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Niedrigen Dachboden ausbauen: Schlafzimmer mit niedrigem Kniestock unter der Schräge
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Niedrigen Dachboden ausbauen: Ideen für Dachwohnungen mit wenig Höhe

Einen niedrigen Dachboden im Berliner Mehrfamilienhaus bauen wir mit Gaube, Kniestock oder Galerie zu Wohnungen aus. Eine Schleppgaube kostet erfahrungsgemäß 2.800 bis 4.300 € je Meter.

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Wenn der First kaum über den Kopf reicht

Der Trockenboden über dem obersten Geschoss ist leer, und zwei Schritte hinter der Luke zieht man schon den Kopf ein. So sieht es unter vielen flach geneigten Satteldächern der Nachkriegszeilen aus den 1950er und 1960er Jahren aus. Im Seitenflügel eines Gründerzeithauses ist das Dach oft ebenfalls flacher als zur Straße. Der Raum für zwei oder drei Wohnungen ist da, nur die Höhe fehlt an den Stellen, an denen man steht.

Wer einen niedrigen Dachboden im Mehrfamilienhaus ausbauen will, braucht deshalb eine Planungsentscheidung und keine Einrichtungstipps. Die sechs Ideen auf dieser Seite sind bauliche Wege. Manche verändern das Dach, andere geben den niedrigen Zonen einer Wohnung eine eigene Aufgabe. Zu jedem Weg steht, wann er passt und was er erfahrungsgemäß kostet, brutto und mit Stand September 2026.

Drei Maße entscheiden, bevor die erste Idee zählt

Die Höhe unter dem First, der Kniestock und die Dachneigung ergeben zusammen, wie viel Fläche stehhoch ist. In vielen Satteldächern kommt die Kehlbalkenlage hinzu, die den Raum nach oben abschließt. Was ein Kniestock ist und wie er gemessen wird, erklären wir auf einer eigenen Seite.

Wie knapp es werden kann, zeigt ein Beispiel aus dem Wohnflächenrechner. Ein Dach mit 8 × 6 m, 0,40 m Kniestock und 35 Grad Neigung kommt unter dem First auf rund 2,50 m. Von der Fläche über 1,50 m erreichen dort nur 30 % eine Höhe von 2,20 m.

Damit liegt das Dach unter der Berliner Mindesthöhe. Für Aufenthaltsräume im Dachraum fordert § 47 Abs. 1 BauO Bln, dass mindestens die Hälfte der Netto-Raumfläche 2,20 m lichte Höhe hat. Wer die Hälfte ausrechnet, lässt alle Zonen unter der Schräge weg, die nicht höher als 1,50 m sind. Seit dem 23.07.2026 sind Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 von dieser Höhenregel befreit.

Für das Mietshaus ändert diese Ausnahme nichts, denn beide Klassen erlauben höchstens zwei Nutzungseinheiten. Wer im Dach neue Wohnungen zu vorhandenen hinzufügt, plant also mit der Hälfte-Regel. Welche Werte bis Juli 2026 galten, steht unter Mindesthöhe unter dem Dach.

Ausgebauter Spitzboden als Leseebene unter dem First

Die sechs Ideen nebeneinander

Idee passt, wenn … Richtwert, brutto
Gaube einzelne Zonen jeder Wohnung stehhoch werden sollen und das übrige Dach bleibt Schleppgaube 2.800–4.300 € je lfm, Bauzeit 2–4 Wochen
Kniestock anheben das ganze Dachgeschoss Höhe braucht und kein Denkmalschutz gilt nach Tragwerksplanung
Galerie über einem hohen Wohnraum der Kehlbalkenraum mitgenutzt werden soll 700–1.300 € je m² Grundfläche, ohne Treppe
Schlafebene Schlafen, Lesen und Liegen in einer Wohnung genügen 700–1.300 € je m² Grundfläche, ohne Treppe
Nebenräume Bad, Ankleide oder Abstellraum die flachen Zonen füllen Bad mit 5–8 m²: 18.000–30.000 €
Stauraum im Kniestock die Abseite hinter einer Wand verschwinden soll 600–1.200 € je laufendem Meter

Alle Werte sind Erfahrungswerte. Gebühren der Bauaufsicht und der Prüfingenieur stehen in keiner dieser Zeilen.

