Dachgeschossausbau Neukölln: Rohling und ganze Dachetage

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Rohling im Vorderhaus, Dachetage über dem ganzen Haus

Der Kaufvertrag liegt beim Notar, und der Käufer steht zum ersten Mal auf dem Dachboden in der Weserstraße. Unter den Sparren hängen noch Wäscheleinen, auf dem Boden liegen alte Verschläge. In Nord-Neukölln beginnt ein Dachausbau häufig genau so: mit einem gekauften Rohling und vielen offenen Fragen. Genauso oft ruft der Eigentümer des ganzen Hauses an.

Dann geht es um das gesamte Dachgeschoss über Vorderhaus und Seitenflügel, aufgeteilt in mehrere neue Wohnungen. Erbengemeinschaften, Bestandshalter und Verwalter fragen, was das Dach an Fläche hergibt und in welcher Reihenfolge gebaut wird. Neukölln verbindet damit zwei Aufgaben in einem Bezirk. Beide beginnen bei uns mit demselben Schritt, einem Termin unter dem Dach.

Drei Neuköllner Dächer, drei Aufgaben

Der gekaufte Rohling im Reuterkiez

Ein Paar hat den Dachraum eines Gründerzeithauses nahe dem Reuterplatz erworben, rund 85 Quadratmeter Nutzfläche. Das Dach ist dicht, sonst ist nichts gemacht. Die Balkenlage ist alt, die nächste Steigleitung endet im vierten Stock. Die Teilungserklärung räumt ein Ausbaurecht ein, der Beschluss für die Leitungen steht noch aus.

Die fertige Hülle nahe der Karl-Marx-Straße

Ein Investor hat vor Jahren Dach, Dämmung und Dachfenster erneuert und die Hülle dann verkauft. Estrich und Fenster sind drin, Wände, Bad und Leitungen fehlen noch. Hier beginnt der Ausbau nicht beim Dachdecker, sondern beim Trockenbau.

Das geerbte Mietshaus an der Sonnenallee

Drei Geschwister haben ein Vorderhaus mit Seitenflügel geerbt, alle Wohnungen sind vermietet. Der Dachboden darüber dient noch als Trockenboden und Abstellfläche für die Mieter. Geplant sind drei Dachwohnungen, zwei im Vorderhaus und eine im Seitenflügel. Offen ist, wie die Stränge nach oben kommen und wo der zweite Rettungsweg liegt.

Aufmaß auf einem leeren Dachboden eines Berliner Altbaus mit alten Sparren

Aus Rixdorf wird Neukölln: wie die Dächer entstanden

Rixdorf wuchs um 1900 in rasantem Tempo. Um Hermannstraße, Sonnenallee und Karl-Marx-Straße entstanden in wenigen Jahrzehnten dichte Mietshausblöcke. 1912 nahm die Stadt den Namen Neukölln an, 1920 kam sie zu Groß-Berlin. Die Häuser dieser Zeit tragen Holzbalkendecken und Dachräume, die als Trockenboden gebaut wurden.

Im Süden blieben Britz, Buckow und Rudow lange Dörfer, zwischen denen später auch Einfamilienhausstraßen wuchsen. In den 1920er-Jahren entstand in Britz die Hufeisensiedlung mit ihren Geschosswohnbauten, die heute zum Welterbe gehört. Nach dem Krieg kamen Zeilenbauten und ab den 1960er-Jahren die Gropiusstadt dazu. Dachräume wurden im Westteil Berlins laut Gutachterausschuss weitgehend erst ab Mitte der 1980er-Jahre ausgebaut. Berlinweit standen 2025 rund 72 Prozent der verkauften Rohlinge in Häusern bis Baujahr 1910, also in Blöcken wie denen in Nord-Neukölln.

Was der Rohling vor dem Kauf verrät

Teilungserklärung und Ausbaurecht

Ein Berliner Rohling ist meist ein unausgebauter Dachraum, der als eigene Einheit verkauft wird. In der Regel hat der Aufteiler in der Teilungserklärung Sondereigentum an der künftigen Wohnung gebildet und ein Ausbaurecht eingeräumt. Das Dach, die tragenden Balken und die Steigleitungen bleiben trotzdem Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Wer dort eingreift, braucht deshalb in vielen Fällen einen Beschluss der Gemeinschaft.

