Wenn im Dachraum Mauerwerk im Weg steht oder fehlt
Der Dachboden ist leer geräumt, und quer durch den Raum stehen drei gemauerte Schornsteinzüge. Links und rechts begrenzen Brandwände den Boden, an einer Stelle führt noch ein alter Durchgang zum Nachbarhaus. Für die Treppe der künftigen Maisonette fehlt in der Decke eine Öffnung, und die Balken darunter müssen abgefangen werden. Solche Lagen sind der Anfang fast jedes Ausbaus im Berliner Altbau.
Maurer- und Betonarbeiten machen unter dem Dach selten die größte Fläche aus. Sie bestimmen aber, wo später Treppe, Bad und Trennwände stehen können. Und sie entscheiden mit über Statik, Brandschutz und Schallschutz der neuen Wohnung.
Wir erledigen diese Arbeiten aus einer Hand, zusammen mit dem übrigen Ausbau. Sie unterschreiben einen Vertrag und bekommen einen Bauzeitenplan, in dem Maurer, Zimmerei und Trockenbau aufeinander folgen. Dachgeschossausbau Berlin ist ein Meisterbetrieb und Teil der WRS Gruppe. Hinter uns steht die WRS Gruppe, die über 150 Jahre Meisterhandwerk bündelt.
Was wir mauern, schneiden und abfangen
Brandwände zu beiden Seiten
Im geschlossenen Block steht das Haus zwischen zwei Brandwänden. Im Dachraum waren sie über Jahrzehnte nur Rückwand eines Trockenbodens. Wir schließen alte Durchgänge und Öffnungen, bessern Fugen aus und bereiten die Fläche für Putz oder Bekleidung vor. Wo Leitungen die Wand durchdringen, verschließt eine Abschottung nach dem Brandschutznachweis die Öffnung.
Manchmal wird eine Brandwand über das Dach hinaus aufgemauert. Das lohnt den Aufwand dort, wo ein Dachflächenfenster näher an die Wand rücken soll. Neue Brandwände entstehen im Gebäude der Klasse 5 nach den Anforderungen der Gebäudeklasse 4.
Trennwände zwischen Wohnungen und zum Treppenraum
Entstehen unter dem Dach zwei Wohnungen, braucht es eine Wand zwischen ihnen. Eine Wand aus Kalksandstein bringt Masse in den leichten Dachaufbau. Diese Masse dämpft Schall zwischen den Einheiten und puffert im Sommer Wärme. Neue Wände eines notwendigen Treppenraums bauen wir nach den Vorgaben des Brandschutznachweises.
Jede gemauerte Wand steht auf einer Decke, und im Altbau ist das meist eine Holzbalkendecke. Ob sie das Gewicht trägt, rechnet der Tragwerksplaner vor der Bestellung. Wo eine leichte Wand besser passt, planen wir sie als Ständerwand, beschrieben unter Trockenbau im Dachgeschoss.
Schornsteinzüge zurückbauen oder einbinden
Viele Züge im Dachraum sind längst stillgelegt, seit die Öfen im Haus einer Zentralheizung gewichen sind. Bevor wir einen Zug abtragen, klären wir mit Verwaltung und Schornsteinfeger, dass kein Gerät mehr daran hängt. Den Umfang des Rückbaus legt der Tragwerksplaner fest. Der Schutt geht über Rutsche oder Bauaufzug nach unten.
Züge, die noch in Betrieb sind, bleiben stehen. Wir binden sie in den Grundriss ein, etwa als Teil einer Trennwand oder hinter einer Bekleidung. Für die Wohnfläche gilt: Schornsteine über 1,50 Meter Höhe mit mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche zählen nicht mit (§ 3 Abs. 3 WoFlV).
Auflager, Wechsel und Stahlträger nach Statik
Für eine Treppe oder eine Maisonette entsteht eine Öffnung in der Decke. Die durchtrennten Balken hängen danach an einem Wechsel, und der braucht ein sicheres Auflager. Profil, Länge und Lage eines Stahlträgers gibt allein die Statik vor. Wir mauern oder betonieren das Auflager und setzen den Träger ein.
Beim Freilegen sehen wir uns die Balkenköpfe im Mauerwerk an. Zeigen sie alte Feuchte, entscheidet der Tragwerksplaner über Verstärkung oder Ersatz. Mehr zur Öffnung selbst steht auf der Seite zum Deckendurchbruch.
Betondecken und Stützen in der Fabriketage
In der Gewerbeetage liegt statt Holz eine Stahlbetondecke, oft getragen von Stützen. Öffnungen schneiden wir dort mit der Säge, nach Plan und mit sauberem Randabschluss. Neue Wände für Bad und Schlafraum setzen wir so, dass der Großraum als Loft erkennbar bleibt. Wie der ganze Umbau abläuft, erklärt die Seite Loft ausbauen.
