Trockenestrich und Bodenbelag für neue Dachwohnungen in Berlin

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Ein Dachboden, auf dem man noch nicht wohnen kann

Wer den Dachboden eines Gründerzeithauses betritt, läuft meist über alte Dielen, ein Ziegelpflaster oder einen Lehmestrich. Darunter liegt die Holzbalkendecke mit Einschub und Schüttung, die seit der Bauzeit die Wohnung darunter trägt. Für einen Wohnraum ist dieser Boden zu uneben, oft schief, und jeder Schritt klingt nach unten durch. Bevor dort ein Belag liegt, braucht es einen neuen Aufbau, der eben, leicht und leise ist.

Diesen Aufbau planen und bauen wir aus einer Hand, von der ersten Schüttung bis zur Sockelleiste. Er gehört zum selben Vertrag wie Dach, Bad und Treppe. Ein Terminplan und ein Ansprechpartner halten die Höhen zusammen, damit Türen, Stufen und Belag am Ende zueinander passen.

Gebraucht wird der Aufbau, wenn im Dach eines Mietshauses eine bis sechs Wohnungen entstehen, wenn ein Rohling fertig werden soll oder die oberste Wohnung zur Maisonette wird. Eigentümergemeinschaften, Bestandshalter und Käufer von Rohlingen bekommen den Boden als Teil des ganzen Ausbaus. Auch in einer Aufstockung oder in älteren Dachwohnungen mit müdem Boden bauen wir die Schichten neu auf.

Trittschalldämmung auf einer Holzbalkendecke im Dachgeschoss

Schicht für Schicht über der Balkenlage

Was vom alten Aufbau bleibt

Eine Berliner Holzbalkendecke besteht aus Balken, einem Einschub aus Brettern zwischen ihnen und einer Füllung aus Lehm, Sand oder Schlacke. Oben liegen Dielen, auf dem Trockenboden häufig auch ein Lehmschlag oder Ziegel. Ob die alte Füllung bleibt, entscheidet der Tragwerksplaner. Sie dämpft Schall, wiegt aber viel, und jedes Kilo auf der Decke geht in seine Rechnung ein.

Wo wir Dielen öffnen, sehen wir uns die Balken an, besonders die Auflager in der Außenwand. Dort war das Holz über Jahrzehnte der Witterung am nächsten. Was wir finden, dokumentieren wir mit Fotos und geben es an den Planer weiter.

Ausgleichsschüttung

Alte Balkenlagen haben sich über die Zeit gesetzt, der Boden ist in der Mitte oft einige Zentimeter tiefer als am Rand. Eine leichte, mineralische Ausgleichsschüttung füllt diese Unterschiede auf. Über den Dielen liegt vorher ein Rieselschutz, damit kein Korn durch die Fugen nach unten fällt. In der Schüttungsebene verlaufen auch Heizungsrohre und Leerrohre, die so im Boden verschwinden.

Trittschalldämmung

Auf die Schüttung kommen Dämmplatten aus Holzfaser oder Mineralwolle. Sie trennen den neuen Estrich von der alten Decke. An jeder Wand, jeder Stütze und jedem Rohr setzen wir einen Randdämmstreifen. Eine einzige Schraube, die den Estrich mit der Wand verbindet, trägt jeden Schritt in die Wohnung darunter.

Trockenestrich

Den oberen Abschluss bilden Estrichelemente aus Gipsfaser, meist zweilagig mit Stufenfalz, verklebt und verschraubt. Sie bringen kein Wasser in die Holzdecke und sind nach kurzer Zeit begehbar. Für ein Bad wählen wir Elemente, die für Fliesen freigegeben sind. Soll eine Fußbodenheizung kommen, bauen wir ein Trockensystem ein, dessen Heizkreise unsere eigenen Leute von Sanitär und Heizung anschließen.

