Dachboden ausbauen in Berlin: vom Speicher zu neuen Wohnungen

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Wann aus einem Speicher Wohnraum werden kann

Die Eigentümerversammlung hat beschlossen, dass oben etwas passieren soll, und auf dem Dachboden stehen noch die Lattenverschläge der Mieter. Oder der Erbengemeinschaft gehört ein Vorderhaus mit Seitenflügel, und aus dem Trockenboden sollen drei vermietbare Wohnungen werden. In beiden Fällen lautet die Frage gleich: Lässt sich der Dachboden ausbauen, und was kostet das? Ob er möglich ist, hängt an vier Voraussetzungen, die wir beim ersten Termin prüfen. Rund 60 m² Grundfläche sind erfahrungsgemäß in 10 bis 16 Wochen fertig.

Wer ein Dachgeschoss ausbauen will, hat meist schon Bilder im Kopf, etwa drei Wohnungen mit Gauben zum Hof, jede mit einem Bad unter der Schräge. Solche Dachausbau-Ideen tragen weit, sobald die Grundlagen stimmen. Deshalb stehen hier zuerst Höhe, Decke, Rettungsweg und Treppe, danach Arbeit, Kosten und Ablauf.

Vier Voraussetzungen, die über den Ausbau entscheiden

Genug Höhe unter den Sparren

Die lichte Höhe wird an mehreren Stellen genommen, von der Balkenlage bis unter die Sparren. Für Aufenthaltsräume im Dachraum verlangt § 47 Abs. 1 BauO Bln eine lichte Höhe von 2,20 m über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Raumteile mit bis zu 1,50 m Höhe bleiben bei dieser Rechnung außer Betracht. Seit dem 23.07.2026 gilt die Regel nicht mehr für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2. Für das mehrgeschossige Mietshaus bleibt sie maßgeblich.

Fehlt die Höhe, schafft eine Gaube sie genau dort, wo der Raum gebraucht wird. Wie viel Fläche nach Bauordnung und nach Wohnflächenverordnung zählt, zeigt der Rechner für die Wohnfläche unter der Schräge.

Was die oberste Decke trägt

In fast allen Berliner Häusern bis zum Anfang des 20. Jahrhunderts ist die oberste Decke eine Holzbalkendecke. Bisher trug sie Wäsche und Kisten, künftig trägt sie Estrich, Möbel, Trennwände und ein Bad. Ob sie das schafft, rechnet ein Tragwerksplaner nach. Ab Gebäudeklasse 4 prüft die Bauaufsicht diesen Nachweis noch einmal. Reicht die Decke nicht, verstärken wir die Balken oder setzen Stahlträger ein, wie es die Statik für den Dachausbau vorgibt.

Der zweite Weg nach draußen

Aus jedem Geschoss einer Wohnung, in dem Aufenthaltsräume liegen, führen zwei voneinander unabhängige Wege ins Freie (§ 33 BauO Bln). Der erste führt über das Treppenhaus, der zweite im Altbau meist über ein Fenster, das die Feuerwehr mit ihren Geräten erreicht. Dieses Rettungsfenster hat eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 × 1,20 m, und seine Unterkante liegt höchstens 1,20 m über dem Fußboden. Im Dach darf es waagerecht höchstens 1 m von der Traufkante entfernt sein (§ 37 Abs. 5 BauO Bln).

Liegt die Brüstung höher als 8 m, braucht es eine Zufahrt und ein Hubrettungsfahrzeug. Im engen Hinterhof fehlt für die Drehleiter oft die Aufstellfläche. Dann verlangt die Bauaufsicht in der Regel einen zweiten baulichen Rettungsweg. Einzelheiten stehen unter Brandschutz im Dachgeschoss.

Der Weg nach oben

Ein ausgebauter Dachboden braucht eine feste Treppe, denn Einschubtreppen und Leitern sind als notwendige Treppe unzulässig (§ 34 Abs. 2 BauO Bln). Im Mietshaus führt oft das vorhandene Treppenhaus bis unters Dach, und die neue Wohnung bekommt dort ihre Eingangstür. Wird dagegen die oberste Wohnung mit dem Dach verbunden, braucht die Treppe eine Öffnung in der Decke, mit Wechsel und Brandschutzbekleidung. Die Formen stellt die Seite Treppe ins Dachgeschoss vor.

