Dachgeschossausbau Prenzlauer Berg: Rohling und Hinterhaus

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Dachböden zwischen Kollwitzplatz und Bornholmer Straße

Der Kaufvertrag ist unterschrieben, und über der Wohnung im vierten Stock wartet ein leerer Dachboden mit alten Lattenverschlägen. So sieht die Ausgangslage in vielen Häusern des Stadtteils aus. Rund um Kollwitzplatz, Helmholtzplatz und im Bötzowviertel stehen Mietshäuser der Gründerzeit mit fünf Geschossen, Seitenflügeln und Hinterhäusern. Unter ihren Dächern lagen früher Trockenböden, heute entstehen dort Wohnungen. Wir arbeiten hier für Käufer einzelner Rohlinge, für Eigentümergemeinschaften und für Bestandshalter, denen das ganze Haus gehört.

Ein Dachgeschossausbau heißt hier fast immer: Holzbalkendecken, ein Treppenhaus ohne Aufzug und ein Hof mit wenig Platz. Wer über dem Hinterhaus baut, klärt früh, wie die Feuerwehr an die neuen Fenster kommt. Wer im Vorderhaus baut, fragt nach Aufzug, Steigleitungen und der Tragfähigkeit der obersten Decke. Diese Punkte gehen wir beim ersten Termin auf dem Dachboden durch, bevor ein Preis auf dem Papier steht.

Drei Dachräume, wie wir sie hier antreffen

Im Helmholtzkiez liegt ein Rohling im Vorderhaus, rund 80 m² Grundfläche unter einem Berliner Dach. Zur Straße steht die steile Pfannenfläche, zum Hof hin geht das Dach in einen flachen Teil über. Die Hülle ist dicht, innen ist nichts gemacht, und der Kaufvertrag nennt ein Ausbaurecht. Hier geht es um Gauben zum Hof, eine Wohnungstür am Treppenhaus und den Anschluss an die Stränge.

Im Winsviertel ist es ein Dachboden über dem Hinterhaus, erreichbar nur durch Durchfahrt und Hof. Die Eigentümergemeinschaft will ihn ausbauen lassen und die neue Wohnung verkaufen. Die eigentliche Aufgabe liegt hier im Hof. Wie kommen Balken hinein, Schutt hinaus und im Brandfall Menschen sicher hinunter?

Im Bötzowviertel steht der dritte Fall: ein Seitenflügel mit schmalem Dachraum und einer Brandwand zum Nachbargrundstück. Die Fläche ist klein, die Stehhöhe knapp, und jede Öffnung im Dach braucht Abstand zur Brandwand. Daraus wird meist eine kompakte Einheit mit Dachfenstern zum Hof.

Dachgeschossrohling mit Estrich und Dachfenstern vor dem Innenausbau

Mietshäuser der Gründerzeit, Dachwohnungen erst nach 1990

Prenzlauer Berg wurde zum großen Teil in den Jahrzehnten vor dem Ersten Weltkrieg bebaut, dicht und bis tief in die Grundstücke hinein. Hinter dem Vorderhaus folgen Seitenflügel und Quergebäude um enge Höfe. Unter den Dächern hing Wäsche, dazu kamen Abstellverschläge der Mieter. An Wohnungen dachte dort oben niemand.

Viele Häuser erlebten die Wende mit alten Dächern und Ofenheizung. Laut Gutachterausschuss Berlin wurden Dachräume im östlichen Stadtgebiet erst seit den 1990er-Jahren zu Wohnungen ausgebaut. Prenzlauer Berg gehört seitdem zu den Stadtteilen, in denen besonders viele Dächer bewohnt wurden. Übrig sind heute oft die kniffligeren Fälle über Hinterhäusern und Seitenflügeln. Und die ersten Ausbauten aus den Neunzigern brauchen inzwischen neue Fenster und bessere Dämmung, wie auf der Seite zur Renovierung von Dachwohnungen beschrieben.

