Reicht die Höhe für ein Zimmer?
Der Schnitt durch das Dach liegt auf dem Tisch, und alle schauen auf dieselbe Linie. Wie viel Fläche liegt unter der Schräge hoch genug für ein Zimmer? Von der Antwort hängt ab, ob aus dem Dachboden Wohnraum wird oder ein Speicher bleibt.
In Berlin beantwortet das § 47 BauO Bln. Die Vorschrift wurde 2024 und 2026 geändert, und viele Ratgeber nennen noch die alten Werte. Diese Seite gibt den Stand September 2026 wieder. Bevor ein Angebot entsteht, gleichen wir die Höhenwerte mit dem Planer und der Bauaufsicht ab.
Was § 47 Abs. 1 BauO Bln heute verlangt
Die Vorschrift hat drei Sätze, und jeder hat eine eigene Aufgabe. Satz 1 legt für Aufenthaltsräume allgemein eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m fest. Satz 2 enthält die Sonderregel für den Dachraum. Satz 3 nimmt bestimmte Wohngebäude von beiden Regeln aus.
Im Dachraum genügen 2,20 m, und zwar über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Raumteile, deren lichte Höhe 1,50 m nicht übersteigt, bleiben dabei außer Betracht. Die niedrigen Zonen am Kniestock verschlechtern die Rechnung also nicht. Ausgenommen sind seit dem 23.07.2026 Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2.
Alte und neue Werte im Vergleich
| Regel | früherer Wert | geändert zum | heutiger Wert |
|---|---|---|---|
| Allgemeine Mindesthöhe, § 47 Abs. 1 S. 1 | 2,50 m | 22.12.2024 | 2,40 m |
| Dachraum, § 47 Abs. 1 S. 2 | 2,30 m auf der Hälfte der Grundfläche | 23.07.2026 | 2,20 m über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche, Raumteile bis 1,50 m bleiben außer Betracht |
| Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, § 47 Abs. 1 S. 3 | keine solche Ausnahme | 23.07.2026 | Satz 1 und 2 gelten nicht |
Die erste Änderung brachte das Schneller-Bauen-Gesetz, das seit dem 22.12.2024 gilt. Die zweite stammt aus dem Gesetz für einfaches Bauen vom 9. Juli 2026, in Kraft seit dem 23.07.2026. Wer einen Ratgeber mit 2,50 m oder 2,30 m liest, hat also einen älteren Stand vor sich.
Zehn Zentimeter klingen nach wenig. Bei 45 Grad Neigung rückt die Linie der Mindesthöhe damit auf jeder Seite 10 cm nach außen. Bei einem 10 m langen Dach sind das zusammen 2 m² mehr Fläche mit ausreichender Höhe.
Liegt eine Planung aus der Zeit vor Juli 2026 vor, lohnt der neue Blick auf den Schnitt. Welche Fassung für ein laufendes Verfahren gilt, klärt der Planer mit der Bauaufsicht.
Die Hälfte-Regel in vier Schritten
- Für jeden Aufenthaltsraum wird die Netto-Raumfläche ermittelt.
- Davon werden die Streifen abgezogen, die höchstens 1,50 m hoch sind.
- Von der verbleibenden Fläche wird der Teil mit mindestens 2,20 m gemessen.
- Liegt dieser Teil bei mindestens 50 %, ist die Mindesthöhe erreicht.
Gemessen wird die lichte Höhe, in der Regel zwischen Oberkante fertiger Boden und Unterkante fertiger Decke oder Schräge. Weil die Vorschrift an der Netto-Raumfläche ansetzt, prüft der Planer sie für jeden Raum einzeln.
Der Wohnflächenrechner führt diese Prüfung für ein ganzes Geschoss vor. Für das Rechnerbeispiel mit 10 × 8 m, 0,80 m Kniestock und 45 Grad ergeben sich 66,0 m² über 1,50 m. Auf 52,0 m² davon stehen mindestens 2,20 m zur Verfügung, also auf 79 %. Beim flacheren Dach mit 8 × 6 m und 35 Grad erreichen nur 6,9 von 22,9 m² diese Höhe, also 30 %. Für ein Kinderzimmer braucht dieses Dach deshalb erst mehr Höhe.
