Strangsanierung Dachgeschoss: Stränge bis unters Dach

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Oben entsteht eine Wohnung, unten wird weiter gewohnt

Im fünften Stock läuft der Alltag, im Keller steht die Hausanschlussstation, und dazwischen führen die Steigleitungen durch jede Etage. Oben im leeren Dach sollen zwei oder drei neue Wohnungen entstehen, und jede braucht Wasser, Abwasser und Wärme. Bisher enden die Stränge im obersten Geschoss. Um sie ins Dach zu verlängern, arbeiten wir uns durch das ganze bewohnte Haus.

Oft ist dieser Moment der Anlass, die Stränge insgesamt zu erneuern. Verzinkter Stahl, alte Gussrohre und Abzweige aus mehreren Jahrzehnten liegen in vielen Berliner Schächten nebeneinander. Wer den Strang ohnehin öffnet, setzt die neue Leitung in einem Zug von unten bis oben. Die Eigentümergemeinschaft bekommt damit eine Erneuerung, der Ausbauende seinen Anschluss.

Drei Auftraggeber sind für diese Arbeit typisch. Der erste ist die Gemeinschaft, die einen Rohling verkauft hat und die Stränge mit dem Käufer oder Entwickler abstimmt. Der zweite ist der Bestandshalter, der das Dachgeschoss seines Mietshauses ausbaut und das Haus gleich mit ertüchtigt. Der dritte ist der Eigentümer einer Wohnung im obersten Geschoss, der nach oben erweitert und dafür Leitungen braucht.

Vorwandinstallation mit neuen Leitungen unter der Dachschräge

Was bei der Strangsanierung gebaut wird

Trinkwasser, Warmwasser und Zirkulation

Vom Hausanschluss im Keller führen Kaltwasser, Warmwasser und bei zentraler Versorgung die Zirkulation nach oben. Wir ersetzen diese Leitungen durch neue, gedämmte Rohre und setzen an jedem Geschoss einen Abzweig mit Absperrung. Stillgelegte Abzweige trennen wir direkt am Strang ab, damit kein Wasser in toten Leitungsstücken steht. Am obersten Zapfpunkt im Dach messen wir, ob der Druck für die geplante Dusche reicht.

Abwasser und die Entlüftung über Dach

Die Fallleitung nimmt das Abwasser aller Bäder und Küchen auf und leitet es in die Grundleitung. Oben endet sie in einer Lüftungsleitung, die durch den Dachboden ins Freie führt. Beim Ausbau liegt dieser Abschnitt plötzlich in einem Wohnraum. Wir führen ihn durch Dämmung und Dampfbremse, schallgedämmt und luftdicht angeschlossen.

Heizungsstränge für die neue Wohnung

Hängt das Haus an einer Zentralheizung, führen auch Vor- und Rücklauf durch die Geschosse. Wir verlängern sie bis in die Dachwohnung und setzen an den neuen höchsten Punkt einen Entlüfter. Danach gleichen wir die Anlage hydraulisch ab, damit es oben genauso warm wird wie im ersten Stock. Wie der Heizkreis in der Wohnung weiterläuft, zeigt die Seite zu Sanitär und Heizung im Dachgeschoss.

Umschluss der Wohnungen

Jede Bestandswohnung bekommt ihren Anschluss am neuen Strang, mit neuer Absperrung und bei Bedarf neuen Zählern. Die Umschlüsse erledigen wir Wohnung für Wohnung, nach einem Terminplan, den alle Parteien vorher kennen. Die Öffnung im Bad oder in der Küche schließen unsere eigenen Leute mit Fliesen oder Putz und Farbe.

Durch die Holzbalkendecken

In Gründerzeithäusern führen die Stränge durch Holzbalkendecken mit Schüttung. Wo wir die Decke öffnen, sehen wir uns die Balken an, denn alte Undichtigkeiten hinterlassen dort manchmal Spuren. Findet sich Feuchte am Holz, zieht der Planer den Tragwerksplaner hinzu. Die Durchführung schließen wir so, wie der Brandschutznachweis es vorgibt.

Ingenieur prüft freigelegte Holzbalken einer alten Decke

Berliner Häuser und ihre Stränge

Im Vorderhaus der Gründerzeit liegen Küchen und Bäder meist an wenigen Stellen übereinander, oft nachträglich in ehemaligen Kammern. Seitenflügel und Hinterhaus haben eigene Stränge, die man getrennt planen muss. Für eine Dachwohnung im Seitenflügel zählt also nur der Strang dort. Den Materialweg führen wir über den Hof, mit einem Aufzug oder einer Schuttrutsche, wenn der Platz reicht.

