Sanitär und Heizung im Dachgeschoss des Mehrfamilienhauses

Bad im Dachgeschoss›Strangsanierung›Fliesenarbeiten›Elektrik›Bodenbeläge›Dachboden ausbauen›Alle 28 Leistungen ↓

Wenn Wasser und Wärme den Weg nach oben finden müssen

Auf dem Dachboden hängen Wäscheleinen, in der Ecke steht ein alter Wasserhahn, und die nächste Heizung sitzt ein Stockwerk tiefer. Sollen hier zwei, drei oder vier Wohnungen entstehen, braucht jede davon Trinkwasser, Abwasser, Warmwasser und Wärme. Alles davon kommt aus dem Haus darunter und muss durch Decken und Schächte nach oben. Diese Wege planen und verlegen unsere eigenen Leute, lange bevor die Schräge verkleidet wird.

Ein typischer Ausgangsfall: Ein Eigentümer oder eine Gemeinschaft lässt das leere Dachgeschoss des Hauses zu Miet- oder Eigentumswohnungen ausbauen. Beim Rohling mit fertiger Hülle liegen manchmal schon Anschlüsse, die wir dann prüfen und weiterführen. Bei der Maisonette hängt das obere Geschoss meist an der Installation der Wohnung darunter. Welche Lage bei Ihnen vorliegt, zeigt der Blick in Schacht und Keller.

Was unsere Leute unter dem Dach verlegen

Trinkwasser in der obersten Etage

Das Kaltwasser kommt über den Strang aus dem Keller und endet heute oft im obersten Bestandsgeschoss. Wir verlängern es bis in jede Dachwohnung, mit eigener Absperrung und eigenen Zählern. Ganz oben ist der Druck am niedrigsten, deshalb messen wir ihn, bevor Armaturen gewählt werden. Leitungen im kalten Teil des Dachraums bekommen eine Dämmung, damit im Winter nichts einfriert.

Abwasser mit Gefälle über der Holzbalkendecke

Abwasser fließt nur mit Gefälle, und dieses Gefälle kostet Höhe im Fußbodenaufbau. Auf einer Holzbalkendecke dürfen wir dafür nicht beliebig in die Balken schneiden. Wir führen die Leitungen deshalb in der Schüttungsebene, in Vorwänden oder längs der Balken. Liegt der Strang weit weg, plant der Grundriss das Bad näher heran.

Warmwasser zentral oder in der Wohnung

Versorgt eine zentrale Anlage im Keller das Haus mit Warmwasser, verlängern wir Warmwasser und Zirkulation bis ins Dach. Das spielt seine Stärke aus, wenn der Strang nah am neuen Bad liegt. Ein elektrischer Durchlauferhitzer passt, wenn der Weg lang ist oder die Wohnung unabhängig versorgt werden soll. Seine Zuleitung plant der Elektro-Partner im selben Bauzeitenplan.

Der Heizkreis bis unter die Schräge

Bei einer Zentralheizung im Keller holen wir Vor- und Rücklauf Geschoss für Geschoss nach oben. Das Dachgeschoss wird damit zum höchsten Punkt der Anlage, und dort sammelt sich Luft. Wir setzen an diese Stelle Entlüfter und gleichen die Anlage danach hydraulisch ab. Vorher prüft eine Heizlastberechnung, ob die vorhandene Leistung die zusätzliche Fläche trägt.

Fußbodenheizung im Trockensystem

Unter Schrägen ist wenig Wandfläche frei, deshalb ist die Fußbodenheizung im Dach besonders beliebt. Auf Holzbalkendecken verlegen wir sie als Trockensystem mit Wärmeleitblechen und Trockenestrich darüber. Das System bringt wenig Gewicht und kaum Feuchte in den Bau. Parkett und Fliesen lassen sich darauf verlegen, wenn Belag und Aufbau zueinander passen.

