Rohling im Vorderhaus, Spitzboden im Siedlungshaus
Der Kaufvertrag liegt beim Notar, und der Käufer steht zum ersten Mal auf dem Dachboden in der Weserstraße. Unter den Sparren hängen noch Wäscheleinen, auf dem Boden liegen alte Verschläge. In Nord-Neukölln beginnt ein Dachausbau häufig genau so: mit einem gekauften Rohling und vielen offenen Fragen. Ein paar Kilometer weiter südlich sieht er ganz anders aus.
In Britz, Buckow und Rudow stehen Siedlungs- und Einfamilienhäuser mit steilem Dach. Dort geht es um den Spitzboden über den Kehlbalken, um eine Gaube für mehr Stehhöhe und um die Treppe. Neukölln verbindet damit zwei Aufgaben in einem Bezirk. Beide beginnen bei uns mit demselben Schritt, einem Termin unter dem Dach.
Drei Neuköllner Dächer, drei Aufgaben
Der gekaufte Rohling im Reuterkiez
Ein Paar hat den Dachraum eines Gründerzeithauses nahe dem Reuterplatz erworben, rund 85 Quadratmeter Nutzfläche. Das Dach ist dicht, sonst ist nichts gemacht. Die Balkenlage ist alt, die nächste Steigleitung endet im vierten Stock. Die Teilungserklärung räumt ein Ausbaurecht ein, der Beschluss für die Leitungen steht noch aus.
Die fertige Hülle nahe der Karl-Marx-Straße
Ein Investor hat vor Jahren Dach, Dämmung und Dachfenster erneuert und die Hülle dann verkauft. Estrich und Fenster sind drin, Wände, Bad und Leitungen fehlen noch. Hier beginnt der Ausbau nicht beim Dachdecker, sondern beim Trockenbau.
Das Siedlungshaus in Buckow
Eine Familie wohnt im Erdgeschoss und nutzt das Obergeschoss unter der Schräge als Kinderzimmer. Über der Kehlbalkenlage liegt ein Spitzboden, erreichbar über eine Luke. Gewünscht sind ein Arbeitsplatz unter dem First und eine Schleppgaube zum Garten.
Aus Rixdorf wird Neukölln: wie die Dächer entstanden
Rixdorf wuchs um 1900 in rasantem Tempo. Um Hermannstraße, Sonnenallee und Karl-Marx-Straße entstanden in wenigen Jahrzehnten dichte Mietshausblöcke. 1912 nahm die Stadt den Namen Neukölln an, 1920 kam sie zu Groß-Berlin. Die Häuser dieser Zeit tragen Holzbalkendecken und Dachräume, die als Trockenboden gebaut wurden.
Im Süden blieben Britz, Buckow und Rudow lange Dörfer. In den 1920er- und 1930er-Jahren kamen Siedlungen dazu, darunter die Hufeisensiedlung in Britz, die heute zum Welterbe gehört. Später folgten Einfamilienhäuser auf früherem Ackerland, viele davon mit steilem Satteldach. Dachräume wurden im Westteil Berlins laut Gutachterausschuss weitgehend erst ab Mitte der 1980er-Jahre ausgebaut. Berlinweit standen 2025 rund 72 Prozent der verkauften Rohlinge in Häusern bis Baujahr 1910, also in Blöcken dieser Art.
Was der Rohling vor dem Kauf verrät
Teilungserklärung und Ausbaurecht
Ein Berliner Rohling ist meist ein unausgebauter Dachraum, der als eigene Einheit verkauft wird. In der Regel hat der Aufteiler in der Teilungserklärung Sondereigentum an der künftigen Wohnung gebildet und ein Ausbaurecht eingeräumt. Das Dach, die tragenden Balken und die Steigleitungen bleiben trotzdem Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Wer dort eingreift, braucht deshalb in vielen Fällen einen Beschluss der Gemeinschaft.
