Dachgeschossausbau Wilmersdorf: Wohnungen mit Galerie

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Große Dachräume über Wilmersdorfer Wohnungen

Die Eigentümergemeinschaft sitzt zusammen, auf dem Tisch liegen Fotos vom Dachboden: hohe Sparren, eine Kehlbalkenlage in Kopfhöhe, darüber noch einmal Raum bis zum First. So fängt es in Wilmersdorf oft an. Die Dächer hier sind groß, vor allem im Rheingauviertel um den Rüdesheimer Platz. Wer sie ausbaut, bekommt eine oder zwei Wohnungen und häufig eine Galerie dazu.

Ein Dachausbau in Wilmersdorf ist deshalb zu großen Teilen eine Frage der Gemeinschaft. Die meisten Häuser sind längst in Wohnungseigentum aufgeteilt. Wer den Boden nutzen will, braucht einen Beschluss, eine klare Teilungserklärung und einen Plan, den die Versammlung versteht. Die Technik unter dem Dach ist lösbar, wenn diese Grundlage steht.

Drei Wilmersdorfer Ausgangslagen

Drei Ausgangslagen kehren im Wilmersdorfer Altbau wieder. Im Rheingauviertel ist es ein Haus mit Vorgarten, Giebeln und einem steilen Satteldach. Der Dachraum ist durch eine Kehlbalkenlage in zwei Etagen geteilt. Unten reicht die Höhe für Wohnräume, oben für eine Schlafebene. Eine Eigentümerin hat dort ein Sondernutzungsrecht und möchte ihre Wohnung nach oben erweitern.

Nahe dem Ludwigkirchplatz steht ein Gründerzeithaus mit Berliner Dach. Zur Straße zeigt es die steile Pfannenfläche, dahinter ein flaches Dach mit Pappe. Der Dachraum gehört noch der Gemeinschaft, und die Versammlung will ihn als Rohling verkaufen oder selbst ausbauen lassen. Für beide Wege braucht sie zuerst Zahlen.

Nahe dem Volkspark Wilmersdorf gehört einem Eigentümer die oberste Wohnung eines Mietshauses aus den frühen 1900er-Jahren. Über dieser Wohnung liegt ein ungenutzter Boden, den er mit Zustimmung der Gemeinschaft dazuziehen möchte. Ob daraus eine Maisonette mit Innentreppe werden kann, klärt sich über Statik, Rettungsweg und die Frage nach dem Erhaltungsgebiet.

Maisonette mit Galerie, Glasbrüstung und Luftraum unter dem Dach

Rheingauviertel und Gründerzeit: zwei Arten, ein Dach zu bauen

Wilmersdorf wuchs um 1900 von einem Dorf zu einer Großstadt. Um den Ludwigkirchplatz, den Nikolsburger Platz und entlang der Bundesallee entstanden Mietshäuser mit Berliner Dach und Mansarde. Ihr Dachraum diente als Trockenboden und ist heute oft schon ausgebaut oder als Rohling verkauft.

Das Rheingauviertel entstand in den 1910er-Jahren nach einem anderen Leitbild. Die Häuser um den Rüdesheimer Platz und die Rüdesheimer Straße erinnern an Landhäuser, mit Vorgärten, Giebeln und hohen Steildächern. Diese Dächer sind als Satteldach mit Kehlbalkenlage gebaut. Dadurch entstehen größere und gleichmäßigere Dachräume als unter dem Berliner Dach.

Kehlbalken, Decke, Leitungen: Technik im Wilmersdorfer Dach

Was die Kehlbalkenlage für die Stehhöhe bedeutet

Die Kehlbalken liegen je nach Haus etwa in Kopfhöhe oder etwas darüber. Unter ihnen entsteht der Hauptraum, über ihnen der Spitzboden. § 47 BauO Bln setzt für Aufenthaltsräume unter dem Dach 2,20 Meter lichte Höhe voraus, und zwar über mindestens die Hälfte der Netto-Raumfläche. Raumteile mit einer Höhe bis 1,50 Meter zählen für diese Rechnung nicht mit. In den hohen Dächern des Rheingauviertels wird dieser Wert meist gut erreicht.

Die Holzbalkendecke unter dem großen Boden

Unter dem Dachraum liegt eine Holzbalkendecke, die bisher nur Speicherlast trug. Mit Estrich, Bad und Möbeln kommt mehr Gewicht dazu, und auch der Trittschall zur Wohnung darunter wird zum Thema. Der Tragwerksplaner rechnet die Balken nach und legt fest, ob Verstärkungen nötig sind. Die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss muss nach § 48 Abs. 6 feuerhemmend sein.

