Dachgeschossausbau Wedding: Rohling und Fabriketage

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Zwischen Leopoldplatz und Nordhafen: Ausbau im Wedding

Der Bauleiter steht in der Toreinfahrt eines Hauses im Sprengelkiez und misst die Breite: zwei Meter vierzig. Dahinter liegt ein Hof ohne Stellfläche, darüber fünf bewohnte Etagen und ganz oben ein leerer Dachraum. So sieht im Wedding eine typische Ausgangslage aus. Bevor über Grundrisse gesprochen wird, klären wir zwei Fragen: Wie kommt das Material hinauf, und wie kommen Wasser und Wärme nach oben?

Die zweite Art Auftrag liegt ein paar Straßen weiter. Hinter Mietshausfassaden stehen alte Fabrik- und Werkstattgebäude, manche mit Etagen von über hundert Quadratmetern. Eigentümer möchten daraus Lofts machen. Beides, Rohling und Fabriketage, bauen wir im Wedding aus. Wir arbeiten dafür mit Hauseigentümern, Eigentümergemeinschaften, Erbengemeinschaften und Käufern von Rohlingen, und gebaut wird immer die ganze Wohnung.

Rohling, Fabriketage, bewohntes Mietshaus

Der Rohling im Brüsseler Kiez

Ein Käufer hat einen Dachraum mit rund 75 Quadratmetern Nutzfläche erworben, samt fertiger Planung des Verkäufers. Das Dach ist dicht, die Balkenlage unberührt. Die Planung stammt aus der Zeit vor der Bauordnungsänderung vom Juli 2026. Wir gehen sie mit dem Architekten Punkt für Punkt durch.

Die Fabriketage nahe dem Humboldthain

Eine Erbengemeinschaft besitzt die dritte Etage eines Hofgebäudes, früher eine Werkstatt für Elektroteile. Die Decke ist massiv, die Fensterreihe durchgehend. Ein Fallrohr im Treppenhaus ist die einzige Leitung. Aus der Etage sollen zwei Wohnungen werden.

Das Dach über fünf bewohnten Etagen

In einem Mietshaus im Sprengelkiez hat die Gemeinschaft den Ausbau des Dachraums beschlossen. Alle Wohnungen darunter sind vermietet. Die Stränge laufen durch Küchen und Bäder, und die Heizung hängt an einer zentralen Anlage im Keller.

Arbeiterquartier und Industriegürtel: die Geschichte der Weddinger Dächer

Wedding und Gesundbrunnen kamen 1861 zu Berlin, und bald darauf wuchsen Fabriken und Mietshäuser nebeneinander. Die AEG baute am Humboldthain, Schering an der Müllerstraße, dazu kamen unzählige kleine Betriebe in den Höfen. Für die Arbeiter entstanden dichte Blöcke mit Seitenflügeln und Hinterhäusern. Ihre Dächer dienten als Trockenboden, die Decken darunter sind aus Holz.

Nach dem Krieg lag der Wedding im französischen Sektor, direkt an der Grenze zu Ost-Berlin. Im Brunnenviertel wurden in den 1960er- und 1970er-Jahren viele Altbauten durch Neubauten ersetzt. Sprengelkiez, Brüsseler Kiez und die Straßen um den Leopoldplatz behielten dagegen viel Gründerzeit. Seit 2001 gehört der Wedding zum Bezirk Mitte.

Was im Weddinger Dachraum und in der Fabrik technisch zählt

Berliner Dach, Mansarde und Stehhöhe

Auf den meisten Vorderhäusern sitzt ein Berliner Dach: vorn steil, in der Mitte fast flach. An Eckhäusern finden sich hin und wieder echte Mansarden mit mehr Volumen. Unter dem flachen Teil reicht die Höhe oft nur für Bad, Flur oder Abstellraum. Für die Wohnräume schafft eine Gaube zum Hof die nötige Stehhöhe.

Wenn die Decke Beton ist

Alte Fabrikgebäude haben häufig Kappendecken aus Stahlträgern und Ziegelgewölben oder spätere Betondecken. Sie tragen viel, lassen sich aber schwer öffnen. Leitungen führen wir deshalb bevorzugt im Fußbodenaufbau und in Vorwandschalen. Jede neue Öffnung rechnet der Tragwerksplaner vorher nach.

