Wenn über dem letzten Geschoss nichts mehr auszubauen ist
Das Haus hat ein flaches Dach oder ein niedriges Satteldach aus den Fünfzigern, und darunter liegt kein Raum, der sich ausbauen ließe. Trotzdem braucht die Familie mehr Platz, oder die Eigentümer möchten zwei neue Wohnungen schaffen. Dann wächst das Haus nach oben: Wir setzen ein neues Geschoss in Holzbauweise auf den Bestand. Diese Wohnraumerweiterung braucht kein zusätzliches Grundstück und lässt Garten und Hof unberührt.
Holz spielt dabei seine Stärke aus, weil es leicht ist und in großen Elementen vorgefertigt auf die Baustelle kommt. Wände, Decken und Dach entstehen in der Halle der Zimmerei, vor Ort setzt der Kran sie erfahrungsgemäß in wenigen Tagen bis zwei Wochen. Danach ist das neue Geschoss schnell wetterfest, und der Innenausbau beginnt.
Wo unter dem Dach dagegen ein hoher, leerer Raum liegt, führt der Dachbodenausbau meist schneller zum Ziel. Beim ersten Termin sehen wir uns beides an und sagen Ihnen, welcher Weg für Ihr Haus passt.
Wie das neue Geschoss auf das alte Haus kommt
Den Bestand kennen, bevor gerechnet wird
Am Anfang steht die Frage, was das Haus noch tragen kann. Ein Tragwerksplaner rechnet Wände, Decken und Gründung nach und legt fest, wo das neue Geschoss seine Lasten abgibt. Bei Häusern der Gebäudeklassen 4 und 5 kontrolliert die Bauaufsicht diese Statik zusätzlich. Wo die Lasten gebündelt werden müssen, setzen wir Stahlträger oder verstärkte Auflager nach Statik ein. Was dabei geprüft wird, erklärt die Seite zur Statik beim Dachausbau.
Das alte Dach öffnen
Der Rückbau des alten Dachs ist die empfindlichste Phase, weil das Haus darunter bewohnt bleibt. Wir öffnen abschnittsweise und halten die Fläche mit Abdeckungen dicht, bis die neuen Elemente stehen. Schutt verlässt das Dach über Schuttrutsche oder Bauaufzug in den Container. Weil unten weiter gewohnt wird, folgt die Montage der neuen Elemente unmittelbar auf den Rückbau.
Elemente setzen
Wände, Decken und Dach fertigt die Zimmerei eines festen Partnerbetriebs, mit dem wir seit Jahren zusammen bauen. Vorgefertigt wird nach den Plänen von Architekt und Tragwerksplaner, montiert mit dem Kran. Die Montage dauert erfahrungsgemäß wenige Tage bis zwei Wochen. Anschließend deckt ein Dachdecker aus unseren festen Partnerbetrieben das neue Dach ein oder dichtet es ab.
Leitungen und Treppenhaus verlängern
Das neue Geschoss braucht Wasser, Abwasser, Wärme und Strom. Unsere eigenen Leute verlängern die Stränge durch das oberste Bestandsgeschoss und binden die neuen Wohnungen an. Für Kabel und Unterverteilung ist ein fester Partnerbetrieb zuständig, der seine Wochen im selben Plan hat. Das Treppenhaus wird um ein Geschoss verlängert, und im Gebäude der Klasse 5 erfüllt die neue Treppe die Anforderungen der Klasse 4.
Vom Rohbau zur Wohnung im neuen Geschoss
Ist die Hülle dicht, beginnt der Ausbau wie in jeder neuen Wohnung. Trockenbau mit Brandschutzbekleidung, Estrich, Boden und Türen kommen aus einer Hand. Bad und Heizung bauen unsere eigenen Leute, ebenso Fliesen, Spachtel und Anstrich. Sie schließen trotzdem nur einen Vertrag, und ein Bauleiter hält Zimmerei, Dach und Innenausbau im Takt.
