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Raumhöhe im Dachgeschoss: Zollstock an der Dachschräge zur Messung der lichten Höhe
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Raumhöhe im Dachgeschoss: was die Berliner Bauordnung für Dachwohnungen verlangt

Für Dachwohnungen im Berliner Mehrfamilienhaus gilt seit Juli 2026 eine Mindesthöhe von 2,20 m im Dachraum. Wie viel Stehhöhe Ihr Dach hergibt, zeigt der kostenfreie erste Termin.

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Reicht die Höhe für ein Zimmer?

Der Schnitt durch das Dach liegt auf dem Tisch, und alle schauen auf dieselbe Linie. Wie viel Fläche liegt unter der Schräge hoch genug für ein Zimmer? Von der Antwort hängt ab, wie viele Wohnungen das Dach des Hauses hergibt und wie groß jede wird. Allgemein verlangt § 47 BauO Bln 2,40 m lichte Höhe, im Dachraum genügen 2,20 m über mindestens der halben Netto-Raumfläche.

In Berlin beantwortet das § 47 BauO Bln. Die Vorschrift wurde 2024 und 2026 geändert, und viele Ratgeber nennen noch die alten Werte. Diese Seite gibt den Stand September 2026 wieder. Bevor ein Angebot entsteht, gleichen wir die Höhenwerte mit dem Planer und der Bauaufsicht ab.

Was § 47 Abs. 1 BauO Bln heute verlangt

Die Vorschrift hat drei Sätze, und jeder hat eine eigene Aufgabe. Satz 1 legt für Aufenthaltsräume allgemein eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m fest. Satz 2 enthält die Sonderregel für den Dachraum. Satz 3 nimmt bestimmte Wohngebäude von beiden Regeln aus.

Im Dachraum genügen 2,20 m, und zwar über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Raumteile, deren lichte Höhe 1,50 m nicht übersteigt, bleiben dabei außer Betracht. Die niedrigen Zonen am Kniestock verschlechtern die Rechnung also nicht. Ausgenommen sind seit dem 23.07.2026 Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2.

Alte und neue Werte im Vergleich

Regel früherer Wert geändert zum heutiger Wert
Allgemeine Mindesthöhe, § 47 Abs. 1 S. 1 2,50 m 22.12.2024 2,40 m
Dachraum, § 47 Abs. 1 S. 2 2,30 m auf der Hälfte der Grundfläche 23.07.2026 2,20 m über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche, Raumteile bis 1,50 m bleiben außer Betracht
Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, § 47 Abs. 1 S. 3 keine solche Ausnahme 23.07.2026 Satz 1 und 2 gelten nicht

Die erste Änderung brachte das Schneller-Bauen-Gesetz, das seit dem 22.12.2024 gilt. Die zweite stammt aus dem Gesetz für einfaches Bauen vom 9. Juli 2026, in Kraft seit dem 23.07.2026. Wer einen Ratgeber mit 2,50 m oder 2,30 m liest, hat also einen älteren Stand vor sich.

Zehn Zentimeter klingen nach wenig. Bei 45 Grad Neigung rückt die Linie der Mindesthöhe damit auf jeder Seite 10 cm nach außen. Bei einem 10 m langen Dach sind das zusammen 2 m² mehr Fläche mit ausreichender Höhe.

Liegt eine Planung aus der Zeit vor Juli 2026 vor, lohnt der neue Blick auf den Schnitt. Welche Fassung für ein laufendes Verfahren gilt, klärt der Planer mit der Bauaufsicht.

Die Hälfte-Regel in vier Schritten

  1. Für jeden Aufenthaltsraum wird die Netto-Raumfläche ermittelt.
  2. Davon werden die Streifen abgezogen, die höchstens 1,50 m hoch sind.
  3. Von der verbleibenden Fläche wird der Teil mit mindestens 2,20 m gemessen.
  4. Liegt dieser Teil bei mindestens 50 %, ist die Mindesthöhe erreicht.

Gemessen wird die lichte Höhe, in der Regel zwischen Oberkante fertiger Boden und Unterkante fertiger Decke oder Schräge. Weil die Vorschrift an der Netto-Raumfläche ansetzt, prüft der Planer sie für jeden Raum einzeln.

