Wann aus einem Speicher Wohnraum werden kann
Die Eigentümerversammlung hat beschlossen, dass oben etwas passieren soll, und auf dem Dachboden stehen noch die Lattenverschläge der Mieter. Oder das Einfamilienhaus hat unter dem Satteldach einen Raum voller Umzugskartons. In beiden Fällen lautet die Frage gleich: Lässt sich der Dachboden ausbauen, und was kostet das? Die Antwort hängt an vier Voraussetzungen, die wir beim ersten Termin prüfen.
Wer ein Dachgeschoss ausbauen will, hat meist schon Bilder im Kopf, etwa ein Arbeitszimmer unter der Gaube oder ein Bad mit Fenster über der Wanne. Solche Dachausbau-Ideen tragen weit, sobald die Grundlagen stimmen. Deshalb stehen hier zuerst Höhe, Decke, Rettungsweg und Treppe, danach Arbeit, Kosten und Ablauf.
Vier Voraussetzungen, die über den Ausbau entscheiden
Genug Höhe unter den Sparren
Beim Aufmaß messen wir an mehreren Stellen von der Balkenlage bis unter die Sparren. Für Aufenthaltsräume im Dachraum verlangt § 47 Abs. 1 BauO Bln eine lichte Höhe von 2,20 m über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Raumteile mit bis zu 1,50 m Höhe bleiben bei dieser Rechnung außer Betracht. Seit dem 23.07.2026 gilt die Regel nicht mehr für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, also für viele Einfamilienhäuser.
Fehlt die Höhe, schafft eine Gaube sie genau dort, wo der Raum gebraucht wird. Wie viel Fläche nach Bauordnung und nach Wohnflächenverordnung zählt, zeigt der Rechner für die Wohnfläche unter der Schräge.
Was die oberste Decke trägt
In fast allen Berliner Häusern bis zum Anfang des 20. Jahrhunderts ist die oberste Decke eine Holzbalkendecke. Bisher trug sie Wäsche und Kisten, künftig trägt sie Estrich, Möbel, Trennwände und ein Bad. Ob sie das schafft, rechnet ein Tragwerksplaner nach. Ab Gebäudeklasse 4 prüft die Bauaufsicht diesen Nachweis noch einmal. Reicht die Decke nicht, verstärken wir die Balken oder setzen Stahlträger ein, wie es die Statik für den Dachausbau vorgibt.
Der zweite Weg nach draußen
Aus jedem Geschoss einer Wohnung, in dem Aufenthaltsräume liegen, führen zwei voneinander unabhängige Wege ins Freie (§ 33 BauO Bln). Der erste führt über das Treppenhaus, der zweite im Altbau meist über ein Fenster, das die Feuerwehr mit ihren Geräten erreicht. Dieses Rettungsfenster hat eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 × 1,20 m, und seine Unterkante liegt höchstens 1,20 m über dem Fußboden. Im Dach darf es waagerecht höchstens 1 m von der Traufkante entfernt sein (§ 37 Abs. 5 BauO Bln).
Liegt die Brüstung höher als 8 m, braucht es eine Zufahrt und ein Hubrettungsfahrzeug. Im engen Hinterhof fehlt für die Drehleiter oft die Aufstellfläche. Dann verlangt die Bauaufsicht in der Regel einen zweiten baulichen Rettungsweg. Einzelheiten stehen unter Brandschutz im Dachgeschoss.
Der Weg nach oben
Ein ausgebauter Dachboden braucht eine feste Treppe, denn Einschubtreppen und Leitern sind als notwendige Treppe unzulässig (§ 34 Abs. 2 BauO Bln). Im Mietshaus führt oft das vorhandene Treppenhaus bis unters Dach, und die neue Wohnung bekommt dort ihre Eingangstür. Im Einfamilienhaus braucht die Treppe dagegen eine Öffnung in der Decke, mit Wechsel und Brandschutzbekleidung. Die Formen stellt die Seite Treppe ins Dachgeschoss vor.
Vom leeren Dachraum zur fertigen Wohnung
Sind die Voraussetzungen geklärt, räumen wir den Boden, bauen die Verschläge zurück und nehmen alte Schüttungen auf, soweit die Planung das vorsieht. Dann folgt die Hülle: Die Zimmerei setzt Wechsel für Dachfenster, baut Gauben ein und ergänzt Sparren nach Vorgabe des Tragwerksplaners. Zimmerei und Dachdecker sind feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Sie haben feste Wochen im selben Bauzeitenplan.
