Oben entsteht eine Wohnung, unten wird weiter gewohnt
Im fünften Stock läuft der Alltag, im Keller steht die Hausanschlussstation, und dazwischen führen die Steigleitungen durch jede Etage. Oben auf dem Dachboden soll eine neue Wohnung entstehen, die Wasser, Abwasser und Wärme braucht. Bisher enden die Stränge im obersten Geschoss. Um sie ins Dach zu verlängern, arbeiten wir uns durch das ganze bewohnte Haus.
Oft ist dieser Moment der Anlass, die Stränge insgesamt zu erneuern. Verzinkter Stahl, alte Gussrohre und Abzweige aus mehreren Jahrzehnten liegen in vielen Berliner Schächten nebeneinander. Wer den Strang ohnehin öffnet, setzt die neue Leitung in einem Zug von unten bis oben. Die Eigentümergemeinschaft bekommt damit eine Erneuerung, der Ausbauende seinen Anschluss.
Drei Auftraggeber treffen wir dabei am häufigsten. Der erste ist die Gemeinschaft, die einen Rohling verkauft hat und die Stränge mit dem Käufer abstimmt. Der zweite ist der Vermieter, der sein Dach ausbaut und das Haus gleich mit ertüchtigt. Der dritte ist der Eigentümer einer Wohnung im obersten Geschoss, der nach oben erweitert und dafür Leitungen braucht.
Was bei der Strangsanierung gebaut wird
Trinkwasser, Warmwasser und Zirkulation
Vom Hausanschluss im Keller führen Kaltwasser, Warmwasser und bei zentraler Versorgung die Zirkulation nach oben. Wir ersetzen diese Leitungen durch neue, gedämmte Rohre und setzen an jedem Geschoss einen Abzweig mit Absperrung. Stillgelegte Abzweige trennen wir direkt am Strang ab, damit kein Wasser in toten Leitungsstücken steht. Am obersten Zapfpunkt im Dach messen wir, ob der Druck für die geplante Dusche reicht.
Abwasser und die Entlüftung über Dach
Die Fallleitung nimmt das Abwasser aller Bäder und Küchen auf und leitet es in die Grundleitung. Oben endet sie in einer Lüftungsleitung, die durch den Dachboden ins Freie führt. Beim Ausbau liegt dieser Abschnitt plötzlich in einem Wohnraum. Wir führen ihn durch Dämmung und Dampfbremse, schallgedämmt und luftdicht angeschlossen.
Heizungsstränge für die neue Wohnung
Hängt das Haus an einer Zentralheizung, führen auch Vor- und Rücklauf durch die Geschosse. Wir verlängern sie bis in die Dachwohnung und setzen an den neuen höchsten Punkt einen Entlüfter. Danach gleichen wir die Anlage hydraulisch ab, damit es oben genauso warm wird wie im ersten Stock. Wie der Heizkreis in der Wohnung weiterläuft, zeigt die Seite zu Sanitär und Heizung im Dachgeschoss.
Umschluss der Wohnungen
Jede Bestandswohnung bekommt ihren Anschluss am neuen Strang, mit neuer Absperrung und bei Bedarf neuen Zählern. Die Umschlüsse erledigen wir Wohnung für Wohnung, nach einem Terminplan, den alle Parteien vorher kennen. Die Öffnung im Bad oder in der Küche schließen unsere eigenen Leute mit Fliesen oder Putz und Farbe.
Durch die Holzbalkendecken
In Gründerzeithäusern führen die Stränge durch Holzbalkendecken mit Schüttung. Wo wir die Decke öffnen, sehen wir uns die Balken an, denn alte Undichtigkeiten hinterlassen dort manchmal Spuren. Findet sich Feuchte am Holz, zieht der Planer den Tragwerksplaner hinzu. Die Durchführung schließen wir so, wie der Brandschutznachweis es vorgibt.
Berliner Häuser und ihre Stränge
Im Vorderhaus der Gründerzeit liegen Küchen und Bäder meist an wenigen Stellen übereinander, oft nachträglich in ehemaligen Kammern. Seitenflügel und Hinterhaus haben eigene Stränge, die man getrennt planen muss. Für eine Dachwohnung im Seitenflügel zählt also nur der Strang dort. Den Materialweg führen wir über den Hof, mit einem Aufzug oder einer Schuttrutsche, wenn der Platz reicht.
In Häusern mit Berliner Dach liegt über dem obersten Geschoss ein großer, flacher Dachraum. Die Leitungen kommen dort an der Stelle an, an der der Schacht endet, und das bestimmt die Lage des neuen Bades. Manchmal gibt ein stillgelegter Schornsteinzug den Platz für einen neuen Schacht frei. Sein Rückbau kostet nach unseren Erfahrungswerten 1.500 bis 4.000 € je Zug.
