Ein ganzes Geschoss unter dem Dach: Ausbauen in Spandau
In Kladow, Gatow, Staaken und Hakenfelde stehen viele Einfamilienhäuser, deren Dachboden nie ausgebaut wurde. Eine Klapptreppe führt hinauf, oben liegen ein paar Bretter auf den Balken, und zwischen den Sparren ist nichts gedämmt. Dabei steckt unter diesen Dächern oft die Fläche eines ganzen Geschosses.
Der Ausbau folgt hier einem wiederkehrenden Muster. Eine Schleppgaube schafft Stehhöhe und gerade Wände, eine feste Treppe ersetzt die Luke, und die Sparren werden von innen gedämmt. Daraus entstehen Schlafzimmer, Kinderzimmer oder ein Arbeitsplatz mit Blick über die Gärten. Daneben bauen wir in der Altstadt und in der Wilhelmstadt Dächer von Mietshäusern aus.
Drei Spandauer Dachböden vor dem Ausbau
Ein typischer Fall ist das Einfamilienhaus aus den 1960er Jahren in Kladow mit flach geneigtem Satteldach. Unter dem First reicht die Höhe für einen Gang, zu den Seiten wird es schnell niedrig. Die Eigentümer wollen ein Schlafzimmer mit Duschbad und fragen, wie breit die Gaube werden muss.
Ein zweiter Fall ist ein Haus aus den 1930er Jahren in Staaken mit steilem Dach und Kehlbalken. Hier ist Höhe vorhanden, doch die Klapptreppe endet mitten im Flur des Obergeschosses. Die Aufgabe ist eine feste Treppe, die sich in den Flur einfügt, und die Dämmung des ganzen Daches.
Ein dritter Fall ist ein jüngeres Haus in Hakenfelde, gebaut mit Kniestock und der Absicht, das Dach später auszubauen. Die Unterkonstruktion ist vorbereitet, die Leitungen fehlen noch. Hier geht es um Dachfenster, Dämmung, Leitungen und den Innenausbau.
Festungsstadt, Gartenstadt, Einfamilienhaus: Spandaus Bauschichten
Spandau war eine eigene Stadt mit Zitadelle und Altstadt, lange bevor es 1920 zu Groß-Berlin kam. Die Wilhelmstadt wuchs mit Mietshäusern, die denen der Innenstadt gleichen, mit Holzbalkendecken und hohen Dachräumen. In den Jahren des Ersten Weltkriegs entstand die Gartenstadt Staaken mit Reihen- und Doppelhäusern unter steilen Dächern.
Kladow und Gatow waren Dörfer an der Havel und kamen ebenfalls 1920 zu Berlin. Im Lauf des 20. Jahrhunderts füllten sie sich mit Einfamilienhäusern aus fast jedem Jahrzehnt. So steht das steile Siedlungsdach der 1930er neben dem flach geneigten Satteldach der 1960er und dem Haus mit Kniestock aus jüngerer Zeit. Jede dieser Dachformen ergibt eine andere Stehhöhe und damit einen anderen Ausbau.
Was das Einfamilienhausdach technisch mitbringt
Pfetten, Kehlbalken und die Höhe unter dem First
Viele Einfamilienhäuser haben ein Pfettendach, bei dem Pfetten und Stützen die Sparren tragen. Stützen im Dachraum bestimmen, wo Wände hinkommen, und bleiben oft sichtbar im Raum. Ältere Häuser haben häufig ein Kehlbalkendach ohne Stützen, dafür mit einer Balkenlage auf halber Höhe. Welche Konstruktion vorliegt, sehen wir beim ersten Blick auf den Boden.
Was die Decke über dem Wohngeschoss tragen muss
Unter dem Dachboden liegt in älteren Häusern eine Holzbalkendecke, in jüngeren oft eine Betondecke. Die Holzbalkendecke war meist nur für einen Abstellboden berechnet, der Tragwerksplaner prüft deshalb die Lasten für Wohnräume und Bad. Bei der Betondecke geht es um die Öffnung für die Treppe, die gesägt und statisch gesichert wird. Auf beiden Decken bauen wir den Boden mit Schüttung, Trittschalldämmung und Trockenestrich auf.