Was unter dem Dach im Kiez zu prüfen ist

Steile Straßenseite, flacher Hofteil

Die meisten Vorderhäuser tragen ein Berliner Dach. Zur Straße steigt eine Fläche typisch um 60 Grad etwa ein Geschoss hoch, dahinter liegt ein sehr flacher Teil mit Holzzement oder Pappe. Stehhöhe gibt es vor allem hinter der steilen Fläche, zum Hof hin schaffen Gauben Höhe und Licht. Die Bauordnung setzt die Grenze in § 47: Mindestens die Hälfte der Netto-Raumfläche eines Dachzimmers muss 2,20 m hoch sein. Flächen unter der Schräge bis 1,50 m Höhe fließen in diese Rechnung nicht ein.

Balkenlage über dem obersten Vollgeschoss

Die oberste Decke ist in diesen Häusern fast immer eine Holzbalkendecke mit Einschub. Gebaut wurde sie für Wäschekörbe und Gerümpel, nicht für Estrich, Bad und Bücherregale. Ein Tragwerksplaner rechnet nach, ob sie die neue Last aufnimmt oder verstärkt werden muss. Beim Ausbau muss diese Decke nach § 48 Abs. 6 BauO Bln feuerhemmend sein, oft über eine Bekleidung oder eine nichtbrennbare Schicht.

Neue Stränge durch fünf Etagen

Wasser und Abwasser kommen über die Steigleitungen nach oben, die heute meist im obersten Geschoss enden. Für die neue Wohnung verlängern wir die Stränge durch die bewohnten Etagen oder ziehen neue Leitungen im Schacht hoch. Erfahrungsgemäß kostet das 800 bis 1.500 € je Geschoss und Strang. Die Anbindung der neuen Wohnung liegt bei 2.500 bis 5.000 €. Wann das Wasser im Haus abgestellt wird, steht vorher im Aushang.

Anleitern im Hinterhof

Jede Wohnung braucht zwei Rettungswege, und der zweite führt oft über Leitern der Feuerwehr. Ein Rettungsfenster im Dach hat nach § 37 Abs. 5 BauO Bln eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 × 1,20 m. Seine Unterkante liegt höchstens 1,20 m über dem Fußboden und höchstens 1 m waagerecht von der Traufkante entfernt. Die Steckleiter reicht nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr bis 8 m Brüstungshöhe, darüber muss ein Hubrettungsfahrzeug heranfahren können.

Im Hinterhof fehlt dafür häufig die Aufstellfläche. Die Bauaufsicht verlangt dann in der Regel einen zweiten baulichen Rettungsweg, etwa eine weitere Treppe oder einen Sicherheitstreppenraum. Diese Frage verändert den Grundriss, deshalb klären Planer und Brandschutz sie vor unserem Angebot.

Dämmen unter Pfannen und Pappe

Gedämmt wird meist zwischen und unter den Sparren, mit Dampfbremse zur Raumseite. Für erneuerte Dachflächen einschließlich Gauben gilt nach § 36 GModG ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K). Reicht die Sparrenhöhe nicht, genügt die höchstmögliche Dämmdicke mit λ 0,035. Wer mehr als 50 m² neue Nutzfläche unter dem Dach schafft, muss zusätzlich den sommerlichen Wärmeschutz nachweisen. Unter dem flachen Hofteil wird es im Juli heiß, deshalb planen wir Speichermasse und außenliegenden Sonnenschutz mit ein.

Villa mit ausgebautem Walmdach und mehreren Gauben

Rohling gekauft: was vor dem ersten Handgriff geklärt wird

Der Gutachterausschuss Berlin nennt für unausgebaute Dachräume im Jahr 2025 einen Mittelwert von 2.266 € je m² Nutzfläche, bei 46 Verkäufen. Rund 72 Prozent davon lagen in Häusern bis Baujahr 1910, also in einem Bestand wie dem in Prenzlauer Berg. Als Preistreiber nennt der Ausschuss einen vorhandenen Aufzug, Deckenverstärkungen und neue Steigeleitungen.

