Wenn Wasser und Wärme den Weg nach oben finden müssen
Auf dem Dachboden hängen Wäscheleinen, in der Ecke steht ein alter Wasserhahn, und die nächste Heizung sitzt ein Stockwerk tiefer. Soll hier eine Wohnung entstehen, braucht sie Trinkwasser, Abwasser, Warmwasser und Wärme. Alles davon kommt aus dem Haus darunter und muss durch Decken und Schächte nach oben. Diese Wege planen und verlegen unsere eigenen Leute, lange bevor die Schräge verkleidet wird.
Am häufigsten beginnt es mit dem Ausbau eines leeren Dachraums zur eigenen Wohnung. Beim Rohling mit fertiger Hülle liegen manchmal schon Anschlüsse, die wir dann prüfen und weiterführen. Bei der Maisonette hängt das obere Geschoss meist an der Installation der Wohnung darunter. Welche Lage bei Ihnen vorliegt, zeigt der Blick in Schacht und Keller.
Was unsere Leute unter dem Dach verlegen
Trinkwasser in der obersten Etage
Das Kaltwasser kommt über den Strang aus dem Keller und endet heute oft im obersten Bestandsgeschoss. Wir verlängern es bis in die Dachwohnung, mit eigener Absperrung und eigenen Zählern. Ganz oben ist der Druck am niedrigsten, deshalb messen wir ihn, bevor Armaturen gewählt werden. Leitungen im kalten Teil des Dachraums bekommen eine Dämmung, damit im Winter nichts einfriert.
Abwasser mit Gefälle über der Holzbalkendecke
Abwasser fließt nur mit Gefälle, und dieses Gefälle kostet Höhe im Fußbodenaufbau. Auf einer Holzbalkendecke dürfen wir dafür nicht beliebig in die Balken schneiden. Wir führen die Leitungen deshalb in der Schüttungsebene, in Vorwänden oder längs der Balken. Liegt der Strang weit weg, plant der Grundriss das Bad näher heran.
Warmwasser zentral oder in der Wohnung
Versorgt eine zentrale Anlage im Keller das Haus mit Warmwasser, verlängern wir Warmwasser und Zirkulation bis ins Dach. Das spielt seine Stärke aus, wenn der Strang nah am neuen Bad liegt. Ein elektrischer Durchlauferhitzer passt, wenn der Weg lang ist oder die Wohnung unabhängig versorgt werden soll. Seine Zuleitung plant der Elektro-Partner im selben Bauzeitenplan.
Der Heizkreis bis unter die Schräge
Bei einer Zentralheizung im Keller holen wir Vor- und Rücklauf Geschoss für Geschoss nach oben. Das Dachgeschoss wird damit zum höchsten Punkt der Anlage, und dort sammelt sich Luft. Wir setzen an diese Stelle Entlüfter und gleichen die Anlage danach hydraulisch ab. Vorher prüft eine Heizlastberechnung, ob die vorhandene Leistung die zusätzliche Fläche trägt.
Fußbodenheizung im Trockensystem
Unter Schrägen ist wenig Wandfläche frei, deshalb ist die Fußbodenheizung im Dach besonders beliebt. Auf Holzbalkendecken verlegen wir sie als Trockensystem mit Wärmeleitblechen und Trockenestrich darüber. Das System bringt wenig Gewicht und kaum Feuchte in den Bau. Parkett und Fliesen lassen sich darauf verlegen, wenn Belag und Aufbau zueinander passen.
Lüftung im Dachbad
Über Wanne oder Dusche sitzt im Dachbad oft ein Dachfenster, das Licht und frische Luft bringt. Fehlt dafür der Platz, übernimmt ein Ventilator den Luftwechsel. Seine Abluftleitung führen wir durch Dämmung und Dampfbremse und schließen sie luftdicht an. Für die Öffnung in der Dachhaut kommt der Dachdecker, mit dem wir seit Jahren zusammen bauen.
Vorwände und Heizkörper vor dem Kniestock
WC, Waschtisch und Dusche sitzen an Vorwänden, in denen Spülkasten und Leitungen verschwinden. Unter der Schräge stehen diese Vorwände meist halbhoch, mit einer Ablage obenauf. Heizkörper setzen wir niedrig vor die Kniestockwand oder unter ein Gaubenfenster. Ihre Anschlussleitungen laufen im Boden oder in der Zone hinter dem Kniestock.
Dachformen und Leitungswege in Berliner Häusern
Im Gründerzeithaus mit Berliner Dach liegt über dem obersten Geschoss ein weiter Raum mit steiler Straßenseite und flachem Mittelteil. Die Stränge kommen dort an, wo Küchen und Bäder darunter liegen, oft zur Hofseite. Das Bad im Dach rückt deshalb gern dorthin, dicht an den Strang, und bekommt seine Stehhöhe unter dem flachen Mittelteil.