In Häusern mit Berliner Dach liegt über dem obersten Geschoss ein großer, flacher Dachraum. Die Leitungen kommen dort an der Stelle an, an der der Schacht endet, und das bestimmt die Lage des neuen Bades. Manchmal gibt ein stillgelegter Schornsteinzug den Platz für einen neuen Schacht frei. Sein Rückbau kostet erfahrungsgemäß 1.500 bis 4.000 € je Zug.

Mietshäuser der Zwischenkriegszeit haben meist steilere Satteldächer und klarere Grundrisse mit gestapelten Bädern. Dort ist die Verlängerung oft kürzer, weil Bad und Küche übereinanderliegen. Welche Lage Ihr Haus hat, klären wir mit einem Blick in Keller, Schacht und Dachboden.

neues Bad unter der Dachschräge mit bodengleicher Dusche und Dachfenster

Kosten der Strangsanierung

Leistung	Preis	Bezugsgröße
Steigleitungen erneuern oder verlängern	800–1.500 €	je Geschoss und Strang
Anbindung einer neuen Wohnung an die Steigleitungen	2.500–5.000 €	je Wohnung
Heizkreis ins Dachgeschoss verlängern, 2–4 Heizkörper	3.500–8.000 €	je Wohnung
Schuttrutsche oder Bauaufzug stellen	800–2.500 €	je Baustelle
Container 7 m³	350–650 €	je Stück
Ungenutzten Schornsteinzug zurückbauen	1.500–4.000 €	je Zug

Ein Rechenbeispiel zeigt, wie sich das zusammensetzt. Ein Vorderhaus mit fünf Geschossen bekommt zwei neue Stränge, die bis ins Dachgeschoss reichen. Das sind zwölf Einheiten aus Geschoss und Strang, also etwa 9.600 bis 18.000 €. Mit der Anbindung einer Dachwohnung sind es 12.100 bis 23.000 €, mit dem verlängerten Heizkreis 15.600 bis 31.000 €. Entstehen zwei oder drei Einheiten im Dach, zählen Anbindung und Heizkreis je Wohnung, der Strang selbst nur einmal.

Diese Zahlen sind Richtwerte für den Einzelfall, brutto und gültig für September 2026. Von der Bausumme eines Ausbaus im leeren Dach gehen erfahrungsgemäß etwa 14 % in Sanitär und Heizung. Die Arbeiten am Strang rechnen wir zusätzlich je Geschoss und Strang. Welcher Teil davon das Haus betrifft und welcher die neuen Wohnungen, regeln Beschluss und Teilungserklärung. Wir schreiben beides im Angebot getrennt aus, damit die Verwaltung sauber zuordnen kann.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7593 9913

Ablauf im bewohnten Haus

Termin und Bestand. Wir sehen uns Hausanschluss, Schächte und Dachboden an und öffnen, wo nötig, eine Prüfstelle.
Planung und Beschluss. Leitungsweg, Abschnitte und Kosten gehen an die Verwaltung, die Gemeinschaft beschließt.
Aushang. Jede Partei erfährt vorher, an welchen Tagen ihr Schacht offen ist und wann das Wasser abgestellt wird.
Baustelle einrichten. Treppenhaus schützen, Aufzug oder Schuttrutsche stellen, Container in den Hof.
Neuen Strang setzen. Die Leitung läuft parallel zum alten Strang von unten bis ins Dach und wird mit Druck geprüft.
Umschluss. Wohnung für Wohnung wechselt der Anschluss auf den neuen Strang.
Schließen und Rückbau. Schächte werden geschlossen, Oberflächen erneuert, alte Leitungen entfernt.
Unterlagen. Druckprotokolle und Leitungsplan gehen an Verwaltung und Eigentümer.

Im Gesamtplan liegt diese Arbeit früh. Im Bestand kann sie parallel zu Zimmerei und Gauben laufen, im Dachraum folgen die Leitungen, sobald die Hülle dicht ist. Schon in einer einzelnen Dachwohnung von etwa 60 m², die erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen braucht, zählt der Strang zu den ersten Meilensteinen. Bei mehreren Einheiten versorgt er alle zugleich, deshalb richtet sich der ganze Plan nach ihm. Dämmung und Trockenbau im Dach warten auf ihn.

Worauf wir im bewohnten Haus achten

Zugang zu jeder Wohnung. Ein fehlender Schlüssel hält den ganzen Strang an, deshalb klären wir Vertretungen vorab mit der Verwaltung.
Kurze Abschaltungen. Umschlüsse bündeln wir so, dass möglichst wenige Parteien gleichzeitig betroffen sind.
Schall aus der Fallleitung. Liegt die neue Leitung neben einem Schlafzimmer, bekommt sie eine Dämmung gegen Fließgeräusche.
Fliesen im Bestand. Alte Fliesen lassen sich selten nachkaufen. Wir öffnen deshalb dort, wo später eine Revisionsklappe Sinn ergibt.
Potentialausgleich. Werden Metallrohre durch Kunststoff ersetzt, prüft unser Elektro-Partner die Erdung im Haus.
Druck oben. Reicht der Wasserdruck im Dach nicht, planen wir die Lösung vor der Bestellung der Armaturen.