Berliner Häuser, auf die ein Geschoss passt
In Schöneberg steht im Bayerischen Viertel neben Gründerzeithäusern viel Wiederaufbau der 1950er mit flacheren Dächern. Dort kann eine Aufstockung auf einem Lückenbau die Traufkante an die Nachbarn angleichen. Ob das gestalterisch gewünscht ist, klären Architekt und Bezirk vor der Planung.
Die Zeilenbauten der 1950er und 1960er in Steglitz tragen flach geneigte Satteldächer mit wenig Raum darunter. Hier schafft ein neues Geschoss mehr Fläche als jede Gaube. In Eigentümergemeinschaften beginnt das Vorhaben mit dem Beschluss der Versammlung, weil Dach und tragende Teile Gemeinschaftseigentum sind.
Im Siedlungsgebiet von Marzahn-Hellersdorf stehen in Mahlsdorf, Kaulsdorf und Biesdorf viele Siedlungshäuser mit niedrigem Kniestock. Eine Aufstockung spielt dort ihre Stärke aus, wenn das Grundstück für einen Anbau zu klein ist oder der Garten bleiben soll. Ähnliche Häuser finden wir im Süden von Neukölln und in den Siedlungen von Köpenick.
Auch in Falkensee mit seinen Siedlungshäusern und Bungalows ist die Aufstockung eine Frage, die uns oft gestellt wird. Falkensee liegt in Brandenburg, deshalb richtet sich das Verfahren nach dortigem Recht und liegt bei der unteren Bauaufsicht von Stadt oder Landkreis.
Was eine Aufstockung kostet
Der Kennwert bezieht sich auf die neue Wohnfläche, nicht auf die Grundfläche wie beim Dachausbau. Die Zahlen stammen aus unserer Erfahrung, verstehen sich brutto und haben den Stand September 2026.
| Leistung | Erfahrungswert | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Aufstockung in Holzbauweise, schlüsselfertig | 2.800–4.200 € | je m² Wohnfläche |
| Steigleitungen erneuern oder verlängern | 800–1.500 € | je Geschoss und Strang |
| Anbindung einer neuen Wohnung an die Steigleitungen | 2.500–5.000 € | je Wohnung |
| Heizkreis verlängern, 2–4 Heizkörper | 3.500–8.000 € | je Wohnung |
| Stahlträger für Wechsel oder Verstärkung, eingebaut | 2.500–8.000 € | je Träger, nach Statik |
| Wohnungseingangstür, schall- und rauchdicht | 1.800–3.500 € | je Tür |
| Dachterrasse mit neuer Abdichtung und Gefälledämmung | 800–1.500 € | je m² Terrassenfläche |
| Glasbrüstung | 450–950 € | je laufendem Meter |
Ein Beispiel: 80 m² neue Wohnfläche, schlüsselfertig in Holz, liegen erfahrungsgemäß bei 224.000 bis 336.000 €. Die weiteren Zeilen sind Kennwerte für Arbeiten, die je nach Haus dazukommen. Die Gebühren des Verfahrens und das Honorar für die Prüfung zahlen Sie gesondert.
Destatis hat für Mai 2026 bei Zimmer- und Holzbauarbeiten ein Plus von 7,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr gemeldet. Holz und Zimmerei machen bei einer Aufstockung einen großen Teil der Summe aus. Deshalb nennen wir den Festpreis erst, wenn die Werkplanung steht.
Wer auf dem neuen Flachdach eine Terrasse möchte, plant sie am besten gleich mit. Wie Abdichtung, Brüstung und Belag zusammenkommen, steht auf der Seite zur Terrasse auf dem Dach.
Vom ersten Gespräch bis zum Einzug
Vor der Baustelle liegt eine lange Vorbereitung. Bis Entwurf, Nachweise und Beschlüsse stehen, vergehen in der Regel zwei bis sechs Monate. Die Zimmerei fertigt erst, wenn die Werkplanung freigegeben ist.
