Unter dem Mansarddach eines hohen Vorderhauses
Das Vorderhaus hat fünf Geschosse mit hohen Decken, und darüber liegt ein Dachboden, den seit Jahren nur der Schornsteinfeger betritt. So beginnen viele Anfragen aus Charlottenburg. Zwischen Savignyplatz, Kantstraße und Mierendorffinsel stehen Mietshäuser der Gründerzeit, gebaut für ein wohlhabendes Publikum. Zur Straße zeigen sie steile Mansardflächen, oft mit Gauben aus der Bauzeit. Der Dachraum dahinter ist hoch, manchmal so hoch, dass über den Kehlbalken noch eine zweite Ebene Platz findet.
Ein Dachausbau heißt hier deshalb selten nur ein Zimmer mehr. Meist entsteht eine eigene Wohnung, gelegentlich zwei. Die Fragen dazu kennt jeder Berliner Altbau, nur haben sie in Charlottenburg mehr Gewicht. Wie viel trägt die oberste Decke? Wo verläuft der zweite Rettungsweg, wenn die Brüstung weit über der Straße liegt? Und wie kommen Gipsplatten ohne Aufzug in den sechsten Stock?
Drei Dachböden zwischen Savignyplatz und Mierendorffinsel
Drei Fälle, wie sie uns hier immer wieder begegnen, zeigen die Spannweite. Der erste ist ein Vorderhaus in einer Seitenstraße der Kantstraße. Zur Straße steigt die Mansarde steil an, zum Hof läuft ein flaches Dach, und durch den Raum ziehen die Schornsteine der Wohnungen darunter. Die Gemeinschaft hat vor einigen Jahren neu eindecken lassen, innen ist nichts passiert. Hier passt der Ausbau unter dichtem Dach, mit Dämmung, Gauben zum Hof und verlängerten Steigleitungen.
Der zweite gehört zu einem Haus auf der Mierendorffinsel. Die Fassade ist schlichter als am Savignyplatz, das Dach ist ein klassisches Berliner Dach mit steiler Straßenseite. Der Käufer hat den Dachraum als Rohling mit Ausbaurecht erworben und will eine Wohnung auf einer Ebene. Er bringt die Teilungserklärung zum ersten Termin mit, und das spart Zeit.
Der dritte ist ein Eckhaus, wie es rund um den Stuttgarter Platz häufig steht. An der Ecke treffen zwei Dachflächen in einem Grat zusammen, und der Dachraum knickt mit. Oft sitzt dort ein Erker oder ein kleiner Turm, der den Grundriss unter dem Dach bestimmt. Treppe, Bad und Rettungsfenster planen wir hier um den Grat herum.
Warum die Dächer hier so hoch ausfallen
Charlottenburg war bis 1920 eine eigene Stadt und wuchs im späten 19. Jahrhundert schnell. Um den Savignyplatz und entlang des Kurfürstendamms entstanden große Wohnungen mit Stuck und hohen Räumen. Geschosshöhen um vier Meter sind in diesen Häusern keine Seltenheit. Das Dach schloss die Fassade ab und sollte zur Straße repräsentativ wirken, daher die steilen Mansarden mit Gauben und Zierblech.
Genutzt wurde der Dachraum als Trockenboden und Abstellraum. Im Westteil der Stadt begann der Ausbau solcher Böden laut Gutachterausschuss weitgehend Mitte der 1980er-Jahre. Manches Charlottenburger Dach ist deshalb längst bewohnt, und viele dieser frühen Ausbauten brauchen heute eine Erneuerung. Die übrigen Böden warten noch auf ihren ersten Ausbau.
Was Tragwerk und Dachraum hergeben
Zwei Ebenen im hohen Mansarddach
Die Mansarde hat zwei Teile, die steile untere Fläche und das flachere Dach darüber. Unter der steilen Fläche entsteht fast überall volle Stehhöhe. Für Aufenthaltsräume im Dachraum verlangt § 47 BauO Bln 2,20 Meter über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Raumteile bis 1,50 Meter Höhe bleiben dabei außer Betracht. Reicht der Raum über den Kehlbalken weit genug hinauf, wird daraus eine Galerie oder ein Schlafplatz.