Leitungen vom Hausanschlussraum nach oben
Im Einfamilienhaus beginnen Wasser, Abwasser, Heizung und Strom im Keller oder im Hausanschlussraum. Für ein Duschbad unter dem Dach suchen wir den kürzesten Weg nach oben, oft über dem vorhandenen Bad. Den Heizkreis verlängern wir um zwei bis vier Heizkörper, was erfahrungsgemäß 3.500 bis 8.000 Euro kostet. Neue Stromkreise und die Unterverteilung verlegt unser Partnerbetrieb für Elektro, der fest im Bauzeitenplan steht.
Rettungsfenster in Gaube oder Dachfläche
Jedes neue Zimmer braucht einen zweiten Rettungsweg, im Einfamilienhaus fast immer über ein Fenster und die Leiter der Feuerwehr. Die lichte Öffnung misst mindestens 0,90 mal 1,20 Meter, die Unterkante der Öffnung liegt höchstens 1,20 Meter über dem Fußboden. Ein großes Dachfenster als Ausstiegsfenster kostet erfahrungsgemäß 2.000 bis 3.300 Euro. Im zweigeschossigen Haus liegt die Brüstung in der Regel unter 8 Metern, und so weit reicht die tragbare Leiter der Feuerwehr.
Sparrendämmung mit Dampfbremse
Die Dämmung zwischen und unter den Sparren ist der Kern jedes Ausbaus im Einfamilienhaus. Wichtig ist eine lückenlose Dampfbremse, die an Giebel, Kehlbalken und Fenstern luftdicht angeschlossen wird. Für Dachflächen, die nach 1983 schon nach damaligen Energiesparregeln entstanden sind, sieht Anlage 7 GModG Erleichterungen vor, die der Energieberater prüft. Neue Dachfenster tauschen wir im selben Zug gegen gut gedämmte Modelle.
Die Schleppgaube: mehr Raum mit gerader Wand
Die Schleppgaube spielt ihre Stärke im flach geneigten Dach aus, denn ihr eigenes Dach läuft noch flacher als das Hauptdach. Dadurch entsteht über die ganze Gaubenbreite eine senkrechte Wand mit Stehhöhe davor. Im Einfamilienhaus mit 30 bis 40 Grad Neigung ist sie deshalb eine häufige Wahl.
Eine 4 Meter breite Schleppgaube kostet innen verkleidet und gestrichen erfahrungsgemäß 12.500 bis 19.500 Euro. Der Preis deckt die Zimmerarbeiten, Deckung und Blechanschlüsse, das Gaubenfenster und die Dämmung von Wangen und Gaubendach ab. Für Sparren, Pfetten und Gaubenwangen ist die Zimmerei zuständig, ein fester Partnerbetrieb, mit dem wir seit Jahren zusammen bauen. Wer andere Breiten oder Formen vergleichen will, nutzt die Gaubenkosten.
Von der Klappleiter zur festen Treppe
Die Klappleiter aus der Flurdecke ist für den Abstellboden gedacht. Sobald unter dem Dach gewohnt wird, verlangt die Bauordnung eine feste Treppe. Die Wahl hängt am Platz im Flur, und von der geraden über die gewendelte bis zur Raumspartreppe sinkt der Bedarf an Grundfläche.
Die Öffnung in der Decke plant der Tragwerksplaner, und wir setzen den Wechsel, die Brandschutzbekleidung und den Randabschluss. In Gebäudeklasse 1 und 2 sind solche Deckenöffnungen ausdrücklich zulässig. Rund um die Öffnung verlangt § 38 BauO Bln eine Umwehrung, bei bis zu 12 Metern Absturzhöhe mindestens 0,90 Meter hoch. Welche Form in welchen Flur passt, beschreibt die Seite zum Dachboden ausbauen.
Welche Vorhaben Spandauer Eigentümer am häufigsten anfragen
Ganz vorn steht der komplette Ausbau des Dachbodens mit Schleppgaube, fester Treppe und Dämmung. Oft gehört ein Duschbad dazu, weil die Familie oben schlafen will. Viele beginnen mit der Frage, ob sich der Boden für zwei Zimmer eignet, und entscheiden nach dem Aufmaß.
Am zweithäufigsten sind Teilaufträge: nur die Dämmung von innen, nur neue Dachfenster oder ein Spitzboden als Stauraum. In der Wilhelmstadt und der Altstadt kommen Ausbauten in Mietshäusern für Eigentümergemeinschaften hinzu.