Der Belag obendrauf

Auf dem fertigen Estrich liegt der Belag, den Sie ausgesucht haben. Vinyl ist dünn, fußwarm und in viel begangenen Fluren robust. Parkett bringt Holz in den Raum und braucht eine sorgfältige Vorbereitung, die wir auf der Seite zu Parkett auf Trockenestrich beschreiben. Im Bad folgen Fliesen auf einem steifen Untergrund.

Gründerzeitzeile mit zurückgesetztem Dachgeschossausbau und Dachterrasse

Zentimeter, die über Stehhöhe und Wohnfläche entscheiden

Jeder Zentimeter Aufbau hebt den Fußboden und nimmt unter der Schräge Höhe weg. Nach § 47 Abs. 1 BauO Bln brauchen Aufenthaltsräume im Dachraum 2,20 m lichte Höhe über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Raumteile bis 1,50 m bleiben dabei außer Betracht, und für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 gilt die Regel nicht. Diese Werte gelten seit dem 23.07.2026 und sind Stand September 2026. Ob Ihr Dach sie erreicht, prüft der Planer, bevor wir ein Angebot schreiben.

Die Wohnfläche folgt einer anderen Regel, der WoFlV. Flächen ab 2 m Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, darunter gar nicht. Bei 45 Grad Neigung wandert die Zwei-Meter-Linie mit jedem Zentimeter Aufbau einen Zentimeter in den Raum. Wie sich das auf Ihre Fläche auswirkt, zeigt der Rechner für die Wohnfläche unter der Schräge.

Deshalb messen wir die Aufbauhöhe vor der Planung und legen sie mit der Treppe fest. Die oberste Stufe muss zur fertigen Oberkante passen, ebenso Türzargen und die Höhe am Kniestock. Mehr zu den Höhenwerten lesen Sie unter Raumhöhe im Dach.

halbgewendelte Treppe aus Eiche durch die Deckenöffnung ins Dachgeschoss

Balkenlagen, Kehlbalken und Betondecken in Berlin

Im Gründerzeithaus ist die oberste Decke fast immer eine Holzbalkendecke. Sie bestimmt Statik, Trittschall und Brandschutz des ganzen Ausbaus. Unter dem Berliner Dach liegt sie über Wohnungen, die bewohnt bleiben, und das prägt jeden Arbeitsschritt.

Über der Kehlbalkenlage entsteht beim Ausbau des Spitzbodens eine zweite, leichtere Ebene. Dort bauen wir flache Aufbauten, weil die Kehlbalken weniger tragen und die Höhe knapp ist. In den Wohnblöcken der 1920er und 1930er mit niedrigem Kniestock zählt jeder Zentimeter besonders.

In Nachkriegsbauten finden wir häufiger massive Decken, in Fabriketagen Beton mit altem Industrieboden. Dort gleichen wir Unebenheiten anders aus und können auch nass arbeiten, wenn der Zeitplan es erlaubt. In Dachwohnungen der 1980er und 1990er liegt oft Teppich oder Laminat auf einfachen Platten, die wir bei einer Renovierung prüfen und bei Bedarf ersetzen.

Kosten je Quadratmeter Bodenfläche

Leistung	Preis, brutto	Bezugsgröße
Ausgleichsschüttung und Trittschalldämmung	15–30 €	je m² Bodenfläche
Trockenestrich	40–70 €	je m² Bodenfläche
Fußbodenheizung im Trockensystem	70–120 €	je m² Bodenfläche
Vinyl verlegen	25–45 €	je m² Bodenfläche
Parkett verlegen	35–70 €	je m² Bodenfläche
Parkett oder Dielen schleifen und versiegeln	25–45 €	je m² Bodenfläche
Fliesen verlegen bis 30 × 60 cm	45–75 €	je m², ohne Material
Dachboden räumen, Verschläge zurückbauen	25–60 €	je m² Grundfläche