Gaube: Stehhöhe genau dort, wo man steht

Zwei neue Wohnungen sollen ins Dach, doch an der Hofseite fehlt die Höhe für Küche und Schlafzimmer. Hier hilft die Gaube, weil sie das Dach nur auf ihrer Breite anhebt. Innerhalb der Gaube steht man aufrecht, der Rest der Schräge bleibt unverändert.

Die Flachdachgaube spielt ihre Stärke aus, wenn über die ganze Breite dieselbe Höhe entstehen soll. Sie kostet erfahrungsgemäß 3.000 bis 4.500 € je laufendem Meter. Die Schleppgaube fügt sich mit ihrer flach geneigten Fläche ruhig in ein langes Dach ein. Eine vorgefertigte Gaube liegt bei 2.300 bis 3.600 € je Meter und verkürzt in der Regel die Zeit mit offenem Dach. Am Mehrfamilienhaus mit Gerüst über mehrere Geschosse kommt auf jede dieser Spannen der Faktor 1,18.

Im geschlossenen Block bleibt jede Gaube mindestens 1,25 m von der Brandwand zum Nachbarhaus entfernt (§ 32 BauO Bln). Liegt das Haus im unbeplanten Innenbereich, reicht für Ausbau und neue Gauben in der Regel die Genehmigungsfreistellung nach § 62. Welche Bauform zu welchem Dach gehört, zeigt die Seite zur Dachgaube. In den Mietshäusern der Zwischenkriegszeit in Treptow werden Gauben häufig als Reihe entlang der Traufe geplant.

Für eine einzelne Gaube am bewohnten Einfamilienhaus ist ein Dachdecker der passende Ansprechpartner. Bei uns ist die Gaube ein Baustein, mit dem das ganze Dachgeschoss zu Wohnungen wird.

Dachgeschossrohling mit Estrich und Dachfenstern vor dem Innenausbau

Kniestock anheben: wenn das ganze Geschoss wachsen soll

Misst der Kniestock einer Nachkriegszeile kaum 0,40 m, bringen Gauben allein zu wenig vermietbare Fläche. Dann wird die Traufe höher gesetzt, und die Schräge beginnt weiter oben. Je nach Dachstuhl bleibt die Konstruktion erhalten oder wird neu aufgebaut.

Wie viel das bringt, zeigt ein zweites Rechnerbeispiel mit 0,80 m Kniestock und 45 Grad. Von 80,0 m² Grundfläche bleiben dort nur 4,0 m² unter einem Meter Höhe. Den Preis ermitteln wir nach der Tragwerksplanung, weil Wände, Sparren und Decke in jedem Haus anders tragen.

Soll gleich ein volles Geschoss entstehen, ist die Aufstockung in Holzbauweise der größere Schritt. Schlüsselfertig kostet ein solches Geschoss auf dem Mehrfamilienhaus in der Regel 2.800 bis 4.200 € je m² Wohnfläche. Ob die Bauaufsicht das angehobene Dach als Änderung des Dachgeschosses oder als Aufstockung einordnet, klärt der Architekt vorab. Am Baudenkmal bleibt die Traufe, wo sie ist, denn das Landesdenkmalamt verlangt, Trauf- und Firsthöhe beizubehalten. In Schöneberg stehen flachere Nachkriegsdächer neben Altbaudächern im selben Block, und dort kann genau diese Abwägung anstehen.

Dachgeschoss im Rohbau mit gedämmten Sparren und bereitliegenden Gipskartonplatten

Galerie und Schlafebene im oberen Dreieck

Der Wohnraum der neuen Dachwohnung ist hoch genug, und über den Kehlbalken liegt ein Dreieck, das niemand betritt. Aus diesem Raum wird eine Galerie, offen zum Zimmer darunter. Ob die Kehlbalken die Last tragen oder verstärkt werden, entscheidet der Tragwerksplaner. Unter den hohen Steildächern des Rheingauviertels in Wilmersdorf bietet sich das an.