Der Wohnflächenrechner führt diese Prüfung für ein ganzes Geschoss vor. Für das Rechnerbeispiel mit 10 × 8 m, 0,80 m Kniestock und 45 Grad ergeben sich 66,0 m² über 1,50 m. Auf 52,0 m² davon stehen mindestens 2,20 m zur Verfügung, also auf 79 %. Beim flacheren Dach mit 8 × 6 m und 35 Grad erreichen nur 6,9 von 22,9 m² diese Höhe, also 30 %. Für vermietbare Wohnungen braucht dieses Dach deshalb erst mehr Höhe.

Die Ausnahme für Gebäudeklasse 1 und 2

Satz 3 kam am 23.07.2026 neu hinzu und betrifft kleine Wohngebäude. Beide Klassen umfassen Gebäude bis 7 m Höhe mit höchstens zwei Nutzungseinheiten. Diese dürfen zusammen höchstens 400 m² Brutto-Grundfläche haben. Klasse 1 steht frei, Klasse 2 ist an ein Nachbargebäude angebaut.

Die Höhe misst die Bauordnung an der Fußbodenoberkante des höchsten Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist. Maßgeblich ist das Mittel über dem Gelände. Wird der Dachraum selbst zu diesem Geschoss, zählt also die Höhe seines Bodens.

Für den Ausbau im Mehrfamilienhaus ist damit schnell klar, woran man ist. Schon die dritte Nutzungseinheit schließt beide Klassen aus, und jede Dachwohnung zählt als eigene Einheit. Kommt unter dem Walmdach einer Stadtvilla eine Wohnung zu zwei vorhandenen hinzu, fällt das Haus aus der Ausnahme heraus. Die Ausnahme steht in Absatz 1, die Belichtung regelt Absatz 2 gesondert.

Für Mehrfamilienhäuser in Potsdam gilt die Brandenburgische Bauordnung. Dort klärt die untere Bauaufsicht, welche Anforderungen gelten.

Arbeitsplatz im Fenster einer breiten Gaube im ausgebauten Dachgeschoss

Das Berliner Mietshaus bleibt an die Regel gebunden

Ein fünfgeschossiges Gründerzeithaus mit ausgebautem Dach liegt meist über 13 m und gehört dann zur Gebäudeklasse 5. Für seine Dachwohnungen gilt die Mindesthöhe also weiter. Das Berliner Dach hilft dabei: Zur Straße steigt es typisch um 60 Grad steil an, zum Hof meist um 45 Grad. Darüber folgt ein sehr flacher Teil, unter dem in der Mitte oft reichlich Höhe steht.

Charlottenburger Vorderhäuser haben über hohen Geschossen oft einen großzügigen Dachraum. Dort entscheidet weniger die Höhe als die Lage der Gauben und der Abstand zur Brandwand. Im Seitenflügel mit flacherem Dach kann dieselbe Rechnung knapp ausgehen.

Auch Zwischenkriegsblock und Nachkriegszeile bleiben an die Regel gebunden, denn beide haben weit mehr als zwei Wohnungen. In den Zeilenbauten von Steglitz mit flach geneigtem Satteldach entscheidet sie oft darüber, ob im Dach eine oder zwei Wohnungen Platz finden.

Licht: ein Achtel der Netto-Raumfläche

§ 47 Abs. 2 BauO Bln verlangt für Aufenthaltsräume Fenster mit einem Rohbaumaß von mindestens einem Achtel der Netto-Raumfläche. Verglaste Vorbauten und Loggien werden eingerechnet. Rechnet man das für 24 m² Netto-Raumfläche durch, ergeben sich mindestens 3 m² Fenster.

Unter der Schräge teilen sich Dachfenster und Gaubenfenster diese Aufgabe. Ein weiteres Fenster in der Schräge, Standardgröße, liegt samt Einbau erfahrungsgemäß bei 1.500 bis 2.500 €. Wo das Fenster zugleich als Ausstieg dienen soll, kostet ein großes Modell 2.000 bis 3.300 €. Neben einer Brandwand halten Öffnungen im Dach in der Regel mindestens 1,25 m Abstand. Einbau, Sonnenschutz und Rettungsfenster behandelt die Seite Dachfenster im Ausbau.

Außerhalb des Dachraums gilt die allgemeine Höhe. Wer eine Fabriketage zum Loft umbaut, plant mit 2,40 m und einem Achtel Fensterfläche.

