Zwei Ebenen im hohen Mansarddach
Die Mansarde hat zwei Teile, die steile untere Fläche und das flachere Dach darüber. Unter der steilen Fläche entsteht fast überall volle Stehhöhe. Für Aufenthaltsräume im Dachraum verlangt § 47 BauO Bln 2,20 Meter über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Raumteile bis 1,50 Meter Höhe bleiben dabei außer Betracht. Reicht der Raum über den Kehlbalken weit genug hinauf, wird daraus eine Galerie oder ein Schlafplatz.
Die Balkenlage über dem vierten Obergeschoss
Die oberste Decke ist in diesen Häusern fast immer eine Holzbalkendecke mit Einschub und Lehmschlag. Gebaut wurde sie für Wäsche und Gerümpel, nicht für Estrich, Bad und Bücherwand. Der Tragwerksplaner prüft Balkenquerschnitte, Auflager und den Zustand der Balkenköpfe an der Außenwand. Wo die Reserven knapp sind, kommen Verstärkungen oder Stahlträger nach Statik dazu. Der Charlottenburger Altbau mit ausgebautem Dach ist in der Regel Gebäudeklasse 5, und dort prüft die Bauaufsicht die Standsicherheit auch in der Freistellung.
Leitungen durch fünf hohe Geschosse
Wasser, Abwasser und Heizung müssen vom Keller bis unter die Mansarde. Wir verlängern die vorhandenen Steigleitungen, wo ihr Zustand das trägt, und erneuern sie sonst geschossweise. Jedes Geschoss und jeder Strang schlagen dabei erfahrungsgemäß mit 800 bis 1.500 Euro zu Buche. Die Anbindung jeder neuen Wohnung liegt bei 2.500 bis 5.000 Euro. Abschaltungen von Wasser und Strom kündigen wir im Haus rechtzeitig per Aushang an.
Anleitern, wenn die Brüstung weit oben liegt
Bei hohen Geschossen liegt die Brüstung eines Dachfensters schnell deutlich über 8 Metern. Dann braucht die Feuerwehr für den zweiten Rettungsweg ein Hubrettungsfahrzeug und eine Zufahrt dorthin. Auf engen Höfen fehlt oft die Aufstellfläche, und die Bauaufsicht verlangt einen zweiten baulichen Rettungsweg. Nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr erreicht die Drehleiter Aufenthaltsräume bis 22 Meter Fußbodenhöhe.
Diese Zahl ist in Charlottenburg die wichtigste im ganzen Entwurf. Liegt der oberste mögliche Aufenthaltsraum im Mittel höher als 22 Meter über Gelände, ist das Haus ein Hochhaus. Dann gilt es als Sonderbau, und statt der Freistellung läuft das volle Genehmigungsverfahren. Eine zweite Wohnebene im hohen Dach rechnet der Planer deshalb besonders genau nach.
Dämmung hinter der steilen Straßenseite
Die steile Mansardfläche hat häufig schlanke Sparren, das flache Oberdach ist oft mit Holzzement oder Pappe gedeckt. Begrenzt die Sparrenhöhe die Dämmdicke, bauen wir die dickste mögliche Lage ein und lassen den Wert vom Planer nachweisen. Unter den Sparren dämmen wir zusätzlich, damit die Wohnung im Juli nicht zum Backofen wird. Ab 50 Quadratmetern neuer Nutzfläche ist der sommerliche Wärmeschutz ohnehin nachzuweisen.
