Dachausbau im dichten Block zwischen Samariterkirche und Boxhagener Platz
Die Wohnung liegt im vierten Stock, und über der Decke beginnt ein Dachboden, den seit Jahren niemand betreten hat. In Friedrichshain ist das eine häufige Lage. Die Häuser im Samariterviertel und rund um den Boxhagener Platz stehen in geschlossenen Blöcken, links und rechts eine Brandwand, dahinter ein Seitenflügel und ein enger Hof. Wer hier unter dem Dach baut, plant vor allem zwischen zwei Wänden, die im Brandfall das Feuer aufhalten sollen.
Zwei Fragen stehen am Anfang fast jedes Gesprächs. Wird der Dachraum eine eigene Wohnung oder das obere Geschoss der Wohnung darunter? Und wie viel nutzbare Breite bleibt, wenn zu beiden Brandwänden Abstand gehalten wird? Beides beantworten wir beim Termin auf dem Dachboden, mit Zollstock und Blick auf Sparren und Decke.
Drei Ausgangslagen aus dem Friedrichshainer Altbau
In einem Friedrichshainer Altbau außerhalb der sozialen Erhaltungsgebiete gehört einer Familie die Wohnung im obersten Geschoss, knapp 90 m² mit Holzbalkendecke. Der Dachboden darüber ist Gemeinschaftseigentum, die Gemeinschaft ist zum Verkauf bereit. Gewünscht ist eine Maisonette mit Treppe aus dem Flur und zwei Zimmern unter dem Dach.
Im Kiez um den Boxhagener Platz liegt ein Dachraum über dem Seitenflügel, schmal und lang, zwischen der eigenen Brandwand und der des Nachbarhauses. Das Dach fällt flach zum Hof ab. Hier entscheidet sich an der Stehhöhe, ob ein Aufenthaltsraum entsteht, und am Brandwandabstand, wo Fenster sitzen dürfen.
Im Nordkiez nahe der Rigaer Straße steht der dritte Fall: eine Dachwohnung, ausgebaut Ende der Neunziger. Im Sommer staut sich die Hitze, die Dachfenster sind undicht, und die Dämmung ist dünner als heute üblich. Beauftragt wird eine Renovierung mit neuen Fenstern und nachgerüsteter Dämmung.
Arbeiterquartier, Kriegslücken und die Stalinallee
Friedrichshain wuchs im späten 19. Jahrhundert als Wohnviertel für die Menschen, die in den Betrieben an Spree und Bahn arbeiteten. Gebaut wurde dicht, mit Seitenflügeln und Hinterhäusern, oft einfacher als in den bürgerlichen Vierteln. Unter den Dächern lagen Trockenböden.
Der Zweite Weltkrieg riss große Lücken in den Bezirk. An ihrer Stelle entstand in den 1950er-Jahren die Stalinallee, heute Karl-Marx-Allee und ein geschütztes Denkmal. Im übrigen Altbau blieben die Dächer lange unberührt. Laut Gutachterausschuss Berlin setzte der Ausbau von Dachwohnungen im Ostteil der Stadt erst mit den 1990er-Jahren ein. Viele Friedrichshainer Dächer sind deshalb bis heute leer oder tragen Ausbauten aus dieser ersten Welle.
Bautechnik unter Friedrichshainer Dächern
Zwei Brandwände, ein schmaler Dachraum
Im geschlossenen Block steht auf beiden Seiten des Dachs eine Brandwand. Dachfenster und Gauben müssen nach § 32 BauO Bln mindestens 1,25 m Abstand zu ihr halten. Beim Fenster entfällt der Abstand nur, wenn die Wand mindestens 0,30 m über die Dachhaut reicht. Bei traufseitig aneinandergebauten Häusern gelten strengere Regeln, dort halten Öffnungen waagerecht mindestens 2 m Abstand. Ob Erleichterungen für den Bestand auch neue Öffnungen erfassen, klärt der Brandschutzplaner im Einzelfall.