Die Ausnahme für Gebäudeklasse 1 und 2
Satz 3 kam am 23.07.2026 neu hinzu und betrifft kleine Wohngebäude. Beide Klassen umfassen Gebäude bis 7 m Höhe mit höchstens zwei Nutzungseinheiten. Diese dürfen zusammen höchstens 400 m² Brutto-Grundfläche haben. Klasse 1 steht frei, Klasse 2 ist angebaut, etwa als Doppel- oder Reihenhaus.
Die Höhe misst die Bauordnung an der Fußbodenoberkante des höchsten Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist. Maßgeblich ist das Mittel über dem Gelände. Wird der Dachraum selbst zu diesem Geschoss, zählt also die Höhe seines Bodens.
Das trifft viele Einfamilienhäuser, etwa in Kladow und Gatow im Bezirk Spandau. Bei den Landhäusern in Lichterfelde West kommt es auf die Zahl der Wohnungen an. Kommt unter dem Walmdach eine Einliegerwohnung zu zwei vorhandenen Wohnungen hinzu, fällt das Haus aus diesen Klassen heraus. Die Ausnahme steht in Absatz 1, die Belichtung regelt Absatz 2 gesondert.
Für Häuser in Brandenburg gilt die Brandenburgische Bauordnung, etwa in Kleinmachnow. Dort klärt die untere Bauaufsicht, welche Anforderungen gelten.
Das Berliner Mietshaus bleibt an die Regel gebunden
Ein fünfgeschossiges Gründerzeithaus mit ausgebautem Dach liegt meist über 13 m und gehört dann zur Gebäudeklasse 5. Für seine Dachwohnungen gilt die Mindesthöhe also weiter. Das Berliner Dach hilft dabei: Zur Straße steigt es typisch um 60 Grad steil an, zum Hof meist um 45 Grad. Darüber folgt ein sehr flacher Teil, unter dem in der Mitte oft reichlich Höhe steht.
Charlottenburger Vorderhäuser haben über hohen Geschossen oft einen großzügigen Dachraum. Dort entscheidet weniger die Höhe als die Lage der Gauben und der Abstand zur Brandwand. Im Seitenflügel mit flacherem Dach kann dieselbe Rechnung knapp ausgehen.
Licht: ein Achtel der Netto-Raumfläche
§ 47 Abs. 2 BauO Bln verlangt für Aufenthaltsräume Fenster mit einem Rohbaumaß von mindestens einem Achtel der Netto-Raumfläche. Verglaste Vorbauten und Loggien werden eingerechnet. Rechnet man das für 24 m² Netto-Raumfläche durch, ergeben sich mindestens 3 m² Fenster.
Unter der Schräge teilen sich Dachfenster und Gaubenfenster diese Aufgabe. Ein weiteres Fenster in der Schräge, Standardgröße, liegt samt Einbau erfahrungsgemäß bei 1.500 bis 2.500 €. Wo das Fenster zugleich als Ausstieg dienen soll, kostet ein großes Modell 2.000 bis 3.300 €. Neben einer Brandwand halten Öffnungen im Dach in der Regel mindestens 1,25 m Abstand. Einbau, Sonnenschutz und Rettungsfenster behandelt die Seite Dachfenster im Ausbau.
Außerhalb des Dachraums gilt die allgemeine Höhe. Wer eine Fabriketage zum Loft umbaut, plant mit 2,40 m und einem Achtel Fensterfläche.
Vollgeschoss: eine eigene Regel mit eigener Zahl
Neben § 47 taucht im Gespräch oft der Begriff Vollgeschoss auf. § 2 Abs. 12 BauO Bln regelt ihn für den Dachraum gesondert. Ein Geschoss im Dachraum ist nur dann Vollgeschoss, wenn es auf mindestens zwei Dritteln der Grundfläche des Geschosses darunter mindestens 2,30 m lichte Höhe hat.
Die 2,30 m sind hier kein Rest der alten Raumhöhe, sondern ein eigener Maßstab. Er zählt für das Planungsrecht und nicht für die Frage, ob ein Zimmer zulässig ist. Wo ein Bebauungsplan die Zahl der Vollgeschosse festsetzt, kann ein neues Vollgeschoss im Dach zur Planungsfrage werden. Das prüft der Architekt, bevor die Unterlagen eingereicht werden.