Für den Ausbau zählt, was Kaufvertrag und Teilungserklärung festhalten. Dort steht, ob ein Ausbaurecht eingeräumt ist, ob Gauben vorgesehen sind und wer die Kosten der Stränge trägt. Das Dach selbst bleibt Gemeinschaftseigentum, auch wenn der Raum darunter Ihnen gehört. Liegt eine ältere Planung bei, gleichen wir sie mit dem Planer ab, denn seit dem 23.07.2026 gilt eine geänderte Bauordnung. Worauf Käufer vorher achten, zeigt der Ratgeber Dachgeschossrohling kaufen.

Ein Aufzug für die Wohnung unterm Dach

Die neue Wohnung liegt über dem vierten Obergeschoss, und das Treppenhaus hat keinen Aufzug. Einbauen muss ihn beim Dachausbau niemand, denn die Bauordnung nimmt das nachträglich ausgebaute oberste Geschoss von dieser Pflicht aus. Viele Käufer wollen ihn trotzdem, und der Gutachterausschuss zählt einen vorhandenen Aufzug zu den Faktoren, die den Preis eines Rohlings heben.

Möglich ist ein Aufzug innerhalb des Treppenraums oder ein Schacht vor der Hoffassade. Für den Anbau außen erlaubt § 6 Abs. 10 geringere Abstandsflächen, wenn mindestens 3 m zur Nachbargrenze bleiben. Ein Fahrkorb für Rollstühle misst mindestens 1,10 × 1,40 m.

Im sozialen Erhaltungsgebiet gilt eine eigene Regel. Der Bezirk Pankow, zu dem Prenzlauer Berg gehört, hat 14 solcher Gebiete. Die Verwaltungsvorschrift zieht die Linie bei vier oberirdischen Geschossen: Bis dahin ist ein Aufzug nicht genehmigungsfähig, darüber grundsätzlich schon. Ausnahmen nennt sie für besonders hohe Kosten oder eine überdurchschnittliche Verdrängungsgefahr. Als Standard nennt die Vorschrift etwa den Anbau außen und eine Schachtgrundfläche bis 2,25 m². Ob und wo ein Aufzug Platz findet, klärt der Architekt mit Bauaufsicht und Stadtplanung, und wir planen den Haltepunkt im Dach mit.

Stadtvilla um 1900 mit Walmdach und ausgebautem Dachgeschoss

Rohling, Trockenboden, alte Dachwohnung: die Vorhaben im Kiez

Ein Vorhaben ist der gekaufte Rohling, der zur Wohnung werden soll, meist mit Gauben zum Hof und Dachfenstern zur Straße. Ein zweites betrifft Eigentümergemeinschaften, die ihren Trockenboden ausbauen und die neue Einheit verkaufen oder vermieten. Ein drittes sind die Dachwohnungen der Neunziger, in denen es im Sommer zu warm wird und die Fenster klemmen.

Dazu kommt die Treppe aus der Wohnung darunter ins Dach. Wie eine solche Maisonette geplant wird und wo ihre Grenzen im Erhaltungsgebiet liegen, steht auf der eigenen Seite.

Preise für Rohling und leeren Dachraum

Ausgangslage im Haus	Erfahrungswert	Bezugsgröße
Rohling mit fertiger Hülle: Dach gedämmt, Fenster und Estrich drin	900–1.500 €	je m² Grundfläche
Trockenboden oder Rohling, Dach dicht, innen nichts gemacht	1.400–2.100 €	je m² Grundfläche
Dach dicht, Dämmung und Dachfenster kommen neu	1.800–2.600 €	je m² Grundfläche
Steigleitungen verlängern	800–1.500 €	je Geschoss und Strang
Anbindung der neuen Wohnung an die Stränge	2.500–5.000 €	je Wohnung

Für den Rohling aus dem Helmholtzkiez mit 80 m² ergibt die zweite Zeile 112.000 bis 168.000 €, noch ohne Zuschläge. Kommt ein eigener Zugang mit Kran oder Aufzug dazu, rechnen wir erfahrungsgemäß 20 Prozent auf. Ein neues Bad schlägt mit 15 Prozent zu Buche, eine neue Treppe mit Deckendurchbruch mit 12 Prozent.

