Dachausbau im Milieuschutz: Gründerzeitzeile mit zurückgesetztem Dachgeschossausbau und Dachterrasse

Meisterbetrieb für Dachausbau, Maisonette und Loft

Neue Dachwohnungen im Berliner Milieuschutzgebiet

Im Berliner Milieuschutzgebiet braucht auch der freigestellte Dachausbau im Mietshaus eine Genehmigung des Bezirks. Planung und Unterlagen brauchen erfahrungsgemäß 2 bis 6 Monate.

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Was der Milieuschutz für ein Dach bedeutet

Das Haus in Nord-Schöneberg ist voll vermietet, der Dachboden steht leer, und die Eigentümer wollen dort zwei Wohnungen bauen. Dann ist die erste Frage nicht die Statik, sondern die Adresse. Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, braucht der Ausbau eine eigene Genehmigung nach § 172 BauGB. Umgangssprachlich heißt das Milieuschutz.

Diese Genehmigung steht neben dem Bauordnungsrecht und ersetzt nichts davon. Sie entscheidet der Bezirk, nicht die Eigentümergemeinschaft und nicht der Planer. Alle Angaben auf dieser Seite folgen dem Rechtsstand September 2026. Sie ersetzen keine Rechtsberatung, zeigen aber, welche Regeln gelten und wo Fragen offen sind.

82 Gebiete und wie sie sich auf die Bezirke verteilen

Berlin hat 82 soziale Erhaltungsgebiete. Zum 31.12.2024 lebten dort 1.192.277 Menschen mit Hauptwohnsitz in 661.935 Wohnungen. 50,7 % dieser Wohnungen liegen in Gebäuden, die vor 1919 gebaut wurden. Auch unausgebaute Dachräume stecken vor allem in solchen Häusern: Rund 72 % der 2025 verkauften lagen laut Gutachterausschuss Berlin in Gebäuden bis Baujahr 1910.

Bezirk	Soziale Erhaltungsgebiete
Mitte	14
Pankow	14
Friedrichshain-Kreuzberg	11
Tempelhof-Schöneberg	10
Neukölln	10
Charlottenburg-Wilmersdorf	9
Spandau	3
Steglitz-Zehlendorf	3
Lichtenberg	3
Treptow-Köpenick	3
Reinickendorf	2
Marzahn-Hellersdorf	0
Summe	82

Die Zahlen beruhen auf der Straßenliste der Senatsverwaltung mit Stand 21.02.2026. Zum Bezirk Mitte gehören auch Wedding und Moabit, zu Pankow der Stadtteil Prenzlauer Berg mit seinen dichten Gründerzeitblocks. In Kreuzberg und im Norden von Neukölln liegen ebenfalls soziale Erhaltungsgebiete. Im Bezirk Marzahn-Hellersdorf gibt es dagegen kein Gebiet. Ob eine bestimmte Adresse betroffen ist, zeigt die Straßenliste, verbindlich beantwortet es der Bezirk.

Die neue Verwaltungsvorschrift seit April 2026

Wer einen Ratgeber von 2025 liest, findet dort noch die Ausführungsvorschriften vom 18.11.2024. Seit dem 18.04.2026 gilt die VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete. Sie wurde am 07.04.2026 bekanntgemacht und steht im Amtsblatt Nr. 16 vom 17.04.2026.

Nach VV Nr. 1.4 sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig. Die Pflicht gilt unabhängig von der Bauordnung, also auch dann, wenn der Ausbau nach § 62 BauO Bln freigestellt ist. Sie gilt auch für leerstehende Wohnungen und für selbst genutztes Wohneigentum. Keine Genehmigung brauchen die Errichtung baulicher Anlagen, Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB und Ausstattungsänderungen ohne bauliche Änderung.

Seit dem 23.07.2026 erfasst die Freistellung auch Vorhaben im Bebauungsplan, für die Befreiungen, Ausnahmen oder Abweichungen erteilt wurden. Im Erhaltungsgebiet bleibt die Genehmigung des Bezirks trotzdem ein fester Schritt vor dem Baubeginn. Wie die Freistellung selbst funktioniert, erklärt der Ratgeber zur Genehmigung des Dachausbaus in Berlin.

