, im Denkmal zusätzlich mit 1,3.

Auf der Nachkriegszeile ist der Dachraum für Wohnungen meist zu niedrig. Dort setzen wir mit einer Partner-Zimmerei ein neues Geschoss in Holzbauweise auf, dessen Elemente in wenigen Tagen bis 2 Wochen montiert sind. Bis zur Übergabe vergehen erfahrungsgemäß 4 bis 6 Monate. Was dabei baurechtlich gilt, beschreibt die Seite zur Aufstockung.

Welche Vorhaben in Zehlendorf anstehen

Aus einem leeren Dachboden über einem Wohnhaus werden eine bis drei Wohnungen, mit Gauben, Bädern und verlängerten Strängen. In der aufgeteilten Villa geht es meist um eine einzelne zusätzliche Einheit, die die Gemeinschaft beschließt. Die Aufstockung einer Zeile bringt die meiste Wohnfläche auf einmal.

Rechenwerte für Wohnhaus, Villa und Zeile

Vorhaben	Typischer Fall in Zehlendorf	Erfahrungswert, brutto	Bezugsgröße
Ausbau, Dach dicht, innen nichts gemacht	Trockenboden über dem Wohnhaus am Mexikoplatz	1.400–2.100 €	je m² Grundfläche des Dachgeschosses
Ausbau, Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu	Walmdach der aufgeteilten Villa	1.800–2.600 €	je m² Grundfläche des Dachgeschosses
Ausbau mit neuer Eindeckung und Gaube	Steildach, dessen Deckung ohnehin fällig ist	2.300–3.400 €	je m² Grundfläche des Dachgeschosses
Aufstockung in Holzbauweise, schlüsselfertig	Nachkriegszeile mit flachem Satteldach	2.800–4.200 €	je m² Wohnfläche
Anbindung an die Steigleitungen	jede neue Dachwohnung	2.500–5.000 €	je Wohnung

Alle Werte sind Richtwerte, die je nach Objekt abweichen, brutto und mit Stand September 2026, ohne Gebühren der Behörde und ohne Prüfingenieur. Für 160 Quadratmeter leeren Dachboden ergeben sich 224.000 bis 336.000 Euro, bevor Zuschläge dazukommen. Ein neues Bad hebt den Quadratmeterwert um 15 Prozent, eine neue Treppe mit Deckendurchbruch um 12 Prozent. Ab 250 Quadratmetern rechnen wir nach Planung. Die eigene Fläche setzen Sie im Rechner für die Ausbaukosten ein.

Gebäudeklasse, Verfahren, Gemeinschaft: was in Zehlendorf gilt

Ein dreigeschossiges Wohnhaus mit ausgebautem Dach liegt meist in Gebäudeklasse 4, ein höheres Haus in Klasse 5. In beiden Klassen prüft die Bauaufsicht Standsicherheit und Brandschutz, auch wenn das Vorhaben freigestellt ist. Neue tragende Bauteile im Dach müssen feuerhemmend sein. Die Kellertüren am Treppenraum müssen mindestens feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend sein, und der Treppenraum braucht eine Entrauchung.

Den Ausbau zu Wohnungen samt Gauben stellt § 62 BauO Bln im unbeplanten Innenbereich von der Baugenehmigung frei, gebaut wird frühestens einen Monat nach Vorlage. Unter einem Bebauungsplan bleibt die Freistellung möglich, wenn der Ausbau seine Festsetzungen einhält oder befreit ist. Die Aufstockung läuft in der Regel über das vereinfachte Verfahren. Steglitz-Zehlendorf hat drei soziale Erhaltungsgebiete, und ob Ihr Haus in einem davon liegt, fragen wir vorab ab.

Sollen die neuen Einheiten später als Eigentum verkauft werden, hilft ein Blick auf § 250 BauGB: Die stadtweite Umwandlungsverordnung nimmt Flächen aus, auf denen durch Dachausbau oder Aufstockung zusätzlicher Wohnraum entsteht. Diese Angaben beschreiben die Rechtslage im September 2026. Im Einzelfall entscheidet die Bauaufsicht, und unser Planer spricht vor dem Angebot mit ihr.

Ausgebautes Altbau-Dachgeschoss mit weißen Holzbalken, großen Dachfenstern und Blick über die Dächer

Gerüst an der Straße, Mieter im Haus

Am Zehlendorfer Mehrfamilienhaus steht das Gerüst meist an Straßen- und Gartenseite, mit einem Materialaufzug bis unter die Traufe. Dämmstoff, Platten und Balken fahren außen nach oben, sodass niemand damit durch das Treppenhaus läuft. Den Container stellen wir auf das Grundstück oder in eine beantragte Halteverbotszone. Bevor das erste Material nach oben fährt, decken wir Treppenhaus, Handläufe und Wohnungstüren ab.

