Kleines Dach, großes Grundstück: die Lage in Falkensee
Der Garten ist groß, das Haus klein, und unter dem Dach passt kaum mehr als ein Bett. So beginnen in Falkensee viele Gespräche über mehr Wohnraum. Die Stadt im Landkreis Havelland ist eines der großen Einfamilienhausgebiete am Berliner Rand, mit Siedlungshäusern, Bungalows und vielen Neubauten. Wer hier wachsen will, hat drei Wege: eine Gaube, einen ausgebauten Spitzboden oder ein neues Geschoss aus Holz.
Welcher Weg passt, hängt am Haus, an der Statik und am Bebauungsplan. Für alle drei gilt die Brandenburgische Bauordnung. Wir bleiben dabei unter und auf dem Dach, und der Garten bleibt, wie er ist.
Siedlungshaus, Bungalow, Neubau: drei typische Fälle
Im ersten Fall steht ein Siedlungshaus in Finkenkrug, eingeschossig mit steilem Satteldach und kleinem Dachraum. Oben gibt es eine Kammer mit Dachfenster, der Rest ist Speicher, darüber ein niedriger Spitzboden. Die Familie wünscht sich zwei Kinderzimmer und ein Bad. Hier entsteht oft eine breite Schleppgaube, oder das alte Dach macht einem neuen Geschoss Platz.
Im zweiten Fall ist es ein Bungalow in Seegefeld mit flach geneigtem Dach, unter dem sich kein Raum nutzen lässt. Das Grundstück wäre groß genug für einen Anbau, doch die Eigentümer möchten ihren Garten behalten. Die Aufstockung in Holzbauweise schafft ein ganzes Obergeschoss auf dem vorhandenen Grundriss.
Im dritten Fall steht ein Einfamilienhaus aus den 2000ern in Falkenhagen mit ungenutztem Dachboden. Die Hülle ist dicht, die Dämmung liegt auf der Decke, und eine Treppe gibt es noch nicht. Beauftragt wird ein klassischer Ausbau mit Dachfenstern und fester Treppe.
Wie Falkensee zur Einfamilienhausstadt wurde
Falkensee ging aus den Dörfern Falkenhagen und Seegefeld hervor, die in den 1920er-Jahren zusammengelegt wurden. Vor allem in der Zwischenkriegszeit wurde viel Land in Parzellen geteilt und an Berliner verkauft, die sich ein kleines Haus im Grünen bauten. So entstanden Siedlungshäuser mit knappen Grundrissen und steilen Dächern, oft mit viel Eigenleistung errichtet.
Zu DDR-Zeiten lag Falkensee an der Grenze zu West-Berlin, und auf vielen Grundstücken kamen Bungalows dazu. Nach 1990 wuchs die Stadt stark, und auf geteilten Grundstücken entstanden zahlreiche Neubauten. Heute stehen die drei Generationen oft Zaun an Zaun, jede mit ihrer eigenen Dachform.
Konstruktion im kleinen Haus
Wenig Dachraum unter schlanken Sparren
Im Siedlungshaus sind die Sparren oft schlank, der Kniestock niedrig und die Grundfläche klein. Unter dem First reicht die Höhe für einen Gang, an den Seiten bleibt nur Stauraum. Eine Schleppgaube vergrößert die Stehfläche, eine Aufstockung ersetzt den Dachraum durch volle Raumhöhe. Welcher Anteil nachher als Wohnfläche gilt, ergibt sich aus § 4 WoFlV, die Flächen unter einem Meter Höhe gar nicht anrechnet.
Was Wände und Fundament tragen
Für eine Aufstockung zählt, was unter dem Haus passiert. Ein Tragwerksplaner prüft Fundamente, Außenwände und die Decke, auf der das neue Geschoss stehen soll. Holzbauweise hält die zusätzliche Last gering, und darin liegt ihre Stärke auf älteren Häusern. Wo nötig, nimmt ein Stahlträger nach Statik die Last auf, eingebaut erfahrungsgemäß für 2.500 bis 8.000 Euro je Träger.
Leitungen für ein ganzes neues Geschoss
Ein aufgestocktes Geschoss braucht Wasser, Abwasser, Heizung und Strom wie jede andere Etage. Die Leitungen führen wir durch einen neuen Schacht oder in der Wand neben dem vorhandenen Bad nach oben. Den Heizkreis verlängern wir mit zwei bis vier Heizkörpern, erfahrungsgemäß für 3.500 bis 8.000 Euro. Die neue Unterverteilung plant der Elektro-Partner gleich mit.
Rettungsweg aus dem Obergeschoss
Jedes Geschoss mit Schlafräumen braucht einen zweiten Rettungsweg, im Einfamilienhaus meist ein Fenster, das die Feuerwehr erreicht. Nach einer Aufstockung liegt dieses Fenster höher als vorher, und die Leiter muss trotzdem hinaufreichen. Welche Höhen und Öffnungsmaße gelten, bestimmt der Planer nach dem Bauordnungsrecht des Landes Brandenburg.
