Was der Milieuschutz für ein Dach bedeutet
Das Haus in Nord-Schöneberg ist voll vermietet, der Dachboden steht leer, und die Eigentümer wollen dort zwei Wohnungen bauen. Dann ist die erste Frage nicht die Statik, sondern die Adresse. Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, braucht der Ausbau eine eigene Genehmigung nach § 172 BauGB. Umgangssprachlich heißt das Milieuschutz.
Diese Genehmigung steht neben dem Bauordnungsrecht und ersetzt nichts davon. Sie entscheidet der Bezirk, nicht die Eigentümergemeinschaft und nicht der Planer. Alle Angaben auf dieser Seite folgen dem Rechtsstand September 2026. Sie ersetzen keine Rechtsberatung, zeigen aber, welche Regeln gelten und wo Fragen offen sind.
82 Gebiete und wie sie sich auf die Bezirke verteilen
Berlin hat 82 soziale Erhaltungsgebiete. Zum 31.12.2024 lebten dort 1.192.277 Menschen mit Hauptwohnsitz in 661.935 Wohnungen. 50,7 % dieser Wohnungen liegen in Gebäuden, die vor 1919 gebaut wurden. Auch unausgebaute Dachräume stecken vor allem in solchen Häusern: Rund 72 % der 2025 verkauften lagen laut Gutachterausschuss Berlin in Gebäuden bis Baujahr 1910.
| Bezirk | Soziale Erhaltungsgebiete |
|---|---|
| Mitte | 14 |
| Pankow | 14 |
| Friedrichshain-Kreuzberg | 11 |
| Tempelhof-Schöneberg | 10 |
| Neukölln | 10 |
| Charlottenburg-Wilmersdorf | 9 |
| Spandau | 3 |
| Steglitz-Zehlendorf | 3 |
| Lichtenberg | 3 |
| Treptow-Köpenick | 3 |
| Reinickendorf | 2 |
| Marzahn-Hellersdorf | 0 |
| Summe | 82 |
Die Zahlen beruhen auf der Straßenliste der Senatsverwaltung mit Stand 21.02.2026. Zum Bezirk Mitte gehören auch Wedding und Moabit, zu Pankow der Stadtteil Prenzlauer Berg mit seinen dichten Gründerzeitblocks. In Kreuzberg und im Norden von Neukölln liegen ebenfalls soziale Erhaltungsgebiete. Im Bezirk Marzahn-Hellersdorf mit seinen Siedlungshäusern gibt es dagegen kein Gebiet. Ob eine bestimmte Adresse betroffen ist, zeigt die Straßenliste, verbindlich beantwortet es der Bezirk.
Die neue Verwaltungsvorschrift seit April 2026
Wer einen Ratgeber von 2025 liest, findet dort noch die Ausführungsvorschriften vom 18.11.2024. Seit dem 18.04.2026 gilt die VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete. Sie wurde am 07.04.2026 bekanntgemacht und steht im Amtsblatt Nr. 16 vom 17.04.2026.
Nach VV Nr. 1.4 sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig. Die Pflicht gilt unabhängig von der Bauordnung, also auch dann, wenn der Ausbau nach § 62 BauO Bln freigestellt ist. Sie gilt auch für leerstehende Wohnungen und für selbst genutztes Wohneigentum. Keine Genehmigung brauchen die Errichtung baulicher Anlagen, Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB und Ausstattungsänderungen ohne bauliche Änderung.
Seit dem 23.07.2026 erfasst die Freistellung auch Vorhaben im Bebauungsplan, für die Befreiungen, Ausnahmen oder Abweichungen erteilt wurden. Im Erhaltungsgebiet bleibt die Genehmigung des Bezirks trotzdem ein fester Schritt vor dem Baubeginn. Wie die Freistellung selbst funktioniert, erklärt der Ratgeber zur Genehmigung des Dachausbaus in Berlin.
| Vorhaben | Wer über den Milieuschutz entscheidet |
|---|---|
| ohne Baugenehmigung, auch in der Freistellung | Stadtentwicklungsamt des Bezirks, Fachbereich Stadtplanung |
| mit Genehmigung nach der BauO Bln | Bau- und Wohnungsaufsicht, die Stadtplanung wird beteiligt |
Die Zuständigkeit steht in VV Nr. 1.3.
Der Dachausbau selbst: in der Regel genehmigungsfähig
Ausdrücklich regelt die VV den Dachgeschossausbau nicht. Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf nennt als in der Regel genehmigungsfähig „den Dachgeschossausbau und Neubau“, sofern die baurechtlichen Bestimmungen eingehalten sind. Die Seite des Bezirks verweist allerdings noch auf die ältere Vorschrift von 2024. Andere Bezirke entscheiden in eigener Zuständigkeit, und eine ausdrückliche stadtweite Regel dazu enthält die VV nicht.