Die Balkenlage über dem vierten Obergeschoss
Die oberste Decke ist in diesen Häusern fast immer eine Holzbalkendecke mit Einschub und Lehmschlag. Gebaut wurde sie für Wäsche und Gerümpel, nicht für Estrich, Bad und Bücherwand. Der Tragwerksplaner prüft Balkenquerschnitte, Auflager und den Zustand der Balkenköpfe an der Außenwand. Wo die Reserven knapp sind, kommen Verstärkungen oder Stahlträger nach Statik dazu. Der Charlottenburger Altbau mit ausgebautem Dach ist in der Regel Gebäudeklasse 5, und dort prüft die Bauaufsicht die Standsicherheit auch in der Freistellung.
Leitungen durch fünf hohe Geschosse
Wasser, Abwasser und Heizung müssen vom Keller bis unter die Mansarde. Wir verlängern die vorhandenen Steigleitungen, wo ihr Zustand das trägt, und erneuern sie sonst geschossweise. Das kostet erfahrungsgemäß 800 bis 1.500 Euro je Geschoss und Strang. Die Anbindung der neuen Wohnung liegt bei 2.500 bis 5.000 Euro. Abschaltungen von Wasser und Strom kündigen wir im Haus rechtzeitig per Aushang an.
Anleitern, wenn die Brüstung weit oben liegt
Bei hohen Geschossen liegt die Brüstung eines Dachfensters schnell deutlich über 8 Metern. Dann braucht die Feuerwehr für den zweiten Rettungsweg ein Hubrettungsfahrzeug und eine Zufahrt dorthin. Auf engen Höfen fehlt oft die Aufstellfläche, und die Bauaufsicht verlangt einen zweiten baulichen Rettungsweg. Nach dem Merkblatt der Berliner Feuerwehr erreicht die Drehleiter Aufenthaltsräume bis 22 Meter Fußbodenhöhe.
Diese Zahl ist in Charlottenburg die wichtigste im ganzen Entwurf. Liegt der oberste mögliche Aufenthaltsraum im Mittel höher als 22 Meter über Gelände, ist das Haus ein Hochhaus. Dann gilt es als Sonderbau, und statt der Freistellung läuft das volle Genehmigungsverfahren. Eine zweite Wohnebene im hohen Dach rechnet der Planer deshalb besonders genau nach.
Dämmung hinter der steilen Straßenseite
Die steile Mansardfläche hat häufig schlanke Sparren, das flache Oberdach ist oft mit Holzzement oder Pappe gedeckt. Begrenzt die Sparrenhöhe die Dämmdicke, lässt das GModG die höchstmögliche Dicke mit einer Wärmeleitfähigkeit von 0,035 genügen. Unter den Sparren dämmen wir zusätzlich, damit die Wohnung im Juli nicht zum Backofen wird. Ab 50 Quadratmetern neuer Nutzfläche ist der sommerliche Wärmeschutz ohnehin nachzuweisen.
Arbeiten an der Brandwand zum Nachbarhaus
Im geschlossenen Block steht das Vorderhaus zwischen zwei Brandwänden. Im Dachraum sind sie meist unverputzt, und oft zeichnen sich alte Anschlüsse der Nachbardächer ab. Neue Dachfenster und Gauben brauchen nach § 32 BauO Bln mindestens 1,25 Meter Abstand zu dieser Wand. Ein Fenster darf näher heran, wenn die Brandwand mindestens 0,30 Meter über die Bedachung reicht.