Was der Gutachterausschuss über Preise sagt

Unausgebaute Dachräume wechselten 2025 laut Gutachterausschuss im Mittel für 2.266 Euro je Quadratmeter Nutzfläche den Besitzer. Die Spanne ist enorm, und sie hat Gründe. Genannt werden die Gestaltungsmöglichkeiten des Dachraums, Größe und Schnitt der späteren Fläche und ein vorhandener Aufzug. Dazu kommt der Aufwand für den Grundausbau, etwa Deckenverstärkungen und neue Steigleitungen.

Was im Kaufpreis schon stecken kann

Im oberen Preisbereich enthalten Rohlinge teilweise bereits die Planung oder sogar die Baugenehmigung. Das spart Zeit, bindet aber an einen fremden Entwurf. Wir lesen die Unterlagen vor dem Kauf mit Ihnen und dem Architekten durch. Danach wissen Sie, ob Grundriss, Gaube und Bad zu Ihrem Budget passen.

Zu beachten ist dabei eine Grenze: Rohlinge werden je Quadratmeter Nutzfläche gehandelt, fertige Wohnungen je Quadratmeter Wohnfläche. Beide Zahlen lassen sich nicht einfach gegeneinander rechnen. Mehr dazu steht unter Rohling kaufen: worauf es ankommt.

Mineralwolle wird zwischen die Sparren gedrückt

Unter den Neuköllner Dächern

Wie viel Höhe der Rohling hergibt

Die Mietshäuser in Nord-Neukölln tragen oft ein Berliner Dach mit steiler Straßenseite und flachem Mittelteil. Damit dort ein Aufenthaltsraum entsteht, muss mindestens die halbe Netto-Raumfläche 2,20 Meter hoch sein. Flächen, die nicht höher als 1,50 Meter sind, zählt die Bauordnung dabei nicht mit. Wo die Höhe fehlt, hilft eine Gaube zum Hof.

Die Balkenlage über dem vierten Stock

Die oberste Decke ist fast immer eine Holzbalkendecke mit Lehmschlag oder Schüttung. Sie trug früher Wäsche, heute soll sie Estrich, Bad und Möbel tragen. Der Tragwerksplaner prüft Querschnitte und Auflager, und oft kommen Verstärkungen oder ein Stahlträger dazu. Zur Wohnung darunter braucht die Decke außerdem einen guten Trittschallschutz.

Steigleitungen für jede neue Wohnung

Die Wasser- und Abwasserstränge enden im obersten Vollgeschoss. Für die Dachwohnungen verlängern wir sie nach oben und schließen Bäder und Küchen an. Die Anbindung einer neuen Wohnung kostet erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 Euro. Die Arbeit an den Strängen kündigen wir den Mietern rechtzeitig an.

Zweiter Rettungsweg über Straße oder Hof

Zur Straße hin kann die Drehleiter der Feuerwehr meist anleitern, zum Hof oft nicht. Die Rettungsfenster liegen deshalb bevorzugt auf der Straßenseite. Ihre Öffnung misst mindestens 0,90 mal 1,20 Meter, die Unterkante sitzt höchstens 1,20 Meter über dem Boden. Im Dach darf sie waagerecht höchstens einen Meter von der Traufkante entfernt liegen.

Dämmung zwischen den alten Sparren

Im Rohling dämmen wir zwischen und unter den Sparren und schließen mit einer Dampfbremse luftdicht ab. Sind die Sparren schmal, kommt eine zweite Lage darunter. Werden Dachflächen erneuert, darf ihr U-Wert nach Anlage 7 GModG 0,24 nicht überschreiten. Wo die Sparrenhöhe das nicht zulässt, reicht die höchstmögliche Dämmdicke.

Holzbauelemente werden per Kran auf einen Berliner Altbau gesetzt

Im Süden: Geschossbauten in Britz, Buckow und Rudow

Die Nachkriegszeile hat drei oder vier Geschosse, ein flach geneigtes Satteldach und einen niedrigen Dachraum. Für Wohnungen reicht die Höhe dort selten, für ein neues Geschoss manchmal schon. Eine Aufstockung in Holzbauweise setzt dann eine ganze Etage auf, statt den flachen Spitz auszubauen. Schlüsselfertig liegt sie erfahrungsgemäß bei 2.800 bis 4.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Anders als der Dachausbau läuft die Aufstockung in der Regel über das vereinfachte Verfahren nach § 63 BauO Bln. Abstandsflächen spielen bei der ersten Aufstockung um ein Geschoss keine Rolle. Einen Aufzug verlangt die Bauordnung bei einer Aufstockung um bis zu zwei Geschosse nicht. Die Elemente montiert eine feste Partner-Zimmerei in wenigen Tagen bis zwei Wochen, fertig ist das Geschoss nach vier bis sechs Monaten.