Vorhaben	Wer über den Milieuschutz entscheidet
ohne Baugenehmigung, auch in der Freistellung	Stadtentwicklungsamt des Bezirks, Fachbereich Stadtplanung
mit Genehmigung nach der BauO Bln	Bau- und Wohnungsaufsicht, die Stadtplanung wird beteiligt

Die Zuständigkeit steht in VV Nr. 1.3.

Der Dachausbau selbst: in der Regel genehmigungsfähig

Ausdrücklich regelt die VV den Dachgeschossausbau nicht. Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf nennt als in der Regel genehmigungsfähig „den Dachgeschossausbau und Neubau“, sofern die baurechtlichen Bestimmungen eingehalten sind. Die Seite des Bezirks verweist allerdings noch auf die ältere Vorschrift von 2024. Andere Bezirke entscheiden in eigener Zuständigkeit, und eine ausdrückliche stadtweite Regel dazu enthält die VV nicht.

Wer in Charlottenburg oder anderswo plant, rechnet also mit einer Einzelfallprüfung. Für Eingriffe in bestehende Wohnungen gilt außerdem VV Nr. 2.3. Nicht erforderliche Grundrissänderungen sind danach nicht genehmigungsfähig. Das kann Leitungs- und Treppenwege berühren, die für den Ausbau durch Bestandswohnungen führen.

Einen Anspruch auf Genehmigung gibt es nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 und 1a BauGB in zwei Fällen. Der erste ist der zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung. Der zweite ist die Anpassung an die energetischen Mindestanforderungen des Bundes. Das Gesetz dafür heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, vorher Gebäudeenergiegesetz.

Berliner Gründerzeitdächer mit Mansarden, Gauben und Brandwänden von oben

Maisonette aus Bestand und Dach: die Regel in VV Nr. 2.2

Der Eigentümer der Wohnung im obersten Geschoss hat auch das Ausbaurecht für den Dachboden darüber, und der Gedanke an eine Treppe liegt nahe. Im sozialen Erhaltungsgebiet setzt VV Nr. 2.2 hier eine klare Grenze. Wohnungsteilungen und Wohnungszusammenlegungen sind nicht genehmigungsfähig. Das gilt ausdrücklich auch, wenn bestehender mit neu geschaffenem Wohnraum verbunden wird, die Vorschrift nennt dafür die „Dachgeschoss-Maisonette-Einheit“.

Für die Planung heißt das: Im Erhaltungsgebiet entstehen unter dem Dach in der Regel eigene Wohnungen mit eigenem Zugang vom Treppenhaus. Wer das ganze Haus hält, plant deshalb meist zwei oder drei eigenständige Einheiten statt einer Maisonette. Außerhalb dieser Gebiete richtet sich die Maisonette nach der Bauordnung und nach dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Deckenöffnung, Innentreppe und Rettungswege beschreibt die Seite Maisonette ausbauen.

Aufzug: die Grenze bei vier Geschossen

Mit der neuen Dachwohnung kommt oft der Wunsch nach einem Aufzug. Die Bauordnung verlangt ihn beim nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses nach § 39 Abs. 4 BauO Bln nicht. Wer ihn freiwillig bauen will, trifft im Erhaltungsgebiet auf VV Nr. 2.4.