Die Zahlen sind Bruttorichtwerte, gültig im September 2026. Ein Dachgeschoss mit 60 m² Bodenfläche kostet für Schüttung, Trittschalldämmung und Trockenestrich zusammen 3.300 bis 6.000 Euro. Der Belag kommt als eigene Position dazu. Entstehen im selben Dach zwei oder drei Wohnungen, weisen wir jede Schicht je Einheit aus, damit auch die Teilungsplanung klare Posten hat. Rechnet man den Ausbau aus dem leeren Dach, stecken erfahrungsgemäß rund 10 Prozent der Summe in Estrich, Boden und Fliesen. Bei fertiger Hülle sind es für Boden und Fliesen etwa 16 Prozent.

Das Angebot rechnen wir nach den tatsächlichen Flächen im Dachgeschoss. Jede Schicht steht darin mit Fläche und Preis, damit Sie sehen, was der Boden unter dem Belag kostet.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Ein Boden im Takt des Ausbaus

Ein Dachgeschoss mit rund 60 m² Grundfläche entsteht erfahrungsgemäß in 10 bis 16 Wochen, bei fertiger Hülle in 6 bis 10 Wochen. Der Boden taucht darin zweimal auf: der Estrich früh, der Belag spät. So sieht die Reihenfolge aus:

Räumen: Verschläge und alter Belag kommen raus, die Füllung der Decke wird beurteilt.
Prüfung: Der Tragwerksplaner gibt Balkenlage und Aufbau frei.
Leitungen: Heizung, Wasser und Leerrohre liegen in der späteren Schüttungsebene.
Unterbau: Rieselschutz, Ausgleichsschüttung, Trittschalldämmung und Randstreifen.
Estrich: Trockenestrich, im Bad für Fliesen, auf Wunsch mit Heizsystem.
Oberflächen: Bad, Spachtel und Anstrich folgen auf dem geschützten Estrich.
Belag: Vinyl, Parkett oder Fliese, danach Sockelleisten, Übergänge, Türen und Treppe.

Weil Trockenestrich kein Wasser mitbringt, entfällt die wochenlange Trocknung eines Zementestrichs. Das hält den Zeitplan kurz und die Holzdecke trocken. Den Estrich decken wir nach dem Einbau ab, damit die folgenden Gewerke ihn nicht beschädigen.

Wo ein Bodenaufbau teuer wird

Die Höhe wird nicht bis zur Treppe gerechnet. Dann passt die letzte Stufe nicht, und Treppe oder Estrich müssen nachgebessert werden.
Ein Randstreifen fehlt. Schon eine kleine Schallbrücke trägt Schritte in die Wohnung darunter, und das lässt sich später nur mit Aufbruch beheben.
Die Schüttung liegt ohne Rieselschutz. Feines Material rieselt dann durch die Dielenfugen auf die Stuckdecke der Nachbarn.
Morsche Balkenköpfe bleiben unentdeckt. Wer sie erst nach dem Estrich findet, baut den Boden zweimal.
Auf der Holzdecke wird nass gearbeitet. Feuchte aus dem Estrich zieht in die Balken und verzögert alle folgenden Gewerke.

Brandschutz, Schallschutz und Statik nach Bauordnung

Die Balkenlage zwischen Bestand und neuem Dachgeschoss muss beim Ausbau feuerhemmend ausgeführt werden, geregelt in § 48 Abs. 6 BauO Bln. Ältere Fachliteratur mit Bezug auf Entscheidungshilfen der Berliner Bauaufsicht nennt oft eine nichtbrennbare Schicht auf der Oberseite der obersten Holzbalkendecke. Ob der Trockenestrich diese Rolle übernimmt, legt der Brandschutznachweis fest. Wir bauen den Boden so auf, wie der Planer ihn dort beschreibt.