Gemeinschaft, Milieuschutz und Brandschutz

§ 5 Abs. 2 WEG ordnet Dach und tragende Decke dem Gemeinschaftseigentum zu. Die Steigleitungen gehören in der Regel ebenfalls dazu. Was im Einzelnen gilt, klären wir anhand der Teilungserklärung mit der Verwaltung. Über die Verlängerung stimmt die Versammlung nach § 20 WEG ab, und dass jeder Einzelne zustimmt, verlangt das heutige Recht nicht. Für die Versammlung bereiten wir Beschreibung, Plan und Festpreis vor.

Liegt das Haus in einem der 82 sozialen Erhaltungsgebiete, braucht jede bauliche Änderung eine Genehmigung, auch in der Genehmigungsfreistellung. Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind nach der Verwaltungsvorschrift davon ausgenommen. Ob der Strang als Erhaltung gilt oder zum genehmigungspflichtigen Ausbau zählt, entscheidet die Stadtplanung des Bezirks. Mehr dazu steht unter Milieuschutz beim Dachausbau.

Nach § 48 Abs. 6 BauO Bln braucht die oberste Bestandsdecke beim Dachausbau die Eigenschaft feuerhemmend. Wo der neue Strang sie kreuzt, schotten wir die Öffnung so ab, wie es im Brandschutznachweis steht. Die genannten Vorschriften geben den Berliner Stand von September 2026 wieder. Welche davon für Ihr Haus greifen, klären Planer und Behörde, bevor unser Angebot steht.

Verklebte Dampfbremsbahn an der Dachschräge

Vom Keller bis zum First in einer Hand

Die Stränge setzen unsere eigenen Leute, und dieselben Monteure schließen später Bad und Heizkörper im Dach an. Fliesen und Anstrich in den geöffneten Bestandsbädern übernehmen ebenfalls unsere eigenen Leute. Die Durchführung durch die Dachhaut übernimmt ein Dachdecker, die Prüfung der Erdung ein Elektriker, beide aus festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen.

Verwaltung und Eigentümer haben es trotzdem nur mit einer Stelle zu tun. Es gibt einen Vertrag mit uns, einen Terminplan für das ganze Haus und einen Bauleiter, den die Bewohner im Treppenhaus erkennen. Als Meisterbetrieb übergeben wir am Ende Druckprotokolle und Leitungsplan.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Ein geplatzter Anschluss am Wochenende braucht einen Notdienst für Sanitär. Wir arbeiten nach Bauzeitenplan und in Abschnitten.
Eine Strangsanierung im ganzen Haus, bei der unter dem Dach nichts ausgebaut wird, übernehmen Betriebe, die sich allein darauf eingerichtet haben. Unsere Stränge enden in einem Dachgeschoss, das gerade Wohnraum wird.
Asbesthaltige Schachtplatten zurückbauen und die Luft danach freimessen lassen, ohne dass weitergebaut wird: Das ist Sache eines Schadstoffbetriebs.
Ob ein feuchter Balken noch trägt und wie Durchführungen verschlossen werden, legt das Planungsbüro fest. Dessen Vorgaben setzen wir am Strang um.

Wo wir Stränge nach oben führen

Im Wedding verlängern wir Stränge durch bewohnte Häuser im Sprengelkiez und im Brüsseler Kiez, oft mit Materialweg über einen engen Hof. Mehr zu den Häusern dort steht unter Dachausbau im Wedding. In Prenzlauer Berg gehört die Strangverlängerung häufig zum Ausbau eines Rohlings im Hinterhaus.

Gründerzeitblocks mit Seitenflügeln prägen Kreuzberg und Friedrichshain, wo jeder Flügel seinen eigenen Strang hat. In Moabit arbeiten wir in geschlossenen Blocks auf der Insel. Nord-Schöneberg und Nord-Neukölln bringen viele Häuser in Erhaltungsgebieten, in denen die Genehmigung mitgeplant wird.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Ein Bad unter der Schräge: Leitungsweg zum Strang, Gefälle und Duschplatz.
Rohling vor dem Kauf prüfen: Teilungserklärung, Ausbaurecht und die Frage nach den Steigleitungen.
Den Rohling ausbauen: Hülle, Gemeinschaftseigentum und Preise je Ausgangslage.
Genehmigung des Dachausbaus: welche Unterlagen die Bauaufsicht sieht und wann gebaut werden darf.
Kosten des Dachausbaus: der Rechner mit Zuschlägen für Bad und Heizung.