Mietshäuser der Zwischenkriegszeit haben meist steilere Satteldächer und klarere Grundrisse mit gestapelten Bädern. Dort ist die Verlängerung oft kürzer, weil Bad und Küche übereinanderliegen. Welche Lage Ihr Haus hat, klären wir mit einem Blick in Keller, Schacht und Dachboden.
Kosten der Strangsanierung
| Leistung | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Steigleitungen erneuern oder verlängern | 800–1.500 € | je Geschoss und Strang |
| Anbindung einer neuen Wohnung an die Steigleitungen | 2.500–5.000 € | je Wohnung |
| Heizkreis ins Dachgeschoss verlängern, 2–4 Heizkörper | 3.500–8.000 € | je Wohnung |
| Schuttrutsche oder Bauaufzug stellen | 800–2.500 € | je Baustelle |
| Container 7 m³ | 350–650 € | je Stück |
| Ungenutzten Schornsteinzug zurückbauen | 1.500–4.000 € | je Zug |
Ein Rechenbeispiel zeigt, wie sich das zusammensetzt. Ein Vorderhaus mit fünf Geschossen bekommt zwei neue Stränge, die bis ins Dachgeschoss reichen. Das sind zwölf Einheiten aus Geschoss und Strang, also etwa 9.600 bis 18.000 €. Mit der Anbindung der Dachwohnung sind es 12.100 bis 23.000 €, mit dem verlängerten Heizkreis 15.600 bis 31.000 €.
Hinter diesen Zahlen stehen unsere Erfahrungswerte aus Berliner Häusern, brutto und gültig für September 2026. Von der Bausumme eines Ausbaus im leeren Dach gehen nach unserer Erfahrung etwa 14 % in Sanitär und Heizung. Die Arbeiten am Strang rechnen wir zusätzlich je Geschoss und Strang. Welcher Teil davon das Haus betrifft und welcher die neue Wohnung, regeln Beschluss und Teilungserklärung. Wir schreiben beides im Angebot getrennt aus, damit die Verwaltung sauber zuordnen kann.
Ablauf im bewohnten Haus
- Termin und Bestand. Wir sehen uns Hausanschluss, Schächte und Dachboden an und öffnen, wo nötig, eine Prüfstelle.
- Planung und Beschluss. Leitungsweg, Abschnitte und Kosten gehen an die Verwaltung, die Gemeinschaft beschließt.
- Aushang. Jede Partei erfährt vorher, an welchen Tagen ihr Schacht offen ist und wann das Wasser abgestellt wird.
- Baustelle einrichten. Treppenhaus schützen, Aufzug oder Schuttrutsche stellen, Container in den Hof.
- Neuen Strang setzen. Die Leitung läuft parallel zum alten Strang von unten bis ins Dach und wird mit Druck geprüft.
- Umschluss. Wohnung für Wohnung wechselt der Anschluss auf den neuen Strang.
- Schließen und Rückbau. Schächte werden geschlossen, Oberflächen erneuert, alte Leitungen entfernt.
- Unterlagen. Druckprotokolle und Leitungsplan gehen an Verwaltung und Eigentümer.
Im Gesamtplan liegt diese Arbeit früh. Im Bestand kann sie parallel zu Zimmerei und Gauben laufen, im Dachraum folgen die Leitungen, sobald die Hülle dicht ist. In einem Dachausbau von etwa 60 m², der erfahrungsgemäß 10 bis 16 Wochen läuft, zählt der Strang zu den ersten Meilensteinen. Dämmung und Trockenbau im Dach warten auf ihn.
Worauf wir im bewohnten Haus achten
- Zugang zu jeder Wohnung. Ein fehlender Schlüssel hält den ganzen Strang an, deshalb klären wir Vertretungen vorab mit der Verwaltung.
- Kurze Abschaltungen. Umschlüsse bündeln wir so, dass möglichst wenige Parteien gleichzeitig betroffen sind.
- Schall aus der Fallleitung. Liegt die neue Leitung neben einem Schlafzimmer, bekommt sie eine Dämmung gegen Fließgeräusche.
- Fliesen im Bestand. Alte Fliesen lassen sich selten nachkaufen. Wir öffnen deshalb dort, wo später eine Revisionsklappe Sinn ergibt.
- Potentialausgleich. Werden Metallrohre durch Kunststoff ersetzt, prüft unser Elektro-Partner die Erdung im Haus.
- Druck oben. Reicht der Wasserdruck im Dach nicht, planen wir die Lösung vor der Bestellung der Armaturen.