Nach § 48 Abs. 5 BauO Bln müssen bestehende Bauteile beim Dachausbau den Schallschutz nach § 15 nicht erfüllen. Die Erleichterung betrifft den Bestand, den neuen Aufbau stimmt der Planer auf den Schallschutz ab. Wir planen den Trittschall ohnehin sorgfältig, weil die Nachbarn unter dem Dach jeden Tag damit leben.

In Häusern der Gebäudeklassen 4 und 5 prüft die Bauaufsicht die Standsicherheit. Das Gewicht von Schüttung, Estrich und Belag gehört deshalb in die Berechnung zur Tragfähigkeit der Decke. Die tragende Decke ist nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum, und Eingriffe in ihre Füllung oder ihre Balken beschließt die Eigentümergemeinschaft.

Ingenieur prüft freigelegte Holzbalken einer alten Decke

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Unsere Böden entstehen dort, wo im Dach eines Hauses ganze Wohnungen gebaut werden. Bei den folgenden Wünschen hilft Ihnen ein anderer Betrieb schneller:

Die alte Füllung oder ein Belagkleber steht unter Schadstoffverdacht. Untersuchung, Ausbau und Freimessung übernimmt ein Fachbetrieb als eigenen Auftrag.
Es soll nur eine Bodentreppe aus dem Baumarkt in die Luke. Solche Treppen sind für den Selbsteinbau gedacht, wir bauen Treppen im Rahmen eines Ausbaus.
In einer bewohnten Etagenwohnung soll nur der Belag getauscht werden. Das übernimmt ein Bodenleger, der Einzelaufträge in Wohnungen fährt.
Gesucht wird eine Küchen- oder Möbelplanung ohne Bauarbeiten. Dafür sind Küchenstudio oder Tischlerei die richtigen Partner.

Böden unter Dächern zwischen Spandau und Köpenick

In der Wilhelmstadt und der Altstadt von Spandau bauen wir Böden auf die Balkenlagen gründerzeitlicher Mietshäuser, oft für zwei oder drei Wohnungen im selben Dach. In Tegel und Wittenau in Reinickendorf stehen Mietshäuser, deren Dachräume wir zu mehreren Einheiten ausbauen. In Baumschulenweg in Treptow liegen Mietshäuser der 1920er mit steilem Satteldach und Kehlbalken.

In der Victoriastadt in Lichtenberg entstehen unter dem Dach neue Einheiten über bewohnten Etagen, und der Schallschutz zu den Mietern steht im Mittelpunkt. Die Altbauten der Köpenicker Altstadt in Köpenick bringen alte Balken mit, deren Auflager wir genau ansehen. In den Zeilenbauten der 1950er und 1960er in Steglitz planen wir besonders flache Aufbauten, weil das flach geneigte Dach wenig Höhe lässt.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Holzboden auf Estrich und Heizung: Parkett unter dem Dach und das Raumklima dort.
Ruhe für die Wohnung darunter: Trittschall, Entkopplung und Regenlärm.
Was die alte Decke trägt: Holzbalkendecke, Auflager und Verstärkung.
Fliesen auf dem Dachboden-Estrich: Abdichtung und Großformat im Bad unter der Schräge.
Wände und Brandschutz im Trockenbau: Schrägen, Kniestock und Bekleidung der Balkenlage.
Ebene über den Kehlbalken: Schlaf- oder Stauraum im Spitzboden.

Ihren Boden vor Ort prüfen

Beim kostenlosen Termin schauen wir uns auf dem Dachboden die Balkenlage an, prüfen das Gefälle der Decke und öffnen bei Bedarf eine Diele. Anschließend bekommen Sie einen Festpreis mit jeder Schicht einzeln. Erste Fragen zu Höhe und Aufbau klären wir am Telefon unter 030 7593 9913, Mo–Fr 7–18 Uhr. Im Formular auf dieser Seite nennen Sie uns Grundfläche, Baujahr des Hauses und die Zahl der geplanten Wohnungen.

Häufige Fragen

Was kostet der Bodenaufbau für eine neue Dachwohnung mit 60 m², noch ohne Belag?