Wo die Feuerwehr anleitern kann

Die Straßenseite ist für die Drehleiter meist erreichbar, der Hof nur selten. Nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr reicht die Drehleiter bis zu Aufenthaltsräumen mit 22 Metern Fußbodenhöhe. Sie braucht aber eine befestigte Aufstellfläche, und die fehlt in engen Höfen. Dann plant der Architekt einen zweiten baulichen Rettungsweg, etwa eine weitere Treppe.

Wärme halten unter der Pappdeckung

Das flache Dach ist häufig mit Pappe gedeckt, darunter liegt wenig Raum zwischen den Balken. Wir dämmen dort so dick, wie die Konstruktion es zulässt, mit einem Dämmstoff der Wärmeleitstufe 035. Im steilen Teil kommt eine Dämmung zwischen und unter den Sparren dazu. Innen folgt eine Dampfbremse, deren Anschlüsse wir luftdicht verkleben.

Rückbau alter Verschläge auf einem Berliner Dachboden

Vom Maschinensaal zur Wohnung

Die Etage ist hell, die Decke hoch, und auf dem Boden sind noch die Spuren der Maschinen zu sehen. Damit dort gewohnt werden darf, braucht es eine Nutzungsänderung. Sie läuft in der Regel über das vereinfachte Verfahren nach § 63 BauO Bln. Ein planungsrechtlicher Bescheid kann das Vorhaben auch in die Freistellung überleiten.

Für die Planung gelten die Regeln für Wohnräume: 2,40 Meter Raumhöhe und Fenster mit einem Achtel der Raumfläche. Eine Nutzungseinheit über 400 Quadratmetern Brutto-Grundfläche schließt Gebäudeklasse 4 aus. Große Etagen werden ohnehin oft in zwei oder mehr Wohnungen geteilt. Abstandsflächen spielen bei dieser Umnutzung keine Rolle (§ 6 Abs. 12 BauO Bln).

Liegt das Gebäude in einem ausgewiesenen Gewerbegebiet, erlaubt § 8 BauNVO Wohnungen nur als Ausnahme, etwa für Betriebsinhaber. Mit Zustimmung der Gemeinde öffnet § 246e BauGB bis Ende 2030 einen weiteren Weg zur Wohnnutzung. Arbeitet unten im Hofgebäude noch ein Betrieb, gehört der Schutz vor seinen Geräuschen von Anfang an in die Planung der neuen Wohnung. Den passenden Deckenaufbau legt dann der Schallschutzplaner fest.

Eine allgemeine Pflicht zu Autostellplätzen enthält die Berliner Bauordnung nicht. Fahrradabstellplätze sind für den zusätzlichen Bedarf nachzuweisen, eine Ablöse ist möglich. Wie so eine Umnutzung Schritt für Schritt läuft, zeigt die Seite Loft und Fabriketage.

Vorwandinstallation mit neuen Leitungen unter der Dachschräge

Was im Wedding unter dem Dach entsteht

Ein leerer Dachraum über einem vermieteten Haus wird zur Wohnung, oft als Rohling für einen neuen Eigentümer. Dazu gehört fast immer eine Strangverlängerung durch das ganze Haus. Ein zweites Thema sind Fabriketagen, aus denen eine oder mehrere Wohnungen werden. Dritter Fall: Eine Eigentümergemeinschaft lässt ihren Trockenboden zu zwei oder drei Wohnungen ausbauen und vermietet oder verkauft die Einheiten danach.

Käufer von Rohlingen bringen oft eine Planung des Verkäufers mit. Wir legen sie neben die Bauordnung von 2026 und neben das, was wir im Haus tatsächlich vorfinden. Manchmal wandert danach nur das Bad an einen anderen Strang, manchmal ändert sich die Form der Gaube.