Bestandsgebäude	Aufzug nach VV Nr. 2.4
bis vier oberirdische Geschosse	nicht genehmigungsfähig, nach dem Wortlaut insbesondere auch für Wohnraum im Dachgeschoss
mehr als vier oberirdische Geschosse	grundsätzlich zu genehmigen
Ausnahmen bei mehr als vier Geschossen	besonders kostenaufwendige Maßnahme oder überdurchschnittliche Verdrängungsgefahr

Maßstab ist ein Standardaufzug. Die VV beschreibt ihn so:

außen angebaut
ohne unnötige Haltestellen, also etwa ohne Halt zwischen Erdgeschoss und 1. OG
Standardkabine statt Glaskabine, höchstens 1 m/s
Schachtgrundfläche höchstens 2,25 m²
keine wesentlichen Mehrkosten durch die Lage
Gesamtkosten unter dem Schwellenwert der Baukostenliste für Aufzüge in den sozialen Erhaltungsgebieten

Für den Außenaufzug hilft § 6 Abs. 10 BauO Bln. Vor die Außenwand gesetzte Aufzüge dürfen geringere Abstandsflächen haben, wenn angrenzende Räume nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Zur Nachbargrenze bleiben mindestens 3 m.

Dämmung, Austritt und Nutzung im Erhaltungsgebiet

Neben Maisonette und Aufzug regelt die VV weitere Punkte, die beim Ausbau auftauchen. Nach VV Nr. 2.8 ist die Dämmung der obersten Geschossdecke grundsätzlich genehmigungsfähig, solange diese Dämmung den U-Wert der BEG-Einzelmaßnahmen nicht unterschreitet. Wie die Dämmung von innen aufgebaut wird, beschreibt die Seite Dachdämmung von innen.

Ein erstmaliger Balkon oder Freisitz unter 4 m² ist nach VV Nr. 2.5 zu genehmigen, wenn er nicht besonders kostenaufwendig ist. Größere Dachterrassen fallen nicht unter diese Regel, über sie entscheidet der Bezirk im Einzelfall. Die Nutzungsänderung von Wohnen in eine andere Nutzung ist nach VV Nr. 2.10 nicht genehmigungsfähig. Zur umgekehrten Richtung, also Gewerbe zu Wohnen, trifft die VV keine Aussage.

Umwandlung in Eigentum und die offene Frage beim Rohling

Neben dem Bauen regelt das Erhaltungsrecht auch die Aufteilung in Wohnungseigentum. Seit dem 13.03.2025 steht in allen sozialen Erhaltungsgebieten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter Genehmigungsvorbehalt. Grundlage ist § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB.

Dazu kommt eine stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB. Sie gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2030 für bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen und hat dort Vorrang. Ausgenommen sind Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum entsteht. Der Senat nennt dafür Anbauten, Aufstockung und Dachausbau.

Eine Frage bleibt offen. Nach § 250 Abs. 7 S. 2 BauGB tritt der Vorrang zurück, wenn nach § 250 keine Genehmigungspflicht besteht. Ob dann für die Aufteilung eines Dachrohlings im Erhaltungsgebiet der Vorbehalt aus § 172 greift, ist nach heutigem Stand nicht geklärt. Wer einen Rohling kaufen oder aufteilen will, klärt das vorher mit Notar oder Fachanwalt. Was beim Kauf sonst zählt, steht im Ratgeber Dachgeschossrohling kaufen.

Die Regeln dieser Seite gelten nur in Berlin. In Potsdam gelten die Brandenburgische Bauordnung und die Satzungen der Stadt.

weiße Stauraumschränke mit Schiebetüren im Kniestock

Typische Wünsche unter dem Dach im Überblick

Vorhaben	Einordnung im Erhaltungsgebiet	Fundstelle
Dachausbau zu neuen Wohnungen	nicht ausdrücklich geregelt, nach Aussage eines Bezirks in der Regel genehmigungsfähig	VV 2026, Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf
Maisonette aus Bestandswohnung und Dach	nicht genehmigungsfähig	VV Nr. 2.2
Aufzug im Haus mit bis zu vier Geschossen	nicht genehmigungsfähig	VV Nr. 2.4
Aufzug im Haus mit mehr als vier Geschossen	grundsätzlich zu genehmigen, mit Ausnahmen	VV Nr. 2.4
Dämmung der obersten Geschossdecke	grundsätzlich genehmigungsfähig, U-Wert-Grenze der VV beachten	VV Nr. 2.8
erstmaliger Balkon oder Freisitz unter 4 m²	zu genehmigen, wenn nicht besonders kostenaufwendig	VV Nr. 2.5
nicht erforderliche Grundrissänderung in Bestandswohnungen	nicht genehmigungsfähig	VV Nr. 2.3
Wohnung in eine andere Nutzung umwandeln	nicht genehmigungsfähig	VV Nr. 2.10
Aufteilung in Wohnungseigentum	Genehmigungsvorbehalt, beim Dachausbau offene Sonderfrage	§ 172 Abs. 1 S. 4 und § 250 BauGB

