Große Dachräume über Wilmersdorfer Wohnungen
Die Eigentümergemeinschaft sitzt zusammen, auf dem Tisch liegen Fotos vom Dachboden: hohe Sparren, eine Kehlbalkenlage in Kopfhöhe, darüber noch einmal Raum bis zum First. So fängt es in Wilmersdorf oft an. Die Dächer hier sind groß, vor allem im Rheingauviertel um den Rüdesheimer Platz. Wer sie ausbaut, bekommt eine Wohnung und häufig eine Galerie dazu.
Ein Dachausbau in Wilmersdorf ist deshalb zu großen Teilen eine Frage der Gemeinschaft. Die meisten Häuser sind längst in Wohnungseigentum aufgeteilt. Wer den Boden nutzen will, braucht einen Beschluss, eine klare Teilungserklärung und einen Plan, den die Versammlung versteht. Die Technik unter dem Dach ist lösbar, wenn diese Grundlage steht.
Drei Wilmersdorfer Ausgangslagen
Diese drei Fälle kommen in Wilmersdorf regelmäßig auf unseren Tisch. Im Rheingauviertel ist es ein Haus mit Vorgarten, Giebeln und einem steilen Satteldach. Der Dachraum ist durch eine Kehlbalkenlage in zwei Etagen geteilt. Unten reicht die Höhe für Wohnräume, oben für eine Schlafebene. Eine Eigentümerin hat dort ein Sondernutzungsrecht und möchte ihre Wohnung nach oben erweitern.
Nahe dem Ludwigkirchplatz steht ein Gründerzeithaus mit Berliner Dach. Zur Straße zeigt es die steile Pfannenfläche, dahinter ein flaches Dach mit Pappe. Der Dachraum gehört noch der Gemeinschaft, und die Versammlung will ihn als Rohling verkaufen oder selbst ausbauen lassen. Für beide Wege braucht sie zuerst Zahlen.
Nahe dem Volkspark Wilmersdorf wohnt eine Familie im obersten Geschoss eines Hauses aus den frühen 1900er-Jahren. Über ihrer Wohnung liegt ein ungenutzter Boden, der zur Wohnung gezogen werden soll. Ob daraus eine Maisonette mit Innentreppe werden kann, klärt sich über Statik, Rettungsweg und die Frage nach dem Erhaltungsgebiet.
Rheingauviertel und Gründerzeit: zwei Arten, ein Dach zu bauen
Wilmersdorf wuchs um 1900 von einem Dorf zu einer Großstadt. Um den Ludwigkirchplatz, den Nikolsburger Platz und entlang der Bundesallee entstanden Mietshäuser mit Berliner Dach und Mansarde. Ihr Dachraum diente als Trockenboden und ist heute oft schon ausgebaut oder als Rohling verkauft.
Das Rheingauviertel entstand in den 1910er-Jahren nach einem anderen Leitbild. Die Häuser um den Rüdesheimer Platz und die Rüdesheimer Straße erinnern an Landhäuser, mit Vorgärten, Giebeln und hohen Steildächern. Diese Dächer sind als Satteldach mit Kehlbalkenlage gebaut. Dadurch entstehen größere und gleichmäßigere Dachräume als unter dem Berliner Dach.
Kehlbalken, Decke, Leitungen: Technik im Wilmersdorfer Dach
Was die Kehlbalkenlage für die Stehhöhe bedeutet
Die Kehlbalken liegen je nach Haus etwa in Kopfhöhe oder etwas darüber. Unter ihnen entsteht der Hauptraum, über ihnen der Spitzboden. § 47 BauO Bln setzt für Aufenthaltsräume unter dem Dach 2,20 Meter lichte Höhe voraus, und zwar über mindestens die Hälfte der Netto-Raumfläche. Raumteile mit einer Höhe bis 1,50 Meter zählen für diese Rechnung nicht mit. In den hohen Dächern des Rheingauviertels wird dieser Wert meist gut erreicht.
Die Holzbalkendecke unter dem großen Boden
Unter dem Dachraum liegt eine Holzbalkendecke, die bisher nur Speicherlast trug. Mit Estrich, Bad und Möbeln kommt mehr Gewicht dazu, und auch der Trittschall zur Wohnung darunter wird zum Thema. Der Tragwerksplaner rechnet die Balken nach und legt fest, ob Verstärkungen nötig sind. Die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss muss nach § 48 Abs. 6 feuerhemmend sein.