Übergabe eines fertig ausgebauten Dachgeschosses an die Eigentümer

Vom leeren Dachraum zur fertigen Wohnung

Sind die Voraussetzungen geklärt, räumen wir den Boden, bauen die Verschläge zurück und nehmen alte Schüttungen auf, soweit die Planung das vorsieht. Dann folgt die Hülle: Die Zimmerei setzt Wechsel für Dachfenster, baut Gauben ein und ergänzt Sparren nach Vorgabe des Tragwerksplaners. Zimmerei und Dachdecker sind feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Sie haben feste Wochen im selben Bauzeitenplan.

Sobald das Dach dicht ist, ziehen die Leitungen ein. Unsere eigenen Leute verlängern Trinkwasser und Abwasser bis unters Dach und führen den Heizkreis in die neue Wohnung. Die Elektroinstallation übernimmt ein fester Partnerbetrieb, den unser Bauleiter in denselben Takt einplant. Danach folgen Dämmung zwischen und unter den Sparren, die Dampfbremse mit dichten Anschlüssen und der Trockenbau mit Brandschutzbekleidung.

Auf die Holzbalkendecke kommen dann Schüttung, Trittschalldämmung und Trockenestrich, darauf Parkett oder Fliesen. Das Bad unter der Schräge fliesen unsere eigenen Leute, und auch Spachtel und Anstrich der Dachschrägen bleiben bei eigenen Leuten. Für Sie bleibt es bei einem Vertrag, einem Bauzeitenplan und einem Ansprechpartner.

Unter hohen Dächern passt eine Galerie in den Raum über den Kehlbalken, unter niedrigen ein Schlafzimmer mit Stauraum unter der Schräge. Auf dem flachen Teil des Berliner Dachs kann eine Terrasse unter freiem Himmel entstehen, wenn Tragwerk und Abdichtung das zulassen.

Beratung unter der Dachschräge mit Planbogen und Tablet

Welche Berliner Dächer wie viel Raum hergeben

Wer durch einen Gründerzeitblock geht, sieht zur Straße meist eine steile, mit Pfannen gedeckte Fläche. Das ist das Berliner Dach: zur Straße typisch um 60 Grad steil und etwa ein Geschoss hoch, nach einem Knick ein sehr flaches Dach aus Holzzement oder Pappe. Hofseitig ist es flacher, typisch um 45 Grad, und konstruktiv eine vereinfachte Mansarde. Der Raum darunter diente als Trockenboden. In Prenzlauer Berg und Friedrichshain stehen viele solcher Dächer, oft über Seitenflügeln zwischen zwei Brandwänden.

Die Mansarddächer über den hohen Vorderhäusern in Charlottenburg geben noch mehr Raum her. Im Rheingauviertel in Wilmersdorf sitzen Satteldächer mit Kehlbalkenlage, unter denen eine Galerie Platz findet. Die Villen mit Walmdach in Lichterfelde haben einen kurzen First, und die Stehhöhe konzentriert sich auf die Mitte.

Anders sieht es bei den steilen Siedlungsdächern der 1920er und 1930er aus, die schmale, hohe Räume ergeben. Die flach geneigten Satteldächer der 1950er und 1960er brauchen dagegen fast immer eine Gaube, damit ein Aufenthaltsraum entsteht. Auf den Zeilenbauten in Steglitz sind es oft mehrere Gauben in einer Reihe, oder das Haus wird gleich um ein Geschoss aufgestockt.

Laut Gutachterausschuss entstanden Dachwohnungen im Westteil weitgehend ab Mitte der 1980er, im Osten ab den 1990ern. Wer eine solche Wohnung erneuern will, liest unter Dachgeschosswohnung renovieren weiter.

Zimmerer bauen eine Schleppgaube auf einem Berliner Mansarddach

Kosten nach Ausgangslage

Den größten Preisunterschied macht der Zustand des Dachs zu Beginn. Gerechnet wird brutto je m² Grundfläche des Dachgeschosses, als Richtwert und mit Stand September 2026.

Ausgangslage	€ je m² Grundfläche
Hülle fertig: Dach gedämmt, Fenster und Estrich drin	900–1.500
Dach dicht, innen nichts gemacht	1.400–2.100
Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu	1.800–2.600
Neue Eindeckung und Gaube dazu	2.300–3.400

Zuschlag	Aufschlag
Neue Treppe mit Deckendurchbruch	+12 %
Eigener Zugang mit Kran oder Aufzug	+20 %
Bad neu	+15 %
Bad und eigene Heizung neu	+25 %

Unter einem dichten Dach bewegt sich der Ausbau damit zwischen 1.400 und 2.600 € je m² Grundfläche. Ab 250 m² rechnen wir nach Planung statt nach Kennwert. Die Grundfläche ist nicht die spätere Wohnfläche, denn unter den Schrägen zählt nach Wohnflächenverordnung ein Teil nur zur Hälfte oder gar nicht.