Gemeinschaft, Milieuschutz und Brandschutz
§ 5 Abs. 2 WEG ordnet Dach und tragende Decke dem Gemeinschaftseigentum zu. Die Steigleitungen gehören in der Regel ebenfalls dazu. Was im Einzelnen gilt, klären wir anhand der Teilungserklärung mit der Verwaltung. Über die Verlängerung stimmt die Versammlung nach § 20 WEG ab, und dass jeder Einzelne zustimmt, verlangt das heutige Recht nicht. Für die Versammlung bereiten wir Beschreibung, Plan und Festpreis vor.
Liegt das Haus in einem der 82 sozialen Erhaltungsgebiete, braucht jede bauliche Änderung eine Genehmigung, auch in der Genehmigungsfreistellung. Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind nach der Verwaltungsvorschrift davon ausgenommen. Ob der Strang als Erhaltung gilt oder zum genehmigungspflichtigen Ausbau zählt, entscheidet die Stadtplanung des Bezirks. Mehr dazu steht unter Milieuschutz beim Dachausbau.
Nach § 48 Abs. 6 BauO Bln braucht die oberste Bestandsdecke beim Dachausbau die Eigenschaft feuerhemmend. Wo der neue Strang sie kreuzt, schotten wir die Öffnung so ab, wie es im Brandschutznachweis steht. Die genannten Vorschriften geben den Berliner Stand von September 2026 wieder. Welche davon für Ihr Haus greifen, klären Planer und Behörde, bevor unser Angebot steht.
Vom Keller bis zum First in einer Hand
Die Stränge setzen unsere eigenen Leute, und dieselben Monteure schließen später Bad und Heizkörper im Dach an. Fliesen und Anstrich in den geöffneten Bestandsbädern übernehmen ebenfalls unsere eigenen Leute. Die Durchführung durch die Dachhaut übernimmt ein Dachdecker, die Prüfung der Erdung ein Elektriker, beide aus festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen.
Verwaltung und Eigentümer haben es trotzdem nur mit einer Stelle zu tun. Es gibt einen Vertrag mit uns, einen Terminplan für das ganze Haus und einen Bauleiter, den die Bewohner im Treppenhaus erkennen. Als Meisterbetrieb übergeben wir am Ende Druckprotokolle und Leitungsplan.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Ein geplatzter Anschluss am Wochenende braucht einen Notdienst für Sanitär. Wir arbeiten nach Bauzeitenplan und in Abschnitten.
- Eine Strangsanierung im ganzen Haus, bei der unter dem Dach nichts ausgebaut wird, übernehmen Betriebe, die sich allein darauf eingerichtet haben. Unsere Stränge enden in einem Dachgeschoss, das gerade Wohnraum wird.
- Asbesthaltige Schachtplatten zurückbauen und die Luft danach freimessen lassen, ohne dass weitergebaut wird: Das ist Sache eines Schadstoffbetriebs.
- Ob ein feuchter Balken noch trägt und wie Durchführungen verschlossen werden, legt das Planungsbüro fest. Dessen Vorgaben setzen wir am Strang um.
Wo wir Stränge nach oben führen
Im Wedding verlängern wir Stränge durch bewohnte Häuser im Sprengelkiez und im Brüsseler Kiez, oft mit Materialweg über einen engen Hof. Mehr zu den Häusern dort steht unter Dachausbau im Wedding. In Prenzlauer Berg gehört die Strangverlängerung häufig zum Ausbau eines Rohlings im Hinterhaus.
Gründerzeitblocks mit Seitenflügeln prägen Kreuzberg und Friedrichshain, wo jeder Flügel seinen eigenen Strang hat. In Moabit arbeiten wir in geschlossenen Blocks auf der Insel. Nord-Schöneberg und Nord-Neukölln bringen viele Häuser in Erhaltungsgebieten, in denen die Genehmigung mitgeplant wird.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Ein Bad unter der Schräge: Leitungsweg zum Strang, Gefälle und Duschplatz.
- Rohling vor dem Kauf prüfen: Teilungserklärung, Ausbaurecht und die Frage nach den Steigleitungen.
- Den Rohling ausbauen: Hülle, Gemeinschaftseigentum und Preise je Ausgangslage.
- Genehmigung des Dachausbaus: welche Unterlagen die Bauaufsicht sieht und wann gebaut werden darf.
- Kosten des Dachausbaus: der Rechner mit Zuschlägen für Bad und Heizung.
Der Strang, das Haus, der erste Termin
Zum Termin kommen wir in den Keller, in einen der Schächte und auf den Dachboden, ohne dass es Sie etwas kostet. Danach liegt ein Festpreis vor, getrennt nach Hausanteil und Dachwohnung, dazu ein Terminplan für alle Parteien. Verwaltung und Eigentümer rufen am besten direkt an: 030 8268 9996, erreichbar Mo–Fr 7–18 Uhr. Für schriftliche Anfragen steht das Formular unten auf der Seite bereit.