In und an den Brandwänden laufen zudem häufig die Schornsteinzüge. Wer einen ungenutzten Zug zurückbaut oder einen Stahlträger in die Wand auflegt, arbeitet an der Grenze zum Nachbarn. Solche Eingriffe legen wir mit dem Tragwerksplaner fest und kündigen sie der Nachbarverwaltung vorab an. Einen Zug zurückzubauen kostet erfahrungsgemäß 1.500 bis 4.000 Euro, ein eingebauter Stahlträger 2.500 bis 8.000 Euro.
Gauben, die sich in die Traufkante fügen
Von der Straße sieht man in Charlottenburg eine Traufe, die über viele Häuser durchläuft. Neue Gauben fügen sich in diese Linie, wenn sie die Fensterachsen der Fassade aufnehmen. Auf der steilen Mansardfläche spielt eine schmale Satteldachgaube ihre Stärke aus, weil sie die Form der alten Gauben fortsetzt. Zum Hof hat die Planung meist mehr Spielraum, dort passt auch eine breite Flachdachgaube für Bad und Küche.
Steht das Haus unter Denkmalschutz, bleiben Traufhöhe, Firsthöhe und Dachneigung unverändert. Straßenseitige Einschnitte in die Dachfläche sind nach den Vorgaben des Landesdenkmalamts unzulässig. Die historische Eindeckung wird erhalten oder form- und materialgleich wiederhergestellt. Die Gauben selbst zimmern feste Partnerbetriebe, die seit Jahren mit uns unter Berliner Dächern arbeiten und fest in unserem Bauzeitenplan stehen.
Die Aufzugsfrage im Bestand
Fünf hohe Geschosse sind für eine neue Dachwohnung eine lange Treppe. Die Bauordnung verlangt beim nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses trotzdem keinen Aufzug, das steht in § 39 Abs. 4. Viele Gemeinschaften denken dennoch darüber nach. Laut Gutachterausschuss gehört ein vorhandener Aufzug zu den Merkmalen, die den Preis eines Dachrohlings heben.
Innen darf ein Aufzug ohne eigenen Schacht im notwendigen Treppenraum laufen, wenn er sicher umkleidet ist. Außen am Hof angebaut, gelten geringere Abstandsflächen, sofern mindestens 3 Meter zur Nachbargrenze bleiben. Im sozialen Erhaltungsgebiet ist er bei mehr als vier Geschossen grundsätzlich zu genehmigen. Lage, Anschluss an die Dachwohnung und Kosten klären wir mit Planer und Verwaltung, bevor die Versammlung abstimmt.
Was Charlottenburger Eigentümer am häufigsten beauftragen
Am häufigsten ist der Ausbau eines leeren Bodens unter dichtem Dach zu einer eigenen Wohnung. Oft gehören Gauben zum Hof und ein Rettungsfenster zur Straße dazu. An zweiter Stelle steht der gekaufte Rohling, bei dem Teilungserklärung und Ausbaurecht schon geregelt sind. Berlinweit lagen 2025 laut Gutachterausschuss rund 72 Prozent der verkauften unausgebauten Dachräume in Häusern bis Baujahr 1910.
Eigentümer der frühen Dachwohnungen fragen nach neuer Dämmung, größeren Dachfenstern oder einem neuen Bad im Dachgeschoss. Typisch für die hohen Mansarden ist die Galerie über den Kehlbalken, erreichbar über eine Raumspartreppe. Wie der Ausbau eines gekauften Rohlings abläuft, beschreibt die Seite zum Rohling ausbauen.
