Dachgeschossausbau Friedrichshain: Seitenflügel und Maisonette

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Dachausbau im dichten Block zwischen Samariterkirche und Boxhagener Platz

Die Verwalterin schließt die Bodentür auf, und dahinter liegt ein Dachboden über Vorderhaus und Seitenflügel, den seit Jahren niemand genutzt hat. In Friedrichshain ist das eine häufige Lage. Die Häuser im Samariterviertel und rund um den Boxhagener Platz stehen in geschlossenen Blöcken, links und rechts eine Brandwand, dahinter ein Seitenflügel und ein enger Hof. Wer hier unter dem Dach baut, plant vor allem zwischen zwei Wänden, die im Brandfall das Feuer aufhalten sollen. Für Gauben und Dachfenster verlangt § 32 BauO Bln mindestens 1,25 m Abstand zu jeder dieser Wände.

Zwei Fragen stehen am Anfang fast jedes Gesprächs mit Eigentümern, Gemeinschaften und Verwaltern. Werden aus dem Dachraum eigene Wohnungen, oder wird er das obere Geschoss der Wohnung darunter? Und wie viel nutzbare Breite bleibt, wenn zu beiden Brandwänden Abstand gehalten wird? Beides beantworten wir beim Termin auf dem Dachboden, mit Zollstock und Blick auf Sparren und Decke.

Neue Steigleitungen im geöffneten Schacht auf dem Weg ins Dachgeschoss

Drei Ausgangslagen aus dem Friedrichshainer Altbau

In einem Friedrichshainer Altbau außerhalb der sozialen Erhaltungsgebiete gehört einer Familie die Wohnung im obersten Geschoss, knapp 90 m² mit Holzbalkendecke. Der Dachboden darüber ist Gemeinschaftseigentum, die Gemeinschaft ist zum Verkauf bereit. Gewünscht ist eine Maisonette mit Treppe aus dem Flur und zwei Zimmern unter dem Dach.

Im Kiez um den Boxhagener Platz liegt ein Dachraum über dem Seitenflügel, schmal und lang, zwischen der eigenen Brandwand und der des Nachbarhauses. Das Dach fällt flach zum Hof ab. Hier entscheidet sich an der Stehhöhe, ob ein Aufenthaltsraum entsteht, und am Brandwandabstand, wo Fenster sitzen dürfen.

Im Nordkiez nahe der Rigaer Straße steht der dritte Fall: eine Eigentümergemeinschaft mit leerem Dachboden über Vorderhaus und Seitenflügel. Sie will daraus drei Wohnungen machen und die Einheiten danach verkaufen. Die Stränge enden im vierten Stock, und der Hof ist zu eng für die Drehleiter.

Arbeiterquartier, Kriegslücken und die Stalinallee

Friedrichshain wuchs im späten 19. Jahrhundert als Wohnviertel für die Menschen, die in den Betrieben an Spree und Bahn arbeiteten. Gebaut wurde dicht, mit Seitenflügeln und Hinterhäusern, oft einfacher als in den bürgerlichen Vierteln. Unter den Dächern lagen Trockenböden.

Der Zweite Weltkrieg riss große Lücken in den Bezirk. An ihrer Stelle entstand in den 1950er-Jahren die Stalinallee, heute Karl-Marx-Allee und ein geschütztes Denkmal. Im übrigen Altbau blieben die Dächer lange unberührt. Laut Gutachterausschuss Berlin setzte der Ausbau von Dachwohnungen im Ostteil der Stadt erst mit den 1990er-Jahren ein. Viele Friedrichshainer Dächer sind deshalb bis heute leer oder tragen Ausbauten aus dieser ersten Welle.

Bautechnik unter Friedrichshainer Dächern

Zwei Brandwände, ein schmaler Dachraum

Im geschlossenen Block steht auf beiden Seiten des Dachs eine Brandwand. Dachfenster und Gauben müssen nach § 32 BauO Bln mindestens 1,25 m Abstand zu ihr halten. Beim Fenster entfällt der Abstand nur, wenn die Wand mindestens 0,30 m über die Dachhaut reicht. Bei traufseitig aneinandergebauten Häusern gelten strengere Regeln, dort halten Öffnungen waagerecht mindestens 2 m Abstand. Ob Erleichterungen für den Bestand auch neue Öffnungen erfassen, klärt der Brandschutzplaner im Einzelfall.