Die Hufeisensiedlung und andere geschützte Anlagen der 1920er-Jahre sind dagegen ein eigener Fall. Dort gehört das Dach zum Bild der Anlage, und Gauben oder Fenster gehen zuerst an die Denkmalbehörde.

Materialaufzug an einer Berliner Altbaufassade bringt Platten zum Dach

Vier Wege zu neuen Wohnungen in Neukölln

Ein Weg ist der Ausbau gekaufter Rohlinge in Nord-Neukölln, oft für Käufer, die selbst einziehen wollen. Ein zweiter ist das ganze Dachgeschoss eines Mietshauses, aufgeteilt in zwei bis vier Einheiten. Dazu kommt der Ausbau fertiger Hüllen, bei dem Trockenbau, Bad und Leitungen den Hauptteil ausmachen. Im Süden geht es bei den Nachkriegszeilen um die Aufstockung.

Was Rohling und Dachetage in Neukölln kosten

Was gebaut wird	Beispiel aus Neukölln	Erfahrungswert	gerechnet je
Ausbau einer fertigen Hülle	Rohling nahe der Karl-Marx-Straße	900–1.500 €	je m² Grundfläche
Dachraum dicht, innen unbearbeitet	Rohling im Reuterkiez	1.400–2.100 €	je m² Grundfläche
Dämmung und Dachfenster neu, dann Ausbau	Dachetage mit drei Wohnungen an der Sonnenallee	1.800–2.600 €	je m² Grundfläche
Anbindung einer neuen Wohnung an die Steigleitungen	jede Einheit im Dach	2.500–5.000 €	je Wohnung
Aufstockung in Holzbauweise, schlüsselfertig	Nachkriegszeile in Britz	2.800–4.200 €	je m² Wohnfläche

Für ein neues Bad kommen 15 Prozent auf den Ausbaupreis, für Bad und eigene Heizung 25 Prozent. Es handelt sich um Richtwerte, die vom Objekt abhängen, brutto gerechnet, Stand September 2026. Gebühren und Prüfingenieur sind nicht enthalten. Den verbindlichen Preis nennen wir nach dem Termin vor Ort.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Teilungserklärung, Freistellung, Erhaltungsgebiet

Den Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken stellt § 62 BauO Bln im unbeplanten Innenbereich von der Genehmigung frei. Der Architekt reicht die Unterlagen ein, und nach einem Monat darf gebaut werden, wenn die Behörde kein Verfahren verlangt. In Häusern der Gebäudeklassen 4 und 5 prüft die Bauaufsicht Standsicherheit und Brandschutz trotzdem. Dazu zählen in der Regel die Mietshäuser in Nord-Neukölln.

Im Bezirk Neukölln gibt es 10 soziale Erhaltungsgebiete. Dort braucht der Ausbau zusätzlich eine Genehmigung der Stadtplanung im Bezirksamt. Die Verbindung einer vorhandenen Wohnung mit dem neuen Dach zur Maisonette lässt die Verwaltungsvorschrift im Erhaltungsgebiet nicht zu. Für Flächen, die durch Dachausbau neu entstehen, gilt die stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB nicht.

Gehört das Haus einem einzigen Eigentümer, entfällt der Beschluss einer Gemeinschaft. Die Bauvorlagen für ein Mietshaus unterschreibt in der Regel ein Architekt oder ein gelisteter Bauingenieur. Alle Angaben haben den Stand September 2026, vor dem Angebot gleichen wir sie mit Planer und Bezirk ab.

Die Baustelle im bewohnten Neuköllner Mietshaus

Die Mieter im dritten Stock arbeiten von zu Hause, und der Kinderwagen steht im Hausflur. Ein Dachausbau in Nord-Neukölln läuft fast immer in einem bewohnten Haus. Wir schützen Stufen und Geländer, bevor das erste Material nach oben geht. Gipskarton und Dämmung kommen über einen Bauaufzug an der Fassade, der Schutt über eine Rutsche in den Container.

In den engen Straßen um Weserstraße und Pannierstraße beantragen wir für den Container eine Halteverbotszone. Wasserabschaltungen für die Strangverlängerung hängen einige Tage vorher im Hausflur aus. Stemmen und Sägen bündeln wir auf feste Stunden an Werktagen.