Wer in Charlottenburg oder anderswo plant, rechnet also mit einer Einzelfallprüfung. Für Eingriffe in bestehende Wohnungen gilt außerdem VV Nr. 2.3. Nicht erforderliche Grundrissänderungen sind danach nicht genehmigungsfähig. Das kann Leitungs- und Treppenwege berühren, die für den Ausbau durch Bestandswohnungen führen.
Einen Anspruch auf Genehmigung gibt es nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 und 1a BauGB in zwei Fällen. Der erste ist der zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung. Der zweite ist die Anpassung an die energetischen Mindestanforderungen des Bundes. Das Gesetz dafür heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, vorher Gebäudeenergiegesetz.
Maisonette aus Bestand und Dach: die Regel in VV Nr. 2.2
Der Eigentümer der Wohnung im obersten Geschoss hat auch das Ausbaurecht für den Dachboden darüber, und der Gedanke an eine Treppe liegt nahe. Im sozialen Erhaltungsgebiet setzt VV Nr. 2.2 hier eine klare Grenze. Wohnungsteilungen und Wohnungszusammenlegungen sind nicht genehmigungsfähig. Das gilt ausdrücklich auch, wenn bestehender mit neu geschaffenem Wohnraum verbunden wird, die Vorschrift nennt dafür die „Dachgeschoss-Maisonette-Einheit“.
Für die Planung heißt das: Im Erhaltungsgebiet entsteht unter dem Dach in der Regel eine eigene Wohnung mit eigenem Zugang vom Treppenhaus. Außerhalb dieser Gebiete richtet sich die Maisonette nach der Bauordnung und nach dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Deckenöffnung, Innentreppe und Rettungswege beschreibt die Seite Maisonette ausbauen.
Aufzug: die Grenze bei vier Geschossen
Mit der neuen Dachwohnung kommt oft der Wunsch nach einem Aufzug. Die Bauordnung verlangt ihn beim nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses nach § 39 Abs. 4 BauO Bln nicht. Wer ihn freiwillig bauen will, trifft im Erhaltungsgebiet auf VV Nr. 2.4.
| Bestandsgebäude | Aufzug nach VV Nr. 2.4 |
|---|---|
| bis vier oberirdische Geschosse | nicht genehmigungsfähig, nach dem Wortlaut insbesondere auch für Wohnraum im Dachgeschoss |
| mehr als vier oberirdische Geschosse | grundsätzlich zu genehmigen |
| Ausnahmen bei mehr als vier Geschossen | besonders kostenaufwendige Maßnahme oder überdurchschnittliche Verdrängungsgefahr |
Maßstab ist ein Standardaufzug. Die VV beschreibt ihn so:
- außen angebaut
- ohne unnötige Haltestellen, also etwa ohne Halt zwischen Erdgeschoss und 1. OG
- Standardkabine statt Glaskabine, höchstens 1 m/s
- Schachtgrundfläche höchstens 2,25 m²
- keine wesentlichen Mehrkosten durch die Lage
- Gesamtkosten unter dem Schwellenwert der Baukostenliste für Aufzüge in den sozialen Erhaltungsgebieten
Für den Außenaufzug hilft § 6 Abs. 10 BauO Bln. Vor die Außenwand gesetzte Aufzüge dürfen geringere Abstandsflächen haben, wenn angrenzende Räume nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Zur Nachbargrenze bleiben mindestens 3 m.
Dämmung, Austritt und Nutzung im Erhaltungsgebiet
Neben Maisonette und Aufzug regelt die VV weitere Punkte, die beim Ausbau auftauchen. Nach VV Nr. 2.8 ist die Dämmung der obersten Geschossdecke grundsätzlich genehmigungsfähig, solange diese Dämmung den U-Wert der BEG-Einzelmaßnahmen nicht unterschreitet. Wie die Dämmung von innen aufgebaut wird, beschreibt die Seite Dachdämmung von innen.
Ein erstmaliger Balkon oder Freisitz unter 4 m² ist nach VV Nr. 2.5 zu genehmigen, wenn er nicht besonders kostenaufwendig ist. Größere Dachterrassen fallen nicht unter diese Regel, über sie entscheidet der Bezirk im Einzelfall. Die Nutzungsänderung von Wohnen in eine andere Nutzung ist nach VV Nr. 2.10 nicht genehmigungsfähig. Zur umgekehrten Richtung, also Gewerbe zu Wohnen, trifft die VV keine Aussage.
Umwandlung in Eigentum und die offene Frage beim Rohling
Neben dem Bauen regelt das Erhaltungsrecht auch die Aufteilung in Wohnungseigentum. Seit dem 13.03.2025 steht in allen sozialen Erhaltungsgebieten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter Genehmigungsvorbehalt. Grundlage ist § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB.