Die neue Hülle aus Holz
Die Wand- und Dachelemente einer Aufstockung kommen vorgefertigt und gedämmt auf die Baustelle. Innen folgen Installationsebene, Dampfbremse und Gipskarton, außen Putz oder eine Holzschalung. Nach § 39 GModG darf der Wärmeverlust der neuen Außenbauteile das 1,2-Fache des Referenzgebäudes nicht übersteigen, Stand September 2026. Bei mehr als 50 Quadratmetern neuer Nutzfläche ist zusätzlich der sommerliche Wärmeschutz nachzuweisen.
Gaube, Aufstockung oder Spitzboden: was hier gebaut wird
In Finkenkrug und Falkenhagen ist die Schleppgaube am Siedlungshaus ein häufiger Auftrag. Sie schafft Platz für ein zweites Zimmer und lässt die Form des Hauses erkennbar. Die Aufstockung kommt dort ins Spiel, wo das Dach ohnehin erneuert werden soll oder ein Bungalow ein ganzes Geschoss bekommt.
Den Spitzboden richten wir in beiden Fällen gern als Lager her, gedämmt und mit festem Boden. Wie aus der Ebene unter dem First eine Schlafkoje oder Leseecke wird, beschreibt die Leistungsseite. Dazu kommen Dachfenster, die Dämmung von innen und eine feste Treppe anstelle der Klappe.
Wer nur das vorhandene Dachzimmer wohnlicher machen will, beginnt oft mit der Dämmung von innen und einem größeren Fenster. Zwischen- und Untersparrendämmung mit Gipskarton in Q2 kostet erfahrungsgemäß 140 bis 220 Euro je Quadratmeter Dachfläche. Ein neues Dachfenster in Standardgröße kommt mit Einbau und Innenfutter auf 1.500 bis 2.500 Euro. Beides lässt sich gut in die Wochen legen, in denen ohnehin ein Gerüst am Haus steht.
Aufstocken in Holzbauweise
Eine Aufstockung beginnt am Schreibtisch des Tragwerksplaners, lange bevor jemand auf das Dach steigt. Er rechnet, ob Fundament und Wände das neue Geschoss tragen und wo Lasten umgeleitet werden. Parallel zeichnet der Planer das Geschoss so, dass es zum Bebauungsplan und zum Haus passt. Erst wenn beides steht, fertigt die Zimmerei die Elemente.
Die Montage dauert erfahrungsgemäß wenige Tage bis zwei Wochen, danach ist das neue Geschoss wetterfest geschlossen. Innen folgen Leitungen, Trockenbau, Bad und Böden. Bis zur Übergabe vergehen insgesamt meist 4 bis 6 Monate.
Die Aufstockung spielt ihre Stärke aus, wenn das Haus oben volle Raumhöhe und gerade Wände bekommen soll. Der Garten bleibt unberührt, weil das Haus nach oben wächst. Wie die Elemente aufgebaut sind, zeigt die Seite zur Aufstockung in Holzbauweise.
Preisrahmen für Falkenseer Häuser
Die Preise sind Bruttowerte aus unserer Erfahrung mit Stand September 2026. Wer einen Prüfingenieur braucht oder Behördengebühren zahlt, rechnet diese Posten zusätzlich ein.
| Erweiterung | Wo sie in Falkensee vorkommt | Erfahrungswert | gerechnet je |
|---|---|---|---|
| Aufstockung in Holzbauweise, schlüsselfertig | Bungalow in Seegefeld | 2.800–4.200 € | je m² Wohnfläche |
| Schleppgaube, eingebaut | Siedlungshaus in Finkenkrug | 2.800–4.300 € | je lfm Gaubenbreite |
| Ausbau unter dichtem Dach, innen noch roh | Einfamilienhaus der 2000er | 1.400–2.100 € | je m² Grundfläche |
| Spitzboden als Schlaf-, Lese- oder Stauraumebene | Kehlbalkenlage im Siedlungshaus | 700–1.300 € | je m² Grundfläche |
| Oberste Geschossdecke, begehbar gedämmt | Spitzboden bleibt unbeheizt | 45–95 € | je m² gedämmter Fläche |
Die Gaubenzeile gilt je laufendem Meter Breite, und innen verkleidet, gespachtelt und gestrichen kommt der Faktor 1,12 dazu. Eine 3 Meter breite Schleppgaube, innen roh, liegt so erfahrungsgemäß bei 8.500 bis 13.000 Euro. Die Aufstockung rechnen wir nach Wohnfläche, weil das neue Geschoss vollständig nutzbar ist.
Bauaufsicht im Havelland und der Bebauungsplan
Falkensee liegt im Landkreis Havelland, und es gilt die Brandenburgische Bauordnung, Stand September 2026. Was an Gaube, Ausbau oder Aufstockung zu genehmigen ist, beurteilt die untere Bauaufsicht von Stadt oder Landkreis. Diese Frage klären wir gemeinsam mit dem Planer, noch bevor wir einen Festpreis nennen.
Für viele Wohngebiete gibt es Bebauungspläne, die Geschosszahl, Firsthöhe oder Dachform festlegen können. Bei einer Aufstockung entscheidet der Plan deshalb mit darüber, wie hoch das Haus werden darf. Steht das Haus ohne Plan im Zusammenhang bebauter Ortsteile, richtet sich die Zulässigkeit nach der Umgebung (§ 34 BauGB). Auch die Abstandsflächen nach Brandenburger Recht prüft der Planer, weil ein höheres Haus sie verändert.