Was der Gutachterausschuss über Preise sagt
Unausgebaute Dachräume wechselten 2025 laut Gutachterausschuss im Mittel für 2.266 Euro je Quadratmeter Nutzfläche den Besitzer. Die Spanne ist enorm, und sie hat Gründe. Genannt werden die Gestaltungsmöglichkeiten des Dachraums, Größe und Schnitt der späteren Fläche und ein vorhandener Aufzug. Dazu kommt der Aufwand für den Grundausbau, etwa Deckenverstärkungen und neue Steigleitungen.
Was im Kaufpreis schon stecken kann
Im oberen Preisbereich enthalten Rohlinge teilweise bereits die Planung oder sogar die Baugenehmigung. Das spart Zeit, bindet aber an einen fremden Entwurf. Wir lesen die Unterlagen vor dem Kauf mit Ihnen und dem Architekten durch. Danach wissen Sie, ob Grundriss, Gaube und Bad zu Ihrem Budget passen.
Zu beachten ist dabei eine Grenze: Rohlinge werden je Quadratmeter Nutzfläche gehandelt, fertige Wohnungen je Quadratmeter Wohnfläche. Beide Zahlen lassen sich nicht einfach gegeneinander rechnen. Mehr dazu steht unter Rohling kaufen: worauf es ankommt.
Unter den Neuköllner Dächern
Wie viel Höhe der Rohling hergibt
Die Mietshäuser in Nord-Neukölln tragen oft ein Berliner Dach mit steiler Straßenseite und flachem Mittelteil. Damit dort ein Aufenthaltsraum entsteht, muss mindestens die halbe Netto-Raumfläche 2,20 Meter hoch sein. Flächen, die nicht höher als 1,50 Meter sind, zählt die Bauordnung dabei nicht mit. Wo die Höhe fehlt, hilft eine Gaube zum Hof.
Die Balkenlage über dem vierten Stock
Die oberste Decke ist fast immer eine Holzbalkendecke mit Lehmschlag oder Schüttung. Sie trug früher Wäsche, heute soll sie Estrich, Bad und Möbel tragen. Der Tragwerksplaner prüft Querschnitte und Auflager, und oft kommen Verstärkungen oder ein Stahlträger dazu. Zur Wohnung darunter braucht die Decke außerdem einen guten Trittschallschutz.
Steigleitungen für die neue Wohnung
Die Wasser- und Abwasserstränge enden im obersten Vollgeschoss. Für die Dachwohnung verlängern wir sie nach oben und schließen Bad und Küche an. Die Anbindung einer neuen Wohnung kostet erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 Euro. Die Arbeit an den Strängen kündigen wir den Mietern rechtzeitig an.
Zweiter Rettungsweg über Straße oder Hof
Zur Straße hin kann die Drehleiter der Feuerwehr meist anleitern, zum Hof oft nicht. Die Rettungsfenster liegen deshalb bevorzugt auf der Straßenseite. Ihre Öffnung misst mindestens 0,90 mal 1,20 Meter, die Unterkante sitzt höchstens 1,20 Meter über dem Boden. Im Dach darf sie waagerecht höchstens einen Meter von der Traufkante entfernt liegen.
Dämmung im Rohling und im Siedlungshaus
Im Rohling dämmen wir zwischen und unter den Sparren und schließen mit einer Dampfbremse luftdicht ab. Im Siedlungshaus sind die Sparren oft schmal, dort kommt eine zweite Lage darunter. Werden Dachflächen erneuert, darf ihr U-Wert nach Anlage 7 GModG 0,24 nicht überschreiten. Wo die Sparrenhöhe das nicht zulässt, reicht die höchstmögliche Dämmdicke.
Der Spitzboden im Süden: Britz, Buckow, Rudow
Die Kinder werden größer, und das Haus hat noch Platz, nur liegt er über der Luke. In vielen Siedlungshäusern ist der Spitzboden über den Kehlbalken der letzte ungenutzte Raum. Mit Dämmung, Boden und einem Dachfenster wird daraus eine Schlaf- oder Leseebene. Für mehr Stehhöhe setzt eine Schleppgaube zum Garten an.
Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 gilt die Mindesthöhe aus § 47 BauO Bln seit Juli 2026 nicht mehr. Viele Siedlungshäuser fallen in diese Klassen, und das hilft gerade unter niedrigen Dächern. Die Treppe bleibt dagegen Pflicht, sobald ein Aufenthaltsraum entsteht. Eine Raumspartreppe braucht wenig Grundfläche und kostet mit Montage erfahrungsgemäß 2.800 bis 5.000 Euro.