Kostenrahmen für Rohling, Leitung und Loft

Leistung	So sieht es im Wedding oft aus	Preisspanne	Einheit
Rohling ausbauen, Dach dicht, innen roh	Brüsseler Kiez	1.400–2.100 €	je m² Grundfläche
Steigleitungen erneuern oder verlängern	Mietshaus mit fünf Etagen	800–1.500 €	je Geschoss und Strang
Heizkreis ins Dachgeschoss verlängern, 2–4 Heizkörper	Dachwohnung mit Zentralheizung	3.500–8.000 €	je Wohnung
Loft aus einer Fabriketage	Hofgebäude am Humboldthain	1.200–2.200 €	je m² Nutzfläche
Deckendurchbruch in Betondecke	neuer Leitungsweg in der Fabrik	5.000–11.000 €	je Öffnung

Die Spannen sind Erfahrungs- und Richtwerte, abhängig vom Objekt, brutto und mit Stand September 2026. Für einen eigenen Zugang mit Kran oder Aufzug rechnet unser Kostenrechner 20 Prozent auf den Ausbau. Behördengebühren und Prüfingenieur kommen in jedem Fall hinzu. Den Festpreis stellen wir auf, sobald Planung und Statik stehen.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Genehmigung im Bezirk Mitte: Wedding und seine Erhaltungsgebiete

Im Altbau ohne Bebauungsplan braucht der Ausbau zu Wohnraum in der Regel keine Baugenehmigung, sondern läuft über die Freistellung. Nach Vorlage der Unterlagen bei der Bauaufsicht darf frühestens nach einem Monat gebaut werden. Innerhalb dieser Frist darf die Bauaufsicht aber ein vereinfachtes Verfahren anordnen. Die fünfgeschossigen Mietshäuser liegen in der Regel in Gebäudeklasse 5, dort prüft sie Statik und Brandschutz auch in der Freistellung.

Der Wedding gehört zum Bezirk Mitte, der zusammen mit Pankow die meisten sozialen Erhaltungsgebiete hat, nämlich 14. Für Häuser in diesen Gebieten gibt die Stadtplanung des Bezirks ihre eigene Genehmigung. Für den bloßen Ausbau des Dachs spricht ein Berliner Bezirksamt von einem Vorhaben, das in der Regel genehmigungsfähig ist. Ein Aufzug ist dort erst in Häusern mit mehr als vier oberirdischen Geschossen grundsätzlich genehmigungsfähig.

Die Eigentümergemeinschaft beschließt über Dach, Decke und Stränge, denn sie gehören allen. Rechtlich gilt hier der Stand vom September 2026. Vor dem Angebot gleichen wir ihn mit Planer und Bezirksamt ab.

Verklebte Dampfbremsbahn an der Dachschräge

Leitungen durch ein bewohntes Haus

Die Mieterin im zweiten Stock hat eine neue Küche, und genau dahinter läuft der Strang. Eine Strangverlängerung ins Dach heißt im Wedding fast immer, durch vermietete Wohnungen zu arbeiten. Wir öffnen die Schächte so klein wie möglich und schließen sie noch am selben Abschnitt. Staubschutz und abgeklebte Böden gehören in jeder Wohnung dazu.

Die Termine hängen einige Tage vorher im Hausflur aus. Abgestellt wird nur, wenn wir anschließen, und am Abend läuft das Wasser wieder. Die Heizung verlängern wir außerhalb der Heizperiode, wenn es der Zeitplan erlaubt.

Die Arbeit an Strängen und Heizung machen unsere eigenen Leute, ebenso Fliesen, Putz und Anstrich. Beim Holz, beim Dach und bei den Leitungen für Strom sind feste Partnerbetriebe dabei, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Für die Eigentümer bleibt es bei einem Vertrag und einem Bauleiter, der alle Gewerke taktet.

Wie das Material in den Hinterhof kommt

Der Transporter hält vor dem Haus, die Einfahrt ist zu schmal. Also geht das Material in kleinen Einheiten durch den Torweg und über einen Bauaufzug an der Hoffassade nach oben. Wo auch dafür kein Platz ist, stellen wir einen Kran auf die Straße und heben über das Vorderhaus. Die Sperrung beantragen wir beim Bezirk.

Der Container steht in einer Halteverbotszone vor dem Haus und fasst in der Regel sieben Kubikmeter. Er kostet erfahrungsgemäß 350 bis 650 Euro je Stück. Treppenhaus und Geländer bekommen Schutz, bevor die erste Palette hereinkommt. Anlieferungen legen wir auf feste Zeiten, damit die Einfahrt für die Nachbarn frei bleibt.