Ausgleichsschüttung mit Trittschalldämmung liegt erfahrungsgemäß bei 15 bis 30 Euro je m², Trockenestrich bei 40 bis 70 Euro. Zusammen macht das bei 60 m² dann 3.300 bis 6.000 Euro. Der Belag kommt als eigene Position dazu.

Unser Dachboden hängt in der Mitte 4 cm durch. Kann man darauf einen ebenen Boden bauen?

Ja, eine Ausgleichsschüttung nimmt solche Unterschiede auf, bevor der Trockenestrich darauf kommt. Vorher sieht sich der Tragwerksplaner an, warum die Decke durchhängt. Erst wenn die Balkenlage freigegeben ist, bauen wir den Boden auf.

Warum kein Zementestrich auf der Holzbalkendecke im Dach?

Ein Zementestrich bringt viel Wasser und Gewicht auf die alte Balkenlage und braucht wochenlang zum Trocknen. Trockenestrich bleibt leicht, trocken und ist schnell belegbar. Der Quadratmeter liegt dabei erfahrungsgemäß bei 40 bis 70 Euro.

Hören die Mieter im vierten Stock später jeden Schritt aus der neuen Wohnung?

Eine Trittschalldämmung unter dem Estrich und Randstreifen an jeder Wand nehmen den größten Teil davon weg. Wichtig ist, dass keine Schraube und kein Rohr den Estrich mit der Decke verbindet. Schüttung und Trittschalldämmung kosten zusammen 15 bis 30 Euro je m².

Kann die alte Lehmschüttung von 1900 in der Decke bleiben?

Das entscheidet der Tragwerksplaner. Die alte Schüttung dämpft Schall gut, bringt aber Gewicht mit. Bleibt sie liegen, prüfen wir den Rieselschutz, damit nichts durch die Dielenfugen nach unten fällt.

Geht eine Fußbodenheizung auf der Holzbalkendecke unter dem Dach?

Ja, als Trockensystem, das in den Estrichaufbau integriert wird. Je m² Bodenfläche sind dafür erfahrungsgemäß 70 bis 120 Euro anzusetzen. Leitungen und Anschluss übernehmen unsere eigenen Leute aus Sanitär und Heizung.

Welcher Belag passt in Dachwohnungen, die vermietet werden sollen?

Vinyl ist dünn, fußwarm und hält viele Mieterwechsel aus, das Verlegen kostet erfahrungsgemäß 25 bis 45 Euro je m². Parkett liegt beim Verlegen bei 35 bis 70 Euro je m². Beide passen auf Trockenestrich und lassen sich mit Fußbodenheizung kombinieren.

Verlieren wir durch den höheren Boden Wohnfläche unter der Schräge?

Ja, ein wenig, denn nach WoFlV zählen Flächen erst ab 2 m Höhe voll. Bei 45 Grad Neigung wandert diese Linie mit jedem Zentimeter Aufbau einen Zentimeter in den Raum. Deshalb planen wir den Aufbau so flach, wie Statik und Schallschutz es zulassen.

Unser Wohnblock von 1930 hat einen niedrigen Kniestock. Zählt da jeder Zentimeter Boden?

Ja, in einem flachen Dach verschiebt jeder Zentimeter die Stehhöhe spürbar. Aufenthaltsräume im Dachraum brauchen nach § 47 BauO Bln 2,20 m über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Deshalb legen wir die Aufbauhöhe für alle Wohnungen fest, bevor der Planer die Grundrisse zeichnet.

Bekomme ich Estrich, Belag und Sockelleisten aus einer Hand?

Ja, den ganzen Boden bauen wir aus einer Hand, von der Schüttung bis zur letzten Leiste. Er steht im selben Vertrag wie Dach, Bad und Treppe. Ein Bauleiter stimmt die Höhen mit Türen und Treppe ab.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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