Lüftung im Dachbad

Über Wanne oder Dusche sitzt im Dachbad oft ein Dachfenster, das Licht und frische Luft bringt. Fehlt dafür der Platz, übernimmt ein Ventilator den Luftwechsel. Seine Abluftleitung führen wir durch Dämmung und Dampfbremse und schließen sie luftdicht an. Für die Öffnung in der Dachhaut kommt der Dachdecker, mit dem wir seit Jahren zusammen bauen.

Vorwände und Heizkörper vor dem Kniestock

WC, Waschtisch und Dusche sitzen an Vorwänden, in denen Spülkasten und Leitungen verschwinden. Unter der Schräge stehen diese Vorwände meist halbhoch, mit einer Ablage obenauf. Heizkörper setzen wir niedrig vor die Kniestockwand oder unter ein Gaubenfenster. Ihre Anschlussleitungen laufen im Boden oder in der Zone hinter dem Kniestock.

Neues Bad unter der Dachschräge mit bodengleicher Dusche und Dachfenster

Dachformen und Leitungswege in Berliner Häusern

Im Gründerzeithaus mit Berliner Dach liegt über dem obersten Geschoss ein weiter Raum mit steiler Straßenseite und flachem Mittelteil. Die Stränge kommen dort an, wo Küchen und Bäder darunter liegen, oft zur Hofseite. Das Bad im Dach rückt deshalb gern dorthin, dicht an den Strang, und bekommt seine Stehhöhe unter dem flachen Mittelteil.

Blöcke der Zwischenkriegszeit und Nachkriegszeilen haben meist mehrere Aufgänge, und jeder Aufgang bringt eigene Stränge mit. Plant man dort drei Dachwohnungen, bekommt jede den Strang ihres Aufgangs, und die Heizung läuft je Einheit als eigener Kreis. Unter den flach geneigten Dächern der 1950er ist wenig Höhe, und jeder Leitungsweg muss um Kehlbalken und Schornstein herum geplant werden.

Dachgeschosse, die in den 1990er-Jahren zu Wohnungen wurden, bringen ihre eigene Frage mit. Dort liegen Leitungen schon, sind aber oft knapp bemessen oder schlecht gedämmt. Bei der Renovierung ersetzen wir sie, solange die Schräge offen ist, gern in allen Einheiten des Dachs zugleich.

In der Maisonette liegt das neue Bad oft oben und die Küche unten. Dann holen wir Wasser und Abwasser aus der Wohnung darunter und führen sie in einer Vorwand durch die Holzbalkendecke. Der Weg bleibt kurz, weil beide Ebenen zur selben Wohnung gehören. In sozialen Erhaltungsgebieten ist die Verbindung von Bestandswohnung und neuem Dach zu einer Einheit nach Nr. 2.2 der Verwaltungsvorschrift von 2026 nicht genehmigungsfähig.

Maisonette mit Galerie, Glasbrüstung und Luftraum unter dem Dach

Preise für Leitungen, Heizkreis und Bad

Leistung	Preis	Bezugsgröße
Anbindung einer neuen Wohnung an die Steigleitungen	2.500–5.000 €	je Wohnung
Steigleitungen erneuern oder verlängern	800–1.500 €	je Geschoss und Strang
Heizkreis ins Dachgeschoss verlängern, 2–4 Heizkörper	3.500–8.000 €	je Wohnung
Fußbodenheizung im Trockensystem	70–120 €	je m² Bodenfläche
Bad im Dachgeschoss, 5–8 m², neu mit Grundriss	18.000–30.000 €	je Bad

Die Werte in dieser Tabelle gelten brutto, richten sich nach dem Objekt und haben den Stand September 2026. Ein Angebot sind sie nicht. Beim Ausbau aus dem leeren Dachraum entfallen in der Regel rund 14 % der Bausumme auf Sanitär und Heizung. Ist die Hülle schon fertig, macht dieses Gewerk rund 22 % aus, denn die teuren Arbeiten am Dach sind dann erledigt.