Alle Werte sind brutto, Stand September 2026, und gelten als Erfahrungswerte, nicht als Angebot. Die Bezugsgröße ist die Grundfläche des Dachgeschosses, nicht die kleinere Wohnfläche unter den Schrägen. Was Bauaufsicht und Prüfingenieur berechnen, steht in keiner dieser Zeilen. Ab 250 m² rechnen wir nach Planung.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Wer mitentscheidet: Bauaufsicht, Gemeinschaft, Stadtplanung

Ein Dachausbau zu Wohnzwecken, auch mit neuen Gauben, fällt im unbeplanten Innenbereich in die Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln. Der Architekt reicht die Unterlagen ein, und frühestens einen Monat später darf gebaut werden. Die Bauaufsicht kann in dieser Zeit ein Verfahren verlangen. Weil das Haus nach dem Ausbau meist in Gebäudeklasse 5 liegt, werden Standsicherheit und Brandschutz trotzdem geprüft.

In der Eigentümergemeinschaft beschließt die Versammlung über bauliche Veränderungen nach § 20 WEG. Ist ein Ausbaurecht vereinbart, ist vieles davon schon geregelt. Wird die wasserführende Schicht des Dachs erheblich erneuert, verlangt das Solargesetz Photovoltaik auf mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche.

Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, braucht der Umbau zusätzlich eine Genehmigung der Stadtplanung, auch in der Freistellung. Für ein Baudenkmal gibt das Landesdenkmalamt vor, Trauf- und Firsthöhe sowie die Dachneigung beizubehalten, und zur Straße sind Einschnitte unzulässig. Alle Angaben haben den Stand September 2026, und wir gleichen sie vor dem Angebot mit Planer und Behörde ab.

klassizistische Villa in Potsdam mit Mansarddach und Gauben

Kolonne, Materialaufzug und Container im Hof

Das Haus ist bewohnt, der Hof ist eng, und durch die Durchfahrt passt gerade ein Kleintransporter. Deshalb steht zuerst das Gerüst, meist mit einem Materialaufzug an der Hoffassade. Lange Balken heben wir, wo es geht, per Kran von der Straße. Schutt läuft über eine Rutsche in einen Container, ein Behälter mit 7 m³ kostet erfahrungsgemäß 350 bis 650 €.

Treppenhaus, Handläufe und Wohnungstüren bekommen Schutz, bevor der erste Sack nach oben geht. Laute Arbeiten liegen in den üblichen Werktagszeiten und stehen vorher im Hausflur angeschlagen. Für die Nachbarn gibt es einen Namen und eine Nummer, an die sie sich wenden können.

Für Sie bleibt es bei einem Vertrag, einem Bauzeitenplan und einem Bauleiter als Ansprechpartner. Für den Dachstuhl über dem Hinterhaus, die Eindeckung und die Elektrik holen wir feste Partnerbetriebe dazu, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Wasserleitungen, Heizkörper, Fliesen, Putz und Anstrich liegen in der Hand unserer eigenen Leute. Trockenbau, Estrich und Boden kommen aus einer Hand dazu.

Vom ersten Termin bis zur Übergabe in Wochen

Zwischen erstem Termin und Baubeginn liegen meist 2 bis 6 Monate für Statik, Planung, Unterlagen und Beschlüsse. Steht nur das dichte Dach, dauern rund 60 m² danach erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen. Ein Rohling mit fertiger Hülle und 60 bis 80 m² ist in 6 bis 10 Wochen fertig.

Zuerst kommen Gerüst, Aufzug und Treppenhausschutz, dann fallen die alten Verschläge. Es folgen Zimmerei und Gauben, bis das Dach wieder dicht ist, bei einer Gaube sind das 2 bis 4 Wochen. Danach ziehen Leitungen, Dämmung, Dampfbremse und Trockenbau mit Brandschutzbekleidung ein. Estrich, Bad und Fliesen schließen an, zum Schluss Spachtel, Maler, Boden, Türen und Treppe. Bei der gemeinsamen Abnahme schreiben wir ein Protokoll und übergeben die Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Ein undichtes Dach nach dem Sturm, ohne dass ausgebaut wird: Das ist ein Fall für den Dachdecker mit Notdienst. Unsere Kolonnen arbeiten in Bauabschnitten.
Alte Holzschutzmittel oder Asbest im Dachstuhl als eigener Auftrag mit Freimessung. Das übernimmt ein Fachbetrieb für Schadstoffsanierung.
Statik, Brandschutznachweis und Bauvorlagen für das Hinterhaus stellt ein Tragwerksplaner oder Architekt aus. Wir holen ihn früh dazu und stimmen seine Arbeit mit dem Bauablauf ab.
In der fertigen Dachwohnung soll nur ein Fenster nachgerüstet oder getauscht werden: Das erledigt ein Dachdecker, meist an einem Arbeitstag. Wir übernehmen den Ausbau des ganzen Dachraums.