Die Decke, durch die später die Treppe führt

Unter dem Dachboden liegt eine Holzbalkendecke, meist mit Einschub und Schüttung. Für eine Maisonette wird sie geöffnet, und die durchtrennten Balken hängen dann an einem Wechsel. Der Tragwerksplaner legt fest, wo die Öffnung liegen darf und ob ein Stahlträger nötig ist. Ein eingebauter Träger kostet erfahrungsgemäß 2.500 bis 8.000 €, je nach Statik.

Leitungen vom Seitenflügel nach oben

Im Seitenflügel laufen die Stränge oft in Küche oder Bad der darunterliegenden Wohnungen. Für ein Bad im Dach verlängern wir sie durch die Etagen oder legen einen neuen Schacht an. Bei einer Maisonette reicht manchmal der Anschluss aus der eigenen Wohnung, wenn Gefälle und Querschnitt passen. Das prüfen unsere eigenen Leute für Sanitär und Heizung beim Termin vor Ort.

Zweiter Rettungsweg im engen Hof

Ein Rettungsfenster im Dach braucht eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 × 1,20 m und darf höchstens 1 m waagerecht von der Traufkante entfernt liegen. Im engen Hof des Seitenflügels kann die Drehleiter oft nicht aufgestellt werden. Die Bauaufsicht fordert dann in der Regel einen zweiten baulichen Rettungsweg. Bei der Maisonette ist das besonders wichtig, denn jedes der beiden Geschosse braucht einen eigenen zweiten Weg.

Dämmung zwischen Brandwand und Sparren

An den Brandwänden entstehen leicht Wärmebrücken, weil die Dämmung dort endet. Wir führen die Dampfbremse sauber an das Mauerwerk heran und verputzen die Wand, wo nötig. Das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt in § 36 für erneuerte Außenbauteile die Höchstwerte seiner Anlage 7. Sind die Sparren dafür zu niedrig, planen wir die dickste Lage, die hineinpasst, und rechnen sie mit dem Planer nach.

Maler streicht eine Dachschräge mit der Rolle

Wenn Wohnung und Dach eine Einheit werden

Die Treppe steht im Flur, oben liegen Schlafzimmer und Bad, unten bleiben Küche und Wohnraum. So sieht die Maisonette aus, die in Friedrichshain oft gewünscht wird. Nach § 31 Abs. 4 BauO Bln darf die Decke innerhalb einer Nutzungseinheit geöffnet werden, die höchstens zwei Geschosse und 400 m² Brutto-Grundfläche umfasst.

Die Innentreppe braucht keinen eigenen Treppenraum, wenn sie höchstens zwei Geschosse einer Wohnung bis 200 m² verbindet (§ 35 Abs. 1). Voraussetzung ist ein anderer Rettungsweg in jedem Geschoss. Eine Einschubtreppe ist als notwendige Treppe unzulässig. Nach DIN 18065 gilt als Richtmaß für eine notwendige Treppe in der Wohnung eine Laufbreite von mindestens 80 cm. Die Treppe zählt bei mehr als drei Steigungen nicht zur Wohnfläche.

Das Dach und die tragende Decke gehören der Gemeinschaft, also braucht es einen Beschluss der Eigentümer. Wo eine soziale Erhaltungsverordnung gilt, erklärt die Verwaltungsvorschrift gerade diese Dachgeschoss-Maisonette ausdrücklich für nicht genehmigungsfähig. Dort bleibt der Ausbau zu einer eigenen Wohnung der Weg, den die Stadtplanung prüft. Mehr zur Planung steht auf der Seite Wohnung und Dach verbinden.

fertige Satteldachgaube mit Zinkeindeckung auf einem Altbaudach

Denkmalschutz an der Karl-Marx-Allee

Zwischen Strausberger Platz und Frankfurter Tor steht die Karl-Marx-Allee unter Denkmalschutz. Wer dort unter dem Dach etwas ändern will, beginnt beim Architekten und bei der Denkmalbehörde des Bezirks. Das Landesdenkmalamt hält einen Ausbau für zulässig, wenn Erscheinungsbild und Kubatur des Dachs nicht wesentlich leiden.

Trauf- und Firsthöhen und die Dachneigung bleiben, straßenseitige Einschnitte sind unzulässig. Originale Eindeckungen werden erhalten oder in Form und Material gleich ersetzt. Für Gauben bei Denkmal, Schiefer oder Biberschwanz rechnen wir erfahrungsgemäß den Faktor 1,3 auf den Grundpreis.

Welche Ausbauten in Friedrichshain naheliegen

Häufig steht über dem ganzen Haus ein leerer Dachboden, der einer Gemeinschaft oder einem Hauseigentümer gehört. Dort entstehen eine bis drei neue Wohnungen, oft mit einer Gaube zum Hof für Stehhöhe und Licht. Dazu kommt die Maisonette aus der obersten Wohnung und dem Dachraum darüber. Bei den Ausbauten der Neunziger geht es um Fenster, Dämmung und den Kampf gegen die Sommerhitze.

