Die Dachwohnung ist in die Jahre gekommen
Sie wohnen seit Jahren unter dem Dach, die Wohnung wurde in den Neunzigern ausgebaut. Die Schrägen zeigen feine Risse, die Dachfenster klemmen, und im Juli ist das Schlafzimmer kaum zu nutzen. Neu bauen will niemand, aber so bleiben soll es auch nicht.
Wir renovieren vorhandene Dachgeschosswohnungen in Berlin. Dabei geht es um alles, was eine Wohnung unter dem Dach von anderen Wohnungen unterscheidet: Schrägen, Kniestock, Dachfenster, Dämmung und Hitze. Die Renovierung ist die richtige Wahl, wenn Grundriss und Tragwerk bleiben und die Hülle besser werden soll.
Für Sie bleibt es bei einem Vertrag und einem Ansprechpartner, auch wenn Maler, Dachdecker und Sanitär nacheinander kommen. Der Termin in Ihrer Wohnung mit Aufmaß kostet nichts. Danach wissen Sie, was ansteht und was noch Zeit hat.
Dachwohnungen aus zwei Jahrzehnten
Die meisten Berliner Dachwohnungen sind jünger, als das Haus vermuten lässt. Laut Gutachterausschuss wurden Dachräume im Westteil der Stadt weitgehend seit Mitte der 1980er Jahre ausgebaut. Im Osten begann der Ausbau erst in den 1990er Jahren.
Viele dieser Wohnungen sind heute dreißig Jahre alt oder älter. Gipskarton, Dachfenster und Dampfbremse stammen aus dieser Zeit, ebenso Leitungen und Bodenbeläge. Die Bauteile halten noch, aber sie erreichen das Ende ihrer üblichen Nutzung.
Der Wert solcher Wohnungen ist hoch. Der Gutachterausschuss nennt für Weiterverkäufe ausgebauter Dachwohnungen in der City 2025 im Mittel 6.777 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Im übrigen Stadtgebiet waren es 4.099 Euro. Eine Renovierung bringt Oberflächen, Dämmung und Fenster auf den Stand, den Käufer und Mieter heute erwarten.
Was bei der Renovierung passiert
Schrägen, Fugen und Oberflächen
Unter Dachfenstern fällt Streiflicht über die Schrägen und zeigt jede Unebenheit. Risse an den Plattenstößen entstehen, wenn das Holz arbeitet. Unsere eigenen Maler öffnen die Fugen, armieren neu und spachteln die Fläche in Q3 oder Q4. Erst dann folgt der Anstrich, bei dem Kanten und Übergänge zur Wand die meiste Zeit kosten.
Wo Stuck oder Putz an der Brandwand oder am Giebel schadhaft ist, arbeiten unsere eigenen Stuckateure nach. Das betrifft vor allem Wohnungen, in denen alte Wandflächen sichtbar geblieben sind.
Dämmung nachrüsten
Dämmung aus den Achtzigern und Neunzigern ist oft dünner, als man sie heute einbauen würde. Manchmal ist sie auch zusammengesackt oder hat Lücken an den Sparren. Wir öffnen eine Probestelle und sehen nach, was hinter der Verkleidung liegt.
Ist neue Dämmung nötig, bauen wir zwischen und unter den Sparren. Die Dampfbremse schließen wir an Wänden, Fenstern und Durchdringungen sauber an. Danach kommt eine neue Gipskartonschale, die gespachtelt und gestrichen wird. Eine Installationsebene auf der Raumseite der Dampfbremse nimmt Leitungen auf, ohne die Bremse zu durchstoßen.
Dachfenster tauschen
Dachfenster der Neunziger haben oft spröde Dichtungen, verzogene Flügel und schwache Verglasung. Beim Tausch in der vorhandenen Öffnung bleibt der Eingriff ins Dach klein. Den Einbau von außen übernimmt ein fester Partnerbetrieb für Dachdeckerarbeiten, mit dem wir seit Jahren zusammen bauen. Das Innenfutter setzen und verputzen wir, damit das Fenster innen sauber anschließt.
Nach § 36 GModG darf ein neues Dachflächenfenster einen Uw-Wert von 1,4 nicht überschreiten. Wer auf die Förderung zielt, wählt ein Fenster mit Uw höchstens 1,0.
Die Hitze unter dem Dach
Im Sommer heizt die Sonne das Dach auf, und die Wärme bleibt in der Wohnung. Außenliegender Sonnenschutz hält sie vor dem Glas ab und wirkt deshalb am stärksten. Dämmstoffe mit Speichermasse wie Holzfaser verzögern den Wärmedurchgang. Nachts hilft Querlüftung über zwei Fenster, die Räume wieder abzukühlen.