In der Hufeisensiedlung und anderen geschützten Siedlungen gehört das Dach zum Bild der Anlage. Wer dort baut, legt Gauben und Fenster zuerst der Denkmalbehörde vor.
Aufträge, die in Neukölln am häufigsten kommen
Ganz vorn liegt der Ausbau gekaufter Rohlinge in Nord-Neukölln, oft für Käufer, die selbst einziehen wollen. Dazu kommt der Ausbau fertiger Hüllen, bei dem Trockenbau, Bad und Leitungen den Hauptteil ausmachen. Im Süden überwiegen Spitzboden, Gaube und Treppe im Siedlungshaus. Hin und wieder steht eine Dachwohnung aus den 1990er-Jahren zur Renovierung an.
Was Rohling und Spitzboden in Neukölln kosten
| Was gebaut wird | Beispiel aus Neukölln | Erfahrungswert | gerechnet je |
|---|---|---|---|
| Ausbau einer fertigen Hülle | Rohling nahe der Karl-Marx-Straße | 900–1.500 € | je m² Grundfläche |
| Dachraum dicht, innen unbearbeitet | Rohling im Reuterkiez | 1.400–2.100 € | je m² Grundfläche |
| Dämmung und Dachfenster neu, dann Ausbau | Mietshaus an der Hermannstraße | 1.800–2.600 € | je m² Grundfläche |
| Spitzboden als Schlaf-, Lese- oder Stauraumebene | Siedlungshaus in Buckow, ohne Treppe | 700–1.300 € | je m² Grundfläche |
| Schleppgaube | Siedlungshaus in Rudow | 2.800–4.300 € | je lfm Gaubenbreite |
Für ein neues Bad kommen 15 Prozent auf den Ausbaupreis, für Bad und eigene Heizung 25 Prozent. Es handelt sich um Erfahrungswerte aus unseren Baustellen, brutto gerechnet, Stand September 2026. Gebühren und Prüfingenieur sind nicht enthalten. Den verbindlichen Preis nennen wir nach dem Aufmaß.
Teilungserklärung, Freistellung, Erhaltungsgebiet
Den Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken stellt § 62 BauO Bln im unbeplanten Innenbereich von der Genehmigung frei. Der Architekt reicht die Unterlagen ein, und nach einem Monat darf gebaut werden, wenn die Behörde kein Verfahren verlangt. In Häusern der Gebäudeklassen 4 und 5 prüft die Bauaufsicht Standsicherheit und Brandschutz trotzdem. Dazu zählen in der Regel die Mietshäuser in Nord-Neukölln.
Im Bezirk Neukölln gibt es 10 soziale Erhaltungsgebiete. Dort braucht der Ausbau zusätzlich eine Genehmigung der Stadtplanung im Bezirksamt. Die Verbindung einer vorhandenen Wohnung mit dem neuen Dach zur Maisonette lässt die Verwaltungsvorschrift im Erhaltungsgebiet nicht zu. Für Flächen, die durch Dachausbau neu entstehen, gilt die stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB nicht.
Im Siedlungshaus ohne Eigentümergemeinschaft entfällt der Beschluss. In den Gebäudeklassen 1 bis 3 weist ein Tragwerksplaner aus der Liste der Baukammer die Standsicherheit nach, eine bauaufsichtliche Prüfung ist dort nicht vorgeschrieben. Alle Angaben haben den Stand September 2026, vor dem Angebot gleichen wir sie mit Planer und Bezirk ab.
Die Baustelle im bewohnten Neuköllner Mietshaus
Die Mieter im dritten Stock arbeiten von zu Hause, und der Kinderwagen steht im Hausflur. Ein Dachausbau in Nord-Neukölln läuft fast immer in einem bewohnten Haus. Wir schützen Stufen und Geländer, bevor das erste Material nach oben geht. Gipskarton und Dämmung kommen über einen Bauaufzug an der Fassade, der Schutt über eine Rutsche in den Container.