Der Bauherr hat dabei einen Vertrag und einen Bauleiter für das ganze Dach. Rohre, Heizkörper, Fliesen, Putz und Farbe bringen unsere eigenen Leute ein. Dachstuhl, Deckung und Elektrik legen wir in die Hände fester Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Trockenbau, Boden und Türen kommen ebenfalls aus einer Hand, im selben Bauzeitenplan.

Wochenplan vom Kauf bis zum Einzug

Zuerst kommen wir kostenlos auf den Dachboden, anschließend nimmt sich der Tragwerksplaner die Balkenlage vor. Planung, Unterlagen und der Beschluss der Eigentümer brauchen meist zwei bis sechs Monate. Steht das, erhalten Sie den Festpreis je Gewerk und den Bauzeitenplan. Frühestens einen Monat nach Vorlage der Unterlagen beginnt die Baustelle.

Ein Rohling mit rund 60 Quadratmetern ist in 10 bis 16 Wochen fertig, eine fertige Hülle in 6 bis 10 Wochen. Mehrere Einheiten in einer Dachetage bauen wir parallel, der Plan richtet sich dann nach der gesamten Fläche. Eine Gaube zum Hof braucht 2 bis 4 Wochen, eine Treppe mit Deckendurchbruch 1 bis 2 Wochen. Am Ende gehen wir gemeinsam durch die Räume und halten alles im Abnahmeprotokoll fest.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Ein einzelnes Dachfenster soll getauscht oder nachgerüstet werden, ohne dass das Dach ausgebaut wird: Das erledigt ein Dachdecker.
Das Dach bekommt nur eine neue Eindeckung, innen bleibt alles, wie es ist: Auch das ist Sache des Dachdeckers.
Im alten Dachstuhl steckt belastetes Holzschutzmittel, das als eigener Auftrag mit Freimessung saniert werden soll.
Statik und Bauvorlagen erstellen Tragwerksplaner und Architekt, und wir stimmen ihre Arbeit mit der Baustelle ab.

Vom Reuterkiez bis Rudow: unser Einsatzgebiet in Neukölln

Gebaut wird im Reuterkiez und im Schillerkiez, rund um den Richardplatz und an der Sonnenallee. Dazu kommen die Blöcke an Hermannstraße, Flughafenstraße und Donaustraße. Im Süden fahren wir nach Britz, Buckow und Rudow, zu den Geschossbauten der Nachkriegszeit.

Über den Landwehrkanal geht es nach Kreuzberg, wo Gewerbeetagen im Hof zu Lofts werden. Westlich des Tempelhofer Felds liegt Tempelhof mit den Mietshäusern am Tempelhofer Damm. Die Sonnenallee führt nach Treptow, und hinter Rudow geht es weiter nach Köpenick.

Unsere Kolonnen starten in der Haynauer Straße 58 in Lankwitz. Die Anfahrt ist im Festpreis enthalten und taucht nicht als eigener Posten auf.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Was beim Ausbau nach dem Kauf auf Sie zukommt, beschreibt Rohling ausbauen Schritt für Schritt. Wer lieber selbst rechnet, nutzt den Kostenrechner für den Dachausbau.

Für die Nachkriegszeile lohnt ein Blick auf Aufstockung in Holzbauweise. Wie die Stränge durch ein bewohntes Haus nach oben kommen, zeigt Strangsanierung im Dachgeschoss. Und was unter der Schräge als Wohnfläche zählt, rechnet Wohnfläche unter der Dachschräge vor.

Erst den Dachboden ansehen, dann kaufen oder bauen

Ob Rohling vor dem Kauf oder Dachetage im eigenen Mietshaus: Wir kommen auf den Dachboden und sehen uns Balken, Stränge und Zugang an. Auf dieser Grundlage schreiben wir Festpreis und Zeitplan. Sie erreichen uns unter 030 7593 9913, montags bis freitags zwischen 7 und 18 Uhr. Eine Nachricht mit Adresse, Baujahr und Zahl der geplanten Wohnungen hinterlassen Sie im Formular unten auf der Seite.

Häufige Fragen

Wir kaufen gerade einen Rohling im Schillerkiez. Worauf achten wir in der Teilungserklärung?

In der Regel hat der Aufteiler dort schon Sondereigentum an der künftigen Dachwohnung gebildet und ein Ausbaurecht eingeräumt. Fehlt eine solche Regelung, bleibt ein unausgebauter Dachraum Gemeinschaftseigentum. Das Dach selbst gehört immer der Gemeinschaft. Lassen Sie sich beide Punkte vor der Unterschrift vom Notar erklären.

Was haben Rohlinge in Berlin zuletzt gekostet?