Solange eine Gaube offen ist, schützen Planen das Dach, und wir schließen die Öffnung in wenigen Tagen. Aushänge im Hausflur nennen jede Abschaltung von Wasser oder Strom einige Tage vorher.

Die Eigentümer haben einen Vertrag, einen Bauzeitenplan und einen Bauleiter, der alle Gewerke unter dem Dach führt. Stränge, Bäder, Fliesen, Putz und Anstrich übernehmen unsere eigenen Leute. Dach, Zimmerei und Elektro liegen bei festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Wer im Zehlendorfer Dach arbeitet, bleibt bis zum Ende seines Abschnitts, und Fahrtkosten tauchen im Angebot nicht als eigene Zeile auf.

Wie die Wochen im Zehlendorfer Wohnhaus verlaufen

Für den ersten Termin berechnen wir Ihnen nichts. Wir sehen uns dabei den Dachboden mit Sparren und Kehlbalken an, dazu Schornsteinzüge, Treppenhaus und Zufahrt. Danach prüft der Tragwerksplaner Decke und Dachstuhl, der Architekt zeichnet und reicht die Unterlagen ein. Beschluss der Eigentümer, Statik und Planung brauchen meist 2 bis 6 Monate. Baubeginn ist frühestens einen Monat nach Vorlage.

Auf der Baustelle kommen zuerst Gerüst, Aufzug und Rückbau, dann Zimmerei und Gauben, bis das Dach wieder dicht ist. Eine Gaube steht erfahrungsgemäß nach 2 bis 4 Wochen. Es folgen Strangverlängerung, Dämmung, Trockenbau und Brandschutzbekleidung, danach Estrich, Bäder und Fliesen. Rund 60 Quadratmeter Dachgeschoss sind erfahrungsgemäß in 10 bis 16 Wochen fertig. Bei der Abnahme gehen wir mit Ihnen durch jede Wohnung und halten alles im Protokoll fest.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Ein Dachfenster tauschen oder eine einzelne Gaube auf ein bewohntes Einfamilienhaus setzen: Das übernimmt ein Dachdecker, wir bauen ganze Dachgeschosse aus.
Die neue Eindeckung des ganzen Daches ohne Arbeiten innen, als eigener Auftrag beim Dachdecker.
Alte Holzschutzmittel im Dachstuhl, deren Sanierung mit Freimessung als eigener Auftrag vorab läuft.
Die Bauvorlagen und die Statik: Sie kommen vom Architekten und Tragwerksplaner, die wir ins Projekt holen.

Vom Mexikoplatz bis Düppel

Gebaut wird in Zehlendorf-Mitte rund um den S-Bahnhof, in Zehlendorf-West rund um den Mexikoplatz und in den Siedlungen Am Fischtal und Onkel Toms Hütte. Dazu kommen Krumme Lanke, Düppel, Schlachtensee, Nikolassee, Wannsee und Dahlem.

Östlich grenzt Lichterfelde mit seinen Villen an, dahinter liegt Steglitz. Nördlich, hinter Dahlem und dem Grunewald, erreichen wir Wilmersdorf. Gegenüber von Wannsee, auf der anderen Seite der Havel, liegen Kladow und Gatow, die zu Spandau gehören. Jenseits der Glienicker Brücke beginnt Potsdam, wo die Brandenburgische Bauordnung gilt.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Aufstockung in Holzbauweise: ein neues Geschoss auf Zeile oder Wohnhaus, Verfahren und Brandschutz.
Rohling kaufen und prüfen: Teilungserklärung, Ausbaurecht und Gemeinschaftseigentum vor dem Kauf.
Statik im Mehrfamilienhausdach: was der Tragwerksplaner an Balkenlage und Dachstuhl prüft.
Steigleitungen ins Dach: wie der Strang im bewohnten Haus nach oben kommt.
Brandschutz unter dem Dach: Gebäudeklassen, Rettungsfenster und Anleitern.

Mehr Wohnungen im Zehlendorfer Dach: der erste Schritt

Wohnhaus, aufgeteilte Villa oder Zeile: Beim ersten Termin sehen wir uns Dach, Decke und Zufahrt an und sagen Ihnen, wie viele Einheiten das Haus hergibt. Danach bekommen Sie einen Festpreis nach Gewerken und einen Zeitplan in Wochen, den die Verwaltung der Versammlung vorlegen kann. Die Nummer 030 7593 9913 ist montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr für Ihre Fragen zum Dach geschaltet. Lieber in Ruhe schreiben? Dafür ist das Formular unten auf der Seite da.