Ebenfalls typisch für den Bezirk ist der schmale Seitenflügel. Hier zählt jeder Zentimeter zwischen den Brandwänden, und Stauraum im Kniestock holt Fläche zurück. Als Meisterbetrieb planen wir solche Räume mit dem Tragwerksplaner zusammen.

Kostenrahmen für Seitenflügel und Maisonette

Leistung	Erfahrungswert	Bezugsgröße
Dachraum über dem Seitenflügel, Dach dicht, innen nichts gemacht	1.400–2.100 €	je m² Grundfläche
Deckendurchbruch in der Holzbalkendecke, mit Statik, Wechsel und Brandschutzbekleidung	3.500–8.000 €	je Öffnung
Viertel- oder halbgewendelte Holztreppe	6.500–12.000 €	je Stück mit Montage
Spindel- oder Wendeltreppe für wenig Grundfläche	5.500–11.000 €	je Stück mit Montage
Neues Dachfenster in Standardgröße	1.500–2.500 €	je Stück

Ein Seitenflügel mit 40 m² Grundfläche liegt so erfahrungsgemäß bei 56.000 bis 84.000 €, bevor Bad oder Treppe dazukommen. Für die Maisonette summieren sich Durchbruch und halbgewendelte Treppe auf 10.000 bis 20.000 €. Dachfenster im Mehrfamilienhaus mit Gerüst oder Hubsteiger rechnen wir mit dem Faktor 1,25.

Die Zahlen sind brutto und haben den Stand September 2026. Gemessen wird dabei die volle Grundfläche des Dachraums, und was davon als Wohnfläche zählt, ist weniger. Was Bauaufsicht und Prüfingenieur berechnen, kommt obendrauf.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Freistellung, Eigentümerbeschluss, Erhaltungsgebiet

Viele Friedrichshainer Altbauten liegen im unbeplanten Innenbereich. Dort ist der Wohnungsbau im Dach samt Gauben nach § 62 BauO Bln von der Baugenehmigung freigestellt. Die Bauaufsicht bekommt die Unterlagen und kann binnen eines Monats ein Verfahren verlangen, erst danach beginnt der Bau. Die Unterlagen reicht ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur ein. In Gebäudeklasse 5 prüft die Bauaufsicht Standsicherheit und Brandschutz trotzdem.

Friedrichshain und Kreuzberg bilden zusammen einen Bezirk mit 11 sozialen Erhaltungsgebieten. Für Umbauten in diesen Gebieten ist eine erhaltungsrechtliche Genehmigung nötig, selbst wenn die Bauordnung freistellt. Neben der Maisonette-Regel betrifft das den Aufzug, und dafür zählt die Geschosszahl. Erst in Häusern mit mehr als vier oberirdischen Geschossen ist er dort grundsätzlich genehmigungsfähig. Wer nur das Dach ausbaut, muss nach der Bauordnung ohnehin keinen Aufzug nachrüsten.

Was hier zu Verfahren und Erhaltungsrecht steht, entspricht dem Stand September 2026 und wird vor jedem Angebot mit Planer und Bezirksamt abgeglichen.

Arbeitsplatz im Fenster einer breiten Gaube im ausgebauten Dachgeschoss

Baustelle zwischen Durchfahrt und Seitenflügel

Der Hof ist voller Fahrräder und Mülltonnen, und der Seitenflügel hat einen eigenen Aufgang. Das Gerüst stellen wir an der Hofseite, dazu einen Materialaufzug bis unter die Traufe. Container und Anlieferung stehen an der Straße, in einer vorher beantragten Halteverbotszone. Treppenstufen und Wohnungstüren werden abgedeckt, und im Hausflur hängt der Zeitplan.

Die Nachbarn erfahren rechtzeitig, wann gestemmt wird und wann das Wasser kurz fehlt. Gearbeitet wird werktags zu den üblichen Zeiten.

Auf der Baustelle arbeiten mehrere Gewerke, im Vertrag steht nur ein Name. Das Bad unter dem Dach, die Heizkörper, der Stuck an der alten Decke und der Anstrich entstehen durch unsere eigenen Leute. Gauben zwischen den Brandwänden, Dachdeckung und Stromleitungen liegen bei festen Partnerbetrieben, die seit Jahren im selben Bauzeitenplan mit uns arbeiten. Trockenbau, Treppe und Boden kommen aus einer Hand, und ein Bauleiter hält den Plan zusammen.