Sobald das Dach dicht ist, ziehen die Leitungen ein. Unsere eigenen Leute verlängern Trinkwasser und Abwasser bis unters Dach und führen den Heizkreis in die neue Wohnung. Die Elektroinstallation übernimmt ein fester Partnerbetrieb, den unser Bauleiter in denselben Takt einplant. Danach folgen Dämmung zwischen und unter den Sparren, die Dampfbremse mit dichten Anschlüssen und der Trockenbau mit Brandschutzbekleidung.
Auf die Holzbalkendecke kommen dann Schüttung, Trittschalldämmung und Trockenestrich, darauf Parkett oder Fliesen. Das Bad unter der Schräge fliesen unsere eigenen Leute, und auch Spachtel und Anstrich der Dachschrägen bleiben bei eigenen Leuten. Für Sie bleibt es bei einem Vertrag, einem Bauzeitenplan und einem Ansprechpartner.
Unter hohen Dächern passt eine Galerie in den Raum über den Kehlbalken, unter niedrigen ein Schlafzimmer mit Stauraum unter der Schräge. Auf dem flachen Teil des Berliner Dachs kann eine Terrasse unter freiem Himmel entstehen, wenn Tragwerk und Abdichtung das zulassen.
Welche Berliner Dächer wie viel Raum hergeben
Wer durch einen Gründerzeitblock geht, sieht zur Straße meist eine steile, mit Pfannen gedeckte Fläche. Das ist das Berliner Dach: zur Straße typisch um 60 Grad steil und etwa ein Geschoss hoch, nach einem Knick ein sehr flaches Dach aus Holzzement oder Pappe. Hofseitig ist es flacher, typisch um 45 Grad, und konstruktiv eine vereinfachte Mansarde. Der Raum darunter diente als Trockenboden. In Prenzlauer Berg und Friedrichshain stehen viele solcher Dächer, oft über Seitenflügeln zwischen zwei Brandwänden.
Die Mansarddächer über den hohen Vorderhäusern in Charlottenburg geben noch mehr Raum her. Im Rheingauviertel in Wilmersdorf sitzen Satteldächer mit Kehlbalkenlage, unter denen eine Galerie Platz findet. Die Villen mit Walmdach in Lichterfelde haben einen kurzen First, und die Stehhöhe konzentriert sich auf die Mitte.
Anders sieht es bei den steilen Siedlungsdächern der 1920er und 1930er aus, die schmale, hohe Räume ergeben. Die flach geneigten Satteldächer der 1950er und 1960er brauchen dagegen fast immer eine Gaube, damit ein Aufenthaltsraum entsteht. Im Einfamilienhaus in Spandau ist es oft eine Schleppgaube.
Laut Gutachterausschuss entstanden Dachwohnungen im Westteil weitgehend ab Mitte der 1980er, im Osten ab den 1990ern. Wer eine solche Wohnung erneuern will, liest unter Dachgeschosswohnung renovieren weiter.
Kosten nach Ausgangslage
Den größten Preisunterschied macht der Zustand des Dachs zu Beginn. Gerechnet wird brutto je m² Grundfläche des Dachgeschosses, nach unseren Erfahrungswerten mit Stand September 2026.
| Ausgangslage | € je m² Grundfläche |
|---|---|
| Hülle fertig: Dach gedämmt, Fenster und Estrich drin | 900–1.500 |
| Dach dicht, innen nichts gemacht | 1.400–2.100 |
| Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu | 1.800–2.600 |
| Neue Eindeckung und Gaube dazu | 2.300–3.400 |
| Zuschlag | Aufschlag |
|---|---|
| Neue Treppe mit Deckendurchbruch | +12 % |
| Eigener Zugang mit Kran oder Aufzug | +20 % |
| Bad neu | +15 % |
| Bad und eigene Heizung neu | +25 % |
Unter einem dichten Dach bewegt sich der Ausbau damit zwischen 1.400 und 2.600 € je m² Grundfläche. Ab 250 m² rechnen wir nach Planung statt nach Kennwert. Die Grundfläche ist nicht die spätere Wohnfläche, denn unter den Schrägen zählt nach Wohnflächenverordnung ein Teil nur zur Hälfte oder gar nicht.