Boden, Türen und Stauraum
Auf der Holzbalkendecke liegt meist ein Trockenestrich, darauf Teppich, Laminat oder Parkett. Parkett schleifen wir neu, alte Beläge ersetzen wir durch Parkett oder Vinyl. Innentüren unter der Schräge brauchen oft Sondermaße. Im Kniestock entsteht Stauraum mit Schiebetüren, wo bisher Kartons standen.
Kosten der Renovierung
Die Zahlen sind brutto und beruhen auf unseren Erfahrungswerten vom September 2026. Achten Sie auf die Bezugsgröße: Wohnfläche, Dachfläche oder Stück.
| Leistung | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Wohnung renovieren (Maler, Boden, Kleinreparaturen, Türen) | 250–450 € | je m² Wohnfläche |
| Wohnung teilsanieren (Bad oder Küche neu, Maler, Boden, Teilelektro) | 500–900 € | je m² Wohnfläche |
| Streichen von Wänden und Schrägen | 8–14 € | je m² gestrichener Fläche |
| Spachteln Q3 und streichen | 16–28 € | je m² Fläche |
| Spachteln Q4 und streichen | 22–36 € | je m² Fläche |
| Dachschräge verkleiden, Unterkonstruktion und Gipskarton Q2 | 55–95 € | je m² Dachfläche |
| Parkett oder Dielen schleifen und versiegeln | 25–45 € | je m² Bodenfläche |
| Innentür mit Zarge | 450–1.100 € | je Tür |
| Stauraum im Kniestock, Trockenbau mit Schiebetüren | 600–1.200 € | je laufendem Meter |
Für die Dämmung von innen gelten eigene Werte je Quadratmeter Dachfläche.
| Dämmung von innen | €/m² Dachfläche |
|---|---|
| Oberste Geschossdecke, begehbar gedämmt | 45–95 |
| Zwischensparren mit Dampfbremse, ohne Verkleidung | 70–120 |
| Zwischen- und Untersparren, Gipskarton Q2 | 140–220 |
| Wie vor, gespachtelt Q3 und gestrichen | 165–255 |
Holzfaser oder Zellulose rechnen wir mit dem Faktor 1,2. Muss die alte Verkleidung erst heraus, gilt der Faktor 1,25. Bei 45 Grad Dachneigung ist die Dachfläche rund 1,4-mal so groß wie die überdeckte Grundfläche. Zur Orientierung nennt co2online (Stand 2025) für Zwischensparrendämmung ca. 70 bis 120 Euro und für Untersparrendämmung ca. 30 bis 80 Euro je Quadratmeter.
| Dachfenster, mit Einbau und Innenfutter | € je Stück |
|---|---|
| Austausch in vorhandener Öffnung | 1.100–1.900 |
| Neues Fenster in Standardgröße | 1.500–2.500 |
| Großes Fenster oder Ausstiegsfenster | 2.000–3.300 |
Ein Rollo oder Plissee innen rechnen wir mit dem Faktor 1,07, einen Außenrollladen mit Solar oder Funk mit 1,4. Schiefer, Biberschwanz oder Mansarde bringen den Faktor 1,15, Gerüst oder Hubsteiger am Mehrfamilienhaus 1,25.
Zuschuss und Steuer
Die Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke fördert die BEG Einzelmaßnahmen mit 15 Prozent. Für Schrägdächer verlangt sie dabei einen U-Wert von höchstens 0,14. Dachflächenfenster mit Uw höchstens 1,0 und außenliegender Sonnenschutz erhalten denselben Satz.
Für Dämmung, Dachfenster und Sonnenschutz sind bis 30.000 Euro Kosten für die erste Wohneinheit förderfähig, bei mindestens 300 Euro Investition. Den Antrag für Dämmung oder Fenster stellen Sie vor Vorhabenbeginn, mit einem Energieeffizienz-Experten. Die Richtlinie gilt in neuer Fassung seit 21.07.2026.
Für Malerarbeiten, Boden und Türen in selbst genutztem Wohnraum gilt § 35a EStG. Abziehbar sind die Arbeitskosten, 20 Prozent, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Für dieselbe Dämmung oder dasselbe Fenster lassen sich BEG-Zuschuss und § 35a nicht kombinieren. Wir trennen Arbeitskosten und Material deshalb auf jeder Rechnung.
Wie lange die Renovierung dauert
Ein Dachfenster tauschen wir an einem Arbeitstag, mit neuem Innenfutter an zwei. Die Dämmung von 80 Quadratmetern Dachfläche braucht erfahrungsgemäß 1 bis 2 Wochen. Maler, Boden und Türen folgen in der Reihenfolge, die der Bauzeitenplan festlegt.