Leitungswege durch vier oder fünf Geschosse

Bad und Küche unter dem Dach brauchen Anschluss an die Steigleitungen. Wir legen die neuen Leitungen dorthin, wo die vorhandenen Stränge enden, und planen das Bad möglichst darüber. Steigleitungen zu erneuern oder zu verlängern kostet erfahrungsgemäß 800 bis 1.500 Euro je Geschoss und Strang. Den Heizkreis mit zwei bis vier Heizkörpern ins Dach zu verlängern, liegt bei 3.500 bis 8.000 Euro.

Der Rettungsweg hinter dem Vorgarten

Führt der zweite Rettungsweg über Geräte der Feuerwehr, zählt der Abstand zur Fahrbahn. Bei Brüstungen ab 8 Metern muss die Aufstellfläche der Drehleiter nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr 3 bis 12 Meter vor der Fassade liegen. Ein tiefer Vorgarten kann diesen Rahmen sprengen. Dann plant der Architekt einen anderen Weg, zum Beispiel über die Hofseite oder als zweiten baulichen Rettungsweg.

Dämmen im großen Steildach

Hohe Sparren lassen viel Platz für Dämmung zwischen und unter den Sparren. Nach dem GModG gilt für erneuerte Dachflächen einschließlich Gauben ein U-Wert von höchstens 0,24. Die Dämmung von Dachflächen fördert die BEG Einzelmaßnahmen mit 15 Prozent, wenn die Schrägdachfläche U 0,14 erreicht. Den Antrag für diese Dämmung stellen Sie vor Vorhabenbeginn, zusammen mit einem Energieeffizienz-Experten.

Maler streicht eine Dachschräge mit der Rolle

Die Galerie im Kehlbalkenraum

Wer in Wilmersdorf unter einem hohen Steildach steht, schaut fast immer nach oben. Über den Kehlbalken liegt ein Raum, der als Schlafebene, Lesegalerie oder Stauraum taugt. Für die Galerie öffnen wir einen Teil der Kehlbalkenlage und verbinden beide Ebenen mit einer Raumspartreppe oder einer geraden Holztreppe. Der Rest der Balkenlage bleibt und trägt den neuen Boden.

Offene Kanten brauchen eine Umwehrung von mindestens 0,90 Metern Höhe nach § 38 BauO Bln. Lücken in der Brüstung sind nach § 38 in einer Richtung auf 12 Zentimeter begrenzt. Für die Wohnfläche nach WoFlV zählt die Galerie nur dort, wo mindestens 1 Meter Höhe ist. Eine Treppe mit mehr als drei Steigungen rechnet ebenfalls nicht zur Wohnfläche.

Die Galerie spielt ihre Stärke aus, wenn der Hauptraum unten offen bleibt. Dann fällt Licht aus den Dachfenstern bis in die Wohnung, und der Raum wirkt deutlich höher. Wo der Spitzboden zu niedrig für eine Schlafebene ist, wird er zum Stauraum mit Luke in der Wand.

fertige Satteldachgaube mit Zinkeindeckung auf einem Altbaudach

Ausbauen, wenn das Haus einer Gemeinschaft gehört

Auch wenn ein Eigentümer den Boden nutzen darf, gehören Dach und tragende Decken nach § 5 Abs. 2 WEG der Gemeinschaft. Nach Einschätzung des Verbands Wohnen im Eigentum reicht ein Sondernutzungsrecht allein in der Regel nicht für einen Ausbau. Soll aus Abstellfläche Wohnraum werden, wird die Teilungserklärung meist geändert und im Grundbuch eingetragen. Das erledigt der Notar mit den Plänen des Architekten.

Über die bauliche Veränderung selbst beschließt die Versammlung nach § 20 WEG. Nicht beschlossen werden darf, was die Anlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer gegenüber den anderen unbillig schlechter stellt. Wir bereiten für die Verwaltung eine Baubeschreibung, einen Bauzeitenplan und ein Angebot nach Gewerken vor. Damit kann die Versammlung über ein konkretes Vorhaben abstimmen statt über eine Idee.

Wird die neue Dachwohnung später verkauft, greift die stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB für diese Fläche nicht. Sie nimmt Flächen aus, auf denen zusätzlicher Wohnraum entsteht, und der Senat nennt dafür ausdrücklich den Dachausbau.