Bauordnung und Wohnflächenverordnung trennen
| § 47 BauO Bln | § 4 WoFlV | |
|---|---|---|
| Frage | Darf der Raum Aufenthaltsraum sein? | Wie viel Fläche wird angerechnet? |
| Grenzen | 2,20 m im Dachraum; bis 1,50 m außer Betracht | ab 2 m voll; 1 bis unter 2 m zur Hälfte; unter 1 m nicht |
| Bezug | Netto-Raumfläche des Raums | Grundfläche der Räume |
| Anwendung | Aufenthaltsräume, nicht in Wohngebäuden der Klassen 1 und 2 | Wohnflächenberechnung, soweit vorgeschrieben oder vereinbart |
Ein Raum kann die Mindesthöhe erfüllen und trotzdem weniger Wohnfläche bringen, als seine Grundfläche verspricht. Umgekehrt verknüpft § 2 Abs. 3 WoFlV beide Regeln. Ein Raum, der die Anforderungen der Bauordnung an seine Nutzung verfehlt, gehört nicht zur Wohnfläche. Wie der Kniestock beide Rechnungen verschiebt, zeigt die Seite Kniestock und Drempel.
Wenn die Rechnung knapp ausgeht
Fehlen einige Prozent, schafft oft eine Gaube die fehlende Fläche mit 2,20 m. Sie hebt das Dach nur dort an, wo es nötig ist. Bei größeren Lücken kommt ein höherer Kniestock in Betracht, außer im Denkmal. Räume für kurzen Aufenthalt und Stauraum passen in die flachen Zonen. Die Wege vergleicht Ausbau bei wenig Höhe mit Einsatzfall und Preis.
Wer über die Höhe entscheidet
Wer im unbeplanten Innenbereich zu Wohnzwecken ausbaut, reicht in der Regel nur Unterlagen ein, denn § 62 stellt das Vorhaben von der Genehmigung frei. Die Unterlagen stellt ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur zusammen. Ohne Verfahren tragen Bauherrschaft und Planer die Verantwortung für die Maße. Innerhalb der Frist darf die Bauaufsicht trotzdem ein vereinfachtes Verfahren verlangen. Fristen und Unterlagen erklärt die Seite Genehmigung für den Dachausbau.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Mansarde, Berliner Dach und Walmdach: wie viel Stehhöhe Berliner Dach, Mansarde und Siedlungsdach mitbringen.
- Brandschutz unter dem Dach: Rettungsweg, Rettungsfenster und Gebäudeklassen.
- Dachgaube planen: welche Gaube wie viel Höhe schafft.
- Wie ein Dachausbau abläuft: Wochen, Beschlüsse und Unterlagen der Reihe nach.
Wie wir die Höhe vor dem Angebot klären
Unser Aufmaß erfasst jede Höhenkante unter dem Dach, vom Kniestock bis zur Unterseite der Kehlbalken. Mit dem geplanten Boden- und Dämmaufbau entsteht daraus ein Schnitt je Raum. Er zeigt, wo die Linien für 1,50 m und 2,20 m verlaufen. Die rechtliche Einordnung stimmen wir mit dem Architekten ab, der die Unterlagen einreicht.
Aus diesem Schnitt wird ein Festpreisangebot nach Gewerken. Wird für die fehlende Höhe eine Gaube nötig, kommt sie von festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Bad, Spachtel und Anstrich unter der neuen Schräge liegen bei unseren eigenen Leuten. Den Vertrag für alles schließen Sie trotzdem nur mit uns.
Mit dem Schnitt beginnt die Planung
Ob 2,20 m auf der Hälfte der Fläche erreicht werden, zeigt das Aufmaß schwarz auf weiß. Für die Frage nach Ihrer Raumhöhe erreichen Sie uns unter 030 8268 9996, Mo–Fr zwischen 7 und 18 Uhr. Schnittzeichnungen oder Fotos vom Dachboden nimmt auch das Formular am Seitenende entgegen.