Stadtvillen und Landhäuser mit Walmdach haben oft nur einen Strang, der im Obergeschoss endet. Wird das Dach zur Einliegerwohnung, verlängern wir ihn und legen die Heizung als eigenen Kreis an. In Siedlungshäusern der 1920er- und 1930er-Jahre ist der Dachraum klein, und jeder Leitungsweg muss um Kehlbalken und Schornstein herum geplant werden.
Dachwohnungen aus den 1990er-Jahren bringen ihre eigene Frage mit. Dort liegen Leitungen schon, sind aber oft knapp bemessen oder schlecht gedämmt. Bei der Renovierung ersetzen wir sie, solange die Schräge offen ist.
In der Maisonette liegt das neue Bad oft oben und die Küche unten. Dann holen wir Wasser und Abwasser aus der Wohnung darunter und führen sie in einer Vorwand durch die Holzbalkendecke. Der Weg bleibt kurz, weil beide Ebenen zur selben Wohnung gehören. In sozialen Erhaltungsgebieten ist die Verbindung von Bestandswohnung und neuem Dach zu einer Einheit nach Nr. 2.2 der Verwaltungsvorschrift von 2026 nicht genehmigungsfähig.
Preise für Leitungen, Heizkreis und Bad
| Leistung | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Anbindung einer neuen Wohnung an die Steigleitungen | 2.500–5.000 € | je Wohnung |
| Steigleitungen erneuern oder verlängern | 800–1.500 € | je Geschoss und Strang |
| Heizkreis ins Dachgeschoss verlängern, 2–4 Heizkörper | 3.500–8.000 € | je Wohnung |
| Fußbodenheizung im Trockensystem | 70–120 € | je m² Bodenfläche |
| Bad im Dachgeschoss, 5–8 m², neu mit Grundriss | 18.000–30.000 € | je Bad |
Wir nennen hier Bruttopreise nach unserer Erfahrung, Stand September 2026, und keine Angebote. Beim Ausbau aus dem leeren Dachraum entfallen erfahrungsgemäß rund 14 % der Bausumme auf Sanitär und Heizung. Ist die Hülle schon fertig, macht dieses Gewerk rund 22 % aus, denn die teuren Arbeiten am Dach sind dann erledigt.
Ein Beispiel: 50 m² Fußbodenheizung im Trockensystem kosten nach diesen Werten rund 3.500 bis 6.000 €. Im Kostenrechner für den Dachausbau schlägt ein neues Bad 15 % auf, ein Bad mit eigener Heizung 25 %. Verbindlich wird es mit dem Festpreis, den Sie nach dem kostenlosen Termin schriftlich bekommen.
Wann welche Leitung an der Reihe ist
Die Leitungen gehören zu den ersten Arbeiten, sobald die Hülle dicht ist. Im Bestand kann die Verlängerung der Stränge schon parallel zur Zimmerei laufen. Im Dach selbst legen wir Wasser, Abwasser und Heizung, solange Sparrenfelder und Decke offen sind. Danach folgen Druckprobe und Fotos, erst dann schließt der Trockenbau die Flächen.
Nach dem Trockenbau kommt der Fußbodenaufbau mit der Fußbodenheizung, dann Abdichtung und Fliesen im Bad. Ein Bad im Dachgeschoss belegt innerhalb des Ausbaus erfahrungsgemäß 3 bis 4 Wochen. Zum Schluss setzen wir Objekte, Armaturen und Heizkörper. Für das ganze Dach mit etwa 60 m² stehen im Plan meist 10 bis 16 Wochen, das Bad ist ein Teil davon.
Bis das erste Rohr verlegt wird, vergehen erfahrungsgemäß 2 bis 6 Monate, in denen Statik, Pläne und Beschlüsse entstehen. In dieser Zeit legen wir fest, wo Bad, Küche und Heizkörper sitzen, und rechnen die Heizlast. Bestellt wird, sobald der Grundriss steht und die Gemeinschaft beschlossen hat.
Stellen, die später teuer würden
- Gefälle ohne Reserve. Eine Abwasserleitung ohne ausreichendes Gefälle macht sich erst nach Monaten bemerkbar. Wir legen die Höhen fest, bevor der Estrich bestellt wird.
- Entlüftung am höchsten Punkt. Fehlt sie, gluckern die Heizkörper im Dach. Der Entlüfter gehört zum Plan, nicht zur Nachbesserung.
- Leitungen im kalten Bereich. Abseite und Spitzboden bleiben oft unbeheizt. Dort verlegte Rohre bekommen Dämmung oder einen anderen Weg.
- Schall zur Wohnung darunter. Fallleitungen und Spülkästen bekommen schalldämmende Befestigungen, damit das Dachbad unten nicht zu hören ist.