Vom Gleimviertel bis zum Bötzowviertel

Gebaut wird im Kollwitzkiez, am Helmholtzplatz, im Gleimviertel, im Winsviertel und im Bötzowviertel. Dazu kommen die Häuser an Schönhauser Allee, Prenzlauer Allee und Greifswalder Straße, rund um Arnimplatz und Humannplatz. Unsere Kolonnen starten in Lankwitz, bleiben dann am Stück auf Ihrer Baustelle, und die Anfahrt steckt im Festpreis.

Südlich schließt Mitte an, wo in der Rosenthaler Vorstadt der Denkmalschutz häufiger mitredet. Im Norden geht es weiter nach Pankow, im Nordosten nach Weißensee. Südöstlich liegt Friedrichshain mit dem Samariterviertel. Westlich der Bahn beginnt der Wedding mit seinen Rohlingen und Gewerbehöfen.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Gekauften Rohling ausbauen: was der Ausbau eines leeren Dachraums umfasst und kostet.
Brandschutz unter dem Dach: Rettungsfenster, Gebäudeklassen und die Anleiterfrage im Detail.
Milieuschutz und Dachausbau: welche Kriterien in den Erhaltungsgebieten für Maisonette und Aufzug gelten.
Kosten für Ihren Dachausbau rechnen: Fläche und Ausgangslage eingeben, Spanne ablesen.
Tragwerk und Holzbalkendecke: was der Tragwerksplaner vor dem Ausbau nachrechnet.

Ein Termin unter Ihrem Dach in Prenzlauer Berg

Ob Rohling am Helmholtzplatz oder Trockenboden über einem Hinterhaus im Winsviertel: Zuerst stehen wir mit Ihnen oben und sehen uns Sparren, Decke und Hof an. Dafür stellen wir Ihnen nichts in Rechnung. Danach erhalten Sie ein Festpreisangebot nach Gewerken und einen Bauzeitenplan. Für Prenzlauer Berg nehmen wir Anrufe unter 030 7593 9913 entgegen, Mo–Fr 7–18 Uhr. Teilungserklärung oder Fotos vom Dachboden schicken Sie über das Formular unten auf der Seite.

Häufige Fragen

Wir haben am Helmholtzplatz einen Rohling mit 70 Quadratmetern gekauft. Was kostet der Ausbau?

Das hängt davon ab, ob die Hülle schon fertig ist. Ist das Dach dicht und innen nichts gemacht, rechnen wir erfahrungsgemäß mit 1.400 bis 2.100 € je m² Grundfläche, also 98.000 bis 147.000 € ohne Zuschläge. Bei fertiger Hülle mit Dämmung, Fenstern und Estrich sind es 900 bis 1.500 € je m². Treppe, Bad und eigener Zugang kommen als Zuschlag dazu.

Unser Dachboden liegt über dem Hinterhaus. Brauchen wir eine zweite Treppe als Rettungsweg?

Nicht zwingend, aber im Hinterhof ist das häufig der Fall. Der zweite Rettungsweg darf über Leitern der Feuerwehr führen, wenn diese an das Rettungsfenster herankommen. Fehlt im Hof die Aufstellfläche für die Drehleiter, verlangt die Bauaufsicht in der Regel einen zweiten baulichen Rettungsweg. Das klärt der Brandschutzplaner, bevor wir ein Angebot schreiben.

Dürfen wir im Kollwitzkiez einen Aufzug bis in die neue Dachwohnung anbauen?