Zeitplan einer Maisonette in Friedrichshain

Bis die Versammlung beschlossen hat und die Pläne vorliegen, vergehen meist 2 bis 6 Monate. Nach der Vorlage in der Freistellung vergeht mindestens ein Monat bis zum Baubeginn. Die Dacharbeiten mit Gaube dauern 2 bis 4 Wochen, bis die Hülle dicht ist.

Dann folgen Leitungen, Dämmung und Trockenbau unter dem Dach. Der Durchbruch und die Treppe kommen erst, wenn oben geschlossen ist, und dauern 1 bis 2 Wochen. Ein Bad im Dachgeschoss braucht innerhalb des Ausbaus 3 bis 4 Wochen. Vom ersten Gerüstbrett bis zur Abnahme mit Protokoll vergehen bei rund 60 m² erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Eine neue Eindeckung oder die Fassade des Vorderhauses als Auftrag ohne Ausbau: Das übernimmt ein Dachdecker- oder Fassadenbetrieb.
Ein einzelnes Dachfenster soll getauscht oder neu eingesetzt werden, ohne dass ausgebaut wird: Dafür ist der Dachdecker zuständig.
Die Einbauküche für die neue Dachwohnung, wenn keine Bauleistung dazugehört.
Tragwerksplanung, Brandschutznachweis und Bauvorlagen: Sie kommen vom Tragwerksplaner oder Architekten, den wir von Anfang an einbinden.

Unterwegs zwischen Ostkreuz und Strausberger Platz

Gebaut wird im Samariterviertel, im Boxhagener Kiez mit Simon-Dach-Straße und Wühlischstraße, im Nordkiez um die Rigaer Straße und rund um Petersburger Straße und Bersarinplatz. Dazu kommen die Weberwiese, die Karl-Marx-Allee und der Stralauer Kiez. Wir arbeiten ein Haus in einem Zug ab und berechnen die Anfahrt nicht extra.

Über die Oberbaumbrücke geht es nach Kreuzberg, westlich schließt Mitte an. Nördlich des Volksparks liegt Prenzlauer Berg mit seinen Rohlingen. Hinter dem Ostkreuz beginnt Lichtenberg mit der Victoriastadt. Jenseits der Spree im Südosten liegt Treptow.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Die Öffnung in der Holzbalkendecke: Wechsel, Statik und Brandschutz beim Durchbruch.
Treppenkosten durchrechnen: Treppenart, Durchbruch und Geländer als Rechnung.
Maße für die Innentreppe: Laufbreite, Steigung und Platzbedarf je Bauart.
Brandwand und Schornstein: was Maurer an den Wänden im Dachraum leisten.
Verfahren für den Dachausbau: Freistellung, Prüfpflicht und Unterlagen in Berlin.

Den Dachboden in Friedrichshain gemeinsam ansehen

Ob Dachetage über dem ganzen Haus, Maisonette oder Seitenflügel am Boxhagener Platz: Der erste Termin auf dem Dachboden kostet nichts. Wir sehen uns dort die Breite zwischen den Brandwänden und den Zustand der Decke an. Im Anschluss schicken wir Ihnen den Festpreis, aufgeteilt nach Gewerken, und einen Zeitplan für das Vorhaben. Wer den Termin gleich abstimmen will, ruft Mo–Fr 7–18 Uhr die 030 7593 9913 an. Wer lieber schreibt, nutzt unser Anfrageformular und nennt kurz Geschosszahl und geplante Wohnungen.

Häufige Fragen

Wir wohnen im obersten Geschoss am Boxhagener Platz. Können wir den Dachboden darüber zur Maisonette machen?

Baulich geht das oft, mit Deckendurchbruch, Innentreppe und Statik. Die Treppe darf ohne eigenen Treppenraum höchstens zwei Geschosse einer Wohnung bis 200 m² Brutto-Grundfläche verbinden, und jedes Geschoss braucht einen anderen Rettungsweg. Der Kiez um den Boxhagener Platz ist ein soziales Erhaltungsgebiet, und dort gilt eine solche Zusammenlegung von Wohnung und Dachraum als nicht genehmigungsfähig. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg hat 11 solcher Gebiete, die genaue Abgrenzung für Ihre Adresse prüfen wir vor der Planung.

Was kostet der Durchbruch in der Holzbalkendecke für die Maisonette-Treppe?