- Termin vor Ort. Wir sehen uns Dach, Treppenhaus, Stränge und die Stellfläche für den Kran an, kostenlos.
- Planung und Nachweise. Architekt und Tragwerksplaner erstellen Entwurf, Statik und Brandschutznachweis, wir stimmen sie mit der Ausführung ab.
- Verfahren und Beschluss. Die Unterlagen gehen an die Bauaufsicht, die Eigentümer fassen ihren Beschluss.
- Festpreis und Bauzeitenplan. Das Angebot kommt nach Gewerken gegliedert, mit festen Wochen für die Montage.
- Baustelle einrichten und Dach öffnen. Gerüst, Kran, Schutz des Treppenhauses, dann der abschnittsweise Rückbau.
- Montage. Die Holzelemente stehen erfahrungsgemäß nach wenigen Tagen bis zwei Wochen, danach wird das Dach geschlossen.
- Ausbau und Abnahme. Leitungen, Trockenbau, Bad und Oberflächen folgen, zum Schluss die gemeinsame Abnahme mit Protokoll.
Vom Baubeginn bis zur fertigen Wohnung vergehen erfahrungsgemäß 4 bis 6 Monate.
Worauf wir beim Aufstocken achten
Den Schallschutz legen wir von Beginn an fest. Zwischen Bestand und neuer Wohnung planen wir dafür Schüttung, Entkopplung und einen schweren Bodenaufbau ein, damit Schritte unten nicht ankommen. Die Grundlagen stehen unter Schallschutz im Dachgeschoss.
Direkt unter dem Dach wird es im Sommer warm, deshalb planen wir den Hitzeschutz gleich mit. Dämmstoffe mit Speichermasse, außenliegender Sonnenschutz und Querlüftung halten das neue Geschoss angenehm. Für neue beheizte Flächen über 50 m² verlangt § 39 GModG in der Regel den Nachweis des sommerlichen Wärmeschutzes.
Die Stellfläche für den Kran entscheidet über Tempo und Preis. Im engen Blockinnenbereich fehlt sie manchmal, dann wird von der Straße aus gehoben. Das klären wir beim ersten Termin, bevor irgendwer rechnet.
Die Stränge müssen durch ein bewohntes Haus nach oben verlängert werden. Wie das Wohnung für Wohnung abläuft, beschreibt die Seite zur Strangsanierung im Dachgeschoss. Beim Rückbau alter Dächer finden sich manchmal Holzschutzmittel oder alte Mineralwolle, dann kommt vorher ein Gutachter.
Verfahren und Brandschutz für das neue Geschoss
Was hier zum Recht steht, gibt den Stand September 2026 wieder, und vor dem Angebot klären wir den Einzelfall mit Planer und Bauaufsicht. Die Genehmigungsfreistellung nach § 62 Abs. 2 Nr. 1 c BauO Bln nennt nur Dachgeschosse und Gauben, nicht die Aufstockung. Im unbeplanten Innenbereich läuft sie deshalb in der Regel über das vereinfachte Verfahren nach § 63. Freigestellt sein kann sie bei einem qualifizierten Bebauungsplan oder nach einem planungsrechtlichen Bescheid.
Die Bauvorlagen stellt ein bauvorlageberechtigter Architekt oder gelisteter Ingenieur. Mehr zum Verfahren steht unter Genehmigung in Berlin. Liegt der Fußboden eines neuen Aufenthaltsraums höher als 22 m, wird das Gebäude zum Hochhaus und damit zum Sonderbau mit vollem Verfahren nach § 64.
Mehrere Regeln erleichtern die erstmalige Aufstockung. Abstandsflächen sind nach § 6 Abs. 12 unbeachtlich, wenn um höchstens ein Geschoss aufgestockt wird. Einen Aufzug verlangt § 39 Abs. 4 bei bis zu zwei neuen Geschossen nicht, barrierefreie Wohnungen verlangt § 50 ebenfalls nicht. Die Spielplatzpflicht entfällt nach § 8 Abs. 4, wenn ein Spielplatz auf dem Grundstück nicht oder nur sehr schwer herstellbar ist.