Beim Ausbau aus dem leeren Dach verteilt sich das Budget erfahrungsgemäß so: 26 Prozent für Dach, Dämmung und Gauben, 16 Prozent für Trockenbau, Putz und Brandschutz, 14 Prozent für Sanitär und Heizung. Fenster, Türen und Treppe machen 12 Prozent aus, Estrich, Boden und Fliesen 10 Prozent. Elektro liegt bei 9 Prozent, Planung, Statik und Baustelle bei 8 Prozent, Maler und Spachtel bei 5 Prozent.

Ein Beispiel: 80 m² unter dichtem Dach, innen nichts gemacht, neue Treppe mit Deckendurchbruch, Anschluss vorhanden. Das liegt erfahrungsgemäß bei 125.000 bis 188.000 €. Behördengebühren und das Honorar eines Prüfingenieurs rechnen Sie zusätzlich ein. Eine Staffel nach Fläche steht unter Kosten für den Dachausbau.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Ablauf in Wochen

Planung, Statik, Unterlagen für die Bauaufsicht und der Beschluss der Eigentümer brauchen in der Regel zwei bis sechs Monate. Nach § 62 Abs. 3 BauO Bln darf ein freigestelltes Vorhaben einen Monat nach Vorlage der Unterlagen beginnen, teilt die Behörde es früher mit, auch eher.

Auf der Baustelle rechnen wir mit diesen Abschnitten:

Baustelle einrichten und räumen: Gerüst, Aufzug oder Kran und Schutz des Treppenhauses, dann der Rückbau.
Gaube: 2 bis 4 Wochen, bis die Zimmerei fertig und die Gaube eingedeckt ist.
Dachfenster: ein Arbeitstag je Fenster, mit Innenfutter zwei.
Dämmung von innen: für rund 80 m² Dachfläche 1 bis 2 Wochen.
Treppe mit Deckendurchbruch: 1 bis 2 Wochen.
Bad unter der Schräge: 3 bis 4 Wochen innerhalb des Ausbaus.
Oberflächen und Abnahme: Spachtel, Maler, Boden und Türen, dann gemeinsamer Rundgang mit Protokoll.

Zusammen ergibt das für rund 60 m² Grundfläche erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen. Eine vorbereitete Hülle mit 60 bis 80 m² bauen wir meist in 6 bis 10 Wochen aus.

Wo es teuer wird, wenn man es übersieht

Mitten im Dachraum steht ein Schornsteinzug, der längst nichts mehr führt und Grundriss frisst. Ein ungenutzter Zug lässt sich erfahrungsgemäß für 1.500 bis 4.000 € zurückbauen.

Die Brandwand zum Nachbarn bestimmt, wo Fenster sitzen. Dachfenster und Gauben halten nach § 32 BauO Bln mindestens 1,25 m Abstand. Bei Dachfenstern entfällt er, wenn die Wand mindestens 0,30 m über die Bedachung reicht.

Die Steigleitungen enden im obersten Geschoss und müssen durch ein bewohntes Haus nach oben verlängert werden. Das kostet je Geschoss und Strang erfahrungsgemäß 800 bis 1.500 €, die Anbindung der neuen Wohnung 2.500 bis 5.000 €. Wasser- und Stromabschaltungen kündigen wir den Mietern im Haus rechtzeitig an.

In alten Dachstühlen stecken manchmal Holzschutzmittel aus früheren Jahrzehnten. Bei Verdacht holen wir vor dem Rückbau einen Gutachter dazu. Und der Weg für Material und Schutt kostet Geld: Schuttrutsche oder Bauaufzug liegen je Baustelle bei 800 bis 2.500 €.

Zollstock an der Dachschräge zur Messung der lichten Höhe

Verfahren, Brandschutz und Beschlüsse

Die Angaben haben den Stand September 2026; wir gleichen sie vor jedem Angebot mit Planer und Behörde ab. Im unbeplanten Innenbereich fällt der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnraum, einschließlich neuer Gauben, in die Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln. Die Bauaufsicht kann trotzdem ein vereinfachtes Verfahren verlangen, und in Gebäudeklasse 4 und 5 prüft sie Standsicherheit und Brandschutz. Das typische fünfgeschossige Gründerzeithaus mit ausgebautem Dach liegt in der Regel in Gebäudeklasse 5.