Eine Schlafebene braucht weniger Höhe als ein Arbeitsplatz. Liegen, Lesen und Aufsetzen genügen, und genau dafür reicht das Dreieck oft. Als Ebene im Spitzboden kostet sie erfahrungsgemäß 700 bis 1.300 € je m² Grundfläche. Wie Zugang und Dämmung dort gelöst werden, beschreibt die Seite Spitzboden ausbauen.

Offene Kanten bekommen eine Umwehrung von mindestens 0,90 m bei 1 bis 12 m Absturzhöhe (§ 38). Öffnungen im Geländer sind höchstens 12 cm groß. Für den Aufstieg genügt eine Raumspartreppe mit 2.800 bis 5.000 €, denn eine Einschubtreppe ist als notwendige Treppe unzulässig. Ob die Ebene als Teil des Raums darunter gilt, legt die Planung fest, und davon hängt der Rettungsweg ab.

Maisonette mit Galerie, Glasbrüstung und Luftraum unter dem Dach

Bad, Ankleide und Abstellraum für die flachen Zonen

Zwischen Kniestock und Stehhöhe bleibt in jeder Dachwohnung ein Streifen, zu schmal für ein Bett und zu niedrig für einen Schrank. Solche Zonen eignen sich für Räume, in denen man sitzt oder sich nur kurz aufhält. Waschtisch und WC stehen unter der Schräge, die Dusche kommt dorthin, wo man aufrecht steht.

Für ein neues Bad mit 5 bis 8 m² in einer solchen Zone rechnen wir erfahrungsgemäß mit 18.000 bis 30.000 €. Es entsteht in 3 bis 4 Wochen innerhalb des Ausbaus. Den Weg der Leitungen zum Strang klären wir vor dem Grundriss, damit die Bäder übereinanderliegender Wohnungen denselben Schacht nutzen. Mehr dazu steht unter Bad unter der Schräge.

Ankleide und Abstellraum gelten in der Regel nicht als Aufenthaltsraum. Ob das für Ihren Grundriss zutrifft, prüft der Planer, bevor die Wände stehen.

Stauraum hinter der Kniestockwand

Hinter der niedrigen Wand liegt die Abseite, oft über die ganze Hauslänge. Abgeschlossen wird sie mit einer Trockenbauwand, für die wir 55 bis 90 € je m² Wandfläche ansetzen. Mit Schiebetüren und Einteilung liegt der Stauraum bei 600 bis 1.200 € je laufendem Meter.

Bleibt die Abseite kalt, wird die Wand zur Dämmebene. Für Abseitenwände nennt Anlage 7 GModG einen Wert von U 0,24 W/(m²K). Beispiele für Schränke und Schubkästen zeigt Stauraum unter der Schräge.

Zentimeter sparen bei Dämmung und Boden

Im niedrigen Dach zählt jeder Zentimeter, den Dämmung und Bodenaufbau beanspruchen. Erneuerte Dachflächen über dem neuen Wohnraum dürfen einen U-Wert von 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten. Ist die Dicke durch die Sparrenhöhe begrenzt, genügt nach Anlage 7 GModG die höchstmögliche Dämmschicht mit λ 0,035. Bei Einblas- und Naturdämmstoffen setzt die Anlage stattdessen λ 0,045 an.

Eine zusätzliche Untersparrendämmung verbessert den U-Wert und nimmt dem Raum zugleich einige Zentimeter Kopffreiheit. Beides wägen wir im Schnitt ab, bevor bestellt wird. Für Dämmung zwischen und unter den Sparren samt Gipskarton Q2 rechnen wir im flachen Dach erfahrungsgemäß mit 140 bis 220 € je m² Dachfläche.

Auf der Holzbalkendecke liegen Schüttung, Trittschalldämmung und Trockenestrich, denn darunter wohnen die Mieter des obersten Geschosses. Der Trockenestrich kostet 40 bis 70 € je m², und seine Aufbauhöhe steht vor der Planung fest. Bringt der Ausbau mehr als 50 m² neue Nutzfläche, verlangt § 39 GModG zusätzlich den Nachweis des sommerlichen Wärmeschutzes.