Vollgeschoss: eine eigene Regel mit eigener Zahl

Neben § 47 taucht im Gespräch oft der Begriff Vollgeschoss auf. § 2 Abs. 12 BauO Bln regelt ihn für den Dachraum gesondert. Ein Geschoss im Dachraum ist nur dann Vollgeschoss, wenn es auf mindestens zwei Dritteln der Grundfläche des Geschosses darunter mindestens 2,30 m lichte Höhe hat.

Die 2,30 m sind hier kein Rest der alten Raumhöhe, sondern ein eigener Maßstab. Er zählt für das Planungsrecht und nicht für die Frage, ob ein Zimmer zulässig ist. Wo ein Bebauungsplan die Zahl der Vollgeschosse festsetzt, kann ein neues Vollgeschoss im Dach zur Planungsfrage werden. Das prüft der Architekt, bevor die Unterlagen eingereicht werden.

Bauordnung und Wohnflächenverordnung trennen

§ 47 BauO Bln § 4 WoFlV
Frage Darf der Raum Aufenthaltsraum sein? Wie viel Fläche wird angerechnet?
Grenzen 2,20 m im Dachraum; bis 1,50 m außer Betracht ab 2 m voll; 1 bis unter 2 m zur Hälfte; unter 1 m nicht
Bezug Netto-Raumfläche des Raums Grundfläche der Räume
Anwendung Aufenthaltsräume, nicht in Wohngebäuden der Klassen 1 und 2 Wohnflächenberechnung, soweit vorgeschrieben oder vereinbart

Ein Raum kann die Mindesthöhe erfüllen und trotzdem weniger Wohnfläche bringen, als seine Grundfläche verspricht. Umgekehrt verknüpft § 2 Abs. 3 WoFlV beide Regeln. Ein Raum, der die Anforderungen der Bauordnung an seine Nutzung verfehlt, gehört nicht zur Wohnfläche. Wie der Kniestock beide Rechnungen verschiebt, zeigt die Seite Kniestock und Drempel.

Wenn die Rechnung knapp ausgeht

Fehlen einige Prozent, schafft oft eine Gaube die fehlende Fläche mit 2,20 m. Sie hebt das Dach nur dort an, wo es nötig ist. Bei größeren Lücken kommt ein höherer Kniestock in Betracht, außer im Denkmal. Räume für kurzen Aufenthalt und Stauraum passen in die flachen Zonen. Die Wege vergleicht Ausbau bei wenig Höhe mit Einsatzfall und Preis.

Wer über die Höhe entscheidet

Wer im unbeplanten Innenbereich zu Wohnzwecken ausbaut, reicht in der Regel nur Unterlagen ein, denn § 62 stellt das Vorhaben von der Genehmigung frei. Die Unterlagen stellt ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur zusammen. Ohne Verfahren tragen Bauherrschaft und Planer die Verantwortung für die Maße. Innerhalb der Frist darf die Bauaufsicht trotzdem ein vereinfachtes Verfahren verlangen. Fristen und Unterlagen erklärt die Seite Genehmigung für den Dachausbau.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Wie wir die Höhe vor dem Angebot klären

Ob die Höhe reicht, sehen wir an jeder Höhenkante unter dem Dach, vom Kniestock bis zur Unterseite der Kehlbalken. Mit dem geplanten Boden- und Dämmaufbau entsteht daraus ein Schnitt je Raum. Er zeigt, wo die Linien für 1,50 m und 2,20 m verlaufen. Die rechtliche Einordnung stimmen wir mit dem Architekten ab, der die Unterlagen einreicht.

Aus diesem Schnitt wird ein Festpreisangebot nach Gewerken. Wird für die fehlende Höhe eine Gaube nötig, kommt sie von festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Bad, Spachtel und Anstrich unter der neuen Schräge liegen bei unseren eigenen Leuten. Den Vertrag für alles schließen Sie trotzdem nur mit uns.

Mit dem Schnitt beginnt die Planung

Ob 2,20 m auf der Hälfte der Fläche erreicht werden, zeigt erst der gezeichnete Schnitt schwarz auf weiß. Für die Frage nach Ihrer Raumhöhe erreichen Sie uns unter 030 7593 9913, Mo–Fr zwischen 7 und 18 Uhr. Schnittzeichnungen, Fotos vom Dach Ihres Hauses und die Zahl der geplanten Wohnungen nimmt auch das Formular am Seitenende entgegen.