Auf Grundlage der Pläne eines bauvorlageberechtigten Architekten entscheidet die Behörde. Unseren Bauzeitenplan richten wir nach ihrem Bescheid.
Kran, Gerüst und Wetterschutz am Siedlungshaus
Auf den großen Grundstücken in Falkensee steht der Kran oft in der Einfahrt oder auf dem Rasen. Das Gerüst läuft bei einer Aufstockung rund um das Haus, bei einer Gaube nur an der betroffenen Seite. Container und Material finden neben dem Haus Platz, die Straße bleibt in der Regel frei. Solange das Dach offen ist, schützen Planen und eine Notabdichtung die Räume darunter.
Wer während der Arbeiten im Haus wohnt, bekommt einen Plan, an welchen Tagen das Obergeschoss gesperrt ist. Laute Tage kündigen wir den Nachbarn vorher an.
Für die ganze Erweiterung unterschreiben Sie einen Vertrag, und ein Bauleiter koordiniert alle Beteiligten. Im neuen Geschoss sind unsere eigenen Leute für Bad, Heizkörper und Fliesen zuständig, außerdem für Putz, Spachtel und Farbe. Die Elemente der Zimmerei, das neue Dach und die Elektroinstallation liefern feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Sie arbeiten nach demselben Bauzeitenplan wie unser Meisterbetrieb.
Monate und Wochen: der Ablauf
- Termin auf dem Dachboden. Kostenlos, mit Aufmaß und einem Blick auf Sparren, Decke und Zugang.
- Statik und Planung. Tragwerksplaner und Planer arbeiten parallel; für diesen Vorlauf sind meist 2 bis 6 Monate nötig.
- Festpreis und Bauzeitenplan. Nach Gewerken gegliedert, mit festen Terminen für Kran und Montage.
- Rohbau oben. Eine Gaube steht in 2 bis 4 Wochen; die Elemente einer Aufstockung sind in wenigen Tagen bis zwei Wochen montiert.
- Innenausbau. Erst Leitungen und Dämmung, dann Trockenbau, Bad und Böden; ein Bad im neuen Geschoss braucht 3 bis 4 Wochen.
- Abnahme. Wir gehen das neue Geschoss mit Ihnen ab, schreiben ein Protokoll und übergeben die Nachweise zu Haustechnik und Dämmung.
Ein Ausbau aus dem leeren Dach mit rund 60 Quadratmetern dauert erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen. Eine Aufstockung braucht bis zur Übergabe 4 bis 6 Monate.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Bauvorlagen und Statik für das neue Geschoss. Beides erstellen Architekt und Tragwerksplaner; wir holen sie in den Ablauf und stimmen ihre Termine mit der Baustelle ab.
- Nur eine neue Eindeckung für das alte Dach. Soll oben nichts ausgebaut werden, ist ein Dachdeckerbetrieb der passende Ansprechpartner.
- Asbestzementplatten auf Nebengebäuden als eigener Auftrag. Dafür ist ein Fachbetrieb für Schadstoffe mit Freimessung zuständig.
Von Albrechtshof bis Finkenkrug
Gebaut wird in Falkenhagen und Seegefeld, in Finkenkrug und in Albrechtshof an der Grenze zu Spandau. Ebenso sind wir in den Siedlungsstraßen rund um den Falkenhagener See unterwegs.
Hinter der Stadtgrenze beginnt Spandau, wo in Staaken und Kladow ähnliche Einfamilienhäuser stehen. Weiter nordöstlich liegt Reinickendorf mit den Landhäusern in Frohnau und Hermsdorf. Im Süden erreicht man Potsdam, wo Villen und Denkmalschutz den Dachausbau prägen.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Welche Bauart zu welchem Dach passt, erklärt Mehr Stehhöhe mit der Gaube.
- Die Gaubenpreise nach Breite lassen sich im Rechner für Ihr Haus ermitteln.
- Warum das Siedlungsdach anders ausgebaut wird als eine Mansarde, zeigt Dachformen vom Siedlungsdach bis zur Mansarde.
- Was der Tragwerksplaner an Wänden und Balken rechnet, steht unter Tragfähigkeit prüfen lassen.
- Wer wann entscheidet und wann das Haus betroffen ist, ordnet der Ablauf eines Dachausbaus in Wochen.
Ein Termin auf dem Dachboden in Falkensee
Welche der drei Erweiterungen zu Ihrem Haus passt, zeigt sich am schnellsten vor Ort. Wir sehen uns Dach, Decke und Wände an, messen auf und sagen Ihnen, was der Tragwerksplaner prüfen sollte. Der Termin kostet nichts, das Festpreisangebot folgt nach Abstimmung mit Planer und Behörde. Wählen Sie 030 8268 9996, wir nehmen Montag bis Freitag von 7 bis 18 Uhr ab. Das Anfrageformular unten auf der Seite steht Ihnen jederzeit offen.