Die Decke, durch die später die Treppe führt
Unter dem Dachboden liegt eine Holzbalkendecke, meist mit Einschub und Schüttung. Für eine Maisonette wird sie geöffnet, und die durchtrennten Balken hängen dann an einem Wechsel. Der Tragwerksplaner legt fest, wo die Öffnung liegen darf und ob ein Stahlträger nötig ist. Ein eingebauter Träger kostet erfahrungsgemäß 2.500 bis 8.000 €, je nach Statik.
Leitungen vom Seitenflügel nach oben
Im Seitenflügel laufen die Stränge oft in Küche oder Bad der darunterliegenden Wohnungen. Für ein Bad im Dach verlängern wir sie durch die Etagen oder legen einen neuen Schacht an. Bei einer Maisonette reicht manchmal der Anschluss aus der eigenen Wohnung, wenn Gefälle und Querschnitt passen. Das prüfen unsere eigenen Leute für Sanitär und Heizung beim Aufmaß.
Zweiter Rettungsweg im engen Hof
Ein Rettungsfenster im Dach braucht eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 × 1,20 m und darf höchstens 1 m waagerecht von der Traufkante entfernt liegen. Im engen Hof des Seitenflügels kann die Drehleiter oft nicht aufgestellt werden. Die Bauaufsicht fordert dann in der Regel einen zweiten baulichen Rettungsweg. Bei der Maisonette ist das besonders wichtig, denn jedes der beiden Geschosse braucht einen eigenen zweiten Weg.
Dämmung zwischen Brandwand und Sparren
An den Brandwänden entstehen leicht Wärmebrücken, weil die Dämmung dort endet. Wir führen die Dampfbremse sauber an das Mauerwerk heran und verputzen die Wand, wo nötig. Das Gebäudemodernisierungsgesetz setzt für die erneuerte Dachfläche in § 36 eine Obergrenze von U = 0,24 W/(m²K). Sind die Sparren zu niedrig für diesen Wert, zählt die dickste mögliche Lage, bei Einblasdämmung mit λ 0,045.
Wenn Wohnung und Dach eine Einheit werden
Die Treppe steht im Flur, oben liegen Schlafzimmer und Bad, unten bleiben Küche und Wohnraum. So sieht die Maisonette aus, die in Friedrichshain oft gewünscht wird. Nach § 31 Abs. 4 BauO Bln darf die Decke innerhalb einer Nutzungseinheit geöffnet werden, die höchstens zwei Geschosse und 400 m² Brutto-Grundfläche umfasst.
Die Innentreppe braucht keinen eigenen Treppenraum, wenn sie höchstens zwei Geschosse einer Wohnung bis 200 m² verbindet (§ 35 Abs. 1). Voraussetzung ist ein anderer Rettungsweg in jedem Geschoss. Eine Einschubtreppe ist als notwendige Treppe unzulässig. Nach DIN 18065 gilt als Richtmaß für eine notwendige Treppe in der Wohnung eine Laufbreite von mindestens 80 cm. Die Treppe zählt bei mehr als drei Steigungen nicht zur Wohnfläche.
Das Dach und die tragende Decke gehören der Gemeinschaft, also braucht es einen Beschluss der Eigentümer. Wo eine soziale Erhaltungsverordnung gilt, erklärt die Verwaltungsvorschrift gerade diese Dachgeschoss-Maisonette ausdrücklich für nicht genehmigungsfähig. Dort bleibt der Ausbau zu einer eigenen Wohnung der Weg, den die Stadtplanung prüft. Mehr zur Planung steht auf der Seite Wohnung und Dach verbinden.
Denkmalschutz an der Karl-Marx-Allee
Zwischen Strausberger Platz und Frankfurter Tor steht die Karl-Marx-Allee unter Denkmalschutz. Wer dort unter dem Dach etwas ändern will, beginnt beim Architekten und bei der Denkmalbehörde des Bezirks. Das Landesdenkmalamt hält einen Ausbau für zulässig, wenn Erscheinungsbild und Kubatur des Dachs nicht wesentlich leiden.
Trauf- und Firsthöhen und die Dachneigung bleiben, straßenseitige Einschnitte sind unzulässig. Originale Eindeckungen werden erhalten oder in Form und Material gleich ersetzt. Für Gauben bei Denkmal, Schiefer oder Biberschwanz rechnen wir erfahrungsgemäß den Faktor 1,3 auf den Grundpreis.