Häufige Fragen

Unser Wohnblock in Zehlendorf hat drei Geschosse und einen leeren Dachboden. Wie viele Wohnungen passen hinein?

Das entscheiden Stehhöhe, Treppenhaus und Rettungsweg, nicht allein die Grundfläche. Im Dachraum braucht ein Aufenthaltsraum nach § 47 BauO Bln auf mindestens der Hälfte seiner Netto-Raumfläche 2,20 Meter lichte Höhe. Unter einem steilen Dach über 150 bis 200 Quadratmetern Grundfläche planen wir häufig zwei oder drei Wohnungen.

Was kostet der Ausbau von 160 m² Dachgrundfläche über einem Zehlendorfer Mehrfamilienhaus?

Ist das Dach dicht und innen noch nichts gemacht, rechnen wir erfahrungsgemäß mit 1.400 bis 2.100 Euro je Quadratmeter Grundfläche. Für 160 Quadratmeter sind das 224.000 bis 336.000 Euro brutto, noch ohne Zuschläge. Jedes neue Bad hebt den Quadratmeterwert um 15 Prozent, dazu kommt je Wohnung die Anbindung an die Steigleitungen.

Unsere Villa in Zehlendorf-West ist in drei Eigentumswohnungen aufgeteilt. Wer entscheidet über den Dachausbau?

Das Dach und die tragenden Decken sind nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum, auch über einer Sondereigentumswohnung. Über die bauliche Veränderung beschließt die Eigentümerversammlung nach § 20 WEG. Unser Angebot gliedern wir so, dass die Verwaltung es der Versammlung vorlegen kann.

Die Mehrfamilienhäuser der Versuchssiedlung Am Fischtal haben steile Dächer. Was gilt dort für neue Gauben?

Die Versuchssiedlung steht als Ganzes auf der Berliner Denkmalliste, deshalb genehmigt die Untere Denkmalschutzbehörde jede Veränderung am Dach. Nach den Vorgaben des Landesdenkmalamts bleiben Traufe, First und Neigung, und straßenseitige Einschnitte sind unzulässig. Wir binden die Behörde ein, bevor die Gaubenform feststeht.

Kann unsere Nachkriegszeile in Zehlendorf um ein Geschoss aufgestockt werden?

Das prüft zuerst der Tragwerksplaner an Wänden und Fundamenten. Eine Aufstockung läuft in der Regel über das vereinfachte Verfahren, und Abstandsflächen spielen bei der ersten Aufstockung um ein Geschoss nach § 6 Abs. 12 keine Rolle. In Holzbauweise liegt sie schlüsselfertig erfahrungsgemäß bei 2.800 bis 4.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Braucht unser dreigeschossiges Haus nach dem Dachausbau einen Aufzug?

Nein, § 39 Abs. 4 BauO Bln nimmt den nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses von der Aufzugspflicht aus. Auch eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse löst sie nicht aus. Barrierefreie Wohnungen verlangt § 50 beim Dachausbau ebenfalls nicht.

Wie kommt die Feuerwehr an die neuen Wohnungen im Zehlendorfer Dach?

Jede Wohnung braucht zwei Rettungswege, der zweite führt oft über Geräte der Feuerwehr. Die tragbare Steckleiter reicht nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr bis 8 Meter Brüstungshöhe, darüber braucht es ein Hubrettungsfahrzeug mit Zufahrt. Wo Vorgarten und Straße das nicht hergeben, plant der Architekt einen zweiten baulichen Rettungsweg.

Wer reicht die Bauvorlagen für den Ausbau in unserem Mehrfamilienhaus ein?

Handwerksmeister sind nach § 65 BauO Bln nur bei höchstens zwei Wohnungen und 250 Quadratmetern Brutto-Grundfläche bauvorlageberechtigt. Für das Mehrfamilienhaus braucht es deshalb in der Regel einen Architekten oder gelisteten Ingenieur. Wir binden ihn und den Tragwerksplaner ein und stimmen beide mit unserem Bauzeitenplan ab.

Müssen wir nach dem Ausbau Photovoltaik auf das Dach unseres Wohnhauses setzen?

Wird beim Ausbau die wasserführende Schicht erheblich erneuert, greift das Berliner Solargesetz. Verlangt sind Module auf mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche. Alternativ genügen bei drei bis fünf Wohnungen 3 kW, bei sechs bis zehn Wohnungen 6 kW Leistung.

Wie lange dauert der Ausbau zweier Dachwohnungen in Zehlendorf?

Planung, Statik, Beschluss und Unterlagen brauchen meist 2 bis 6 Monate. Für rund 60 Quadratmeter Dachgeschoss setzen wir danach erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen Bauzeit an. Bei zwei Einheiten takten wir die Gewerke so, dass beide Wohnungen parallel fertig werden.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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