Bei einer Aufstockung in Holzbauweise bereiten wir die Mauerkrone für die neuen Elemente vor. Die Elemente montieren feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Sie stehen im selben Bauzeitenplan, und der Vertrag bleibt einer mit uns.
Gründerzeithaus, Fabriketage, Nachkriegsdach: was der Bestand mitbringt
Das Gründerzeithaus bringt fast immer eine Holzbalkendecke als oberste Decke mit. Sie bestimmt, wie viel Gewicht neue Wände haben dürfen und wie der Trittschall zur Wohnung darunter gedämpft wird. Dazu kommen Brandwände an beiden Seiten und mehrere Schornsteinzüge. Die Dachwohnungen, die im Westteil seit Mitte der 1980er und im Osten seit den 1990ern ausgebaut wurden, zeigen oft, wie man damals mit diesen Zügen umging.
Die Fabriketage hat andere Fragen. In Moabit stehen Gewerbebauten an Spree und Kanälen, mit Stahlbetondecken und Gussstützen. In den Gewerbehöfen von Kreuzberg liegen Fabriketagen im Hinterhof, oft mit engem Zugang.
Im Bayerischen Viertel in Schöneberg sitzen neben Altbaudächern flachere Dächer des Wiederaufbaus der 1950er. Ein Block kann so zwei ganz verschiedene Dachkonstruktionen haben. Welche Decke darunter liegt, klären wir beim ersten Termin mit einem Blick in die Konstruktion.
Was Mauerwerk, Träger und Durchbrüche kosten
Alle Angaben sind Erfahrungswerte, brutto, Stand September 2026. Gebühren der Behörde und der Prüfingenieur kommen dazu.
| Leistung | Erfahrungswert | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Wand aus Kalksandstein 11,5 cm | 90–150 € | je m² Wandfläche |
| Ungenutzten Schornsteinzug zurückbauen | 1.500–4.000 € | je Zug |
| Stahlträger für Wechsel oder Verstärkung, eingebaut | 2.500–8.000 € | je Träger, nach Statik |
| Deckendurchbruch in Holzbalkendecke, mit Statik, Wechsel, Brandschutzbekleidung, Randabschluss | 3.500–8.000 € | je Öffnung |
| Deckendurchbruch in Betondecke, mit Statik, Sägeschnitt, Randabschluss | 5.000–11.000 € | je Öffnung |
| Innenputz Q2 | 25–45 € | je m² Wandfläche |
| Brandschutzbekleidung an Balkenlage oder Decke | 70–130 € | je m² Bauteilfläche |
| Loft: Ausbau einer Fabrik- oder Gewerbeetage zu Wohnraum | 1.200–2.200 € | je m² Nutzfläche |
| Tragwerksplanung für einen Deckendurchbruch | häufig Festpreis, ein Berliner Büro nennt 999 € | je Vorgang |
Ein Beispiel zeigt die Größenordnung. Zwei Schornsteinzüge fallen, und ein Stahlträger fängt einen Wechsel ab. Nach unseren Erfahrungswerten ergibt das 5.500 bis 16.000 Euro. Im Ausbau aus dem leeren Dach stehen Planung, Statik und Baustelle in der Regel für rund 8 Prozent der Gesamtsumme.
Vom Blick in den Dachraum bis zum fertigen Auflager
Beim kostenlosen Termin gehen wir den Dachboden ab und messen auf. Wir sehen uns Schornsteine, Brandwände, Balkenköpfe und den Zugang für Material an. Danach prüft der Tragwerksplaner, was die Decke trägt und wo Träger nötig sind. Aus seinen Angaben entsteht das Festpreisangebot.
Im freigestellten Verfahren beginnen wir frühestens einen Monat nach Vorlage der Unterlagen. Zuerst kommen Rückbau und Entsorgung, dann die Arbeiten am Mauerwerk. Auflager, Träger und Wechsel sitzen, bevor die Zimmerei am Dachstuhl arbeitet. Die Brandwände sind fertig, bevor Dämmung und Bekleidung den Blick auf sie verstellen.
Gemauerte Trennwände folgen, wenn die Hülle dicht ist. Mörtel und Putz brauchen frostfreie Tage, und das planen wir in den Winterwochen ein. Wie viele Tage die massiven Arbeiten in Ihrem Haus brauchen, steht nach der Statik im Bauzeitenplan.
Wo massive Arbeiten unter dem Dach teuer werden
Kalksandstein ist schwer, und das Berliner Treppenhaus hat meist keinen Aufzug. Steine und Mörtel kommen deshalb über den Materialaufzug an der Fassade oder mit dem Kran. Wer das im Angebot vergisst, trägt später jede Palette von Hand.