Licht für Räume unter der Schräge

Damit ein Dachzimmer zulässig ist, muss seine Fensterfläche im Rohbaumaß mindestens ein Achtel der Netto-Raumfläche erreichen (§ 47 Abs. 2). Ein Zimmer mit 16 m² kommt so auf 2 m² Fensterfläche. Jedes zusätzliche Dachfenster schlägt in Standardgröße erfahrungsgemäß mit 1.500 bis 2.500 € zu Buche.

Führt der zweite Rettungsweg über die Leiter der Feuerwehr, braucht es ein Rettungsfenster. Seine lichte Öffnung misst mindestens 0,90 × 1,20 m. Im Dach liegt die Unterkante höchstens 1 m waagerecht von der Traufkante entfernt (§ 37 Abs. 5). Wie das im Einzelfall aussieht, zeigt Dachfenster einbauen.

Was am Ende als Wohnfläche zählt

Für die Wohnfläche unter dem flachen Dach rechnet die Wohnflächenverordnung anders als die Bauordnung. Unter der Schräge zählt § 4 WoFlV nur die Streifen ab 2 m voll, Streifen von 1 bis 2 m halb und den Rest gar nicht. Auch die Treppe nach oben fällt heraus, sobald sie mehr als drei Steigungen hat.

Bodenräume sind nach § 2 Abs. 3 WoFlV keine Wohnfläche. Dasselbe gilt für Räume, die das Bauordnungsrecht für ihre Nutzung nicht erfüllen. Ein Zimmer ohne ausreichende Stehhöhe fehlt deshalb auch in der Flächenberechnung und damit in der Miete.

In den Nachkriegszeilen von Steglitz mit flach geneigtem Satteldach wird das schnell spürbar. Wie viel Fläche Ihr Dach bringt, ermittelt der Rechner für Wohnfläche unter Schrägen aus Länge, Breite, Kniestock und Neigung.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Was wir aus einem flachen Dachboden machen

Beim ersten Termin schauen wir auf Firsthöhe, Kniestock und Neigung, dazu auf den Zustand von Sparren und Kehlbalken. Daraus entsteht ein Schnitt, der zeigt, welche der sechs Ideen trägt und wie viele Wohnungen das Dach hergibt. Ob Sparren und Kehlbalken die neue Nutzung tragen, prüft ein Tragwerksplaner, den wir dazuholen. Die Angaben zu § 47 und zum Verfahren gleichen wir vor dem Angebot mit Planer und Bauaufsicht ab.

Die Gauben für die neuen Wohnungen setzen feste Partnerbetriebe der Zimmerei, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen, im Takt unseres Bauzeitenplans. Die Bäder in den flachen Zonen fliesen unsere eigenen Leute, und dieselben Leute streichen am Ende die Schrägen. Über alle Gewerke hinweg haben Sie einen Vertrag und einen Bauleiter, der das Dach Ihres Hauses kennt.

Ein Termin unter dem Dach Ihres Hauses

Ein flacher Dachboden verrät seine Möglichkeiten erst, wenn jemand unter der Schräge steht und First, Kniestock und Balken vor Augen hat. Dieser erste Termin unter Ihrem Dach kostet Sie nichts. Unter 030 7593 9913 sprechen Sie Mo–Fr zwischen 7 und 18 Uhr mit jemandem, der flache Dächer kennt. Maße, Fotos und die Zahl der geplanten Wohnungen passen auch in das Formular unten auf der Seite.

Häufige Fragen

Unter dem First unserer Nachkriegszeile sind es nur 2,50 m. Werden daraus überhaupt Wohnungen?

Maßgeblich ist, ob die Hälfte der Fläche über 1,50 m Höhe mindestens 2,20 m erreicht. Bei flacher Neigung und niedrigem Kniestock gelingt das oft nur mit Gauben oder einem angehobenen Dach. Die Ausnahme für Gebäudeklasse 1 und 2 hilft einem Haus mit drei und mehr Wohnungen nicht, dort gilt die Höhenregel voll.

Was kostet eine Schleppgaube je Meter, wenn das Haus vier Geschosse hat?