Zeitplan: vom ersten Termin bis zur Schlüsselübergabe

Der erste Termin in Hof und Dachraum kostet Sie nichts, danach rechnet ein Tragwerksplaner Balken oder Betondecke nach. Für Planung, Unterlagen und Beschlüsse sind meist zwei bis sechs Monate einzuplanen. Auf dieser Basis entstehen Festpreis und Bauzeitenplan. Mit Baustelleneinrichtung, Aufzug und Treppenhausschutz geht es los.

Rund 60 Quadratmeter unter dem Dach brauchen nach unseren Erfahrungswerten 10 bis 16 Wochen Bauzeit. Eine Fabriketage mit 120 bis 150 Quadratmetern braucht 12 bis 20 Wochen. Ein Bad im Dachgeschoss nimmt davon drei bis vier Wochen ein. Nach der gemeinsamen Abnahme bekommen Sie die Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Eine Neueindeckung des ganzen Dachs, ohne dass innen ausgebaut wird, gehört zum Dachdecker.
In der Fabriketage wurden Asbest oder Mineralfasern gefunden: Deren Sanierung mit Freimessung ist ein eigener Auftrag vor unserem Start.
Statik und Bauvorlagen erstellen Tragwerksplaner und Architekt, mit denen wir eng abstimmen.
Einzelne Dachfenster in einer bestehenden Dachwohnung austauschen: Dafür rufen Sie am besten einen Dachdecker. Unser Auftrag beginnt dort, wo ein ganzer Dachraum zur Wohnung wird.

Vom Brunnenviertel bis zum Schillerpark: hier bauen wir

Gebaut wird im Sprengelkiez am Nordhafen, im Brüsseler Kiez und rund um den Leopoldplatz. Dazu kommen das Afrikanische Viertel, der Soldiner Kiez und die Straßen um die Badstraße in Gesundbrunnen. Am Humboldthain und entlang der Panke bauen wir Dachräume und Fabriketagen aus.

Südlich schließt Mitte an, wo in der Rosenthaler Vorstadt viel Denkmal- und Ensembleschutz gilt. Jenseits des Nordhafens liegt Moabit, wo ebenfalls Gewerbebauten zu Wohnungen werden. Östlich hinter den Gleisen beginnt Prenzlauer Berg.

Die Panke führt nach Nordosten in Richtung Pankow. Nördlich des Afrikanischen Viertels schließt Reinickendorf mit den Mietshäusern rund um die Residenzstraße an. Unsere Kolonnen fahren aus der Haynauer Straße 58 in Lankwitz zu Ihnen, und die Anfahrt ist im Festpreis bereits enthalten.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Strangsanierung im Dachgeschoss: wie Steigleitungen im bewohnten Haus nach oben wachsen.
Gewerbeetage umnutzen: Verfahren, Gebietsart und Lärmschutz beim Weg von Gewerbe zu Wohnen.
Dachgeschossrohling ausbauen: was nach dem Kauf eines Rohlings auf Sie zukommt.
Raumhöhe nach neuer Bauordnung: die Werte seit Juli 2026 im Überblick.
Genehmigung für den Dachausbau: Freistellung, Prüfpflicht und Unterlagen.

Den Hof ansehen, dann rechnen

Toreinfahrt, Stränge, Balkenlage: Beim ersten Termin sehen wir uns genau die Stellen an, die im Wedding über Preis und Dauer entscheiden. Danach erhalten Sie einen Festpreis nach Gewerken. Das Telefon unter 030 7593 9913 ist Montag bis Freitag ab 7 Uhr besetzt, bis 18 Uhr. Oder Sie schreiben uns über das Anfrageformular unten.

Häufige Fragen

Unser Rohling im Sprengelkiez liegt über fünf bewohnten Etagen. Wie oft sind die Mieter ohne Wasser?

Wir verlängern die Stränge abschnittsweise und stellen das Wasser nur für die eigentlichen Anschlüsse ab. In der Regel sind das einzelne Stunden an wenigen Tagen. Jeder Termin hängt mehrere Tage vorher im Hausflur aus. Den Zugang zu den Wohnungen stimmt die Verwaltung mit den Mietern ab.