Ein Beispiel: 50 m² Fußbodenheizung im Trockensystem kosten nach diesen Werten rund 3.500 bis 6.000 €. Im Kostenrechner für den Dachausbau schlägt ein neues Bad 15 % auf, ein Bad mit eigener Heizung 25 %. Verbindlich wird es mit dem Festpreis, den Sie nach dem ersten Termin schriftlich bekommen. Für diesen Termin berechnen wir Ihnen nichts.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Wann welche Leitung an der Reihe ist

Die Leitungen gehören zu den ersten Arbeiten, sobald die Hülle dicht ist. Im Bestand kann die Verlängerung der Stränge schon parallel zur Zimmerei laufen. Im Dach selbst legen wir Wasser, Abwasser und Heizung, solange Sparrenfelder und Decke offen sind. Danach folgen Druckprobe und Fotos, erst dann schließt der Trockenbau die Flächen.

Nach dem Trockenbau kommt der Fußbodenaufbau mit der Fußbodenheizung, dann Abdichtung und Fliesen im Bad. Ein Bad im Dachgeschoss belegt innerhalb des Ausbaus erfahrungsgemäß 3 bis 4 Wochen. Zum Schluss setzen wir Objekte, Armaturen und Heizkörper. Für das ganze Dach mit etwa 60 m² stehen im Plan meist 10 bis 16 Wochen, das Bad ist ein Teil davon.

Bis das erste Rohr verlegt wird, vergehen erfahrungsgemäß 2 bis 6 Monate, in denen Statik, Pläne und Beschlüsse entstehen. In dieser Zeit legen wir fest, wo Bad, Küche und Heizkörper sitzen, und rechnen die Heizlast. Bestellt wird, sobald der Grundriss steht und die Gemeinschaft beschlossen hat.

Deckenöffnung in einer Holzbalkendecke mit Wechselbalken und Stahlträger

Stellen, die später teuer würden

Gefälle ohne Reserve. Eine Abwasserleitung ohne ausreichendes Gefälle macht sich erst nach Monaten bemerkbar. Wir legen die Höhen fest, bevor der Estrich bestellt wird.
Entlüftung am höchsten Punkt. Fehlt sie, gluckern die Heizkörper im Dach. Der Entlüfter gehört zum Plan, nicht zur Nachbesserung.
Leitungen im kalten Bereich. Abseite und Spitzboden bleiben oft unbeheizt. Dort verlegte Rohre bekommen Dämmung oder einen anderen Weg.
Schall zur Wohnung darunter. Fallleitungen und Spülkästen bekommen schalldämmende Befestigungen, damit das Dachbad unten nicht zu hören ist.
Revisionsöffnungen. Absperrungen, Verteiler und Zähler müssen später erreichbar sein.
Feuchte im Holz. An alten Nassstellen sehen wir uns die Balken an, bevor neue Leitungen darüber laufen.

Was Gemeinschaft und Brandschutz verlangen

Die tragende Decke, durch die unsere Rohre laufen, gehört nach § 5 Abs. 2 WEG wie das Dach der ganzen Gemeinschaft. Die Verlängerung der Leitungen für neue Wohnungen ist eine bauliche Veränderung, die die Gemeinschaft nach § 20 WEG beschließt. Wir liefern für die Versammlung Plan und Festpreis. Was genau zur Wohnung gehört, steht in der Teilungserklärung.

Zwischen Dachwohnung und oberstem Bestandsgeschoss liegt eine Decke, die § 48 Abs. 6 BauO Bln beim Ausbau als feuerhemmend verlangt. Jedes Rohr hindurch bekommt einen Verschluss, dessen Bauart der Planer im Brandschutznachweis festlegt. Ist das Haus Gebäudeklasse 4 oder 5, sieht sich die Bauaufsicht diesen Nachweis selbst an. Rechtsstand dieser Absätze ist September 2026, und für Ihr Haus stimmen wir ihn vor dem Angebot mit Planer und Bauaufsicht ab.

Von der Rohinstallation bis zur Armatur in eigener Hand

Die Rohre legen unsere eigenen Leute, und dieselben Leute setzen am Ende Armaturen und Heizkörper. Auch die Fliesen im Dachbad legen unsere eigenen Leute. Für die Zuleitung zum Durchlauferhitzer und die Pumpenanschlüsse arbeiten wir mit festen Elektro-Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen.