Leitungswege durch vier oder fünf Geschosse
Bad und Küche unter dem Dach brauchen Anschluss an die Steigleitungen. Wir legen die neuen Leitungen dorthin, wo die vorhandenen Stränge enden, und planen das Bad möglichst darüber. Steigleitungen zu erneuern oder zu verlängern kostet erfahrungsgemäß 800 bis 1.500 Euro je Geschoss und Strang. Den Heizkreis mit zwei bis vier Heizkörpern ins Dach zu verlängern, liegt bei 3.500 bis 8.000 Euro.
Der Rettungsweg hinter dem Vorgarten
Führt der zweite Rettungsweg über Geräte der Feuerwehr, zählt der Abstand zur Fahrbahn. Bei Brüstungen ab 8 Metern muss die Aufstellfläche der Drehleiter nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr 3 bis 12 Meter vor der Fassade liegen. Ein tiefer Vorgarten kann diesen Rahmen sprengen. Dann plant der Architekt einen anderen Weg, zum Beispiel über die Hofseite oder als zweiten baulichen Rettungsweg.
Dämmen im großen Steildach
Hohe Sparren lassen viel Platz für Dämmung zwischen und unter den Sparren. Nach dem GModG gilt für erneuerte Dachflächen einschließlich Gauben ein U-Wert von höchstens 0,24. Die Dämmung von Dachflächen fördert die BEG Einzelmaßnahmen mit 15 Prozent, wenn die Schrägdachfläche U 0,14 erreicht. Den Antrag für diese Dämmung stellen Sie vor Vorhabenbeginn, zusammen mit einem Energieeffizienz-Experten.
Die Galerie im Kehlbalkenraum
Wer in Wilmersdorf unter einem hohen Steildach steht, schaut fast immer nach oben. Über den Kehlbalken liegt ein Raum, der als Schlafebene, Lesegalerie oder Stauraum taugt. Für die Galerie öffnen wir einen Teil der Kehlbalkenlage und verbinden beide Ebenen mit einer Raumspartreppe oder einer geraden Holztreppe. Der Rest der Balkenlage bleibt und trägt den neuen Boden.
Offene Kanten brauchen eine Umwehrung von mindestens 0,90 Metern Höhe nach § 38 BauO Bln. Lücken in der Brüstung sind nach § 38 in einer Richtung auf 12 Zentimeter begrenzt. Für die Wohnfläche nach WoFlV zählt die Galerie nur dort, wo mindestens 1 Meter Höhe ist. Eine Treppe mit mehr als drei Steigungen rechnet ebenfalls nicht zur Wohnfläche.
Die Galerie spielt ihre Stärke aus, wenn der Hauptraum unten offen bleibt. Dann fällt Licht aus den Dachfenstern bis in die Wohnung, und der Raum wirkt deutlich höher. Wo der Spitzboden zu niedrig für eine Schlafebene ist, wird er zum Stauraum mit Luke in der Wand.
Ausbauen, wenn das Haus einer Gemeinschaft gehört
Auch wenn ein Eigentümer den Boden nutzen darf, gehören Dach und tragende Decken nach § 5 Abs. 2 WEG der Gemeinschaft. Nach Einschätzung des Verbands Wohnen im Eigentum reicht ein Sondernutzungsrecht allein in der Regel nicht für einen Ausbau. Soll aus Abstellfläche Wohnraum werden, wird die Teilungserklärung meist geändert und im Grundbuch eingetragen. Das erledigt der Notar mit den Plänen des Architekten.
Über die bauliche Veränderung selbst beschließt die Versammlung nach § 20 WEG. Nicht beschlossen werden darf, was die Anlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer gegenüber den anderen unbillig schlechter stellt. Wir bereiten für die Verwaltung eine Baubeschreibung, einen Bauzeitenplan und ein Angebot nach Gewerken vor. Damit kann die Versammlung über ein konkretes Vorhaben abstimmen statt über eine Idee.
Wird die neue Dachwohnung später verkauft, greift die stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB für diese Fläche nicht. Sie nimmt Flächen aus, auf denen zusätzlicher Wohnraum entsteht, und der Senat nennt dafür ausdrücklich den Dachausbau.