Dazu kommt eine stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB. Sie gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2030 für bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen und hat dort Vorrang. Ausgenommen sind Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum entsteht. Der Senat nennt dafür Anbauten, Aufstockung und Dachausbau.
Eine Frage bleibt offen. Nach § 250 Abs. 7 S. 2 BauGB tritt der Vorrang zurück, wenn nach § 250 keine Genehmigungspflicht besteht. Ob dann für die Aufteilung eines Dachrohlings im Erhaltungsgebiet der Vorbehalt aus § 172 greift, ist nach heutigem Stand nicht geklärt. Wer einen Rohling kaufen oder aufteilen will, klärt das vorher mit Notar oder Fachanwalt. Was beim Kauf sonst zählt, steht im Ratgeber Dachgeschossrohling kaufen.
Die Regeln dieser Seite gelten nur in Berlin. In Potsdam, Kleinmachnow und den anderen Orten im Umland gelten die Brandenburgische Bauordnung und die Satzungen der jeweiligen Gemeinde.
Typische Wünsche unter dem Dach im Überblick
| Vorhaben | Einordnung im Erhaltungsgebiet | Fundstelle |
|---|---|---|
| Dachausbau zu einer neuen Wohnung | nicht ausdrücklich geregelt, nach Aussage eines Bezirks in der Regel genehmigungsfähig | VV 2026, Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf |
| Maisonette aus Bestandswohnung und Dach | nicht genehmigungsfähig | VV Nr. 2.2 |
| Aufzug im Haus mit bis zu vier Geschossen | nicht genehmigungsfähig | VV Nr. 2.4 |
| Aufzug im Haus mit mehr als vier Geschossen | grundsätzlich zu genehmigen, mit Ausnahmen | VV Nr. 2.4 |
| Dämmung der obersten Geschossdecke | grundsätzlich genehmigungsfähig, U-Wert-Grenze der VV beachten | VV Nr. 2.8 |
| erstmaliger Balkon oder Freisitz unter 4 m² | zu genehmigen, wenn nicht besonders kostenaufwendig | VV Nr. 2.5 |
| nicht erforderliche Grundrissänderung in Bestandswohnungen | nicht genehmigungsfähig | VV Nr. 2.3 |
| Wohnung in eine andere Nutzung umwandeln | nicht genehmigungsfähig | VV Nr. 2.10 |
| Aufteilung in Wohnungseigentum | Genehmigungsvorbehalt, beim Dachausbau offene Sonderfrage | § 172 Abs. 1 S. 4 und § 250 BauGB |
Die Tabelle ersetzt keinen Bescheid. Sie zeigt, wo die Vorschrift eine klare Linie zieht und wo der Bezirk im Einzelfall abwägt.
Wann gebaut werden darf
Die Eigentümer haben die Unterlagen bei der Bauaufsicht vorgelegt, und nach einem Monat wäre die Frist der Freistellung abgelaufen. Im Erhaltungsgebiet genügt das allein nicht. Gebaut wird erst, wenn auch die Genehmigung des Bezirks vorliegt. Den Bauzeitenplan legen wir deshalb so an, dass er erst mit beiden Voraussetzungen startet.
Planung, Statik, Unterlagen und Beschlüsse brauchen erfahrungsgemäß 2 bis 6 Monate. Der Ausbau von rund 60 m² Grundfläche dauert danach meist 10 bis 16 Wochen. Wie sich diese Zeit auf die einzelnen Schritte verteilt, zeigt der Ratgeber zu Ablauf und Dauer eines Dachausbaus.
Was wir für den Antrag beim Bezirk vorbereiten
Den Antrag stellt der Eigentümer, entscheiden wird im Bezirksamt. Wir kommen vorher kostenlos auf den Dachboden, nehmen Maß und klären mit Ihnen, ob Maisonette, Aufzug oder Austritt überhaupt auf dem Plan stehen. So landen im Antrag nur Vorhaben, die zur Lage des Hauses passen.
Architekt und Tragwerksplaner binden wir ein, damit Grundrisse und Baubeschreibung zum Antrag vorliegen. Weil der Bezirk bei Aufzug und Austritt auf den Kostenaufwand schaut, hilft ein Festpreisangebot, das nach Gewerken gegliedert ist. Nach der Genehmigung baut ein Bauleiter alle Gewerke unter dem Dach zusammen, aus einer Hand und mit einem Vertrag.
Die Adresse zuerst prüfen
Ob Ihr Haus im Erhaltungsgebiet liegt, ist die erste Frage vor jedem Entwurf. Danach wissen Sie, welche Wünsche genehmigungsfähig sind und welcher Weg zum Ausbau führt. Rufen Sie uns an unter 030 8268 9996, erreichbar Mo–Fr 7–18 Uhr. Eine schriftliche Anfrage nimmt das Formular am Seitenende entgegen.