Der nachträgliche Ausbau des obersten Geschosses zieht nach der Bauordnung keine Aufzugspflicht nach sich. Freiwillig ist er möglich, im sozialen Erhaltungsgebiet gelten aber eigene Kriterien. Hat das Haus höchstens vier oberirdische Geschosse, ist ein Aufzug dort nicht genehmigungsfähig, ab fünf Geschossen grundsätzlich zu genehmigen. Ob Ihre Adresse in einem der 14 Gebiete des Bezirks Pankow liegt, fragen wir vorab ab.

Wie viele Wochen dauert der Ausbau eines Rohlings in der Kastanienallee?

Ist die Hülle fertig und hat der Rohling 60 bis 80 m², bauen wir erfahrungsgemäß 6 bis 10 Wochen. Muss innen alles neu entstehen, sind bei rund 60 m² eher 10 bis 16 Wochen realistisch. Rechnen Sie davor mit 2 bis 6 Monaten, bis Statik und Bauvorlagen fertig sind.

Wie kommen Balken und Gipsplatten über den engen Hof in den Dachraum?

Meist über einen Materialaufzug an der Hoffassade, der für die Dauer der Rohbauarbeiten steht. Lange Hölzer heben wir, wo es der Platz erlaubt, mit einem Kran von der Straße über das Vorderhaus. Schutt geht über eine Rutsche in den Container. Aufzug oder Rutsche kosten erfahrungsgemäß 800 bis 2.500 € je Baustelle.

Gehört das Dach über unserem gekauften Rohling uns oder der Eigentümergemeinschaft?

Das Dach und die tragende Decke gehören nach § 5 Abs. 2 WEG der Gemeinschaft, auch wenn der Raum darunter Ihr Sondereigentum ist. Was Sie daran ändern dürfen, regeln Teilungserklärung, Kaufvertrag und Beschlüsse. Die rechtliche Auslegung übernimmt Ihr Notar oder Anwalt. Wir zeigen, welche baulichen Eingriffe der Ausbau braucht.

Unser Haus an der Schönhauser Allee hat fünf Geschosse. Wird die Statik vom Amt geprüft?

In aller Regel ja, denn ein solches Haus liegt mit ausgebautem Dach meist in Gebäudeklasse 5. Dort werden Standsicherheit und Brandschutz bauaufsichtlich geprüft, auch in der Genehmigungsfreistellung. Die Gebühren dafür kommen zu unserem Festpreis hinzu. Wir planen die Prüfzeit in den Bauzeitenplan ein.

Welche Höhe braucht ein Schlafzimmer unter der Schräge?

Für das Schlafzimmer unter der Schräge fordert die Berliner Bauordnung, dass wenigstens die halbe Netto-Raumfläche 2,20 m lichte Höhe hat. Die niedrigen Ecken bis 1,50 m lässt diese Rechnung weg. Das ist der Stand September 2026, vor der Gesetzesänderung vom Juli galten höhere Werte. Die Wohnfläche wird davon getrennt nach der Wohnflächenverordnung berechnet.

Können wir ein Dachfenster direkt neben der Brandwand zum Nachbarhaus setzen?

Zwischen Brandwand und Dachfenster verlangt § 32 BauO Bln mindestens 1,25 m, für Gauben gilt derselbe Wert. Ragt die Brandwand mindestens 0,30 m über das Dach hinaus, darf das Fenster auch näher heran. In den geschlossenen Blöcken rund um den Kollwitzplatz legen wir die Öffnungen deshalb früh im Plan fest.

Was kostet eine Treppe aus unserer Wohnung im vierten Stock in den Dachraum darüber?

Eine Raumspartreppe aus Holz liegt erfahrungsgemäß bei 2.800 bis 5.000 €, der Durchbruch in der Holzbalkendecke bei 3.500 bis 8.000 €. In Milieuschutzgebieten stuft Nr. 2.2 der Verwaltungsvorschrift die Dachgeschoss-Maisonette aus alter Wohnung und neuem Dachraum als nicht genehmigungsfähig ein. Ohne Erhaltungsverordnung hängt die Treppe nach oben an Tragwerk, Brandschutz und Eigentümerbeschluss.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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