Häufige Aufträge zwischen Fehrbelliner Platz und Rüdesheimer Platz
Am häufigsten bauen wir in Wilmersdorf einen Boden unter dichtem Dach zur Wohnung aus, mit neuer Dämmung und neuen Dachfenstern. Im Rheingauviertel kommt oft die Galerie dazu. Gemeinschaften, die ihren Boden als Rohling verkaufen, fragen nach einer Kostenschätzung für den späteren Ausbau. Käufer solcher Rohlinge melden sich dann mit Teilungserklärung und Kaufvertrag.
Häufig sind auch Erweiterungen der obersten Wohnung nach oben. Die Seite zur Maisonette aus Wohnung und Dach beschreibt, was dafür baulich und rechtlich zusammenkommen muss. Wo nur Stauraum gebraucht wird, genügt der Ausbau des Spitzbodens oder ein Schrank im Kniestock.
Kosten für den Wilmersdorfer Dachausbau
| Leistung | So sieht es in Wilmersdorf oft aus | Spanne brutto | Bezug |
|---|---|---|---|
| Dach dicht, innen unausgebaut | Gründerzeithaus am Ludwigkirchplatz | 1.400–2.100 € | je m² Grundfläche |
| Ausbau mit neuer Dämmung und Dachfenstern | Steildach im Rheingauviertel | 1.800–2.600 € | je m² Grundfläche |
| Spitzboden als Schlaf- oder Leseebene, ohne Treppe | Galerie über den Kehlbalken | 700–1.300 € | je m² Grundfläche |
| Raumspartreppe aus Holz | Aufgang zur Galerie | 2.800–5.000 € | je Stück mit Montage |
| Zwischen- und Untersparrendämmung, Gipskarton Q2 | Schrägen im großen Satteldach | 140–220 € | je m² Dachfläche |
Die Zahlen sind Bruttowerte aus unserer Erfahrung mit Stand September 2026. Beim Ausbau zählt die Grundfläche des Dachgeschosses, bei der Dämmung die Dachfläche. Unter einer 45-Grad-Schräge misst die Dachfläche etwa das 1,4-Fache der Fläche darunter. Kommt ein Bad dazu, steigt der Ausbaupreis um 15 Prozent, bei einer neuen Treppe samt Deckendurchbruch um 12 Prozent. Gebühren der Behörde und Prüfingenieur sind darin nicht enthalten.
Verfahren, Erhaltungsgebiet und Denkmal in Wilmersdorf
Wo kein Bebauungsplan gilt, sondern § 34 BauGB, braucht der Wohnungsausbau im Dach keine Baugenehmigung. § 62 BauO Bln stellt ihn frei, neue Gauben eingeschlossen. Gilt ein qualifizierter Bebauungsplan, ist die Freistellung ebenso möglich, wenn der Ausbau ihm nicht widerspricht. Die Unterlagen reicht ein bauvorlageberechtigter Architekt ein, und nach einem Monat darf der Bau beginnen. Bis dahin darf die Behörde noch ein vereinfachtes Verfahren anordnen. So steht es im September 2026 in der Bauordnung. Vor dem Angebot fragen wir beim Architekten und bei der Bauaufsicht nach, ob das für Ihr Haus so bleibt.
Neun soziale Erhaltungsgebiete zählt der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf. Für Häuser in diesen Gebieten redet die Stadtplanung des Bezirks zusätzlich mit. Das Bezirksamt bezeichnet den Dachausbau dabei als in der Regel genehmigungsfähig. Die Zusammenlegung einer Bestandswohnung mit neuem Dachraum zur Maisonette ist in diesen Gebieten nicht genehmigungsfähig.
Einzelne Häuser und Ensembles stehen unter Denkmalschutz. Für sie gibt das Landesdenkmalamt vor, dass Traufe, First und Dachneigung unverändert bleiben und zur Straße keine Einschnitte entstehen. Ob Ihr Haus betroffen ist, fragen wir vor der Planung bei der Unteren Denkmalschutzbehörde ab.
Baustelle hinter dem Vorgarten
Der Vorgarten ist schön, auf der Baustelle ist er ein Hindernis. Ein Kran muss über ihn hinweg reichen, ein Materialaufzug steht am besten auf der Hofseite. Pflanzen und Zaun schützen wir oder bauen sie mit Absprache vorübergehend zurück. Für Container und Kran beantragen wir eine Halteverbotszone vor dem Haus.