Was kostet es, zwei Stränge über fünf Geschosse bis ins Dach zu verlängern?

Erneuern oder verlängern kostet erfahrungsgemäß 800 bis 1.500 Euro je Geschoss und Strang. Bei zwei Strängen über fünf Geschosse sind das 8.000 bis 15.000 Euro. Hinzu kommt der Anschluss der neuen Wohnung selbst, erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 Euro.

Der Hof hinter unserem Haus an der Müllerstraße hat keine Stellfläche. Wie kommt das Material nach oben?

Meist fährt ein Bauaufzug an der Hoffassade, der Schutt geht über eine Rutsche nach unten. Einmal aufgebaut, schlägt so ein Aufzug oder eine Rutsche erfahrungsgemäß mit 800 bis 2.500 Euro zu Buche. Reicht das nicht, heben wir mit einem Kran von der Straße über das Vorderhaus.

Was kostet ein Fabrikloft mit 120 Quadratmetern im Wedding?

Den Ausbau einer Fabrik- oder Gewerbeetage rechnen wir erfahrungsgemäß mit 1.200 bis 2.200 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Eine Etage mit 120 Quadratmetern landet damit bei 144.000 bis 264.000 Euro brutto. Nach oben treiben vor allem neue Bäder, Heizung und Fenster.

Unsere Fabriketage hat Betondecken. Können wir das Bad an die Fensterfront legen?

Das Abwasser braucht Gefälle bis zum nächsten Fallstrang, und das kostet Aufbauhöhe im Boden. Ein neuer Durchbruch in der Betondecke kostet mit Statik und Sägeschnitt erfahrungsgemäß 5.000 bis 11.000 Euro je Öffnung. Oft ist der kürzere Weg zum vorhandenen Strang die ruhigere Lösung.

Gilt im Wedding der Milieuschutz des Bezirks Mitte?

Der Wedding gehört zum Bezirk Mitte, und der hat mit 14 die meisten sozialen Erhaltungsgebiete Berlins, gleichauf mit Pankow. Liegt Ihr Haus in einem davon, braucht der Ausbau eine eigene Genehmigung. Wohnung und Dach zu einer Maisonette zusammenzulegen, lässt die Vorschrift in diesen Gebieten nicht zu.

Wir haben einen Rohling im Brüsseler Kiez mit fertiger Planung gekauft. Können Sie danach bauen?

Ja, wir bauen auch nach fremder Planung, wenn Statik und Brandschutz geprüft sind. In der Genehmigungsfreistellung erlischt das Recht zum Bauen, wenn nicht innerhalb von zwei Jahren begonnen wird. Wir prüfen mit dem Architekten, ob die Unterlagen noch gelten und zur Bauordnung von 2026 passen.

Wie hoch muss unser Dachraum sein, damit dort Wohnräume entstehen dürfen?

Seit dem 23. Juli 2026 genügen 2,20 Meter lichte Höhe, und zwar über wenigstens der halben Netto-Raumfläche des Dachraums. Bis dahin lag der Wert bei 2,30 Metern. Flächen mit höchstens 1,50 Meter Höhe bleiben bei der Rechnung außen vor.

Braucht das Loft im dritten Stock eines Hofgebäudes einen zweiten Rettungsweg?

Ja, jede Wohnung in einem oberen Geschoss braucht zwei Rettungswege. Liegt die Brüstung der Anleiterstelle über 8 Metern, muss die Feuerwehr mit Hubrettungsfahrzeug und Zufahrt heranreichen. Geht das im Hof nicht, plant der Architekt einen zweiten baulichen Rettungsweg ein.

Wir haben 130 Quadratmeter Fabriketage und wollen im nächsten Herbst einziehen. Klappt das?

Das hängt vor allem am Vorlauf, denn Planung und Genehmigung brauchen meist zwei bis sechs Monate. Der Ausbau selbst dauert bei dieser Größe erfahrungsgemäß 12 bis 20 Wochen. Startet die Planung rund ein Jahr vorher, ist der Termin nach unseren Erfahrungswerten gut erreichbar.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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