Bleiben Sie während der Arbeiten in der Wohnung, gehen wir Raum für Raum vor. Das dauert länger, hält aber immer ein Zimmer frei. Bei leerer Wohnung arbeiten die Gewerke parallel. Am Ende steht der gemeinsame Rundgang, dessen Ergebnis ins Abnahmeprotokoll kommt.
Wo eine Renovierung unter dem Dach teuer wird
Die Dampfbremse ist der wichtigste Punkt. Undichte Anschlüsse an Fenstern und Steckdosen lassen feuchte Raumluft in die Dämmung. Wer nur neu spachtelt, sieht den Schaden nicht und streicht über ein Problem.
Der zweite Punkt ist das Rettungsfenster. Dient ein Dachfenster als zweiter Rettungsweg, braucht der Ersatz wieder eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 mal 1,20 Metern. Die Unterkante liegt höchstens 1,20 Meter über dem Fußboden und höchstens 1 Meter waagerecht von der Traufkante.
Neue Fenster an anderer Stelle halten mindestens 1,25 Meter Abstand zur Brandwand (§ 32 BauO Bln). Rauchwarnmelder gehören in jeden Aufenthaltsraum außer der Küche und in Flure, über die Rettungswege führen (§ 48 Abs. 4 BauO Bln).
Was Eigentümer und Behörden mitreden
Stand September 2026 sind Fenster samt Öffnung und die Bedachung einschließlich Wärmedämmung als eigenständige Maßnahme nach § 61 BauO Bln verfahrensfrei. Das Denkmalrecht bleibt davon unberührt. Die Anforderungen des GModG gelten trotzdem.
Für Bauteile, die nach dem 31.12.1983 unter den damaligen Energiesparvorschriften errichtet oder erneuert wurden, sieht Anlage 7 GModG für bestimmte Maßnahmen Ausnahmen vor. Welche davon für Ihr Dach greift, prüft der Energieberater. Wir gleichen das vor dem Angebot mit ihm ab.
Das Dach gehört der Gemeinschaft (§ 5 Abs. 2 WEG). Über Fenstertausch und Eingriffe in die Dachkonstruktion entscheidet in der Regel die Eigentümerversammlung. Im sozialen Erhaltungsgebiet sind bauliche Änderungen auch in selbst genutzten Wohnungen genehmigungspflichtig. Ob Ihre Adresse betroffen ist, fragen wir beim Bezirk ab.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Ein undichtes Dach nach einem Sturm braucht einen Dachdecker mit Notdienst. Wir planen in Bauabschnitten, nicht im Stundeneinsatz.
- Eine neue Eindeckung ohne Arbeiten in der Wohnung vergeben Sie am besten direkt an einen Dachdeckerbetrieb.
- Alte Mineralwolle oder Holzschutzmittel als eigener Auftrag mit Freimessung gehören zu einem Fachbetrieb für Schadstoffe.
- Für eine neue Einbauküche ohne Bauleistung ist ein Küchenstudio der passende Ansprechpartner.
Wo wir Dachwohnungen renovieren
Viele Dachwohnungen aus den Achtzigern liegen in Charlottenburg und Wilmersdorf, oft über hohen Gründerzeitgeschossen. In Schöneberg und Friedenau treffen wir auf verwinkelte Dachräume mit Erkern und Zierdächern.
Im Osten stammen die Ausbauten meist aus den Neunzigern. In Prenzlauer Berg rund um Kollwitzplatz und Helmholtzplatz sind viele davon jetzt an der Reihe. Auch in Friedrichshain rund um den Boxhagener Platz renovieren wir Dachwohnungen dieser Jahrgänge.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Dämmung von innen: Zwischen- und Untersparren, Dampfbremse und U-Werte.
- Dachfenster tauschen oder neu setzen: Einbau, Rettungsfenster und Sonnenschutz.
- Hitzeschutz unter dem Dach: was im Sommer wirklich kühlt.
- Schrägen streichen: Q-Stufen und Kanten im Streiflicht.
- Förderung 2026: Zuschuss für Dämmung und Dachfenster, Anträge und Steuerregeln im Überblick.
Ihr nächster Schritt unter dem Dach
Beim Termin gehen wir durch die Wohnung, öffnen bei Bedarf eine Probestelle in der Schräge und sehen uns die Dachfenster von innen an. Danach erhalten Sie ein Festpreisangebot nach Gewerken, mit getrennt ausgewiesenen Arbeitskosten. Anrufen können Sie montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr unter 030 8268 9996. Zu jeder anderen Zeit nimmt das Formular unten auf der Seite Ihre Nachricht auf.