Beim Brandschutz unterscheidet die Bauordnung nach der Zahl der neuen Geschosse. Kommt ein Geschoss hinzu, reicht nach § 48 Abs. 6 für die Decke zwischen Alt und Neu und für alle neuen tragenden Teile die Stufe feuerhemmend. Bleibt das Haus in Gebäudeklasse 5, werden neue Treppen, die Wände des Treppenraums und Brandwände nach den Regeln der Klasse 4 gebaut. Bestehende Bauteile müssen nach § 48 Abs. 5 bestimmte Brandschutzanforderungen nicht einhalten, doch Kellertüren sind feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend, und der Treppenraum muss entraucht werden können.
Bei zwei neuen Geschossen verlangt § 48 Abs. 7 mehr. Decke und neue Bauteile folgen dann der jeweils niedrigeren Gebäudeklasse. Wände und Stützen des Bestands müssen dann aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen, und neue brennbare Bauteile erhalten eine Brandschutzbekleidung. Unter bestimmten Bedingungen werden Wohnungseingangstüren feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend, und bei einem Treppenauge unter 0,15 m kommt eine trockene Steigleitung dazu.
Das neue Dach fällt unter die Berliner Solarpflicht, Photovoltaik belegt dann mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche. Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, ist die bauliche Änderung dort zusätzlich genehmigungspflichtig. Die stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB nimmt Flächen mit zusätzlichem Wohnraum aus, und der Senat nennt die Aufstockung dabei ausdrücklich.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Nur eine neue Eindeckung oder eine neue Fassade: Ohne neues Geschoss ist das ein eigenständiger Auftrag für einen Dachdecker oder Fassadenbetrieb.
- Statik, Brandschutznachweis und Bauvorlagen: Die erstellen Tragwerksplaner und Architekt, wir binden sie von Anfang an ein.
- Asbest in alten Dachplatten oder künstliche Mineralfasern: Die Sanierung mit Freimessung übernimmt ein Fachbetrieb als eigenen Auftrag, bevor wir aufbauen.
- Ein Sturm hat das Dach beschädigt: Die schnelle Reparatur erledigt ein Dachdecker mit Notdienst, wir bauen in geplanten Abschnitten.
Wo wir aufstocken
Unsere Kolonnen fahren in alle Berliner Bezirke und ins Umland. Besonders oft geht es um Häuser der Nachkriegszeit und um Siedlungshäuser, bei denen das Dach keine Reserve mehr hat. In Spandau und Lichtenberg sehen wir uns solche Häuser ebenso an wie in den oben genannten Bezirken.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Brandschutz beim Aufstocken und Ausbauen: Gebäudeklassen, Rettungswege und Feuerwiderstand im Überblick.
- Hitzeschutz unter dem Dach: was gegen warme Sommer im obersten Geschoss hilft.
- Wert und Miete nach dem Ausbau: was zusätzliche Fläche an Wert und Vermietung bringt.
- Berliner Dachformen: welche Dächer sich ausbauen lassen und wo aufgestockt wird.
- Regeln im Milieuschutzgebiet: was in sozialen Erhaltungsgebieten zusätzlich genehmigt werden muss.
Ein Gespräch vor Ort
Für den ersten Termin sehen wir uns Dach, Treppenhaus und die Zufahrt für den Kran an. Unter 030 8268 9996 sprechen Sie Mo–Fr 7–18 Uhr direkt mit uns. Pläne und Fotos vom Dach nimmt das Formular am Ende der Seite entgegen.
Danach wissen Sie, ob Ihr Haus ein Geschoss tragen kann, welches Verfahren ansteht und in welcher Spanne die Aufstockung liegt.