Arbeitsplatz im Fenster einer breiten Gaube im ausgebauten Dachgeschoss

Was zwischen Fehrbelliner Platz und Rüdesheimer Platz gebaut wird

Ein Boden unter dichtem Dach wird zur Wohnung, mit neuer Dämmung und neuen Dachfenstern. Im Rheingauviertel kommt oft die Galerie dazu. Gemeinschaften, die ihren Boden als Rohling verkaufen wollen, brauchen dafür vorab eine Kostenschätzung für den späteren Ausbau. Käufer solcher Rohlinge bringen Teilungserklärung und Kaufvertrag mit.

Häufig sind auch Erweiterungen der obersten Wohnung nach oben. Die Seite zur Maisonette aus Wohnung und Dach beschreibt, was dafür baulich und rechtlich zusammenkommen muss. Wo nur Stauraum gebraucht wird, genügt der Ausbau des Spitzbodens oder ein Schrank im Kniestock.

Kosten für den Wilmersdorfer Dachausbau

Leistung	So sieht es in Wilmersdorf oft aus	Spanne brutto	Bezug
Dach dicht, innen unausgebaut	Gründerzeithaus am Ludwigkirchplatz	1.400–2.100 €	je m² Grundfläche
Ausbau mit neuer Dämmung und Dachfenstern	Steildach im Rheingauviertel	1.800–2.600 €	je m² Grundfläche
Spitzboden als Schlaf- oder Leseebene, ohne Treppe	Galerie über den Kehlbalken	700–1.300 €	je m² Grundfläche
Anbindung einer neuen Wohnung an die Steigleitungen	zweite Wohnung im großen Dach	2.500–5.000 €	je Wohnung
Zwischen- und Untersparrendämmung, Gipskarton Q2	Schrägen im großen Satteldach	140–220 €	je m² Dachfläche

Die Zahlen sind Richtwerte je nach Objekt, brutto, Stand September 2026. Beim Ausbau zählt die Grundfläche des Dachgeschosses, bei der Dämmung die Dachfläche. Unter einer 45-Grad-Schräge misst die Dachfläche etwa das 1,4-Fache der Fläche darunter. Kommt ein Bad dazu, steigt der Ausbaupreis um 15 Prozent, bei einer neuen Treppe samt Deckendurchbruch um 12 Prozent. Gebühren der Behörde und Prüfingenieur sind darin nicht enthalten.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Verfahren, Erhaltungsgebiet und Denkmal in Wilmersdorf

Wo kein Bebauungsplan gilt, sondern § 34 BauGB, braucht der Wohnungsausbau im Dach keine Baugenehmigung. § 62 BauO Bln stellt ihn frei, neue Gauben eingeschlossen. Gilt ein qualifizierter Bebauungsplan, ist die Freistellung ebenso möglich, wenn der Ausbau ihm nicht widerspricht. Die Unterlagen reicht ein bauvorlageberechtigter Architekt ein, und nach einem Monat darf der Bau beginnen. Bis dahin darf die Behörde noch ein vereinfachtes Verfahren anordnen. So steht es im September 2026 in der Bauordnung. Vor dem Angebot fragen wir beim Architekten und bei der Bauaufsicht nach, ob das für Ihr Haus so bleibt.

Neun soziale Erhaltungsgebiete zählt der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf. Für Häuser in diesen Gebieten redet die Stadtplanung des Bezirks zusätzlich mit. Das Bezirksamt bezeichnet den Dachausbau dabei als in der Regel genehmigungsfähig. Die Zusammenlegung einer Bestandswohnung mit neuem Dachraum zur Maisonette ist in diesen Gebieten nicht genehmigungsfähig.

Einzelne Häuser und Ensembles stehen unter Denkmalschutz. Für sie gibt das Landesdenkmalamt vor, dass Traufe, First und Dachneigung unverändert bleiben und zur Straße keine Einschnitte entstehen. Ob Ihr Haus betroffen ist, fragen wir vor der Planung bei der Unteren Denkmalschutzbehörde ab.

Baustelle hinter dem Vorgarten

Der Vorgarten ist schön, auf der Baustelle ist er ein Hindernis. Ein Kran muss über ihn hinweg reichen, ein Materialaufzug steht am besten auf der Hofseite. Pflanzen und Zaun schützen wir oder bauen sie mit Absprache vorübergehend zurück. Für Container und Kran beantragen wir eine Halteverbotszone vor dem Haus.