Der Gutachterausschuss Berlin nennt für 2025 im Mittel 2.266 Euro je Quadratmeter Nutzfläche, bei 46 Verkäufen. Die Spanne reichte von 56 bis 6.173 Euro, 2024 lag das Mittel bei 2.392 Euro. Rund 72 Prozent der Verkäufe betrafen Häuser bis Baujahr 1910.

Was kostet der Ausbau eines Rohlings mit 80 Quadratmetern, in dem noch nichts gemacht ist?

Unter einem dichten Dach rechnen wir erfahrungsgemäß mit 1.400 bis 2.100 Euro je Quadratmeter Grundfläche. Bei 80 Quadratmetern ergibt sich daraus eine Summe von 112.000 bis 168.000 Euro. Kommt ein neues Bad dazu, steigt der Wert um 15 Prozent. Planung, Statik und Baustelle sind in diesen Werten enthalten, Gebühren nicht.

Der Verkäufer sagt, die Hülle sei fertig. Was bedeutet das für den Ausbaupreis?

Eine fertige Hülle heißt bei uns: Dach gedämmt, Fenster und Estrich eingebaut. Dann liegt der Ausbau erfahrungsgemäß bei 900 bis 1.500 Euro je Quadratmeter Grundfläche. Die meisten Berliner Rohlinge sind aber unausgebaute Dachräume ohne diese Vorleistung. Wir sehen uns vor dem Kauf an, was wirklich schon eingebaut ist.

Wir haben ein Mietshaus an der Sonnenallee geerbt. Wie viele Wohnungen passen ins Dach?

Das entscheiden Grundfläche, Stehhöhe, Treppenhaus und die Lage der Stränge. Über Vorderhaus und Seitenflügel lassen sich oft zwei oder mehr Einheiten planen, jede mit eigenem Anschluss. Die Anbindung einer neuen Wohnung an die Steigleitungen kostet erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 Euro. Beim Termin skizzieren wir mit Ihnen, welche Aufteilung das Dach hergibt.

Wie viel Wohnfläche bleibt unter dem Berliner Dach eines Hauses an der Hermannstraße?

Nach § 4 WoFlV zählt jede Fläche ab 2 Metern Höhe voll und zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte. Was unter 1 Meter liegt, zählt gar nicht. Unter dem flachen Mittelteil des Berliner Dachs bleibt so oft ein guter Teil der Grundfläche als Wohnfläche. Unser Wohnflächenrechner rechnet das mit Ihren Maßen nach.

Liegt unser Haus an der Weserstraße im Milieuschutz, und was ändert das?

Neukölln hat 10 soziale Erhaltungsgebiete, und ob Ihre Adresse dazugehört, fragen wir beim Bezirksamt ab. Dort braucht der Ausbau eine eigene Genehmigung, auch in der Genehmigungsfreistellung. Ob beim späteren Aufteilen eines Rohlings zusätzlich der Umwandlungsvorbehalt greift, ist rechtlich nicht abschließend geklärt.

Brauchen wir für den Rohling über dem vierten Stock einen Aufzug?

Wird nur das oberste Geschoss nachträglich ausgebaut, entfällt nach § 39 Abs. 4 BauO Bln die Aufzugspflicht. Der Gutachterausschuss nennt einen vorhandenen Aufzug allerdings als Punkt, der den Kaufpreis eines Rohlings mitbestimmt. Im Erhaltungsgebiet gilt zudem: Bei höchstens vier oberirdischen Geschossen wird ein neuer Aufzug dort nicht genehmigt.

Wie lange dauert der Ausbau eines Rohlings mit 60 Quadratmetern?

Aus dem leeren Dachraum bauen wir rund 60 Quadratmeter erfahrungsgemäß in 10 bis 16 Wochen aus. Ist die Hülle fertig, reichen bei 60 bis 80 Quadratmetern meist 6 bis 10 Wochen. Davor liegen zwei bis sechs Monate für Planung, Statik und Unterlagen.

Wer kümmert sich beim Rohling um Architekt, Statiker und Handwerker?

Unser Bauleiter hält alle Fäden zusammen, Sie haben einen Vertrag mit uns. Die Nachweise und Bauvorlagen kommen vom Tragwerksplaner und vom Architekten. Wir holen sie ins Vorhaben und takten ihre Termine in den Bauzeitenplan.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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Beschreiben Sie kurz Haus und Dachboden, oder rufen Sie an. Beim kostenlosen Termin vor Ort sehen wir uns Dachstuhl und Zugang an und nennen Ihnen danach einen Festpreis — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

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