Preisrahmen für das Spandauer Einfamilienhaus
| Vorhaben | Typischer Fall in Spandau | Erfahrungswert, brutto | Bezugsgröße |
|---|---|---|---|
| Ausbau, Dach dicht, innen nichts gemacht | leerer Boden in Kladow oder Gatow | 1.400–2.100 € | je m² Grundfläche des Dachgeschosses |
| Schleppgaube, Einfamilienhaus | 4 m breit, innen fertig | 12.500–19.500 € | je Gaube |
| Zwischen- und Untersparrendämmung, Gipskarton Q2 | 80 m² Dachfläche, Mineralwolle | 11.200–17.600 € | für die ganze Fläche |
| Gerade Holztreppe | Treppe statt Klappleiter | 4.500–8.000 € | je Stück mit Montage |
| Deckendurchbruch in Betondecke | Haus der 1960er Jahre | 5.000–11.000 € | je Öffnung, fester Betrag |
Gerechnet ist brutto nach unseren Erfahrungswerten vom September 2026, amtliche Gebühren kommen gesondert hinzu. Bezugsgröße für den Ausbaupreis ist der Boden, den Sie heute betreten, also die Grundfläche des Dachgeschosses und nicht die spätere Wohnfläche. Für 50 Quadratmeter leeren Boden ergeben sich 70.000 bis 105.000 Euro. Kommt eine Treppe mit neuer Deckenöffnung hinzu, steigt der Quadratmeterwert um 12 Prozent, ein neues Bad hebt ihn um 15 Prozent. Die eigene Summe liefert der Ausbaukosten-Rechner.
Freistellung, Solarpflicht und Erhaltungsrecht in Spandau
Ein freistehendes Haus mit höchstens zwei Wohnungen und niedrigem Dachgeschoss gehört meist in Gebäudeklasse 1. Die Mindesthöhen des § 47 Abs. 1 spielen dann für die neuen Zimmer keine Rolle, und eine Prüfung der Statik durch die Bauaufsicht sieht das Gesetz in dieser Klasse nicht vor. Auch ein Maurer- oder Zimmerermeister darf die Unterlagen für ein solches Haus einreichen, solange es höchstens zwei Wohnungen und höchstens 250 m² Brutto-Grundfläche hat. Welcher Planer das übernimmt, klären wir mit Ihnen, und seine Termine stehen danach in unserem Bauzeitenplan.
Liegt das Grundstück im unbeplanten Innenbereich, stellt § 62 BauO Bln den Wohnungsausbau im Dach samt Gaube von der Baugenehmigung frei, und die Arbeiten beginnen frühestens einen Monat nach Vorlage. Steht das Haus im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, hängt die Freistellung daran, dass der Ausbau dessen Vorgaben folgt oder eine Befreiung hat. Wird beim Ausbau die Dachhaut erheblich erneuert, verlangt das Solargesetz Photovoltaik auf 30 Prozent der Nettodachfläche oder im kleinen Wohnhaus 2 kW Leistung. Rechtsstand dieser Absätze ist der September 2026, und welche Regel für Ihr Grundstück greift, stimmt der Planer mit der Bauaufsicht ab, ehe wir einen Preis nennen.
Für Mietshäuser in Wilhelmstadt und Altstadt zählt zusätzlich das Erhaltungsrecht. Der Bezirk Spandau hat drei soziale Erhaltungsgebiete, in denen auch ein freigestellter Ausbau eine Genehmigung der Stadtplanung braucht. Eine Maisonette aus vorhandener Wohnung und neuem Dach ist dort nach der Verwaltungsvorschrift nicht genehmigungsfähig. In der Altstadt und in der Gartenstadt Staaken binden wir die Denkmalbehörde vor der Planung ein.
Ein Gerüst am Haus, der Garten bleibt Garten
Am Einfamilienhaus steht das Gerüst meist nur an der Seite, an der die Gaube entsteht. Beete und Rasen schützen wir mit Platten, und der Container findet meist auf dem Grundstück Platz, sonst am Straßenrand mit Halteverbot. Material geht über einen Aufzug am Gerüst direkt in den Dachraum. So bleiben Flur und Treppe im bewohnten Haus weitgehend sauber.