Im Mietshaus reicht in der Regel ein bauvorlageberechtigter Architekt oder gelisteter Ingenieur die Unterlagen ein. Was dazugehört und wie lange es dauert, steht unter Genehmigung für den Dachgeschossausbau. Einen Aufzug verlangt § 39 Abs. 4 beim nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses nicht. Barrierefreie Wohnungen sind beim Dachausbau nach § 50 keine Pflicht, und Abstandsflächen spielen nach § 6 Abs. 12 keine Rolle.

Beim Brandschutz hilft § 48 Abs. 6: Die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss und alle neuen tragenden Bauteile müssen nur feuerhemmend sein, wie in Gebäudeklasse 3. In Gebäudeklasse 5 gelten für neue notwendige Treppen, Treppenraumwände und Brandwände die Anforderungen der Gebäudeklasse 4. Pflicht bleiben nach § 48 Abs. 5 rauchdichte, selbstschließende Kellertüren und die Entrauchung des Treppenraums.

In der Eigentümergemeinschaft sind Dach und tragende Decke Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Den Ausbau beschließt die Versammlung als bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, braucht der Umbau auch bei Freistellung eine Genehmigung der Stadtplanung; mehr dazu unter Milieuschutz und Dachausbau. Beim Baudenkmal bleiben Kubatur, Traufhöhe, Firsthöhe und Dachneigung erhalten, und straßenseitige Einschnitte sind unzulässig.

Werden Dachflächen und Gauben erneuert, gilt nach Anlage 7 GModG ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K). Für die Dämmung von Dach und Gauben gibt es über die BEG Einzelmaßnahmen einen Zuschuss von 15 Prozent, beantragt vor Beginn mit einem Energieeffizienz-Experten. Was für diese Dämmung verlangt wird, steht unter Förderung beim Dachausbau.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Das Dach ist nach einem Sturm undicht: Das schließt ein Dachdecker mit Notdienst, denn wir arbeiten in geplanten Bauabschnitten und nicht im Stundeneinsatz.
Ein einzelnes Dachfenster soll getauscht oder das Dach neu gedeckt werden, ohne dass darunter Wohnungen entstehen: Das ist die Arbeit eines Dachdeckers. Wir decken und dämmen das Dach, wenn es Teil des ganzen Ausbaus ist.
Unter dem Dach stecken Asbest, alte Mineralwolle oder Holzschutzmittel: Die Sanierung mit Freimessung ist ein eigener Auftrag für einen Fachbetrieb, danach bauen wir aus.
Statik und Bauvorlagen: Beides stellen Tragwerksplaner und Architekt aus, wir binden sie ein und stimmen ihre Pläne ab.

Wo wir Dachböden ausbauen

Jede Gegend bringt ihr eigenes Dach mit. In Neukölln sind es im Norden oft gekaufte Rohlinge über Gründerzeithäusern in Erhaltungsgebieten. In Spandau bauen wir vor allem über den Altbauten der Altstadt und der Wilhelmstadt aus. Auch in Potsdam sind wir unterwegs, dort nach Brandenburger Bauordnungsrecht und in Abstimmung mit der unteren Bauaufsicht der Stadt.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Niedrigen Dachboden ausbauen: was bei wenig Höhe mit Gaube, Kniestock oder Galerie möglich ist.
Gekauften Rohling ausbauen: worauf es ankommt, wenn der Dachraum schon Ihnen gehört.
Dachgaube bauen lassen: welche Gaubenform zu welchem Dach passt.
Ablauf und Dauer eines Dachausbaus: die Chronologie mit allen Wochen und Entscheidungen.
Kniestock: wie die Wand an der Traufe Stehhöhe und Wohnfläche beeinflusst.

Der erste Schritt ist ein Blick unter das Dach Ihres Hauses

Wir kommen in das Dach Ihres Hauses und sagen Ihnen, welche der vier Voraussetzungen schon erfüllt sind und wie viele Wohnungen der Raum hergibt. Der Termin ist kostenlos und unverbindlich.

Unsere Nummer ist 030 7593 9913, besetzt Mo–Fr 7–18 Uhr. Schriftlich geht es über das Anfrageformular, am besten mit Bezirk, Baujahr, Größe des Dachraums und der Zahl der geplanten Wohnungen.

Häufige Fragen

Der Dachboden unseres Mietshauses ist an der höchsten Stelle 2,60 Meter hoch. Reicht das für eine Wohnung?