Im bewohnten Haus decken wir Treppenstufen und Geländer ab und hängen einen Plan mit den lauten Tagen aus. Kurze Abschaltungen von Wasser oder Strom für die Leitungen kündigen wir einige Tage vorher an. Unsere Kolonnen starten in Berlin-Lankwitz und bleiben dann am Stück auf der Baustelle. Die Anfahrt steckt bereits im Festpreis.

Sanitär und Heizung, Fliesen, Stuck und Malerarbeiten erledigen unsere eigenen Leute. Dach, Zimmerei für Galerie und Gauben sowie die Elektroinstallation liegen bei festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren Dächer ausbauen. Alle stehen im selben Bauzeitenplan und hören auf denselben Bauleiter. Für die Gemeinschaft bleibt es ein Vertrag mit uns.

Zeitplan vom Beschluss bis zum Einzug

Vor dem Beschluss steht der erste Termin unter Ihrem Dach, und der kostet nichts. Danach folgen Statik, Planung und die Unterlagen für die Bauaufsicht, zusammen meist 2 bis 6 Monate. Nach Vorlage der Unterlagen wartet die Freistellung einen Monat. Dann läuft die Baustelle in festen Abschnitten.

In den ersten Wochen wird geräumt, gedämmt und die Hülle mit Dachfenstern geschlossen. Es folgen Leitungen, Trockenbau und Brandschutzbekleidung, danach Estrich, Bad und Fliesen. Zum Schluss kommen Oberflächen, Boden, Türen und die Treppe zur Galerie. Rund 60 Quadratmeter Grundfläche sind nach 10 bis 16 Wochen fertig, eine Dämmung von 80 Quadratmetern Dachfläche allein dauert 1 bis 2 Wochen. Die Abnahme machen wir gemeinsam, mit Protokoll und den Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Eine Bodentreppe aus dem Baumarkt zum Selbsteinbau: Das ist ein Kauf für den Selbsteinbau. Wir setzen feste Treppen, die zu einem ausgebauten Raum führen.
Küchen- oder Möbelplanung ohne Bauleistung: Einrichtungshäuser und Schreiner planen das unabhängig von uns.
Neueindeckung des Steildachs, ein neues Dachfenster oder eine einzelne Gaube am bewohnten Einfamilienhaus: Ohne Ausbau einer ganzen Einheit ist ein Dachdeckerbetrieb der passende Ansprechpartner.
Bauvorlagen, Statik und Brandschutznachweis: Diese Unterlagen stellen Architekt und Tragwerksplaner aus, wir binden beide ein.

Einsatzgebiet: Wilmersdorf und die Bezirke daneben

Wir bauen im Rheingauviertel, am Prager Platz und am Ludwigkirchplatz. Dazu kommen die Straßen um den Fehrbelliner Platz, den Volkspark Wilmersdorf und die Bundesallee. Auch in Schmargendorf und Halensee sind unsere Kolonnen unterwegs.

Nördlich schließt Charlottenburg mit seinen hohen Mansarden an. Im Osten liegt Schöneberg mit dem Bayerischen Viertel. Südöstlich beginnt Friedenau, wo Türmchen und Ziergiebel die Dachräume prägen. Im Südwesten folgt Zehlendorf mit Villen und Landhäusern. Südlich grenzt Steglitz an, wo Nachkriegsdächer neben Altbau stehen.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Den Spitzboden nutzen: Schlafebene, Leseplatz oder Stauraum über den Kehlbalken.
Wohnfläche unter der Schräge: der Rechner für WoFlV und Stehhöhe.
Treppen für den Dachboden: welche Treppe in welchen Grundriss passt.
Rohling kaufen: Teilungserklärung, Ausbaurecht und Preise des Gutachterausschusses.
Genehmigung in Berlin: Freistellung, vereinfachtes Verfahren und Unterlagen.

Das Wilmersdorfer Dach gemeinsam ansehen

Der erste Schritt ist ein Rundgang unter Ihrem Dach, gern mit Verwaltung oder Beirat. Wir sehen uns Kehlbalken, Decke und Zugang an und sagen Ihnen, wie viele Einheiten der Dachraum hergibt. Der Termin kostet nichts. Für die Versammlung bekommen Sie danach Zahlen, auf die sich ein Beschluss stützen kann. Für die Terminabsprache wählen Sie 030 7593 9913, wir sind Mo–Fr 7–18 Uhr am Apparat. Schriftliche Anfragen nehmen wir über das Anfrageformular auf dieser Seite entgegen.

Häufige Fragen

Wir haben ein Sondernutzungsrecht am Dachboden. Dürfen wir damit ausbauen?