Erfahrungsgemäß 3.500 bis 8.000 € je Öffnung, mit Statik, Wechsel, Brandschutzbekleidung und Randabschluss. Eine viertel- oder halbgewendelte Holztreppe kostet 6.500 bis 12.000 € mit Montage. Ein Glasgeländer statt des schlichten Geländers erhöht nur den Treppenpreis um den Faktor 1,2.

Warum darf unsere Gaube nicht bis an die Brandwand zum Nachbarhaus reichen?

Die Bauordnung legt in § 32 fest, dass eine Gaube mindestens 1,25 m von der Brandwand entfernt bleibt, ebenso ein Dachfenster. Ausnahmen gelten, wenn die Wand die Gaube gegen Brandübertragung schützt oder beim Dachfenster mindestens 0,30 m über das Dach reicht. In einem Dach zwischen zwei Brandwänden fehlen damit auf beiden Seiten 1,25 m für Öffnungen. Das planen wir von Anfang an in den Grundriss ein.

Unser Haus steht an der Karl-Marx-Allee. Ist dort ein Dachausbau erlaubt?

Die Karl-Marx-Allee steht unter Denkmalschutz, deshalb entscheidet die Denkmalbehörde mit. Nach den Rahmenvorgaben des Landesdenkmalamts ist ein Ausbau zulässig, wenn Erscheinungsbild und Kubatur des Dachs erhalten bleiben. Die Höhen von Traufe und First und die Neigung ändern sich nicht, zur Straße hin sind Einschnitte unzulässig. Wir stimmen die Planung vor dem Angebot mit dem Architekten und der Behörde ab.

Wie lange ist unsere Wohnung darunter Baustelle, wenn die Treppe eingebaut wird?

Treppe und Deckendurchbruch dauern erfahrungsgemäß 1 bis 2 Wochen. In dieser Zeit steht in der Wohnung eine Staubschutzwand um die Öffnung. Der Ausbau des Dachs selbst läuft über 10 bis 16 Wochen, die meiste Zeit von außen und über das Treppenhaus.

Der Dachraum über unserem Seitenflügel ist niedrig. Ab welcher Höhe wird daraus ein Zimmer?

Im niedrigen Seitenflügel messen wir nach, ob die Hälfte der Netto-Raumfläche auf 2,20 m lichte Höhe kommt, wie es die Bauordnung verlangt. Bereiche bis 1,50 m Höhe bleiben bei diesem Nachweis unberücksichtigt. Beim Termin messen wir an mehreren Stellen und rechnen Ihnen beide Werte vor, Raumhöhe und Wohnfläche.

Unsere Gemeinschaft an der Simon-Dach-Straße will den ganzen Dachboden ausbauen. Wie viele Wohnungen passen hinein?

Das hängt an Grundfläche, Stehhöhe, Treppenhäusern und den Abständen zu beiden Brandwänden. Über Vorderhaus und Seitenflügel entstehen oft zwei oder drei Einheiten, jede mit eigenem Zugang vom Treppenhaus. Jede neue Wohnung an die Steigleitungen anzubinden, kostet erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 €. Beim Termin im Dachraum zeichnen wir mit Ihnen mögliche Aufteilungen vor.

Müssen alle Miteigentümer dem Dachausbau zustimmen?

Nach dem geltenden § 20 WEG beschließt die Eigentümerversammlung über bauliche Veränderungen oder gestattet sie einem Eigentümer. Dach und tragende Decke sind Gemeinschaftseigentum, deshalb gehört der Durchbruch in den Beschluss. Wie der Beschluss formuliert wird, stimmen Sie mit Verwaltung oder Anwalt ab.

Welchen Brandschutz braucht die neue Innentreppe in einem fünfgeschossigen Haus?

Ist das Dachgeschoss nur über diese Treppe erreichbar, gilt sie in der Regel als notwendige Treppe. Im Haus der Gebäudeklasse 5 muss eine neue notwendige Treppe beim Ausbau die Anforderungen der Gebäudeklasse 4 erfüllen. Die Umwehrung ist bis 12 m Absturzhöhe mindestens 0,90 m hoch, Öffnungen im Geländer höchstens 12 cm.

Regnet es in unsere Wohnung, während das Dach darüber offen ist?

Wir öffnen das Dach abschnittsweise und decken jeden offenen Teil vor Feierabend mit Planen ab. Gauben und Dachfenster setzen die Partnerbetriebe so, dass die Hülle schnell wieder dicht ist. Erst danach beginnen die Arbeiten im Innern.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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Beschreiben Sie kurz Haus und Dachboden, oder rufen Sie an. Beim kostenlosen Termin vor Ort sehen wir uns Dachstuhl und Zugang an und nennen Ihnen danach einen Festpreis — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

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