In den engen Straßen um Weserstraße und Pannierstraße beantragen wir für den Container eine Halteverbotszone. Wasserabschaltungen für die Strangverlängerung hängen einige Tage vorher im Hausflur aus. Stemmen und Sägen bündeln wir auf feste Stunden an Werktagen.
Der Käufer hat dabei einen Vertrag und einen Bauleiter für das ganze Dach. Rohre, Heizkörper, Fliesen, Putz und Farbe bringen unsere eigenen Leute ein. Dachstuhl, Deckung und Elektrik legen wir in die Hände fester Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Trockenbau, Boden und Türen kommen ebenfalls aus einer Hand, im selben Bauzeitenplan.
Wochenplan vom Kauf bis zum Einzug
Zuerst kommen wir kostenlos zum Aufmaß, anschließend nimmt sich der Tragwerksplaner die Balkenlage vor. Planung, Unterlagen und der Beschluss der Eigentümer brauchen meist zwei bis sechs Monate. Steht das, erhalten Sie den Festpreis je Gewerk und den Bauzeitenplan. Frühestens einen Monat nach Vorlage der Unterlagen beginnt die Baustelle.
Ein Rohling mit rund 60 Quadratmetern ist in 10 bis 16 Wochen fertig, eine fertige Hülle in 6 bis 10 Wochen. Eine Gaube im Siedlungshaus braucht 2 bis 4 Wochen, eine Treppe mit Deckendurchbruch 1 bis 2 Wochen. Am Ende gehen wir gemeinsam durch die Räume und halten alles im Abnahmeprotokoll fest.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Küche und Möbel für die neue Dachwohnung plant ein Küchenstudio, solange keine Bauleistung dazugehört.
- Im alten Dachstuhl steckt belastetes Holzschutzmittel, das als eigener Auftrag mit Freimessung saniert werden soll.
- Sie möchten nur eine Bodentreppe aus dem Baumarkt selbst einbauen.
- Statik und Bauvorlagen erstellen Tragwerksplaner und Architekt, und wir stimmen ihre Arbeit mit der Baustelle ab.
Vom Reuterkiez bis Rudow: unser Einsatzgebiet in Neukölln
Gebaut wird im Reuterkiez und im Schillerkiez, rund um den Richardplatz und an der Sonnenallee. Dazu kommen die Blöcke an Hermannstraße, Flughafenstraße und Donaustraße. Im Süden fahren wir nach Britz, Buckow und Rudow, zu Siedlungs- und Einfamilienhäusern.
Über den Landwehrkanal geht es nach Kreuzberg, wo Gewerbeetagen im Hof zu Lofts werden. Westlich des Tempelhofer Felds liegt Tempelhof mit seinen Reihenhäusern. Die Sonnenallee führt nach Treptow, und hinter Rudow geht es weiter nach Köpenick.
Unsere Kolonnen starten in der Haynauer Straße 58 in Lankwitz, von dort ist Neukölln schnell erreicht. Die Anfahrt ist im Festpreis enthalten und taucht nicht als eigener Posten auf.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Was beim Ausbau nach dem Kauf auf Sie zukommt, beschreibt Rohling ausbauen Schritt für Schritt. Wer lieber selbst rechnet, nutzt den Kostenrechner für den Dachausbau.
Für das Siedlungshaus lohnt ein Blick auf Spitzboden ausbauen. Welche Treppe in einen schmalen Flur passt, zeigt Treppe ins Dachgeschoss. Und was unter der Schräge als Wohnfläche zählt, rechnet Wohnfläche unter der Dachschräge vor.
Erst den Dachboden ansehen, dann kaufen oder bauen
Ob Rohling vor dem Kauf oder Spitzboden im eigenen Haus: Wir kommen auf den Dachboden, messen auf und sehen uns Balken, Stränge und Zugang an. Auf dieser Grundlage schreiben wir Festpreis und Zeitplan. Sie erreichen uns unter 030 8268 9996, montags bis freitags zwischen 7 und 18 Uhr. Eine Nachricht mit Adresse und Baujahr hinterlassen Sie im Formular unten auf der Seite.