Beim Ausbau aus dem leeren Dach verteilt sich das Budget erfahrungsgemäß so: 26 Prozent für Dach, Dämmung und Gauben, 16 Prozent für Trockenbau, Putz und Brandschutz, 14 Prozent für Sanitär und Heizung. Fenster, Türen und Treppe machen 12 Prozent aus, Estrich, Boden und Fliesen 10 Prozent. Elektro liegt bei 9 Prozent, Planung, Statik und Baustelle bei 8 Prozent, Maler und Spachtel bei 5 Prozent.
Ein Beispiel: 80 m² unter dichtem Dach, innen nichts gemacht, neue Treppe mit Deckendurchbruch, Anschluss vorhanden. Das liegt nach unseren Erfahrungswerten bei 125.000 bis 188.000 €. Behördengebühren und das Honorar eines Prüfingenieurs rechnen Sie zusätzlich ein. Eine Staffel nach Fläche steht unter Kosten für den Dachausbau.
Ablauf in Wochen
Planung, Statik, Unterlagen für die Bauaufsicht und der Beschluss der Eigentümer brauchen in der Regel zwei bis sechs Monate. Nach § 62 Abs. 3 BauO Bln darf ein freigestelltes Vorhaben einen Monat nach Vorlage der Unterlagen beginnen, teilt die Behörde es früher mit, auch eher.
Auf der Baustelle rechnen wir mit diesen Abschnitten:
- Baustelle einrichten und räumen: Gerüst, Aufzug oder Kran und Schutz des Treppenhauses, dann der Rückbau.
- Gaube: 2 bis 4 Wochen, bis die Zimmerei fertig und die Gaube eingedeckt ist.
- Dachfenster: ein Arbeitstag je Fenster, mit Innenfutter zwei.
- Dämmung von innen: für rund 80 m² Dachfläche 1 bis 2 Wochen.
- Treppe mit Deckendurchbruch: 1 bis 2 Wochen.
- Bad unter der Schräge: 3 bis 4 Wochen innerhalb des Ausbaus.
- Oberflächen und Abnahme: Spachtel, Maler, Boden und Türen, dann gemeinsamer Rundgang mit Protokoll.
Zusammen ergibt das für rund 60 m² Grundfläche erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen. Eine vorbereitete Hülle mit 60 bis 80 m² bauen wir meist in 6 bis 10 Wochen aus.
Wo es teuer wird, wenn man es übersieht
Mitten im Dachraum steht ein Schornsteinzug, der längst nichts mehr führt und Grundriss frisst. Ein ungenutzter Zug lässt sich erfahrungsgemäß für 1.500 bis 4.000 € zurückbauen.
Die Brandwand zum Nachbarn bestimmt, wo Fenster sitzen. Dachfenster und Gauben halten nach § 32 BauO Bln mindestens 1,25 m Abstand. Bei Dachfenstern entfällt er, wenn die Wand mindestens 0,30 m über die Bedachung reicht.
Die Steigleitungen enden im obersten Geschoss und müssen durch ein bewohntes Haus nach oben verlängert werden. Das kostet je Geschoss und Strang erfahrungsgemäß 800 bis 1.500 €, die Anbindung der neuen Wohnung 2.500 bis 5.000 €. Wasser- und Stromabschaltungen kündigen wir den Nachbarn rechtzeitig an.
In alten Dachstühlen stecken manchmal Holzschutzmittel aus früheren Jahrzehnten. Bei Verdacht holen wir vor dem Rückbau einen Gutachter dazu. Und der Weg für Material und Schutt kostet Geld: Schuttrutsche oder Bauaufzug liegen je Baustelle bei 800 bis 2.500 €.
Verfahren, Brandschutz und Beschlüsse
Die Angaben haben den Stand September 2026; wir gleichen sie vor jedem Angebot mit Planer und Behörde ab. Im unbeplanten Innenbereich fällt der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnraum, einschließlich neuer Gauben, in die Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln. Die Bauaufsicht kann trotzdem ein vereinfachtes Verfahren verlangen, und in Gebäudeklasse 4 und 5 prüft sie Standsicherheit und Brandschutz. Das typische fünfgeschossige Gründerzeithaus mit ausgebautem Dach liegt in der Regel in Gebäudeklasse 5.