Preise für Dachgeschosse im Charlottenburger Altbau
| Vorhaben | Typischer Fall in Charlottenburg | Erfahrungswert | Bezugsgröße |
|---|---|---|---|
| Ausbau unter dichtem Dach, innen leer | Mansarde nahe Savignyplatz, Dach neu gedeckt | 1.400–2.100 € | je m² Grundfläche |
| Ausbau mit neuer Eindeckung und Gaube | Dach seit der Bauzeit kaum erneuert | 2.300–3.400 € | je m² Grundfläche |
| Satteldachgaube, eingebaut | Hofseite, Gerüst über fünf Geschosse (× 1,18) | 3.300–4.900 € | je lfm Gaubenbreite |
| Deckendurchbruch in der Holzbalkendecke | Galerie oder Maisonette-Treppe | 3.500–8.000 € | je Öffnung |
| Brandschutzbekleidung | Balkenlage über dem vierten Obergeschoss | 70–130 € | je m² Bauteilfläche |
Alle Werte sind Erfahrungswerte, brutto, Stand September 2026. Bezugsgröße für den Ausbau ist die Grundfläche des Dachgeschosses. Die Wohnfläche nach WoFlV fällt unter den Schrägen kleiner aus. Eine neue Treppe mit Deckendurchbruch schlägt mit 12 Prozent auf, ein eigener Zugang mit Kran oder Aufzug mit 20 Prozent. Gebühren der Behörde und Prüfingenieur kommen jeweils dazu.
Bauaufsicht, Gemeinschaft und Bezirksamt
Liegt das Haus im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB, fällt der Ausbau samt neuer Gauben unter die Genehmigungsfreistellung des § 62 BauO Bln. Der Architekt reicht die Unterlagen ein, gebaut werden darf frühestens einen Monat später. In dieser Frist kann die Bauaufsicht ein vereinfachtes Verfahren verlangen. Standsicherheit und Brandschutz prüft sie in Gebäudeklasse 5 in jedem Fall. Das ist der Rechtsstand September 2026, den wir vor dem Angebot mit Planer und Behörde abgleichen.
Dach und tragende Decke sind Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG. Über den Ausbau beschließt die Eigentümerversammlung nach § 20 WEG. Wir liefern der Verwaltung dafür Beschreibung, Bauzeitenplan und Angebot in einer Form, mit der sie in die Versammlung gehen kann.
Charlottenburg-Wilmersdorf hat neun soziale Erhaltungsgebiete. Liegt Ihr Haus in einem davon, entscheidet zusätzlich die Stadtplanung des Bezirks, auch bei Freistellung. Den Dachausbau nennt das Bezirksamt in der Regel genehmigungsfähig. Eine Maisonette aus Bestandswohnung und neuem Dach ist dort nach der Verwaltungsvorschrift von 2026 nicht genehmigungsfähig. Bei Baudenkmalen kommt die Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde hinzu.
Kran, Materialaufzug und Hof
In den Seitenstraßen um den Savignyplatz ist vor dem Haus selten Platz. Für Kran oder Container beantragen wir deshalb eine Halteverbotszone. Wo der Hof breit genug ist, steht dort ein Materialaufzug an der Fassade, und die Schuttrutsche endet im Container daneben. Ein Container mit 7 Kubikmetern kostet erfahrungsgemäß 350 bis 650 Euro.
Die Treppenhäuser haben oft Stuck, Holzgeländer und bemalte Wände. Wir decken Stufen und Handlauf ab, bevor das erste Werkzeug hochgeht. Die Nachbarn im bewohnten Haus erfahren per Aushang, wann es laut wird und wann Wasser oder Strom kurz abgestellt sind. Gearbeitet wird werktags zu den üblichen Zeiten.
Auf dem Dachboden arbeiten unsere eigenen Leute für Sanitär, Heizung, Fliesen, Putz und Malerarbeiten. Dachdecker, Zimmerei und Elektriker kommen von festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Ein Bauleiter führt alle Gewerke nach einem Plan. Sie unterschreiben einen Vertrag und haben einen Ansprechpartner bis zur Abnahme.
Vom ersten Rundgang bis zur Abnahme in Wochen
Am Anfang steht der Termin auf dem Dachboden mit Aufmaß und Blick auf Sparren, Decke, Schornsteine und Zugang. Danach prüft der Tragwerksplaner die Tragfähigkeit, und der Architekt erstellt die Unterlagen. Mit dem Beschluss der Eigentümer vergehen dafür meist 2 bis 6 Monate. Nach dem Festpreisangebot und dem Bauzeitenplan folgt die Baustelle in dieser Reihenfolge:
- Baustelleneinrichtung mit Gerüst, Materialaufzug oder Kran und Schutz des Treppenhauses.