Eingebaut liegt eine Schleppgaube erfahrungsgemäß bei 2.800 bis 4.300 € je laufendem Meter Gaubenbreite. Für das Mehrfamilienhaus mit Gerüst über mehrere Geschosse kommt der Faktor 1,18 dazu, für die innen verkleidete, gespachtelte und gestrichene Gaube der Faktor 1,12. Eingebaut ist jede Gaube in 2 bis 4 Wochen.

Reicht für die Galerie über der neuen Dachwohnung eine Einschubtreppe?

Eine Galerie zum Schlafen oder Arbeiten ist Aufenthaltsraum, und dafür ist eine Einschubtreppe als notwendige Treppe unzulässig (§ 34 Abs. 2 BauO Bln). Erlaubt ist sie nur in Gebäudeklasse 1 und 2 zu einem Dachraum ohne Aufenthaltsraum. Als feste Lösung passt eine Raumspartreppe aus Holz, die samt Montage in der Regel 2.800 bis 5.000 € kostet.

Unser Gründerzeithaus steht unter Denkmalschutz. Können wir den Kniestock trotzdem erhöhen?

Das Landesdenkmalamt gibt vor, dass Traufhöhe, Firsthöhe und Dachneigung eines geschützten Hauses bleiben, wie sie sind. Ein höherer Kniestock verändert die Traufe, deshalb führt der Weg zur Stehhöhe im Denkmal meist über abgestimmte Gauben. Über Gauben am Denkmal entscheidet die Untere Denkmalschutzbehörde des Bezirks.

Zählt ein Bereich mit 1,20 m Höhe unter der Schräge zur Wohnfläche?

Nach § 4 WoFlV zählt er zur Hälfte, denn er liegt zwischen 1 und 2 m. Für die Mindesthöhe nach der Bauordnung bleibt er dagegen außer Betracht, weil er unter 1,50 m liegt. Beide Rechnungen laufen getrennt, auch bei der Vermietung der neuen Wohnungen.

Was kostet eine Galerie mit 10 m² im Kehlbalkenraum über einer neuen Dachwohnung?

Als Ebene im Spitzboden rechnen wir erfahrungsgemäß mit 700 bis 1.300 € je m² Grundfläche, also 7.000 bis 13.000 € ohne Treppe. Die Treppe kommt als eigene Position dazu. Die offene Kante bekommt eine Umwehrung von mindestens 0,90 m Höhe.

Hinter der Schräge jeder Dachwohnung sollen 5 Meter Stauraum mit Schiebetüren entstehen. Mit welchem Preis rechnen wir?

Stauraum in Trockenbau mit Schiebetüren liegt in der Regel bei 600 bis 1.200 € je laufendem Meter. Für 5 m sind das 3.000 bis 6.000 € brutto je Wohnung. Ob die Abseite dahinter warm oder kalt bleibt, legen wir vorher mit der Dämmung fest.

Wir haben eine Nachkriegszeile in Steglitz. Brauchen die neuen Gauben eine Baugenehmigung?

Liegt das Grundstück im unbeplanten Innenbereich, fällt der Ausbau zu Wohnungen samt neuer Gauben in die Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln. Mit dem Bau darf dann frühestens einen Monat nach Vorlage der Unterlagen begonnen werden. Die Bauaufsicht kann trotzdem ein Verfahren verlangen, und die Unterlagen stellt ein bauvorlageberechtigter Planer aus.

Wie viel Fensterfläche braucht ein Dachzimmer mit 12 m²?

§ 47 Abs. 2 BauO Bln verlangt ein Achtel der Netto-Raumfläche, gemessen im Rohbaumaß. Bei 12 m² sind das 1,5 m² Fensterfläche. Reicht ein Fenster nicht, kommt ein zweites in Standardgröße für in der Regel 1.500 bis 2.500 € dazu.

Wie lange dauert es, ein flaches Dach mit Gauben zu zwei Wohnungen auszubauen?

Für rund 60 m² Grundfläche rechnen wir mit 10 bis 16 Wochen Bauzeit, größere Dächer mit mehreren Einheiten planen wir nach den Maßen vor Ort. Eine Gaube selbst ist in 2 bis 4 Wochen eingebaut. Davor liegen meist 2 bis 6 Monate für Planung, Statik, Unterlagen und den Beschluss der Eigentümer.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau
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