Im bewohnten Haus decken wir Treppenstufen und Geländer ab und hängen einen Plan mit den lauten Tagen aus. Kurze Abschaltungen von Wasser oder Strom für die Leitungen kündigen wir einige Tage vorher an. Unsere Kolonnen starten in Lankwitz, haben es von dort nicht weit nach Wilmersdorf und bleiben am Stück auf der Baustelle. Die Anfahrt steckt bereits im Festpreis.
Sanitär und Heizung, Fliesen, Stuck und Malerarbeiten erledigen unsere eigenen Leute. Dach, Zimmerei für Galerie und Gauben sowie die Elektroinstallation liegen bei festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren Dächer ausbauen. Alle stehen im selben Bauzeitenplan und hören auf denselben Bauleiter. Für die Gemeinschaft bleibt es ein Vertrag mit uns. Unser Meisterbetrieb ist Teil der WRS Gruppe, und in dieser Gruppe kommen über 150 Jahre Meisterhandwerk zusammen.
Zeitplan vom Beschluss bis zum Einzug
Vor dem Beschluss steht der kostenlose Termin mit Aufmaß. Danach folgen Statik, Planung und die Unterlagen für die Bauaufsicht, zusammen meist 2 bis 6 Monate. Nach Vorlage der Unterlagen wartet die Freistellung einen Monat. Dann läuft die Baustelle in festen Abschnitten.
In den ersten Wochen wird geräumt, gedämmt und die Hülle mit Dachfenstern geschlossen. Es folgen Leitungen, Trockenbau und Brandschutzbekleidung, danach Estrich, Bad und Fliesen. Zum Schluss kommen Oberflächen, Boden, Türen und die Treppe zur Galerie. Rund 60 Quadratmeter Grundfläche sind nach 10 bis 16 Wochen fertig, eine Dämmung von 80 Quadratmetern Dachfläche allein dauert 1 bis 2 Wochen. Die Abnahme machen wir gemeinsam, mit Protokoll und den Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Eine Bodentreppe aus dem Baumarkt zum Selbsteinbau: Das ist ein Kauf für den Selbsteinbau. Wir setzen feste Treppen, die zu einem ausgebauten Raum führen.
- Küchen- oder Möbelplanung ohne Bauleistung: Einrichtungshäuser und Schreiner planen das unabhängig von uns.
- Neueindeckung des Steildachs als eigener Auftrag: Ohne Ausbau innen ist ein Dachdeckerbetrieb der passende Ansprechpartner.
- Bauvorlagen, Statik und Brandschutznachweis: Diese Unterlagen stellen Architekt und Tragwerksplaner aus, wir binden beide ein.
Einsatzgebiet: Wilmersdorf und die Bezirke daneben
Wir bauen im Rheingauviertel, am Prager Platz und am Ludwigkirchplatz. Dazu kommen die Straßen um den Fehrbelliner Platz, den Volkspark Wilmersdorf und die Bundesallee. Auch in Schmargendorf und Halensee sind unsere Kolonnen unterwegs.
Nördlich schließt Charlottenburg mit seinen hohen Mansarden an. Im Osten liegt Schöneberg mit dem Bayerischen Viertel. Südöstlich beginnt Friedenau, wo Türmchen und Ziergiebel die Dachräume prägen. Im Südwesten folgt Zehlendorf mit Siedlungshäusern und Villen. Südlich grenzt Steglitz an, wo Nachkriegsdächer neben Altbau stehen.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Den Spitzboden nutzen: Schlafebene, Leseplatz oder Stauraum über den Kehlbalken.
- Wohnfläche unter der Schräge: der Rechner für WoFlV und Stehhöhe.
- Treppen für den Dachboden: welche Treppe in welchen Grundriss passt.
- Rohling kaufen: Teilungserklärung, Ausbaurecht und Preise des Gutachterausschusses.
- Genehmigung in Berlin: Freistellung, vereinfachtes Verfahren und Unterlagen.
Den Wilmersdorfer Dachboden gemeinsam ansehen
Der erste Schritt ist ein Rundgang unter Ihrem Dach, gern mit Verwaltung oder Beirat. Wir messen auf, sehen uns Kehlbalken, Decke und Zugang an und sagen, welche Ausgangslage vorliegt. Der Termin kostet nichts. Für die Versammlung bekommen Sie danach Zahlen, auf die sich ein Beschluss stützen kann. Für die Terminabsprache wählen Sie 030 8268 9996, wir sind Mo–Fr 7–18 Uhr am Apparat. Schriftliche Anfragen nehmen wir über das Anfrageformular auf dieser Seite entgegen.