Sie haben dafür einen Vertrag mit uns, in dem alle Gewerke stehen. Der Bauzeitenplan zeigt, wann Leitungen, Estrich und Fliesen dran sind. Fragen beantwortet ein Bauleiter, der jede dieser Übergaben selbst abnimmt. Nach der Abnahme erhalten Sie Druckprotokolle und die Unterlagen zur Sanitärinstallation.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Ein tropfender Hahn oder ein Rohrbruch in einer fertigen Wohnung braucht einen Kundendienst mit Notruf. Wir bauen in geplanten Abschnitten.
Eine neue Heizungsanlage im Keller, ohne dass oben Wohnraum entsteht, plant ein Heizungsfachbetrieb als eigenen Auftrag. Unsere Heizkreise beginnen dort, wo ein Dachgeschoss zu Wohnungen wird.
Die Traglast der Decke für Fußbodenheizung und Wanne bestätigt ein Tragwerksplaner, den Brandschutz ein Architekt. Unsere Leitungswege richten wir nach ihren Nachweisen.
Eine neue Eindeckung ohne Ausbau darunter übernimmt ein Dachdecker. Unsere Leitungen kommen ins Spiel, wenn innen Wohnraum entsteht.

Wo unsere Leute Leitungen nach oben ziehen

In der Victoriastadt in Lichtenberg führen wir Leitungen durch Gründerzeithäuser zu mehreren neuen Einheiten im Dach. Im Komponistenviertel in Weißensee hängen neue Dachwohnungen an Strängen kleinerer Mietshäuser mit Mansarddach. Um die Florastraße in Pankow bekommen Rohlinge ihre Anschlüsse durch vier oder fünf bewohnte Etagen.

In der Altstadt von Köpenick planen wir Bäder unter Dächern, bei denen der Denkmalschutz auch die Durchführungen durch die Dachhaut mitbestimmen kann. In Baumschulenweg in Treptow führen wir Stränge in Mietshäusern der 1920er-Jahre nach oben. Die Altbauten der Wilhelmstadt in Spandau bringen Schächte mit, in denen Leitungen aus mehreren Jahrzehnten nebeneinanderliegen.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Bad im Dachgeschoss: Duschplatz unter der Stehhöhe, Dachfenster über der Wanne, Gefälle zum Strang.
Stränge im bewohnten Haus: Steigleitungen erneuern und bis ins Dach verlängern.
Fliesenarbeiten im Dachbad: Abdichtung auf Trockenbau und Holzbalkendecke.
Bodenaufbau unter dem Dach: Schüttung, Trittschall und Trockenestrich über der Fußbodenheizung.
Hitze unter dem Dach: sommerlicher Wärmeschutz, Sonnenschutz und Lüftung.

Leitungswege klären, bevor gebaut wird

Beim ersten Termin, der Sie nichts kostet, gehen wir vom Keller über einen Schacht bis ins Dach und sehen für jede geplante Wohnung nach, wo Strang und Bad zueinander liegen. Danach bekommen Sie ein Festpreisangebot, in dem Sanitär und Heizung als eigene Positionen stehen. Wer die Lage des Strangs lieber am Telefon beschreibt, wählt 030 7593 9913, besetzt Montag bis Freitag von 7 bis 18 Uhr. Eine kurze Beschreibung Ihres Hauses nimmt auch das Formular unten auf der Seite auf.

Häufige Fragen

Was kostet die Heizung für zwei neue Dachwohnungen mit je drei Heizkörpern?

Für einen Heizkreis mit 2 bis 4 Heizkörpern rechnen wir erfahrungsgemäß 3.500 bis 8.000 € je Wohnung, für zwei Einheiten also 7.000 bis 16.000 €. Wo Ihr Betrag in dieser Spanne liegt, hängt vor allem am Weg vom Strang bis in die Räume. Den festen Preis nennt das Angebot nach dem Termin.