Häufige Fragen

Wie hoch muss ein Zimmer im Dachgeschoss in Berlin mindestens sein?

Seit dem 23.07.2026 muss ein Aufenthaltsraum im Dachraum auf mindestens der Hälfte seiner Netto-Raumfläche 2,20 m lichte Höhe haben (§ 47 Abs. 1 BauO Bln). Niedrige Raumteile bis 1,50 m fließen in diese Rechnung nicht ein. Außerhalb des Dachraums gelten 2,40 m.

Unser Architekt hat 2025 noch mit 2,30 m geplant. Gilt das weiter?

Der Wert von 2,30 m galt bis zum 22.07.2026, seitdem sind es 2,20 m. Nach dem neuen Wert kann dieselbe Planung mehr Fläche als Aufenthaltsraum ausweisen. Welche Fassung für Ihr laufendes Vorhaben maßgeblich ist, klärt der Planer mit der Bauaufsicht.

Unsere Stadtvilla hat zwei Wohnungen, eine dritte soll ins Dach. Gilt dann die Ausnahme für kleine Wohngebäude?

Die Ausnahme erfasst seit dem 23.07.2026 Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, also bis 7 m Höhe und mit höchstens zwei Nutzungseinheiten. Mit der dritten Wohnung verlässt das Haus diese Klassen, und die 2,20 m gelten für das neue Dach. Die genaue Einordnung nimmt der Planer anhand von Höhe und Wohnungszahl vor.

Unter dem Kehlbalken messen wir 2,35 m. Reicht das für das Schlafzimmer einer neuen Dachwohnung?

Ein einzelner Messpunkt beantwortet die Frage nicht. Gezählt wird, welcher Anteil der Fläche oberhalb von 1,50 m die 2,20 m schafft, und das muss mindestens die Hälfte sein. Das ermitteln wir Raum für Raum aus dem Schnitt, sobald die Höhen unter der Schräge aufgenommen sind.

Seit wann reichen in Berlin 2,40 m statt 2,50 m Raumhöhe?

Die 2,40 m gelten seit dem 22.12.2024. Das Schneller-Bauen-Gesetz hat die allgemeine Mindesthöhe damals von 2,50 m auf 2,40 m gesenkt. Im Dachraum folgte die Senkung auf 2,20 m am 23.07.2026.

Zählen die Flächen unter 1,50 m bei der Raumhöhe überhaupt mit?

Für die Hälfte-Regel nach § 47 bleiben sie außer Betracht. In der Wohnflächenberechnung tauchen sie trotzdem auf, denn dort zählt alles ab 1 m zur Hälfte. Die beiden Rechnungen folgen verschiedenen Regelwerken.

Zählt das Gaubenfenster zur Belichtung, wenn der Raum 24 m² hat?

Ja, gezählt werden alle Fenster des Raums im Rohbaumaß. Bei 24 m² Netto-Raumfläche braucht es nach § 47 Abs. 2 mindestens 3 m². Verglaste Vorbauten und Loggien werden dabei eingerechnet.

Wird unser Dachgeschoss durch den Ausbau zum Vollgeschoss?

Nach § 2 Abs. 12 BauO Bln ist es das erst, wenn es auf mindestens zwei Dritteln der Grundfläche des Geschosses darunter mindestens 2,30 m hoch ist. Diese Frage betrifft das Planungsrecht und nicht die Zulässigkeit eines Aufenthaltsraums. Der Architekt prüft sie gegen Bebauungsplan oder Umgebung.

Welche Raumhöhe gilt für ein Loft in einer Kreuzberger Fabriketage?

Eine Fabriketage liegt in der Regel nicht im Dachraum, also gelten 2,40 m lichte Höhe. Dazu kommen Fenster mit mindestens einem Achtel der Netto-Raumfläche. Die Umnutzung zu Wohnen läuft häufig über das vereinfachte Verfahren.

Wer prüft die Raumhöhe, wenn der Ausbau in der Genehmigungsfreistellung läuft?

Die Unterlagen stellt ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur zusammen und reicht sie ein. Auch hier kann die Bauaufsicht innerhalb der Monatsfrist ein Verfahren verlangen. Für die Einhaltung der Maße stehen Bauherrschaft und Planer ein.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau
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