Während die Gaube offen ist, schließen wir das Dach jeden Abend mit Planen. Die Deckenöffnung für die Treppe schneiden wir hinter Staubschutzwänden. Wann Wasser oder Heizung kurz abgestellt werden, steht vorher im Zeitplan.
Unter Ihrem Dach arbeiten mehrere Gewerke, doch Sie haben nur einen Vertrag, einen Bauzeitenplan und einen Ansprechpartner. Leitungen und Heizkörper, die Fliesen im Duschbad und am Ende Spachtel und Farbe liegen bei unseren eigenen Leuten. Treppe, Trockenbau, Boden und Innentüren kommen aus einer Hand. Auch bis Kladow steckt der Weg im Festpreis, und wer morgens kommt, arbeitet den Tag über durchgehend unter Ihrem Dach.
Die Wochen zwischen Aufmaß und Einzug
Der erste Termin auf dem Dachboden ist kostenlos, und wir messen Boden, Sparren, Pfetten und Flur auf. Danach rechnet der Tragwerksplaner Decke und Treppenöffnung, der Planer zeichnet die Gaube und reicht ein. Nach dem Einreichen gilt eine Wartezeit von mindestens einem Monat, und der ganze Vorlauf dauert meist 2 bis 6 Monate.
Auf der Baustelle steht die Schleppgaube erfahrungsgemäß nach 2 bis 4 Wochen. Parallel entsteht die Treppenöffnung, und Treppe und Geländer sind nach 1 bis 2 Wochen eingebaut. Im geschlossenen Dach verlegen wir dann Rohre und Kabel, dämmen die Sparren und beplanken, anschließend entsteht das Duschbad in 3 bis 4 Wochen. Zum Schluss kommen Spachtel, Farbe, Boden und Türen. Bis das ganze Dachgeschoss mit rund 60 Quadratmetern Grundfläche fertig ist, vergehen erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen, und am Ende steht die gemeinsame Abnahme mit Protokoll.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Eine undichte Stelle im Dach nach einem Unwetter: Ein Dachdecker mit Notdienst ist schneller vor Ort, wir arbeiten in geplanten Bauabschnitten.
- Die Asbestsanierung alter Dachplatten mit Freimessung als eigener Auftrag.
- Eine Einschubtreppe als Baumarktartikel zum Selbsteinbau.
- Die Bauvorlagen und die statische Berechnung: Planer und Tragwerksplaner stellen sie aus, wir binden beide ein.
Von Kladow bis Hakenfelde
Gebaut wird in Kladow rund um Alt-Kladow und den Kladower Damm, in Gatow, in Staaken mit der Gartenstadt und am Nennhauser Damm. Dazu kommen Hakenfelde, das Falkenhagener Feld, Haselhorst und Siemensstadt. In der Wilhelmstadt und der Altstadt bauen wir Dächer von Mietshäusern aus.
Östlich schließt Charlottenburg mit seinen hohen Gründerzeitdächern an. Nordöstlich, jenseits der Havel, liegt Reinickendorf. Westlich der Stadtgrenze beginnt Falkensee, südlich von Kladow Potsdam. In beiden Brandenburger Nachbarorten gilt die Brandenburgische Bauordnung.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Dachfenster einbauen: Einbau, Tausch und Ausstiegsfenster.
- Deckendurchbruch: Öffnung in Holzbalken- oder Betondecke mit Wechsel.
- Dampfbremse: Feuchteschutz und luftdichte Anschlüsse im Dach.
- Treppenkosten: Raumspartreppe, gerade und gewendelte Treppe im Vergleich.
- Ablauf eines Dachausbaus: wer wann entscheidet und wann das Haus betroffen ist.
Ihr Dachboden in Spandau: der kürzeste Weg zum Angebot
Ob Kladow, Staaken oder Wilhelmstadt: Wir kommen auf Ihren Dachboden, messen auf und sagen Ihnen, was Gaube, Treppe und Dämmung dort bringen. Im Anschluss liegt Ihnen ein Festpreis vor, nach Gewerken gegliedert und mit einem Zeitplan in Wochen. Ein Anruf unter 030 8268 9996 genügt, Montag bis Freitag in der Zeit von 7 bis 18 Uhr. Alternativ schicken Sie uns Ihr Vorhaben über das Formular auf dieser Seite.