Welche Aufträge in Friedrichshain überwiegen
Am häufigsten fragen Eigentümer der obersten Wohnung nach der Maisonette, gleich danach kommen Gemeinschaften mit leerem Dachboden. Dort entsteht eine neue Wohnung, oft mit einer Gaube zum Hof für Stehhöhe und Licht. Bei den Ausbauten der Neunziger geht es um Fenster, Dämmung und den Kampf gegen die Sommerhitze.
Seltener, aber typisch für den Bezirk ist der schmale Seitenflügel. Hier zählt jeder Zentimeter zwischen den Brandwänden, und Stauraum im Kniestock holt Fläche zurück. Als Meisterbetrieb planen wir solche Räume mit dem Tragwerksplaner zusammen.
Kostenrahmen für Seitenflügel und Maisonette
| Leistung | Erfahrungswert | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Dachraum über dem Seitenflügel, Dach dicht, innen nichts gemacht | 1.400–2.100 € | je m² Grundfläche |
| Deckendurchbruch in der Holzbalkendecke, mit Statik, Wechsel und Brandschutzbekleidung | 3.500–8.000 € | je Öffnung |
| Viertel- oder halbgewendelte Holztreppe | 6.500–12.000 € | je Stück mit Montage |
| Spindel- oder Wendeltreppe für wenig Grundfläche | 5.500–11.000 € | je Stück mit Montage |
| Neues Dachfenster in Standardgröße | 1.500–2.500 € | je Stück |
Ein Seitenflügel mit 40 m² Grundfläche liegt so erfahrungsgemäß bei 56.000 bis 84.000 €, bevor Bad oder Treppe dazukommen. Für die Maisonette summieren sich Durchbruch und halbgewendelte Treppe auf 10.000 bis 20.000 €. Dachfenster im Mehrfamilienhaus mit Gerüst oder Hubsteiger rechnen wir mit dem Faktor 1,25.
Die Zahlen sind brutto und haben den Stand September 2026. Gemessen wird dabei die volle Grundfläche des Dachraums, und was davon als Wohnfläche zählt, ist weniger. Behördengebühren und Prüfingenieur kommen jeweils hinzu.
Freistellung, Eigentümerbeschluss, Erhaltungsgebiet
Viele Friedrichshainer Altbauten liegen im unbeplanten Innenbereich. Dort ist der Wohnungsbau im Dach samt Gauben nach § 62 BauO Bln von der Baugenehmigung freigestellt. Die Bauaufsicht bekommt die Unterlagen und kann binnen eines Monats ein Verfahren verlangen, erst danach beginnt der Bau. Die Unterlagen reicht ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur ein. In Gebäudeklasse 5 prüft die Bauaufsicht Standsicherheit und Brandschutz trotzdem.
Friedrichshain und Kreuzberg bilden zusammen einen Bezirk mit 11 sozialen Erhaltungsgebieten. Für Umbauten in diesen Gebieten ist eine erhaltungsrechtliche Genehmigung nötig, selbst wenn die Bauordnung freistellt. Neben der Maisonette-Regel betrifft das den Aufzug, und dafür zählt die Geschosszahl. Erst in Häusern mit mehr als vier oberirdischen Geschossen ist er dort grundsätzlich genehmigungsfähig. Wer nur das Dach ausbaut, muss nach der Bauordnung ohnehin keinen Aufzug nachrüsten.
Was hier zu Verfahren und Erhaltungsrecht steht, entspricht dem Stand September 2026 und wird vor jedem Angebot mit Planer und Bezirksamt abgeglichen.
Baustelle zwischen Durchfahrt und Seitenflügel
Der Hof ist voller Fahrräder und Mülltonnen, und der Seitenflügel hat einen eigenen Aufgang. Das Gerüst stellen wir an der Hofseite, dazu einen Materialaufzug bis unter die Traufe. Container und Anlieferung stehen an der Straße, in einer vorher beantragten Halteverbotszone. Treppenstufen und Wohnungstüren werden abgedeckt, und im Hausflur hängt der Zeitplan.