Geht eine Fußbodenheizung auf unserer alten Holzbalkendecke?

Ja, mit einem Trockensystem, das wenig Aufbauhöhe und wenig Gewicht mitbringt. Nach unseren Erfahrungswerten kostet es 70 bis 120 € je m² Bodenfläche. Welche Last die Decke aufnimmt, bestätigt vorher der Tragwerksplaner.

Reicht der Wasserdruck über fünf Etagen für eine Regendusche im Dach?

Das messen wir am obersten Zapfpunkt, bevor die Dusche geplant wird. Fällt der Wert knapp aus, gibt es Armaturen für niedrigen Druck oder eine Druckerhöhung für die Wohnung. Entschieden wird vor der Bestellung, nicht nach dem Einbau.

Wo steht die Dusche, wenn das Bad unter der Schräge liegt?

Die Dusche braucht volle Stehhöhe, WC und Waschtisch kommen mit weniger aus. Wir setzen die Dusche deshalb unter den höchsten Teil der Schräge oder in eine Gaube. Das WC rückt näher an den Kniestock.

Der Strang liegt sechs Meter vom geplanten Bad entfernt. Geht das?

Abwasser braucht auf dem ganzen Weg Gefälle, und das kostet Aufbauhöhe im Boden. Bei längeren Wegen führen wir die Leitung in einer Vorwand oder rücken das Bad näher an den Strang. Wo auch das nicht passt, hebt eine Kleinhebeanlage das Wasser auf die nötige Höhe.

Warmwasser aus dem Keller oder direkt in der Dachwohnung?

Hängt die Wohnung an der zentralen Anlage, führen wir Warmwasser und Zirkulation bis nach oben. Ein elektrischer Durchlauferhitzer in der Wohnung passt, wenn der Weg lang ist oder die Einheit getrennt versorgt werden soll. Er braucht eine eigene Zuleitung, die unser Elektro-Partner mitplant.

Was kostet ein neues Bad mit 6 m² unter dem Dach?

Ein Bad im Dachgeschoss mit 5 bis 8 m² und neuem Grundriss kostet erfahrungsgemäß 18.000 bis 30.000 €. Innerhalb des Ausbaus rechnen wir 3 bis 4 Wochen dafür. Wie viel davon auf Leitungen entfällt, hängt am Abstand zum Strang.

Wohin mit den Heizkörpern, wenn fast überall Schrägen sind?

Niedrige Heizkörper sitzen vor der Kniestockwand oder unter dem Gaubenfenster. Mit Fußbodenheizung bleiben die Wände ganz frei. Die Leitungen laufen im Fußbodenaufbau oder in der Zone hinter dem Kniestock.

Schafft die Zentralheizung im Keller drei zusätzliche Dachwohnungen mit zusammen 210 m²?

Das rechnen wir vor dem Angebot mit einer Heizlastberechnung nach. Danach verlängern wir den Heizkreis, gleichen die Anlage hydraulisch ab und setzen Entlüfter an den neuen höchsten Punkt. Das Ergebnis erfahren Sie, bevor Sie unterschreiben.

Bekommt die neue Dachwohnung eigene Zähler?

Ja, an jeden Wohnungsanschluss setzen wir Zähler für Kalt- und Warmwasser. Wie die Wärme erfasst wird, stimmen wir mit Verwaltung und Abrechnungsdienst ab. So lässt sich jede neue Einheit vom ersten Tag an getrennt abrechnen.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

Kostenlos und unverbindlich

Ihr Dachausbau in Berlin

Beschreiben Sie kurz Haus und Dachboden, oder rufen Sie an. Beim kostenlosen Termin vor Ort sehen wir uns Dachstuhl und Zugang an und nennen Ihnen danach einen Festpreis — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

030 7593 9913

Mo–Fr 7–18 Uhr

Mit dem Absenden willigen Sie ein, dass wir Ihre Angaben zur Bearbeitung der Anfrage verwenden. Einzelheiten in der Datenschutzerklärung.