Entscheidend ist, wie viel Fläche die Höhe erreicht, nicht der höchste Punkt. Im Dachraum verlangt § 47 BauO Bln 2,20 Meter über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche, Raumteile bis 1,50 Meter bleiben außer Betracht. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 gilt diese Regel seit dem 23.07.2026 nicht mehr. Fehlt Höhe, schafft eine Gaube sie.

Was kostet es, im Mietshaus 80 Quadratmeter Dachboden zu einer Wohnung auszubauen?

Bei dichtem Dach, in dem innen nichts gemacht ist, rechnen wir erfahrungsgemäß mit 112.000 bis 168.000 Euro. Braucht die Wohnung eine neue Treppe mit Deckendurchbruch, sind es 125.000 bis 188.000 Euro. Die Werte beziehen sich auf 80 Quadratmeter Grundfläche und setzen einen vorhandenen Anschluss an die Leitungen voraus.

Trägt die alte Holzbalkendecke überhaupt eine ganze Wohnung?

Das rechnet ein Tragwerksplaner nach, bevor geplant wird. Reicht die Decke nicht, werden Balken verstärkt oder Stahlträger nach Statik eingebaut, je Träger erfahrungsgemäß 2.500 bis 8.000 Euro. Im typischen Gründerzeithaus mit fünf Geschossen kommt in der Regel eine bauaufsichtliche Prüfung der Statik hinzu.

Reicht eine Einschubtreppe als Zugang zum ausgebauten Dachboden?

Nein, als notwendige Treppe sind Einschubtreppen nach § 34 Abs. 2 BauO Bln unzulässig. Eine Raumspartreppe aus Holz kostet mit Montage erfahrungsgemäß 2.800 bis 5.000 Euro. Die Öffnung in der Holzbalkendecke mit Statik, Wechsel und Brandschutzbekleidung kommt mit 3.500 bis 8.000 Euro dazu.

Wie erreicht die Feuerwehr eine Dachwohnung über dem vierten Stock?

Meist über ein Rettungsfenster mit mindestens 0,90 mal 1,20 Metern lichter Öffnung, höchstens 1 Meter von der Traufkante entfernt. Liegt die Brüstung höher als 8 Meter, braucht es eine Zufahrt und ein Hubrettungsfahrzeug. Fehlt im Hinterhof die Aufstellfläche, verlangt die Bauaufsicht in der Regel einen zweiten baulichen Rettungsweg.

Muss in unserer Eigentümergemeinschaft jeder einzelne Eigentümer zustimmen?

Dach und tragende Decke sind nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum. Der Ausbau ist eine bauliche Veränderung, die die Versammlung nach § 20 WEG beschließt oder einem Eigentümer per Beschluss gestattet. Für die Versammlung liefern wir Pläne, Bauzeitenplan und Angebot.

Wird es unter dem ausgebauten Dach im Sommer zu heiß?

Das hängt an Dämmstoff, Fenstern und Verschattung. Beim Ausbau über 50 Quadratmeter ist der sommerliche Wärmeschutz nach § 39 GModG nachzuweisen. Wir planen deshalb Dämmstoffe mit Speichermasse, außenliegenden Sonnenschutz und eine Lüftung über gegenüberliegende Fenster ein.

Wie lange dauert es vom ersten Termin bis zum Einzug?

Bis Statik, Pläne und Beschluss vorliegen, dauert es meist zwei bis sechs Monate. In der Genehmigungsfreistellung darf frühestens einen Monat nach Vorlage der Unterlagen gebaut werden. Die Baustelle selbst dauert bei rund 60 Quadratmetern erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen.

Müssen wir beim Dachausbau eine Solaranlage aufs Dach setzen?

Ja, wenn der Ausbau die wasserführende Schicht des Dachs erheblich erneuert, verlangt das Berliner Solargesetz Photovoltaik. Sie muss mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche belegen. Alternativ reichen 2 kW bei bis zu 2 Wohnungen, 3 kW bei 3 bis 5 und 6 kW bei 6 bis 10 Wohnungen.

Wie viele Wohnungen passen in ein Dach mit 240 Quadratmetern Grundfläche?

Das entscheiden Stehhöhe, Lage des Treppenhauses und die Rettungswege, die Fläche allein sagt wenig. Jede Wohnung braucht einen Eingang vom Treppenhaus, ein Rettungsfenster und eine Anbindung an die Steigleitungen, erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 Euro je Wohnung. Wie viel Wohnfläche unter den Schrägen zählt, rechnen wir mit dem Architekten auf den Grundriss um.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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