- Revisionsöffnungen. Absperrungen, Verteiler und Zähler müssen später erreichbar sein.
- Feuchte im Holz. An alten Nassstellen sehen wir uns die Balken an, bevor neue Leitungen darüber laufen.
Was Gemeinschaft und Brandschutz verlangen
Die tragende Decke, durch die unsere Rohre laufen, gehört nach § 5 Abs. 2 WEG wie das Dach der ganzen Gemeinschaft. Die Verlängerung der Leitungen für eine neue Wohnung ist eine bauliche Veränderung, die die Gemeinschaft nach § 20 WEG beschließt. Wir liefern für die Versammlung Plan und Festpreis. Was genau zur Wohnung gehört, steht in der Teilungserklärung.
Zwischen Dachwohnung und oberstem Bestandsgeschoss liegt eine Decke, die § 48 Abs. 6 BauO Bln beim Ausbau als feuerhemmend verlangt. Jedes Rohr hindurch bekommt einen Verschluss, dessen Bauart der Planer im Brandschutznachweis festlegt. Ist das Haus Gebäudeklasse 4 oder 5, sieht sich die Bauaufsicht diesen Nachweis selbst an. Rechtsstand dieser Absätze ist September 2026, und für Ihr Haus stimmen wir ihn vor dem Angebot mit Planer und Bauaufsicht ab.
Von der Rohinstallation bis zur Armatur in eigener Hand
Die Rohre legen unsere eigenen Leute, und dieselben Leute setzen am Ende Armaturen und Heizkörper. Auch die Fliesen im Dachbad legen unsere eigenen Leute. Für die Zuleitung zum Durchlauferhitzer und die Pumpenanschlüsse arbeiten wir mit festen Elektro-Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen.
Sie haben dafür einen Vertrag mit uns, in dem alle Gewerke stehen. Der Bauzeitenplan zeigt, wann Leitungen, Estrich und Fliesen dran sind. Fragen beantwortet ein Bauleiter, der jede dieser Übergaben selbst abnimmt. Nach der Abnahme erhalten Sie Druckprotokolle und die Unterlagen zur Sanitärinstallation.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Ein tropfender Hahn oder ein Rohrbruch in einer fertigen Wohnung braucht einen Kundendienst mit Notruf. Wir bauen in geplanten Abschnitten.
- Eine Küche planen lassen, ohne dass Leitungen oder Wände neu entstehen, übernimmt ein Küchenplaner.
- Die Traglast der Decke für Fußbodenheizung und Wanne bestätigt ein Tragwerksplaner, den Brandschutz ein Architekt. Unsere Leitungswege richten wir nach ihren Nachweisen.
- Eine neue Eindeckung ohne Ausbau darunter übernimmt ein Dachdecker. Unsere Leitungen kommen ins Spiel, wenn innen Wohnraum entsteht.
Wo unsere Leute Leitungen nach oben ziehen
In Karlshorst in Lichtenberg wird aus dem Dach des Landhauses oft eine zweite Wohneinheit mit eigenem Bad. In Niederschönhausen in Pankow verlängern wir Leitungen in Stadtvillen mit Einliegerwohnung. Frohnau in Reinickendorf bringt Landhäuser mit hohem Walmdach und langen Leitungswegen.
In Kladow und Gatow in Spandau bauen wir Dachböden von Einfamilienhäusern aus. In Friedrichshagen in Köpenick bauen wir Bäder in die Dächer von Villen nahe am Wasser. In Baumschulenweg in Treptow führen wir Stränge in Mietshäusern der 1920er-Jahre nach oben.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Bad im Dachgeschoss: Duschplatz unter der Stehhöhe, Dachfenster über der Wanne, Gefälle zum Strang.
- Stränge im bewohnten Haus: Steigleitungen erneuern und bis ins Dach verlängern.
- Fliesenarbeiten im Dachbad: Abdichtung auf Trockenbau und Holzbalkendecke.
- Bodenaufbau unter dem Dach: Schüttung, Trittschall und Trockenestrich über der Fußbodenheizung.
- Hitze unter dem Dach: sommerlicher Wärmeschutz, Sonnenschutz und Lüftung.
Leitungswege klären, bevor gebaut wird
Beim kostenlosen Termin gehen wir vom Keller über einen Schacht bis auf den Dachboden und messen, wo Strang und Bad zueinander liegen. Danach bekommen Sie ein Festpreisangebot, in dem Sanitär und Heizung als eigene Positionen stehen. Wer die Lage des Strangs lieber am Telefon beschreibt, wählt 030 8268 9996, besetzt Montag bis Freitag von 7 bis 18 Uhr. Eine kurze Beschreibung Ihres Hauses nimmt auch das Formular unten auf der Seite auf.