Der Strang, das Haus, der erste Termin

Zum ersten Termin kommen wir in den Keller, in einen der Schächte und ins Dach, ohne dass es Sie etwas kostet. Danach liegt ein Festpreis vor, getrennt nach Hausanteil und neuen Wohnungen, dazu ein Terminplan für alle Parteien. Verwaltung und Eigentümer rufen am besten direkt an: 030 7593 9913, erreichbar Mo–Fr 7–18 Uhr. Für schriftliche Anfragen steht das Formular unten auf der Seite bereit.

Häufige Fragen

Was kostet es, zwei Stränge in einem Haus mit fünf Geschossen zu erneuern und ins Dach zu verlängern?

Wir rechnen erfahrungsgemäß 800 bis 1.500 € je Geschoss und Strang. Fünf Bestandsgeschosse plus Dachgeschoss ergeben bei zwei Strängen zwölf Einheiten, also etwa 9.600 bis 18.000 €. Jede neue Wohnung im Dach kommt mit ihrer Anbindung für 2.500 bis 5.000 € dazu.

Wie lange sind die Wohnungen während der Strangsanierung ohne Wasser?

Wir ziehen den neuen Strang neben dem alten ein und schalten erst um, wenn er geprüft ist. Dadurch bleibt die Abschaltung auf den eigentlichen Umschluss beschränkt. Datum und Uhrzeit stehen vorher im Aushang und gehen an die Verwaltung.

Müssen alle Eigentümer einzeln zustimmen, wenn der Strang für die Dachwohnung verlängert wird?

In der Regel nicht, denn über bauliche Veränderungen beschließt die Gemeinschaft nach § 20 WEG. Die frühere Regel, nach der jeder einzelne Eigentümer einverstanden sein musste, ist durch die WEG-Reform überholt. Für den Beschluss liefern wir Beschreibung, Plan und Festpreis.

Unsere Mieter bleiben in den Wohnungen. Geht die Strangsanierung im bewohnten Zustand?

Ja, wir öffnen die Schächte Wohnung für Wohnung, schützen Böden und Möbel und schließen die Öffnung wieder. Die Termine je Wohnung stimmen wir vorher mit Verwaltung und Bewohnern ab. Staubwände und Abdeckungen bleiben nur so lange stehen, wie der Schacht offen ist.

Unsere Steigleitungen sind aus verzinktem Stahl. Können wir einfach oben anschließen?

Wer ohnehin einen neuen Abschnitt setzt, erneuert den alten Strang am besten im selben Zug. Dann gibt es keinen Materialwechsel mitten im Haus, und die Schächte werden nur einmal geöffnet. Wie der Bestand aussieht, zeigt ein Blick in den offenen Schacht beim Termin.

Was passiert mit der Entlüftung der Fallleitung, wenn das Dach ausgebaut wird?

Die Lüftungsleitung führt heute durch den leeren Dachboden über das Dach, und dort entsteht jetzt Wohnraum. Wir verlängern sie durch die neue Dämmebene und schließen sie luftdicht an die Dampfbremse an. Die Durchführung durch die Dachhaut setzt ein Dachdecker aus unseren festen Partnerbetrieben im selben Plan.

Ist eine Strangsanierung im Milieuschutzgebiet genehmigungspflichtig?

Im sozialen Erhaltungsgebiet braucht jede Änderung baulicher Anlagen eine Genehmigung, auch bei Genehmigungsfreistellung. Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind davon ausgenommen. Wie die Arbeit am Strang in Ihrem Haus eingeordnet wird, entscheidet die Stadtplanung des Bezirks.

Wir haben im Wedding einen Rohling gekauft. Wer zahlt die neuen Steigleitungen?

Das regeln Kaufvertrag, Teilungserklärung und die Beschlüsse der Gemeinschaft, die Ihr Notar oder Anwalt prüft. Laut Gutachterausschuss Berlin gehören neue Steigleitungen zu den Posten, die den Aufwand beim Grundausbau eines Rohlings bestimmen. Wir schreiben Hausanteil und Wohnungsanteil im Angebot getrennt aus.

Wo kommen die neuen Leitungen im Dachgeschoss an?

Meist in einer Vorwand oder einem Schacht neben dem künftigen Bad. Wo der alte Strang endet, klären wir vor der Planung und legen den Grundriss darum herum. Das Bad rückt möglichst nah heran, damit das Abwasser einen kurzen Weg mit Gefälle hat.

Kann die Heizung im selben Zug bis ins Dach verlängert werden?

Ja, die Heizungsstränge führen wir in derselben Bauphase nach oben. Meist liegt der verlängerte Heizkreis mit 2 bis 4 Heizkörpern bei 3.500 bis 8.000 € je Wohnung. So sind Schächte und Decken nur einmal offen.

Blick über den unausgebauten Dachboden eines Berliner Altbaus vor dem Dachausbau

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