Balkenköpfe liegen im Mauerwerk verborgen. Wo das Dach lange undicht war, können sie gelitten haben. Wir öffnen deshalb beim Aufmaß an ausgewählten Stellen und besprechen den Befund mit dem Tragwerksplaner. So steht die Sanierung vor Baubeginn im Angebot.
Stemmarbeiten an einer Brandwand hört das ganze Haus und oft das Nachbarhaus. Wir kündigen laute Abschnitte über die Verwaltung an und legen sie auf feste Zeiten. Ein Schornstein, an dem noch eine Therme hängt, bleibt unangetastet, bis die Frage geklärt ist.
Statik und Brandschutz: wer prüft und was gilt
Für Statik und Brandschutz nennen wir hier den Rechtsstand September 2026. Ob sich für Ihr Haus Abweichungen ergeben, klären wir vor dem Angebot mit Planer und Bauaufsicht.
Den Standsicherheitsnachweis stellt ein Tragwerksplaner aus. In den Gebäudeklassen 4 und 5 prüft die Bauaufsicht diesen Nachweis, auch in der Genehmigungsfreistellung (§ 66 BauO Bln). In den Klassen 1 bis 3 muss der Planer in der Liste der Baukammer Berlin stehen. Änderungen an tragenden Bauteilen sind nur in Wohngebäuden der Klassen 1 und 2 verfahrensfrei (§ 61).
Beim Dachausbau muss die Decke über dem obersten Bestandsgeschoss feuerhemmend sein (§ 48 Abs. 6). Für neue tragende Bauteile und neue Wände, die Räume abschließen, gilt dieselbe Anforderung. In der Gebäudeklasse 5 gelten für neue Brandwände und Treppenraumwände die Anforderungen der Klasse 4. Ob die Erleichterung für bestehende Bauteile nach § 48 Abs. 5 auch neue Öffnungen neben der Brandwand erfasst, klärt der Brandschutzplaner.
Die tragende Decke gehört zum Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Über einen Durchbruch beschließt deshalb die Eigentümergemeinschaft nach § 20 WEG. Öffnungen in Decken mit Feuerwiderstand sind innerhalb einer Wohnung mit höchstens 400 Quadratmetern Brutto-Grundfläche in höchstens zwei Geschossen zulässig (§ 31 Abs. 4). Die Bauvorlagen erstellt ein Architekt oder ein gelisteter Ingenieur, und wir stimmen die Ausführung mit ihm ab. Mehr dazu steht unter Statik beim Dachausbau.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Der Schornsteinkopf auf dem Dach bröckelt nach einem Sturm, und Steine fallen in den Hof. Dafür ist ein Dachdecker mit Notdienst da. Unsere Kolonnen arbeiten in geplanten Bauabschnitten.
Eine neue Fassade oder eine neue Eindeckung ohne Ausbau im Dach vergibt man am besten als eigenen Auftrag an einen Betrieb für Fassade oder Dach. Liegen alte Platten oder Rohre mit Asbestverdacht am Schornstein, prüft zuerst ein Gutachter. Die Sanierung mit Freimessung übernimmt ein Fachbetrieb für Schadstoffe.
Statik und Brandschutznachweis stellen Tragwerksplaner und Architekt aus. Wir binden sie von Anfang an ein.
Wo wir mauern und Träger setzen
Unsere Kolonnen fahren in alle Berliner Bezirke. Ein paar typische Aufgaben aus unserem Einsatzgebiet:
- Friedrichshain: Brandwände zu beiden Seiten und enge Höfe für den Materialtransport.
- Charlottenburg: hohe Dachräume im Vorderhaus mit der Brandwand zum Nachbarn.
- Wedding: Hinterhöfe ohne Stellfläche für Steine und Schutt.
- Prenzlauer Berg: Rohlinge in Hinterhaus und Seitenflügel mit mehreren Schornsteinzügen.
- Mitte: Altbau mit schmalem Treppenhaus, in dem jede Palette geplant sein will.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Deckenöffnung für die Treppe: Wechsel, Brandschutz und Beschluss der Gemeinschaft.
- Schallschutz unter dem Dach: Trittschall zur Wohnung darunter und zwischen den Einheiten.
- Brandschutz im Dachgeschoss: Gebäudeklassen, Rettungswege und die Rolle der Brandwand.
- Kosten des Dachausbaus: der Rechner für das ganze Vorhaben.
Den Dachraum gemeinsam ansehen
Welche Züge fallen und wo ein Träger sitzt, sieht man am besten vor Ort. Beim Termin schauen wir mit Ihnen in die Konstruktion, das Aufmaß ist kostenlos. Unsere Telefonnummer ist 030 8268 9996, besetzt Mo–Fr 7–18 Uhr. Alternativ schicken Sie Ihre Frage über das Anfrageformular.