Die Tabelle ersetzt keinen Bescheid. Sie zeigt, wo die Vorschrift eine klare Linie zieht und wo der Bezirk im Einzelfall abwägt.

Wann gebaut werden darf

Die Eigentümer haben die Unterlagen bei der Bauaufsicht vorgelegt, und nach einem Monat wäre die Frist der Freistellung abgelaufen. Im Erhaltungsgebiet genügt das allein nicht. Gebaut wird erst, wenn auch die Genehmigung des Bezirks vorliegt. Den Bauzeitenplan legen wir deshalb so an, dass er erst mit beiden Voraussetzungen startet.

Planung, Statik, Unterlagen und Beschlüsse brauchen erfahrungsgemäß 2 bis 6 Monate. Eine Dachwohnung mit rund 60 m² Grundfläche ist danach meist in 10 bis 16 Wochen ausgebaut. Bei mehreren Einheiten im selben Dach richtet sich die Reihenfolge nach den Maßen im Dachraum und nach dem Zugang über Hof und Treppenhaus. Wie sich diese Zeit auf die einzelnen Schritte verteilt, zeigt der Ratgeber zu Ablauf und Dauer eines Dachausbaus.

Was wir für den Antrag beim Bezirk vorbereiten

Den Antrag stellt der Eigentümer, entschieden wird im Bezirksamt. Vorher werfen wir einen ersten Blick ins Dachgeschoss, und der kostet Sie nichts. Dabei klären wir mit Ihnen, wie viele Einheiten entstehen sollen und ob Aufzug oder Austritt überhaupt auf dem Plan stehen. So landen im Antrag nur Vorhaben, die zur Lage des Hauses passen.

Architekt und Tragwerksplaner binden wir ein, damit Grundrisse und Baubeschreibung zum Antrag vorliegen. Weil der Bezirk bei Aufzug und Austritt auf den Kostenaufwand schaut, hilft ein Festpreisangebot, das nach Gewerken gegliedert ist. Nach der Genehmigung baut ein Bauleiter alle Gewerke unter dem Dach zusammen, aus einer Hand und mit einem Vertrag.

Die Adresse zuerst prüfen

Ob Ihr Haus im Erhaltungsgebiet liegt, ist die erste Frage vor jedem Entwurf. Danach wissen Sie, welche Wünsche genehmigungsfähig sind und welcher Weg zum Ausbau führt. Rufen Sie uns an unter 030 7593 9913, erreichbar Mo–Fr 7–18 Uhr. Eine schriftliche Anfrage nimmt das Formular am Seitenende entgegen.

Häufige Fragen

Unser Haus in Nord-Neukölln liegt im Milieuschutzgebiet. Dürfen wir das Dach überhaupt ausbauen?

Die VV Genehmigungskriterien 2026 regelt den Dachausbau nicht ausdrücklich. Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf nennt ihn in der Regel genehmigungsfähig, sofern er den baurechtlichen Bestimmungen entspricht. Die Entscheidung trifft der Bezirk im Einzelfall, deshalb gehört der Antrag an den Anfang der Planung.

Wir haben eine Genehmigungsfreistellung. Brauchen wir trotzdem eine Genehmigung im Milieuschutz?