Nach Einschätzung des Verbands Wohnen im Eigentum reicht ein Sondernutzungsrecht allein in der Regel nicht für den Ausbau. Das Dach bleibt Gemeinschaftseigentum, und aus Abstellfläche soll Wohnraum werden. Dafür braucht es einen Beschluss der Gemeinschaft und meist eine Änderung der Teilungserklärung. Wir sehen uns die Unterlagen beim ersten Termin mit Ihnen an.

Was kostet eine Galerie über den Kehlbalken mit 20 Quadratmetern?

Eine Schlaf- oder Leseebene über den Kehlbalken liegt nach unseren Erfahrungswerten bei 700 bis 1.300 Euro je Quadratmeter Grundfläche. Eine Galerie mit 20 Quadratmetern kommt so auf 14.000 bis 26.000 Euro, die Treppe nicht eingerechnet. Eine Raumspartreppe aus Holz kommt mit 2.800 bis 5.000 Euro dazu.

Dürfen die Kehlbalken raus, damit wir mehr Kopfhöhe haben?

Kehlbalken halten die Sparrenpaare zusammen und gehören zum Tragwerk des Dachs. Ob sie höher gesetzt, ersetzt oder anders abgefangen werden, entscheidet der Tragwerksplaner. Oft lässt sich die Galerie so planen, dass die Kehlbalken an ihrem Platz bleiben und den Boden der oberen Ebene tragen.

Wie viel Wohnfläche bringt ein Dachboden mit 80 Quadratmetern Grundfläche?

Das hängt vor allem an Kniestock und Dachneigung. Im Beispiel unseres Rechners ergeben 80 Quadratmeter bei 0,80 Meter Kniestock und 45 Grad Neigung 66,0 Quadratmeter Wohnfläche. Flächen ab 2 Metern Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, darunter gar nicht.

Müssen beim Dachausbau alle Eigentümer unterschreiben?

Bauliche Veränderungen beschließt die Versammlung heute nach § 20 WEG. Einen Anspruch auf Gestattung hat ein Eigentümer, wenn alle einverstanden sind, die über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Ältere Ratgeber, die jede Unterschrift verlangen, beschreiben die Lage vor der WEG-Reform.

Liegt das Rheingauviertel in einem Milieuschutzgebiet?

Im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf gibt es neun soziale Erhaltungsgebiete. Die Senatsverwaltung führt dazu eine Straßenliste, in der wir vor jedem Entwurf nachsehen. Im Gebiet ist neben den Bauunterlagen ein Antrag nach Erhaltungsrecht nötig, selbst wenn die Bauordnung den Ausbau freistellt.

Wie lange dauert es vom Beschluss bis zum Einzug?

Nach dem Beschluss folgen Statik und Unterlagen, und in der Freistellung darf frühestens einen Monat nach Vorlage gebaut werden. Die Bauzeit liegt für rund 60 Quadratmeter bei 10 bis 16 Wochen. Planung, Nachweise und Beschlüsse zusammen brauchen meist 2 bis 6 Monate Vorlauf.

Wird die Dämmung unseres Steildachs gefördert?

Die Dämmung von Dachflächen fördert die BEG Einzelmaßnahmen mit 15 Prozent. Anrechenbar sind für die Dämmung bis 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, bei mindestens 300 Euro Investition. Die gedämmte Schrägdachfläche muss dafür U 0,14 erreichen, und der Antrag läuft vor Beginn mit einem Energieeffizienz-Experten.

Unser Haus hat einen tiefen Vorgarten. Erreicht die Drehleiter das Dachfenster?

Nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr muss die Aufstellfläche bei Brüstungen ab 8 Metern 3 bis 12 Meter vor der Fassade liegen. Ein tiefer Vorgarten kann diesen Abstand überschreiten. Dann plant der Architekt den zweiten Rettungsweg anders, etwa über die Hofseite oder baulich.

Dürfen wir die neue Dachwohnung später als Eigentumswohnung verkaufen?

Die Berliner Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB nimmt Flächen aus, auf denen zusätzlicher Wohnraum entsteht, ausdrücklich auch den Dachausbau. Für die neue Einheit wird die Teilungserklärung in der Regel geändert und im Grundbuch eingetragen. Liegt das Haus im Milieuschutzgebiet, ist offen, ob dabei der Umwandlungsvorbehalt nach § 172 BauGB greift. Das übernimmt der Notar, wir liefern ihm die Pläne des Architekten zu.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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