Im Mietshaus reicht in der Regel ein bauvorlageberechtigter Architekt oder gelisteter Ingenieur die Unterlagen ein. Was dazugehört und wie lange es dauert, steht unter Genehmigung für den Dachgeschossausbau. Einen Aufzug verlangt § 39 Abs. 4 beim nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses nicht. Barrierefreie Wohnungen sind beim Dachausbau nach § 50 keine Pflicht, und Abstandsflächen spielen nach § 6 Abs. 12 keine Rolle.
Beim Brandschutz hilft § 48 Abs. 6: Die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss und alle neuen tragenden Bauteile müssen nur feuerhemmend sein, wie in Gebäudeklasse 3. In Gebäudeklasse 5 gelten für neue notwendige Treppen, Treppenraumwände und Brandwände die Anforderungen der Gebäudeklasse 4. Pflicht bleiben nach § 48 Abs. 5 rauchdichte, selbstschließende Kellertüren und die Entrauchung des Treppenraums.
In der Eigentümergemeinschaft sind Dach und tragende Decke Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Den Ausbau beschließt die Versammlung als bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, braucht der Umbau auch bei Freistellung eine Genehmigung der Stadtplanung; mehr dazu unter Milieuschutz und Dachausbau. Beim Baudenkmal bleiben Kubatur, Traufhöhe, Firsthöhe und Dachneigung erhalten, und straßenseitige Einschnitte sind unzulässig.
Werden Dachflächen und Gauben erneuert, gilt nach Anlage 7 GModG ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K). Für die Dämmung von Dach und Gauben gibt es über die BEG Einzelmaßnahmen einen Zuschuss von 15 Prozent, beantragt vor Beginn mit einem Energieeffizienz-Experten. Was für diese Dämmung verlangt wird, steht unter Förderung beim Dachausbau.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Das Dach ist nach einem Sturm undicht: Das schließt ein Dachdecker mit Notdienst, denn wir arbeiten in geplanten Bauabschnitten und nicht im Stundeneinsatz.
- Eine Bodentreppe aus dem Baumarkt soll hinein: Für den Selbsteinbau ohne Ausbau dahinter ist der Fachhandel die richtige Adresse.
- Unter dem Dach stecken Asbest, alte Mineralwolle oder Holzschutzmittel: Die Sanierung mit Freimessung ist ein eigener Auftrag für einen Fachbetrieb, danach bauen wir aus.
- Statik und Bauvorlagen: Beides stellen Tragwerksplaner und Architekt aus, wir binden sie ein und stimmen ihre Pläne ab.
Wo wir Dachböden ausbauen
Jede Gegend bringt ihr eigenes Dach mit. In Neukölln sind es im Norden oft gekaufte Rohlinge, im Süden Siedlungshäuser mit kleinem Dachraum. In Teltow stehen jüngere Häuser, deren Dachboden von Anfang an als Reserve geplant war. Für Teltow gilt Brandenburger Bauordnungsrecht, zuständig ist die untere Bauaufsicht von Stadt oder Landkreis.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Niedrigen Dachboden ausbauen: was bei wenig Höhe mit Gaube, Kniestock oder Galerie möglich ist.
- Gekauften Rohling ausbauen: worauf es ankommt, wenn der Dachraum schon Ihnen gehört.
- Dachgaube bauen lassen: welche Gaubenform zu welchem Dach passt.
- Ablauf und Dauer eines Dachausbaus: die Chronologie mit allen Wochen und Entscheidungen.
- Kniestock: wie die Wand an der Traufe Stehhöhe und Wohnfläche beeinflusst.
Der erste Schritt ist ein Blick unter Ihr Dach
Wir kommen auf Ihren Dachboden, messen und sagen Ihnen, welche der vier Voraussetzungen schon erfüllt sind. Der Termin ist kostenlos und unverbindlich.
Unsere Nummer ist 030 8268 9996, besetzt Mo–Fr 7–18 Uhr. Schriftlich geht es über das Anfrageformular, am besten mit Bezirk, Baujahr und Größe des Dachraums.