Ja, die Genehmigungspflicht im sozialen Erhaltungsgebiet gilt nach VV Nr. 1.4 unabhängig von der Bauordnung. Ohne Baugenehmigung entscheidet das Stadtentwicklungsamt des Bezirks, Fachbereich Stadtplanung. Ein Baubeginn allein nach Ablauf der Monatsfrist aus § 62 BauO Bln reicht deshalb nicht.

Können wir unsere Wohnung im vierten Obergeschoss mit dem neuen Dach zur Maisonette verbinden?

Im sozialen Erhaltungsgebiet nennt VV Nr. 2.2 Wohnungszusammenlegungen nicht genehmigungsfähig. Das gilt ausdrücklich auch für die Verbindung von bestehendem mit neu geschaffenem Wohnraum, etwa als Dachgeschoss-Maisonette. Außerhalb dieser Gebiete richtet sich die Maisonette nach Bauordnung und Beschluss der Eigentümer.

Unser Haus hat vier Geschosse. Dürfen wir für die Dachwohnung einen Aufzug anbauen?

In Bestandsgebäuden mit bis zu vier oberirdischen Geschossen ist ein Aufzug nach VV Nr. 2.4 nicht genehmigungsfähig. Die Vorschrift nennt Wohnraum im Dachgeschoss dabei ausdrücklich als Beispiel. Bauordnungsrechtlich verlangt § 39 Abs. 4 BauO Bln beim Dachausbau keinen Aufzug.

Wie sieht es mit einem Aufzug bei fünf oberirdischen Geschossen aus?

Bei mehr als vier Geschossen ist ein Aufzug nach VV Nr. 2.4 grundsätzlich zu genehmigen. Ausnahmen gelten bei besonders hohem Kostenaufwand oder überdurchschnittlicher Verdrängungsgefahr. Maßstab ist ein außen angebauter Standardaufzug mit höchstens 2,25 m² Schachtgrundfläche und höchstens 1 m/s.

In welchem Berliner Bezirk gibt es die meisten Milieuschutzgebiete?

Mitte und Pankow haben nach der Straßenliste der Senatsverwaltung vom 21.02.2026 je 14 Gebiete. Es folgen Friedrichshain-Kreuzberg mit 11 sowie Tempelhof-Schöneberg und Neukölln mit je 10. Marzahn-Hellersdorf hat kein soziales Erhaltungsgebiet.

Dürfen wir im Milieuschutz die oberste Geschossdecke dämmen?

Nach VV Nr. 2.8 ist die Dämmung der obersten Geschossdecke grundsätzlich genehmigungsfähig. Voraussetzung ist, dass diese Dämmung den U-Wert der BEG-Einzelmaßnahmen nicht unterschreitet. Den Antrag stellt der Eigentümer vor Beginn der Arbeiten beim Bezirk.

Wir wollen einen Rohling in einem Erhaltungsgebiet in Prenzlauer Berg kaufen und aufteilen. Brauchen wir eine Umwandlungsgenehmigung?

Das ist nach heutigem Stand offen. Die stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB nimmt Flächen aus, auf denen durch Dachausbau zusätzlicher Wohnraum entsteht. Ob dann der Vorbehalt nach § 172 BauGB greift, ist nicht geklärt, und das klären Sie vor dem Kauf mit Notar oder Fachanwalt.

Gelten die Berliner Milieuschutzregeln auch für unser Mietshaus in Potsdam?

Nein, die VV Genehmigungskriterien und die Liste der 82 Gebiete gelten nur für Berlin. Erhaltungssatzungen erlässt Potsdam als Stadt selbst. Ob eine davon Ihr Haus erfasst, sagt Ihnen die Stadtverwaltung.

Dürfen wir unter dem Dach einen kleinen Austritt mit 3 m² anlegen?

Ein erstmaliger Balkon oder Freisitz unter 4 m² ist nach VV Nr. 2.5 zu genehmigen, wenn er nicht besonders kostenaufwendig ist. Bei größeren Dachterrassen entscheidet der Bezirk im Einzelfall. Steht das Haus unter Denkmalschutz, sind straßenseitige Einschnitte in die Dachfläche unzulässig.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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