- Rückbau der Verschläge und Entsorgung des Lehmschlags.
- Zimmerei, Gauben und Dachfenster, bis die Hülle dicht ist; eine Gaube braucht 2 bis 4 Wochen.
- Leitungen, Dämmung, Dampfbremse, Trockenbau und Brandschutzbekleidung.
- Estrich, Bad und Fliesen; das Bad dauert 3 bis 4 Wochen innerhalb des Ausbaus.
- Spachtel, Maler, Boden, Türen und Treppe.
Für rund 60 Quadratmeter Grundfläche rechnen wir mit 10 bis 16 Wochen Bauzeit. Zum Schluss gehen wir gemeinsam durch die Wohnung und halten das Ergebnis im Protokoll fest. Die Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung bekommen Sie mit der Abnahme.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Sturmschaden an der Mansarde oder ein undichtes Oberdach ohne Ausbau: Das ist ein Fall für einen Dachdecker mit Notdienst. Wir planen in Bauabschnitten, nicht nach Einsatzstunden.
- Neueindeckung oder Fassade als eigener Auftrag: Dafür gibt es Betriebe, die ausschließlich Dach und Fassade machen.
- Asbest, Mineralfasern oder alte Holzschutzmittel im Dachstuhl: Eine Schadstoffsanierung mit Freimessung als eigener Auftrag gehört zu einem Fachbetrieb dafür.
- Statik, Brandschutznachweis und Bauvorlagen: Die stellen Tragwerksplaner und Architekt aus, wir holen sie ins Projekt und stimmen die Termine ab.
Wo wir in Charlottenburg und daneben bauen
Gebaut wird rund um den Savignyplatz und die Kantstraße, am Stuttgarter Platz und am Lietzensee. Dazu kommen der Kiez am Klausenerplatz, die Mierendorffinsel und die Straßen um die Wilmersdorfer Straße. Im Westend stehen Villen mit großen Walmdächern, auch dort bauen wir aus.
Südlich des Kurfürstendamms beginnt Wilmersdorf mit dem Rheingauviertel und seinen hohen Steildächern. Nordöstlich, jenseits der Spree, liegt Moabit mit Mietshäusern und alten Fabriketagen. Im Westen schließt Spandau an, wo viele Einfamilienhäuser einen ungenutzten Dachboden haben. Am Wittenbergplatz beginnt Schöneberg, wo Altbau und Nachkriegsdach oft im selben Block stehen.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Brandschutz im Dachgeschoss erklärt Rettungsfenster, Gebäudeklassen und die Decke über dem obersten Geschoss.
- Gaubenformen im Vergleich zeigt, welche Gaube zu welcher Dachfläche passt.
- Gaubenkosten berechnen rechnet Meterpreis und Faktoren für Ihr Haus durch.
- Statik beim Dachausbau behandelt Holzbalkendecke, Auflager und Stahlträger.
- Milieuschutz und Dachausbau ordnet ein, was im Erhaltungsgebiet genehmigt wird.
Ihr Dachboden in Charlottenburg: der erste Termin
Wir kommen auf Ihren Dachboden, messen auf und sehen uns Sparren, Balkenlage, Schornsteine und den Weg nach oben an. Der Termin kostet nichts. Danach wissen Sie, welche Ausgangslage vorliegt und welche Fachleute als Nächstes gebraucht werden. Die Nummer 030 8268 9996 ist Mo–Fr 7–18 Uhr besetzt, und am anderen Ende sitzt jemand, der Charlottenburger Dächer kennt. Wer lieber schreibt, nutzt das Formular unten auf der Seite.