Die Nachbarn erfahren rechtzeitig, wann gestemmt wird und wann das Wasser kurz fehlt. Gearbeitet wird werktags zu den üblichen Zeiten.
Auf der Baustelle arbeiten mehrere Gewerke, im Vertrag steht nur ein Name. Das Bad unter dem Dach, die Heizkörper, der Stuck an der alten Decke und der Anstrich entstehen durch unsere eigenen Leute. Gauben zwischen den Brandwänden, Dachdeckung und Stromleitungen liegen bei festen Partnerbetrieben, die seit Jahren im selben Bauzeitenplan mit uns arbeiten. Trockenbau, Treppe und Boden kommen aus einer Hand, und ein Bauleiter hält den Plan zusammen.
Zeitplan einer Maisonette in Friedrichshain
Bis die Versammlung beschlossen hat und die Pläne vorliegen, vergehen meist 2 bis 6 Monate. Nach der Vorlage in der Freistellung vergeht mindestens ein Monat bis zum Baubeginn. Die Dacharbeiten mit Gaube dauern 2 bis 4 Wochen, bis die Hülle dicht ist.
Dann folgen Leitungen, Dämmung und Trockenbau unter dem Dach. Der Durchbruch und die Treppe kommen erst, wenn oben geschlossen ist, und dauern 1 bis 2 Wochen. Ein Bad im Dachgeschoss braucht innerhalb des Ausbaus 3 bis 4 Wochen. Vom ersten Gerüstbrett bis zur Abnahme mit Protokoll vergehen bei rund 60 m² erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Eine neue Eindeckung oder die Fassade des Vorderhauses als Auftrag ohne Ausbau: Das übernimmt ein Dachdecker- oder Fassadenbetrieb.
- Eine Bodentreppe aus dem Baumarkt zum Selbsteinbau für den Stauraum über der Wohnung.
- Die Einbauküche für die neue Dachwohnung, wenn keine Bauleistung dazugehört.
- Tragwerksplanung, Brandschutznachweis und Bauvorlagen: Sie kommen vom Tragwerksplaner oder Architekten, den wir von Anfang an einbinden.
Unterwegs zwischen Ostkreuz und Strausberger Platz
Gebaut wird im Samariterviertel, im Boxhagener Kiez mit Simon-Dach-Straße und Wühlischstraße, im Nordkiez um die Rigaer Straße und rund um Petersburger Straße und Bersarinplatz. Dazu kommen die Weberwiese, die Karl-Marx-Allee und der Stralauer Kiez. Die Kolonne fährt morgens aus Lankwitz los, bleibt bis zum Ende des Abschnitts im Haus und berechnet die Anfahrt nicht extra.
Über die Oberbaumbrücke geht es nach Kreuzberg, westlich schließt Mitte an. Nördlich des Volksparks liegt Prenzlauer Berg mit seinen Rohlingen. Hinter dem Ostkreuz beginnt Lichtenberg mit der Victoriastadt. Jenseits der Spree im Südosten liegt Treptow.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Die Öffnung in der Holzbalkendecke: Wechsel, Statik und Brandschutz beim Durchbruch.
- Treppenkosten durchrechnen: Treppenart, Durchbruch und Geländer als Rechnung.
- Maße für die Innentreppe: Laufbreite, Steigung und Platzbedarf je Bauart.
- Brandwand und Schornstein: was Maurer an den Wänden im Dachraum leisten.
- Verfahren für den Dachausbau: Freistellung, Prüfpflicht und Unterlagen in Berlin.
Den Dachboden in Friedrichshain gemeinsam ansehen
Maisonette im Altbau oder Seitenflügel am Boxhagener Platz: Wir kommen kostenlos auf den Dachboden, messen die Breite zwischen den Brandwänden und prüfen die Decke. Im Anschluss schicken wir Ihnen den Festpreis, aufgeteilt nach Gewerken, und einen Zeitplan für das Vorhaben. Wer den Termin gleich abstimmen will, ruft Mo–Fr 7–18 Uhr die 030 8268 9996 an. Wer lieber schreibt, nutzt unser Anfrageformular und nennt kurz die Geschosszahl des Hauses.
